西安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(20**)

　　第一章 總　則

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主或者使用人(以下統(tǒng)稱“業(yè)主”)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》和《陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于西安市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為及其監(jiān)督管理。

　　第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定向業(yè)主提供服務(wù)所收取費(fèi)用的統(tǒng)稱，包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)費(fèi)(以下統(tǒng)稱“停車服務(wù)費(fèi)”)和其他服務(wù)費(fèi)。

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供房屋、配套設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行日常管理、維護(hù)保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生保潔、秩序維護(hù)及安全防范等具有公共性和普遍性的服務(wù)向業(yè)主收取的費(fèi)用。

　　停車服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照停放服務(wù)合同的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)指定場(chǎng)地(所)停放的機(jī)動(dòng)車進(jìn)行秩序管理、提供服務(wù)所收取的費(fèi)用。

　　其他服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托或個(gè)性化需求提供《前期物業(yè)服務(wù)合同》或者《物業(yè)服務(wù)合同》內(nèi)容以外且由業(yè)主自愿選擇的服務(wù)項(xiàng)目所收取的相應(yīng)費(fèi)用。

　　第四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循公平、公開、合理、質(zhì)價(jià)相符的原則，按照物業(yè)服務(wù)的不同性質(zhì)、特點(diǎn)和階段，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)(多層、高層)、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，已成立業(yè)主大會(huì)的及其他服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　別墅、公寓、商住綜合樓中的住宅、非住宅等政府定價(jià)范圍以外的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)及其他服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　第五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照統(tǒng)一政策、屬地管理原則，實(shí)行市、區(qū)(縣)分級(jí)管理。市發(fā)展和改革委員會(huì)會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市市場(chǎng)監(jiān)督管理局負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)政策規(guī)定，指導(dǎo)全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督管理工作。各區(qū)(縣)發(fā)展改革部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、市場(chǎng)監(jiān)督管理部門按照各自管理權(quán)限，分別負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督管理工作。物業(yè)項(xiàng)目所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)，負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作，及時(shí)協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛和矛盾。

　　第六條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市、區(qū)(縣)人民政府制定，具體工作由市、區(qū)(縣)發(fā)展改革部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)，依據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，綜合考慮小區(qū)容量、場(chǎng)地設(shè)施、企業(yè)成本、業(yè)主承受能力等因素制定，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門提出調(diào)整申請(qǐng)及調(diào)整意見，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。

　　市發(fā)展和改革委員會(huì)會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)制定和調(diào)整新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區(qū)及高新、經(jīng)開、曲江、浐灞、國(guó)際港務(wù)區(qū)、航天基地等城市建成區(qū)范圍內(nèi)住宅小區(qū)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)市人民政府同意后執(zhí)行。

　　其他區(qū)、縣及西咸新區(qū)住宅小區(qū)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)可參照西安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，也可根據(jù)實(shí)際自行制定，并抄送市發(fā)展和改革委員會(huì)、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局和市市場(chǎng)監(jiān)督管理局。

　　第七條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)按照住建部門制定的物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，由高到低設(shè)定為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、等外四個(gè)服務(wù)等級(jí)，按照高層、多層分別制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停放場(chǎng)所類別按照硬件設(shè)施和服務(wù)條件由高到低設(shè)定為一類、二類兩個(gè)類別，露天機(jī)動(dòng)車停放場(chǎng)所不分類別。

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為最高限價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)通過合同約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)。

　　第八條 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)通過合同約定。

　　業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　第二章 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定

　　第九條 業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等計(jì)費(fèi)方式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)僅適用于包干制。

　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照合同約定事項(xiàng)提供服務(wù)，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)。包干制物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和企業(yè)利潤(rùn)構(gòu)成。

　　酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。酬金制物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)支出和企業(yè)酬金構(gòu)成。

　　第十條 物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

　　1. 管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;

　　2. 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

　　3. 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)用(不含居民生活垃圾費(fèi));

　　4. 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

　　5. 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)費(fèi)用;

　　6. 辦公費(fèi)用;

　　7. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

　　8. 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;

　　9. 經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)同意的其它費(fèi)用。

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出。在國(guó)家規(guī)定的質(zhì)量保修范圍和保修期限內(nèi)的維修和設(shè)備更換，由原建設(shè)單位負(fù)責(zé)，不得動(dòng)用專項(xiàng)維修資金或者由業(yè)主承擔(dān)。

　　第十一條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)執(zhí)行“一費(fèi)制”。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)照明、景觀、消防、安防、電梯等歸屬業(yè)主共有公共配套設(shè)施設(shè)備的用水、用電費(fèi)用以及電梯維護(hù)保養(yǎng)和年檢費(fèi)用計(jì)入物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本，不得單獨(dú)收取。

　　第十二條 停車服務(wù)費(fèi)成本由交通工具停放服務(wù)設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行費(fèi)、保養(yǎng)維護(hù)費(fèi)、檢驗(yàn)檢測(cè)費(fèi)、設(shè)備折舊、職工薪酬、清潔衛(wèi)生費(fèi)、秩序維護(hù)費(fèi)、管理費(fèi)分?jǐn)傄约敖?jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)同意的其它費(fèi)用組成。與物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本相重疊的部分應(yīng)當(dāng)獨(dú)立核算，按比例分擔(dān)，不得重復(fù)計(jì)算。

　　第十三條 專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位供水、供電等，實(shí)行抄表到戶的，應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)承擔(dān)分戶終端計(jì)量裝置以外管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任，且相關(guān)費(fèi)用不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本;未實(shí)行抄表到戶的，總表與分表之間的正常損耗，計(jì)入物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公共管線和設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)責(zé)任。

　　第十四條 住宅預(yù)售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，依據(jù)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，確定預(yù)售物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)等級(jí)、停車場(chǎng)類別以及物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、停車服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，向物業(yè)項(xiàng)目所在區(qū)(縣)、開發(fā)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案后，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)抄送同級(jí)發(fā)展改革部門和市場(chǎng)監(jiān)督管理部門。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋、車位買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。

　　《前期物業(yè)服務(wù)合同》或者《物業(yè)服務(wù)合同》應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)同類型的住宅項(xiàng)目，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)保持一致。

　　第三章 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)計(jì)費(fèi)方式

　　第十五條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)根據(jù)合同的約定按月計(jì)收，預(yù)收不得超過三個(gè)月。

　　第十六條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)根據(jù)房屋的建筑面積計(jì)收。

　　(一)已辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋，按照權(quán)屬證書記載的建筑面積計(jì)算;

　　(二)已出售但尚未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋，按買賣合同記載的建筑面積計(jì)算。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書辦理后，次月起按照不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的建筑面積計(jì)算。

　　第十七條 納入物業(yè)管理范圍已竣工但尚未出售，或者因建設(shè)單位原因未按時(shí)交付給物業(yè)買受人的房屋或者車位，物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者停車服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。符合交付條件的房屋或者車位，物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者停車服務(wù)費(fèi)從交付次日起由業(yè)主按月交納。

　　第十八條 業(yè)主因自身原因逾期未辦理物業(yè)交付手續(xù)的，其空置期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)從建設(shè)單位書面通知業(yè)主辦理交付手續(xù)截止日期的次日起由業(yè)主按月交納。

　　第十九條 業(yè)主暫不使用或使用后因自身原因空置1個(gè)月以上的房屋、自有或者租賃車位，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后，其空置期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)按物業(yè)服務(wù)合同約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的按照物業(yè)服務(wù)合同的約定執(zhí)行。

　　第二十條 下列車輛臨時(shí)進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，不得收取費(fèi)用：

　　(一)臨時(shí)停放30分鐘之內(nèi)的車輛(僅限配置有公共停車位的小區(qū));

　　(二)執(zhí)行公務(wù)的軍隊(duì)、武警、公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛;

　　(三)殘疾人車輛(僅限小區(qū)按照無障礙設(shè)施工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置的無障礙車位上停放的由殘疾人駕駛的專用機(jī)動(dòng)車)。

　　第四章 行為規(guī)范與監(jiān)督管理

　　第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定向業(yè)主收取相關(guān)費(fèi)用，不得將簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》或者《物業(yè)服務(wù)合同》內(nèi)容以外的其他服務(wù)合同作為向業(yè)主交付物業(yè)的前置條件強(qiáng)制捆綁、強(qiáng)制服務(wù)、強(qiáng)制收費(fèi)，或者只收費(fèi)不服務(wù)、多收費(fèi)少服務(wù)，以及變相收費(fèi)。

　　特約服務(wù)、增值服務(wù)、有償服務(wù)等相關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)業(yè)主自愿選擇，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主另行通過合同約定。

　　第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專營(yíng)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，也不得以未交物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由限制或者妨礙業(yè)主對(duì)水、電、氣、暖等的正常使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專營(yíng)單位簽訂的相關(guān)合同應(yīng)向全體業(yè)主公開，不得損害業(yè)主利益。

　　第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示承接本小區(qū)物業(yè)的承接查驗(yàn)報(bào)告，以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備分布圖，明確車位權(quán)屬，便于業(yè)主查詢。

　　第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)依據(jù)、優(yōu)惠減免政策、投訴舉報(bào)電話以及屬地行業(yè)主管部門監(jiān)督電話等信息，自覺接受監(jiān)督。

　　第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用、占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告、出租等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，需遵守相關(guān)法律規(guī)定，所得收益在扣除合理成本之后歸屬全體業(yè)主所有，主要用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在每年第一季度將上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、歸屬業(yè)主收益等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置據(jù)實(shí)公示，公示時(shí)間不得少于一個(gè)月。業(yè)主有權(quán)查閱、抄錄或者復(fù)制所有歸屬全體業(yè)主收益的相關(guān)財(cái)務(wù)資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)提供。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向全體業(yè)主公開物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)收入以及成本費(fèi)用(構(gòu)成)支出明細(xì)。

　　第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的停車場(chǎng)(所)，應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要。業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車場(chǎng)(所)停放自有車輛，不得按經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

　　第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收到業(yè)主告知后，不得限制或者妨礙業(yè)主在自有以及租賃的車位上免費(fèi)停放未登記的車輛。

　　第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行出入證(卡)管理的，應(yīng)當(dāng)為每戶業(yè)主首次免費(fèi)配置不少于4張出入證(卡)。業(yè)主另有需求申請(qǐng)辦證(卡)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按物業(yè)公示標(biāo)準(zhǔn)收取制作成本費(fèi)用，不得盈利。

　　第三十條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住建部門的相關(guān)規(guī)定與業(yè)主簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議，具體管理內(nèi)容由雙方在協(xié)議中約定。

　　業(yè)主可以自行或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)裝修期間產(chǎn)生的垃圾。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)裝修垃圾的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方約定。因裝修造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等損壞的，恢復(fù)、維修費(fèi)用按照實(shí)際發(fā)生額，由業(yè)主或者裝修單位承擔(dān)，并承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

　　第三十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)或其他服務(wù)費(fèi)，不得拒絕交納。業(yè)主拒不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法催繳，但不得限制或者妨礙其對(duì)物業(yè)的正常使用。

　　業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用。

　　第三十二條 自備供暖(冷)的小區(qū)，其采暖(冷)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者專營(yíng)單位提出收費(fèi)方案(政府對(duì)供暖補(bǔ)貼的，補(bǔ)貼方案應(yīng)當(dāng)包括在收費(fèi)方案內(nèi))，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主(以下簡(jiǎn)稱“參與表決雙過半業(yè)主”)同意后據(jù)實(shí)收取。采暖(冷)期結(jié)束后，必須向全體業(yè)主公布收支情況。

　　第三十三條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同履行期間不得擅自調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。確需調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的組織、指導(dǎo)和監(jiān)督下，公開真實(shí)、完整、有效的相關(guān)信息。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)成本變動(dòng)情況和擬調(diào)價(jià)方案;就調(diào)價(jià)方案與業(yè)主協(xié)商，經(jīng)“參與表決雙過半業(yè)主”同意后，形成業(yè)主共同決定，在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)實(shí)施調(diào)整并約定執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)等級(jí)經(jīng)物業(yè)項(xiàng)目所在區(qū)(縣)、開發(fā)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門認(rèn)定后，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)抄送同級(jí)發(fā)展改革部門和市場(chǎng)監(jiān)督管理部門。

　　第三十四條 各級(jí)發(fā)展改革部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、市場(chǎng)監(jiān)督管理部門要按照職責(zé)分工加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)行為的監(jiān)督管理。

　　市發(fā)展和改革委員會(huì)要嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其他有關(guān)政策規(guī)定。各級(jí)發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)做好物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策貫徹落實(shí)、宣傳培訓(xùn)等物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督管理工作。

　　市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局按照法律法規(guī)規(guī)定，制定物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)政策規(guī)定。各級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)做好物業(yè)服務(wù)相關(guān)政策貫徹落實(shí)、宣傳培訓(xùn)，加大對(duì)物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督檢查，將物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量納入物業(yè)企業(yè)信用信息管理。

　　各級(jí)市場(chǎng)監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)對(duì)超過政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)、不實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)等價(jià)格違法行為，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)定進(jìn)行查處。

　　第五章 附 則

　　第三十五條 本辦法由市發(fā)展和改革委員會(huì)、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市市場(chǎng)監(jiān)督管理局在各自職權(quán)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)解釋。

　　第三十六條 本辦法自20**年1月1日起實(shí)施，有效期5年。凡本辦法之前的有關(guān)規(guī)定與本辦法不符的，按本辦法執(zhí)行。法律、法規(guī)、規(guī)章以及上級(jí)機(jī)關(guān)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前，應(yīng)當(dāng)按照本辦法第三十三條的規(guī)定履行調(diào)價(jià)程序，在調(diào)價(jià)程序履行完畢前仍按原合同約定執(zhí)行。

　　附件：1.西安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

　　2.西安市物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機(jī)動(dòng)車室內(nèi)停放場(chǎng)所類別標(biāo)準(zhǔn)

　　附件一

　　西安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)

　　單位：元/平米·月

　　說明：

　　1.實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行等級(jí)服務(wù)、等級(jí)收費(fèi)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)的《西安市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》，按照質(zhì)價(jià)相符的原則制定;物業(yè)服務(wù)凡達(dá)不到三級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，收費(fèi)按等外標(biāo)準(zhǔn)收取。

　　2.高層指七層以上(含七層)帶電梯的住宅，七層不帶電梯的參照多層收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);多層指六層以下(含六層)不帶電梯的住宅，六層及以下帶電梯參照高層收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);老舊住宅改造后帶電梯的物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照不高于高層等外收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　3.上述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為基準(zhǔn)價(jià)，下浮不限。

　　物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)超過高層一級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，可在高層一級(jí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，上浮不超過10%;物業(yè)企業(yè)執(zhí)行浮動(dòng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前,物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)項(xiàng)目所在區(qū)(縣)、開發(fā)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)抄送同級(jí)發(fā)展改革部門和市場(chǎng)監(jiān)督管理部門后執(zhí)行。上浮僅限于高層一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，高層二級(jí)、三級(jí)、等外無上浮。

　　多層住宅按基準(zhǔn)價(jià)可上浮不超過20%的原則制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　附件二

　　西安市物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

　　機(jī)動(dòng)車室內(nèi)停放場(chǎng)所類別標(biāo)準(zhǔn)

　　一類停車場(chǎng)

　　具有獨(dú)立的出入口或符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的雙車道供車輛安全出入;配備自動(dòng)升降欄桿，攝像監(jiān)控系統(tǒng)，電腦計(jì)費(fèi)系統(tǒng)或網(wǎng)絡(luò)計(jì)費(fèi)支付系統(tǒng)，消防噴淋設(shè)施及通風(fēng)設(shè)備;地面硬化干凈整潔;行車有標(biāo)準(zhǔn)的導(dǎo)向系統(tǒng)，停車位有專業(yè)標(biāo)示;監(jiān)控室24小時(shí)有專人值班，配備專業(yè)管理、保安、保潔人員。

　　二類停車場(chǎng)

　　配備監(jiān)控、消防、通風(fēng)設(shè)備，有明顯的導(dǎo)向和停車標(biāo)識(shí)。24小時(shí)有人值班，配備保安、保潔人員。

篇2：揚(yáng)州市關(guān)于明確市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有關(guān)事項(xiàng)的通知（2017）

　　揚(yáng)州市關(guān)于明確市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有關(guān)事項(xiàng)的通知

　　揚(yáng)價(jià)服〔20**〕45號(hào)

　　市區(qū)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)，各區(qū)物價(jià)局、房管局：

　　為進(jìn)一步規(guī)范市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他管理人的合法權(quán)益，根據(jù)省物價(jià)局、省住建廳《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(蘇價(jià)規(guī)﹝20**﹞4號(hào))和《揚(yáng)州市住宅物業(yè)管理辦法》(揚(yáng)府規(guī)﹝20**﹞4號(hào))，現(xiàn)就市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)事項(xiàng)明確如下：

　　一、市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作，負(fù)責(zé)制定市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的政策規(guī)定。各區(qū)價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)管理行政主管部門按照價(jià)格管理權(quán)限，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督管理工作。

　　二、普通住宅前期物業(yè)服務(wù)合同自簽訂之日起10個(gè)工作日內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位向所在地價(jià)格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)按《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(蘇價(jià)規(guī)﹝20**﹞4號(hào))第八條第二款的規(guī)定調(diào)整普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主共同決定形成后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示調(diào)整決定(公示時(shí)間不少于20日)，并在10個(gè)工作日內(nèi)向物業(yè)所在地的價(jià)格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門備案，備案材料包括：

　　(一)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的說明，包括調(diào)整理由、調(diào)整程序、征詢意見情況;

　　(二)公示件及其在公示狀態(tài)下所拍攝的帶有日期(包括起始日期和結(jié)束日期)的照片。

　　上述材料應(yīng)加蓋物業(yè)服務(wù)企業(yè)印章，并由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)簽署意見，蓋章確認(rèn)。

　　對(duì)普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)超過政府指導(dǎo)價(jià)的,價(jià)格主管部門不予備案。

　　三、按照房屋買賣合同(符合竣工驗(yàn)收條件)、入住通知書的約定，自房屋交付之日起，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按月交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，預(yù)收不超過一年的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)和代收代交費(fèi)用(包括電梯運(yùn)行費(fèi)、公共能耗費(fèi)等)。

　　四、因業(yè)主原因未及時(shí)辦理入住手續(xù)(事實(shí)已入住的除外)、業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用連續(xù)六個(gè)月(含)以上的房屋，業(yè)主應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按合同約定標(biāo)準(zhǔn)的百分之七十交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、電梯運(yùn)行費(fèi)、公共能耗費(fèi)。對(duì)業(yè)主擁有所有權(quán)或使用權(quán)且未使用連續(xù)六個(gè)月(含)以上的車位，業(yè)主應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按合同約定標(biāo)準(zhǔn)的百分之七十交納汽車停放費(fèi)。業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定減免時(shí)限和具體標(biāo)準(zhǔn)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得對(duì)業(yè)主所有的獨(dú)立車庫(kù)收取汽車停放費(fèi)。

　　地下車(位)庫(kù)已經(jīng)竣工，建設(shè)單位未出售、附贈(zèng)或出租的，或尚未交付買受人、承租人的，汽車停放費(fèi)由建設(shè)單位全額支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　五、對(duì)進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行軍警應(yīng)急處置、行政執(zhí)法、實(shí)施救助救護(hù)、市政工程搶修等執(zhí)行公務(wù)的車輛，為業(yè)主、物業(yè)使用人提供配送、維修、安裝、裝修、搬家等服務(wù)的臨時(shí)停放車輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取任何費(fèi)用。

　　業(yè)主在正式入住前，車輛應(yīng)停放在自己購(gòu)買或租用的車位(庫(kù))上(內(nèi))，未購(gòu)買或未租用車位(庫(kù))而在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)室外臨時(shí)停放的，在2小時(shí)內(nèi)免交汽車臨時(shí)停放費(fèi)。其他外來車輛進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)室外臨時(shí)停放的，在1小時(shí)內(nèi)免交臨時(shí)汽車停放費(fèi)。合同約定的業(yè)主車輛臨時(shí)停放免費(fèi)時(shí)間超過2小時(shí)和其他車輛臨時(shí)停放免費(fèi)時(shí)間越過1小時(shí)的，按合同約定執(zhí)行。

　　前款所稱室外臨時(shí)停車，是指根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同允許的臨時(shí)室外停車。

　　六、代收代交費(fèi)用的分?jǐn)傓k法應(yīng)當(dāng)通過物業(yè)服務(wù)合同約定，合同中沒有約定或約定不明確的，按業(yè)主專有部分占建筑物總面積比例分?jǐn)偂?/p>

　　普通住宅前期物業(yè)管理小區(qū)，按面積比例分?jǐn)傠娞葸\(yùn)行費(fèi)的，按以下規(guī)定執(zhí)行：

　　(一)帶有地下車庫(kù)且電梯從地下車庫(kù)到達(dá)本層的一樓住戶，其電梯運(yùn)行費(fèi)按不高于一樓的建筑面積的80%交納。

　　(二)以下情形一樓住戶免交電梯運(yùn)行費(fèi)：有地下車庫(kù)但電梯不到達(dá)一樓的;電梯從一樓起始的;戶內(nèi)有樓梯到達(dá)地下車庫(kù)的。

　　(三)帶閣樓或躍層式的頂樓住戶，按電梯到達(dá)層的建筑面積交納電梯運(yùn)行費(fèi)。

　　物業(yè)服務(wù)合同約定了面積分?jǐn)偡椒ǖ模次飿I(yè)服務(wù)合同的約定執(zhí)行。

　　七、業(yè)主或物業(yè)使用人需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修的，裝修人在裝修前應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝修協(xié)議,明確裝修事項(xiàng)、裝修押金。業(yè)主或使用人裝修完畢未違反裝修協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在3個(gè)月內(nèi)如數(shù)退還裝修押金;實(shí)行集中制冷、供熱等服務(wù)的住宅，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在6個(gè)月內(nèi)如數(shù)退還裝修押金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主、使用人或裝飾企業(yè)(工人)收取裝修管理費(fèi)等其他任何費(fèi)用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在新房住戶辦理入住手續(xù)或重新裝潢時(shí),按價(jià)格主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)代收裝潢垃圾清運(yùn)處理費(fèi)，不得超標(biāo)準(zhǔn)收取。

　　八、物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的需要，實(shí)行門禁(含電梯，下同)出入證(卡)管理的，應(yīng)當(dāng)免費(fèi)為業(yè)主、物業(yè)使用人每戶配置不少于4張出入證(含IC卡等)，證、卡費(fèi)用應(yīng)計(jì)入相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)成本;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車場(chǎng)實(shí)行出入證(卡)管理的，應(yīng)當(dāng)免費(fèi)為車主每車配置1張出入證(含IC卡等)，證、卡費(fèi)用在收取的汽車停放費(fèi)中支出。

　　新建住宅小區(qū)實(shí)行門禁、停車場(chǎng)出入證(卡)管理的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按前款規(guī)定的種類和數(shù)量為業(yè)主、物業(yè)使用人免費(fèi)配置門禁出入證(卡)。

　　業(yè)主大會(huì)成立后，實(shí)行門禁、停車場(chǎng)出入證(卡)管理的，相關(guān)事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商約定。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人另有需求申請(qǐng)辦理門禁、停車場(chǎng)出入證(卡)的，可以適當(dāng)收取工本費(fèi)。

　　九、業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用公建配套用房、附屬設(shè)施、公共場(chǎng)地、道路等開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得收益，70%納入住宅專項(xiàng)維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主公示，并主動(dòng)上繳住宅專項(xiàng)維修資金代管部門。業(yè)主大會(huì)成立后，收益按照業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用。

　　十、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)依據(jù)，不得收取任何未標(biāo)明的費(fèi)用。

　　特約服務(wù)收費(fèi)由雙方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量協(xié)商確定。

　　十一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、汽車停放費(fèi)、公共能耗費(fèi)(包括電梯運(yùn)行費(fèi)等)、經(jīng)營(yíng)設(shè)施收益及其他代收代交費(fèi)用等單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算，并且按照合同約定定期(普通住宅前期物業(yè)服務(wù)，按照相應(yīng)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的期限)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置分別公示上述費(fèi)用的收支狀況，每次公示時(shí)間不得少于20日。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)保留公示的圖片資料，以備業(yè)主和相關(guān)部門核查。

　　十二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生變更時(shí)，新接管的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定在當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門重新辦理備案手續(xù)。

　　十三、價(jià)格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)各自職能，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)的監(jiān)督檢查，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策的行為依法實(shí)施行政處罰。

　　十四、本通知自20**年6月1日起執(zhí)行，市物價(jià)局、市房產(chǎn)管理局《關(guān)于印發(fā)“揚(yáng)州市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則”的通知》(揚(yáng)價(jià)服﹝20**﹞79號(hào))、市住房保障和房產(chǎn)管理局、市物價(jià)局《關(guān)于公布市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)調(diào)價(jià)方案的通知》(揚(yáng)住房發(fā)﹝20**﹞54號(hào))同時(shí)廢止。

　　揚(yáng)州市物價(jià)局

　　揚(yáng)州市住房保障和房產(chǎn)管理局

　　20**年5月9日