上饒市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法

　　第一章　總則
　　第一條　為加強和規(guī)范上饒市住宅區(qū)物業(yè)管理，明確業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)及其他有關(guān)管理部門的權(quán)利和義務(wù)，保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使用，維護住宅區(qū)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、安全、優(yōu)美、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理。

　　第三條　本辦法所稱的住宅區(qū)，是指以住宅為主，公用設(shè)施配套比較齊全并具有一定規(guī)模的居民生活區(qū)。住宅區(qū)的劃分，由縣、市（區(qū)）房地產(chǎn)管理部門結(jié)合社區(qū)管理，按照住宅與公共實施的相關(guān)情況劃定。
　　本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的各類房屋及相關(guān)設(shè)施、設(shè)備、場地等。
　　本辦法所稱業(yè)主，是指房產(chǎn)的所有權(quán)人。非業(yè)主使用人可以根據(jù)業(yè)主委托，享有權(quán)利，并承擔(dān)義務(wù)。
　　本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主、非業(yè)主使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行日常維護、修繕和整潔，同時對住宅區(qū)的安全、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等進行日常管理，并為業(yè)主、非業(yè)主使用人提供相關(guān)服務(wù)。
　　本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的法人。

　　第四條　市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱物業(yè)主管部門）是本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門。

　　縣、市（區(qū)）房地產(chǎn)管理部門是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政管理部門，依照本辦法對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理進行監(jiān)督管理。

　　建設(shè)、規(guī)劃、市政、電力、郵電、環(huán)衛(wèi)、園林、公安（

篇2：鞍山市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法(2012修正)

　　鞍山市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法(20**修正)

　　（20**年2月7日鞍山市人民政府第36次常務(wù)會議審議通過 20**年2月28日鞍山市人民政府令第144號公布 根據(jù)20**年11月5日鞍山市人民政府第117次常務(wù)會議審議通過 20**年11月15日鞍山市人民政府令第157號公布 自公布之日起施行的《鞍山市人民政府規(guī)章修正案》第一次修正 根據(jù)20**年10月25日鞍山市第十四屆人民政府第73次常務(wù)會議審議通過 20**年11月6日鞍山市人民政府令第168號公布 自公布之日起施行的《鞍山市人民政府規(guī)章修正案》第二次修正 根據(jù)20**年1月20日鞍山市人民政府第129次常務(wù)會議審議通過 20**年3月15日鞍山市人民政府令第171號公布 自公布之日起施行的《鞍山市人民政府規(guī)章修正案》第三次修正）

　　鞍山市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法(20**修正本)

　　第一條 為加強和完善城市物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理活動，保障物業(yè)的合理使用，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及其他有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的城市物業(yè)管理。

　　第三條 本辦法所稱物業(yè)，是指房屋及相關(guān)共用設(shè)施設(shè)備和共用場地。

　　本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　本辦法所稱業(yè)主是指物業(yè)所有權(quán)人。

　　本辦法所稱物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

　　本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指依法設(shè)立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。

　　第四條 鞍山市房產(chǎn)局是全市城市住宅區(qū)物業(yè)管理行政主管部門，縣（市）房產(chǎn)行政主管部門是本轄區(qū)內(nèi)的城市住宅區(qū)物業(yè)管理行政主管部門。

　　其他有關(guān)行政管理部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在各自的職權(quán)范圍內(nèi)，對物業(yè)管理工作進行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。

　　第五條 新建住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理。城市新建住宅區(qū)要嚴格按國家有關(guān)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)進行設(shè)計，并符合物業(yè)管理的要求。規(guī)劃設(shè)計方案應(yīng)包含如下內(nèi)容：

　　（一）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程項目總建筑面積的3‰配置物業(yè)管理用房，但不得少于110平方米。提供的物業(yè)管理用房，應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠獨立使用的房屋，并具備水、電、供暖等辦公使用功能。業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑。物業(yè)管理用房在開發(fā)建設(shè)單位面積備案時由市房產(chǎn)局予以凍結(jié)，不得轉(zhuǎn)讓、出租。

　　（二）提供與業(yè)主數(shù)量和需求量相適應(yīng)的自行車場、停車場等共用設(shè)施設(shè)備和體育鍛煉、綠化等共用場地。

　　市房產(chǎn)局在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)當(dāng)先期介入，配合市規(guī)劃部門按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》等要求，共同做好有關(guān)物業(yè)管理方面的規(guī)劃設(shè)計。

　　第六條 原有住宅區(qū)私房比例達到70％以上且共用設(shè)施設(shè)備齊全的，可以實行物業(yè)管理。

　　配套設(shè)施不全的，應(yīng)當(dāng)與社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，由政府投資、社會力量投資或自管房單位投資負責(zé)組織完善。

　　物業(yè)管理用房可在小區(qū)內(nèi)購置一層住宅或在規(guī)劃許可的前提下新建。建筑面積在2萬平方米以下的住宅區(qū)，應(yīng)提供不少于80平方米的物業(yè)管理用房。建筑面積在2萬平方米以上的，每增加1萬平方米，相應(yīng)增加不少于5平方米的物業(yè)管理用房。

　　第七條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。

　　新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個以上（含兩個）單位開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。如該住宅區(qū)內(nèi)已分割成多個自然街坊或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時，應(yīng)向物業(yè)管理行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照本條第二款的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，并登記備案。

　　尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同當(dāng)?shù)亟值擂k事處，按照本條第二款的規(guī)定，結(jié)合物業(yè)的具體布局劃分物業(yè)管理區(qū)域，并登記備案。

　　第八條 建設(shè)單位在預(yù)售房屋之前，應(yīng)當(dāng)參照建設(shè)部制定的示范文本，制定臨時管理規(guī)約，作為房屋銷售合同的附件。臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的使用和維護管理、業(yè)主義務(wù)、違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項做出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　第九條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同，應(yīng)當(dāng)包含建設(shè)工程規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項目平面布局圖，并在房屋銷售合同的附件中列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備。

　　歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備主要包括：

　　（一）物業(yè)管理用房；

　　（二）門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、配電室、泵房、地面架空層、共用走廊；

　　（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機動車車庫（車場）；

　　（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共綠化、道路、場地；

　　（五）建設(shè)單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備；

　　（六）其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。

　　第十條 新建住宅區(qū)在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)實施前期物業(yè)管理。

　　前期物業(yè)管理工作由建設(shè)單位按國家有關(guān)物業(yè)管理招投標(biāo)的規(guī)定，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模小于5萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　第十一條 原有住宅區(qū)實施物業(yè)管理的，前期物業(yè)管理可優(yōu)先由該住宅區(qū)中原管房面積最大的房產(chǎn)管理單位提供物業(yè)管理服務(wù)；公有房屋應(yīng)由產(chǎn)權(quán)單位依據(jù)合同托管給該物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行物業(yè)管理，由物業(yè)使用人繳納物業(yè)管理服務(wù)費。

　　第十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但期限未滿時，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同已生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第十三條 售出的房屋建筑面積達到50％以上的新建住宅區(qū)和達到物業(yè)管理條件的原有住宅區(qū)，在達到上述條件30日內(nèi)，建設(shè)單位或管房面積最大的房產(chǎn)管理單位應(yīng)當(dāng)書面報告物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料；建設(shè)單位或管房面積最大的房產(chǎn)管理單位未按時間要求書面報告的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出成立業(yè)主大會的書面要求。

　　物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）接到書面報告或業(yè)主的書面要求后，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定，指導(dǎo)業(yè)主、建設(shè)單位（包括公有房屋出售單位）組成業(yè)主大會籌備組，組織召開第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生第一屆業(yè)主委員會。

　　第十四條 在業(yè)主大會成立并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后，建設(shè)單位應(yīng)將歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備移交給業(yè)主委員會。

　　經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主委員會可以與已實施前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同，也可以采取招標(biāo)等方式與其它物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　第十五條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。需投票表決的，業(yè)主贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議上代為投票。

　　在書面征求業(yè)主意見時，表決票可以采用直接送達和留置送達兩種方式。直接送達的，由業(yè)主簽收；留置送達的，由兩名以上的業(yè)主或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的工作人員證明。送達后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告送達情況，7日內(nèi)，業(yè)主無反饋信息的，視為同意。采用留置送達方式涉及的業(yè)主人數(shù)及其專有的建筑面積，不得超過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主人數(shù)及總建筑面積的15％。

　　第十六條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。經(jīng)業(yè)主大會決定可以由5至11人的單數(shù)委員組成。業(yè)主委員會設(shè)主任1人、副主任1至2人，由業(yè)主委員會在其委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

　　業(yè)主委員會每屆任期最長為5年，任期期滿前3個月應(yīng)籌備選舉新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會委員可以連任。

　　第十七條 業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料到市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門備案：

　　（一）業(yè)主委員會備案申請（說明業(yè)主大會會議過程及會議決定）；

　　（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（三）管理規(guī)約；

　　（四）業(yè)主委員會委員名單及個人產(chǎn)權(quán)證明；

　　（五）業(yè)主委員會選票統(tǒng)計結(jié)果。

　　上述（一）、（五）兩份文件需由業(yè)主委員會全體委員簽字。

　　業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，需重新備案。

　　第十八條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費和業(yè)主委員會委員津貼由全體業(yè)主承擔(dān)，可以從物業(yè)共用部分經(jīng)營所得收益中列支；工作經(jīng)費和津貼的標(biāo)準(zhǔn)、籌集、管理、使用由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。工作經(jīng)費的使用和津貼的發(fā)放情況應(yīng)當(dāng)每季度以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。

　　第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān)，與社區(qū)居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會，并認真聽取社區(qū)居民委員會的建議。

　　第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。成立物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)審查，并經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。

　　未經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)審查并取得資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

　　第二十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法或臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等行為，損害其他業(yè)主、使用人合法權(quán)利的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。

　　第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)立停車場（停車泊位）的，應(yīng)當(dāng)符合交通設(shè)施國家安全標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)定，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他車輛通行。

　　利用共用場地設(shè)立的停車場（停車泊位），需要收取費用的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會確定具體收費標(biāo)準(zhǔn)，收取的費用扣除管理成本等相關(guān)費用后，歸全體業(yè)主所有。

　　利用人防工程設(shè)立的停車場（停車泊位），在人民防空部門辦理相關(guān)手續(xù)后，需要收取費用的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會確定具體收費標(biāo)準(zhǔn)，收取的費用扣除使用費、管理成本等相關(guān)費用后，歸全體業(yè)主所有。

　　第二十三條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。車主對車輛有特殊保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨簽訂保管合同。

　　第二十四條 原由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行物業(yè)管理的住宅區(qū)出現(xiàn)棄管時，應(yīng)暫由街道辦事處對小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生進行清掃保潔，并按未實施物業(yè)管理的住宅區(qū)的保潔標(biāo)準(zhǔn)收費，直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第二十五條 房產(chǎn)、司法等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)與街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組建物業(yè)糾紛人民調(diào)解機構(gòu)，受理調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)糾紛。

　　第二十六條 物價行政主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門負責(zé)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。

　　物價行政主管部門應(yīng)會同物業(yè)管理行政主管部門遵循合理、公開及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，提出物業(yè)服務(wù)收費參考價格。

　　第二十七條 新建住宅區(qū)和實行物業(yè)管理的原有住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)收費參考價格協(xié)商確定價格，并報市物價局備案；原有實行政府指導(dǎo)價收費的住宅區(qū)，經(jīng)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商一致，也可重新按照物業(yè)服務(wù)收費參考價格協(xié)商確定價格，并報市物價局備案。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費實行收費許可證制度。收費項目及標(biāo)準(zhǔn)必須公布。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同提供相應(yīng)的服務(wù)。不具備專業(yè)化管理條件的住宅區(qū)，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維修費應(yīng)當(dāng)專項用于屋面防水、樓梯間、樓內(nèi)至化糞池的共用下水管線等共用部位的日常維修。

　　第二十八條 違反本辦法第五條規(guī)定，未提供物業(yè)管理用房的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令建設(shè)單位向業(yè)主委員會提供物業(yè)管理用房，并處10萬元以上20萬元以下罰款。

　　第二十九條 拖欠物業(yè)管理服務(wù)費3個月以上的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向人民法院申請支付令或提起訴訟。

　　第三十條 違反本辦法規(guī)定，建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下罰款。

　　第三十一條 違反本辦法規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由物業(yè)管理行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照前款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

　　第三十二條 物業(yè)管理行政主管部門及其他有關(guān)部門和單位的工作人員，利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第三十三條 本辦法中未涉及的前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理等其他物業(yè)管理事項，按國家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十四條 我市行政區(qū)域內(nèi)的寫字樓、商廈等物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。

　　第三十五條 本辦法自20**年4月1日起施行。

篇3：密云縣城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理辦法(2007)

　　密云縣城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理辦法

　　密政發(fā)〔20**〕30號

　　密云縣人民政府關(guān)于

　　印發(fā)密云縣城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)

　　管理辦法（試行）的通知

　　各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，地區(qū)、街道辦事處，縣政府各委、辦、局，各縣屬機構(gòu)：

　　《密云縣城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理辦法（試行）》已經(jīng)20**年7月16日第3次縣政府常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)予以印發(fā)，請結(jié)合工作實際，認真貫徹執(zhí)行。

　　二○○七年七月三十一日

　　密云縣城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理辦法（試行）

　　第一章 總則

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，結(jié)合本縣實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于密云縣行政區(qū)域內(nèi)的城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理活動。

　　第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　第四條 新建住宅小區(qū)及配套設(shè)施比較齊全的原有住宅小區(qū)積極推行物業(yè)管理，在基礎(chǔ)設(shè)施較為完善、條件成熟的住宅小區(qū)開展業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建試點工作，并在全縣逐步推廣。

　　配套設(shè)施不全的原有住宅小區(qū)，有建設(shè)或產(chǎn)權(quán)單位的，由建設(shè)或產(chǎn)權(quán)單位繼續(xù)管理；無產(chǎn)權(quán)單位的，暫由所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會或村民委員會統(tǒng)一管理。各管理單位應(yīng)對原有住宅小區(qū)積極整治，完善各項配套設(shè)施，逐步推行物業(yè)管理。

　　縣政府建立住宅小區(qū)專項整治基金，專款專用。

　　第五條 縣建設(shè)行政主管部門負責(zé)本縣行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

　　（一）貫徹實施有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策，研究制定物業(yè)管理的有關(guān)措施；

　　（二）規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)行為，逐步建立管理專業(yè)化、服務(wù)社會化、經(jīng)營市場化的物業(yè)管理新機制；

　　（三）負責(zé)房屋專項維修資金交繳、使用的監(jiān)管工作；

　　（四）負責(zé)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理工作；

　　（五）依法查處物業(yè)使用、物業(yè)管理中的違法行為；

　　（六）組織物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)和繼續(xù)教育；

　　（七）對設(shè)立業(yè)主大會和業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助；

　　（八）建立投訴受理制度，接受投訴并反饋處理結(jié)果；

　　（九）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

　　第六條 發(fā)展改革、規(guī)劃、城管、公安、工商、環(huán)保、市政、園林、綠化、環(huán)衛(wèi)、郵政、通訊、有線電視、供水、供電、供氣、供熱等相關(guān)單位，按照各自職責(zé)，協(xié)同實施本辦法。

　　第七條 各街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動的組織協(xié)調(diào)及指導(dǎo)監(jiān)督工作。居民委員會或村民委員會指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)開展工作。

　　第八條 物業(yè)管理活動應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治自律與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合原則、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)提供者權(quán)利義務(wù)相一致原則和維護公共秩序原則。

　　物業(yè)管理活動應(yīng)向市場化、專業(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展，建立完善的物業(yè)管理機制，提高物業(yè)服務(wù)水平。

　　第二章 業(yè)主及業(yè)主大會

　　第九條 房屋所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，按照法律規(guī)定和合同約定享有權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

　　第十條 下列事項由業(yè)主共同決定：

　　（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理公約；

　　（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

　　（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

　　（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　　（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

　　決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第十一條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，按業(yè)主大會議事規(guī)則要求提交手續(xù)。業(yè)主不參加也不委托他人參加業(yè)主大會會議的，視為同意業(yè)主大會作出的各項決定。

　　業(yè)主人數(shù)較多的，可以按一定比例推選代表組成業(yè)主代表大會。業(yè)主代表大會行使業(yè)主大會的職權(quán)。

　　第十二條 業(yè)主大會履行下列職責(zé)：

　　（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（二）制定、修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

　　（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；

　　（四）審議業(yè)主委員會的工作報告，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，改變或撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；

　　（五）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人；

　　（六）審議批準(zhǔn)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費籌集、使用方案；

　　（七）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案并監(jiān)督實施；

　　（八）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

　　（九）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　　（十）決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項；

　　（十一）法律、法規(guī)、規(guī)章或業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

　　第十三條 召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會的步驟如下：

　　（一）成立籌備組，負責(zé)業(yè)主大會的籌備工作；

　　（二）籌備組應(yīng)自組成之日起30日內(nèi)組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。

　　第十四條 籌備組由住宅物業(yè)首次業(yè)主大會會議所在地的居民委員會或村民委員會負責(zé)組織業(yè)主代表、物業(yè)管理企業(yè)代表、建設(shè)單位組成，可以邀請當(dāng)?shù)毓才沙鰴C構(gòu)參加；街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、縣建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)和幫助；籌備組中的業(yè)主代表由籌備組組成單位按照業(yè)主自薦、推薦的形式在充分聽取業(yè)主意見的基礎(chǔ)上確定。

　　第十五條 籌備組的主要職責(zé)如下:

　　（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

　　（二）擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；

　　（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)；

　　（四）確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；

　　（五）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

　　前款規(guī)定的（一）、（二）、（三）、（四）項工作應(yīng)以書面形式在首次業(yè)主大會會議召開10日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

　　第十六條 業(yè)主公約一般包括以下內(nèi)容：

　　（一）物業(yè)的名稱、地點、面積及戶數(shù)；

　　（二）業(yè)主大會的召集程序及決定物業(yè)區(qū)域內(nèi)重大事項的方式；

　　（三）業(yè)主大會議事規(guī)則的主要內(nèi)容；

　　（四）業(yè)主委員會的工作內(nèi)容和工作機構(gòu)；

　　（五）業(yè)主委員會委員資格的產(chǎn)生方式和終止情形；

　　（六）業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所及公用設(shè)施的權(quán)益；

　　（七）業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利；

　　（八）業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán)；

　　（九）物業(yè)各項維修、養(yǎng)護和管理費用的交納、使用、監(jiān)管；

　　（十）業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；

　　（十一）違反業(yè)主公約的責(zé)任。

　　第十七條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就下列事項作出約定：

　　（一）業(yè)主大會的議事方式；

　　（二）業(yè)主大會表決程序；

　　（三）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；

　　（四）業(yè)主委員會的組成、補選、改選和換屆；

　　（五）業(yè)主委員會委員選任與終止的條件、人數(shù)、任期；

　　（六）業(yè)主大會臨時會議的召開；

　　（七）業(yè)主質(zhì)詢的規(guī)則；

　　（八）其他事項。

　　第十八條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，由業(yè)主委員會組織召開。應(yīng)當(dāng)于會議召開前15日通知全體業(yè)主，同時告知物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的居民委員會或村民委員會。

　　有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

　　（一）20%以上業(yè)主提議的；

　　（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　　（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。

　　第十九條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，具體實施業(yè)主大會的決議。業(yè)主委員會組成人數(shù)一般為5-9人的單數(shù)。

　　業(yè)主委員會主任、副?的實施情況；

　　（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　　（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；

　　（五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

　　業(yè)主委員會應(yīng)制定業(yè)主委員會議事規(guī)則，并應(yīng)按議事規(guī)則履行職責(zé)。

　　第二十一條 業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，應(yīng)將業(yè)主日。

　　業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，應(yīng)將業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主大會決議等資料向縣建設(shè)行政主管部門及物業(yè)管理區(qū)域所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會或村民委員會備案。

　　第二十二條 業(yè)主委員會委員的資格因下列情況而終止：

　　（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

　　（二）喪失民事行為能力的；

　　（三）依業(yè)主公約與業(yè)主委員會議事規(guī)則終止其業(yè)主委員會委員資格的。

　　第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)建立、健全物業(yè)檔案管理制度，加強物業(yè)檔案管理工作。

　　業(yè)主有權(quán)向業(yè)主委員會、縣建設(shè)行政主管部門查閱其所在物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、以及法律法規(guī)規(guī)定的其他資料。

　　第二十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以邀請街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會或村民委員會和物業(yè)管理企業(yè)列席業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議。

　　第二十五條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

　　第二十六條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第三章 物業(yè)管理企業(yè)

　　第二十七條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格，并具有相應(yīng)的資質(zhì)。

　　第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)的各項活動不得違反法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，并接受業(yè)主、縣建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督。

　　第二十九條 物業(yè)管理企業(yè)因法定或約定事由退出物業(yè)管理活動的，應(yīng)當(dāng)將預(yù)收的交接之日后的物業(yè)管理服務(wù)費、代收的各種能源費、押金，代管的專項維修資金，以及物業(yè)管理用房等移交給業(yè)主委員會或新的物業(yè)管理企業(yè)，并且履行相關(guān)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第三十條 物業(yè)管理企業(yè)申請核定資質(zhì)等級，在申請之日前一年內(nèi)有下列行為之一的，資質(zhì)審批部門不予批準(zhǔn)：

　　（一）聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的；

　　（二）將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的；

　　（三）挪用專項維修資金的；

　　（四）擅自改變物業(yè)管理用房用途的；

　　（五）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

　　（六）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；

　　（七）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的；

　　（八）物業(yè)服務(wù)合同終止時，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的；

　　（九）與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的；

　　（十）不履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實的；

　　（十一）超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的；

　　（十二）出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；

　　（十三）發(fā)生重大責(zé)任事故的。

　　第四章 前期物業(yè)管理

　　第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護，管理、業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法做出約定。業(yè)主臨時公約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示并予以說明，買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。

　　第三十二條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，并與其簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)寫入建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同中。

　　第三十三條 建設(shè)單位應(yīng)分別于業(yè)主臨時公約制定和前期物業(yè)服務(wù)合同訂立之日起30日內(nèi)，向縣建設(shè)行政主管部門備案并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第三十四條 在業(yè)主大會、業(yè)主委員會尚未成立前，按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，由建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)。

　　如果投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)縣建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　第三十五條 建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)交接住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)符合住宅小區(qū)竣工驗收的各項要求，按照相關(guān)的物業(yè)交接驗收規(guī)定辦理，并向縣建設(shè)行政主管部門備案。

　　第三十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按總建筑面積3‰至5‰的比例配置物業(yè)管理用房，并與建設(shè)項目同步交付。

　　第三十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　第三十八條 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至銷售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由建設(shè)單位承擔(dān)。銷售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同的約定交納；房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第三十九條 建設(shè)單位如果在拆遷、售房時承諾減收、免收業(yè)主的物業(yè)費、供暖費等物業(yè)管理相關(guān)費用，應(yīng)當(dāng)在將物業(yè)移交物業(yè)管理企業(yè)前，向物業(yè)管理企業(yè)、供暖等相關(guān)單位一次性付清費用，并提供付款憑證。

　　第四十條 為保證前期物業(yè)管理服務(wù)的正常運行，建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)可以約定由建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)項目開辦費用及由于項目分期建設(shè)造成的前期物業(yè)管理服務(wù)費不足的補貼等。具體補貼標(biāo)準(zhǔn)及支付方式可根據(jù)項目規(guī)模、配套設(shè)施等因素由物業(yè)管理企業(yè)和建設(shè)單位協(xié)商確定，任何部門和單位不得挪用或截留。

　　第五章 物業(yè)服務(wù)與收費

　　第四十一條 物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款：

　　（一）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；

　　（二）物業(yè)的基本情況；

　　（三）委托方和受托方的權(quán)利義務(wù)；

　　（四）物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量要求；

　　（五）物業(yè)管理服務(wù)收費項目、標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法；

　　（六）物業(yè)管理用房及配套用房、配套設(shè)施、設(shè)備的使用管理和收入分配辦法；

　　（七）合同的有效期限，合同變更和終止的約定；

　　（八）合同終止時物業(yè)資料、財物的移交方式；

　　（九）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；

　　（十）雙方當(dāng)事人約定的其他事項。

　　第四十二條 物業(yè)管理服務(wù)事項一般包括以下內(nèi)容：

　　（一）物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護和管理；

　　（二）公共區(qū)域內(nèi)日常環(huán)境衛(wèi)生的維護；

　　（三）公共綠化的養(yǎng)護；

　　（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范的措施；

　　（五）物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；

　　（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放的管理和交通秩序的維護；

　　（七）物業(yè)檔案資料的管理，包括與管理物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住戶資料、綠化管理資料、接管驗收記錄、維修記錄等；

　　（八）物業(yè)使用中對禁止行為的管理措施；

　　（九）應(yīng)業(yè)主要求提供的特別服務(wù)。

　　第四十三條 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。

　　第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)按照合同約定清掃生活垃圾，并歸集至垃圾存放處，環(huán)衛(wèi)部門應(yīng)當(dāng)及時清運。

　　環(huán)衛(wèi)部門除根據(jù)相關(guān)規(guī)定收取城市垃圾清運及消納費外，不得再向建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主收取任何其他費用。凡實施物業(yè)管理、收取物業(yè)管理費的小區(qū)，保潔服務(wù)費應(yīng)含在物業(yè)管理費中，不得向業(yè)主另行收取。

　　第四十五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶責(zé)任。

　　第四十六條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、費用與服務(wù)水平相符合的原則。物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)與不同物業(yè)的性質(zhì)特點，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容相適應(yīng)。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置以書面形式公示服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、計費方式、收費標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。

　　第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通訊、有線電視等單位以用戶計??用戶收取有關(guān)費用：

　　（一）業(yè)主自用的向業(yè)主收取??收取；

　　（三）公共使用的由業(yè)主分攤，按??理企業(yè)簽訂委托合同，委托物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主或者使用人代收有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收有關(guān)費用的，不得向業(yè)主或者使用人收取手續(xù)費等額外費用。

　　供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護等管理責(zé)任及有關(guān)費用，因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。

　　第四十八條 業(yè)主進行住宅室內(nèi)裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。

　　住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議一般包括以下內(nèi)容：

　　（一）裝飾裝修工程的實施內(nèi)容和期限；

　　（二）允許施工的時間；

　　（三）清運與處置；

　　（五）因裝修引發(fā)的鄰里糾紛的處理；

　　（六）裝飾裝修中物業(yè)管理企業(yè)的管理事項；

　　（七）裝修押金和管理服務(wù)費用；

　　（八）其他需要約定的事項。

　　第四十九條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以提起訴訟。

　　第六章 物業(yè)的使用與維護

　　第五十條 住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。

　　簽訂住宅房屋買賣合同的物業(yè)買受人應(yīng)交納專項維修資金。

　　將住宅轉(zhuǎn)為租賃、經(jīng)營或自用的建設(shè)單位也應(yīng)交納專項維修資金。

　　第五十一條 專項維修資金屬業(yè)主共有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共有部位及其附屬設(shè)施的中修、大修和更新改造，不得挪作他用。

　　第五十二條 專項維修資金按相關(guān)規(guī)定由專門機構(gòu)管理。物業(yè)管理企業(yè)代管的維修資金，應(yīng)當(dāng)定期接受業(yè)主委員會的檢查與監(jiān)督。

　　第五十三條 任何單位和個人不得侵占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分。

　　因物業(yè)維護或公共利益需要臨時占用的，應(yīng)當(dāng)事先告知業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)，并在業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)許可的合理期限內(nèi)恢復(fù)原狀；造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第五十四條 利用物業(yè)共用部分進行經(jīng)營性活動的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意。

　　利用物業(yè)共用部分獲取的凈收益歸全體業(yè)主所有，可根據(jù)業(yè)主公約的規(guī)定或業(yè)主大會的決定納入專項維修資金進行管理。

　　第五十五條 物業(yè)承租人或者除業(yè)主之外的其他實際使用物業(yè)的人為物業(yè)使用人。物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的雙方約定，可以享有業(yè)主相應(yīng)的權(quán)利和承擔(dān)業(yè)主相應(yīng)的義務(wù)。但使用人與業(yè)主約定的內(nèi)容不得違反法律法規(guī)及業(yè)主公約。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)自合同簽訂起30日內(nèi)將與使用人的約定書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。

　　第五十六條 業(yè)主和物業(yè)使用人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得為下列行為：

　　（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破墻開窗、開門，擅自改變房屋用途；

　　（二）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備；

　　（三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益；

　　（四）私搭亂建、堆放雜物；

　　（五）侵占綠地、毀壞綠化；

　　（六）隨意傾倒或者丟棄雜物、垃圾；

　　（七）堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品、超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物或者發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動；

　　（八）未經(jīng)批準(zhǔn)擺攤設(shè)點；

　　（九）無序停放車輛；

　　（十）在建筑物和構(gòu)筑物上亂懸掛、亂涂寫、亂刻畫、亂張貼，擅自改變房屋外觀外貌；

　　（十一）在消防通道上設(shè)置路障，損壞或者挪用消防設(shè)施；

　　（十二）聚眾喧鬧，噪聲擾民等危害公共利益或者其他不道德行為；

　　（十三）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜或者種植蔬菜；

　　（十四）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。

　　第五十七條 物業(yè)專有部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的，專有部分所有人應(yīng)當(dāng)及時修繕、維護或采取防范措施。經(jīng)業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)通知后，在合理限期內(nèi)仍未進行修繕、維護或采取防范措施的，由業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)進行修繕、維護或采取防范措施，其費用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。

　　物業(yè)共用部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的，業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)進行修繕、維護或采取防范措施。

　　物業(yè)因第三人原因需要維修的，第三人應(yīng)當(dāng)及時維修。第三人未及時維修，給業(yè)主造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)通知第三人進行維修，在合理限期內(nèi)第三人未進行維修的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)進行維修，其費用由第三人承擔(dān)。

　　發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的危急情況時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時組織維修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，并及時通知業(yè)主委員會和縣建設(shè)行政主管部門，維修費用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。

　　第五十八條 物業(yè)專有部分、共用部分進行維護、更新和改造時，相關(guān)業(yè)主負有協(xié)助的義務(wù)。

　　第七章 違反本辦法的處理

　　第五十九條 違反本辦法規(guī)定的行為，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及其他有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第六十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，由縣建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通知全體業(yè)主。

　　第六十一條 違反本辦法規(guī)定的，依法應(yīng)當(dāng)由發(fā)展改革、規(guī)劃、工商、城管、公安等部門處罰的，依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。

　　第六十二條 當(dāng)事人對行政主管部門的具體行政行為不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

　　第六十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中產(chǎn)生爭議的，可以通過協(xié)商和解、依法申請調(diào)解、向有關(guān)行政部門申訴、提請仲裁機構(gòu)仲裁、向人民法院提起訴訟等方式解決。

　　第六十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理活動中侵犯自己合法權(quán)益的違法行為可以向縣建設(shè)行政主管部門投訴，縣建設(shè)行政主管部門接到投訴后，應(yīng)當(dāng)受理，并進行調(diào)查、核實，在規(guī)定期限內(nèi)將處理結(jié)果回復(fù)投訴人。

　　第八章 附則

　　第六十五條 商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲、寫字樓、商住樓等非住宅區(qū)，以及農(nóng)村住宅，實行物業(yè)管理的，可參照本辦法執(zhí)行。

　　第六十六條 業(yè)主自行管理建筑物及其附屬設(shè)施或委托其他管理人管理的，參照適用本辦法。

　　第六十七條 本辦法執(zhí)行中的具體問題，由縣建設(shè)行政主管部門負責(zé)解釋。

　　第六十八條 本辦法自發(fā)布之日起施行。