盤錦市城市住宅區物業管理實施細則(20**)

　　盤錦市人民政府令 第10號

　　《盤錦市城市住宅區物業管理實施細則》業經20**年4月16日盤錦市第四屆人民政府第28次常務會議審議通過，現予發布施行。

　　市長 程亞軍

　　二○○二年五月十四日

　　盤錦市城市住宅區物業管理實施細則

　　第一章 總則

　　第一條 為加強城市住宅區物業管理，保障物業的合理使用，創造良好的居住環境，維護業主、物業使用人和物業管理企業的合法權益，根據《遼寧省城市住宅區物業管理條例》，結合我市實際，制定本細則。

　　第二條 本細則適用于盤錦市行政區域內城市住宅區的物業管理。城市新建住宅區和共用配套設施、設備齊全的原有住宅區，應當實行物業管理;原有住宅區共用配套設施不齊全的，應當通過整治和完善配套設施，逐步創造條件實行物業管理。

　　第三條 本細則所稱城市住宅區，是指在城市規劃區和獨立工礦區，以住宅為主，配套設施比較齊全，建筑面積在2萬平方米以上的城市居住區域。

　　本細則所稱城市住宅區物業(以下簡稱物業)，是指城市住宅區內房屋及相關的共用設施、設備和共用場地。

　　本細則所稱物業管理，是指物業管理企業依據物業管理合同約定，對既有物業進行管理和對業主、物業使用人提供服務行為。

　　本細則所稱業主，是指物業所有權人。

　　本細則所稱物業使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。

　　第四條 物業管理應遵循公開、公平、互利、便民的原則，實行招標投標制度。一個物業管理區域只能選聘一個物業管理企業實施統一管理。

　　第五條 盤錦市房產管理局是我市行政區域內的物業管理行政主管部門。

　　市政府有關部門及街道辦事處、社區，應協助物業管理行政主管部門開展物業管理工作，并在各自的職責范圍內，對物業管理工作進行指導、協調和監督。

　　第六條 物業管理行政主管部門的主要職責：

　　(一) 貫徹執行上級有關物業管理法律、法規和規章;

　　(二)負責物業管理企業資質審核、審批和物業管理行業檢查、

　　指導和監督工作;

　　(三) 負責住宅共用部位及共用設施、設備維修基金的建立和使用的管理工作;

　　(四)參與新建成住宅區綜合驗收，并組織物業管理的交接工作;

　　(五)負責指導、組織實施城市存量住宅區的整治及推行物業管理工作;

　　(六)負責對住宅區物業管理招投標的監督管理工作;

　　(七)組織開展住宅區物業管理達標創優活動;

　　(八)對住宅區物業管理服務進行監督、檢查;

　　(九)指導全市住宅區區域劃定;

　　(十)劃定住宅區停車場。

　　第二章 業主物業使用人的自治管理

　　第七條 房屋入住率達到50%以上的新建住宅區和達到物業管理規定條件的原有住宅區，由物業管理行政主管部門指導住宅區的開發建設單位或街道辦事處、社區組織召開業主、物業使用人大會或者代表大會，選舉產生業主委員會。一個物業管理區域只能成立一個業主委員會。

　　第八條 業主 物業使用人的權利、義務：

　　(一)享有物業管理服務的權利;

　　(二)享有業主、物業使用人代表大會代表和業主委員會委員的選舉權和被選舉權;

　　(三)決定有關物業管理的重大事項;

　　(四)監督業主委員會的工作;

　　(五)執行業主、物業使用人大會或代表大會、業主委員會的有關決議、決定;

　　(六)遵守有關物業管理的法律、法規和物業管理公約;

　　(七)按時交納物業管理服務費。

　　第九條 業主、物業使用人大會、代表大會具有下列權利：

　　(一)選舉、撤換業主委員會的組成人員;

　　(二)審議通過業主委員會章程和物業管理公約;

　　(三)改變或者撤銷業主委員會作出的不適當決定;

　　(四)決定物業管理服務項目、收費標準等重大事項。

　　業主、物業使用人大會或者代表大會每年至少召開一次，必要時經三分之一以上的業主、物業使用人或者代表的提議，可隨時召開業主、物業使用人大會或者代表大會。

　　第十條 業主委員會成員由7至13人組成，設主任一人、副主任2人，主任、副主任從業主委員會委員中選舉產生。

　　業主委員會每屆任期3年，主任、副主任、委員可連選連任。

　　業主委員會任期屆滿一個月前，應當組織換屆選舉，產生新一屆業主委員會。

　　第十一條 業主委員會每半年召開一次會議，會議必須有半數以上委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上通過。

　　業主委員會召開會議可以www.dewk.cn根據需要邀請街道辦事處、公安派出所、社區委員會等有關方面參加。

　　第十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列材料到物業管理行政主管部門備案：

　　(一)登記備案申請;

　　(二)《業主委員會章程》和《業主公約》;

　　(三)《業主委員會組成人員登記表》;

　　(四)業主、物業使用人代表和業主委員會委員選舉辦法。

　　物業管理行政主管部門自受理登記備案之日起15日內發給登記備案證書。發給證書的日期，為業主委員會成立的日期。

　　第十三條 業主委員會職責：

　　(一)維護業主、物業使用人的合法權益;

　　(二)通過招標，選聘、續聘符合條件的物業管理企業，并與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理合同;

　　(三)審議物業管理企業制訂的年度物業管理計劃和管理服務的重大措施;

　　(四)聽取業主和物業使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動;

　　(五)確定或者調整物業管理服務內容，并協助物業管理企業收繳物業管理服務費;

　　(六)督促業主、物業使用人遵守業主公約，協助物業管理企業落實各項管理工作，監督共用設施、設備和共用場地的合理使用。

　　第三章 物業管理企業的管理

　　第十四條 設立物業管理企業必須經市物業管理行政主管部門資質審查，取得資質證書后，到工商行政管理機關登記注冊，申領營業執照。物業管理企業臨時資質和三級資質由市物業管理行政主管部門審批;物業管理企業一、二級資質由市物業管理行政主管部門審核后，報上一級物業管理行政主管部門審批。

　　第十五條 物業管理企業權利和義務：

　　(一)按照合同要求，制定住宅區物業管理辦法;

　　(二)依據委托管理合同和有關規定收取管理服務費用;

　　　　(三)制止違反物業管理規定的行為; 　　(四)選聘專業公司和人員承擔專項服務業務;

　　(五)按委托管理合同實施物業管理;

　　(六)接受業主委員會和業主、物業使用人的監督;

　　(七)定期向業主委員會公布物業管理服務費和維修基金收支帳目;

　　(八)協助有關部門開展社區活動。

　　第十六條 物業管理企業應當自物業管理合同終止之日起10日內，到業主委員會辦理下列事項：

　　(一)對預收的物業管理服務費進行結算、結轉;

　　(二)移交全部物業檔案資料和有關財務帳冊;

　　(三)移交業主共有的房屋、場地和其他資產。

　　第四章 物業的前期管理與移交

　　第十七條 物業的前期管理，是指新開發建設的住宅區從規劃建設項目的審批開始至業主委員會成立前的物業管理。

　　第十八條 房屋開發單位在銷售房屋時應當與業主簽訂前期物業管理協議，前期物業管理協議應使用國家示范文本。

　　第十九條 物業的前期管理工作由房屋開發單位或者其委托的物業管理企業承擔。

　　物業前期管理費用分別由房屋開發單位、業主、物業使用人承擔。房屋未售出和出租的，由房屋開發單位承擔;房屋已售出或出租的，由業主或物業使用人承擔。

　　第二十條 物業的前期管理項目包括下列內容：

　　(一)對物業的規劃設計提出意見和建議;

　　(二)對防水、地下管網等隱蔽工程的質量進行監督;

　　(三)配合有關部門參與物業竣工綜合驗收;

　　(四)為業主、物業使用人辦理入住手續，對業主、物業使用人裝飾裝修房屋進行管理;

　　(五)管理工程技術和業主、物業使用人與物業管理相關的檔案資料;

　　(六)前期物業管理協議約定的其他事項。

　　第二十一條 房屋開發單位移交物業時，應將按規劃要求納入住宅區建設成本、屬業主共有的物業管理辦公用房移交給業主委員會，并由物業管理委員會交給物業管理企業使用。

　　第二十二條 建筑面積5萬平方米的住宅區，房屋開發單位應無償提供建筑面積120平方米以上的物業管理辦公用房。建筑面積在5萬平方米以上的，建筑面積每增加2萬平方米，增加建筑面積15平方米物業管理辦公用房;建筑面積每減少1萬平方米，可相應減少建筑面積15平方米物業管理辦公用房。

　　無法提供實物辦公用房的，可按應提供辦公用房的標準提供購房資金，由業主委員會選購辦公用房。

　　第二十三條 住宅區開發建設單位應當按住宅區總建筑面積0.5%的比例，以工程基本造價向住宅區業主委員會提供商服用房。商服用房屬業主共有，由業主委員會交給物業管理企業使用，其經濟收入全部用于住宅區物業管理。

　　第二十四條 物業管理辦公用房除物業管理企業、業主委員會正常辦公使用外，不得出租或改變用途。

　　第二十五條 房屋開發單位移交物業管理時，應當向業主委員會及其聘用的物業管理企業移交下列工程建設資料：

　　(一)住宅區總平面圖;

　　(二)單體房屋及配套的基礎設施、設備竣工圖;

　　(三)地下管網圖;

　　(四)各類房屋清單和共用設施、設備清單;

　　(五)竣工綜合驗收合格證書;

　　(六)各種設備及材料的檢驗合格證書、質量保證書、使用說明書;

　　(七)其他必要的資料。

　　第五章 物業的管理與使用

　　第二十六條 物業的管理實行業主、物業使用人自治管理與委托物業管理企業專業管理服務相結合。業主委員會委托物業管理企業實行專業管理服務，應當簽訂物業管理委托合同，明確雙方的權利和義務。

　　第二十七條 物業管理服務一般應包括下列內容：

　　(一)房屋共用部位及共用設施、設備的維修與養護和運行服務;

　　(二)環境衛生工作;

　　(三)綠化養護管理;

　　(四)停車場地的經營管理;

　　(五)住宅區公共秩序管理;

　　(六)協助當地公安機關負責住宅區安全監控、值班巡視等治安秩序工作;

　　(七)非市政管理部門管理的道路、綠地、建筑小品、庭院燈、草坪燈等的管理養護;

　　(八)業主和物業使用人委托的其他管理和服務事項。

　　第二十八條 物業管理企業應當依據物業管理合同提供服務，保持房屋及其共用設施、設備和共用場地的完好，環境整潔，公共秩序良好。

　　第二十九條 在物業管理區域內禁止下列行為：

　　(一)損壞房屋結構和破壞房屋外貌;

　　(二)擅自將住宅房屋改為商業用房或其他經營性用房;

　　(三)擅自在物業管理區域內搭建建筑物、構筑物;

　　(四)擅自移動、占用、損壞共用設施;

　　(五)安裝影響房屋結構的動力設備;

　　(六)影響公共衛生，破壞周圍環境的行為。

　　第三十條 住宅區內的自行車棚、停車場等共用設施、設備和共用場地，已攤入房屋銷售面積的，屬業主共有，任何單位和個人不得擅自占用、出售和從事經營活動。

　　第三十一條 因物業維修或者因公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，需經有關行政管理部門批準后施工，并在約定的期限內恢復原狀。

　　第三十二條 在物業管理區域內的房屋及相關共用設施、設備和共用場地設置廣告、鋪設管線的，應當征得物業管理企業和相關業主的書面同意，并按照有關規定辦理審批手續，并收取設置費用。

　　按照前款規定收取的設置費用，50%用于物業維修養護，50%用于業主委員會同意的物業服務費和便民服務費。

　　第三十三條 物業管理區域內的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等，應由各專業管理部門管理到戶，并負責維修和管理。如需委托物業管理企業管理，雙方應當簽訂管理協議，并繳納委托管理費用。

　　第三十四條 業主轉讓、出租房屋時，應將業主公約作為轉讓合同或者租賃合同的附件。

　　當事人應當自房屋轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起10日內，將轉讓或者租賃的有關情況書面告知業主委員會和物業管理企業。

　　第六章 物業管理費用管理

　　第三十五條 建立住宅共用部位及共用設施、設備維修基金。凡我市行政區域內銷售商品房時，購房者與售房單位應當簽訂有關維修基金繳交約定書，購房者按購房款2.5%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。

　　原有住宅區已經實行物業管理，未建立住宅共用部位及共用設施、設備維修基金的，由該住宅區業主委員會協同物業管理企業收繳維修基金;原有住宅區未實施物業管理的，由房屋產權單位、房屋托管單位或街道辦事處、社區組織收繳維修基金。

　　第三十六條 維修基金的管理和使用由物業管理行政主管部門審批，實行專戶存儲，專款專用。

　　第三十七條 新建的住宅區，房屋開發單位未按規定建立維修基金的，物業管理行政主管部門對其開發房屋不得辦理房屋銷售許可證，產權登記部門不得確權發證。

　　第三十八條 房屋自用部位和自用設施、設備的維修、更新、改造費用，由業主承擔。房屋共用部位和共用設施、設備的大修、更新、改造費用，在物業維修基金中列支。未繳納維修基金的，由業主按擁有的建筑面積比例承擔;日常維修費用在物業管理服務費中列支。

　　第三十九條 房屋的共用部位及共用設施、設備維修時，相鄰關系人應當予以配合。因相鄰關系人阻撓維修造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當承擔賠償責任。

　　業主、物業使用人因物業維修、更新和改造自用部位、自用設施、設備，造成相鄰關系人財產損失的，責任人應當修復或者按價賠償。

　　第四十條 業主轉讓房屋時，其維修基金帳戶隨房屋所有權同時過戶。

　　第四十一條 物業管理服務收費標準應以每一物業管理區域為單位，按房屋建筑面積和物業管理服務項目、標準，由業主委員會與物業管理企業參照市物價部門制定的物業管理服務收費指導價協商確定，并報市物價部門批準后執行;國家、省、市已有收費標準規定的，按規定執行。

　　物業管理企業為業主、物業使用人提供特約服務，無收費依據標準的，實行市場調節價，由物業管理企業與業主、物業使用人協商確定，協商確定的價格由物業管理企業報市物價部門備案。

　　第四十二條 物業管理企業收取物業管理服務費的項目及標準必須公布。

　　業主、物業使用人必須按照規定向物業管理企業繳納物業管理服務費，其他任何單位不得重復收取性質相同的費用。

　　第四十三條 物業管理企業每半年向業主委員會報告一次物業管理服務費收支情況;每年度向業主、物業使用人公布一次物業管理www.dewk.cn服務費收支情況。

　　第七章 法律責任 　　第四十四條 違反本細則第十四條規定，物業管理企業未經物業管理行政主管部門資質審查，由物業管理行政主管部門責令改正，沒收非法所得，并處50 00元以上10000元以下罰款。

　　第四十五條 違反本細則第十六條、第二十五條規定之一的，由物業管理行政主管部門責令改正，并處5000元以上10000元以下罰款。

　　第四十六條 違反本細則第二十一條、第二十二條規定，未按規定提供物業管理辦公用房的，由物業管理行政主管部門會同房地產開發行政管理部門責令房屋開發單位向業主委員會提供物業管理辦公用房，或者繳納在本物業管理區域內購買物業管理辦公用房的價款。

　　第四十七條 違反本細則第二十九條規定，物業管理企業有權制止;造成損失的，有權要求賠償;情節嚴重的，由物業管理行政主管部門責令恢復原狀，并處以1000元以下罰款。

　　第四十八條 違反本細則第三十條規定，占用和出售屬于業主共有的自行車棚、停車場(庫) 等設施的，物業管理行政主管部門責令改正，并可處2000元以上5000元以下罰款。

　　第四十九條 業主、物業使用人違反本細則第四十二條第二款規定，未交物業管理服務費的，物業管理企業可以按照應繳金額的0.3%按日加收滯納金。

　　拖欠物業管理服務費3個月以上的，物業管理企業可向人民法院申請支付令或提起訴訟。

　　第五十條 業主、物業使用人大會或者代表大會作出的決定違反本細則規定的，物業管理行政主管部門應責令其改正，或者撤銷其決定，并通告全體業主和物業使用人。

　　業主委員會及其成員作出的決定違反本細則規定的，由業主、物業使用人大會或者代表大會予以撤銷或改變，并由責任人承擔相應的責任。

　　第五十一條 物業管理企業違反本細則規定，未取得營業執照和收費許可證，從事物業管理或者擅自設立收費項目、提高收費標準的，由市工商行政管理部門、物價行政管理部門按照有關法律、法規規定處罰。

　　第五十二條 物業管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第五十三條 行政管理相對人對行政處罰不服的，可按規定申請行政復議或提起訴訟。

　　第八章 附則

　　第五十四條 我市行政區域內的建制鎮住宅區、別墅區、寫字樓、商廈等物業管理，可參照本細則執行。

　　第五十五條 本細則執行中的具體問題，由市房產管理局負責解釋。

　　第五十六條 本細則自20**年6月1日起施行。來源自 物業經理人

篇2：鞍山市城市住宅區物業管理辦法(2012修正)

　　鞍山市城市住宅區物業管理辦法(20**修正)

　　（20**年2月7日鞍山市人民政府第36次常務會議審議通過 20**年2月28日鞍山市人民政府令第144號公布 根據20**年11月5日鞍山市人民政府第117次常務會議審議通過 20**年11月15日鞍山市人民政府令第157號公布 自公布之日起施行的《鞍山市人民政府規章修正案》第一次修正 根據20**年10月25日鞍山市第十四屆人民政府第73次常務會議審議通過 20**年11月6日鞍山市人民政府令第168號公布 自公布之日起施行的《鞍山市人民政府規章修正案》第二次修正 根據20**年1月20日鞍山市人民政府第129次常務會議審議通過 20**年3月15日鞍山市人民政府令第171號公布 自公布之日起施行的《鞍山市人民政府規章修正案》第三次修正）

　　鞍山市城市住宅區物業管理辦法(20**修正本)

　　第一條 為加強和完善城市物業管理，規范物業管理活動，保障物業的合理使用，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》及其他有關規定，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市行政區域內的城市物業管理。

　　第三條 本辦法所稱物業，是指房屋及相關共用設施設備和共用場地。

　　本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　本辦法所稱業主是指物業所有權人。

　　本辦法所稱物業使用人是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。

　　本辦法所稱物業服務企業是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。

　　第四條 鞍山市房產局是全市城市住宅區物業管理行政主管部門，縣（市）房產行政主管部門是本轄區內的城市住宅區物業管理行政主管部門。

　　其他有關行政管理部門和街道辦事處（鎮人民政府）在各自的職權范圍內，對物業管理工作進行指導、協調和監督。

　　第五條 新建住宅區應當實行物業管理。城市新建住宅區要嚴格按國家有關規劃標準進行設計，并符合物業管理的要求。規劃設計方案應包含如下內容：

　　（一）建設單位應當按照建設工程項目總建筑面積的3‰配置物業管理用房，但不得少于110平方米。提供的物業管理用房，應當為地面以上能夠獨立使用的房屋，并具備水、電、供暖等辦公使用功能。業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑。物業管理用房在開發建設單位面積備案時由市房產局予以凍結，不得轉讓、出租。

　　（二）提供與業主數量和需求量相適應的自行車場、停車場等共用設施設備和體育鍛煉、綠化等共用場地。

　　市房產局在規劃設計時應當先期介入，配合市規劃部門按照《城市居住區規劃設計規范》等要求，共同做好有關物業管理方面的規劃設計。

　　第六條 原有住宅區私房比例達到70％以上且共用設施設備齊全的，可以實行物業管理。

　　配套設施不全的，應當與社區建設相結合，由政府投資、社會力量投資或自管房單位投資負責組織完善。

　　物業管理用房可在小區內購置一層住宅或在規劃許可的前提下新建。建筑面積在2萬平方米以下的住宅區，應提供不少于80平方米的物業管理用房。建筑面積在2萬平方米以上的，每增加1萬平方米，相應增加不少于5平方米的物業管理用房。

　　第七條 物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。

　　新建住宅區，包括分期建設或者兩個以上（含兩個）單位開發建設的住宅區，其設置的配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域。如該住宅區內已分割成多個自然街坊或者封閉小區的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。

　　建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，應向物業管理行政主管部門提出劃分物業管理區域的要求。物業管理行政主管部門應當按照本條第二款的規定劃分物業管理區域，并登記備案。

　　尚未劃分或者需要調整物業管理區域的，物業管理行政主管部門應當會同當地街道辦事處，按照本條第二款的規定，結合物業的具體布局劃分物業管理區域，并登記備案。

　　第八條 建設單位在預售房屋之前，應當參照建設部制定的示范文本，制定臨時管理規約，作為房屋銷售合同的附件。臨時管理規約應當對物業的使用和維護管理、業主義務、違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項做出規定，但不得與法律、法規、規章相抵觸，不得侵害物業買受人的合法權益。

　　第九條 建設單位與物業買受人簽訂的房屋銷售合同，應當包含建設工程規劃許可文件載明的建設項目平面布局圖，并在房屋銷售合同的附件中列明物業管理區域內歸全體業主所有的配套設施設備。

　　歸全體業主所有的配套設施設備主要包括：

　　（一）物業管理用房；

　　（二）門衛房、電話間、監控室、配電室、泵房、地面架空層、共用走廊；

　　（三）物業管理區域內按規劃配建的非機動車車庫（車場）；

　　（四）物業管理區域內的公共綠化、道路、場地；

　　（五）建設單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業主所有的設施設備；

　　（六）其他依法歸全體業主所有的設施設備。

　　第十條 新建住宅區在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，應當實施前期物業管理。

　　前期物業管理工作由建設單位按國家有關物業管理招投標的規定，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于3個或者住宅規模小于5萬平方米的，經物業所在地的物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂書面的前期物業服務合同。

　　第十一條 原有住宅區實施物業管理的，前期物業管理可優先由該住宅區中原管房面積最大的房產管理單位提供物業管理服務；公有房屋應由產權單位依據合同托管給該物業服務企業實行物業管理，由物業使用人繳納物業管理服務費。

　　第十二條 前期物業服務合同可以約定期限；但期限未滿時，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同已生效的，前期物業服務合同終止。

　　第十三條 售出的房屋建筑面積達到50％以上的新建住宅區和達到物業管理條件的原有住宅區，在達到上述條件30日內，建設單位或管房面積最大的房產管理單位應當書面報告物業所在地街道辦事處（鎮人民政府），并提供業主清冊、物業建筑面積、物業出售并交付使用時間等文件資料；建設單位或管房面積最大的房產管理單位未按時間要求書面報告的，業主可以向物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）提出成立業主大會的書面要求。

　　物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）接到書面報告或業主的書面要求后，應按照有關規定，指導業主、建設單位（包括公有房屋出售單位）組成業主大會籌備組，組織召開第一次業主大會，選舉產生第一屆業主委員會。

　　第十四條 在業主大會成立并選舉產生業主委員會后，建設單位應將歸全體業主所有的配套設施設備移交給業主委員會。

　　經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，業主委員會可以與已實施前期物業管理的物業服務企業重新簽訂物業服務合同，也可以采取招標等方式與其它物業服務企業簽訂物業服務合同。

　　第十五條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　業主可以書面委托代理人參加業主大會會議。

　　物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。需投票表決的，業主贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會會議上代為投票。

　　在書面征求業主意見時，表決票可以采用直接送達和留置送達兩種方式。直接送達的，由業主簽收；留置送達的，由兩名以上的業主或者街道辦事處（鎮人民政府）的工作人員證明。送達后，應當在物業管理區域內公告送達情況，7日內，業主無反饋信息的，視為同意。采用留置送達方式涉及的業主人數及其專有的建筑面積，不得超過物業管理區域內全體業主人數及總建筑面積的15％。

　　第十六條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生。經業主大會決定可以由5至11人的單數委員組成。業主委員會設主任1人、副主任1至2人，由業主委員會在其委員中選舉產生。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

　　業主委員會每屆任期最長為5年，任期期滿前3個月應籌備選舉新一屆業主委員會。業主委員會委員可以連任。

　　第十七條 業主委員會自選舉產生之日起30日內，持下列材料到市、縣（市）物業管理行政主管部門備案：

　　（一）業主委員會備案申請（說明業主大會會議過程及會議決定）；

　　（二）業主大會議事規則；

　　（三）管理規約；

　　（四）業主委員會委員名單及個人產權證明；

　　（五）業主委員會選票統計結果。

　　上述（一）、（五）兩份文件需由業主委員會全體委員簽字。

　　業主委員會備案的有關事項發生變更的，需重新備案。

　　第十八條 業主大會和業主委員會開展工作的經費和業主委員會委員津貼由全體業主承擔，可以從物業共用部分經營所得收益中列支；工作經費和津貼的標準、籌集、管理、使用由業主大會議事規則規定。工作經費的使用和津貼的發放情況應當每季度以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的質詢。

　　第十九條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與社區居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的社區居民委員會，并認真聽取社區居民委員會的建議。

　　第二十條 物業服務企業實行資質管理制度。成立物業服務企業必須經物業管理行政主管部門資質審查，并經工商行政管理機關登記注冊，領取營業執照。

　　未經物業管理行政主管部門資質審查并取得資質證書的，不得從事物業管理業務。

　　第二十一條 業主、物業使用人違反本辦法或臨時管理規約、管理規約，有損壞房屋承重結構、擅自改變物業使用性質等行為，損害其他業主、使用人合法權利的，業主委員會、物業服務企業應當予以勸阻、制止；相關業主、物業使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。

　　第二十二條 物業服務企業、業主委員會在物業管理區域內設立停車場（停車泊位）的，應當符合交通設施國家安全標準等規定，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他車輛通行。

　　利用共用場地設立的停車場（停車泊位），需要收取費用的，應當由業主大會確定具體收費標準，收取的費用扣除管理成本等相關費用后，歸全體業主所有。

　　利用人防工程設立的停車場（停車泊位），在人民防空部門辦理相關手續后，需要收取費用的，應當由業主大會確定具體收費標準，收取的費用扣除使用費、管理成本等相關費用后，歸全體業主所有。

　　第二十三條 在物業管理區域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。車主對車輛有特殊保管要求的，由車主和物業服務企業單獨簽訂保管合同。

　　第二十四條 原由物業服務企業進行物業管理的住宅區出現棄管時，應暫由街道辦事處對小區的環境衛生進行清掃保潔，并按未實施物業管理的住宅區的保潔標準收費，直至業主大會選聘新的物業服務企業。

　　第二十五條 房產、司法等有關部門應當與街道辦事處（鎮人民政府）組建物業糾紛人民調解機構，受理調解業主、業主委員會、物業服務企業之間的物業糾紛。

　　第二十六條 物價行政主管部門會同物業管理行政主管部門負責物業服務收費的監督管理工作。

　　物價行政主管部門應會同物業管理行政主管部門遵循合理、公開及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，提出物業服務收費參考價格。

　　第二十七條 新建住宅區和實行物業管理的原有住宅區物業服務收費由業主與物業服務企業按照物業服務收費參考價格協商確定價格，并報市物價局備案；原有實行政府指導價收費的住宅區，經業主與物業服務企業協商一致，也可重新按照物業服務收費參考價格協商確定價格，并報市物價局備案。

　　物業服務企業收取物業服務費實行收費許可證制度。收費項目及標準必須公布。

　　業主應當根據物業服務合同交納物業服務費。物業服務企業應當按照物業服務合同提供相應的服務。不具備專業化管理條件的住宅區，共用部位、共用設施設備日常維修費應當專項用于屋面防水、樓梯間、樓內至化糞池的共用下水管線等共用部位的日常維修。

　　第二十八條 違反本辦法第五條規定，未提供物業管理用房的，由物業管理行政主管部門責令建設單位向業主委員會提供物業管理用房，并處10萬元以上20萬元以下罰款。

　　第二十九條 拖欠物業管理服務費3個月以上的，物業服務企業可向人民法院申請支付令或提起訴訟。

　　第三十條 違反本辦法規定，建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下罰款。

　　第三十一條 違反本辦法規定，未取得資質證書從事物業管理的，由物業管理行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　以欺騙手段取得資質證書的，依照前款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

　　第三十二條 物業管理行政主管部門及其他有關部門和單位的工作人員，利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第三十三條 本辦法中未涉及的前期物業管理招標投標管理、業主大會、物業服務企業資質管理等其他物業管理事項，按國家、省有關規定執行。

　　第三十四條 我市行政區域內的寫字樓、商廈等物業管理，參照本辦法執行。

　　第三十五條 本辦法自20**年4月1日起施行。

篇3：密云縣城鎮住宅區物業管理辦法(2007)

　　密云縣城鎮住宅區物業管理辦法

　　密政發〔20**〕30號

　　密云縣人民政府關于

　　印發密云縣城鎮住宅區物業

　　管理辦法（試行）的通知

　　各鄉鎮人民政府，地區、街道辦事處，縣政府各委、辦、局，各縣屬機構：

　　《密云縣城鎮住宅區物業管理辦法（試行）》已經20**年7月16日第3次縣政府常務會議討論通過，現予以印發，請結合工作實際，認真貫徹執行。

　　二○○七年七月三十一日

　　密云縣城鎮住宅區物業管理辦法（試行）

　　第一章 總則

　　第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的居住環境，根據有關法律、法規和規章，結合本縣實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于密云縣行政區域內的城鎮住宅區物業管理活動。

　　第三條 本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　第四條 新建住宅小區及配套設施比較齊全的原有住宅小區積極推行物業管理，在基礎設施較為完善、條件成熟的住宅小區開展業主大會、業主委員會的組建試點工作，并在全縣逐步推廣。

　　配套設施不全的原有住宅小區，有建設或產權單位的，由建設或產權單位繼續管理；無產權單位的，暫由所在地的街道辦事處或鄉鎮人民政府、居民委員會或村民委員會統一管理。各管理單位應對原有住宅小區積極整治，完善各項配套設施，逐步推行物業管理。

　　縣政府建立住宅小區專項整治基金，專款專用。

　　第五條 縣建設行政主管部門負責本縣行政區域內物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：

　　（一）貫徹實施有關物業管理的法律、法規、規章和政策，研究制定物業管理的有關措施；

　　（二）規范物業管理企業服務行為，逐步建立管理專業化、服務社會化、經營市場化的物業管理新機制；

　　（三）負責房屋專項維修資金交繳、使用的監管工作；

　　（四）負責物業管理企業資質管理工作；

　　（五）依法查處物業使用、物業管理中的違法行為；

　　（六）組織物業從業人員培訓和繼續教育；

　　（七）對設立業主大會和業主委員會給予指導和協助；

　　（八）建立投訴受理制度，接受投訴并反饋處理結果；

　　（九）法律、法規、規章規定的其他職責。

　　第六條 發展改革、規劃、城管、公安、工商、環保、市政、園林、綠化、環衛、郵政、通訊、有線電視、供水、供電、供氣、供熱等相關單位，按照各自職責，協同實施本辦法。

　　第七條 各街道辦事處或鄉鎮人民政府負責本轄區物業管理活動的組織協調及指導監督工作。居民委員會或村民委員會指導和監督業主委員會、物業管理企業開展工作。

　　第八條 物業管理活動應當遵循業主自治自律與專業服務相結合原則、業主與物業服務提供者權利義務相一致原則和維護公共秩序原則。

　　物業管理活動應向市場化、專業化、規范化方向發展，建立完善的物業管理機制，提高物業服務水平。

　　第二章 業主及業主大會

　　第九條 房屋所有權人為業主。業主在物業管理活動中，按照法律規定和合同約定享有權利，并承擔相應義務。

　　第十條 下列事項由業主共同決定：

　　（一）制定和修改業主大會議事規則；

　　（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理公約；

　　（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

　　（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

　　（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　第十一條 業主大會由物業管理區域內全體業主組成。

　　業主可以委托代理人參加業主大會會議，按業主大會議事規則要求提交手續。業主不參加也不委托他人參加業主大會會議的，視為同意業主大會作出的各項決定。

　　業主人數較多的，可以按一定比例推選代表組成業主代表大會。業主代表大會行使業主大會的職權。

　　第十二條 業主大會履行下列職責：

　　（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；

　　（二）制定、修改建筑物及其附屬設施的管理規約；

　　（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

　　（四）審議業主委員會的工作報告，監督業主委員會的工作，改變或撤銷業主委員會不適當的決定；

　　（五）選聘、解聘物業管理企業或者其他管理人；

　　（六）審議批準業主大會、業主委員會工作經費籌集、使用方案；

　　（七）決定專項維修資金使用、續籌方案并監督實施；

　　（八）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　　（九）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　（十）決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項；

　　（十一）法律、法規、規章或業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

　　第十三條 召開首次業主大會會議，成立業主大會的步驟如下：

　　（一）成立籌備組，負責業主大會的籌備工作；

　　（二）籌備組應自組成之日起30日內組織業主召開首次業主大會會議。

　　第十四條 籌備組由住宅物業首次業主大會會議所在地的居民委員會或村民委員會負責組織業主代表、物業管理企業代表、建設單位組成，可以邀請當地公安派出機構參加；街道辦事處或鄉鎮人民政府、縣建設行政主管部門應當給予指導和幫助；籌備組中的業主代表由籌備組組成單位按照業主自薦、推薦的形式在充分聽取業主意見的基礎上確定。

　　第十五條 籌備組的主要職責如下:

　　（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

　　（二）擬定《業主大會議事規則》（草案）和《業主公約》（草案）；

　　（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權；

　　（四）確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單；

　　（五）做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款規定的（一）、（二）、（三）、（四）項工作應以書面形式在首次業主大會會議召開10日前在物業管理區域內顯著位置公告。

　　第十六條 業主公約一般包括以下內容：

　　（一）物業的名稱、地點、面積及戶數；

　　（二）業主大會的召集程序及決定物業區域內重大事項的方式；

　　（三）業主大會議事規則的主要內容；

　　（四）業主委員會的工作內容和工作機構；

　　（五）業主委員會委員資格的產生方式和終止情形；

　　（六）業主使用其物業和物業管理區域內公共場所及公用設施的權益；

　　（七）業主參與物業管理的權利；

　　（八）業主對業主委員會及物業管理企業的監督權；

　　（九）物業各項維修、養護和管理費用的交納、使用、監管；

　　（十）業主在本物業管理區域內應遵守的行為準則；

　　（十一）違反業主公約的責任。

　　第十七條 業主大會議事規則應當就下列事項作出約定：

　　（一）業主大會的議事方式；

　　（二）業主大會表決程序；

　　（三）業主投票權數的確定方法；

　　（四）業主委員會的組成、補選、改選和換屆；

　　（五）業主委員會委員選任與終止的條件、人數、任期；

　　（六）業主大會臨時會議的召開；

　　（七）業主質詢的規則；

　　（八）其他事項。

　　第十八條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定，由業主委員會組織召開。應當于會議召開前15日通知全體業主，同時告知物業管理區域內的居民委員會或村民委員會。

　　有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

　　（一）20%以上業主提議的；

　　（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　　（三）業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。

　　第十九條 業主委員會由業主大會選舉產生，是業主大會的執行機構，具體實施業主大會的決議。業主委員會組成人數一般為5-9人的單數。

　　業主委員會主任、副?的實施情況；

　　（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；

　　（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；

　　（四）監督業主公約的實施；

　　（五）業主大會賦予的其他職責。

　　業主委員會應制定業主委員會議事規則，并應按議事規則履行職責。

　　第二十一條 業主委員會自選舉產生之日起30日內，應將業主日。

　　業主委員會自選舉產生之日起30日內，應將業主大會議事規則、業主公約、業主大會決議等資料向縣建設行政主管部門及物業管理區域所在地的街道辦事處或鄉鎮人民政府、居民委員會或村民委員會備案。

　　第二十二條 業主委員會委員的資格因下列情況而終止：

　　（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

　　（二）喪失民事行為能力的；

　　（三）依業主公約與業主委員會議事規則終止其業主委員會委員資格的。

　　第二十三條 業主委員會應建立、健全物業檔案管理制度，加強物業檔案管理工作。

　　業主有權向業主委員會、縣建設行政主管部門查閱其所在物業管理區域的業主大會議事規則、業主公約、以及法律法規規定的其他資料。

　　第二十四條 業主大會、業主委員會可以邀請街道辦事處或鄉鎮人民政府、居民委員會或村民委員會和物業管理企業列席業主大會會議和業主委員會會議。

　　第二十五條 業主大會和業主委員會對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規、規章以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

　　第二十六條 業主大會或者業主委員會做出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第三章 物業管理企業

　　第二十七條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格，并具有相應的資質。

　　第二十八條 物業管理企業的各項活動不得違反法律、法規和規章的規定，并接受業主、縣建設行政主管部門的監督。

　　第二十九條 物業管理企業因法定或約定事由退出物業管理活動的，應當將預收的交接之日后的物業管理服務費、代收的各種能源費、押金，代管的專項維修資金，以及物業管理用房等移交給業主委員會或新的物業管理企業，并且履行相關規定的其他義務。

　　第三十條 物業管理企業申請核定資質等級，在申請之日前一年內有下列行為之一的，資質審批部門不予批準：

　　（一）聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的；

　　（二）將一個物業管理區域內的全部物業管理業務一并委托給他人的；

　　（三）挪用專項維修資金的；

　　（四）擅自改變物業管理用房用途的；

　　（五）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

　　（六）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

　　（七）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的；

　　（八）物業服務合同終止時，不按規定移交物業管理用房和有關資料的；

　　（九）與物業管理招標人或者其他物業管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的；

　　（十）不履行物業服務合同，業主投訴較多，經查證屬實的；

　　（十一）超越資質等級承接物業管理業務的；

　　（十二）出租、出借、轉讓資質證書的；

　　（十三）發生重大責任事故的。

　　第四章 前期物業管理

　　第三十一條 建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護，管理、業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法做出約定。業主臨時公約不得侵害物業買受人的合法權益。

　　建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示并予以說明，買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。

　　第三十二條 在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位應當選聘有資質的物業管理企業，并與其簽訂書面的前期物業服務合同。

　　前期物業服務合同約定的內容，應當寫入建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同中。

　　第三十三條 建設單位應分別于業主臨時公約制定和前期物業服務合同訂立之日起30日內，向縣建設行政主管部門備案并在物業管理區域內公示。

　　第三十四條 在業主大會、業主委員會尚未成立前，按照房地產開發與物業管理相分離的原則，由建設單位通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業承擔物業管理服務。

　　如果投標人少于3個或者住宅規模較小的，經縣建設行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

　　第三十五條 建設單位與物業管理企業交接住宅物業，應當符合住宅小區竣工驗收的各項要求，按照相關的物業交接驗收規定辦理，并向縣建設行政主管部門備案。

　　第三十六條 建設單位應當在物業管理區域內按總建筑面積3‰至5‰的比例配置物業管理用房，并與建設項目同步交付。

　　第三十七條 建設單位應當按照相關規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　第三十八條 前期物業服務合同生效之日至銷售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。銷售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用，由物業買受人按照房屋銷售合同的約定交納；房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。

　　第三十九條 建設單位如果在拆遷、售房時承諾減收、免收業主的物業費、供暖費等物業管理相關費用，應當在將物業移交物業管理企業前，向物業管理企業、供暖等相關單位一次性付清費用，并提供付款憑證。

　　第四十條 為保證前期物業管理服務的正常運行，建設單位與物業管理企業可以約定由建設單位承擔前期物業項目開辦費用及由于項目分期建設造成的前期物業管理服務費不足的補貼等。具體補貼標準及支付方式可根據項目規模、配套設施等因素由物業管理企業和建設單位協商確定，任何部門和單位不得挪用或截留。

　　第五章 物業服務與收費

　　第四十一條 物業服務合同的內容由當事人約定，一般包括以下條款：

　　（一）當事人的名稱或者姓名和住所；

　　（二）物業的基本情況；

　　（三）委托方和受托方的權利義務；

　　（四）物業管理服務事項和服務質量要求；

　　（五）物業管理服務收費項目、標準和收取辦法；

　　（六）物業管理用房及配套用房、配套設施、設備的使用管理和收入分配辦法；

　　（七）合同的有效期限，合同變更和終止的約定；

　　（八）合同終止時物業資料、財物的移交方式；

　　（九）違約責任及解決糾紛的途徑；

　　（十）雙方當事人約定的其他事項。

　　第四十二條 物業管理服務事項一般包括以下內容：

　　（一）物業共用部位和共用設施設備的日常維護和管理；

　　（二）公共區域內日常環境衛生的維護；

　　（三）公共綠化的養護；

　　（四）物業管理區域內安全防范的措施；

　　（五）物業裝飾裝修管理服務；

　　（六）物業管理區域內車輛停放的管理和交通秩序的維護；

　　（七）物業檔案資料的管理，包括與管理物業相關的工程圖紙、住戶資料、綠化管理資料、接管驗收記錄、維修記錄等；

　　（八）物業使用中對禁止行為的管理措施；

　　（九）應業主要求提供的特別服務。

　　第四十三條 物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

　　第四十四條 物業管理區域內，物業管理企業按照合同約定清掃生活垃圾，并歸集至垃圾存放處，環衛部門應當及時清運。

　　環衛部門除根據相關規定收取城市垃圾清運及消納費外，不得再向建設單位、物業管理企業和業主收取任何其他費用。凡實施物業管理、收取物業管理費的小區，保潔服務費應含在物業管理費中，不得向業主另行收取。

　　第四十五條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶責任。

　　第四十六條 物業服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相符合的原則。物業服務費用應與不同物業的性質特點，物業服務內容相適應。

　　物業管理企業應當在物業管理區域內顯著位置以書面形式公示服務事項、服務標準、收費項目、計費方式、收費標準等內容。

　　第四十七條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、環衛、通訊、有線電視等單位以用戶計??用戶收取有關費用：

　　（一）業主自用的向業主收取??收取；

　　（三）公共使用的由業主分攤，按??理企業簽訂委托合同，委托物業管理企業向業主或者使用人代收有關費用。物業管理企業接受委托代收有關費用的，不得向業主或者使用人收取手續費等額外費用。

　　供水、供電、供氣、供熱、環衛、通訊、有線電視等單位應當承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護等管理責任及有關費用，因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　第四十八條 業主進行住宅室內裝飾裝修的，應當與物業管理企業簽訂住宅室內裝飾裝修服務協議。

　　住宅室內裝飾裝修管理服務協議一般包括以下內容：

　　（一）裝飾裝修工程的實施內容和期限；

　　（二）允許施工的時間；

　　（三）清運與處置；

　　（五）因裝修引發的鄰里糾紛的處理；

　　（六）裝飾裝修中物業管理企業的管理事項；

　　（七）裝修押金和管理服務費用；

　　（八）其他需要約定的事項。

　　第四十九條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以提起訴訟。

　　第六章 物業的使用與維護

　　第五十條 住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

　　簽訂住宅房屋買賣合同的物業買受人應交納專項維修資金。

　　將住宅轉為租賃、經營或自用的建設單位也應交納專項維修資金。

　　第五十一條 專項維修資金屬業主共有，專項用于物業保修期滿后物業共有部位及其附屬設施的中修、大修和更新改造，不得挪作他用。

　　第五十二條 專項維修資金按相關規定由專門機構管理。物業管理企業代管的維修資金，應當定期接受業主委員會的檢查與監督。

　　第五十三條 任何單位和個人不得侵占物業管理區域內的共用部分。

　　因物業維護或公共利益需要臨時占用的，應當事先告知業主委員會、物業管理企業，并在業主委員會或物業管理企業許可的合理期限內恢復原狀；造成損失的，應當承擔賠償責任。

　　第五十四條 利用物業共用部分進行經營性活動的，應當經業主大會同意。

　　利用物業共用部分獲取的凈收益歸全體業主所有，可根據業主公約的規定或業主大會的決定納入專項維修資金進行管理。

　　第五十五條 物業承租人或者除業主之外的其他實際使用物業的人為物業使用人。物業使用人根據與業主的雙方約定，可以享有業主相應的權利和承擔業主相應的義務。但使用人與業主約定的內容不得違反法律法規及業主公約。

　　業主應當自合同簽訂起30日內將與使用人的約定書面告知業主委員會和物業管理企業。

　　第五十六條 業主和物業使用人在物業管理區域內不得為下列行為：

　　（一）損壞房屋承重結構，破墻開窗、開門，擅自改變房屋用途；

　　（二）占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備；

　　（三）擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益；

　　（四）私搭亂建、堆放雜物；

　　（五）侵占綠地、毀壞綠化；

　　（六）隨意傾倒或者丟棄雜物、垃圾；

　　（七）堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品、超標準排放污染物或者發出超標準的噪聲和振動；

　　（八）未經批準擺攤設點；

　　（九）無序停放車輛；

　　（十）在建筑物和構筑物上亂懸掛、亂涂寫、亂刻畫、亂張貼，擅自改變房屋外觀外貌；

　　（十一）在消防通道上設置路障，損壞或者挪用消防設施；

　　（十二）聚眾喧鬧，噪聲擾民等危害公共利益或者其他不道德行為；

　　（十三）違反規定飼養家禽、家畜或者種植蔬菜；

　　（十四）法律、法規和規章禁止的其他行為。

　　第五十七條 物業專有部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的，專有部分所有人應當及時修繕、維護或采取防范措施。經業主委員會或物業管理企業通知后，在合理限期內仍未進行修繕、維護或采取防范措施的，由業主委員會或物業管理企業進行修繕、維護或采取防范措施，其費用由相關責任人承擔。

　　物業共用部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的，業主委員會或物業管理企業應當進行修繕、維護或采取防范措施。

　　物業因第三人原因需要維修的，第三人應當及時維修。第三人未及時維修，給業主造成損失的，應承擔賠償責任。物業管理企業應當通知第三人進行維修，在合理限期內第三人未進行維修的，物業管理企業應當進行維修，其費用由第三人承擔。

　　發生危及他人房屋使用安全或者公共安全的危急情況時，物業管理企業應當及時組織維修、更新或者采取應急防范措施，并及時通知業主委員會和縣建設行政主管部門，維修費用由相關責任人承擔。

　　第五十八條 物業專有部分、共用部分進行維護、更新和改造時，相關業主負有協助的義務。

　　第七章 違反本辦法的處理

　　第五十九條 違反本辦法規定的行為，國務院《物業管理條例》及其他有關法律、法規、規章已有處罰規定的，從其規定。

　　第六十條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規、規章的，由縣建設行政主管部門責令限期改正或者撤銷其決定，并通知全體業主。

　　第六十一條 違反本辦法規定的，依法應當由發展改革、規劃、工商、城管、公安等部門處罰的，依照有關法律、法規、規章的規定執行。

　　第六十二條 當事人對行政主管部門的具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　第六十三條 業主、物業使用人、業主委員會、物業管理企業在物業管理活動中產生爭議的，可以通過協商和解、依法申請調解、向有關行政部門申訴、提請仲裁機構仲裁、向人民法院提起訴訟等方式解決。

　　第六十四條 業主、物業使用人、業主委員會、物業管理企業對物業管理活動中侵犯自己合法權益的違法行為可以向縣建設行政主管部門投訴，縣建設行政主管部門接到投訴后，應當受理，并進行調查、核實，在規定期限內將處理結果回復投訴人。

　　第八章 附則

　　第六十五條 商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲、寫字樓、商住樓等非住宅區，以及農村住宅，實行物業管理的，可參照本辦法執行。

　　第六十六條 業主自行管理建筑物及其附屬設施或委托其他管理人管理的，參照適用本辦法。

　　第六十七條 本辦法執行中的具體問題，由縣建設行政主管部門負責解釋。

　　第六十八條 本辦法自發布之日起施行。