黃岡市關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的意見(20**)

　　黃政發(fā)【20**】17號(hào)

　　各縣、市、區(qū)人民政府，龍感湖管理區(qū)、黃岡經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)，市政府各部門：

　　為了進(jìn)一步規(guī)范市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)國家有關(guān)政策和要求，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)提出如下意見：

　　一、科學(xué)編制年度供地計(jì)劃，合理確定供地?cái)?shù)量和時(shí)間，保持住宅用地供應(yīng)的平穩(wěn)增長。加強(qiáng)土地監(jiān)管，堅(jiān)持凈地出讓，提升城市土地開發(fā)利用效率。政府壟斷一級(jí)土地市場(chǎng)，嚴(yán)禁違規(guī)供地，制止和打擊一切違法用地行為。

　　二、嚴(yán)格規(guī)劃審批管理，實(shí)行國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃的“三規(guī)”統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，相互銜接。加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃條件的前置論證，嚴(yán)格規(guī)劃調(diào)整程序，嚴(yán)格控制已供地項(xiàng)目容積率調(diào)整，嚴(yán)格控制30畝以下小地塊開發(fā)，嚴(yán)禁10畝以下零星土地開發(fā)。

　　三、嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理，建立市場(chǎng)主體退出機(jī)制。清理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，暫定資質(zhì)期滿1年無項(xiàng)目的，依法取消資質(zhì)。對(duì)租借資質(zhì)證書的，公告證書作廢，限制重新申請(qǐng)。對(duì)違規(guī)用地開發(fā)、有重大質(zhì)量投訴、引起重大群體性*事件的企業(yè)，經(jīng)查證屬實(shí)的，禁止在市區(qū)范圍內(nèi)新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。住建、國土、規(guī)劃、房管、稅務(wù)、工商、銀行等部門共建房地產(chǎn)業(yè)信用體系制度，互通共享。

　　四、嚴(yán)禁行政事業(yè)單位、企業(yè)利用閑置存量土地，以集資合作建房和定向開發(fā)名義變相搞實(shí)物分配或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，各級(jí)各部門一律停批報(bào)建手續(xù)。嚴(yán)禁行政事業(yè)單位、企業(yè)利用新征建設(shè)用地進(jìn)行集資合作或定向聯(lián)合開發(fā)建房。

　　五、強(qiáng)化項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作。住建、國土、規(guī)劃、房管、消防、園林等部門要按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和辦事時(shí)限進(jìn)行單項(xiàng)驗(yàn)收。未辦理竣工驗(yàn)收備案的，房管部門不得辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，國土部門不得辦理土地分戶手續(xù)。

　　六、加強(qiáng)商品房預(yù)售管理。對(duì)總建筑面積在3萬平方米以上的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在完成工程建設(shè)總投資的25%以上或工程形象進(jìn)度達(dá)到1/3以上時(shí)，可以辦理商品房預(yù)售許可。對(duì)總建筑面積在3萬平方米以下的零星房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，必須一次性上市預(yù)售。未取得預(yù)售許可的商品房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以任何名義收取或變相收取訂(定)金、誠意金、會(huì)費(fèi)、排號(hào)費(fèi)、預(yù)訂款等性質(zhì)的費(fèi)用。商品房銷售代理機(jī)構(gòu)未經(jīng)備案的，不得在我市從事房地產(chǎn)銷售和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，房管部門不予辦理商品房網(wǎng)上簽約資格。簽訂商品房買賣合同時(shí)，必須使用新版的《商品房買賣合同示范文本》，不符合銷售條件的商品房不得銷售。

　　七、規(guī)范物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)，加強(qiáng)物業(yè)承接驗(yàn)收工作。嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定工作，嚴(yán)把市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，對(duì)長期未開展物業(yè)服務(wù)或引起重大物業(yè)投訴糾紛的公司，依法取消資質(zhì)。按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和前期物業(yè)服務(wù)合同做好小區(qū)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗(yàn)收工作，規(guī)范普通住宅前期物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)。市區(qū)各街道辦要指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)的小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，建立健全社區(qū)居委會(huì)參與的物業(yè)投訴調(diào)處機(jī)制，及時(shí)化解物業(yè)糾紛。簡化維修資金的使用程序，規(guī)范維修資金使用范圍，提高使用效率。

　　八、嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)行為。建立商品房市場(chǎng)巡查制度，各職能部門要依法履責(zé)，嚴(yán)格關(guān)口審批責(zé)任，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，不得放任違法行為流向下一個(gè)關(guān)口，對(duì)失職瀆職的，依法追責(zé)。國土部門要加強(qiáng)項(xiàng)目跟蹤管理，對(duì)于未按照土地出讓合同約定的條件和期限開發(fā)利用土地的或未按約定支付土地出讓金的，有權(quán)依法解除合同直至無償收回土地使用權(quán);規(guī)劃部門要加強(qiáng)批后管理，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)劃或無規(guī)劃建設(shè)的建筑，及時(shí)通報(bào)城管執(zhí)法部門依法從嚴(yán)查處;住建部門對(duì)參與違法建設(shè)的設(shè)計(jì)、施工等單位依法給予通報(bào)批評(píng)、亮黃牌警告，直至取消資質(zhì)。加強(qiáng)建筑質(zhì)量安全監(jiān)督和竣工驗(yàn)收備案監(jiān)管，實(shí)行安全質(zhì)量主體負(fù)責(zé)制和質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制;物價(jià)部門對(duì)不按申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)的，工商部門對(duì)合同欺詐或虛假廣告宣傳的，房管部門對(duì)違規(guī)銷售等不法行為依法從嚴(yán)查處。加大典型案件公開查處力度，形成市場(chǎng)監(jiān)管的示范效應(yīng)。

　　九、吸引周邊地區(qū)居民來市區(qū)購房。非市區(qū)常住戶口人員(含中、高等院校畢業(yè)生)，在市區(qū)范圍內(nèi)購買房屋的，憑《房屋所有權(quán)證》或市房管局備案的《商品房買賣合同》(附購房發(fā)票)，可向公安部門申請(qǐng)辦理遷移落戶手續(xù)，所在社區(qū)(單位、村)無條件提供相關(guān)證明。購房人落戶后，在創(chuàng)業(yè)扶持、教育保障、醫(yī)療衛(wèi)生保障、社會(huì)保障等方面依法享有和本地市民同等的權(quán)益。

　　暢通周邊出城通道，非市區(qū)常住戶口人員在市區(qū)范圍內(nèi)購買住房的，可憑市房管局相關(guān)購房證明到交通、大橋管理部門按每戶一輛7座以下的家用轎車1000元

　　/年標(biāo)準(zhǔn)辦理5年過境年卡，前2年費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，后3年費(fèi)用由購房者承擔(dān)。

　　十、放寬公積金貸款條件。連續(xù)繳納公積金滿6個(gè)月的，可以辦理公積金貸款。購買首套普通商品房且面積不超過90平方米的，首付比例為20%，在退休前還清貸款的前提下，最高貸款年限由20年調(diào)整為25年。擴(kuò)大住房公積金按揭貸款合作樓盤范圍，對(duì)符合貸款條件的對(duì)象簡化貸款審批手續(xù)，縮短貸款發(fā)放的時(shí)限。

　　十一、對(duì)購買首套普通商品住房者，由同級(jí)財(cái)政按購房款1%的比例給予補(bǔ)貼。

　　十二、鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)市校合作引進(jìn)的人才給予購房優(yōu)惠;支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)人才公寓，引導(dǎo)引進(jìn)人才團(tuán)購。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給予引進(jìn)人才購房優(yōu)惠超過每平方米應(yīng)繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，政府按引進(jìn)人才購房面積對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給予配套費(fèi)先征后返的獎(jiǎng)勵(lì)，用于開發(fā)企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。

　　十三、支持企業(yè)合理的融資需求。商業(yè)銀行要強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)貸款“名單制”管理，按照區(qū)別對(duì)待、有保有壓的原則，在認(rèn)真落實(shí)國家房地產(chǎn)調(diào)控政策和有效防控風(fēng)險(xiǎn)的前提下，加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)的信貸支持力度。積極支持有實(shí)力有信譽(yù)的企業(yè)通過增資擴(kuò)股、收購兼并和資產(chǎn)重組提高產(chǎn)業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品房的貸款需求，住房按揭貸款利率按人民銀行規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。提高貸款發(fā)放時(shí)效，不得搭車售賣各種金融產(chǎn)品。

　　十四、盤活存量房交易市場(chǎng)。已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售后再次進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的，按土地評(píng)估價(jià)格的10%或房產(chǎn)交易價(jià)格的1%補(bǔ)繳土地出讓金后，允許自由交易。加強(qiáng)中介市場(chǎng)的培育和管理，扶持一批規(guī)范守法的中介企業(yè)，推行存量房網(wǎng)上交易管理，開拓存量房擔(dān)保市場(chǎng)，培植置業(yè)擔(dān)保公司，增加存量房交易貸款品種。

　　十五、優(yōu)化服務(wù)環(huán)境，提高服務(wù)質(zhì)效。市財(cái)政、物價(jià)部門要統(tǒng)一公布房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的行政事業(yè)性收費(fèi)目錄和標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)行一費(fèi)制，經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)與行政收費(fèi)脫鉤，嚴(yán)禁搭車收費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理業(yè)務(wù)時(shí)，各相關(guān)部門要開辟“綠色通道”，實(shí)行聯(lián)審聯(lián)批，簡化辦事程序，優(yōu)化審批流程，進(jìn)一步縮短辦事時(shí)限，提高服務(wù)效能。充分發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，加強(qiáng)信息溝通，開展推介促銷活動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

　　十六、堅(jiān)持正確輿論導(dǎo)向，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)預(yù)警制度。加大對(duì)城市建設(shè)和房地產(chǎn)發(fā)展宣傳力度，組織開展優(yōu)質(zhì)宜居樓盤評(píng)選，全面報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況。發(fā)改委、國土局、銀監(jiān)局、物價(jià)局、統(tǒng)計(jì)局、房管局、地稅局等部門要協(xié)同配合，按月開展房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的統(tǒng)計(jì)分析和交換，完善信息披露制度，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，引導(dǎo)群眾理性消費(fèi)。

　　本意見自印發(fā)之日起施行，有效期至20**年12月31日。如遇國家和省出臺(tái)新的法律法規(guī)和政策，從其規(guī)定執(zhí)行。各縣(市、區(qū))可以參照?qǐng)?zhí)行。

　　本意見由市房管局負(fù)責(zé)解釋。

　　20**年9月4日

篇2：房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展的分析與判斷

　　指出當(dāng)前房地產(chǎn)金融存在的問題,判斷今后一段時(shí)期房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢(shì)。強(qiáng)調(diào)在發(fā)展房地產(chǎn)金融時(shí)既要堅(jiān)持商業(yè)信貸原則,又要努力改進(jìn)金融服務(wù),拓寬服務(wù)領(lǐng)域,要加大對(duì)土地儲(chǔ)備中心的信貸營銷工作,設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制,加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款的管理。

　　1房地產(chǎn)金融形勢(shì)分析

　　由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大容量和發(fā)展?jié)摿σ约芭畈l(fā)展的良好勢(shì)頭,為商業(yè)銀行拓展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)提供了巨大的商機(jī)。房地產(chǎn)金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的促進(jìn)作用日益明顯。1998年以來,隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深入,我國房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)得到快速發(fā)展,對(duì)商業(yè)銀行調(diào)整信貸結(jié)構(gòu),支持城鎮(zhèn)居民購房,拉動(dòng)住房投資,擴(kuò)大國內(nèi)需求,推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了積極作用。銀行的信貸資金從兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行支持:一是直接支持企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)投資,二是通過個(gè)人住房信貸擴(kuò)大房地產(chǎn)需求。由中華人民銀行發(fā)布的《20**年第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》指出:近年來,我國各家商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)開發(fā)貸款,且差額逐年增大。到20**年12月底,四大國有商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款的余額分別為7214億元、7736億元。但是,在房地產(chǎn)金融快速發(fā)展的同時(shí),也的確存在一些不容忽視的問題。

　　1.開發(fā)企業(yè)過于依賴金融機(jī)構(gòu)的信貸支持,給銀行帶來很大風(fēng)險(xiǎn)。

　　據(jù)國家經(jīng)貿(mào)委提供的數(shù)據(jù)顯示,20**年前三個(gè)季度房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中,國家預(yù)算內(nèi)貸款占0.1%,國內(nèi)貸款占22.7%,自籌資金占30.3%,其他資金占45.2%,其中定金及預(yù)收款占38%。考慮到自籌資金中相當(dāng)部分并非企業(yè)的資本金,企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率超過70%。這些數(shù)字說明,中國目前的房地產(chǎn)公司普遍存在規(guī)模偏小,自有資金不足的現(xiàn)象。另外,空置的房地產(chǎn)給金融機(jī)構(gòu)帶來潛在的風(fēng)險(xiǎn),開發(fā)資金沉淀在未售出房地產(chǎn)中,資金不能按時(shí)收回,直接影響銀行經(jīng)營的流動(dòng)性和安全性,會(huì)造成嚴(yán)重后果。 2.個(gè)別銀行為了爭奪房地產(chǎn)金融市場(chǎng),存在違規(guī)經(jīng)營現(xiàn)象。20**年底,人民銀行對(duì)部分城市商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款進(jìn)行了檢查,結(jié)果發(fā)現(xiàn),個(gè)別銀行違規(guī)經(jīng)營的情況比較嚴(yán)重。從貸款的種類看,違規(guī)貸款主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人商業(yè)用房貸款。從行別看,股份制商業(yè)銀行和城市商業(yè)銀行違規(guī)現(xiàn)象比國有獨(dú)資商業(yè)銀行相對(duì)嚴(yán)重。主要表現(xiàn)為:一是對(duì)“四證”(《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》)不齊全的項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款,或逃避人民銀行“四證”規(guī)定,以流動(dòng)資金貸款替代房地產(chǎn)開發(fā)貸款;二是在開發(fā)商自有資金尚未達(dá)到開發(fā)項(xiàng)目總投資30%的情況下發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款;三是放松個(gè)人住房貸款的條件,降低首付比例,以個(gè)人住房貸款名義發(fā)放個(gè)人商業(yè)用房貸款,違反期房貸款“多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成投資總額三分之二”的政策規(guī)定;四是違反現(xiàn)房管理規(guī)定,對(duì)期房發(fā)放個(gè)人商業(yè)用房貸款,違反個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得突破60%及貸款期限不得超過10年的規(guī)定。

　　近期,國務(wù)院總理*(圖片-新聞-網(wǎng)頁)對(duì)一些地區(qū)和城市出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象表示了關(guān)注,并強(qiáng)調(diào)指出:“運(yùn)用何種工具,掌握何種尺度來進(jìn)行化解,已經(jīng)是擺在我們面前的緊迫問題。”20**年1月,中華人民銀行指出,20**年要督促商業(yè)銀行加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理,防范長期信貸風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸政策和辦法,監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格按照國家房地產(chǎn)政策及其信貸政策要求,加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理。

　　2房地產(chǎn)金融發(fā)展的判斷與對(duì)策

　　2.1對(duì)房地產(chǎn)金融發(fā)展趨勢(shì)的判斷

　　1.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)競爭日趨激烈。近年來,由于國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速、房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)效益可觀,各商業(yè)銀行均加大了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的投入力度,房地產(chǎn)開發(fā)類貸款和個(gè)人住房貸款數(shù)額連年穩(wěn)步上升。目前,已形成建行、工行并駕領(lǐng)先,其他各家商業(yè)銀行各有所長、緊緊跟上的格局。 2.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)成為市場(chǎng)新熱點(diǎn)。隨著國家土地收購儲(chǔ)備制度的建立,各地先后成立了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu),對(duì)城市土地實(shí)行統(tǒng)一收購、儲(chǔ)備、規(guī)劃、開發(fā)和供應(yīng),這一政策將對(duì)住房金融業(yè)務(wù)的市場(chǎng)格局產(chǎn)生重大影響,對(duì)土地儲(chǔ)備中心的貸款逐漸成為各家商業(yè)銀行的營銷重點(diǎn)。

　　3.個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)已成為爭奪的焦點(diǎn)。

　　由于個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的質(zhì)量和效益在各項(xiàng)信貸品種中居于前列,其不良率遠(yuǎn)低于其他信貸品種,收益率也居各項(xiàng)貸種前列。同時(shí),個(gè)人住房貸款在銀行信貸占比的提高對(duì)于銀行優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)、提高資產(chǎn)質(zhì)量、創(chuàng)造效益發(fā)揮了重要的作用,因此,目前國內(nèi)銀行業(yè)紛紛加大對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的投入。

　　4.各家商業(yè)銀行都在努力根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和潛在需求,借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),多層次、多角度地深化產(chǎn)品及服務(wù)的創(chuàng)新。

　　20**年,建行和工行住房抵押貸款證券化工作穩(wěn)步推進(jìn),為這項(xiàng)業(yè)務(wù)的最終開展創(chuàng)造了十分有利的條件。近期,建行與德國施豪銀行共同出資籌建住房儲(chǔ)蓄銀行的籌備工作也在順利進(jìn)行。此外,由于個(gè)人住房貸款期限較長,各家商業(yè)銀行及時(shí)通過客戶的還款賬戶為客戶提供綜合賬戶服務(wù)、理財(cái)服務(wù)或其他金融服務(wù),鞏固客戶,拓寬服務(wù)品種。近年來,個(gè)人住房貸款個(gè)人住房貸款政策性貼息業(yè)務(wù)、個(gè)人住房貸款與汽車貸款、裝修貸款的組合、個(gè)人住房貸款與儲(chǔ)蓄存款等新業(yè)務(wù)都已推出。有些銀行還通過與發(fā)展商、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司的合作,提供多種形式的按揭計(jì)劃,進(jìn)一步提高購房者的支付能力。

　　2.2房地產(chǎn)金融發(fā)展對(duì)策長期以來,建設(shè)銀行在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域具有一定優(yōu)勢(shì),經(jīng)過多年的摸索和實(shí)踐,積累了一定的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn),有效地推動(dòng)了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。中國建設(shè)銀行行長張恩照在建行20**年工作會(huì)議上指出:“盡管個(gè)別地區(qū)、個(gè)別城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)過熱的現(xiàn)象,但從總體來看,目前我國房地產(chǎn)的發(fā)展還是比較理性的。”張恩照行長強(qiáng)調(diào)說,對(duì)于前一段時(shí)間出現(xiàn)的關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是否過熱的爭議,中央領(lǐng)導(dǎo)十分關(guān)注,建設(shè)部和國家計(jì)委也作了及時(shí)調(diào)查。盡管個(gè)別地區(qū)和城市土地開發(fā)增幅過大,價(jià)格上漲過快,外行、外資、外幣違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,造成房地產(chǎn)開發(fā)過熱,但從全國總體來看,房地產(chǎn)發(fā)展是理性的。他表示,應(yīng)充分肯定住房消費(fèi)對(duì)于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭作用,發(fā)展房地產(chǎn)應(yīng)積極、穩(wěn)妥、健康地推進(jìn)以經(jīng)濟(jì)適用房為重點(diǎn)的中低檔次的房地產(chǎn)項(xiàng)目,對(duì)于高檔住房、寫字樓、別墅等超前消費(fèi),應(yīng)予以控制。

　　的確,雖然房地產(chǎn)金融存在著一些問題,但我們不能因噎廢食,止步不前。根據(jù)十六大和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神,住房仍然是當(dāng)前以及今后一段時(shí)期國民經(jīng)濟(jì)中的消費(fèi)熱點(diǎn),要把住房消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長的重要推動(dòng)力。因此,發(fā)展住房金融支持住房消費(fèi)仍面臨有利的政策和市場(chǎng)形勢(shì)。同時(shí),中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今天,無論是開發(fā)商還是消費(fèi)者都對(duì)銀行的服務(wù)提出了更高的要求,單一品種的服務(wù)已不能適應(yīng)激烈的市場(chǎng)競爭,銀行只有根據(jù)客戶的需求,不斷創(chuàng)新產(chǎn)品,進(jìn)一步挖掘房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的金融附加值,才能在激烈的市場(chǎng)競爭中占得一席之地。與“市”俱進(jìn),還要結(jié)合各行的自身特點(diǎn),找準(zhǔn)市場(chǎng)定位,合理確定業(yè)務(wù)發(fā)展空間。因此,金融機(jī)構(gòu)信貸資金既要支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,為全面建設(shè)小康社會(huì)做出積極貢獻(xiàn),又要切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理,警惕房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn),保障信貸資金安全,維護(hù)金融體系穩(wěn)定。要嚴(yán)格按照中華人民銀行等國家主管部門的一系列要求,規(guī)范房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展。 1.既要堅(jiān)持商業(yè)信貸原則,又要努力改進(jìn)金融服務(wù),拓寬服務(wù)領(lǐng)域,促進(jìn)房地產(chǎn)金融的快速發(fā)展。作為支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的房地產(chǎn)信貸支持部門要保證貸款質(zhì)量,防范金融風(fēng)險(xiǎn),以國家產(chǎn)業(yè)政策為導(dǎo)向,結(jié)合實(shí)際情況,堅(jiān)持有效發(fā)展的原則,運(yùn)用信貸杠桿,大力拓展優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng),逐步提高市場(chǎng)份額,優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu),增強(qiáng)信貸資產(chǎn)的安全性、流動(dòng)性、效益性。優(yōu)質(zhì)客戶是指在國內(nèi)、地區(qū)和行業(yè)中占有舉足輕重的地位的大企業(yè)或企業(yè)集團(tuán),因此具有較好的經(jīng)濟(jì)效益、穩(wěn)健的資本結(jié)構(gòu)及財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu),是商業(yè)銀行經(jīng)濟(jì)效益增長的重要來源。房地產(chǎn)信貸支持部門應(yīng)本著統(tǒng)籌規(guī)劃、重點(diǎn)突出、區(qū)別對(duì)待、擇優(yōu)扶持的原則,要針對(duì)市場(chǎng)需求特點(diǎn),發(fā)揮優(yōu)勢(shì),在信貸政策、信貸規(guī)模、資金調(diào)撥等方面重點(diǎn)傾斜,重點(diǎn)支持那些實(shí)力雄厚、運(yùn)作規(guī)范、在當(dāng)?shù)鼐C合實(shí)力排名靠前、擁有一定開發(fā)業(yè)績、知名度較高、開發(fā)資質(zhì)和信用等級(jí)較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);同時(shí),實(shí)行積極穩(wěn)健的退出戰(zhàn)略,加大從高風(fēng)險(xiǎn)、低效益客戶的信貸退出力度,對(duì)不具備房地產(chǎn)經(jīng)營資質(zhì)、無合法批文、自有資金達(dá)不到規(guī)定比例的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目,不發(fā)放貸款;在貸款投向上,房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的重點(diǎn)是向優(yōu)質(zhì)住房項(xiàng)目發(fā)放住房開發(fā)類貸款,特別要積極支持設(shè)計(jì)優(yōu)良、區(qū)位優(yōu)勢(shì)較明顯、能保證按時(shí)還本付息的城鎮(zhèn)普通住房類項(xiàng)目,利用住房開發(fā)貸款與個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的上下游關(guān)系,加強(qiáng)封閉運(yùn)作,積極為個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)儲(chǔ)備充足的房源,因此要特別對(duì)優(yōu)質(zhì)住房項(xiàng)目提供住房開發(fā)貸款的支持力度,嚴(yán)格控制樓堂館所項(xiàng)目,嚴(yán)禁對(duì)不符合地方政府財(cái)力的“形象工程”和“政績工程”項(xiàng)目發(fā)放貸款;嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款的發(fā)放條件,企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%,開發(fā)項(xiàng)目必須具備“四證”(《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許 可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》);要盡量提高抵(質(zhì))押貸款的比例,選擇優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抵(質(zhì))押,確定合理的抵(質(zhì))押率,盡量避免由施工企業(yè)作為貸款保證人;對(duì)住房開發(fā)貸款實(shí)行統(tǒng)一的會(huì)計(jì)和統(tǒng)計(jì)科目管理,防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將流動(dòng)資金貸款用于住房開發(fā)項(xiàng)目;要加強(qiáng)貸后檢查,嚴(yán)格跟蹤和控制貸款用途,按照開發(fā)項(xiàng)目工程進(jìn)度合理掌握貸款的發(fā)放,確保資金專款專用,發(fā)現(xiàn)企業(yè)挪用資金等問題要及時(shí)采取措施收回貸款;要通過賬戶管理等多種手段嚴(yán)格控制住房開發(fā)企業(yè)銷售回籠款項(xiàng),及時(shí)收回住房開發(fā)貸款本息;要加大住房按揭貸款的營銷力度,把住房按揭貸款作為發(fā)放住宅開發(fā)項(xiàng)目貸款的條件之一,確保個(gè)人住房按揭業(yè)務(wù)的后續(xù)跟進(jìn),實(shí)現(xiàn)資金的體內(nèi)循環(huán);要嚴(yán)格審查住房開發(fā)企業(yè)售房合同及有關(guān)業(yè)務(wù)憑證,有效防范騙取信貸資金的行為。總之,房地產(chǎn)信貸支持部門應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的金融需求和實(shí)際情況,適時(shí)地爭取一批有市場(chǎng)價(jià)值的客戶;通過集中配置信貸資源,提高對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶的服務(wù)質(zhì)量和效率。在努力鞏固和發(fā)展高素質(zhì)的客戶群體的基礎(chǔ)上,獲取收貸收息、存款、結(jié)算、收益、信譽(yù)等聯(lián)動(dòng)效益。

　　2.加大對(duì)土地儲(chǔ)備中心的信貸營銷工作。要高度重視這項(xiàng)業(yè)務(wù)的發(fā)展,積極介入,在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、投資環(huán)境較好的大中城市,選擇規(guī)劃具有前瞻性、具有較大升值潛力的土地開發(fā)項(xiàng)目,積極穩(wěn)健的開展貸款營銷工作,并要把握住土地儲(chǔ)備、土地開發(fā)、房屋建設(shè)、房屋銷售、二手房轉(zhuǎn)讓的上下游關(guān)系,促進(jìn)資金的良好循環(huán),拓展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展空間。

　　3.設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。要廣泛搜集房地產(chǎn)市場(chǎng)信息,建立動(dòng)態(tài)的統(tǒng)計(jì)、分析、監(jiān)控體系,加強(qiáng)房地產(chǎn)的政策研究、市場(chǎng)研究和客戶研究,提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力;要建立健全房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制,在加強(qiáng)對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)考核力度、認(rèn)真做好企業(yè)信息反饋工作的基礎(chǔ)上,通過采取先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù),建立企業(yè)檔案查詢系統(tǒng),來連續(xù)記錄企業(yè)基本生產(chǎn)經(jīng)營情況、貸款使用情況、經(jīng)濟(jì)效益情況;并結(jié)合當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、市場(chǎng)供求關(guān)系,運(yùn)用計(jì)算機(jī)對(duì)上述資料進(jìn)行分析,形成定期對(duì)一些行業(yè)或地區(qū)進(jìn)行預(yù)警通報(bào)、確定高風(fēng)險(xiǎn)貸款范圍的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制,以便及時(shí)采取防范化解風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策,避免銀行損失。

　　4.加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款的管理。個(gè)人住房信貸所形成的金融資產(chǎn),正在日漸成為各商業(yè)銀行的支柱。它如同一股活水,稀釋了整個(gè)銀行系統(tǒng)的不良貸款。但當(dāng)前在進(jìn)一步發(fā)展個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的同時(shí),要重視“假個(gè)貸”問題帶來的危害;要完善個(gè)人住房貸款管理辦法,規(guī)范個(gè)人貸款審查的程序和標(biāo)準(zhǔn),推行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化,逐步建立并完善個(gè)人征信系統(tǒng);要健全個(gè)人住房貸款擔(dān)保制度,加快完善住房貸款擔(dān)保辦法,加強(qiáng)對(duì)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)規(guī)范和監(jiān)管,推行標(biāo)準(zhǔn)化的擔(dān)保合同示范文本,以提高居民個(gè)人住房貸款的信用度,保障銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的回收,有效地防范貸款風(fēng)險(xiǎn);嚴(yán)格遵照人行的有關(guān)規(guī)定,在發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款時(shí),嚴(yán)格評(píng)估抵押物的實(shí)際價(jià)值,落實(shí)抵押登記手續(xù),貸款額與抵押物的實(shí)際價(jià)值的比例(抵借比)最高不得超過80%,嚴(yán)禁對(duì)借款人發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款,嚴(yán)禁違反規(guī)定降低首付款比例,借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購買期房時(shí),所購期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二,其中借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過60%,貸款期限最長不得超過10年,所購商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房;嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款利率政策,嚴(yán)禁擅自提高或降低個(gè)人住房貸款利率水平的行為。

　　為了有效地防范“假個(gè)貸”風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)建立個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)定期檢查制度、通報(bào)制度、“假個(gè)貸”重點(diǎn)聯(lián)系行制度、重大風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)報(bào)告制度等;要加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款項(xiàng)目的審查,嚴(yán)格審查擬合作樓盤項(xiàng)目開發(fā)及銷售的合法性、資金到位情況、工程進(jìn)度情況以及市場(chǎng)銷售前景等,從源頭上遏止“假個(gè)貸”的產(chǎn)生。最后,要加強(qiáng)對(duì)個(gè)人客戶的資信審查,及時(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作。

　　可以預(yù)見,經(jīng)過不懈地努力,在不久的將來,一個(gè)更加健康、繁榮的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)將有力地促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的共同發(fā)展,并對(duì)我國國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展起到重要的支持作用。

篇3：浙江臺(tái)州優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境的通知

　　20**年浙江臺(tái)州優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境的通知

　　各縣(市、區(qū))人民政府，市政府直屬各單位：

　　為進(jìn)一步提升審批效能，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市政府同意，結(jié)合我市實(shí)際，實(shí)施“六化”舉措，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

　　一、簡化審批環(huán)節(jié)。各有關(guān)部門要按照深化行政審批制度改革的要求，清理不合理的前置環(huán)節(jié)和不合理的收費(fèi)項(xiàng)目，簡化審批流程，提高審批效率。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地出讓前應(yīng)當(dāng)完成水土保持方案和環(huán)境影響評(píng)價(jià)編報(bào)審批工作，繳納占用水域補(bǔ)償費(fèi)，相關(guān)費(fèi)用可列入土地出讓成本。

　　二、優(yōu)化服務(wù)環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)核準(zhǔn)和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批流程中的各類行政審批事項(xiàng)實(shí)施“容缺受理”。個(gè)人住房交易推行“三證聯(lián)辦”，財(cái)政(地稅)、房管、國土資源相關(guān)窗口實(shí)行“一次告知、同步受理、分步辦理、統(tǒng)一發(fā)證”，其中商品房轉(zhuǎn)移登記立等可取、二手房交易5個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)。

　　對(duì)在建商品住房項(xiàng)目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，滿足市場(chǎng)需求。

　　各縣(市、區(qū))政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，可以完善物業(yè)保修金交存制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本地(指物業(yè)保修金交存部門管轄范圍)已有開發(fā)項(xiàng)目的，經(jīng)該企業(yè)提出申請(qǐng)，并對(duì)新開發(fā)項(xiàng)目作出保修承諾，且提供同等價(jià)值的實(shí)物房源由房管部門進(jìn)行銷售限制后，可緩交物業(yè)保修金。

　　人防、氣象、供水、供電、供氣、有線電視、通信等有關(guān)部門和行業(yè)單位要主動(dòng)靠前服務(wù)，優(yōu)化工作機(jī)制，提高辦事效率，依法規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為。

　　三、激化二手市場(chǎng)。個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。房管部門要定期發(fā)布房屋交易指導(dǎo)價(jià)，財(cái)政(地稅)部門要及時(shí)調(diào)整房屋交易最低計(jì)稅價(jià)格，真實(shí)反映市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)。各地要及時(shí)調(diào)整城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)，新基準(zhǔn)地價(jià)實(shí)施前要加強(qiáng)宣傳，提高政策透明度，引導(dǎo)二手房交易。

　　四、強(qiáng)化金融支持。積極落實(shí)國家有關(guān)個(gè)人住房貸款的最新政策，繼續(xù)做好住房金融服務(wù)工作，支持居民自住和改善性住房需求。要盡快完善住房公積金貸款政策，提高住房公積金信貸對(duì)合理住房消費(fèi)的支持力度。

　　要建立政府、銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、承建企業(yè)的合作協(xié)調(diào)機(jī)制，及時(shí)化解風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目順利建設(shè)。建設(shè)、金融等管理部門和監(jiān)管銀行要切實(shí)履行職責(zé)，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管。

　　五、深化供地機(jī)制。各地要根據(jù)當(dāng)?shù)厣唐纷》繋齑媪亢褪袌?chǎng)供求變化情況，合理確定商品住房用地供應(yīng)規(guī)模、布局和節(jié)奏，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，做到有序供地。住房供應(yīng)明顯偏多，或者在建住宅用地規(guī)模過大的縣(市、區(qū))，要明顯減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)，并研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途調(diào)整方案，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用。要落實(shí)凈地出讓制度，建立交地跟蹤服務(wù)機(jī)制，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目順利實(shí)施。

　　六、消化存量住房。城鎮(zhèn)房屋征收特別是棚戶區(qū)改造鼓勵(lì)貨幣化安置，各地可結(jié)合實(shí)際制定相關(guān)優(yōu)惠政策，支持被征收人購買商品住房。要多渠道籌措保障性安居工程住房房源，推行“以購(租)代建”，將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購買在建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于棚改安置房和公共租賃住房，或者將尚未開工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件，優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)。

　　有條件的縣(市、區(qū))可結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，給予個(gè)人購買普通自住房一定的財(cái)政補(bǔ)助。

　　本通知自發(fā)布之日起實(shí)施。

　　臺(tái)州市人民政府辦公室

　　20**年4月30日