物業(yè)管理財(cái)務(wù)管理概述

　　1.1 總則

　　1.1.1 財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理的重要組成部份, 正確處理好管理與理財(cái)?shù)年P(guān)系, 是物業(yè)管理的首要問題。

　　1.1.2 財(cái)務(wù)管理的三方面任務(wù):-

　　(a) 有計(jì)劃、合理的安排資金, 為管理處經(jīng)營管理服務(wù);

　　(b) 認(rèn)真貫徹各項(xiàng)財(cái)經(jīng)制度, 維護(hù)財(cái)經(jīng)紀(jì)律, 實(shí)行財(cái)務(wù)監(jiān)督;

　　(c) 加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算, 增收節(jié)支, 提高經(jīng)濟(jì)效益。

　　1.1.3 配備專職財(cái)務(wù)人員, 開戶建帳, 建立一套完整的、切實(shí)可行的會計(jì)核算制度, 做好管理處的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)記錄工作。

　　1.1.4 做好年度的財(cái)務(wù)預(yù)算, 落實(shí)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

　　1.1.5 做好會計(jì)決算和利潤分配報(bào)告, 加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督, 改善經(jīng)營管理, 提高經(jīng)濟(jì)效益。

　　1.1.6 遵守國家及各項(xiàng)有關(guān)法律, 法令和條例, 接受當(dāng)?shù)囟悇?wù), 銀行、工商等部門的監(jiān)督。

　　1.1.7 接受“會計(jì)師事務(wù)所”對企業(yè)會計(jì)帳目審查。

　　1.2 財(cái)務(wù)權(quán)限與職責(zé)

　　1.2.1 編制管理處年度財(cái)務(wù)預(yù)算, 制定各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo), 并報(bào)總物業(yè)經(jīng)理審定。

　　1.2.2 監(jiān)督管理處的資金來源與運(yùn)用情況, 各項(xiàng)指標(biāo)完成情況, 檢查各項(xiàng)制度執(zhí)行情況。

　　1.2.3 加強(qiáng)流動(dòng)資金的管理, 制定各部門的流動(dòng)資金額度, 超出額度財(cái)務(wù)有權(quán)拒付。

　　1.2.4 管理處的一切開支, 由經(jīng)手人闡明原因報(bào)各部門主管經(jīng)理簽字外, 經(jīng)財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核簽字報(bào)總物業(yè)經(jīng)理審批后方可報(bào)銷。

　　1.2.5 有權(quán)拒付違反財(cái)經(jīng)紀(jì)律和違反管理處財(cái)務(wù)規(guī)定的開支。

　　1.2.6 建立完善的管理收費(fèi)系統(tǒng), 及時(shí)足額收取管理費(fèi)及其它費(fèi)用, 按發(fā)展商的要求必要時(shí)協(xié)助發(fā)展商向客戶收取其它費(fèi)用。

　　1.2.7 建立固定資產(chǎn)登記制度, 防止固定資產(chǎn)的流失。

　　1.2.8 建立完善的會計(jì)數(shù)據(jù)文件管理系統(tǒng), 保證會計(jì)數(shù)據(jù)的完整。

　　1.2.9 按上級規(guī)定, 編制好各種財(cái)務(wù)報(bào)表, 做好財(cái)務(wù)工作。

　　1.2.10 對超越財(cái)務(wù)權(quán)限, 強(qiáng)行核銷不合理開支, 打擊報(bào)復(fù)財(cái)務(wù)人員的行為, 財(cái)務(wù)主管有權(quán), 有責(zé)向總物業(yè)經(jīng)理及上級部門報(bào)告申訴。

　　1.3 財(cái)務(wù)管理

　　1.3.1 財(cái)務(wù)部應(yīng)根據(jù)國家要求, 結(jié)合有關(guān)規(guī)定, 認(rèn)真進(jìn)行帳務(wù)處理與會計(jì)核算, 及時(shí)編報(bào)各類財(cái)務(wù)報(bào)表, 做到認(rèn)真、及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地反映管理處的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果。

　　1.3.2 財(cái)務(wù)部應(yīng)嚴(yán)格控制各種費(fèi)用開支, 交際、應(yīng)酬費(fèi)應(yīng)根據(jù)需要, 本著少花錢辦大事的原則, 采取實(shí)報(bào)實(shí)銷的辦法(由經(jīng)辦人闡明原因報(bào)部門經(jīng)理批準(zhǔn), 經(jīng)總經(jīng)理審批后再在交際費(fèi)中列支)。

　　1.3.3 財(cái)務(wù)部應(yīng)嚴(yán)格內(nèi)部管理制度, 建立、健全現(xiàn)金及各種存款的管理, 做到日清月結(jié)、帳帳相符、帳證相符、帳實(shí)相符, 及時(shí)清理未達(dá)帳項(xiàng), 每日報(bào)總出納收款日報(bào)表, 銀行存款日報(bào)表, 以便合理使用資金。

　　1.3.4 嚴(yán)格各種費(fèi)用管理, 杜絕假發(fā)票、空白條, 杜絕不合理、不合法的費(fèi)用支出。

　　1.3.5 管理處發(fā)生的各種費(fèi)用, 應(yīng)根據(jù)當(dāng)月費(fèi)用使用情況合理進(jìn)入當(dāng)期費(fèi)用, 按權(quán)責(zé)發(fā)出制的原則對管理處發(fā)生的各種費(fèi)用作預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)。低值易耗品的攤銷原則上一次進(jìn)入費(fèi)用, 但數(shù)額較大的可按使用期限分次攤銷。

篇2：物業(yè)知識教材：財(cái)務(wù)管理概述

　　物業(yè)知識教材：財(cái)務(wù)管理概述

　　一、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理目標(biāo)

　　物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)是指財(cái)務(wù)管理的目的行為，即在一定時(shí)期內(nèi)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。它是根據(jù)物業(yè)管理公司總體目標(biāo)的要求所決定的。一般來講，物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)是要求在改善財(cái)務(wù)狀況的條件下，不斷擴(kuò)大財(cái)務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。主要包括如下幾個(gè)方面:

　　1.以提高經(jīng)濟(jì)效益為目標(biāo)

　　經(jīng)濟(jì)效益是指公司在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所取得的有效成果大于服務(wù)經(jīng)營的消耗，要求物業(yè)管理公司占用和消耗盡可能少的資產(chǎn)，為社會和業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，獲得更多的利潤。

　　2.實(shí)現(xiàn)財(cái)富最大化目標(biāo)

　　財(cái)富最大化是指公司通過合理經(jīng)營，使本企業(yè)的總價(jià)值達(dá)到最大化。在股份制公司中，公司財(cái)富最大化也就是使股東財(cái)富最大化，這是當(dāng)前西方財(cái)務(wù)管理理論中普遍提出的財(cái)務(wù)目標(biāo)，并認(rèn)為這是股東創(chuàng)辦企業(yè)的目的，是衡量企業(yè)財(cái)務(wù)行為和財(cái)務(wù)決策是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理公司也有一個(gè)不斷發(fā)展、逐漸壯大的過程，因此，實(shí)現(xiàn)財(cái)富最大化當(dāng)然也應(yīng)成為其財(cái)務(wù)管理的主要目標(biāo)之一。

　　3.完成國家有關(guān)規(guī)定

　　國家及行政主管部門對企業(yè)(公司)都有一定的要求、一定的規(guī)定，比如總產(chǎn)值、人均產(chǎn)值服務(wù)經(jīng)營效益等，實(shí)現(xiàn)這些要求后，不僅能保證國家稅收，同時(shí)也能完成企業(yè)的效益。

　　二、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的幾個(gè)新觀念

　　隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的建立與發(fā)展，財(cái)務(wù)理財(cái)也必須樹立新觀點(diǎn)，適應(yīng)社會的發(fā)展。這些觀念主要包括:

　　1.市場觀念

　　物業(yè)管理公司的工作和發(fā)展，應(yīng)該以市場為導(dǎo)向，面向市場，參與市場競爭，在競爭中求生存、求發(fā)展。作為物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)者、財(cái)會人員應(yīng)該及時(shí)全面地學(xué)習(xí)和掌握價(jià)值規(guī)律、供求規(guī)律、市場競爭和現(xiàn)代企業(yè)制度等市場經(jīng)濟(jì)的重要理論，才能更好地樹立起市場觀念。

　　2.經(jīng)濟(jì)效益觀念

　　經(jīng)濟(jì)效益是指公司在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所取得的有效成果與勞動(dòng)消耗相比較，力爭以較少的活勞動(dòng)和物質(zhì)的消耗，生產(chǎn)出更多符合社會需求的產(chǎn)品或向社會提供更熱情周到的服務(wù)。提高經(jīng)濟(jì)效益是經(jīng)濟(jì)工作的出發(fā)點(diǎn)，也是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的根本要求。要提高經(jīng)濟(jì)效益，首先要樹立經(jīng)濟(jì)效益觀念，明確建立以提高經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)作為檢查考核的目標(biāo)。其次加強(qiáng)管理為提高經(jīng)濟(jì)效益的主要手段，并把加強(qiáng)管理作為提高經(jīng)濟(jì)效益的重要途徑。

　　3.資本的保值觀念

　　物業(yè)管理公司所有者權(quán)益必須得到保障，使投入的資本不受任何侵犯，如不得隨意沖減資本，不得隨意轉(zhuǎn)移資本；除依法轉(zhuǎn)讓外，不得以任何方式抽走資本。在經(jīng)營過程中，其成本補(bǔ)償和利潤分配必須在保證資本完整性的前提下進(jìn)行，保證資本權(quán)益不受任何形式的侵犯。

　　4.資金時(shí)間價(jià)值觀念

　　資金時(shí)間價(jià)值是指資金在運(yùn)動(dòng)中，由于時(shí)間因素所增加的價(jià)值。由于不同的時(shí)間、資金的價(jià)值并不相等，一般要以利率為計(jì)算依據(jù)，將貨幣收支換算到相同時(shí)間基礎(chǔ)上進(jìn)行比較，衡量其實(shí)際價(jià)值。如果離開了時(shí)間價(jià)值因素，就無法正確地計(jì)算不同時(shí)期的財(cái)務(wù)收支，也不能進(jìn)行正確的財(cái)務(wù)決策。因此應(yīng)牢固地樹立資金時(shí)間的價(jià)值觀念。

　　5.投資的風(fēng)險(xiǎn)觀念

　　公司的財(cái)務(wù)活動(dòng)，很多都是在有風(fēng)險(xiǎn)的條件下進(jìn)行的。少冒風(fēng)險(xiǎn)，多獲利，是人們處理風(fēng)險(xiǎn)的基本原則。在風(fēng)險(xiǎn)不可避免的情況下，投資者由于冒險(xiǎn)而進(jìn)行投資時(shí)，必須爭取獲得超過時(shí)間價(jià)值以外的額外收益，這種額外收益稱之為投資風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值，或投資的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。為了做好財(cái)務(wù)工作，財(cái)務(wù)人員必須研究投資和經(jīng)營中的風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)度的大小，從而設(shè)法控制風(fēng)險(xiǎn)，這也是財(cái)務(wù)管理的基本觀念和基本原理，離開了風(fēng)險(xiǎn)，就無法正確評價(jià)公司的收益，也就無法進(jìn)行融資和投資的決策。

　　三、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)計(jì)劃的內(nèi)容

　　財(cái)務(wù)計(jì)劃是物業(yè)管理公司物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃的重要組成部分，是進(jìn)行財(cái)務(wù)管理、財(cái)務(wù)監(jiān)督、財(cái)務(wù)分析的主要依據(jù)，其目的是確立企業(yè)經(jīng)營管理目標(biāo)，使物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)按計(jì)劃協(xié)調(diào)進(jìn)行，提高經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)計(jì)劃的內(nèi)容主要有:

　　1.各項(xiàng)收入的預(yù)算與籌集

　　物業(yè)管理公司主要資金來源是物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收入、門面房的租金以及其他經(jīng)營活動(dòng)的收入等。應(yīng)按照國家政府制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，算出按月、按季、按年各項(xiàng)收入的總額，并采取有效措施，確保應(yīng)收資金及時(shí)收取。

　　2.各項(xiàng)成本、費(fèi)用的測算與分析

　　各項(xiàng)成本、費(fèi)用的測算是制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)，也是進(jìn)行財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)監(jiān)督的依據(jù)，應(yīng)分門別類地測算出各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)的成本與費(fèi)用，在企業(yè)內(nèi)部實(shí)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。

　　3.專項(xiàng)基金的提存與使用

　　專項(xiàng)基金通常是指共用設(shè)備、設(shè)施的維修基金。關(guān)于專項(xiàng)基金的使用國家已做了相應(yīng)的規(guī)定，各地地方政府也出臺了使用細(xì)則。專項(xiàng)基金的性質(zhì)已決定了必須專款專用，同時(shí)應(yīng)預(yù)先做好使用計(jì)劃。專項(xiàng)基金的提存與使用是財(cái)務(wù)計(jì)劃中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

　　4.公司凈經(jīng)營收益的預(yù)測和留用利潤的安排使用

　　公司的經(jīng)營目的是獲取利潤。對公司資金運(yùn)動(dòng)過程進(jìn)行現(xiàn)金流分析，其稅前現(xiàn)金流在交納所得稅后得到的稅后現(xiàn)金流，即為公司的凈經(jīng)營收入，也就是企業(yè)利潤，財(cái)務(wù)計(jì)劃應(yīng)預(yù)測企業(yè)的利潤情況，并分析影響盈虧的關(guān)鍵因素，以便及時(shí)調(diào)整，確保經(jīng)營收益的最大化。

　　四、機(jī)構(gòu)設(shè)置

　　物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)部與其他行業(yè)的財(cái)務(wù)部門大致相同，但其工作的內(nèi)容和方法具有本行業(yè)的特點(diǎn)。根據(jù)每一個(gè)物業(yè)管理公司所管轄小區(qū)的范圍大小、高層樓宇的多少，以及開展服務(wù)內(nèi)容的多少等具體情況來設(shè)置機(jī)構(gòu)，配備人員。由于財(cái)務(wù)管理不同于一般管理，基本崗位不隨內(nèi)容的多少來決定，因此根據(jù)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)部門可以設(shè)立一崗多人或一人多崗。

　　五、財(cái)務(wù)部工作人員崗位職責(zé)

　　1.財(cái)務(wù)部經(jīng)理

　　(1)向總經(jīng)理負(fù)責(zé)，具體主持公司財(cái)務(wù)部的管理工作，做好總經(jīng)理的助手。

　　(2)組織財(cái)務(wù)部門的政治學(xué)習(xí)、法律法規(guī)學(xué)習(xí)。要求所有財(cái)會人員遵紀(jì)守法，按照財(cái)政部中華人民銀行頒布的有關(guān)金融管理?xiàng)l例管理好財(cái)務(wù)。

　　(3)每月、每季審核各種會計(jì)報(bào)表和統(tǒng)計(jì)報(bào)表，并寫出分析報(bào)告，送總經(jīng)理審閱。

　　(4)檢查、督促各項(xiàng)費(fèi)用的及時(shí)收繳和管理，保證公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　(5)合理有效地經(jīng)營好公司的金融資產(chǎn)，為公司創(chuàng)造更多的利潤。

　　(6)審核、控制各項(xiàng)費(fèi)用的支出，杜絕浪費(fèi)。

　　(7)組織擬定物業(yè)管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案，呈送總經(jīng)理、業(yè)主管理委員會和相關(guān)主管部門審核、修改決定。

　　(8)熟悉各種工商、財(cái)會及稅務(wù)管理制度，運(yùn)用法律、政策手段保護(hù)公司的合法權(quán)益。

　　(9)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)以及本公司的實(shí)際情況，制定財(cái)務(wù)管理制度的細(xì)則。

　　(10)完成總經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。

　　2.主管會計(jì)

　　(1)對部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，具體做好財(cái)務(wù)的日常管理工作；

　　(2)每日做好各種會計(jì)憑證和財(cái)務(wù)處理工作；

　　(3)每月、每季按時(shí)做好各種會計(jì)報(bào)表，送部門經(jīng)理審核；

　　(4)負(fù)責(zé)檢查、審核各經(jīng)營部門及下屬機(jī)構(gòu)的收支賬目，及時(shí)向部門經(jīng)理匯報(bào)；

　　(5)檢查銀行、庫存現(xiàn)金和資產(chǎn)賬目，做到賬賬相符，賬實(shí)相符；

　　(6)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)和需要，組織各營業(yè)部門及下屬機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高整體的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)水準(zhǔn)；

　　(7)完成經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。

　　3.出納

　　(1)對部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，盡職盡責(zé)做好本職工作。

　　(2)嚴(yán)格遵守國家制定的財(cái)會制度和公司制定的財(cái)務(wù)管理細(xì)則，按制度管理好公司的銀行存款和庫存現(xiàn)金。

　　(3)及時(shí)辦理各種轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支票，并交會計(jì)做賬。

　　(4)及時(shí)追收各種應(yīng)收的款項(xiàng)，保護(hù)公司利益不受損失。

　　(5)完成經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。

　　4.統(tǒng)計(jì)員

　　(1)對部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，遵守公司制定的財(cái)務(wù)人員管理細(xì)則，做好本職工作；

　　(2)及時(shí)統(tǒng)計(jì)、存貯各種費(fèi)用交收資料，供主管會計(jì)參考；

　　(3)維護(hù)好電腦設(shè)備，保管好所存的資料；對于變動(dòng)的資料數(shù)據(jù)應(yīng)及時(shí)修改與存貯，做到隨時(shí)變動(dòng)，隨時(shí)修改，隨時(shí)存貯，以免出現(xiàn)差錯(cuò)；

　　(4)完成經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。

　　5收費(fèi)員

　　物業(yè)管理公司所管轄的業(yè)主(使用人)很多時(shí)，應(yīng)專門配備收費(fèi)員，這樣既可方便住戶，又能及時(shí)回籠資金。收費(fèi)員的職責(zé)是:

　　(1)對部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，遵守公司制定的財(cái)務(wù)人員管理規(guī)則，做好本職工作。

　　(2)負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用的通知和收繳。

　　(3)每天下班前應(yīng)把當(dāng)天收繳的各項(xiàng)管理費(fèi)用的現(xiàn)金入庫，并統(tǒng)計(jì)好交費(fèi)情況。

　　(4)樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的思想。工作中應(yīng)熱情、周到，與廣大業(yè)主(使用人)交朋友，以爭取他們對物業(yè)管理工作的理解和支持。

　　(5)完成部門經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。

篇3：物業(yè)知識培訓(xùn)：物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理概述

　　物業(yè)知識培訓(xùn)：物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理概述

　　一、財(cái)務(wù)管理的演變

　　1、財(cái)務(wù)管理的概念

　　(1) 財(cái)務(wù)管理是指以企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)全過程為內(nèi)容，對企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)，即資金、成本和利潤所進(jìn)行的計(jì)劃、決策、控制、考核、監(jiān)督等管理工作的總稱。

　　(2) 物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理是對物業(yè)管理企業(yè)組織財(cái)務(wù)活動(dòng)、處理與各方面財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作。

　　2、 財(cái)務(wù)管理的發(fā)展

　　(1) 籌資財(cái)務(wù)管理階段：

　　19世紀(jì)末到20世紀(jì)30年代，財(cái)務(wù)管理主要是預(yù)計(jì)企業(yè)資金的需要量和籌集公司所需要的資金。重點(diǎn)是籌集資金。

　　(2) 內(nèi)部財(cái)務(wù)管理階段：

　　20世紀(jì)30年代到50年代，財(cái)務(wù)管理主要是進(jìn)行有效的內(nèi)部控制，管好用好資金。重點(diǎn)是研究公司資金如何有效地運(yùn)用。

　　(3) 綜合財(cái)務(wù)管理階段：

　　從20世紀(jì)50年代到現(xiàn)在，財(cái)務(wù)管理主要是注重投資財(cái)務(wù)管理、協(xié)調(diào)收益分配關(guān)系。重點(diǎn)是研究投資、報(bào)酬和企業(yè)價(jià)值的評估等問題。

　　3、財(cái)務(wù)管理的趨勢

　　(1) 財(cái)務(wù)管理內(nèi)容復(fù)雜化

　　(2) 財(cái)務(wù)管理范圍國際化

　　(3) 財(cái)務(wù)管理手段現(xiàn)代化

　　二、財(cái)務(wù)管理的環(huán)境

　　1、財(cái)務(wù)管理環(huán)境的概念

　　財(cái)務(wù)管理環(huán)境是指影響公司財(cái)務(wù)管理工作的一系列因素的總和。

　　2、公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理環(huán)境

　　(1) 企業(yè)形態(tài)：指物業(yè)管理企業(yè)在創(chuàng)建之初向政府有關(guān)部門登記時(shí)就確定下來的資產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系。

　　(2) 企業(yè)文化：指物業(yè)管理企業(yè)在長期發(fā)展過程中逐步形成的一種氛圍，它有著豐富而又很實(shí)在的內(nèi)容，其精華是體現(xiàn)在深入企業(yè)廣大職工心目中的企業(yè)精神。

　　(3) 財(cái)務(wù)管理能力：指物業(yè)管理企業(yè)聚財(cái)、用財(cái)和生財(cái)?shù)哪芰Α?/p>

　　(4) 經(jīng)營管理：指物業(yè)管理企業(yè)對物資采購與供應(yīng)、物業(yè)經(jīng)營出租、出售以及維修、養(yǎng)護(hù)等方面的管理。

　　(5) 組織結(jié)構(gòu)：指物業(yè)管理企業(yè)組織、領(lǐng)導(dǎo)財(cái)務(wù)管理工作的職能部門的組成情況，它包括各職能部門的設(shè)置及其相互間的財(cái)務(wù)管理職責(zé)的分工和組織程序。

　　(6) 人員素質(zhì)：指物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員在業(yè)務(wù)上所掌握的財(cái)務(wù)管理知識、有關(guān)法律法規(guī)和政策的水平，以及具備財(cái)務(wù)管理決策的能力和應(yīng)付企業(yè)內(nèi)外財(cái)務(wù)管理環(huán)境變化的能力。

　　3、公司外部財(cái)務(wù)管理環(huán)境

　　(1) 政治環(huán)境：指社會制度、政治體制、政府的政策傾向和人民群眾的政治要求等。

　　(2) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境：指國家經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、產(chǎn)業(yè)政策、金融市場狀況等因素，它是影響公司經(jīng)營和財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的最主要的因素。

　　(3) 法律環(huán)境：指影響企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的法律、法規(guī)的總和。(企業(yè)組織形式、稅法等)

　　三、財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)

　　財(cái)務(wù)管理目標(biāo)就是物業(yè)管理公司進(jìn)行財(cái)務(wù)管理所要達(dá)到的目標(biāo)，是評價(jià)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。在物業(yè)財(cái)務(wù)管理實(shí)踐中，最具有代表性的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)主要有以下幾種觀點(diǎn)：

　　(1) 利潤最大化：指企業(yè)的利潤額在盡可能短時(shí)間內(nèi)達(dá)到最大。這是一般物業(yè)管理企業(yè)較普遍的理財(cái)目標(biāo)。其優(yōu)點(diǎn)在于經(jīng)濟(jì)效益容易衡量、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)直觀，在一定程度上反映出企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的高低。其缺點(diǎn)在于：

　　A、導(dǎo)致企業(yè)的短期行為，為了片面追求利潤最大化，某些物業(yè)管理公司會放棄一些保養(yǎng)維護(hù)性的成本支出項(xiàng)目，或者在管理過程中，不注重物業(yè)的保值增值目標(biāo)而在服務(wù)內(nèi)容上把費(fèi)用低作為唯一的選擇。

　　B、沒有反映所獲利潤與投入資本之間的關(guān)系，不利于經(jīng)營成果的橫向和縱向的比較。

　　(2) 每股利潤最大化：與目標(biāo)(1)相比，其優(yōu)點(diǎn)是把企業(yè)實(shí)現(xiàn)的利潤額同投入的資本或股本數(shù)進(jìn)行對比，能夠說明企業(yè)的盈利水平，可以在不同資本規(guī)模的企業(yè)或同一企業(yè)不同時(shí)期之間進(jìn)行比較。其缺點(diǎn)與目標(biāo)(1)相同。

　　(3) 管理層報(bào)酬最大化：指企業(yè)管理層的福利和利益最大化。

　　管理層報(bào)酬最大化的缺點(diǎn)：并不強(qiáng)調(diào)企業(yè)利潤、股票市場價(jià)格，或者其他財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的最大化。雖然滿足了企業(yè)管理層的欲望，但企業(yè)管理層可能因此而作出錯(cuò)誤的籌資、投資或利潤分配等方面的決策，從而影響公司的利潤和股東財(cái)富的最大化。

　　(4) 企業(yè)價(jià)值最大化：指企業(yè)在考慮資金時(shí)間價(jià)值和從企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的的角度合理經(jīng)營，采用最優(yōu)的財(cái)務(wù)管理政策不斷增加公司財(cái)富，使企業(yè)價(jià)值達(dá)到最大化。企業(yè)價(jià)值不是指帳面資產(chǎn)的總價(jià)值，而是企業(yè)全部財(cái)產(chǎn)的市場價(jià)值。其中包括企業(yè)品牌、資信等無形資產(chǎn)。因此，企業(yè)價(jià)值最大化的管理目標(biāo)在對企業(yè)價(jià)值的評價(jià)中，所重視的不是企業(yè)已經(jīng)獲得的利潤水平，而是企業(yè)在市場上的綜合競爭能力和潛在的獲利能力。

　　優(yōu)點(diǎn)：

　　A、有利于克服企業(yè)在管理上的片面性和短期行為

　　B、反映了對企業(yè)資產(chǎn)的保值增值的要求

　　缺點(diǎn)：

　　A、企業(yè)價(jià)值不易認(rèn)定。對于上市公司，即期市場上的股價(jià)不一定能夠直接揭示企業(yè)的獲利能力；對于非上市公司，其企業(yè)價(jià)值的評價(jià)由于受評估標(biāo)準(zhǔn)和評估方式的影響不易做到客觀和準(zhǔn)確。

　　四、財(cái)務(wù)管理的環(huán)節(jié)

　　(1) 財(cái)務(wù)預(yù)測--主要任務(wù)：測算各項(xiàng)物業(yè)管理方案和經(jīng)營方案的經(jīng)濟(jì)效益，為決策提供可靠的依據(jù)；預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)收支的發(fā)展變化情況，以確定管理目標(biāo)；測定各項(xiàng)定額和標(biāo)準(zhǔn)，為編制財(cái)務(wù)計(jì)劃、分解各項(xiàng)計(jì)劃指標(biāo)服務(wù)。

　　(2) 財(cái)務(wù)決策--管理人員在財(cái)務(wù)目標(biāo)的總體要求下，通過專門的方法，分析、評價(jià)各種方案的經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)行綜合平衡，從各個(gè)備選方案中篩選出最佳方案。

　　(3) 財(cái)務(wù)預(yù)算--是以財(cái)務(wù)決策確立的方案和財(cái)務(wù)預(yù)測提供的信息為基礎(chǔ)，制定主要的計(jì)劃指標(biāo)。財(cái)務(wù)預(yù)算是財(cái)務(wù)預(yù)測和財(cái)務(wù)決策的具體化，是控制財(cái)務(wù)活動(dòng)的依據(jù)。

　　(一) 財(cái)務(wù)預(yù)算的編制方法

　　1、固定預(yù)算

　　含義：固定預(yù)算是指以過去的實(shí)際費(fèi)用支出為基礎(chǔ)，考慮預(yù)算期內(nèi)相關(guān)因素可能發(fā)生的變動(dòng)及其影響，在過去實(shí)際費(fèi)用基礎(chǔ)上增加或減少一定的百分比確定出的預(yù)算。也稱為增量預(yù)算或減量預(yù)算編制法。

　　優(yōu)點(diǎn)：編制簡單，預(yù)算的編制成本較低；此外，由于固定預(yù)算以過去的費(fèi)用支出為基礎(chǔ)，費(fèi)用支出水平的控制要求易于為各部門所接受。

　　缺點(diǎn)：沒有結(jié)合預(yù)算期的情況，重新對各項(xiàng)費(fèi)用支出的必要性及其支出水平進(jìn)行論證，難以實(shí)現(xiàn)費(fèi)用支出效益的最大化；同時(shí)，由于采用該方法編制的預(yù)算缺乏挑戰(zhàn)性，因而，也難以調(diào)動(dòng)各部門和全體員工控制費(fèi)用支出的積極性。

　　2、零基預(yù)算

　　含義：零基預(yù)算是指一切從零開始，通過重新考慮費(fèi)用預(yù)算的必要性和各項(xiàng)支出的經(jīng)濟(jì)效益而編制的預(yù)算。

　　零基預(yù)算的編制程序：

　　A、由各部門提出預(yù)算期內(nèi)可能發(fā)生的費(fèi)用項(xiàng)目及費(fèi)用額，而不考慮這些費(fèi)用項(xiàng)目以往是否發(fā)生及發(fā)生額是多少；

　　B、將全部的費(fèi)用項(xiàng)目分為必須保證支出的費(fèi)用項(xiàng)目和費(fèi)用額可以增減變動(dòng)的費(fèi)用項(xiàng)目兩大類；

　　C、對各費(fèi)用支出額可以增減變動(dòng)的費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行成本效益分析，并按照成本效益率的大小進(jìn)行排序；

　　D、將預(yù)算期內(nèi)可動(dòng)用的經(jīng)濟(jì)資源在各費(fèi)用支出項(xiàng)目之間進(jìn)行分配。

　　優(yōu)點(diǎn)：有助于提高管理收費(fèi)的使用效益，改善企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系，從而增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的市場競爭能力。

　　缺點(diǎn)：編制預(yù)算的工作量相對較大，各費(fèi)用項(xiàng)目的成本效益率的確定缺乏客觀依據(jù)。

　　(二)財(cái)務(wù)預(yù)算的主要內(nèi)容

　　1、收入預(yù)算：物業(yè)管理企業(yè)的收入來自物業(yè)管理服務(wù)和多種經(jīng)營兩個(gè)方面。管理服務(wù)收

　　入是物業(yè)管理企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入，主要分為管理收入(包括公共性服務(wù)、公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)三部分)、經(jīng)營收入和大修收入等。

　　2、營業(yè)成本預(yù)算：營業(yè)成本是物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出。營業(yè)成本預(yù)算包括：

　　(1) 直接人工費(fèi)預(yù)算：企業(yè)在預(yù)算期內(nèi)直接從事物業(yè)管理活動(dòng)人員的工資、獎(jiǎng)金和福利費(fèi)等預(yù)計(jì)支出；

　　(2) 直接材料費(fèi)預(yù)算：物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、低值易耗品和包裝物等方面的預(yù)計(jì)支出。

　　3、管理費(fèi)用預(yù)算：是從事物業(yè)管理活動(dòng)中所發(fā)生間接費(fèi)用的預(yù)算。包括物業(yè)管理企業(yè)管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和修理費(fèi)、水電費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、租賃費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、低值易耗品攤銷和其他費(fèi)用等。

　　4、財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算：是物業(yè)管理企業(yè)在預(yù)算期內(nèi)為籌措資金所發(fā)生費(fèi)用的預(yù)算，包括利息支出、匯兌損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用等。

　　5、資本預(yù)算：也稱設(shè)備維修更新計(jì)劃，是物業(yè)管理企業(yè)為實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值，根據(jù)設(shè)備的運(yùn)行狀況和管理服務(wù)的需要制定的有關(guān)長期資產(chǎn)(固定資產(chǎn)等)購入和更新改造支出的預(yù)算。

　　6、現(xiàn)金預(yù)算：也稱現(xiàn)金流量表，是反映預(yù)算期內(nèi)貨幣資金的流入、流出以及資金調(diào)度的預(yù)算。

　　7、預(yù)計(jì)損益表：又稱年度利潤計(jì)劃，是在經(jīng)營決策(包括財(cái)務(wù)決策)基礎(chǔ)上，綜合反映物業(yè)管理企業(yè)預(yù)算期(通常為一年)內(nèi)收入、成本費(fèi)用和凈利潤的預(yù)算。

　　8、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表：或稱預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)狀況表，是揭示物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債和股東權(quán)益在預(yù)算期末的水平及其構(gòu)成的預(yù)算。

　　物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的編制

　　(一)財(cái)務(wù)預(yù)算的編制程序

　　1、編制方式：“二下一上式”

　　一下：首先將財(cái)務(wù)規(guī)劃確定的預(yù)計(jì)損益表分部門下達(dá)，作為各部門編制預(yù)算的控制目標(biāo)；

　　一上：各部門根據(jù)控制目標(biāo)的要求，結(jié)合自身的實(shí)際情況，編制出分季度的預(yù)算草案，并上報(bào)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)部門；

　　二下：財(cái)務(wù)部門對各部門的預(yù)算草案進(jìn)行匯總和綜合平衡，編制出正式的財(cái)務(wù)預(yù)算，并報(bào)物業(yè)管理企業(yè)管理層，然后再由管理層交業(yè)主在奉討論批準(zhǔn)后，正式下達(dá)給各部門執(zhí)行。

　　2、 財(cái)務(wù)預(yù)算的編制程序

　　(1) 根據(jù)相關(guān)法規(guī)和管理服務(wù)合同的要求，編制資本預(yù)算及年度收入預(yù)算；

　　(2) 以收入預(yù)算為基礎(chǔ)，制訂營業(yè)成本預(yù)算，即直接材料費(fèi)和直接人工費(fèi)預(yù)算；

　　(3) 依據(jù)收入預(yù)算，編制管理費(fèi)用預(yù)算；

　　(4) 根據(jù)收入預(yù)算、營業(yè)成本和管理費(fèi)用預(yù)算等，并進(jìn)而結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的收付款政策和資本預(yù)算，編制現(xiàn)金預(yù)算；

　　(5) 綜合所有各項(xiàng)預(yù)算，編制利潤預(yù)算(預(yù)計(jì)損益表)和預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表。

　　(二)財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過程

　　1、收入預(yù)算

　　2、營業(yè)成本預(yù)算

　　3、管理費(fèi)用預(yù)算

　　4、現(xiàn)金預(yù)算

　　5、預(yù)計(jì)損益表

　　財(cái)務(wù)控制--是在財(cái)務(wù)管理過程中，利用特定的手段，對企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)施加影響或調(diào)節(jié)，以便實(shí)現(xiàn)預(yù)算指標(biāo)。

　　財(cái)務(wù)控制的目的：

　　1、落實(shí)財(cái)務(wù)預(yù)算或財(cái)務(wù)計(jì)劃；

　　2、及明糾正偏差；

　　3、提供決策依據(jù)。

　　財(cái)務(wù)預(yù)算控制的內(nèi)容：

　　1、將財(cái)務(wù)計(jì)劃的各項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)分配落實(shí)到企業(yè)各部門；

　　2、通過會計(jì)核算反映和監(jiān)督企業(yè)各部門有關(guān)指標(biāo)的實(shí)際完成情況；

　　3、定期(按年或月)把實(shí)際完成情況同財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行對比分析，找出存在的偏差，并分析產(chǎn)生偏差的原因，提出降低成本費(fèi)用的途徑，制定糾偏的有效措施；

　　4、對責(zé)任部門和責(zé)任人進(jìn)行評價(jià)和考核；

　　5、根據(jù)考核結(jié)果和獎(jiǎng)懲辦法進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)和處罰；

　　6、調(diào)整預(yù)算。

　　財(cái)務(wù)控制系統(tǒng)的構(gòu)成要素

　　1、組織系統(tǒng)

　　實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算控制的基本要求是實(shí)行責(zé)任中心制，即在企業(yè)內(nèi)部劃小預(yù)算單位，各預(yù)算單位(企業(yè)內(nèi)部有特定責(zé)任的單位或部門)成為責(zé)任中心，每個(gè)責(zé)任中心都有明確的責(zé)任和控制范圍。根據(jù)所負(fù)責(zé)任和控制范圍的不同，責(zé)任中心分為成本中心、費(fèi)用中心、利潤中心和投資中心。

　　2、信息系統(tǒng)

　　(1) 內(nèi)部信息：財(cái)務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù)和實(shí)際執(zhí)行結(jié)果的數(shù)據(jù)

　　(2) 外部信息：市場預(yù)測、市場行情、政策法規(guī)變動(dòng)等。

　　3、考核制度

　　考核的一般做法：根據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù)，找出實(shí)際發(fā)生的結(jié)果與財(cái)務(wù)計(jì)劃(或財(cái)務(wù)預(yù)算)要求之間的差異，分析產(chǎn)生這種差異的原因，落實(shí)責(zé)任人，并提出補(bǔ)救辦法，最后形成財(cái)務(wù)報(bào)告，并作為企業(yè)決策和采取行動(dòng)的依據(jù)。

　　4、獎(jiǎng)懲制度

　　獎(jiǎng)懲是根據(jù)業(yè)績考核結(jié)果，對業(yè)績突出者給予獎(jiǎng)勵(lì)，對造成嚴(yán)重?fù)p失的責(zé)任者給予處罰的行為。

　　財(cái)務(wù)控制的步驟

　　1）建立財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)

　　(1) 建立財(cái)務(wù)預(yù)算控制的組織系統(tǒng)

　　A、專門機(jī)構(gòu)的設(shè)立

　　B、人員的配置

　　C、崗位責(zé)任的確立

　　D、責(zé)任中心、利潤中心與投資中心的建立

　　(2) 建立財(cái)務(wù)預(yù)算控制的信息系統(tǒng)

　　A、建立各種量化的控制標(biāo)準(zhǔn)(指標(biāo))

　　B、信息反饋系統(tǒng)

　　(3) 建立考核制度和獎(jiǎng)懲制度

　　2）檢查監(jiān)督：根據(jù)信息系統(tǒng)確立的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行監(jiān)督、檢查，比較實(shí)際執(zhí)行結(jié)果與標(biāo)準(zhǔn)之間的差異；

　　3）分析原因：實(shí)際執(zhí)行結(jié)果與財(cái)務(wù)預(yù)算的標(biāo)準(zhǔn)之間必然會產(chǎn)生偏差，那么，到底是什么原因產(chǎn)生這些偏差，責(zé)任者是誰，應(yīng)該予以明確；

　　4）糾正偏差：提出糾正偏差的對策，并組織實(shí)施，盡最大努力減少損失；

　　5）獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)：根據(jù)監(jiān)督檢查結(jié)果，落實(shí)責(zé)任，兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲辦法。

　　財(cái)務(wù)分析--運(yùn)用特定的方法，對企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)過程及結(jié)果進(jìn)行分析評價(jià)，通過財(cái)務(wù)分析，掌握企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)計(jì)劃的完成情況，評價(jià)財(cái)務(wù)狀況，研究和掌握企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的規(guī)律性，改善財(cái)務(wù)預(yù)測、決策、預(yù)算和控制，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。