鹽城市住房保障和房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)《鹽城市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督考核辦法》的通知

　　鹽房管〔20**〕70號

　　鹽都區(qū)、亭湖區(qū)住建局，市開發(fā)區(qū)房產(chǎn)分局，城南分局，駐城各街道辦事處，市區(qū)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

　　現(xiàn)將《鹽城市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督考核辦法》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

　　20**年6月5日

　　鹽城市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督考核辦法

　　為加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營服務(wù)活動的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，提升業(yè)主滿意度，改善物業(yè)管理行業(yè)形象，現(xiàn)根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合鹽城市區(qū)實際，制定本辦法。

　　一、監(jiān)督考核對象

　　在鹽城市區(qū)范圍內(nèi)管理住宅物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　二、監(jiān)督考核內(nèi)容

　　市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督考核內(nèi)容包括：業(yè)主滿意度、物業(yè)服務(wù)合同履約及規(guī)范服務(wù)、投訴曝光、安全防范等情況。

　　具體考核內(nèi)容詳見《鹽城市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督考核內(nèi)容及評分標(biāo)準(zhǔn)》(附件一)。

　　三、監(jiān)督考核原則及計分方法

　　1、考核原則。對照本辦法考核內(nèi)容和評分標(biāo)準(zhǔn)，堅持公開公平公正的原則，堅持定量與定性考核相結(jié)合的原則，堅持定期與不定期考核相結(jié)合的原則，通過日常監(jiān)督考核和第三方業(yè)主滿意度測評對各物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行計分和等級評定，促進物業(yè)管理行業(yè)滿意度和社會美譽度雙提升。

　　2、考核方法。監(jiān)督考核工作由市、區(qū)兩級物業(yè)管理主管部門組織實施。市物業(yè)管理主管部門負責(zé)第三方業(yè)主滿意度測評以及對區(qū)、街道考核結(jié)果匯總、通報和對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行等級評定。區(qū)物業(yè)管理主管部門聯(lián)合轄區(qū)街道負責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的住宅物業(yè)項目物業(yè)服務(wù)合同履約及規(guī)范服務(wù)、投訴曝光、安全防范等進行考核，并對考核結(jié)果進行統(tǒng)計報送以及轄區(qū)內(nèi)考核爭議的仲裁;街道側(cè)重物業(yè)服務(wù)合同履約的監(jiān)督考核。區(qū)物業(yè)管理主管部門和街道每個季度要對轄區(qū)內(nèi)的所有住宅物業(yè)項目監(jiān)督考核工作實現(xiàn)全覆蓋。

　　通過對物業(yè)服務(wù)企業(yè)住宅物業(yè)項目的考核實現(xiàn)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督和評級。考核實行百分制，業(yè)主滿意度測評得分占70%，物業(yè)服務(wù)合同履約及規(guī)范服務(wù)考核得分占10%，投訴曝光考核得分占10%，安全防范考核得分占10%。業(yè)主滿意度測評得分委托第三方抽樣調(diào)查業(yè)主滿意度，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在市區(qū)范圍內(nèi)所管住宅物業(yè)項目進行客觀公正地評價計分;物業(yè)服務(wù)合同履約及規(guī)范服務(wù)考核得分根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所管項目的現(xiàn)場和平時普查、抽查、個案監(jiān)督、專項檢查進行計分，街道應(yīng)向業(yè)主委員會(物業(yè)管理委員會)、業(yè)主代表了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同履約情況并征求意見和建議;投訴曝光考核得分根據(jù)業(yè)主投訴舉報和新聞媒體、網(wǎng)絡(luò)曝光情況調(diào)查核實后計分;安全防范考核得分采取向公安等部門查證的方法計分。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督考核分值采取對其托管的各住宅物業(yè)項目加權(quán)平均法計分，1998年以前的老舊小區(qū)乘系數(shù)1.1，20**年以前的住宅小區(qū)乘系數(shù)1.07，其他住宅小區(qū)系數(shù)為1。

　　3、等級評定。年度考核等級根據(jù)年內(nèi)每季度考核得分的均分、業(yè)主滿意度和一票否決事項評定，分為優(yōu)秀、良好、合格和不合格4個等級。經(jīng)匯總統(tǒng)計后，市物業(yè)管理主管部門要組織人員對達到優(yōu)秀等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行集中考查并進行公示，原則上優(yōu)秀等級每年不超過5%。

　　出現(xiàn)下列一票否決情形之一的，不得評為優(yōu)秀：業(yè)主滿意度低于80%的;項目創(chuàng)衛(wèi)等創(chuàng)建工作不力的;管理混亂發(fā)生安全、消防、防汛等責(zé)任事故的;組織體系不健全，管理制度不完善的;出租、出借資質(zhì)證書的;在物業(yè)管理招投標(biāo)活動中通過打招呼、行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的;經(jīng)營管理不當(dāng)發(fā)生重大投訴信訪事件的;被市級以上新聞媒體、網(wǎng)絡(luò)反面曝光的;每月未自行組織對所托管住宅項目檢查考核并落實整改的。

　　出現(xiàn)下列一票否決情形之一的，不得評為良好：業(yè)主滿意度低于60%的;項目創(chuàng)衛(wèi)等創(chuàng)建工作不到位導(dǎo)致失分，受到通報批評的;經(jīng)相關(guān)部門認定發(fā)生較大責(zé)任事故的;未實行項目經(jīng)理負責(zé)制的;應(yīng)退出住宅物業(yè)項目物業(yè)服務(wù)而拒不退出的;在物業(yè)管理招投標(biāo)活動中圍標(biāo)、串標(biāo)的;在資質(zhì)申請中弄虛作假的;發(fā)生重大投訴信訪事件影響業(yè)主正常生活的;被省級以上新聞媒體、網(wǎng)絡(luò)反面曝光的。

　　出現(xiàn)下列一票否決情形之一的，不得評為合格：業(yè)主滿意度低于40%的;項目創(chuàng)衛(wèi)等創(chuàng)建工作不到位導(dǎo)致失分嚴重，使創(chuàng)建不通過的;經(jīng)相關(guān)部門認定發(fā)生重大責(zé)任事故的;挪用或套取住宅專項維修資金的;沒有依法、依規(guī)退出住宅物業(yè)項目物業(yè)服

　　務(wù)的;超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的;將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的;發(fā)生重大投訴信訪事件嚴重影響業(yè)主正常生活和行業(yè)形象的。

　　四、監(jiān)督考核程序

　　1、季度考核及整改。各區(qū)物業(yè)管理主管部門應(yīng)成立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核工作領(lǐng)導(dǎo)小組，組織實施每季度考核工作。考核組成員由區(qū)物業(yè)管理主管部門人員、街道(鎮(zhèn))分管負責(zé)人、街道(鎮(zhèn))物業(yè)管理(服務(wù))中心負責(zé)人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)秀管理人員或物業(yè)管理方面的專家組成。區(qū)物業(yè)管理主管部門根據(jù)《鹽城市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督考核內(nèi)容及評分標(biāo)準(zhǔn)》，分別在每個季度第三個月中旬前對轄區(qū)內(nèi)所有住宅物業(yè)項目，通過現(xiàn)場檢查、日常收集和向相關(guān)部門查證的方法，完成對轄區(qū)內(nèi)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監(jiān)督考核工作。現(xiàn)場檢查應(yīng)同時制作物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督考核檢查記錄(附件二)，各區(qū)物業(yè)管理主管部門要督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)對檢查發(fā)現(xiàn)的問題及時整改，整改期限一般最長不得超過1個月。

　　2、季度考核結(jié)果匯總及通報。區(qū)物業(yè)管理主管部門對轄區(qū)內(nèi)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監(jiān)督考核得分(不含業(yè)主滿意度測評分值)進行統(tǒng)計，并于每個季度第三個月的25日前報市物業(yè)管理中心(統(tǒng)計表格式見附件三)。市物業(yè)管理中心對各物業(yè)服務(wù)企業(yè)在各區(qū)域的日常監(jiān)督考核得分進行統(tǒng)計匯總;每半年對日常監(jiān)督考核結(jié)果進行通報。同時，對各區(qū)每個季度的日常監(jiān)督考核工作的組織開展、結(jié)果報送情況及行業(yè)通報內(nèi)容，通過簡報的形式報送市領(lǐng)導(dǎo)、市區(qū)城市管理委員會辦公室和各區(qū)政府(管委會)。

　　3、年度考核評級及公布。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的年度考核結(jié)果由市物業(yè)管理中心根據(jù)每個季度的日常監(jiān)督考核計分平均值結(jié)合第三方業(yè)主滿意度測評得分和一票否決事項進行評級。每年的12月底前后在行業(yè)內(nèi)對年度考核結(jié)果進行通報。

　　五、考核結(jié)果的運用

　　1、與資質(zhì)掛鉤。物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請資質(zhì)升級時，除符合有關(guān)規(guī)定條件外，年度監(jiān)督考核被評為優(yōu)秀或良好等級的企業(yè)方可申報資質(zhì)升級。評定為“不合格”的一、二級資質(zhì)企業(yè)限期整改，整改不到位的由市局上報省住建廳并提出對企業(yè)的處理建議;評定為“不合格”的三級(含暫定三級)資質(zhì)企業(yè)限期整改，整改不到位的撤銷所核資質(zhì)或到期不予換證，同時該法定代表人三年內(nèi)不得注冊物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請資質(zhì)從事物業(yè)管理行業(yè)。連續(xù)三年被評定為“不合格”的企業(yè)將提請資質(zhì)核發(fā)部門注銷所核資質(zhì)證書。

　　2、與評先評優(yōu)掛鉤。年度監(jiān)督考核被評為優(yōu)秀等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)方可參與評先評優(yōu)活動。項目經(jīng)理或從業(yè)人員的評比以其所服務(wù)的住宅物業(yè)項目的監(jiān)督考核情況為依據(jù)，對其進行考核計分，項目經(jīng)理所服務(wù)項目中發(fā)生合格一票否決事項的，該項目經(jīng)理三年內(nèi)不得擔(dān)任項目經(jīng)理。

　　3、與物業(yè)項目招投標(biāo)掛鉤。年度監(jiān)督考核被評為優(yōu)秀、良好、合格等級的企業(yè)方可參與物業(yè)管理項目招投標(biāo)活動。在招投標(biāo)活動中，凡資質(zhì)條件符合要求，將根據(jù)不同的考核等級，分別給予適當(dāng)?shù)姆种担鳛檎型稑?biāo)中的企業(yè)資信得分，不再將資質(zhì)、誠信、獲獎等情況列為企業(yè)資信評分事項。考核等級為優(yōu)秀的企業(yè)，兩年內(nèi)在招投標(biāo)活動中享受一次額外單獨加一定分值的機會。年度考核得分及等級證明材料由市物業(yè)管理主管部門向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)機構(gòu)出具。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有托管項目在規(guī)定整改期限內(nèi)仍未整改到位的，在整改到位前不得享受對照上年度評定等級結(jié)果所應(yīng)享受的投標(biāo)加分。

　　4、與獎勵掛鉤。對在年度監(jiān)督考核中被評為優(yōu)秀等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，給予表彰獎勵。

　　5、與信用等級掛鉤。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的年度信用等級將以企業(yè)的年度考核等級為主要依據(jù)，企業(yè)的年度考核達不到相應(yīng)等級的，企業(yè)不能被評定為相應(yīng)信用等級。

　　本辦法自印發(fā)之日起執(zhí)行。

篇2：湛江市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價等級參考標(biāo)準(zhǔn)（2012年）

　　附件1：

　　湛江市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價等級參考標(biāo)準(zhǔn)

　　一、一級A等：

　　1、住宅小區(qū)或大廈（下簡稱小區(qū)）布局合理，人車分流，設(shè)計檔次高、質(zhì)量好，用料上乘，整體環(huán)境優(yōu)美舒適。有較大規(guī)模的園林小景，綠化物有專業(yè)人員養(yǎng)護，修剪整齊美觀，維護管理良好，具有綠化驗收證明或異地補種處理證明。

　　2、公共配套設(shè)施完善，維護良好。道路平整順暢，水、電、消防設(shè)施先進，保障及時、有效。保養(yǎng)、檢修記錄齊全。

　　3、有良好的住戶活動會所和先進完善的各種文化娛樂、體育等社區(qū)文化活動場所，并能經(jīng)常開展各種文體活動，商業(yè)等生活服務(wù)設(shè)施配套適用、方便。

　　4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有二級或以上資質(zhì)證書。與業(yè)主簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利、義務(wù)明確。有完善的物業(yè)管理方案。設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時服務(wù)電話，對可能發(fā)生的突發(fā)事件有應(yīng)急方案。

　　5、實行封閉式管理，配備先進監(jiān)控設(shè)備和報警系統(tǒng)。秩序維護人員24小時值班、巡邏，并做好記錄。區(qū)內(nèi)治安秩序良好。

　　6、小區(qū)主要路口設(shè)有路標(biāo)（或示意圖），容易危及人身安全的設(shè)施要有明顯的警示標(biāo)志和防范措施。停車場內(nèi)有明顯的車輛行走速度、方向、停放標(biāo)志，對進出停車場的車輛進行有效的引導(dǎo)，確保安全，以人為本。

　　7、環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場地每天清掃、保潔，樓梯（電梯）間至少每日2掃1拖（拖洗）1擦（扶手），樓內(nèi)大堂潔凈，區(qū)內(nèi)無衛(wèi)生死角、無積存垃圾，無亂堆亂放，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。定期檢查房屋共用部位和共有設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題及時組織維修。

　　8、供水、供電部門向最終用戶收取有關(guān)費用。

　　9、管理人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，素質(zhì)高，服務(wù)主動、熱情、樂于助人。

　　10、環(huán)境、設(shè)施、服務(wù)等方面業(yè)主評價較高。

　　一級B等：有關(guān)項目略低于上述標(biāo)準(zhǔn)又高于二級A等的為一級B等。

　　二、二級A等：

　　1、小區(qū)布局合理、設(shè)計檔次高、質(zhì)量好，人車分流，環(huán)境優(yōu)美舒適。園林綠化修剪整齊美觀，維護管理良好，具有綠化驗收證明或異地補種處理證明。

　　2、公共配套設(shè)施完善，維護良好。道路平整順暢，水、電、消防設(shè)施先進，保障有效。保養(yǎng)、檢修記錄齊全。

　　3、有良好的社區(qū)文化活動場所，并能經(jīng)常開展各種文體活動。有一定的商業(yè)等生活服務(wù)配套設(shè)施。

　　4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有三級或以上資質(zhì)證書。與業(yè)主簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利、義務(wù)明確。有完善的物業(yè)管理方案。設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時服務(wù)電話，對可能發(fā)生的突發(fā)事件有應(yīng)急方案。

　　5、實行封閉式管理，配備先進監(jiān)控設(shè)備和監(jiān)控報警系統(tǒng)。秩序維護人員24小時值班、巡邏，并做好記錄。區(qū)內(nèi)治安秩序良好。

　　6、小區(qū)主要路口設(shè)有路標(biāo)、標(biāo)志（或示意圖），容易危及人身安全的設(shè)施要有明顯的警示標(biāo)志和防范措施。停車場內(nèi)有明顯的車輛行走速度、方向、停放標(biāo)志，對進出小區(qū)的車輛進行有效的引導(dǎo)，確保安全，以人為本。

　　7、環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場地每天清掃、保潔，樓梯（電梯）間至少每日1掃1擦（扶手），每周1拖洗（步梯房）。區(qū)內(nèi)無衛(wèi)生死角、無積存垃圾，無亂堆亂放，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。定期檢查房屋共用部位和共有設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題及時組織維修。

　　8、供水、供電部門向最終用戶收取有關(guān)費用。

　　9、管理人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，素質(zhì)較高，服務(wù)主動、熱情、樂于助人。

　　10、環(huán)境、設(shè)施、服務(wù)等方面業(yè)主評價較好。

　　二級B等：有關(guān)項目略低于上述標(biāo)準(zhǔn)又高于三級A等的為二級B等。

　　三、三級A等：

　　1、小區(qū)布局合理，環(huán)境舒適。綠化物修剪整齊，維護管理良好。保養(yǎng)、檢修記錄齊全，具有綠化驗收證明或異地補種處理證明。

　　2、公共配套設(shè)施完善，維護良好。道路平整順暢，水、電消防設(shè)施完善有效，并維護良好。保養(yǎng)、檢修記錄齊全。

　　3、有較好的社區(qū)活動場所，并能開展文體活動。

　　4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有暫定或以上資質(zhì)證書，與業(yè)主簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利、義務(wù)明確。有完善的物業(yè)管理方案。公示24小時服務(wù)電話，對可能發(fā)生的突發(fā)事件有應(yīng)急方案。

　　5、實行封閉式管理，配備一定的監(jiān)控設(shè)備和防盜系統(tǒng)。秩序維護人員24小時值班、巡邏，并做好記錄。區(qū)內(nèi)治安環(huán)境良好。

　　6、小區(qū)內(nèi)道路平整，有明顯的車輛行走速度、方向、停放標(biāo)志，對進出小區(qū)的車輛進行有效的引導(dǎo)，確保安全。

　　7、環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場地每天清掃、保潔，樓梯（電梯）間至少每日清掃一次，并定期拖洗。無積存垃圾，無亂堆亂放，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。

文章定期檢查房屋共用部位和共有設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題及時組織維修。

　　8、供水、供電部門向最終用戶收取有關(guān)費用（或已制定有關(guān)計劃）。

　　9、管理人員統(tǒng)一佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，素質(zhì)較高，講文明禮貌，服務(wù)水平較好。

　　10、環(huán)境、衛(wèi)生等方面業(yè)主評價較好。

　　三級B等：有關(guān)項目略低于上述標(biāo)準(zhǔn)又高于四級的為三級B等。

　　四、四級：

　　1、小區(qū)內(nèi)有盆花，園林綠化生長較好，修剪整齊，環(huán)境舒適，具有綠化驗收證明或異地補種處理證明。

　　2、公共配套設(shè)施完好。供水、供電、消防設(shè)防齊全、運作正常，服務(wù)良好。保養(yǎng)、檢修記錄齊全。

　　3、有公共社區(qū)活動場所，基本適應(yīng)公共活動。

　　4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有暫定或以上資質(zhì)證書。與業(yè)主簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利、義務(wù)明確。有完善的物業(yè)管理方案。公示24小時服務(wù)電話，對可能發(fā)生的突發(fā)事件有應(yīng)急方案。

　　5、實行封閉式管理，配備一定的監(jiān)控設(shè)備，秩序維護人員24小時值班，并做好記錄，保持小區(qū)安全。

　　6、小區(qū)內(nèi)道路，有明顯的車輛行走速度、方向、停放標(biāo)志，對進出小區(qū)的車輛進行有效的引導(dǎo)，確保安全。

　　7、環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場地每天清掃，樓梯間定期拖洗。下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。定期檢查房屋共用部位和共有設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題及時組織維修。

　　8、供水、供電部門向最終用戶收取有關(guān)費用（或已制定有關(guān)計劃）。

　　9、管理人員統(tǒng)一佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，文明禮貌，服務(wù)水平較好。

　　10、環(huán)境、衛(wèi)生等方面業(yè)主評價較好。文章來源自 物業(yè)經(jīng)理人

篇3：廣州市規(guī)范我市住宅物業(yè)服務(wù)收費管理的通知（2016）

　　廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會

　　穗發(fā)改規(guī)字〔20**〕4號

　　廣州市發(fā)展改革委 廣州市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委

　　關(guān)于規(guī)范我市住宅物業(yè)服務(wù)收費管理的通知

　　各區(qū)發(fā)展改革局、住建部門，廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，各有關(guān)單位：

　　為進一步規(guī)范我市住宅物業(yè)服務(wù)收費行為，完善物業(yè)服務(wù)收費形成機制，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《廣東省物業(yè)管理條例》、《廣東省物價局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》等法律法規(guī)、政策規(guī)定，結(jié)合我市實際，現(xiàn)將我市住宅物業(yè)服務(wù)收費的有關(guān)問題通知如下：

　　一、新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價管理，政府指導(dǎo)價最高收費標(biāo)準(zhǔn)為2.8元/平方米?月。

　　二、實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費項目應(yīng)當(dāng)包括綜合管理服務(wù)、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維護、公共秩序維護、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護等五項。

　　三、新建住宅物業(yè)銷售和交付使用之前，建設(shè)單位與其選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府指導(dǎo)價規(guī)定和質(zhì)價相符的原則，確定前期物業(yè)服務(wù)的具體收費標(biāo)準(zhǔn)，并與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定。

　　未經(jīng)批準(zhǔn)，建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)所確定的前期物業(yè)服務(wù)具體收費標(biāo)準(zhǔn)不得超出政府指導(dǎo)價最高收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　四、建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確約定物業(yè)服務(wù)項目、內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)、計收方式和計費起始時間等有關(guān)前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，且相關(guān)約定應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同保持一致。

　　五、新建住宅物業(yè)建設(shè)單位依法通過公開招標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其前期物業(yè)服務(wù)要求明顯超出《廣州市住宅物業(yè)服務(wù)收費參考標(biāo)準(zhǔn)》一級服務(wù)內(nèi)容，需超出政府指導(dǎo)價2.8元/平方米?月確定前期物業(yè)服務(wù)收費的，須在發(fā)布招標(biāo)公告前20個工作日向物業(yè)所在地的區(qū)政府價格主管部門提出單獨核定該新建住宅前期物業(yè)服務(wù)最高收費標(biāo)準(zhǔn)的申請。區(qū)政府價格主管部門受理申請后，應(yīng)在20個工作日內(nèi)審核完畢。經(jīng)批準(zhǔn)的收費標(biāo)準(zhǔn)，作為新建住宅前期物業(yè)服務(wù)公開招標(biāo)的最高收費標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在不高于最高收費標(biāo)準(zhǔn)的范圍內(nèi)，根據(jù)招投標(biāo)結(jié)果協(xié)商確定具體收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　六、建設(shè)單位向區(qū)政府價格主管部門提出單獨核定新建住宅前期物業(yè)服務(wù)最高收費標(biāo)準(zhǔn)的申請時，應(yīng)當(dāng)提交以下材料：

　　(一)書面申請。書面申請應(yīng)當(dāng)包括申請人的名稱、地址、聯(lián)系方式，新建住宅物業(yè)的基本情況，物業(yè)服務(wù)用房的配備情況，擬定的最高收費標(biāo)準(zhǔn)和理由等有關(guān)內(nèi)容;

　　(二)建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照或法人資格證明;

　　(三)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖;

　　(四)建設(shè)項目修建性詳細規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖;

　　(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房預(yù)測繪或者實測繪報告;

　　(六)擬發(fā)布的招標(biāo)公告;

　　(七)擬提交的招標(biāo)文件中有關(guān)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及要求的材料;

　　(八)物業(yè)服務(wù)成本測算資料。

　　七、住宅物業(yè)交付使用之后，前期物業(yè)服務(wù)收費按商品房買賣合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　商品房買賣合同約定的收費標(biāo)準(zhǔn)與前期物業(yè)服務(wù)合同約定標(biāo)準(zhǔn)不一致的，按較低的收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。商品房買賣合同約定的收費標(biāo)準(zhǔn)低于前期物業(yè)服務(wù)合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，差額由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　八、業(yè)主大會成立之前需要對物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)進行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)按照《物權(quán)法》、《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，根據(jù)物業(yè)服務(wù)實際情況，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定。

　　九、住宅物業(yè)小區(qū)已依法成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會的，物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定，與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　十、物業(yè)服務(wù)收費的計算單位為每月每平方米建筑面積。已辦理不動產(chǎn)權(quán)證的，以不動產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積計算，包括套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積;尚未辦理不動產(chǎn)權(quán)證的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按商品房買賣合同記載的建筑面積計算。

　　十一、物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主

　　大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，每季度公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自收到書面質(zhì)詢之日起7日內(nèi)答復(fù)。

　　十二、業(yè)主進行房屋裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以與業(yè)主約定裝修保證金的收取和使用方式，但住宅物業(yè)的裝修保證金不得超過2000元。

　　裝修完畢后，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)檢查，沒有造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，裝修保證金應(yīng)當(dāng)自檢查合格之日起5個工作日內(nèi)全額退還給業(yè)主。

　　裝修造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，裝修業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時修復(fù)，若裝修業(yè)主不能夠及時修復(fù)的，可以按雙方約定使用保證金對裝修造成損壞的部位和設(shè)施設(shè)備進行修復(fù)。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備修復(fù)后裝修保證金有剩余的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將余款在修復(fù)完成后的5個工作日內(nèi)如數(shù)退還給業(yè)主;約定的裝修保證金不足以支付修復(fù)費用的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在5個工作日內(nèi)補齊修復(fù)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主結(jié)算修復(fù)費用時，應(yīng)當(dāng)出示修復(fù)工(料)價單。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主對修復(fù)費用有爭議的，可以協(xié)商解決或者通過司法途徑解決。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取裝修管理服務(wù)費。

　　十三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對房屋裝修工人實行持證管理的，如證件回收后能夠多次使用，可以向房屋裝修單位按每人每證不超過10元的標(biāo)準(zhǔn)收取出入證押金，證件完好退回后，應(yīng)當(dāng)如數(shù)退回押金;如證件回收后不能再次使用的，可以向房屋裝修單位按每人每證不超過5元的標(biāo)準(zhǔn)收取出入證工本費。

　　除前款向房屋裝修單位收取的裝修工人出入證押金、出入證工本費外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自向進入物業(yè)管理區(qū)域為業(yè)主提供配送、維修、安裝、中介等服務(wù)的人員和其他來訪人員收取任何費用。

　　十四、裝修產(chǎn)生的垃圾余泥由業(yè)主自行清運的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收費;業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運的，清運費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。

　　十五、住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用場地、共用設(shè)施設(shè)備的水電費用分攤，應(yīng)當(dāng)按照《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》的規(guī)定執(zhí)行。

　　住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公及生活的自用水電，必須單獨設(shè)置計量表，其費用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負擔(dān);住宅小區(qū)綠化物養(yǎng)護、園林水池噴泉、值班室、保安亭以及喜慶活動、宣傳、裝飾等水電費用，由物業(yè)服務(wù)費列支;住宅小區(qū)開展多種經(jīng)營活動的水電費用，由該項經(jīng)營收益列支。以上水電費用均不得向業(yè)主分攤。

　　十六、住宅小區(qū)內(nèi)教育和醫(yī)療衛(wèi)生配套設(shè)施的物業(yè)服務(wù)收費，按不高于該小區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的原則，由業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　前款所稱教育配套設(shè)施，是指符合規(guī)劃要求配套建設(shè)的托兒所、幼兒園和中小學(xué)校，不包括其他學(xué)校和培訓(xùn)機構(gòu)及圖書館、美術(shù)館、文化館(站)、體育場館、青少年宮等其他公共文化體育設(shè)施;醫(yī)療衛(wèi)生配套設(shè)施，是指符合規(guī)劃要求配套建設(shè)的醫(yī)院、衛(wèi)生院(站)等醫(yī)療機構(gòu)和社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)機構(gòu)。

　　十七、住宅小區(qū)業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)車位的物業(yè)服務(wù)收費，在業(yè)主大會成立之前實行政府指導(dǎo)價管理，根據(jù)不同地區(qū)的物業(yè)服務(wù)成本情況，按每月每車位不高于150元的標(biāo)準(zhǔn)，由停車場經(jīng)營者與業(yè)主通過合同或其他方式約定。

　　在業(yè)主大會成立之后該物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價管理，由雙方在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　十八、對新建住宅物業(yè)依建設(shè)規(guī)劃或者商品房買賣合同所配套建設(shè)的智能門禁系統(tǒng)，建設(shè)單位(或者物業(yè)服務(wù)公司)不得在房價和物業(yè)服務(wù)費之外向業(yè)主另行收取門禁系統(tǒng)建設(shè)費用和日常維護費用，并應(yīng)當(dāng)為每戶業(yè)主免費配備不少于4張門禁卡。住宅物業(yè)交付使用之后，小區(qū)新配置或者升級改造智能門禁系統(tǒng)的，其建設(shè)、升級改造費用和日常維護費用的解決途徑及門禁卡免費配備數(shù)量由小區(qū)全體業(yè)主依法共同決定。

　　業(yè)主在免費配備數(shù)量之外另行增購門禁卡的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以不盈利為原則適當(dāng)收取制作工本費。

　　十九、物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)、計收方式等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進行公示。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)、計收方式等情況發(fā)生變化時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時將所標(biāo)示的相關(guān)內(nèi)容進行調(diào)整。

　　新建住宅物業(yè)銷售時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將上述物業(yè)服務(wù)收費的有關(guān)情況，作為房地產(chǎn)銷售明碼標(biāo)價的內(nèi)容，在銷售場所的顯著位置進行公示。

　　二十、業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位在物業(yè)管理服務(wù)活動中發(fā)生爭議的，可以向物業(yè)所在地的居民委員會、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、房地產(chǎn)行政主管部門申請協(xié)調(diào)處理或者依法向人民法院提起訴訟。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)服務(wù)收費有爭議的，可以向物業(yè)所在地價格主管部門申請協(xié)調(diào)處理或者依法向人民法院提起訴訟。

　　二十一、市發(fā)展改革委、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會同市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會研究及制定我市住宅物業(yè)服務(wù)收費的參考標(biāo)準(zhǔn)并向社會公布，引導(dǎo)業(yè)主、企業(yè)合理確定物業(yè)服務(wù)的具體收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　二十二、本通知自發(fā)布之日起施行，有效期三年。有關(guān)政策法律依據(jù)變化或者有效期屆滿，根據(jù)實施情況依法評估修訂。市發(fā)展改革委和市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委此前印發(fā)的相關(guān)物業(yè)服務(wù)收費政策文件與本通知規(guī)定不一致的，以本通知為準(zhǔn)。

　　廣州市發(fā)展和改革委員會

　　廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會

　　20**年11月8日

　　公開方式：主動公開

　　抄送：省發(fā)展改革委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳，市政府辦公廳，市法制辦，市價格監(jiān)督檢查與反壟斷局。

　　廣州市發(fā)展和改革委員會辦公室

　　20**年11月9日印發(fā)