本文提要：本細則所稱前期物業管理,是指業主大會成立之前,由開發建設單位選聘具有相應資質的物業服務企業實施的物業管理。 開發建設單位在申請辦理商品房預售許可證之前,應在建設行政主管部門的監督下,通過招標方式,選聘物業服務企業......
關于印發《泗縣住宅小區物業管理實施細則》的通知《泗縣住宅小區物業管理實施細則》已經20**年7月17日縣政府第9次常務會議討論通過,現予印發實施。
二○○九年八月五日
泗縣住宅小區物業管理實施細則
第一章總則
第一條 根據國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》、《宿州市物業管理辦法》及有關法律法規,結合本縣實際,制定本細則。
第二條 本細則適用于本縣行政區域內物業管理活動及其監督管理。
第三條 縣政府成立物業管理領導小組協調督促相關職能部門依照各自職責做好物業管理相關工作,縣建設局負責全縣物業管理活動的監督管理工作。
第四條 物業管理應遵循業主自治、專業服務與行政監管相結合的原則。各相關職能部門應依照各自職責,相互支持,共同做好物業管理服務工作。
第二章業主、業主大會及業主委員會
第五條 房屋的所有權人為業主,物業管理區域內全體業主組成業主大會,一個物業管理區域成立一個業主大會,通過業主大會選舉產生業主委員會。
第六條 物業管理區域的劃分應按照以下規定進行:
(一)新建住宅小區,建筑面積在2萬平米以上的,劃分為一個物業管理區域;
(二)住宅物業建筑面積低于2萬平方米的,根據相鄰街區及道路等情況,將幾個住宅小區進行有機整合,劃分為一個物業管理區域;www.dewk.cn
(三)建筑面積在1萬平方米以上的商貿、辦公、醫院、學校、工廠等非住宅物業,具有獨立公用設施設備,并能夠封閉管理的,可以作為一個獨立的物業管理區域;
(四)本《細則》實施前已建成并落實物業管理且運作良好的住宅小區,可繼續作為一個獨立的物業管理區域。
第七條 對尚未成立業主大會,有下列情形之一的物業管理區域,應召開首次業主大會:
(一)入住率達50%以上的;
(二)首批物業交付滿2年,并且入住率超過30%的;
(三)首批物業交付滿3年的。
第八條 業主在首次業主大會會議上的投票權數,按照下列規定確定:
(一)住宅物業每戶一投票權;
(二)非住宅物業按照建筑面積,每200平方米計一投票權;建筑面積在200平方米以下的,每一房地產權證計一投票權;
(三)同一業主在業主大會會議上的投票權數,不得超過全體業主所持投票權數的30%。
第九條 業主在物業管理活動中的權利和義務,業主大會的籌備、召開,業主委員會的選舉、職責、備案、活動經費、換屆交接及解散等事項參照《宿州市物業管理辦法》執行。
第三章前期物業管理
第十條 本細則所稱前期物業管理,是指業主大會成立之前,由開發建設單位選聘具有相應資質的物業服務企業實施的物業管理。
第十一條 開發建設單位在申請辦理商品房預售許可證之前,應在建設行政主管部門的監督下,通過招標方式,選聘物業服務企業,與其簽訂書面的前期物業服務合同。當業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時,前期物業服務合同終止。
第十二條 投標人少于3個或建筑面積在5萬平方米以下的住宅物業及建筑面積在2萬平方米以下的非住宅物業,經縣建設主管部門批準,可以采取協議方式選聘。
具體招投標方法依據《物業管理招投標辦法》執行。
第十三條 中標的物業服務企業應與縣建設行政主管部門簽訂物業服務責任書,并根據物業建筑總面積,按1元/平方米的標準交納物業服務保證金。保證金于物業服務合同期滿并完成交接手續后退還。
第十四條 物業服務用房由建設單位無償提供,其配置應當符合下列規定:
(一)物業管理區域物業總建筑面積在2萬平方米以下的,按照不少于建筑面積60平方米提供;
(二)物業管理區域物業總建筑面積在2萬平方米以上的,按照不低于總建筑面積的3‰提供;
(三)物業用房的位置應當便于物業服務活動開展,且具備水、電、采光、通風、通信等正常辦公使用功能;
(四)物業服務用房應當包括物業服務辦公用房、業主委員會辦公用房。其中,業主委員會辦公用房建筑面積不低于20平方米。
第十五條 開發建設單位在移交住宅物業時,應按照住宅物業建筑總面積的0.5‰無償提供公用廁所,建筑總面積在4萬平方米以下的,公用廁所面積不得低于20平方米。公用廁所產權歸全體業主共有,由托管的物業服務企業實行有償服務,所收費用主要用于公廁的日常養護及升級改造。
第十六條 開發建設單位在預售物業前,應參照建設部制定的《業主臨時公約》(示范文本)制定臨時公約,對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,應當履行的義務,應承擔的責任等事項依法作出約定。與物業買受人簽訂物業買賣合同時,應將臨時公約向物業買受人明示,并經物業買受人書面承諾。在首次業主大會通過的業主公約生效后,臨時公約即行失效。
第十七條 新建住宅物業建成后,開發建設單位應及時向縣建設行政主管部門申請對住宅物業、物業共用部位及共用設施設備進行綜合驗收備案。未經綜合驗收備案或備案不合格的,不得交付使用。
第十八條 業主依法享有物業共用部位、共用設施設備的所有權和使用權,開發建設單位和物業服務企業未經業主大會同意,不得擅自處分。
第十九條 物業服務企業在接管物業項目時應對物業共用部位、共用設施設備是否符合規劃設計及質量要求,進行驗收。建設單位應在縣建設行政主管部門的監督下向物業服務企業移交物業共用設施設備和下列資料,并簽訂書面交接手續:
(一)物業(不含業主個人房屋)權屬資料清單;
(二)設施、設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)竣工總平面圖、單體建筑、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;
(四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(五)園林、綠化施工圖紙及樹種清單;
(六)業主名冊;
(七)前期物業管理所必須的其他資料。
第四章 物業管理服務
第二十條 物業服務企業應在取得企業法人營業執照之日起30日內,向縣建設行政主管部門申報資質等級。待取得資質等級證書后,方可從事與其資質相適應的物業服務活動。
設立物業服務企業必須具備以下基本條件:
(一)注冊資本達50萬元人民幣的驗資證明;
(二)企業聘用的物業管理及工程、技術、財務等專業人員應具有相應的職稱證件及簽訂正式的勞動合同。物業管理人員必須取得全國物業經理崗位培訓證書;工程、技術、財務等專職管理人員不少于10 人,其中具有中級以上職稱的不少于5人;
(三)固定的辦公場所證明(附產權證或租賃合同)。
第二十一條 物業服務企業不得轉讓或以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓 資質證書。外地物業服務企業進入本縣,應持有效證件到縣建設行政主管部門備案,辦理營業執照后,方可從事相應的物業服務活動。
第二十二條 物業服務企業進駐住宅小區應簽訂物業服務合同,合同期限屆滿前3個月,應與業主委員會協商續約事宜,不再續約的,應在合同終止之日起10日內向業主委員會移交下列資料和財物:
(一)本細則第十九條第二項規定的資料;
(二)物業服務用房、公用廁所和其他物業共用部位、共用設施設備;
(三)有關代管的物業服務款項及其他應移交的票據和帳冊。
第二十三條 物業服務收費應遵循合理、公開以及質價相符的原則。
住宅小區的物業服務費實行政府指導價,根據考核分值,確定服務等級,由縣物價部門會同縣建設行政主管部門制定其基準價及浮動幅度,具體收費標準在服務合同中約定。非住宅物業服務費,由業主和物業服務企業協商確定。物業服務企業在申領《經營服務性收費許可證》后,方可亮證收費。
第二十四條 物業服務費標準的核定以獨立小區為單位,原則上在業主委員會成立后,入住率達到50%后審批,業主委員會未成立或入住率未能達到50%的,執行臨時收費標準。
第二十五條 物業服務費按業主所占房屋建筑面積計算,按月收取,也可約定預收,但預收期限不得超過12個月。
第二十六條 納入物業服務范圍,已竣工但未出售的商品房或開發建設單位自用、出租的房屋,物業服務費由開發建設單位全額交納。
第二十七條 物業管理區域內供水、供電、通訊、電視等公用事業費用,應當按戶計量,直接向最終用戶收取;物業服務企業代收代繳有關費用,應按約定支付手續費,不得向業主收取額外費用。
第二十八條 縣建設行政主管部門每季度末應組織相關人員對物業服務企業及服務區域進行綜合考核,并依據《泗縣住宅小區物業管理考核標準》進行考評,考評結果通過廣播、電視、物業簡報等形式向社會公布,對綜合考核60分以下的予以警告,限期整改。
第二十九條 年終根據每季度檢查結果,確定服務等級。對質價不符的物業服務企業重新審定收費標準。對物業服務企業存在違規問題,責令限期整改,逾期不改或整改不力的,當年不予資質年審,情節嚴重的吊銷其資質證書;外來物業服務企業清退出本縣物業服務市場。
第三十條 物業服務企業應建立物業管理區域檔案。檔案資料應當載明下列事項:
(一)物業管理區域的范圍、占地面積和建筑面積;
(二)共用設施設備情況;
(三)開發建設單位,產權單位;
(四)業主總戶數,居住人口;
(五)物業服務企業及服務期限。
第五章物業的使用與維護
第三十一條 物業服務企業應建立健全基本規章制度:即服務質量管理、財務管理、檔案管理、裝修管理及保安、保潔、綠化、車輛、路燈、公共設施養護等規章制度。
第三十二條 物業服務企業應有年度工作計劃,定期公示財務資料,向業主公開服務電話號碼,建立健全物業保安隊伍。物業建筑面積在2至5萬平方米的,保安人員不得少于4人;5至10萬平方米的不得少于6人;10萬平方米以上的,不得少于8人。物業保安人員應訓練有素,姿態端正,責任感強,熟悉物業服務區域的基本情況,實行24小時值班巡邏,并有完整記錄。管理人員應持證上崗,統一著裝。
第三十三條 住宅小區基本實行封閉式管理,小區技防設施應健全,應有電動大門或推拉大門;小區主要進出口必須在視頻圖像監控范圍內;監控設備應24小時正常運行,操作人員技術熟練,錄像保存時間不得少于15天。外來機動車輛進出住宅小區要有進出記錄,各類車輛應按規定有序停放。
第三十四條 物業服務企業應有火災、治安、公共衛生等突發事件處理應急預案。消防通道保持暢通無阻,消防器材應定期檢查。
第三十五條 住宅物業區域內應有足夠數量的垃圾筒(箱),應定期保潔、消毒、滅殺蠅蟲,垃圾日產日清。住宅小區公共部位(包括樓道、外墻底)應保持無積水、無堆積物和無人為損壞現象。化糞池、窨井、下水道應定期清掏,保持無堵塞,無污水糞便外溢。公共廁所應經常沖洗殺毒和養護,保持無明顯污物和異味。
第三十六條 物業服務企業應保持綠化區內無明顯雜草,無人為毀壞和枯死現象,禁止在綠化區內種瓜種菜。住宅區內的樹木、花卉應定期施肥防治病蟲害和修剪,保持其長勢茂盛,無枯枝死杈,禁止利用花木拉繩晾曬等行為。
第三十七條 住宅小區門前應有明顯的名稱標牌,建筑面積在5萬平方米以上的小區門前應設置小區示意圖,幢、單元、房均應有號牌。
第三十八條 住宅小區房屋外墻面應保持基本完好,無大面積脫落、色差和斑圖現象。住宅小區的陽臺封閉應規范統一;外陽臺放置物品不超過護欄高度;安裝防護、防盜窗不得凸出外墻面。太陽能熱水器的安裝應符合“上下一面,左右一線”的要求;空調安裝要規范統一,無安全隱患。
第三十九條 樓房內公共空間應保持采光、通風良好的狀態,不得任意擠占或作它用。
第四十條 住宅小區內應科學設置一定數量的公益廣告宣傳牌,不得擅自設置、外掛各種商業廣告牌。
第四十一條 物業服務管理企業應在小區內開展經常性的政策法律、醫療衛生、平安創建等宣傳活動,定期組織業主開展健康的文體活動和業主聯歡活動。
第四十二條 供水、供電、供氣、通訊 、有線電視等單位應依法承擔小區內相關管線和設施、設備的維修、養護責任。
第四十三條 物業使用中禁止下列行為:
(一)擅自擺攤設點、占道經營;
(二)拆改房屋承重結構;
(三)擅自改變規劃設計和改變物業用途;
(四)違法搭建建筑物、構筑物;
(五)利用與住宅小區連體的商業用房經營歌舞廳、錄像廳、洗浴、飯店等超標排放噪音、污染項目及煙花爆竹、化學藥品等易燃易爆有毒等危險品;
(六)擅自占用、挖掘道路、廣場綠化等共用設施設備的;
(七)小區內放養家禽和寵物的;
(八)違反規定停放自行車和機動車輛;
(九)違反規定傾倒垃圾、污水和雜物;
(十)在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或違反規定懸掛、張貼宣傳品;
(十一)法律法規禁止的其他行為。
第四十四條 住宅小區內的住宅物業或非住宅物業的業主應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造,不得挪作他用。物業專項維修資金的管理,實行專戶存儲、統一管理、按幢設賬、核算到戶的原則,具體使用和續籌方案由業主大會按照國家有關規定決定。
縣建設行政主管部門負責本縣區域內物業專項維修資金的管理工作。
第四十五條 開發建設單位自用或出租的住宅及非住宅物業,其首次物業專項維修資金在申請辦理物業權屬登記前,由開發建設單位按照同期同類商品房售房款的比例交繳。
第四十六條 物業維修、更新和改造費用,按照下列規定承擔:
(一)保修期滿后物業自用部位和自用設備的維修(www.dewk.cn)、更新和改造費用,由業主承擔;
(二)保修期滿后物業共用部位和共用設施設備的日常運行、維護費用,在業主繳納的物業服務收費中支出;維修、更新和改造費用,在專項維修資金中列支,根據受益對象,由本幢、本單元物業業主或物業管理區域內全體業主按照各自擁有的物業建筑面積的比例承擔;
(三)物業共用部位、共用設施設備屬人為損壞的,其維修、更新費用由責任人承擔。
第六章 法律責任
第四十七條 有下列行為之一的,依照國務院《物業管理條例》的規定處罰:
(一)住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業的;
(二)擅自處分屬于業主的物業 共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的;
(三)不按規定移交有關資料的;
(四)未取得資質證書從事物業服務的;
(五)建設單位在物業管理區域內不按照規定配置物業服務用房的;
(六)物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的;
(七)挪用專項維修資金的;
(八)未經業主大會同意,物業服務企業擅自改變物業服務用房用途的
篇2：鄂州市物業管理實施細則（2015年新）
鄂州市物業管理實施細則(20**最新)
鄂州市人民政府關于發布《鄂州市物業管理實施細則》的通知
鄂州政規〔20**〕1號
各區人民政府、開發區管委會，各街道辦事處，市政府各部門：
《鄂州市物業管理實施細則》經20**年第25次市人民政府常務會議審議通過，現予發布，請遵照執行。
鄂州市人民政府
20**年6月2日
鄂州市物業管理實施細則
第一章 總 則
第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，促進物業管理行業健康發展，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規，結合本市實際，制定本細則。
第二條 本細則所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
第三條 市房產管理部門是全市物業管理工作的主管部門，負責全市范圍內物業管理活動的監督管理工作。
公安、環保、住建、規劃、工商、物價、城管、園林、市政、環衛、供水、電力、供氣、通信、郵政等行政和公用企事業單位，依照法律法規規定，負責各自職能范圍內的管理和服務工作。
街道辦事處、社區居委會負責組織本轄區內業主大會成立及首屆業主委員會的選舉工作;指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動。結合社區網格化管理，配合調解處理物業管理糾紛投訴，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。
第四條 本市新建住宅區應當實行物業管理。
未實行物業管理的舊住宅區，對基礎設施比較完善，相對獨立，且具備物業服務企業管理條件的，由市房產管理部門、社區居民委員會推薦引進物業服務企業，實施物業管理;對住戶少、相對分散的，由社區居民委員會牽頭，市房產管理部門指導成立業主委員會，實行業主自行管理;對其它改制、破產企業無人管理的住宅區，由社區居民委員會聘請保潔員，負責小區衛生保潔，適當收取每戶衛生管理費。
第二章 業主、業主大會及業主委員會
第五條 房屋的所有權人為業主。
尚未依法辦理所有權登記，但基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有該房屋的人，可以認定為業主。
第六條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，主要依據為：
(一)物業統一規劃、功能配套設施完善、布局合理;
(二)住宅建筑面積不低于3萬平方米;
(三)與社區居民委員會自治區域相適應。
第七條 業主人數較少或者不足3萬平方米的物業管理區域經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第八條 已交付的專有部分建筑面積達到建筑物總面積50%或者物業投入使用二年以上的，應當召開首次業主大會或業主代表大會。
首次業主大會在市房產管理部門的指導下，由業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)負責組織召開。
第九條 籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處代表和社區居民委員會代表組成，其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處代表擔任。
第十條 業主大會確定業主投票權數，專有部分面積和業主人數按照下列方式確定：
(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算;建筑物總面積按照上述面積的統計總和計算;
(二)業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算;總人數按照上述人數的統計總和計算。
第十一條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
采用集體討論形式的，可以通知全體業主參加會議，也可以以棟、單元等為單位，推選若干名代表參加會議，或由業主決定以其它方式推選業主代表參加會議。業主可以委托代理人參加業主大會會議。
采用征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業主;無法送達的，應當在物業管理區域內公告;業主在規定期限內未反饋意見的，視為棄權。
以書面形式征求意見的，經業主簽名的意見方為有效。
業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
第三章 前期物業管理
第十二條 建設單位在辦理商品房預(銷)售許可手續和業主、業主大會選聘物業服務企業之前，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或者住宅物業低于3萬平方米的，經市房產管理部門批準，可采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并與之簽訂書面的前期物業服務合同;住宅物業超過3萬平方米(含3萬平方米)低于20萬平方米的，經市房產管理部門批準，可以采用議標方式選聘具有相應資質的物業服務企業;住宅物業超過20萬平方米(含20萬平方米)的，必須通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第十三條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
前期物業服務合同可以約定期限;但期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第十四條 建設單位在報批商品房開發項目規劃方案時，應當根據物業管理的需要，在規劃方案中配置必要的物業管理用房。物業管理用房的面積，按不低于建設項目房屋建筑面積的2‰配置，且最低不少于20平方米，并應當具備水、電等基本使用功能，有明確的座落、房號。
物業管理用房的所有權依法屬于全體業主，由市房產管理部門依法辦理房屋產權登記手續。
第十五條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位可以將物業保修的有關事宜委托物業服務企業承擔，并簽訂委托合同，向物業服務企業支付相應的報酬。
建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提
出申請，經建設管理部門核實后，責令由建設單位承擔維修責任。 第十六條 物業服務企業承接物業時，應當與建設單位對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)物業管理所必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第十七條 物業服務企業應當在與建設單位辦理物業交接手續后30日內，提交以下資料向市房產管理部門辦理備案手續：
(一)物業承接查驗備案申報表;
(二)前期物業服務合同備案回執;
(三)臨時管理規約;
(四)物業承接查驗協議;
(五)建設單位移交資料清單;
(六)查驗記錄;
(七)交接記錄;
(八)其他承接查驗有關的文件。
報送資料齊全、符合法定形式的，市房產管理部門應當出具加蓋印章的書面回執。
第四章 物業管理服務
第十八條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格并具備從事物業管理的相應資質。從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
從事物業服務咨詢、顧問、代理、認證等經營活動的機構和在本市行政區域內從事物業服務活動的外地企業，應當向市房產管理部門備案。
一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
本市物業管理區域實行項目經理責任制，物業管理區域的物業服務負責人應當由具備物業管理職業資格的人員擔任。物業服務企業應當按規定聘請相應專業服務人員從事相關專業服務工作。
第十九條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同，并在15日內向市房產管理部門辦理備案。
物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第二十條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第二十一條 物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。業主委員會應當向物業服務企業移交本細則第十六條第一款規定的資料。
第二十二條 物業服務合同期限屆滿60日前，業主委員會應在社區監督下，組織召開業主大會，對是否續聘物業服務企業進行表決。雙方續約的，應當重新簽訂物業服務合同;不再續約且需以委托方式管理的，業主大會應當及時依法選聘其他物業服務企業或者其他管理人。
物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業可以按照原合同約定繼續提供服務，物業服務合同自動延續至業主大會作出選聘或者續聘決定為止。
第二十三條 有下列情形之一的，物業服務企業應當退出物業管理區域的物業服務，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：
(一)物業服務合同依法、依約解除;
(二)除第二十二條第二款規定的情形外，物業服務合同期滿未續約;
(三)法律、法規、規章規定物業服務企業不得繼續從事物業服務活動的其他情形。
第二十四條 物業服務企業退出物業管理區域的物業服務，應當在辦理退出手續的同時，做好交接工作，并履行下列義務：
(一)移交本細則第十六條第一款規定的資料、保管的物業檔案、物業服務檔案等資料和物業服務用房，實行酬金制的，還應當移交服務期間的財務檔案;
(二)撤出物業管理區域內的物業服務人員;
(三)清退預收、代收的有關費用;
(四)法律、法規、規章規定的其他義務。
第二十五條 物業管理服務價格應當遵循合理、公開與物業管理服務內容和質量相適應的原則。保障性住房以及普通住房(商品住房)前期物業服務收費實行政府指導價，由雙方當事人按照物價、房產部門制定的物業服務收費標準簽訂協議，并向全體業主公示。非保障性住房和非住宅的物業收費實行市場調節價，具體價格由雙方協商約定。
實行政府指導價的，由市物價部門會同市房產管理部門，按照質價相符的原則，以服務等級和物業服務企業資質為依據，制定相對應的指導價標準。
物業管理服務價格實行明碼標價制度。物業服務企業應將企業名稱、收費對象、服務內容及標準、計費方式、收費標準、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話等內容在小區的顯著位置予以公示。
物業服務收費可以采取包干制或酬金制。物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，且每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。
第二十六條 物業管理區域內已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的房屋，物業服務費由開發建設單位交納。出售后已移交給物業買受人的房屋，空置一年以內的，由物業買受人減半交納物業服務費;超過一年的，業主應當按照物業服務合同的約定交納物業服務費。
房屋通過竣工驗收并到市房產管理部門備案，達到交付條件，業主收到交付通知并辦理完相應手續的，即為交付;業主收到交付通知后無正當理由(30日內)不辦理相應手續的，視為交付。
第五章 物業配套設施建設、使用與維護
第二十七條 按照“新區新辦法，老區老辦法”的原則，由相關部門建立物業管理強制性規范。凡新建住宅小區在規劃設計階段即按規范要求，充分考慮物業管理的便利和需要，規劃、設計好物業管理用房、水電直供管網、綠化、環保、環衛、文體娛樂、教育、安防等各項配套設施。在建設過程中，市相關職能部門應加強監督，確保配套建設到位。
第二十八條 舊住宅小區應按照規范要求，逐步調整到位。舊住宅區仍由原開發建設單位進行管理，有經營收入的，由原開發建設單位按規范要求承擔部分資金或公共用房，完善相應公共配套設施;開發主體已消亡的，按屬地管理原則，由街道辦事處補齊和改造不完善的公共設施、設備，整頓后通過招標或委托等方式交由專業的物業公司進行物業管理。
第二十九條 在物業管理區域內，供水、供電等部門要負責各自管網、設施設備的建造、維修和養護并直供到戶。新建住宅均按規定實施水、電直供到戶，做到同步規劃、同步施工、同步驗收。已建成住宅應逐步實施水改、電改。供水、供電部門應按市物價部門核定的收費標準，負責對所有已經竣工驗收并交付使用的房屋進行供水、供電管網改造并直供到戶，不得向居民收取額外費用。
第三十條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。
第三十一條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意
。 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第三十二條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫應當以出售、附贈或者出租等方式優先處分給業主。
利用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業主共有，建設單位不得出售、附贈或者出租。
利用物業管理區域內的道路或者其他公共場地設置車位的，應當由業主大會決定車位設置和車位管理等事項。業主大會決定收取場地租賃費的，場地租賃費屬于全體業主共有，用于補充專項維修資金或者業主大會決定的其他事項。
物業管理區域內停放車輛，不得堵塞消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
第三十三條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。
物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項以及相關的收費項目告知業主。
物業服務企業應當加強物業管理區域裝飾裝修安全事項的巡查，業主、物業使用人應當予以配合。
第三十四條 住宅物業和非住宅物業的業主，應當按照規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
維修資金的使用實行兩公示，維修施工前對業主簽名、施工方案及預算進行公示，維修施工后對工程結算結果進行公示。
第三十五條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要申請使用的，按照以下程序辦理：
(一)物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議;沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議;
(二)住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議;
(三)物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案及預算;
(四)物業服務企業或者相關業主持有關材料，向市房產管理部門申請列支;其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，由公有住房售房單位或其主管部門向市房產管理部門申請列支;
(五)市房產管理部門審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知;
(六)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
第三十六條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要申請使用的，按照以下程序辦理：
(一)物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等;
(二)業主大會依法通過使用方案;
(三)物業服務企業組織實施使用方案;
(四)物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金;
(五)業主委員會依據使用方案審核同意，并報市房產管理部門備案;市房產管理部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正。
第三十七條 發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支住宅專項維修資金：
(一)住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，按照本細則第三十五條第四項、第五項、第六項的規定辦理;
(二)住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，按照本細則第三十六條第四項、第五項的規定辦理。
發生前款情況后，未按規定實施維修和更新、改造的，市房產管理部門可以組織代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支;其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。
第三十八條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決 定使用。
第三十九條 物業使用中禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結構;
(二)違法搭建建筑物、構筑物;
(三)破壞房屋外貌;
(四)擅自改建、占用物業共用部位;
(五)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;
(六)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品;
(七)排放有毒、有害物質;
(八)在公共區域內種菜、飼養動物等影響他人的;
(九)發生超過規定標準的噪聲;
(十)規劃用途為住宅的住宅樓底層(含地下室)和住宅樓內不得設立產生油煙、噪聲、異味污染以及安全隱患的餐飲、加工、娛樂、賓館、廢舊回收等經營場所;
(十一)法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。
第四十條 業主、物業使用人應當按照規劃管理部門批準或者房屋所有權證載明的用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。
改變物業使用性質未經相鄰業主書面同意或無業主委員會證明的，規劃部門不得審批。
第六章 法律責任
第四十一條 業主、物業使用人、業主大會、業主委員會、物業服務企業、建設單位之間在物業管理活動中發生爭議的，可以自行協商和解;不能協商和解的，由物業所在地街道辦事處牽頭，房產、司法等部門參與進行調解，調解不成的，依法申請仲裁或者提起民事訴訟。
業 主、物業使用人、業主委員會、物業服務企業等對違反本細則的行為，可以向有關部門投訴、舉報，有關部門應當及時調查、核實，并依法處理。
第四十二條 違反本細則第三十九條、第四十條規定的，由公安、環保、住建、規劃、工商、城管、房產等部門依照各自職責，依法予以查處;給他人造成損害的，依法承擔民事責任。構成犯罪的，依法追究刑事責任：
違反本細則其它規定，依照《物業管理條例》相關規定處理。
第七章 附 則
第四十三條 各區、開發區(新區)物業管理活動參照本實施細則實行。
第四十四條 本細則自20**年6月2日起施行，20**年6月1日失效。20**年11月3日發布的《鄂州市物業管理實施細則》(鄂州政發〔20**〕26號)宣布作廢。
篇3：鄂州市物業管理實施細則（2006）
鄂州市人民政府關于印發《鄂州市物業管理實施細則》的通知
鄂州政發〔20**〕26號
各區、鄉、鎮人民政府，各街道辦事處，市政府各部門：
《鄂州市物業管理實施細則》已經20**年10月23日市政府常務會議審議通過，現予發布，請遵照執
行。
二OO六年十一月三日
鄂州市物業管理實施細則
第一章 總則
第一條 為規范物業管理，維護業主和物業管理企業的合法權益，促進物業管理行業的健康發展，
根據國務院《物業管理條例》的有關規定，結合本市實際，制定本細則。
第二條 本細則適用于本市行政區域內的物業管理及其相關活動。
本細則所稱物業，是指房屋和與其相配套的共用設施、設備和相應場地。所稱物業管理，是指業主
通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備
和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
第三條 市房產管理部門是全市物業管理工作的主管部門，負責組織本細則的實施，負責對全市范
圍內的物業管理活動進行監督、指導和管理。
公安、工商、物價、建設、規劃、園林綠化、市政、環衛、供水、電力、電信、郵政等行政和公用
企事業單位，依照法律法
規的規定，負責各自職能范圍內的管理和服務工作。 第四條 本市新建住宅區應當實行物業管理;未實行物業管理的舊住宅區，應當創造條件，逐步實
行物業管理。
第二章 業主及業主大會
第五條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議，行使投票權;
(五)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業管理企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第六條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守業主公約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方
面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第七條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業
主在物業管理活動中的合法權益，同時，應依照本細則和業主大會議事規則開展活動，并接受市房
產管理部門的指導。
一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物
規模、社區建設等因素，主要依據為：
(一)物業統一規劃、功能配套設施完善、布局合理;
(二)住宅物業建筑面積不低于3萬平方米;
(三)與社區居民委員會自治區域相適應。
第八條 業主人數較少或者不足3萬平方米的物業管理區域經全體業主一致同意，決定不成立業主大
會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第九條 有超過50%業主提議或者物業投入使用二年以上的，應當召開首次業主大會或業主代表大會
。
首次業主大會在市房產管理部門的指導下，由建設單位和前期物業管理企業負
責組織召開。
業主在首次業主大會會議上的投票權，按照業主擁有的合法房產套數計算，每一套計一票。業主的
投票權以記名的形式行使。
第十條 業主大會履行下列職責：
(一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則;
(二)選舉、更換業主委員會委員、監督業主委員會的工作;
(三)選聘、解聘物業管理企業;
(四)決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施;
(五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維
護等方面的規章制度;
(六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
第十一條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
采用集體討論形式的，可以通知全體業主參加會議，也可以以棟、單元等為單位，推選若干名代表
參加會議，或由業主決定以其它方式推選業主代表參加會議。業主可以委托代理人參加業主大會會
議。以業主代表參加的形式召開的，到會業主代表應能代表物業管理區域內持有1/2以上投票權的業
主。
采用征求意見形式的，應當在征求意見前15日內通知全體業主，并告知會議議題的議程。征求意見
的結果應當及時公開并告知業主。以書面形式征求意見的，經業主簽名的意見方為有效，且應有物
業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。
業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、
業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業
管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。
業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
第十二條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業主委員會負責組織，每年至少召開一次。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當
組織召開業主大會臨時會議。
召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。同時應告知相關的居民委員會，并邀
請居委會代表、物業使用人列席。
業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
第十三條 業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：
(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;
(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;
(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;
(四)監督業主公約的實施;
(五)業主大會賦予的其他職責。
業主委員會可以由5至15人組成，具體人數根據物業管理區域的大小確定。業主委員會應當自選舉產
生之日起30日內，向市房產管理部門備案。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有
一定組織能力的業主擔任。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。
第十四條 業主公約應當對有關物業的使用、維護、
管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務 ，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。業主公約對全體業主具有約束力。
業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組
成和委員任期等事項作出約定。
第十五條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事
與物業管理無關的活動。在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合公安機關，與居
民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。支持居民委員會開展工
作，并接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員
會的建議。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，由市房產管理部門責令限期改正
或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第三章 前期物業管理
第十六條 建設單位在辦理商品房預(銷)售許可手續和業主、業主大會選聘物業管理企業之前，
應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅物業低于3萬平
方米的，經市房產管理部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業，并與之簽
訂書面的前期物業服務合同。
第十七條 建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，作為房屋銷售合同的附件，對有關
物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事
項依法作出約定。建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。
建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設
單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。
第十八條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
前期物業服務合同可以約定期限;但期限未滿，業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第十九條 建設單位在報批商品房開發項目規劃方案時，應當根據物業管理的需要，在規劃方案中配置必要的物業管理用房。物業管理用房的面積，按不低于建設項目房屋建筑面積的2‰配置，且最低不少于20平方米。
物業管理用房的所有權依法屬于全體業主，由市房產主管部門依法辦理房屋產權登記手續。
第二十條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
第二十一條 物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)物業管理所必需的其他資料。
物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第四章 物業管理服務
第二十二條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格并具備從事物業管理的相應資質。
從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。
第二十三條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。
物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第二十四條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
第二十五條 物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第二十六條 物業管理企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。業主委員會應當向物業管理企業移交本細則第二十一條第一款規定的資料。
物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房和本細則第二十一條第一款規定的資料交還給業主委員會。
物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。
第二十七條 物業管理服務價格應當遵循合理、公開與物業管理服務內容和質量相適應的原則。經濟適用房和普通住房的物業服務收費實行政府指導價，由雙方當事人按照物價、房產部門制定的物業服務收費標準簽訂協議，并向全體業主公示。其他住宅和非住宅的物業收費實行市場調節價，具體價格由雙方協商約定。
物業管理服務價格一經約定后實行明碼標價制度。物業管理企業對其企業名稱、收費對象、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話等內容應在小區的顯著位置進行公示。
物業服務收費可以采取包干制或酬金制。物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，且每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。
第二十八條 物業管理區域內已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的房屋，物業服務費由開發建設單位交納。出售后已移交給物業買受人的房屋，空置半年以內的，由物業買受人減半交納物業服務費;超過半年的，全額交納物業服務費。
第二十九條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當進行勸阻和制止，并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第三十條 物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
物業管理企業雇請保安人員，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第五章 物業配套設施建設
第三十一條 按照“新區新辦法，老區老辦法”的原則，由相關部門建立物業管理強制性規范。強制性規范建立后，凡新建住宅小區在規劃設計階段即按規范要求，充分考慮后期物業管理的便利和需要，規劃、設計好物業管理用房、水電直供管網、綠化、環保、環衛、文體娛樂、教育等各項配套設施。在建設過程中，市相關職能部門應加強監督，確保配套建設到位。
第三十二條 舊住宅小區應按照規范要求，在五年內逐步調整到位。舊住宅區仍由原開發建設單位進行管理，有經營收入的，由原開發建設單位按規范要求承擔部分資金或公共用房，完善相應公共配套設施;開發主體已消亡的，各相關公用企事業單位按各自行業分工補齊和改造不完善的公共設施、設備，整頓后通過招標或委托等方式交由專業的物業公司進行物業管理。
第三十三條 在物業管理區域內，供水、供電等部門要負責各自管網、設施設備的建造、維修和養護并直供到戶。自本細則實施之日起，凡新建住宅均按規定實施水、電直供到戶，做到同步規劃、同步施工、同步驗收。已建成住宅，應逐步實施水改、電改。供水、供電部門應按市物價部門核定的收費標準，負責對所有已經竣工驗收并交付使用的房屋進行供水、供電管網改造并直供到戶，不得向居民收取額外費用。
第三十四條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位直接向每一位業主收取有關費用。
物業管理企業接受委托代收前款費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。
第六章 物業的使用與維護
第三十五條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業;物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。
第三十六條 業主、物
業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。 因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業管理企業的同意;物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。
業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第三十七條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第三十八條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。
物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
第三十九條 住宅物業和非住宅物業的業主，應當按照規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金的收取、使用、管理按照《鄂州市住宅共用部位共用設施設備維修基金管理實施辦法》執行。
第四十條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第四十一條 物業使用中禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結構;
(二)違法搭建建筑物、構筑物;
(三)破壞房屋外貌;
(四)擅自改建、占用物業共用部位;
(五)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;
(六)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品;
(七)排放有毒、有害物質;
(八)發生超過規定標準的噪聲;
(九)法律、法規、規章和業主公約禁止的其他行為。
第四十二條 業主、使用人應當按照規劃管理部門批準或者房屋所有權證載明的用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。
改變物業使用性質未經相鄰業主書面同意或無業主委員會證明的，有關主管部門不得審批。
第七章 罰 則
第四十三條 違反本細則規定依照國務院《物業管理條例》相關責任條款進行處理。
第八章 附 則
第四十四條 本細則自 年 月 日起施行，《鄂州市城市住宅區物業管理試行辦法》(鄂州政發〔20**〕73號)同時廢止。