上饒市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例(20**)

　　(20**年10月31日上饒市第四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十六次會(huì)議通過(guò) 20**年11月27日江西省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議批準(zhǔn))

　　目 錄

　　第一章 總 則

　　第二章 新建物業(yè)和前期物業(yè)管理

　　第三章 業(yè)主、業(yè)主(代表)大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

　　第四章 物業(yè)管理

　　第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第六章 監(jiān)督管理

　　第七章 法律責(zé)任

　　第八章 附 則

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，改善居民的居住和生活環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理，適用本條例。

　　本條例所稱住宅物業(yè)管理(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理)，是指業(yè)主自行或者通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、委托其他管理人，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條 物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素綜合確定。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第四條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、服務(wù)規(guī)范、政府監(jiān)管、行業(yè)自律的原則。

　　第五條 市、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理納入社會(huì)治理體系，健全物業(yè)管理體制，完善物業(yè)管理的監(jiān)督管理機(jī)制。

　　第六條 市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。

　　縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)是物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理部門(mén)。

　　第七條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范。

　　第二章 新建物業(yè)和前期物業(yè)管理

　　第八條 自然資源主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將下列基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)要求，列入住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃條件：

　　(一)停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù);

　　(二)摩托車(chē)、自行車(chē)、電動(dòng)自行車(chē)停車(chē)場(chǎng)所，以及電動(dòng)自行車(chē)、汽車(chē)充電場(chǎng)所和設(shè)施;

　　(三)全民健身設(shè)施;

　　(四)物業(yè)管理用房;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)列入規(guī)劃條件的設(shè)施。

　　住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目達(dá)到一定規(guī)模，按照國(guó)家、省和本市有關(guān)規(guī)定必須配建的幼兒園、醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)居家養(yǎng)老和社區(qū)管理等公共服務(wù)設(shè)施，應(yīng)當(dāng)一并列入規(guī)劃條件。

　　第九條 住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將下列設(shè)施的建設(shè)要求列入建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案：

　　(一)列入規(guī)劃條件的設(shè)施;

　　(二)安全防范設(shè)施;

　　(三)通信基礎(chǔ)設(shè)施;

　　(四)快遞服務(wù)設(shè)施;

　　(五)建筑垃圾臨時(shí)堆放場(chǎng)所;

　　(六)非住宅部分用于餐飲經(jīng)營(yíng)的油煙排放設(shè)施;

　　(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)列入設(shè)計(jì)方案的設(shè)施。

　　自然資源主管部門(mén)在核發(fā)住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)審查建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案中相關(guān)設(shè)施設(shè)計(jì)指標(biāo)及其具體位置，并且征求住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)的意見(jiàn)。

　　第十條 住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得房屋預(yù)售許可證前，通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理，并與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，其前期物業(yè)管理招投標(biāo)，應(yīng)當(dāng)以全部物業(yè)管理區(qū)域?yàn)榉秶?/p>

　　符合下列條件之一的，經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

　　(一)同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬(wàn)平方米，單體高層物業(yè)建筑面積或者純別墅區(qū)建筑面積低于一萬(wàn)平方米的項(xiàng)目;

　　(二)投標(biāo)人少于三人的。

　　第十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在出售新建房屋前制定臨時(shí)管理規(guī)約。前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約由建設(shè)單位在售房時(shí)向買(mǎi)受人明示并經(jīng)買(mǎi)受人書(shū)面確認(rèn)。

　　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同和制定臨時(shí)管理規(guī)約之日起十日內(nèi)，持上述資料向物業(yè)所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。

　　第十二條 新建物業(yè)符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

　　(一)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得自然資源、城市管理、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、生態(tài)環(huán)境、人防等主管部門(mén)出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)備案;

　　(二)供水、排水、供電、供氣、通信、公共照明、有線電視、安全防范等設(shè)施設(shè)備已按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成且已達(dá)到國(guó)家、省有關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，并與相關(guān)專業(yè)單位辦理移交手續(xù)，業(yè)主可以獨(dú)立計(jì)量繳費(fèi)使用;

　　(三)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)的生活購(gòu)物場(chǎng)所、幼兒園、托兒所、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、公共文化、全民健身、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)居家養(yǎng)老和社區(qū)管理等公共服務(wù)設(shè)施已建成;

　　(四)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)的道路、綠地、物業(yè)管理用房以及電動(dòng)自行車(chē)、汽車(chē)充電場(chǎng)所等基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施已建成，能滿足使用功能要求;

　　(五)電梯、二次供水、高壓供電、壓力容器、消防設(shè)施和器材等共用設(shè)施設(shè)備依照法律、法規(guī)規(guī)定已取得合法使用手續(xù)，需要進(jìn)行檢測(cè)的，已由具備相應(yīng)資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)合格;

　　(六)消防車(chē)通道、消防登高場(chǎng)地、人防工程、地下空間已設(shè)置顯著標(biāo)志;

　　(七)物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全;

　　(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　第十三條 物業(yè)交付十五日前，建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)的監(jiān)督下，完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)，并簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議。

　　在辦理承接查驗(yàn)手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、管線、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

　　(二)設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料、出廠資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(四)業(yè)主名冊(cè);

　　(五)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)承接查驗(yàn)完成之日起三十日內(nèi)，持建設(shè)單位移交的資料以及承接查驗(yàn)形成的資料向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)備案。

　　第十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將驗(yàn)收合格的供水、供電、供氣、通信、有線電視等公用事業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及其施工圖紙，移交給相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位維護(hù)管理。

　　未移交前，前款規(guī)定的設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理責(zé)任由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第三章 業(yè)主、業(yè)主(代表)大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

　　第十五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。尚未登記取得所有權(quán)，但基于買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、繼承或者征收補(bǔ)償?shù)确墒聦?shí)已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的人，視為業(yè)主。

　　房屋的租用人、借用人等物業(yè)使用人可以根據(jù)業(yè)主的書(shū)面授權(quán)行使相關(guān)權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。物業(yè)使用人違反物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)、管理規(guī)約規(guī)定的，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　第十六條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

　　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

　　第十七條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的書(shū)面報(bào)告，并提供相應(yīng)資料。

　　建設(shè)單位未及時(shí)書(shū)面報(bào)告的以及未成立業(yè)主大會(huì)的原有住宅小區(qū)，十名以上業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。

　　第十八條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位書(shū)面報(bào)告或者業(yè)主書(shū)面要求后的三十日內(nèi)，會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)組建業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡(jiǎn)稱籌備組)。籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位代表，物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)、居(村)民委員會(huì)代表組成。籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表?yè)?dān)任。

　　籌備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或者居(村)民委員會(huì)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)對(duì)擬進(jìn)入籌備組的業(yè)主代表進(jìn)行資格審查。

　　第十九條 新建物業(yè)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主人數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理承接查驗(yàn)前，將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)交至住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)指定的銀行賬戶，供業(yè)主大會(huì)籌備組使用。

　　未成立業(yè)主大會(huì)的原有住宅小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)的籌備經(jīng)費(fèi)，由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

　　首次業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)和管理辦法，由市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)制定籌備經(jīng)費(fèi)使用方案并公示，經(jīng)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)審查，報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)備案后執(zhí)行。

　　第二十條 籌備組中的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力，遵守有關(guān)法律法規(guī)，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有一定的組織能力和文化水平。

　　業(yè)主有下列情形之一的，不得擔(dān)任籌備組中的業(yè)主代表：

　　(一)本人或者其配偶、直系親屬在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職，或者與該物業(yè)服務(wù)企業(yè)有其他利害關(guān)系的;

　　(二)索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)物的;

　　(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，破壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的;

　　(四)有個(gè)人信用不良記錄且未消除的;

　　(五)受過(guò)拘留處罰或者刑事處罰的;

　　(六)其他不適合擔(dān)任籌備組中業(yè)主代表的情形。

　　第二十一條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　籌備組履行職責(zé)的期限，應(yīng)當(dāng)?shù)绞状螛I(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日終止。

　　第二十二條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及管理規(guī)約;

　　(二)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

　　(三)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;

　　(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(五)擬訂物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案;

　　(六)籌集和使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金;

　　(七)依法決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(八)依法決定改變共有部分的用途;

　　(九)決定利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配和使用;

　　(十)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約規(guī)定的應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。

　　第二十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書(shū)面征求意見(jiàn)以及網(wǎng)絡(luò)討論和投票的形式召開(kāi)。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用集體討論形式的，業(yè)主可以自行參加，也可以書(shū)面委托代理人參加;采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主，無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告;采用網(wǎng)絡(luò)討論和投票形式的，應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)實(shí)名認(rèn)證，并接受住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)的監(jiān)督。

　　第二十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主人數(shù)較多的，業(yè)主大會(huì)可以決定成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)。

　　業(yè)主代表大會(huì)由業(yè)主按樓(幢)、單元或者樓層為單位推選業(yè)主代表組成，每樓(幢)至少有一名業(yè)主代表，業(yè)主代表總?cè)藬?shù)一般不少于三十人且不超過(guò)八十人。

　　業(yè)主代表大會(huì)的議事規(guī)則，由業(yè)主大會(huì)制定。

　　第二十五條 業(yè)主代表實(shí)行任期制，任期和業(yè)主委員會(huì)任期相同，可以連選連任。

　　業(yè)主代表已經(jīng)不具備業(yè)主身份的，其代表資格自行終止;業(yè)主代表不履行職責(zé)的，其所代表樓(幢)、單元或者樓層的業(yè)主可以協(xié)商決定終止其代表資格。業(yè)主代表資格終止后，由相關(guān)業(yè)主重新推選業(yè)主代表。

　　第二十六條 業(yè)主代表在參加業(yè)主代表大會(huì)前，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求所代表的業(yè)主的意見(jiàn)。需全體業(yè)主投票表決的事項(xiàng)，業(yè)主的選票經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表提交業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議。

　　第二十七條 業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主(代表)大會(huì)決定的事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

　　(一)召集業(yè)主(代表)大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主(代表)大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的使用;

　　(五)督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

　　(六)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

　　(七)調(diào)解業(yè)主間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;

　　(八)勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違法裝飾裝修房屋;

　　(九)業(yè)主(代表)大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第二十八條 業(yè)主委員會(huì)成員由五至十一人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)成員實(shí)行任期制，每屆任期為三至五年，可以連選連任，具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)成員中推選主任、副主任。

　　第二十九條 召開(kāi)業(yè)主(代表)大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)事先將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程書(shū)面通知所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)、居(村)民委員會(huì)，并邀請(qǐng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)、居(村)民委員會(huì)派代表參加，聽(tīng)取住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)、居(村)民委員會(huì)意見(jiàn)、建議。

　　第三十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立信息公開(kāi)制度，按照規(guī)定及時(shí)公布業(yè)主(代表)大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的決定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、物業(yè)服務(wù)合同等物業(yè)管理中的各項(xiàng)決定和重大事項(xiàng);定期公布專項(xiàng)維修資金和共有部分經(jīng)營(yíng)收益的收支情況;接受業(yè)主查詢所保管的物業(yè)管理信息。

　　對(duì)于應(yīng)當(dāng)公開(kāi)而沒(méi)有公開(kāi)的信息，業(yè)主有權(quán)查詢或者要求業(yè)主委員會(huì)公開(kāi);仍不公開(kāi)的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)責(zé)令公開(kāi)。

　　第三十一條 業(yè)主委員會(huì)的印章由專人負(fù)責(zé)保管，根據(jù)業(yè)主(代表)大會(huì)的決定使用;業(yè)主委員會(huì)會(huì)議討論職責(zé)范圍內(nèi)事項(xiàng)需要使用印章的，經(jīng)半數(shù)以上成員簽字同意作出決定后方可使用。

　　第三十二條 業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會(huì)成員資格自行終止：

　　(一)喪失業(yè)主身份的;

　　(二)喪失完全民事行為能力，或者因疾病等原因喪失履行職務(wù)能力的;

　　(三)被依法追究刑事責(zé)任的;

　　(四)無(wú)正當(dāng)理由三次不參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的;

　　(五)利用成員資格，索取或者收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他有關(guān)單位、個(gè)人的財(cái)物的;

　　(六)拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、住宅專項(xiàng)維修資金，經(jīng)三次書(shū)面催交拒不交納的。

　　第三十三條 業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，根據(jù)業(yè)主委員會(huì)三分之一以上成員或者百分之二十以上業(yè)主提議，由業(yè)主(代表)大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主(代表)大會(huì)的授權(quán)，決定是否終止其成員資格：

　　(一)以書(shū)面形式向業(yè)主(代表)大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的;

　　(二)本人或者其配偶、直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職，或者存在向其銷售商品、承攬業(yè)務(wù)等其他利害關(guān)系的;

　　(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，非法侵占業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地，以及存在其他損害業(yè)主共同利益或者侵害其他業(yè)主合法權(quán)益行為的;

　　(四)違規(guī)使用業(yè)主委員會(huì)印章的;

　　(五)打擊、報(bào)復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴、舉報(bào)人的;

　　(六)泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)的;

　　(七)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主(代表)大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)未按照前款規(guī)定終止相關(guān)成員資格的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)經(jīng)調(diào)查核實(shí)后，應(yīng)當(dāng)責(zé)令終止。

　　第三十四條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面報(bào)告之日起三十日內(nèi)組建換屆改選小組。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前，換屆改選小組組織召開(kāi)業(yè)主(代表)大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主委員會(huì)未按照前款規(guī)定報(bào)告的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)可以應(yīng)業(yè)主書(shū)面要求組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開(kāi)業(yè)主(代表)大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

　　換屆改選小組由業(yè)主代表、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表、居(村)民委員會(huì)代表組成。換屆改選小組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本條例第二十條的規(guī)定，人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于換屆改選小組總?cè)藬?shù)的二分之一。換屆改選小組組長(zhǎng)由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表?yè)?dān)任。

　　換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得組織召開(kāi)業(yè)主(代表)大會(huì)會(huì)議對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：

　　(一)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(二)調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);

　　(三)除發(fā)生危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的應(yīng)急維修之外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項(xiàng);

　　(四)其他重大事項(xiàng)。

　　第三十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、業(yè)主清冊(cè)、會(huì)議紀(jì)要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主(代表)大會(huì)所有的財(cái)物移交街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)保管。業(yè)主(代表)大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法需要使用上述物品的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供。

　　街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)在新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生并辦理?yè)Q屆備案手續(xù)后十日內(nèi)，將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主委員會(huì)不按時(shí)移交的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交。

　　第三十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組織成立物業(yè)管理委員會(huì)作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，代行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)：

　　(一)不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的;

　　(二)具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立，經(jīng)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)后仍不能成立的;

　　(三)業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)達(dá)三個(gè)月以上、無(wú)法正常開(kāi)展工作，需要調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的。

　　物業(yè)管理委員會(huì)由業(yè)主代表以及街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)、公安機(jī)關(guān)派出機(jī)構(gòu)、居(村)民委員會(huì)派員組成。物業(yè)管理委員會(huì)的主任由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指定人員擔(dān)任。

　　第三十七條 物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就物業(yè)共同管理事項(xiàng)征求全體業(yè)主意見(jiàn)，形成的決定應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不少于十日。

　　物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起停止履行職責(zé)，并在七日內(nèi)與業(yè)主委員會(huì)辦理相關(guān)資料及財(cái)物移交手續(xù)后解散。

　　第三十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分的經(jīng)營(yíng)收益屬于全體業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主(代表)大會(huì)的決定使用，任何單位或者個(gè)人不得挪用、侵占。

　　業(yè)主(代表)大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會(huì)成員津貼從共有部分經(jīng)營(yíng)收益中列支，具體額度由業(yè)主委員會(huì)提出預(yù)算，經(jīng)業(yè)主(代表)大會(huì)表決通過(guò)后執(zhí)行。

　　共有部分經(jīng)營(yíng)收益、業(yè)主(代表)大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)以及業(yè)主委員會(huì)成員津貼應(yīng)當(dāng)按照財(cái)務(wù)要求建賬、入賬。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)妥善保管財(cái)務(wù)原始憑證以及相關(guān)會(huì)計(jì)資料，并在每年三月底前公布上一年度的賬目情況。

　　共有部分經(jīng)營(yíng)收益不得以任何個(gè)人名義進(jìn)行存儲(chǔ)和管理。業(yè)主委員會(huì)向銀行申請(qǐng)開(kāi)戶時(shí)需要提供備案證明等材料的，物業(yè)所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)出具。

　　第三十九條 管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主(代表)大會(huì)決定委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)共有部分經(jīng)營(yíng)收益的收支情況進(jìn)行審計(jì)的，業(yè)主委員會(huì)不得拒絕。

　　業(yè)主委員會(huì)拒絕接受審計(jì)的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主委員會(huì)限期聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì);逾期未聘請(qǐng)的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)代為聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公告，審計(jì)費(fèi)用從共有部分經(jīng)營(yíng)收益中支出。

　　業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告以及其他與財(cái)務(wù)收支有關(guān)的資料。

　　第四章 物業(yè)管理

　　第四十條 業(yè)主(代表)大會(huì)或者全體業(yè)主可以決定通過(guò)聘請(qǐng)管理人員、購(gòu)買(mǎi)專業(yè)服務(wù)等方式自行管理物業(yè)。

　　采取自行管理物業(yè)方式的，業(yè)主委員會(huì)或者全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)成員津貼、管理人員工資、專業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共能耗費(fèi)用等支出，結(jié)合共有部分經(jīng)營(yíng)收益情況，擬訂物業(yè)管理收費(fèi)方案，由業(yè)主(代表)大會(huì)或者全體業(yè)主討論通過(guò)后執(zhí)行。

　　自行管理物業(yè)的賬目情況應(yīng)當(dāng)每半年公布一次，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主自行管理物業(yè)的監(jiān)督和指導(dǎo)，并給予必要的支持和協(xié)助。

　　第四十一條 業(yè)主(代表)大會(huì)或者全體業(yè)主決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式進(jìn)行。經(jīng)兩次招投標(biāo)，投標(biāo)人均少于三人的，可以通過(guò)協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)擬定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案。選聘方案經(jīng)業(yè)主(代表)大會(huì)會(huì)議討論表決通過(guò)后，由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，向物業(yè)所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。

　　第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供下列基本服務(wù)項(xiàng)目，并作為物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容：

　　(一)電梯、消防設(shè)施、人防工程、防雷裝置、安全防范設(shè)施等特殊設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)行、校驗(yàn)檢修、維護(hù)保養(yǎng);

　　(二)公共綠地、道路、場(chǎng)所等共用部位的養(yǎng)護(hù)、管理;

　　(三)公共照明、健身設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維修養(yǎng)護(hù);

　　(四)疏散通道、安全出口和消防車(chē)通道管理，車(chē)輛行駛和停放管理;

　　(五)二次供水水箱(水池)定期清洗、消毒和水質(zhì)檢測(cè);

　　(六)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔，病媒生物防制;

　　(七)物業(yè)管理區(qū)域外來(lái)人員和車(chē)輛登記管理，二十四小時(shí)安保值班和定期巡邏，監(jiān)控視頻實(shí)時(shí)監(jiān)視并留存圖像信息三十日以上;

　　(八)物業(yè)裝飾裝修活動(dòng)管理;

　　(九)對(duì)違反法律法規(guī)、管理規(guī)約規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、報(bào)告，對(duì)物業(yè)使用糾紛進(jìn)行調(diào)解;

　　(十)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理;

　　(十一)治安和消防等安全防范、公共秩序維護(hù)等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù)。

　　第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會(huì)并向全體業(yè)主公示。

　　未經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托，任何單位或者個(gè)人不得進(jìn)入該區(qū)域從事專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照合同約定提供相應(yīng)服務(wù)的情形除外。

　　第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布并及時(shí)更新：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式，客服、工程維修等電話;

　　(二)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等;

　　(三)電梯、消防、安全防范等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)委托單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等;

　　(四)由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益的財(cái)務(wù)信息;

　　(五)受委托代收代繳事項(xiàng);

　　(六)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

　　第四十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)急防范預(yù)案。發(fā)生下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即通知相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人，及時(shí)采取應(yīng)急措施，同時(shí)向相關(guān)主管部門(mén)報(bào)告，并協(xié)助做好救助工作：

　　(一)發(fā)生火災(zāi)、爆炸或者自然災(zāi)害等危及人身安全、建筑物安全的;

　　(二)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)安全隱患，嚴(yán)重危及人身安全、建筑物安全的;

　　(三)發(fā)生群體性事件，影響社會(huì)穩(wěn)定的;

　　(四)發(fā)生重大傷亡事件的;

　　(五)其他影響業(yè)主或者物業(yè)使用人正常生活的事件。

　　第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)規(guī)定以及合同約定履行物業(yè)維護(hù)、管理和服務(wù)的義務(wù)，不得有下列行為：

　　(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建筑、物業(yè)管理用房以及其他共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的用途;

　　(二)擅自占用或者擅自允許他人占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、綠地、場(chǎng)地等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備開(kāi)辦停車(chē)場(chǎng)、設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)活動(dòng);

　　(三)騙取、挪用或者侵占住宅專項(xiàng)維修資金;

　　(四)將全部物業(yè)管理一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位、個(gè)人;

　　(五)物業(yè)服務(wù)合同終止前，擅自停止物業(yè)管理服務(wù);

　　(六)擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi);

　　(七)非法限制業(yè)主進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域、樓棟，騷擾、恐嚇、打擊報(bào)復(fù)業(yè)主，擅自停水停電等;

　　(八)泄露業(yè)主信息;

　　(九)拖欠應(yīng)承擔(dān)的園林綠化用水、消防用水、公共照明用電、垃圾清運(yùn)等費(fèi)用;

　　(十)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)有前款規(guī)定行為之一的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。

　　第四十七條 市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，并會(huì)同價(jià)格主管部門(mén)制定與物業(yè)服務(wù)等級(jí)相對(duì)應(yīng)的收費(fèi)參考價(jià)格。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)參考價(jià)格可以根據(jù)物價(jià)、人工成本上漲等因素適時(shí)作出調(diào)整。

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)收費(fèi)參考價(jià)格，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的房屋已經(jīng)交付但未裝飾裝修的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以按一定比例收取，具體比例在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第四十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的期限和標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)，或者以房屋質(zhì)量問(wèn)題等非物業(yè)服務(wù)企業(yè)過(guò)錯(cuò)為由拒交或者少交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)，不得以成本上漲、收費(fèi)不足為由降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　第四十九條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、雙方權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限以及違約責(zé)任等。

　　物業(yè)服務(wù)合同有效期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出調(diào)整物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商草擬調(diào)整方案并在住宅小區(qū)顯著位置公示三十日，經(jīng)業(yè)主(代表)大會(huì)表決通過(guò)后實(shí)施，同時(shí)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)變更協(xié)議。

　　第五十條 業(yè)主未按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用以及應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的物業(yè)管理其他相關(guān)費(fèi)用，經(jīng)書(shū)面催繳無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在住宅小區(qū)顯著位置予以公示，并可以請(qǐng)求業(yè)主委員會(huì)代為催繳。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)未達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

　　業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生糾紛，經(jīng)協(xié)商無(wú)法達(dá)成一致的，可以請(qǐng)求街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會(huì)組織調(diào)解。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)受理。調(diào)解不成的，可以按照約定申請(qǐng)仲裁，或者依法提起民事訴訟。

　　第五十一條 物業(yè)服務(wù)合同到期未續(xù)聘的，或者由于其他原因終止的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助收取業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助。

　　第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)撤出物業(yè)服務(wù)人員，清退預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用，并向業(yè)主委員會(huì)履行下列交接義務(wù)：

　　(一)移交承接物業(yè)時(shí)所接收和記錄的全部資料;

　　(二)移交有關(guān)物業(yè)的改造、維修、保養(yǎng)等技術(shù)服務(wù)檔案資料;

　　(三)移交物業(yè)管理用房;

　　(四)移交物業(yè)管理期間配置的屬于業(yè)主共有的固定設(shè)施設(shè)備;

　　(五)清算并移交業(yè)主委員會(huì)委托其管理的共有部分經(jīng)營(yíng)收益;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

　　未成立業(yè)主委員會(huì)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)履行交接義務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，不得損壞、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財(cái)物。

　　第五十三條 物業(yè)服務(wù)合同雙方可以約定物業(yè)服務(wù)履約保證金，用于保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法依約履行合同和退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)履行移交檔案資料、管理用房和設(shè)施設(shè)備等交接義務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)合同雙方可以委托物業(yè)所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)或者街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)保管履約保證金。

　　第五十四條 市、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)完善老舊住宅小區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，加快老舊住宅小區(qū)整治改造。老舊住宅小區(qū)整治改造后，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主的意見(jiàn)，劃定物業(yè)管理區(qū)域，實(shí)行物業(yè)管理。

　　在不影響消防安全和道路通行前提下，市、縣(市、區(qū))人民政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助老舊住宅小區(qū)增設(shè)必要的停車(chē)位和車(chē)輛充電設(shè)施，以及加裝電梯。

　　第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第五十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約。

　　臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)作出約定：

　　(一)建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的使用、維護(hù)、管理;

　　(二)業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益的分配、使用和管理;

　　(三)業(yè)主和物業(yè)使用人在安全管理、環(huán)境衛(wèi)生、裝飾裝修、動(dòng)物飼養(yǎng)、植物種植等方面的權(quán)利與義務(wù);

　　(四)違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任;

　　(五)其他應(yīng)當(dāng)約定的事項(xiàng)。

　　第五十六條 物業(yè)交付使用后，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬登記用途或者自然資源主管部門(mén)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)。

　　新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)設(shè)計(jì)用于餐飲經(jīng)營(yíng)的部分，應(yīng)當(dāng)配置相應(yīng)的專用煙道。未配置專用煙道的，不得用于餐飲經(jīng)營(yíng)。

　　第五十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。協(xié)議中應(yīng)當(dāng)明確房屋結(jié)構(gòu)保護(hù)、裝飾裝修時(shí)間限制、裝修材料堆放搬運(yùn)和垃圾清運(yùn)要求、空調(diào)外機(jī)安裝要求以及禁止行為和違約責(zé)任等內(nèi)容。業(yè)主自行管理物業(yè)的，由業(yè)主、物業(yè)使用人向業(yè)主委員會(huì)履行告知義務(wù)并簽訂協(xié)議。

　　業(yè)主在裝飾裝修房屋過(guò)程中，不得破壞、改變房屋外立面。

　　業(yè)主在使用物業(yè)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)采取有效的防護(hù)措施，避免陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)放置物以及外立面懸掛物墜落、脫落。業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)存在高空墜物安全隱患的，有權(quán)要求業(yè)主及時(shí)整改，消除隱患。

　　第五十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的消防安全宣傳教育，按照規(guī)定定期對(duì)物業(yè)管理區(qū)域開(kāi)展消防安全巡查工作，消除火災(zāi)隱患。已成立業(yè)主委員會(huì)但未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)組織業(yè)主、物業(yè)使用人做好消防安全工作。對(duì)尚未組建業(yè)主委員會(huì)也未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的住宅小區(qū)，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主、物業(yè)使用人做好消防安全工作。

　　第五十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要。在滿足業(yè)主的需要后，將車(chē)位、車(chē)庫(kù)出租給業(yè)主以外的單位或者個(gè)人的，每次租賃期限不得超過(guò)六個(gè)月，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，接受業(yè)主查詢和監(jiān)督。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)如需占用業(yè)主共有的道路或者其他公共場(chǎng)地增設(shè)車(chē)位的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主(代表)大會(huì)決定，并確保消防通道和道路暢通。增設(shè)的車(chē)位歸全體業(yè)主所有，是否收取車(chē)輛停放費(fèi)由業(yè)主(代表)大會(huì)決定。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、物業(yè)使用人未按照規(guī)定停放汽車(chē)，影響道路通行的，由業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)通知改正;拒不改正的，移送公安機(jī)關(guān)交通管理部門(mén)按照有關(guān)規(guī)定處理。

　　市人民政府可以根據(jù)需要制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車(chē)管理辦法。

　　第六十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求配建電動(dòng)汽車(chē)、電動(dòng)自行車(chē)的停車(chē)場(chǎng)所和充電設(shè)施。已建成的停車(chē)場(chǎng)所和充電設(shè)施不能滿足業(yè)主需要，且有可用場(chǎng)地的，由業(yè)主(代表)大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)后修建。老舊住宅小區(qū)內(nèi)無(wú)可用場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)在整治改造過(guò)程中予以解決。

　　禁止在建筑內(nèi)的共用走道、樓梯間、安全出口處停放電動(dòng)自行車(chē)或者為電動(dòng)自行車(chē)充電;禁止從室內(nèi)引電線用于交通工具充電。

　　第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)后，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)對(duì)電梯的日常管理和維護(hù)保養(yǎng)，及時(shí)制止危及電梯安全的行為，確保電梯正常運(yùn)行。因日常管理或者維護(hù)保養(yǎng)不當(dāng)?shù)仍驅(qū)е码娞轃o(wú)法正常使用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。業(yè)主自行管理物業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)履行電梯日常管理和維護(hù)保養(yǎng)職責(zé)。

　　老舊住宅小區(qū)改造需要加裝電梯的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主的同意，依法辦理相關(guān)審批手續(xù)。加裝電梯應(yīng)當(dāng)確保建筑結(jié)構(gòu)安全，并且符合消防安全要求，不得改變既有建筑主體承重結(jié)構(gòu)，不得變相增加住宅使用空間，不得超出原建設(shè)用地界址范圍。

　　第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)后，負(fù)責(zé)對(duì)二次供水水箱(水池)的日常管理，定期進(jìn)行清洗、消毒，并采取措施防止異物進(jìn)入水箱(水池)。

　　二次供水水箱(水池)的清洗、消毒周期由當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定，但每年不得少于兩次。負(fù)責(zé)清洗、消毒的工作人員應(yīng)當(dāng)持有健康證，操作符合衛(wèi)生要求。

　　第六十三條 建設(shè)單位已經(jīng)將驗(yàn)收合格的供水、供電、供氣、通信、有線電視等公用事業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的，以及老舊住宅小區(qū)已經(jīng)完成對(duì)公用事業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備分戶改造的，由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)分戶終端計(jì)量裝置或者入戶端口及其之前的設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，保證其安全運(yùn)轉(zhuǎn)和正常使用。

　　第六十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)文件在實(shí)地標(biāo)注。人民防空工程平時(shí)用作停車(chē)位的，經(jīng)人民防空主管部門(mén)同意后，可以以出租方式向全體業(yè)主開(kāi)放，每次租賃期限不得超過(guò)五年。

　　建設(shè)單位或者其他投資人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)投資建設(shè)的人民防空工程，其用作停車(chē)位所收取的租金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先提取一部分用于該人民防空工程的維護(hù)和管理。

　　禁止出售或者變相出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人民防空工程停車(chē)位。

　　第六十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　(一)損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);

　　(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，下挖地下空間;

　　(三)擅自改變物業(yè)使用性質(zhì);

　　(四)侵占或者破壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動(dòng)、拆除共用設(shè)施設(shè)備;

　　(五)拆除、損壞電梯的部件、附屬設(shè)施或者標(biāo)志，強(qiáng)行開(kāi)啟電梯層門(mén)、轎門(mén)或者阻止電梯層門(mén)、轎門(mén)正常關(guān)閉，超過(guò)額定載荷使用電梯;

　　(六)損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施和器材，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道;

　　(七)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品，嚴(yán)重影響房屋安全;

　　(八)高空拋物;

　　(九)隨意棄置垃圾、排放污水或者露天焚燒雜物，制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的社會(huì)生活噪聲，影響鄰居通風(fēng)、采光等;

　　(十)法律法規(guī)以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　第六十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者物業(yè)使用人在物業(yè)裝飾裝修、物業(yè)使用過(guò)程中，有違反本條例第六十五條規(guī)定，或者有違反其他法律法規(guī)以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約規(guī)定的行為的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以勸阻、制止;勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)內(nèi)報(bào)告有關(guān)主管部門(mén)和業(yè)主委員會(huì)。未聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)履行勸阻、制止和報(bào)告職責(zé)。有關(guān)主管部門(mén)在接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以處理。

　　第六十七條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，以及出售公有住房的單位應(yīng)當(dāng)交存住宅專項(xiàng)維修資金;業(yè)主在辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供交存住宅專項(xiàng)維修資金的憑證。

　　業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期屆滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。已成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定，報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)備案;未成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交方案根據(jù)市、縣(市、區(qū))有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第六十八條 房屋、相關(guān)設(shè)施設(shè)備的保修期滿后，發(fā)生下列緊急情況，危及房屋安全、人身財(cái)產(chǎn)安全以及嚴(yán)重影響業(yè)主日常生活的，可以采取應(yīng)急維修：

　　(一)電梯故障危及人身安全或者嚴(yán)重影響業(yè)主日常生活，經(jīng)特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)、其他有資質(zhì)的電梯專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)或者電梯制造單位出具安全評(píng)估意見(jiàn)認(rèn)定或者整改通知書(shū)的;

　　(二)消防系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或者發(fā)生故障，經(jīng)消防救援機(jī)構(gòu)出具整改通知書(shū)的;

　　(三)房屋發(fā)生嚴(yán)重沉降、傾斜、開(kāi)裂，嚴(yán)重危及房屋安全，經(jīng)有資質(zhì)的專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具證明的;

　　(四)房屋外墻存在脫落、剝落等安全隱患，經(jīng)有資質(zhì)的專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)核實(shí)并認(rèn)定的;

　　(五)屋頂、屋面、外墻面發(fā)生滲漏，或者地下室發(fā)生積水，嚴(yán)重影響房屋正常使用和安全，經(jīng)有資質(zhì)的專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)核實(shí)并認(rèn)定的;

　　(六)二次供水、排水、排污系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障，影響使用，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)核實(shí)并認(rèn)定的，但由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)的除外;

　　(七)其他危及房屋安全、人身財(cái)產(chǎn)安全以及嚴(yán)重影響業(yè)主日常生活的緊急情況，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)核實(shí)并認(rèn)定的。

　　前款規(guī)定的緊急情況下，相關(guān)單位、專業(yè)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的申請(qǐng)，或者根據(jù)相關(guān)部門(mén)的要求，及時(shí)提供相應(yīng)的檢驗(yàn)檢測(cè)和核實(shí)認(rèn)定服務(wù)。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)核查屬實(shí)后，應(yīng)當(dāng)出具住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用確認(rèn)書(shū)，并通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主立即組織維修。其中，住宅專項(xiàng)維修資金未劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)申請(qǐng)列支;住宅專項(xiàng)維修資金已劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)列支，業(yè)主委員會(huì)審核同意的，應(yīng)當(dāng)報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)備案。

　　第六章 監(jiān)督管理

　　第六十九條 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)履行下列職責(zé)：

　　(一)制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn);

　　(二)監(jiān)督新建物業(yè)承接查驗(yàn)，物業(yè)管理招投標(biāo)，物業(yè)服務(wù)合同備案;

　　(三)擬訂住宅專項(xiàng)維修資金繳存、使用制度并監(jiān)督執(zhí)行;

　　(四)指導(dǎo)并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，開(kāi)展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督和考核;

　　(五)指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)成立，業(yè)主委員會(huì)選舉和換屆;

　　(六)房屋工程質(zhì)量驗(yàn)收，管理物業(yè)質(zhì)量保修金，督促建設(shè)單位履行保修義務(wù);

　　(七)負(fù)責(zé)建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)、審查和驗(yàn)收;

　　(八)負(fù)責(zé)白蟻防治的監(jiān)督和管理;

　　(九)及時(shí)處理有關(guān)房屋工程質(zhì)量和物業(yè)管理方面的投訴、舉報(bào);

　　(十)依職責(zé)查處住宅物業(yè)項(xiàng)目建設(shè)和物業(yè)管理活動(dòng)中的相關(guān)違法行為。

　　第七十條 市、縣(市、區(qū))人民政府有關(guān)部門(mén)履行下列職責(zé)：

　　(一)自然資源主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)列入住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件和設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)設(shè)施、配套公共服務(wù)等設(shè)施的規(guī)劃審查，查處住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目竣工規(guī)劃核實(shí)前違反規(guī)劃要求的違法行為;

　　(二)城市管理部門(mén)履行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的城市管理職責(zé)，查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，侵占和破壞綠化設(shè)施、市政公用設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施，以及破壞環(huán)境衛(wèi)生等違法行為;

　　(三)公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范等設(shè)施的監(jiān)督檢查，指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安防范工作，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主養(yǎng)犬行為的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路停車(chē)管理，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法行為;

　　(四)市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)特種設(shè)備的安全監(jiān)察工作，督促特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)及時(shí)出具電梯安全檢測(cè)意見(jiàn)，查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供虛假資料取得工商登記、無(wú)照經(jīng)營(yíng)、侵害消費(fèi)者合法權(quán)益、價(jià)格違法以及餐飲經(jīng)營(yíng)油煙排放不達(dá)標(biāo)等違法行為;

　　(五)消防救援機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、場(chǎng)所等的監(jiān)督檢查，查處違反消防安全法律法規(guī)的行為;

　　(六)生態(tài)環(huán)境主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境保護(hù)監(jiān)督管理，按照職能分工依法查處水超標(biāo)排放等違法行為;

　　(七)衛(wèi)生健康主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)傳染病防治、生活飲用水的監(jiān)督等工作;

　　(八)人民防空主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防工程建設(shè)和維護(hù)管理的監(jiān)督檢查，查處侵占、破壞、變相買(mǎi)賣(mài)人民防空工程等違法行為;

　　(九)民政部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施和社區(qū)管理服務(wù)設(shè)施維護(hù)管理的監(jiān)督檢查，以及喪事活動(dòng)管理等工作。

　　供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位以及其他有關(guān)部門(mén)依法履行相應(yīng)職責(zé)。

　　第七十一條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法組織和指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì);指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)依法履行職責(zé);協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。

　　居(村)民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府履行相關(guān)職責(zé)，指導(dǎo)、監(jiān)督住宅物業(yè)管理的具體工作。

　　第七十二條 市、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，召集住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理、公安等部門(mén)，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主代表和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的代表召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，研究解決物業(yè)管理工作中的下列重大問(wèn)題：

　　(一)業(yè)主委員會(huì)未依法履行職責(zé)的問(wèn)題;

　　(二)業(yè)主委員會(huì)換屆過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題;

　　(三)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問(wèn)題;

　　(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題;

　　(五)物業(yè)管理與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位協(xié)調(diào)和配合的問(wèn)題;

　　(六)需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問(wèn)題。

　　第七十三條 市、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴舉報(bào)平臺(tái)，在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴、舉報(bào)后，應(yīng)當(dāng)予以登記并及時(shí)處理。不屬于本部門(mén)職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交給其他有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理，并告知投訴人、舉報(bào)人。

　　第七十四條 市、縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理信用體系，加強(qiáng)行業(yè)誠(chéng)信管理。

　　第七章 法律責(zé)任

　　第七十五條 建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，按照下列規(guī)定給予處罰：

　　(一)違反本條例第十條規(guī)定，未通過(guò)招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處二萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款;

　　(二)違反本條例第十三條第二款規(guī)定，未向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處二萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款;

　　(三)違反本條例第十九條第一款規(guī)定，未按時(shí)交存首次業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)責(zé)令限期交存;逾期不交存的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款;

　　(四)違反本條例第六十四條第三款規(guī)定，出售或者變相出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人民防空工程停車(chē)位的，由人民防空主管部門(mén)對(duì)當(dāng)事人給予警告，并責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款。造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法賠償損失。

　　第七十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)按照下列規(guī)定給予處罰：

　　(一)違反本條例第十三條第三款、第四十一條第三款規(guī)定，未按時(shí)將相關(guān)材料報(bào)送備案的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款;

　　(二)違反本條例第四十四條規(guī)定，未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布相關(guān)信息或者公示的相關(guān)信息失實(shí)的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款;

　　(三)違反本條例第四十八條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)未達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，責(zé)令限期改正;

　　(四)違反本條例第五十二條規(guī)定，退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)拒不履行交接義務(wù)，或者損壞、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財(cái)物的，責(zé)令改正，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款;

　　(五)違反本條例第六十六條規(guī)定，發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有違法行為不予勸阻、制止，或者不及時(shí)報(bào)告的，處五百元以上五千元以下罰款。

　　第七十七條 業(yè)主和物業(yè)使用人違反本條例規(guī)定，按照下列規(guī)定給予處罰：

　　(一)違反本條例第六十條第二款規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從室內(nèi)引電線用于交通工具充電的，由消防救援機(jī)構(gòu)責(zé)令改正;拒不改正的，處五百元以下罰款;

　　(二)違反本條例第六十五條第一項(xiàng)規(guī)定，損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款;

　　(三)違反本條例第六十五條第二項(xiàng)規(guī)定，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，下挖地下空間的，由城市管理部門(mén)責(zé)令停止建設(shè);尚可采取改正措施消除影響的，限期改正，處違法建設(shè)造價(jià)百分之五以上百分之十以下罰款;無(wú)法采取改正措施消除影響的，限期拆除或者回填。不能拆除或者回填的，沒(méi)收實(shí)物或者違法所得，可以并處違法建設(shè)造價(jià)百分之十以下罰款;

　　(四)違反本條例第六十五條第三項(xiàng)規(guī)定，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀;逾期不改正、恢復(fù)原狀的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款;

　　(五)違反本條例第六十五條第四項(xiàng)規(guī)定，侵占或者破壞綠化設(shè)施、市政公用設(shè)施和環(huán)衛(wèi)設(shè)施的，由城市管理部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五百元以上二千元以下罰款;

　　(六)違反本條例第六十五條第六項(xiàng)規(guī)定，損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施和器材，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道的，由消防救援機(jī)構(gòu)責(zé)令改正，處警告或者五百元以下罰款;拒不改正的，可以強(qiáng)制執(zhí)行;

　　(七)違反本條例第六十五條第七項(xiàng)規(guī)定，存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品的，由公安機(jī)關(guān)依法處罰。

　　第七十八條 違反本條例第十一條第二款規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按時(shí)將相關(guān)資料報(bào)送備案的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款。

　　第七十九條 違反本條例第十三條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未進(jìn)行前期物業(yè)承接查驗(yàn)，并簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處二萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

　　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)承接查驗(yàn)過(guò)程中惡意串通、弄虛作假，侵害業(yè)主利益的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第八十條 違反本條例第三十八條規(guī)定，挪用、侵占物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)收益的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)追回挪用、侵占的共有部分經(jīng)營(yíng)收益，歸還業(yè)主，沒(méi)收違法所得。

　　第八十一條 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)、其他有關(guān)部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會(huì)的工作人員，在對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理或者協(xié)助管理工作中有濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊行為的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第八十二條 專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位違反本條例有關(guān)規(guī)定，拒不承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和管理責(zé)任的，由市、縣(市、區(qū))人民政府有關(guān)主管部門(mén)或者專業(yè)監(jiān)管部門(mén)責(zé)令限期改正;造成當(dāng)事人損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第八十三條 違反本條例規(guī)定的其他行為，法律、法規(guī)另有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第八章 附 則

　　第八十四條 本條例中有關(guān)專業(yè)用語(yǔ)的含義：

　　(一)共用部位，是指房屋承重結(jié)構(gòu)、房屋主體結(jié)構(gòu)、公共門(mén)廳、公共走廊、公共樓梯間、內(nèi)天井、戶外墻壁、屋面、傳達(dá)室、治安監(jiān)控室、消防監(jiān)控室等;

　　(二)共用設(shè)施設(shè)備，是指綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵、水箱、控制柜、電梯、業(yè)主樓層間的供、排水總管、智能快件箱、消防設(shè)施、供電設(shè)施、公共照明設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、避雷設(shè)施、公用天線、露天停車(chē)場(chǎng)、健身設(shè)施、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、共用設(shè)施設(shè)備用房等;

　　(三)專有部分，是指建筑區(qū)劃內(nèi)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分，或者具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用，或者能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的房屋(包括整棟建筑物)，以及車(chē)位、攤位等特定空間。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的露臺(tái)等。

　　第八十五條 市、縣(市、區(qū))人民政府可以根據(jù)本條例制定實(shí)施細(xì)則。

　　本條例規(guī)定的臨時(shí)管理規(guī)約、業(yè)主(代表)大會(huì)議事規(guī)則、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的示范文本，由市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定。

　　第八十六條 上饒經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、三清山風(fēng)景名勝區(qū)和上饒高鐵經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)的管理機(jī)構(gòu)在轄區(qū)范圍內(nèi)履行對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理職責(zé)。

　　第八十七條 本條例自20**年3月1日起施行。

篇2：北京市物業(yè)管理?xiàng)l例（2020）

　　北京市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告

　　〔十五屆〕第24號(hào)

　　《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》已由北京市第十五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十次會(huì)議于20**年3月27日通過(guò)，現(xiàn)予公布，自20**年5月1日起施行。

　　北京市第十五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)

　　20**年3月27日

　　目 錄

　　第一章 總 則

　　第二章 物業(yè)管理區(qū)域

　　第三章 前期物業(yè)

　　第四章 業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會(huì)

　　第一節(jié) 業(yè)主和業(yè)主大會(huì)

　　第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)

　　第三節(jié) 物業(yè)管理委員會(huì)

　　第五章 物業(yè)服務(wù)

　　第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第七章 法律責(zé)任

　　第八章 附 則

　　第一章 總 則

　　第一條 為了構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系，建設(shè)和諧宜居社區(qū)，規(guī)范物業(yè)管理，維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益，保障物業(yè)的依法、安全、合理使用，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動(dòng)適用本條例;非住宅物業(yè)管理參照?qǐng)?zhí)行。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)自行管理或者共同決定委托物業(yè)服務(wù)人的形式，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)單位和其他物業(yè)管理人。

　　第三條 本市物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，堅(jiān)持黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、居民自治、多方參與、協(xié)商共建、科技支撐的工作格局。建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的治理架構(gòu)。

　　推動(dòng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)中建立黨組織，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。

　　第四條 物業(yè)管理相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)遵守權(quán)責(zé)一致、質(zhì)價(jià)相符、公平公開(kāi)的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)則，維護(hù)享受物業(yè)服務(wù)并依法付費(fèi)的市場(chǎng)秩序，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境。

　　支持社會(huì)資本參與老舊小區(qū)綜合整治和物業(yè)管理。

　　第五條 本市支持在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的重大事項(xiàng)及有關(guān)共有部分利用和管理等事項(xiàng)。

　　第六條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)履行下列職責(zé)：

　　(一)制定本市物業(yè)管理相關(guān)政策并組織實(shí)施;

　　(二)指導(dǎo)和監(jiān)督區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門(mén)開(kāi)展物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作;

　　(三)指導(dǎo)和監(jiān)督本市住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用;

　　(四)建立健全業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)委員培訓(xùn)制度;

　　(五)制定臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn);

　　(六)建立全市統(tǒng)一的物業(yè)管理信用信息、業(yè)主電子共同決策等信息系統(tǒng);

　　(七)指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會(huì)制定和實(shí)施自律性規(guī)范;

　　(八)實(shí)施物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。

　　區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門(mén)履行下列職責(zé)：

　　(一)貫徹執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)政策和制度;

　　(二)監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員;

　　(三)指導(dǎo)、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用;

　　(四)組織對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)委員開(kāi)展培訓(xùn);

　　(五)指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府實(shí)施與物業(yè)管理相關(guān)工作;

　　(六)落實(shí)物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。

　　發(fā)展改革、民政、財(cái)政、規(guī)劃自然資源、城市管理、水務(wù)、市場(chǎng)監(jiān)管、園林綠化、人防等相關(guān)主管部門(mén)，按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理相關(guān)監(jiān)督管理工作。

　　第七條 區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)工作機(jī)制，組織轄區(qū)內(nèi)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門(mén)及相關(guān)部門(mén)和單位，統(tǒng)籌推進(jìn)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項(xiàng)工作，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大問(wèn)題。

　　第八條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉換屆、物業(yè)管理委員會(huì)組建，并辦理相關(guān)備案手續(xù);指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)依法履行職責(zé)，有權(quán)撤銷其作出的違反法律法規(guī)和規(guī)章的決定;參加物業(yè)承接查驗(yàn)，指導(dǎo)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交和接管，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)，調(diào)處物業(yè)管理糾紛，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。

　　居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下開(kāi)展具體工作，建立黨建引領(lǐng)下的物業(yè)管理協(xié)商共治機(jī)制;有權(quán)就業(yè)主反映的物業(yè)管理事項(xiàng)向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行詢問(wèn)，引導(dǎo)規(guī)范運(yùn)作;指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。

　　第九條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)市人民政府確定的行政執(zhí)法事項(xiàng)清單，依法行使行政執(zhí)法權(quán)，建立綜合執(zhí)法工作機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)違法行為的巡查、檢查和處理。

　　第十條 突發(fā)事件應(yīng)對(duì)期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)落實(shí)市人民政府依法采取的各項(xiàng)應(yīng)急措施;指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開(kāi)展相應(yīng)級(jí)別的應(yīng)對(duì)工作，并給予物資和資金支持。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照要求服從政府統(tǒng)一指揮，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下積極配合居民委員會(huì)、村民委員會(huì)開(kāi)展工作，依法落實(shí)應(yīng)急預(yù)案和各項(xiàng)應(yīng)急措施。

　　第十一條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違法搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。

　　第十二條 本市支持物業(yè)管理、專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)等行業(yè)協(xié)會(huì)依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范，實(shí)行自律管理，編制團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)解行業(yè)糾紛，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益，推動(dòng)行業(yè)健康有序發(fā)展。

　　支持、鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入行業(yè)協(xié)會(huì)。

　　第十三條 本市支持法律、會(huì)計(jì)、工程、評(píng)估、咨詢等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員參與物業(yè)管理和服務(wù)活動(dòng)，為物業(yè)管理相關(guān)主體提供公正、專業(yè)的咨詢、培訓(xùn)、評(píng)價(jià)、檢驗(yàn)、監(jiān)督和審計(jì)等服務(wù)。支持非營(yíng)利性社會(huì)組織參與物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人因物業(yè)管理事項(xiàng)需要法律咨詢的，可以向公共法律服務(wù)機(jī)構(gòu)咨詢;符合法律援助條件的，可以依法申請(qǐng)法律援助。

　　第十四條 本市建立健全人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解構(gòu)成的多元糾紛解決機(jī)制，化解物業(yè)管理糾紛。

　　第二章 物業(yè)管理區(qū)域

　　第十五條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的規(guī)定，綜合考慮建設(shè)用地宗地范圍、共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模和類型、社區(qū)建設(shè)等因素，以利于服務(wù)便利、資源共享、協(xié)商議事。

　　規(guī)劃城市道路、城市公共綠地、城市河道等公共區(qū)域不得劃入物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十六條 新開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的土地使用權(quán)劃撥、出讓前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)就物業(yè)管理區(qū)域的劃分提出意見(jiàn)，納入?yún)^(qū)域規(guī)劃綜合實(shí)施方案、土地出讓合同或者劃撥文件，并向社會(huì)公布。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明示核定的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十七條 已投入使用、尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域或者劃分的物業(yè)管理區(qū)域確需調(diào)整的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管等部門(mén)，結(jié)合物業(yè)管理實(shí)際需要，征求業(yè)主意見(jiàn)后確定物業(yè)管理區(qū)域并公告。

　　第十八條 新開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)配建獨(dú)立且相對(duì)集中的物業(yè)服務(wù)用房，滿足物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備、辦公及值班需求，具體面積按照本市公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)用房的面積、位置應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃許可證、房屋買(mǎi)賣(mài)合同中載明。

　　已投入使用但是未配建物業(yè)服務(wù)用房的，建設(shè)單位或者產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)提供其他用房、等值的資金等多種方式提供;建設(shè)單位和產(chǎn)權(quán)單位已不存在的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府統(tǒng)籌研究解決。

　　第三章 前期物業(yè)

　　第十九條 建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。建設(shè)單位銷售房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘前期物業(yè)服務(wù)人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)就前期物業(yè)服務(wù)是否收費(fèi)、服務(wù)內(nèi)容以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約定，約定的內(nèi)容作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的附件或者直接納入房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長(zhǎng)不超過(guò)二年，具體期限在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。期限屆滿前三個(gè)月，由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)服務(wù)人。期限屆滿，業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，前期物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供服務(wù);期限未滿或者未約定前期物業(yè)服務(wù)期限，業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第二十條 建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門(mén)的指導(dǎo)、監(jiān)督下，共同確認(rèn)物業(yè)管理區(qū)域，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果，形成查驗(yàn)記錄，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，并向業(yè)主公開(kāi)查驗(yàn)的結(jié)果。

　　承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。對(duì)于承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)予以整改，或者委托前期物業(yè)服務(wù)人整改。

　　未經(jīng)業(yè)主同意，建設(shè)單位不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

　　第二十一條 在辦理物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)人移交下列資料：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分相關(guān)文件;

　　(二)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

　　(三)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(五)物業(yè)管理必需的其他資料。

　　物業(yè)已投入使用，上述資料未移交的，應(yīng)當(dāng)移交;資料不全的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)齊。

　　第二十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)費(fèi)，由業(yè)主按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定承擔(dān);房屋買(mǎi)賣(mài)合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第二十三條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，并在銷售場(chǎng)所顯著位置公示。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

　　市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定并發(fā)布臨時(shí)管理規(guī)約的示范文本。

　　第二十四條 前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前六個(gè)月，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者組建物業(yè)管理委員會(huì)，就物業(yè)管理事項(xiàng)進(jìn)行表決。

　　第四章 業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會(huì)

　　第一節(jié) 業(yè)主和業(yè)主大會(huì)

　　第二十五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　公房尚未出售的，產(chǎn)權(quán)單位是業(yè)主;已出售的，購(gòu)房人是業(yè)主。

　　本條例所稱業(yè)主還包括：

　　(一)尚未登記取得所有權(quán)，但是基于買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的單位或者個(gè)人;

　　(二)因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書(shū)取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人;

　　(三)因繼承取得建筑物專有部分所有權(quán)的個(gè)人;

　　(四)因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人;

　　(五)其他符合法律法規(guī)規(guī)定的單位或者個(gè)人。

　　第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的以下部分屬于業(yè)主共有：

　　(一)道路、綠地，但是屬于城市公共道路、城市公共綠地或者明示屬于私人所有的除外;

　　(二)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位;

　　(三)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、架空層、設(shè)備層或者設(shè)備間等;

　　(四)物業(yè)服務(wù)用房和其他公共場(chǎng)所、共用設(shè)施;

　　(五)法律法規(guī)規(guī)定或者房屋買(mǎi)賣(mài)合同依法約定的其他共有部分。

　　第二十七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

　　(一)自行管理物業(yè);

　　(二)要求物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù);

　　(三)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

　　(四)提出制定和修改臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;

　　(五)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);

　　(六)選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán);

　　(七)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)的工作;

　　(八)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(九)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和收益權(quán);

　　(十)監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用;

　　(十一)法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　業(yè)主行使權(quán)利不得危及物業(yè)的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

　　第二十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)以及應(yīng)對(duì)突發(fā)事件等方面的制度要求;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定;

　　(四)配合物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)管理;

　　(五)按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;

　　(六)按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi);

　　(七)履行房屋安全使用責(zé)任;

　　(八)按照規(guī)定分類投放生活垃圾;

　　(九)法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

　　第二十九條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

　　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

　　第三十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上的，百分之五以上的業(yè)主、專有部分占建筑物總面積百分之五以上的業(yè)主或者建設(shè)單位均可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)，居民委員會(huì)、村民委員會(huì)也可以組織達(dá)到前述條件的業(yè)主或者建設(shè)單位提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)。

　　第三十一條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到成立業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后三十日內(nèi)，對(duì)提出申請(qǐng)的業(yè)主身份和申請(qǐng)進(jìn)行審核，對(duì)符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，指定居民委員會(huì)、村民委員會(huì)工作人員擔(dān)任籌備組組長(zhǎng)。

　　籌備組組長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)于三十日內(nèi)組織業(yè)主代表、建設(shè)單位、產(chǎn)權(quán)單位、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)黨組織、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)代表召開(kāi)首次籌備組會(huì)議，成立籌備組。

　　籌備組中的業(yè)主代表可以由業(yè)主自薦或者居民委員會(huì)、村民委員會(huì)推薦產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定;業(yè)主代表資格應(yīng)當(dāng)參照適用本條例第三十九條有關(guān)業(yè)主委員會(huì)委員候選人資格的規(guī)定。

　　籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組人數(shù)的二分之一。

　　籌備組成立七日內(nèi)，籌備組組長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)將籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　第三十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)開(kāi)展以下工作，并就其確定的事項(xiàng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：

　　(一)確認(rèn)業(yè)主身份、人數(shù)及所擁有的專有部分面積;

　　(二)制定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案;

　　(三)擬訂管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案;

　　(四)制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單;

　　(五)制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法;

　　(六)完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　前款規(guī)定的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，至少應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序，業(yè)主委員會(huì)的組成、任期、罷免和遞補(bǔ)等事項(xiàng)，并不得違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

　　業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)研究處理并在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前作出答復(fù)。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　第三十三條 首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員。

　　第三十四條 業(yè)主大會(huì)依照法律法規(guī)的規(guī)定召開(kāi)，決定下列事項(xiàng)：

　　(一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(二)選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員;

　　(三)確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價(jià)格;

　　(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人或者不再接受事實(shí)服務(wù);

　　(五)籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金;

　　(六)申請(qǐng)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(七)決定共用部分的經(jīng)營(yíng)方式，管理、使用共用部分經(jīng)營(yíng)收益等共有資金;

　　(八)確定業(yè)主委員會(huì)委員津貼或者補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)主任實(shí)施任期、離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì);

　　(九)改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決議;

　　(十)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就前款規(guī)定的決定事項(xiàng)向業(yè)主大會(huì)提出討論方案。

　　第三十五條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)，每年至少召開(kāi)一次。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用書(shū)面形式或者通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)方式召開(kāi);采用互聯(lián)網(wǎng)方式表決的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)建立的電子投票系統(tǒng)進(jìn)行。

　　召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)十五日前通知全體業(yè)主，將會(huì)議議題及其具體內(nèi)容、時(shí)間、地點(diǎn)、方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并報(bào)物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)。居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)派代表列席會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議不得就已公示議題以外的事項(xiàng)進(jìn)行表決。

　　第三十六條 業(yè)主委員會(huì)未按照規(guī)定召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期召集;逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集。

　　第三十七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議依法作出的決定，對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定應(yīng)當(dāng)自作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)依法遵守業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定。物業(yè)使用人，是指除業(yè)主以外合法占有、使用物業(yè)的單位或者個(gè)人，包括但是不限于物業(yè)的承租人。

　　第三十八條 業(yè)主大會(huì)可以委托街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)、村民委員會(huì)代為保管業(yè)主大會(huì)印章;需要使用業(yè)主大會(huì)印章的，由業(yè)主委員會(huì)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)、村民委員會(huì)提出。

　　第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)

　　第三十九條 業(yè)主委員會(huì)由五人以上單數(shù)組成，具體人數(shù)根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定。戶數(shù)一百戶以下的住宅小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)可以由三人組成。候補(bǔ)委員人數(shù)按照不超過(guò)業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)確定。

　　業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員應(yīng)當(dāng)為本物業(yè)管理區(qū)域的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表。

　　業(yè)主是自然人的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　(一)遵紀(jì)守法、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力;

　　(二)具有完全民事行為能力;

　　(三)符合業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法中關(guān)于居住期限的要求;

　　(四)按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)、不存在欠繳專項(xiàng)維修資金及其他需要業(yè)主共同分擔(dān)費(fèi)用的情況;

　　(五)本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)服務(wù)人無(wú)直接的利益關(guān)系;

　　(六)未被列為失信被執(zhí)行人;

　　(七)未有本條例規(guī)定的房屋使用禁止規(guī)定的行為;

　　(八)未有法律法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的情形。

　　第四十條 業(yè)主委員會(huì)委員候選人通過(guò)下列方式產(chǎn)生：

　　(一)社區(qū)黨組織推薦;

　　(二)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)推薦;

　　(三)業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦。

　　籌備組根據(jù)業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法從按照前款方式推薦的人員中確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單，報(bào)社區(qū)黨組織。

　　社區(qū)黨組織引導(dǎo)和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)主委員會(huì)委員，通過(guò)法定程序擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。

　　第四十一條 業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過(guò)五年，可以連選連任。

　　業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。

　　任期內(nèi)業(yè)主委員會(huì)委員出現(xiàn)空缺的，由候補(bǔ)委員遞補(bǔ)剩余任期。具體遞補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。

　　第四十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)委員中推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任，并在推選完成之日起三日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示業(yè)主委員會(huì)主任、副主任和其他委員的名單。

　　第四十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)備案：

　　(一)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定;

　　(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(三)管理規(guī)約;

　　(四)業(yè)主委員會(huì)首次會(huì)議記錄和會(huì)議決定;

　　(五)業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員的名單、基本情況。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)以上材料的真實(shí)性、規(guī)范性進(jìn)行核實(shí)，符合要求的，五個(gè)工作日內(nèi)予以備案，并出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明，解散籌備組。

　　業(yè)主委員會(huì)可持備案證明和印章刻制證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。

　　業(yè)主委員會(huì)印章由業(yè)主委員會(huì)保管，需要使用業(yè)主委員會(huì)印章的，應(yīng)當(dāng)有業(yè)主委員會(huì)過(guò)半數(shù)委員簽字。

　　第四十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督，并履行下列職責(zé)：

　　(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告年度物業(yè)管理的實(shí)施情況、業(yè)主委員會(huì)履職情況;

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行交接;

　　(三)擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法;

　　(四)監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的使用以及組織專項(xiàng)維修資金的補(bǔ)建、再次籌集;

　　(五)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(六)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止;

　　(七)制作和保管會(huì)議記錄、共有部分的檔案、會(huì)計(jì)憑證和賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件;

　　(八)定期向業(yè)主通報(bào)工作情況，每半年公示業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員交納物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)情況;

　　(九)協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;

　　(十)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配合行政執(zhí)法機(jī)關(guān)開(kāi)展執(zhí)法工作;

　　(十一)配合、支持居民委員會(huì)、村民委員會(huì)依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督;

　　(十二)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　業(yè)主委員會(huì)不得擅自決定本條例第三十四條第一款規(guī)定事項(xiàng);業(yè)主大會(huì)不得授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定本條例第三十四條第一款規(guī)定事項(xiàng)。

　　第四十五條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)，至少每?jī)蓚€(gè)月召開(kāi)一次;經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議。

　　定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員參加，委員不得委托他人參會(huì)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開(kāi)五日前將會(huì)議議題告知物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)，并聽(tīng)取意見(jiàn)和建議。居民委員會(huì)、村民委員會(huì)可以根據(jù)情況派代表參加。

　　業(yè)主委員會(huì)確定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)半數(shù)委員簽字同意。會(huì)議結(jié)束后三日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將會(huì)議情況以及確定事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　業(yè)主委員會(huì)主任、副主任無(wú)正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)其他委員或者業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期召集;逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集，并重新推選業(yè)主委員會(huì)主任、副主任。

　　第四十六條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，委員資格自情形發(fā)生之日起自然終止，由業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主公示，并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)確認(rèn)：

　　(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主;

　　(二)以書(shū)面形式向業(yè)主委員會(huì)提出辭職;

　　(三)因健康等原因無(wú)法履行職責(zé)且未提出辭職。

　　業(yè)主委員會(huì)委員一年內(nèi)累計(jì)缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議總次數(shù)一半以上，或者不再符合本條例第三十九條規(guī)定的委員條件的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)罷免其委員資格;業(yè)主委員會(huì)未提請(qǐng)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)罷免有關(guān)委員資格。在委員資格被罷免前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)停止該委員履行職責(zé)，并向業(yè)主公示。

　　第四十七條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員不得實(shí)施下列行為：

　　(一)阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定;

　　(二)虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動(dòng)中形成的文件資料;

　　(三)拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會(huì)換屆交接工作;

　　(四)擅自使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章;

　　(五)違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同;

　　(六)將業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)借給他人或者設(shè)定擔(dān)保等挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn);

　　(七)與物業(yè)服務(wù)人有可能影響其公正履行職務(wù)的經(jīng)濟(jì)往來(lái)或者利益交換;

　　(八)泄露業(yè)主信息;

　　(九)侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

　　業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員有前款規(guī)定的第(一)項(xiàng)至第(五)項(xiàng)行為的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令業(yè)主委員會(huì)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)罷免有關(guān)委員資格。在委員資格被罷免前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)停止該委員履行職責(zé)，并向業(yè)主公示。

　　第四十八條 一個(gè)任期內(nèi)，出現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)委員經(jīng)遞補(bǔ)人數(shù)仍不足總數(shù)的二分之一等無(wú)法正常履行職責(zé)的情形，或者業(yè)主委員會(huì)拒不履行職責(zé)的，物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

　　第四十九條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前六個(gè)月，應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面報(bào)告之日起六十日內(nèi)組建換屆小組，并在業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前，由換屆小組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定提出申請(qǐng)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促其履行職責(zé)。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府也可以應(yīng)業(yè)主書(shū)面要求組建換屆小組。

　　換屆小組依照籌備組的人員構(gòu)成組建。

　　第五十條 業(yè)主委員會(huì)的名稱、委員、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理變更備案手續(xù)。

　　因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等客觀原因致使業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)無(wú)法存續(xù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)辦理業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)注銷手續(xù)，并公告其印章作廢。

　　第五十一條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的違反法律法規(guī)和規(guī)章的決定，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第三節(jié) 物業(yè)管理委員會(huì)

　　第五十二條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會(huì)。物業(yè)管理委員會(huì)作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，依照本條例承擔(dān)相關(guān)職責(zé)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，并推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　第五十三條 有下列情形之一的，可以組建物業(yè)管理委員會(huì)：

　　(一)不具備成立業(yè)主大會(huì)條件;

　　(二)具備成立業(yè)主大會(huì)條件，但是確有困難未成立;

　　(三)業(yè)主大會(huì)成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　第五十四條 物業(yè)管理委員會(huì)由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人代表等七人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會(huì)委員人數(shù)的二分之一。

　　物業(yè)管理委員會(huì)主任由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)代表?yè)?dān)任，副主任由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)指定一名業(yè)主代表?yè)?dān)任。物業(yè)管理委員會(huì)委員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　第五十五條 成立業(yè)主大會(huì)但是尚未成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)管理委員會(huì)自成立之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)備案：

　　(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定;

　　(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(三)管理規(guī)約。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)以上材料進(jìn)行核實(shí)，符合要求的，五個(gè)工作日內(nèi)予以備案，并出具業(yè)主大會(huì)備案證明和印章刻制證明。物業(yè)管理委員會(huì)持業(yè)主大會(huì)備案證明和印章刻制證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章，持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的成立證明申請(qǐng)刻制物業(yè)管理委員會(huì)印章。

　　未成立業(yè)主大會(huì)的，物業(yè)管理委員會(huì)持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的成立證明申請(qǐng)刻制物業(yè)管理委員會(huì)印章。

　　第五十六條 成立業(yè)主大會(huì)但是尚未成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)管理委員會(huì)組織業(yè)主大會(huì)按照本條例第三十四條的規(guī)定履行職責(zé)，并組織執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定。

　　未成立業(yè)主大會(huì)的，物業(yè)管理委員會(huì)組織業(yè)主行使本條例第三十四條和第四十四條規(guī)定的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

　　第五十七條 物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議由主任或者由主任委托副主任召集和主持，三分之一以上委員提出召開(kāi)物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議的，主任應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)會(huì)議。

　　會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員且過(guò)半數(shù)業(yè)主代表委員參加，業(yè)主代表委員不能委托代理人參加會(huì)議。

　　物業(yè)管理委員會(huì)按照本條例第五十六條確定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)半數(shù)委員簽字同意。會(huì)議結(jié)束后三日內(nèi)，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將會(huì)議情況以及確定事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示十個(gè)工作日。

　　第五十八條 物業(yè)管理委員會(huì)的任期一般不超過(guò)三年。期滿仍未推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建物業(yè)管理委員會(huì)。

　　第五十九條 已成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，并按照本條例第四十三條規(guī)定備案的，或者因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等其他客觀原因致使物業(yè)管理委員會(huì)無(wú)法存續(xù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)解散物業(yè)管理委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　第六十條 物業(yè)管理委員會(huì)組建的具體辦法，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定。

　　第五章 物業(yè)服務(wù)

　　第六十一條 業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托他人管理;委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)選定一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。

　　電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，應(yīng)當(dāng)由符合資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)或者人員實(shí)施。

　　第六十二條 接受委托提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格，擁有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)的能力，有條件在物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立獨(dú)立核算的服務(wù)機(jī)構(gòu)。

　　第六十三條 業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主與業(yè)主共同選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂書(shū)面合同，就物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

　　業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未能達(dá)成一致意見(jiàn)的，雙方可以委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估;雙方對(duì)委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)未能達(dá)成一致意見(jiàn)的，可以從區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門(mén)確定的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)目錄中隨機(jī)選定。

　　物業(yè)服務(wù)合同簽訂或者變更之日起十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門(mén)備案。

　　市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)、協(xié)會(huì)制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本，并向社會(huì)公布。

　　第六十四條 業(yè)主共同決定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)進(jìn)行招標(biāo)，繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的除外。

　　鼓勵(lì)業(yè)主通過(guò)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)建立的招投標(biāo)平臺(tái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第六十五條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，并且遵守下列規(guī)定：

　　(一)提供物業(yè)服務(wù)符合國(guó)家和本市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范;

　　(二)及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng);

　　(三)定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，改進(jìn)和完善服務(wù);

　　(四)對(duì)違法建設(shè)、違規(guī)出租房屋、私拉電線、占用消防通道等行為進(jìn)行勸阻、制止，勸阻、制止無(wú)效的，及時(shí)報(bào)告行政執(zhí)法機(jī)關(guān);

　　(五)發(fā)現(xiàn)有安全風(fēng)險(xiǎn)隱患的，及時(shí)設(shè)置警示標(biāo)志，采取措施排除隱患或者向有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告;

　　(六)對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì);

　　(七)不得泄露在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中獲取的業(yè)主信息;

　　(八)履行生活垃圾分類管理責(zé)任人責(zé)任，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人進(jìn)行生活垃圾分類;

　　(九)配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、行政執(zhí)法機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)、村民委員會(huì)做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　第六十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)在到崗之日起三日內(nèi)到項(xiàng)目所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)報(bào)到，在居民委員會(huì)、村民委員會(huì)的監(jiān)督、指導(dǎo)下參與社區(qū)治理工作。

　　第六十七條 區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和社區(qū)治理要求，委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社區(qū)治理情況和共用部分管理狀況進(jìn)行評(píng)估。

　　物業(yè)管理相關(guān)主體可以委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)承接和查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算、專項(xiàng)維修資金使用方案、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等進(jìn)行評(píng)估。具體辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定。

　　專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本市相關(guān)規(guī)定提供專業(yè)服務(wù)，提供客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確的評(píng)估報(bào)告。

　　第六十八條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施分類監(jiān)管，建立激勵(lì)和懲戒制度。具體辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定。

　　第六十九條 物業(yè)服務(wù)人可以將物業(yè)服務(wù)合同中的專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)服務(wù)企業(yè)，但是不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項(xiàng)一并委托給第三方。

　　第七十條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，如實(shí)公示、及時(shí)更新下列信息，并且可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)方式告知全體業(yè)主：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話;

　　(二)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式等;

　　(三)電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等;

　　(四)上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算;

　　(五)上一年度公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r、物業(yè)費(fèi)、公共收益收支與專項(xiàng)維修資金使用情況;

　　(六)業(yè)主進(jìn)行房屋裝飾裝修活動(dòng)的情況;

　　(七)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的出售和出租情況;

　　(八)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

　　業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容提出異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

　　第七十一條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立、保存下列檔案和資料：

　　(一)小區(qū)共有部分經(jīng)營(yíng)管理檔案;

　　(二)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、有限空間等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備檔案及其管理、運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄;

　　(三)水箱清洗記錄及水箱水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告;

　　(四)住宅裝飾裝修管理資料;

　　(五)業(yè)主名冊(cè);

　　(六)簽訂的供水、供電、垃圾清運(yùn)等書(shū)面協(xié)議;

　　(七)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他資料。

　　第七十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的付費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn)，按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)。業(yè)主逾期不交納物業(yè)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其交納;拒不交納的，物業(yè)服務(wù)人可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。業(yè)主拒不執(zhí)行人民法院生效法律文書(shū)的，人民法院可以依法對(duì)業(yè)主作出限制消費(fèi)令、納入失信被執(zhí)行人名單。

　　采取酬金制交納物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)建立物業(yè)費(fèi)和共用部分經(jīng)營(yíng)收益的共管賬戶。業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)可以委托第三方對(duì)物業(yè)服務(wù)收支情況進(jìn)行審計(jì)。

　　第七十三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)并適時(shí)調(diào)整。

　　市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)測(cè)并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在協(xié)商物業(yè)費(fèi)時(shí)參考。

　　第七十四條 物業(yè)服務(wù)人利用共用部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)將公共收益單獨(dú)列賬。

　　公共收益歸全體業(yè)主所有。專項(xiàng)維修資金余額不足首期應(yīng)籌集金額百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金額應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，剩余部分的使用由業(yè)主共同決定。

　　第七十五條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前六個(gè)月，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人，并將決定書(shū)面告知原物業(yè)服務(wù)人。原物業(yè)服務(wù)人接受續(xù)聘的，雙方應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)人不接受續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)提前九十日書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)。

　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿、業(yè)主沒(méi)有共同作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人決定，物業(yè)服務(wù)人按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書(shū)面告知對(duì)方。

　　第七十六條 業(yè)主共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自接到通知之日起三十日內(nèi)履行下列交接義務(wù)，并且退出物業(yè)管理區(qū)域：

　　(一)移交物業(yè)共用部分;

　　(二)移交本條例第二十一條、第七十一條規(guī)定的檔案和資料;

　　(三)結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用;

　　(四)物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

　　原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)人進(jìn)場(chǎng)服務(wù)。原物業(yè)服務(wù)人拒不移交有關(guān)資料或者財(cái)物的，或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門(mén)報(bào)告，并向轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)請(qǐng)求協(xié)助，或者依法向人民法院提起訴訟，要求原物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)人交接工作的監(jiān)管。

　　原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序。

　　新物業(yè)服務(wù)人不得強(qiáng)行接管物業(yè)，按照約定承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

　　第七十七條 本市建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機(jī)制。物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時(shí)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供供水、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)。

　　提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過(guò)六個(gè)月，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。

　　應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調(diào)新物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。

　　第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第七十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定，按照規(guī)劃用途合理、安全使用物業(yè)。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人等不得實(shí)施下列行為：

　　(一)損壞、擅自拆改建筑物承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);

　　(二)擅自利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng);

　　(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、障礙物或者私挖地下空間;

　　(四)違反國(guó)家規(guī)定，制造、儲(chǔ)存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險(xiǎn)物質(zhì);

　　(五)違規(guī)私拉電線、電纜為電動(dòng)汽車(chē)、電動(dòng)自行車(chē)、電動(dòng)摩托車(chē)和電動(dòng)三輪車(chē)等充電;

　　(六)擅自拆改供水、排水、再生水等管線;

　　(七)從建筑物中拋擲物品;

　　(八)制造超標(biāo)噪音;

　　(九)侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設(shè)施;

　　(十)擅自通過(guò)設(shè)置地鎖、石墩、柵欄等障礙物和亂堆亂放雜物等方式，占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道等共用部位，或者損壞消防設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備;

　　(十一)擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途;

　　(十二)違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物;

　　(十三)違反規(guī)定出租房屋。

　　發(fā)生本條第二款規(guī)定行為的，利害關(guān)系人有權(quán)投訴、舉報(bào)，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻;勸阻無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者行政執(zhí)法機(jī)關(guān)報(bào)告。

　　第七十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，與物業(yè)服務(wù)人簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，并配合其進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)檢查。協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括裝飾裝修工程的禁止行為、垃圾堆放和清運(yùn)要求以及費(fèi)用、施工時(shí)間等內(nèi)容。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的時(shí)間、地點(diǎn)等情況在擬裝飾裝修的物業(yè)樓內(nèi)顯著位置公示。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)的巡查和監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人未簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻;拒不改正的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)主管部門(mén)報(bào)告。

　　第八十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車(chē)輛的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。用于出售的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主;不出售或者尚未售出的，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主使用。滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時(shí)按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。

　　第八十一條 物業(yè)買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)專項(xiàng)維修資金制度，按照規(guī)定足額交納專項(xiàng)維修資金。

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)、辦理轉(zhuǎn)移登記后，轉(zhuǎn)讓物業(yè)的專項(xiàng)維修資金余額隨物業(yè)一并轉(zhuǎn)讓，業(yè)主無(wú)權(quán)要求返還;因征收或者其他原因造成物業(yè)滅失的，專項(xiàng)維修資金余額歸業(yè)主所有。

　　已售公房的業(yè)主轉(zhuǎn)讓公房前，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)適用的商品房標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足公房的專項(xiàng)維修資金;因繼承、贈(zèng)予、執(zhí)行生效法律文書(shū)而發(fā)生已售公房產(chǎn)權(quán)人變更的，繼承人、受贈(zèng)人、受償人應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)適用的商品房標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足專項(xiàng)維修資金。

　　第八十二條 國(guó)家實(shí)施專項(xiàng)維修資金制度之前的未售公房，沒(méi)有專項(xiàng)維修資金的，產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定建立并足額交納專項(xiàng)維修資金。

　　國(guó)家實(shí)施專項(xiàng)維修資金制度之后出售的公房，業(yè)主和售房單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市規(guī)定的比例交納專項(xiàng)維修資金;未按規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主和售房單位應(yīng)當(dāng)足額補(bǔ)交，未足額補(bǔ)交的，已出售的公房不得再次轉(zhuǎn)讓。

　　第八十三條 專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知、督促業(yè)主按照屆時(shí)適用的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足專項(xiàng)維修資金。

　　業(yè)主申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已足額交納專項(xiàng)維修資金的相關(guān)憑證。

　　第八十四條 未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，專項(xiàng)維修資金由市住房資金管理部門(mén)代管，存入銀行專用賬戶。

　　選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，業(yè)主大會(huì)可以決定自行管理專項(xiàng)維修資金，或者委托市住房資金管理部門(mén)代管。業(yè)主大會(huì)決定自行管理的，應(yīng)當(dāng)以自己名義設(shè)立專用賬戶，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)監(jiān)督、指導(dǎo)專項(xiàng)維修資金的使用管理。

　　業(yè)主大會(huì)可以委托具有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)共有資金進(jìn)行財(cái)務(wù)管理。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)自行管理共有資金的，應(yīng)當(dāng)每季度公布一次自行管理賬目。

　　第八十五條 專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共有，應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　第八十六條 維修、更新和改造共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，需要使用專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?/p>

　　(一)商品住宅之間或者商品住宅和非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自專有物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

　　(二)售后公房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主和售房單位按照所交存專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)?其中，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自專有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

　　(三)售后公房與商品房住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)，再按照第(一)項(xiàng)、第(二)項(xiàng)的規(guī)定比例分?jǐn)偂?/p>

　　共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造，但是沒(méi)有專項(xiàng)維修資金的，維修、更新和改造費(fèi)用按照前款的規(guī)定由業(yè)主共同分?jǐn)偂?/p>

　　第八十七條 新開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位可以接受專業(yè)設(shè)施設(shè)備專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位委托，按照國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范建設(shè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業(yè)設(shè)施設(shè)備;經(jīng)驗(yàn)收合格，將專業(yè)設(shè)施設(shè)備及工程圖紙等資料交由專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和更新改造責(zé)任。

　　已入住項(xiàng)目，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業(yè)設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、不能正常使用的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)立即報(bào)告相關(guān)專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位;專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施，排除故障。

　　專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位對(duì)專業(yè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和更新改造，進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以配合，不得以任何方式阻撓、妨礙其正常作業(yè)。

　　第八十八條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、消防設(shè)施等易于發(fā)生安全風(fēng)險(xiǎn)的設(shè)施設(shè)備和部位加強(qiáng)日常巡查和定期養(yǎng)護(hù);采取必要的安全保障措施，防止建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落。

　　排除安全風(fēng)險(xiǎn)隱患需要使用專項(xiàng)維修資金的，按照本市相關(guān)規(guī)定辦理。

　　第八十九條 建筑物專有部分存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權(quán)益的，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取修繕以及其他消除危險(xiǎn)的安全治理措施。

　　業(yè)主不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，可以由物業(yè)服務(wù)人報(bào)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)同意，或者按照臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定，代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

　　經(jīng)鑒定為停止使用、整體拆除的危險(xiǎn)房屋的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)停止使用，立即搬出;拒不搬出的，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)書(shū)面責(zé)令業(yè)主或者物業(yè)使用人搬出，情況緊急危及公共安全的，區(qū)人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門(mén)組織強(qiáng)制搬出，并妥善安置。

　　第七章 法律責(zé)任

　　第九十條 違反本條例第二十一條規(guī)定，建設(shè)單位不移交或者補(bǔ)齊資料的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期不改的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。

　　第九十一條 違反本條例第六十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未按規(guī)定將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門(mén)備案的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正，給予警告;逾期不改的，處五千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。

　　第九十二條 違反本條例第六十五條第(一)項(xiàng)至第(六)項(xiàng)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人提供服務(wù)未遵守相關(guān)規(guī)定的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門(mén)給予警告，處五千元以上一萬(wàn)元以下的罰款;違反第(七)項(xiàng)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人泄露業(yè)主個(gè)人信息的，由公安機(jī)關(guān)依法處理;違反第(八)項(xiàng)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未履行生活垃圾分類管理責(zé)任人責(zé)任的，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門(mén)依照生活垃圾管理法律法規(guī)予以處理。

　　第九十三條 違反本條例第六十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人未按時(shí)報(bào)到的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正;逾期不改的，處五千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。

　　第九十四條 違反本條例第七十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未按照規(guī)定如實(shí)公示有關(guān)信息的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告;逾期不改的，處一千元以上五千元以下的罰款。

　　第九十五條 違反本條例第七十一條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未建立、保存相關(guān)檔案和資料的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處二萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。

　　第九十六條 違反本條例第七十四條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人挪用、侵占公共收益的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門(mén)責(zé)令退還，并處挪用、侵占金額二倍以下的罰款。

　　第九十七條 物業(yè)服務(wù)人違反本條例第七十六條第一款規(guī)定的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期不改的，對(duì)物業(yè)服務(wù)人予以通報(bào)，對(duì)拒不移交有關(guān)資料或者財(cái)物的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款;拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，自規(guī)定時(shí)間屆滿次日起處每日一萬(wàn)元的罰款。物業(yè)服務(wù)人有違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法給予治安管理處罰。

　　第九十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列行為之一的，由有關(guān)主管部門(mén)按照下列規(guī)定予以查處：

　　(一)違反本條例第七十八條第二款第(一)項(xiàng)規(guī)定的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款;

　　(二)違反本條例第七十八條第二款第(二)項(xiàng)規(guī)定的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)單位處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款;對(duì)個(gè)人處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款;有違法所得的，責(zé)令退還違法所得;

　　(三)違反本條例第七十八條第二款第(三)項(xiàng)規(guī)定的，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門(mén)依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法律法規(guī)給予責(zé)令拆除或者回填、罰款等處罰;

　　(四)違反本條例第七十八條第二款第(四)項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)依照治安管理處罰法律法規(guī)予以處罰;

　　(五)違反本條例第七十八條第二款第(五)項(xiàng)規(guī)定的，由消防救援機(jī)構(gòu)責(zé)令改正，拒不改正的，處五百元以上五千元以下的罰款;

　　(六)違反本條例第七十八條第二款第(六)項(xiàng)規(guī)定的，由水主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款;

　　(七)違反本條例第七十八條第二款第(七)項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)給予警告，處五百元以上五千元以下的罰款;

　　(八)違反本條例第七十八條第二款第(八)項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)責(zé)令改正，拒不改正的，處二百元以上五百元以下的罰款;

　　(九)違反本條例第七十八條第二款第(九)項(xiàng)規(guī)定的，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門(mén)責(zé)令改正，拒不改正的，處五百元以上五千元以下的罰款;

　　(十)違反本條例第七十八條第二款第(十)項(xiàng)規(guī)定，占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道，或者損壞消防設(shè)施的，由消防救援機(jī)構(gòu)責(zé)令改正，對(duì)單位處五千元以上五萬(wàn)元以下的罰款，對(duì)個(gè)人處五百元的罰款;占用、堵塞、封閉其他共用部位，或者損壞其他共用設(shè)施設(shè)備的，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門(mén)責(zé)令改正，給予警告，對(duì)單位處二千元以上二萬(wàn)元以下的罰款，對(duì)個(gè)人處二百元以上五百元以下的罰款;

　　(十一)違反本條例第七十八條第二款第(十一)項(xiàng)規(guī)定的，由規(guī)劃自然資源主管部門(mén)責(zé)令當(dāng)事人限期改正、按照實(shí)際使用用途類型應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)地價(jià)款數(shù)額的二倍處以罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，依法無(wú)償收回土地使用權(quán);

　　(十二)違反本條例第七十八條第二款第(十二)項(xiàng)、第(十三)項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)依照治安管理處罰法律法規(guī)予以處罰。

　　第九十九條 違反本條例第八十條規(guī)定，將車(chē)位、車(chē)庫(kù)提供給業(yè)主以外的其他人的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門(mén)責(zé)令限期改正，有違法出租所得的，責(zé)令退還違法所得，按每個(gè)違法出租車(chē)位處五千元以上一萬(wàn)元以下的罰款;拒不改正的，按每個(gè)違法出租車(chē)位處每月二千元的罰款。

　　第一百條 物業(yè)服務(wù)人違反本條例第八十八條第一款規(guī)定的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處二萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。

　　第一百零一條 本條例規(guī)定退還的違法所得，應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　第一百零二條 違反本條例規(guī)定，造成他人損失的，依法承擔(dān)民事責(zé)任;構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第一百零三條 行政執(zhí)法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理相關(guān)主體受到行政處罰或者行政強(qiáng)制的情況共享到本市的公共信用信息平臺(tái)。行政機(jī)關(guān)根據(jù)本市關(guān)于公共信用信息管理規(guī)定可以對(duì)其采取懲戒措施。

　　第八章 附 則

　　第一百零四條 本條例自20**年5月1日起施行。

篇3：張家口市物業(yè)管理?xiàng)l例(2021)

　　張家口市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告第15號(hào)

　　《張家口市物業(yè)管理?xiàng)l例》已于20**年4月14日張家口市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十六次會(huì)議通過(guò)，并于20**年5月28日經(jīng)河北省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十三次會(huì)議批準(zhǔn)，現(xiàn)予公布，自20**年9月1日起施行。

　　張家口市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)

　　20**年6月18日

　　張家口市物業(yè)管理?xiàng)l例(20**)

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益，改善人民生活和工作環(huán)境，打造共建共治共享的社會(huì)治理格局，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)適用本條例。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)自行管理或者共同決定委托物業(yè)服務(wù)人的形式，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)單位和其他物業(yè)管理人。

　　第三條 物業(yè)管理堅(jiān)持黨建引領(lǐng)、政府主導(dǎo)、業(yè)主自治、多方參與、協(xié)商共建的原則。

　　第四條 市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理工作納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)規(guī)劃和社會(huì)治理體系，建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度等物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制。

　　鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)與物業(yè)管理的深度融合，推動(dòng)本市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的規(guī)范和健康發(fā)展。

　　第五條 市、縣級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)按照屬地管理原則，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

　　(一)研究制定物業(yè)管理相關(guān)政策和物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范;

　　(二)監(jiān)督管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的日常工作;

　　(三)接受物業(yè)服務(wù)合同備案和物業(yè)承接查驗(yàn)備案;

　　(四)監(jiān)督管理維修資金的提取、使用等有關(guān)事宜;

　　(五)協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　第六條 市、縣級(jí)有關(guān)主管部門(mén)依據(jù)職責(zé)分工，共同做好物業(yè)監(jiān)督管理工作：

　　(一)民政部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)無(wú)物業(yè)管理的小區(qū)依托居(村)民委員會(huì)實(shí)行自治管理;

　　(二)城市管理綜合行政執(zhí)法部門(mén)負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違規(guī)飼養(yǎng)家畜家禽，占用和毀壞綠地，擅自伐移樹(shù)木，臨街建筑物私自張貼廣告等違法違規(guī)行為;依法對(duì)擅自改變建筑物、構(gòu)筑物以及其他設(shè)施的用途、形式、色彩或者材質(zhì)，擅自改變房屋外立面，私搭亂建等違法違規(guī)行為實(shí)施行政處罰;

　　(三)市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事無(wú)照經(jīng)營(yíng)的行為;負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、特種設(shè)備目錄內(nèi)鍋爐等特種設(shè)備的安全監(jiān)察工作，查處特種設(shè)備安裝、改造、維修和使用等方面的違法違規(guī)行為;負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查工作，依法查處各類價(jià)格違法違規(guī)行為;

　　(四)公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)開(kāi)展社區(qū)警務(wù)工作，加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安防范，推進(jìn)智慧平安社區(qū)建設(shè)，查處住宅小區(qū)內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法違規(guī)行為;

　　(五)生態(tài)環(huán)境主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境保護(hù)監(jiān)督管理工作;

　　(六)價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定與調(diào)整;

　　(七)衛(wèi)生健康主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)傳染病防治、生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督;

　　(八)規(guī)劃、財(cái)政、行政審批、應(yīng)急、人防、司法等有關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)做好物業(yè)監(jiān)督管理相關(guān)工作。

　　第七條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)履行下列物業(yè)監(jiān)督管理職責(zé)：

　　(一)組織和指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，組建物業(yè)管理委員會(huì)，組織和指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)換屆改選，負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)備案;

　　(二)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé);

　　(三)指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)，對(duì)物業(yè)服務(wù)實(shí)施情況開(kāi)展監(jiān)督檢查;

　　(四)建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機(jī)制，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛;

　　(五)負(fù)責(zé)物業(yè)檔案管理，協(xié)助開(kāi)展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)人信用信息采集和核查工作;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　居(村)民委員會(huì)協(xié)助和配合街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)開(kāi)展物業(yè)監(jiān)督管理相關(guān)工作，對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人的日常工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　第八條 建立黨建引領(lǐng)下的居(村)民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)居民參與積極性，形成社區(qū)治理合力。

　　推動(dòng)業(yè)主委員會(huì)成員和物業(yè)服務(wù)人中的黨員擔(dān)任社區(qū)黨組織兼職委員，符合條件的社區(qū)“兩委”成員通過(guò)法定程序兼任業(yè)主委員會(huì)成員。

　　第九條 物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)遵守權(quán)責(zé)一致、質(zhì)價(jià)相符、誠(chéng)實(shí)守信、公平公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)則，維護(hù)享受服務(wù)并依規(guī)付費(fèi)的市場(chǎng)秩序。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)人優(yōu)化組合、集團(tuán)化規(guī)范運(yùn)作，深化科技支撐，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境。

　　發(fā)揮政府職能作用，支持社會(huì)資本參與老舊小區(qū)物業(yè)管理。

　　第十條 健全人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解構(gòu)成的多元糾紛解決機(jī)制，化解物業(yè)管理糾紛。

　　支持、鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)人加入行業(yè)協(xié)會(huì)。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，及時(shí)調(diào)解行業(yè)糾紛。

　　第二章 前期物業(yè)管理

　　第十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)人之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形等內(nèi)容進(jìn)行約定。

　　第十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第十三條 業(yè)主大會(huì)成立之前的住宅區(qū)(別墅除外)公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

　　實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由市、縣級(jí)人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度和相關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向社會(huì)公布。

　　第十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃建設(shè)物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，主要用于物業(yè)服務(wù)人開(kāi)展物業(yè)服務(wù)和業(yè)主委員會(huì)日常辦公，由物業(yè)服務(wù)人負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)，不得買(mǎi)賣(mài)、抵押或者改作他用。

　　第十五條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)開(kāi)展物業(yè)承接查驗(yàn)工作并公開(kāi)結(jié)果，監(jiān)督物業(yè)項(xiàng)目有序交接。物業(yè)服務(wù)人承接物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，與建設(shè)單位共同對(duì)物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，并邀請(qǐng)業(yè)主代表以及物業(yè)所在地的縣級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會(huì)參加，也可以聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)予以協(xié)助，物業(yè)承接查驗(yàn)的過(guò)程和結(jié)果可以公證。

　　第十六條 經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，物業(yè)符合交付條件的，前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等的法律效力。

　　第十七條 前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接三十日內(nèi)，按有關(guān)規(guī)定向物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)辦理備案手續(xù)。

　　第十八條 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日當(dāng)月所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位負(fù)擔(dān)。

　　第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)

　　第十九條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。公有住房尚未出售的，產(chǎn)權(quán)單位是業(yè)主;已出售的，購(gòu)房人是業(yè)主。

　　尚未登記取得所有權(quán)，但基于買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、繼承、拆遷或者征收補(bǔ)償?shù)确尚袨橐呀?jīng)合法占有該房屋的人，認(rèn)定為物業(yè)管理中的業(yè)主。

　　第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的以下部分屬于業(yè)主共有：

　　(一)道路、綠地，但是屬于城市公共道路、城市公共綠地或者明示屬于私人所有的除外;

　　(二)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛的車(chē)位;

　　(三)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、電梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，架空層、設(shè)備層或者設(shè)備間等;

　　(四)物業(yè)服務(wù)用房和其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施;

　　(五)法律法規(guī)規(guī)定或者房屋買(mǎi)賣(mài)合同依法約定的其他共有部分。

　　第二十一條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

　　(一)自行管理物業(yè);

　　(二)要求物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù);

　　(三)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

　　(四)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;

　　(五)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);

　　(六)選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán);

　　(七)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)的工作;

　　(八)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(九)對(duì)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和收益權(quán);

　　(十)監(jiān)督維修資金的管理和使用;

　　(十一)法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　業(yè)主行使權(quán)利不得危及物業(yè)的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

　　第二十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)以及應(yīng)對(duì)突發(fā)事件等方面的制度要求;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定;

　　(四)配合物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)管理;

　　(五)按照規(guī)定交納維修資金;

　　(六)按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi);

　　(七)履行房屋安全使用責(zé)任;

　　(八)法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

　　第二十三條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

　　第二十四條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上的，占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之五以上的業(yè)主、專有部分占建筑物總面積百分之五以上的業(yè)主或者建設(shè)單位均可以向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)。

　　物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

　　第二十五條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)自收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)之日起六十日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。

　　首次業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表和居(村)民委員會(huì)代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表?yè)?dān)任。

　　籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或者居(村)民委員會(huì)組織業(yè)主推薦。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不得少于七日。

　　第二十六條 籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前以書(shū)面形式就確定的事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)研究處理并在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前作出答復(fù)。

　　第二十七條 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)，在物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　第二十八條 業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。

　　業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，籌備組應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交籌備期間的全部資料，資料移交后籌備組自行解散。

　　第二十九條 業(yè)主大會(huì)決定下列事項(xiàng)：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約;

　　(二)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

　　(三)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人或者其他管理人;

　　(四)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

　　(五)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(七)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng);

　　(八)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第五項(xiàng)至第七項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第三十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用書(shū)面形式或者通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)方式召開(kāi)。召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)十五日前通知全體業(yè)主，將會(huì)議議題及其具體內(nèi)容、時(shí)間、地點(diǎn)、方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并報(bào)物業(yè)所在地的居(村)民委員會(huì)。居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)派代表列席會(huì)議。

　　業(yè)主委員會(huì)未按照規(guī)定召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)責(zé)令限期召集;逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織召集。

　　第三十一條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督，具體職責(zé)如下：

　　(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況，業(yè)主委員會(huì)履職情況;

　　(二)業(yè)主大會(huì)作出決定三十日內(nèi)，代表業(yè)主大會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂、續(xù)簽或者解除物業(yè)服務(wù)合同，公開(kāi)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納標(biāo)準(zhǔn);

　　(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，督促不交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的業(yè)主限期交納;

　　(五)組織業(yè)主對(duì)物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造方案進(jìn)行書(shū)面確認(rèn)，并監(jiān)督實(shí)施;

　　(六)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第三十二條 業(yè)主委員會(huì)由五至十一人單數(shù)組成，任期不超過(guò)五年，可連選連任，具體人數(shù)由業(yè)主大會(huì)決定。

　　業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　(一)具有完全民事行為能力;

　　(二)遵紀(jì)守法、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力;

　　(三)本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)服務(wù)人無(wú)直接的利益關(guān)系;

　　(四)未被列為失信被執(zhí)行人;

　　(五)未有法律法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的情形。

　　社區(qū)黨組織引導(dǎo)和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)主委員會(huì)委員，通過(guò)法定程序擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，推選業(yè)主委員會(huì)主任一人、副主任一至二人，并在推選完成之日起三日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示業(yè)主委員會(huì)主任、副主任和其他委員的名單、分工、聯(lián)系方式。

　　第三十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。黨組織的設(shè)立情況應(yīng)當(dāng)納入業(yè)主委員會(huì)的備案要求。

　　備案資料齊全的，物業(yè)所在地的縣級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)出具備案證明。

　　業(yè)主委員會(huì)可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。使用業(yè)主大會(huì)印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定;使用業(yè)主委員會(huì)印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的決定。

　　業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)將變更內(nèi)容書(shū)面報(bào)告?zhèn)浒覆块T(mén)。

　　第三十四條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)，至少每?jī)蓚€(gè)月召開(kāi)一次;經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議。

　　定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員參加，委員不得委托他人參加。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開(kāi)五日前將會(huì)議議題告知物業(yè)所在地的居(村)委員會(huì)，并聽(tīng)取意見(jiàn)和建議。居(村)民委員會(huì)可以根據(jù)情況派代表參加。

　　業(yè)主委員會(huì)決定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)半數(shù)委員簽字同意。會(huì)議結(jié)束后三日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將會(huì)議情況以及確定事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　第三十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立信息公開(kāi)制度，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置及時(shí)向業(yè)主公布下列事項(xiàng)：

　　(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(二)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定;

　　(三)物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)物業(yè)維修資金的籌集、使用情況;

　　(五)物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和收益情況;

　　(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地劃設(shè)車(chē)位的設(shè)置、處分和收益情況;

　　(七)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況;

　　(八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的事項(xiàng)。

　　前款第四項(xiàng)至第七項(xiàng)規(guī)定的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)每年至少公布一次。

　　第三十六條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，委員資格自情形發(fā)生之日起自然終止，由業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主公示，并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)確認(rèn)：

　　(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主;

　　(二)以書(shū)面形式向業(yè)主委員會(huì)提出辭職;

　　(三)因健康等原因無(wú)法履行職責(zé)且未提出辭職;

　　(四)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約等規(guī)定的其他情形。

　　第三十七條 業(yè)主委員會(huì)委員不得實(shí)施下列行為：

　　(一)阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定;

　　(二)虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動(dòng)中形成的文件資料;

　　(三)拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會(huì)換屆交接工作;

　　(四)擅自使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章;

　　(五)違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同;

　　(六)將業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)借給他人或者設(shè)定擔(dān)保等挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn);

　　(七)與物業(yè)服務(wù)人有可能影響其公正履行職務(wù)的經(jīng)濟(jì)往來(lái)或者利益交換;

　　(八)泄露業(yè)主信息;

　　(九)侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

　　業(yè)主委員會(huì)委員有前款規(guī)定的第(一)項(xiàng)至第(五)項(xiàng)行為的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)罷免有關(guān)委員資格。在委員資格被罷免前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)停止該委員履行職責(zé)，并向業(yè)主公示。

　　第三十八條 業(yè)主委員會(huì)成員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。

　　拒不移交的，業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)督促移交，公安機(jī)關(guān)依法予以協(xié)助。

　　第三十九條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前六個(gè)月，應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面報(bào)告之日起六十日內(nèi)組建換屆小組，并在業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前，由換屆小組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定提出申請(qǐng)的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)督促其履行職責(zé)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及業(yè)主共同所有的其他財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)做好移交監(jiān)督工作。

　　換屆改選小組成立至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人等事項(xiàng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　第四十條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

　　第四十一條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會(huì)。物業(yè)管理委員會(huì)作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，并推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　第四十二條 有下列情形之一的，可以組建物業(yè)管理委員會(huì)：

　　(一)不具備成立業(yè)主大會(huì)條件;

　　(二)具備成立業(yè)主大會(huì)條件，但是確有困難未成立;

　　(三)業(yè)主大會(huì)成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　第四十三條 物業(yè)管理委員會(huì)組建、運(yùn)行的具體辦法，由市政府組織有關(guān)部門(mén)制定。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第四十四條 業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托他人管理;委托物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)的，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)選定一個(gè)物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)。

　　電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，應(yīng)當(dāng)由符合資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)或者人員實(shí)施。

　　第四十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人簽訂書(shū)面合同，就物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

　　市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本，并向社會(huì)公布。

　　第四十六條 物業(yè)服務(wù)人承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。

　　第四十七條 物業(yè)服務(wù)合同可以約定物業(yè)服務(wù)履約保證金。物業(yè)服務(wù)履約保證金主要用于物業(yè)服務(wù)人擅自退出、終止物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)人前，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)基本生活秩序的維護(hù)。

　　第四十八條 物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。

　　第四十九條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，如實(shí)公示、及時(shí)更新下列信息，并且可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)方式告知全體業(yè)主：

　　(一)物業(yè)服務(wù)人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話;

　　(二)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式等;

　　(三)電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等;

　　(四)上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算;

　　(五)上一年度公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r、物業(yè)費(fèi)、公共收益收支與維修資金使用情況，其中電梯相關(guān)費(fèi)用的收支情況應(yīng)當(dāng)單獨(dú)立賬并公布;

　　(六)業(yè)主進(jìn)行房屋裝飾裝修活動(dòng)的情況;

　　(七)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的出售和出租情況;

　　(八)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

　　業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)對(duì)公示信息有異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以答復(fù)。

　　第五十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)測(cè)并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在協(xié)商物業(yè)費(fèi)時(shí)參考。

　　物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)人不得擅自調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)公示擬調(diào)價(jià)方案、調(diào)價(jià)理由、成本變動(dòng)情況等相關(guān)資料在小區(qū)顯著位置公示征求意見(jiàn)，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，與業(yè)主委員會(huì)簽訂變更協(xié)議。

　　第五十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的付費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn)，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、不配合管理為由，減少服務(wù)內(nèi)容或者降低服務(wù)質(zhì)量;不得采取停止供電、供水、供熱、供氣或者限制業(yè)主交納水費(fèi)等方式催交物業(yè)費(fèi)。

　　第五十二條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前六個(gè)月，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人，并將決定書(shū)面告知原物業(yè)服務(wù)人。原物業(yè)服務(wù)人接受續(xù)聘的，雙方應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)人不接受續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)提前九十日書(shū)面告知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)。

　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿、業(yè)主沒(méi)有共同作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人決定，物業(yè)服務(wù)人按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書(shū)面告知對(duì)方。

　　第五十三條 業(yè)主大會(huì)依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同，決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)人。

　　依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。

　　第五十四條 物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必須的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。

　　原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、對(duì)業(yè)主大會(huì)決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)人進(jìn)場(chǎng)服務(wù)。

　　原物業(yè)服務(wù)人拒不移交或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)督促移交。

　　第五十五條 建立物業(yè)服務(wù)信用評(píng)價(jià)制度。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行信用評(píng)價(jià)，并記入市物業(yè)服務(wù)人信用信息管理平臺(tái)。

　　第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第五十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律法規(guī)，遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)的決定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　(一)破壞或者改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);

　　(二)擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房或者擅自改變建筑物及其附屬設(shè)施用途;

　　(三)擅自利用共有部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng);

　　(四)破壞、占用或者擅自改建物業(yè)共有部位，破壞、占用或者擅自遷移共用設(shè)施設(shè)備;

　　(五)擅自占用或者挖掘物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地;

　　(六)侵占綠地，損毀樹(shù)木、綠化設(shè)施;

　　(七)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道;

　　(八)存放易燃、易爆、劇毒或者放射性物質(zhì)等危險(xiǎn)物品;

　　(九)破壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材;

　　(十)擅自拆改供水、排水、電纜、供暖等管線;

　　(十一)隨意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天燒烤、露天焚燒雜物，制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、震動(dòng)、光源;

　　(十二)擅自架設(shè)電線、電纜，加裝車(chē)輛充電設(shè)施，在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、刻畫(huà)，在樓道等共有部位堆放物品;

　　(十三)使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車(chē)泊位，違反規(guī)定停放車(chē)輛;

　　(十四)違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物或者種植植物;

　　(十五)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　第五十七條 經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，利用物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所得收益在扣除合理成本后歸全體業(yè)主所有，應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定進(jìn)行使用。

　　經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，收益資金可以由物業(yè)服務(wù)人代收代管。收益資金由物業(yè)服務(wù)人代收代管的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算，接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督;收益資金由業(yè)主委員會(huì)自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會(huì)名義開(kāi)設(shè)賬戶，接受居(村)民委員會(huì)的監(jiān)督。收益資金收支賬目應(yīng)當(dāng)每半年公示一次，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　第五十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項(xiàng)，并配合其進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)檢查。

　　裝飾裝修造成物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)修復(fù);造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第五十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法足額交納住宅維修資金。住宅維修資金屬于業(yè)主所有，用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　住宅維修資金管理的具體辦法由市人民政府制定。

　　第六十條 建筑物專有部分存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權(quán)益的，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取修繕以及其他消除危險(xiǎn)的安全治理措施。

　　業(yè)主不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，可以由物業(yè)服務(wù)人報(bào)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)同意，或者按照管理規(guī)約的約定，代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

　　第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車(chē)輛的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。用于出售的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主;不出售或者尚未售出的，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主使用。滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時(shí)按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。

　　物業(yè)區(qū)域內(nèi)劃設(shè)車(chē)位、停放車(chē)輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車(chē)道，不得妨礙其他車(chē)輛和行人的正常通行。

　　第六十二條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、消防設(shè)施等易于發(fā)生安全風(fēng)險(xiǎn)的部位和設(shè)施設(shè)備加強(qiáng)日常巡查和定期養(yǎng)護(hù)，采取必要的安全保障措施，消除安全隱患。

　　第六十三條 業(yè)主長(zhǎng)期空置房屋等物業(yè)設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)人，并與物業(yè)服務(wù)人就緊急情況處置等事項(xiàng)簽訂協(xié)議，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以由雙方具體約定，但業(yè)主不得以房屋空置未接受或者無(wú)需接受物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　第六十四條 新開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位可以接受專業(yè)設(shè)施設(shè)備專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位委托，按照國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范建設(shè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業(yè)設(shè)施設(shè)備;經(jīng)驗(yàn)收合格，將專業(yè)設(shè)施設(shè)備及工程圖紙等資料交由專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和更新改造責(zé)任。

　　已入住項(xiàng)目，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業(yè)設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、不能正常使用的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)立即報(bào)告相關(guān)專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位;專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施，排除故障。

　　專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位對(duì)專業(yè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和更新改造，進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以配合，不得以任何方式阻撓、妨礙其正常作業(yè)。

　　第六十五條 本市建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機(jī)制。物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時(shí)，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供供水、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)。

　　提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過(guò)六個(gè)月，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。

　　應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調(diào)新物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。

　　第六章 法律責(zé)任

　　第六十六條 業(yè)主違反本條例第五十一條第一款規(guī)定，欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告業(yè)主在合理期限內(nèi)交納，業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)人可以依法提起訴訟或申請(qǐng)仲裁。

　　物業(yè)服務(wù)人違反第五十一條第二款規(guī)定，采取停止供電、供水、供熱、供氣等方式催交物業(yè)費(fèi)的，處三千元以上五千元以下罰款;采取限制業(yè)主交納水費(fèi)的方式催交物業(yè)費(fèi)的，處一千元以上三千元以下罰款。

　　第六十七條 物業(yè)服務(wù)人違反本條例第五十四條第一款規(guī)定的，由縣級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期不改的，對(duì)物業(yè)服務(wù)人予以通報(bào)，對(duì)拒不移交有關(guān)資料或者財(cái)物的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款;拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，自規(guī)定時(shí)間屆滿次日起處每日五千元的罰款。物業(yè)服務(wù)人有違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法給予治安管理處罰。

　　第六十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人違反本條例第五十六條規(guī)定的，有關(guān)當(dāng)事人有權(quán)勸阻、制止;勸阻、制止無(wú)效的，可以向有關(guān)主管部門(mén)報(bào)告或者投訴;自身合法權(quán)益受到侵害的，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第六十九條 違反本條例第五十七條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人挪用、侵占公共收益的，由縣級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)責(zé)令退還，并處挪用、侵占金額二倍以下的罰款。

　　第七十條 違反本條例第六十一條第一款規(guī)定，將車(chē)位、車(chē)庫(kù)提供給業(yè)主以外的其他人的，由縣級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)責(zé)令限期改正，有違法出租所得的，責(zé)令退還違法所得;拒不改正的，按每個(gè)違法出租車(chē)位處五千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。

　　第七十一條 其他違反本條例規(guī)定的行為，本條例未作出處罰的，依照相關(guān)法律、法規(guī)的處罰規(guī)定執(zhí)行。

　　第七十二條 負(fù)有物業(yè)監(jiān)督管理職責(zé)的有關(guān)部門(mén)及其工作人員違反本條例規(guī)定，在物業(yè)監(jiān)督管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，對(duì)責(zé)任人員依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第七章 附 則

　　第七十三條 業(yè)主自行管理或者委托物業(yè)服務(wù)人以外的其他管理人管理物業(yè)的，參照本條例的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第七十四條 察北管理區(qū)、塞北管理區(qū)和張家口經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)按照本條例執(zhí)行。

　　第七十五條 本條例自20**年9月1日起施行。