南充市人民政府關(guān)于印發(fā)《南充市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)施辦法(試行)》的通知

　　南府發(fā)〔20**〕103號

　　南充市人民政府關(guān)于印發(fā)《南充市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)施辦法(試行)》的通知

　　各縣(市、區(qū))人民政府,市級各部門:

　　《南充市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)施辦法(試行)》已經(jīng)市政府同意,現(xiàn)印發(fā)你們,請遵照執(zhí)行。

　　二○○六年七月七日

　　南充市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)施辦法(試行)

　　第一章 總 則

　　第一條 為引導(dǎo)和規(guī)范本市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng),維護(hù)業(yè)主、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國招投標(biāo)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》和《南充市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》(試行)的相關(guān)規(guī)定,結(jié)合我市實(shí)際,制定本實(shí)施辦法。

　　第二條 本實(shí)施辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的前期、后期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)及其監(jiān)督管理。

　　第三條 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)遵循公開、公平、公正和誠實(shí)守信的原則。招、投標(biāo)雙方不得弄虛作假,惡意串通,損害雙方或其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。

　　第四條 政府提倡住宅物業(yè)以外的其他物業(yè)區(qū)域的建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式,選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　政府鼓勵(lì)業(yè)主、業(yè)主大會通過招投標(biāo)方式選聘具有資質(zhì)的物管企業(yè)。

　　第五條 南充市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理;直接負(fù)責(zé)市轄三區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理?？h(市)

　　房地產(chǎn)管理部門具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。 第二章 招 標(biāo)

　　第六條 物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)人(以下簡稱"招標(biāo)人")是指依照本實(shí)施辦法進(jìn)行物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)的新建物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主大會或相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人。

　　業(yè)主大會采用招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,必須經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會討論同意。

　　第七條 住宅和同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的,均應(yīng)采用招標(biāo)投標(biāo)方式。

　　但符合下列條件之一并經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門批準(zhǔn),可以采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè):

　　(一)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),物業(yè)建筑面積不足3萬平方米的住宅小區(qū);

　　(二)物業(yè)產(chǎn)權(quán)單一并由產(chǎn)權(quán)人自用的;

　　(三)在保密或安全等方面有特別要求的;

　　(四)國家規(guī)定或行業(yè)要求不適宜采用招標(biāo)方式的。

　　任何單位和個(gè)人不得將必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標(biāo)。

　　第八條 通過招標(biāo)投標(biāo)方式選擇前期物業(yè)管理企業(yè)的,招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在以下規(guī)定時(shí)限內(nèi)完成物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)工作:

　　(一)新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在辦理現(xiàn)售登記備案前30日完成;

　　(二)預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成;

　　(三)非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在正式交付使用前90日完成;

　　更換物業(yè)管理企業(yè)的應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)合同終止前60日完成。

　　第九條 招標(biāo)人可以委托市物業(yè)管理中介機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)事宜,或組建招標(biāo)工作小組自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)。

　　招標(biāo)人自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的,應(yīng)當(dāng)具有能夠編制招標(biāo)文件、對投標(biāo)人進(jìn)行資格評審和組織評標(biāo)的能力,按下列規(guī)定組建招標(biāo)工作小組:

　　(一)招標(biāo)人是新建住宅建設(shè)單位或相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的,其法人代表(負(fù)責(zé)人)或其代理人參加招標(biāo)工作小組。

　　(二)熟悉物業(yè)管理招標(biāo)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和管理人員占招標(biāo)工作小組成員總數(shù)的50%以上。

　　第十條 物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)一般

　　實(shí)行公開招標(biāo);住宅規(guī)模較小的,也可以實(shí)行邀請招標(biāo)。 第十一條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要,在招標(biāo)前完成物業(yè)管理招標(biāo)文件的編制。物業(yè)管理招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容:

　　(一)招標(biāo)人名稱和地址,招標(biāo)工作小組或其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的聯(lián)系方式;

　　(二)物業(yè)基本情況,包括物業(yè)名稱、座落、總占地面積、總建筑面積、綠化面積、房屋類型、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房屋幢數(shù)、套數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、公建配套設(shè)施、主要設(shè)備設(shè)施、物業(yè)檔案、出售情況、入住率等;

　　(三)物業(yè)管理用房的安排;

　　(四)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容及要求;

　　(五)投標(biāo)人的資質(zhì)與條件;

　　(六)投標(biāo)書的編制要求;

　　(七)組織解釋招標(biāo)文件及實(shí)地考察物業(yè)的時(shí)間;

　　(八)投標(biāo)書密封要求和送達(dá)的截止時(shí)間、地點(diǎn)及方式;

　　(九)開標(biāo)、詢標(biāo)的時(shí)間,地點(diǎn),方法與程序;

　　(十)投標(biāo)報(bào)價(jià)要求及評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn);

　　(十一)擬簽訂合同的主要條款;

　　(十二)其他事項(xiàng)的說明及法律、法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

　　第十二條 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)實(shí)行備案制度。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前,提交以下材料報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案:

　　(一)與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件;

　　(二)招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書;

　　(三)招標(biāo)文件;

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

　　房地產(chǎn)管理部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)規(guī)定的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令招標(biāo)人改正。

　　第十三條 招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的,應(yīng)通過報(bào)刊、廣播、電視或其他公開方式發(fā)布招標(biāo)公告,并同時(shí)在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布免費(fèi)招標(biāo)公告;招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的,應(yīng)向3家以上的具有相應(yīng)物業(yè)管理資質(zhì)

　　和物業(yè)管理實(shí)績的企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書。招標(biāo)公告和投標(biāo)邀請書應(yīng)包括以下內(nèi)容: (一)招標(biāo)人的名稱、地址和聯(lián)系方式;

　　(二)招標(biāo)物業(yè)的名稱、地址、使用性質(zhì)、建筑面積、實(shí)施管理的時(shí)間;

　　(三)投標(biāo)資格條件、報(bào)名的地點(diǎn)和期限;

　　(四)獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)、方法和相關(guān)費(fèi)用等。

　　第十四條 公開招標(biāo)的招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定,對投標(biāo)申請人進(jìn)行資格預(yù)審。經(jīng)資格預(yù)審后,公開招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書,告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法,并同時(shí)向資格預(yù)審不合格的投標(biāo)申請人告知資格預(yù)審結(jié)果。

　　在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人過多時(shí),可以由招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人。

　　第十五條 招標(biāo)文件要求由投標(biāo)人繳納投標(biāo)報(bào)名費(fèi)、保證金的,投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)繳納;中標(biāo)人確定后30日內(nèi),招標(biāo)人應(yīng)將報(bào)名費(fèi)退還給未中標(biāo)人,投標(biāo)保證金退還給投標(biāo)人。招標(biāo)文件對未中標(biāo)人承諾支付標(biāo)書編制補(bǔ)償金的,招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)支付。

　　第十六條 物業(yè)管理招標(biāo)文件發(fā)出之日至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件的截止期間,不得少于20日。

　　第十七條 招標(biāo)人可召開招標(biāo)文件答疑會議或組織現(xiàn)場踏勘,就招標(biāo)文件向投標(biāo)人解釋說明。解釋說明內(nèi)容與招標(biāo)文件內(nèi)容不一致的,招標(biāo)人應(yīng)在截標(biāo)日前15天,以書面形式告知所有招標(biāo)文件收受人。

　　招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行修改的,應(yīng)在截標(biāo)日期前15天,將修改后的投標(biāo)文件以書面形式送達(dá)所有招標(biāo)文件收受人。逾期送達(dá)的,投標(biāo)文件送達(dá)截止期日相應(yīng)順延。

　　第三章 投 標(biāo)

　　第十八條 具有《中華人民共和國物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》三級以上(含三級)的物業(yè)管理企業(yè)均可參與本市物業(yè)管理投標(biāo)活動(dòng)。但與招標(biāo)人有利害關(guān)系的物業(yè)管理企業(yè)不得參與投標(biāo)。

　　第十九條 參加招標(biāo)投標(biāo)時(shí)投標(biāo)人應(yīng)提供下列投標(biāo)文件:

　　(一)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)管理資質(zhì)證書及其他招標(biāo)書中指定的有效證明;

　　(二)企業(yè)簡歷;

　　(三)近年來本企業(yè)物業(yè)管理的主要業(yè)績;

　　(四)投標(biāo)書。

　　第二十條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)書,投標(biāo)書應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出明確回答。

　　投標(biāo)書應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:

　　(一)投標(biāo)函; (二)投標(biāo)報(bào)價(jià);

　　(三)物業(yè)管理企業(yè)的管理機(jī)構(gòu)設(shè)立方案,運(yùn)作流程及各項(xiàng)管理規(guī)章制度;

　　(四)管理服務(wù)人員配備方案;

　　(五)管理服務(wù)用房及其他物資裝備配置方案;

　　(六)管理服務(wù)費(fèi)用收支測算報(bào)告;

　　(七)管理服務(wù)分類標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)承諾;

　　(八)社區(qū)文化與精神文明服務(wù)方案;

　　(九)管理服務(wù)模式包括擬在中標(biāo)后將中標(biāo)項(xiàng)目的部分非主體、非關(guān)鍵工作進(jìn)行分包的計(jì)劃等;

　　(十)檔案資料的建立與管理;

　　(十一)愿意承受的有關(guān)獎(jiǎng)罰;

　　(十二)招標(biāo)人要求的其他內(nèi)容。

　　第二十一條 投標(biāo)人應(yīng)在截標(biāo)期日前,將加蓋投標(biāo)人企業(yè)法人印章或法定代表人印章后的投標(biāo)文件密封送達(dá)招標(biāo)人。招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后,應(yīng)出具標(biāo)明簽收人和簽收時(shí)間的憑證,并妥為保存投標(biāo)文件,在開標(biāo)之前,不得啟封投標(biāo)文件。

　　投標(biāo)人在截標(biāo)期日前,可書面通知招標(biāo)人補(bǔ)充修改或撤回已提交的投標(biāo)文件。經(jīng)補(bǔ)充修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。

　　投標(biāo)人在截標(biāo)期日后送達(dá)投標(biāo)文件或者經(jīng)補(bǔ)充修改的投標(biāo)文件,招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。

　　第二十二條 投標(biāo)文件發(fā)生下列情形之一的,投標(biāo)文件無效;

　　(一)未密封;

　　(二)未加蓋投標(biāo)人的企業(yè)法人印章或法定代表人印章;

　　(三)未按招標(biāo)文件要求編制;

　　(四)逾期送達(dá)。

　　第二十三條 投標(biāo)人在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中,享有下列權(quán)利:

　　(一)有權(quán)按照招標(biāo)文件的要

　　求自主投標(biāo); (二)根據(jù)本企業(yè)的經(jīng)營情況有權(quán)參與招標(biāo)競爭或放棄招標(biāo)競爭;

　　(三)根據(jù)本企業(yè)的經(jīng)營情況和資質(zhì)等級,有權(quán)確定自己的投標(biāo)報(bào)價(jià)。

　　第四章 開標(biāo)、評標(biāo)、中標(biāo)

　　第二十四條 開標(biāo)由招標(biāo)人主持,并邀請所有投標(biāo)人參加。

　　開標(biāo)時(shí),由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況,也可由招標(biāo)人委托的公正機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公正。經(jīng)確認(rèn)無誤后由招標(biāo)工作人員當(dāng)眾拆封,宣讀。

　　招標(biāo)人在截標(biāo)期日前收到的所有投標(biāo)文件,都應(yīng)在開標(biāo)時(shí)當(dāng)眾予以拆封,宣讀。開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄,并存檔備查。招標(biāo)人可委托公證處對開標(biāo)過程進(jìn)行公證。

　　第二十五條 招標(biāo)人應(yīng)組建評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)評標(biāo)。評標(biāo)委員會的成員人數(shù)為5人以上單數(shù)。其成員由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理招投標(biāo)評審專家組成。其中,招標(biāo)人代表不得超過評標(biāo)委員會成員數(shù)的三分之一。

　　物業(yè)管理投標(biāo)評審專家由招標(biāo)人從房地產(chǎn)行政主管部門提供的物業(yè)管理招投標(biāo)評審專家?guī)烀麅灾胁扇‰S機(jī)抽取的方式確定。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的,不得成為評標(biāo)委員會成員。評標(biāo)委員會成員名單在中標(biāo)結(jié)果公布前應(yīng)當(dāng)保密。

　　評標(biāo)委員會成員及參與評標(biāo)的有關(guān)工作人員不得透露投標(biāo)文件的評審情況。

　　第二十六條 評標(biāo)委員會應(yīng)采取公開答辯的方式要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件中有關(guān)內(nèi)容作出答辯或說明。

　　評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)方法和標(biāo)準(zhǔn),對投標(biāo)文件進(jìn)行評審和比較,可采用下列兩種方式確定中標(biāo)人:

　　1.綜合評分,以分?jǐn)?shù)最高者中標(biāo);

　　2.綜合評議,經(jīng)評委有記名投票決定。

　　第二十七條 一般項(xiàng)目的評標(biāo)活動(dòng)應(yīng)在投標(biāo)截止后3日內(nèi)完成,重點(diǎn)工程項(xiàng)目可在7日內(nèi)完成。項(xiàng)目中標(biāo)人確定后,招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向中標(biāo)人發(fā)出《中標(biāo)通知書》,并同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有投標(biāo)人。對未能中標(biāo)的投標(biāo)人,招標(biāo)人應(yīng)退回其投標(biāo)文件。

　　第二十八條 招標(biāo)人應(yīng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi),向物業(yè)項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案資料包括開標(biāo)、評標(biāo)過程,確定中標(biāo)人的方式及理由,評標(biāo)委員會的評標(biāo)報(bào)告,中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料。

　　招標(biāo)人和中標(biāo)人雙方應(yīng)自《中標(biāo)通知書》發(fā)出之日起30日內(nèi),按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件的內(nèi)容簽訂物業(yè)管理委托合同。

　　第二十九條 經(jīng)評標(biāo)委員會評審,所有投標(biāo)都不符合投標(biāo)文件要求的,可以否決所有投標(biāo)。招標(biāo)人可依照本暫行規(guī)定重新招標(biāo)。

　　第三十條 中標(biāo)通知書對招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律效力。中標(biāo)通知書發(fā)出后,招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果,或中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目的,應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　; 第三十一條 招標(biāo)活動(dòng)結(jié)束后,招標(biāo)人或原物業(yè)管理單位應(yīng)將下列檔案資料移交給中標(biāo)人: 1.項(xiàng)目竣工總平面圖;

　　2.單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖;

　　3.附屬公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖;

　　4.有關(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料;

　　5.各單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收證明材料;

　　6.房屋質(zhì)量保證文件和房屋使用說明文件;

　　7.房屋銷售清單和產(chǎn)權(quán)資料;

　　8.公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單;

　　9.物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　第三十二條 物業(yè)管理招標(biāo)過程中發(fā)生的廣告代理信息發(fā)布,文件編制,勞務(wù),交通等費(fèi)用由招標(biāo)人和投標(biāo)人協(xié)議承擔(dān)支付。

　　招標(biāo)人為業(yè)主大會的,其在招標(biāo)過程中承擔(dān)的相關(guān)費(fèi)用可自行籌集,也可經(jīng)業(yè)主大會決定在物業(yè)管理配套設(shè)施收益或其他收益中列支。

　　第五章 附 則

　　第三十三條 本辦法中的住宅物業(yè)區(qū)域的建設(shè)單位,未通過招標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn),擅自采取協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的按國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十七條規(guī)定予以處理。

　　招投標(biāo)活動(dòng)中的違規(guī)、違法行為,依照有關(guān)規(guī)定處理。

　　第三十四條 投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人認(rèn)為招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)不符合實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定的,有權(quán)向招標(biāo)人提出異議,或者依法向有關(guān)部門投訴。

　　第三十五條 本細(xì)則中有關(guān)專業(yè)用語的含義

　　(一)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo),是指招標(biāo)人以招標(biāo)的方式,將物業(yè)區(qū)域內(nèi)的房屋、共用設(shè)施設(shè)備以及場地的維修、養(yǎng)護(hù)、安全護(hù)衛(wèi)、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔等各類服務(wù)和管理項(xiàng)目,一次性發(fā)包,由投標(biāo)人通過競標(biāo)承接管理、提供服務(wù)的活動(dòng)。

　　(二)新建物業(yè)是指尚未交付使用或者物業(yè)已交付使用但尚未成立業(yè)主大會的物業(yè)。

　　(三)前期物業(yè)管理,是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企

　　業(yè)之前,由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。 第三十六條 本辦法由南充市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

　　第三十七條 本辦法自公布之日起正式實(shí)施,辦法中未盡事宜按照國家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

篇2：前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法(2003)

　　前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法(20**)

　　建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的通知

　　建住房〔20**〕130號

　　各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市房地產(chǎn)管理局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局：

　　為了規(guī)范物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場的公平競爭，我部制定了《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中的情況，請及時(shí)告我部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司。

　　建設(shè)部

　　二○○三年六月二十六日

　　前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場的公平競爭，制定本辦法。

　　第二條 前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。

　　建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)和行政主管部門對物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理，適用本辦法。

　　第三條 住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　國家提倡其他物業(yè)的建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　第四條 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則。

　　第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。

　　省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。

　　直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。

　　第六條 任何單位和個(gè)人不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，限制或者排斥具備投標(biāo)資格的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。

　　第二章 招標(biāo)

　　第七條 本辦法所稱招標(biāo)人是指依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)單位。

　　前期物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施。招標(biāo)人不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得對潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇，不得對潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際要求不符的過高的資格等要求。

　　第八條 前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。

　　招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布免費(fèi)招標(biāo)公告。

　　招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。

　　招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書，投標(biāo)邀請書應(yīng)當(dāng)包含前款規(guī)定的事項(xiàng)。

　　第九條 招標(biāo)人可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜；有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的，也可以自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)。

　　物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵守本辦法對招標(biāo)人的有關(guān)規(guī)定。

　　第十條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。

　　招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　(一)招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡介，包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；

　　(二)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等；

　　(三)對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容等；

　　(四)評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法；

　　(五)招標(biāo)活動(dòng)方案，包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)、開標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)等；

　　(六)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；

　　(七)其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

　　第十一條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，提交以下材料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案：

　　(一)與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件；

　　(二)招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書；

　　(三)招標(biāo)文件；

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

　　房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令招標(biāo)人改正。

　　第十二條 公開招標(biāo)的招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，對投標(biāo)申請人進(jìn)行資格預(yù)審。

　　實(shí)行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)管理項(xiàng)目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。

　　資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請書格式、申請人須知，以及需要投標(biāo)申請人提供的企業(yè)資格文件、業(yè)績、技術(shù)裝備、財(cái)務(wù)狀況和擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。

　　第十三條 經(jīng)資格預(yù)審后，公開招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向資格不合格的投標(biāo)申請人告知資格預(yù)審結(jié)果。

　　在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人過多時(shí)，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人。

　　第十四條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間。公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。

　　第十五條 招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。

　　第十六條 招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。對投標(biāo)申請人提出的疑問應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。

　　第十七條 招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。

　　招標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的，標(biāo)底必須保密。

　　第十八條 在確定中標(biāo)人前，招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行談判。

　　第十九條 通過招標(biāo)投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：

　　(一)新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；

　　(二)預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；

　　(三)非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。

　　第三章 投標(biāo)

　　第二十條 本辦法所稱投標(biāo)人是指響應(yīng)前期物業(yè)管理招標(biāo)、參與投標(biāo)競爭的物業(yè)管理企業(yè)。

　　投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和招標(biāo)文件要求的其他條件。

　　第二十一條 投標(biāo)人對招標(biāo)文件有疑問需要澄清的，應(yīng)當(dāng)以書面形式向招標(biāo)人提出。

　　第二十二條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的內(nèi)容和要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。

　　投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

　　(一)投標(biāo)函；

　　(二)投標(biāo)報(bào)價(jià)；

　　(三)物業(yè)管理方案；

　　(四)招標(biāo)文件要求提供的其他材料。

　　第二十三條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時(shí)間的憑證，并妥善保存投標(biāo)文件。在開標(biāo)前，任何單位和個(gè)人均不得開啟投標(biāo)文件。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的投標(biāo)文件，為無效的投標(biāo)文件，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。

　　第二十四條 投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，可以補(bǔ)充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件，并書面通知招標(biāo)人。補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分，并應(yīng)當(dāng)按照本辦法第二十三條的規(guī)定送達(dá)、簽收和保管。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的補(bǔ)充或者修改的內(nèi)容無效。

　　第二十五條 投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。

　　投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競爭，不得損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。

　　投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益。

　　禁止投標(biāo)人以向招標(biāo)人或者評標(biāo)委員會成員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。

　　第四章 開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)

　　第二十六條 開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一時(shí)間公開進(jìn)行；開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。

　　第二十七條 開標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請所有投標(biāo)人參加。開標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定進(jìn)行：

　　由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公證。經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。

　　招標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前收到的所有投標(biāo)文件，開標(biāo)時(shí)都應(yīng)當(dāng)當(dāng)眾予以拆封。

　　開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄，并由招標(biāo)人存檔備查。

　　第二十八條 評標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。

　　評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的2/3。

　　評標(biāo)委員會的專家成員，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人從房地產(chǎn)行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機(jī)抽取的方式確定。

　　與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入相關(guān)項(xiàng)目的評標(biāo)委員會。

　　第二十九條 房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立評標(biāo)的專家名冊。省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以將專家數(shù)量少的城市的專家名冊予以合并或者實(shí)行專家名冊計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)。

　　房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對進(jìn)入專家名冊的專家進(jìn)行有關(guān)法律和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對其評標(biāo)能力、廉潔公正等進(jìn)行綜合考評，及時(shí)取消不稱職或者違法違規(guī)人員的評標(biāo)專家資格。被取消評標(biāo)專家資格的人員，不得再參加任何評標(biāo)活動(dòng)。

　　第三十條 評標(biāo)委員會成員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真、公正、誠實(shí)、廉潔地履行職責(zé)。

　　評標(biāo)委員會成員不得與任何投標(biāo)人或者與招標(biāo)結(jié)果有利害關(guān)系的人進(jìn)行私下接觸，不得收受投標(biāo)人、中介人、其他利害關(guān)系人的財(cái)物或者其他好處。

　　評標(biāo)委員會成員和與評標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的工作人員不得透露對投標(biāo)文件的評審和比較、中標(biāo)候選人的推薦情況以及與評標(biāo)有關(guān)的其他情況。

　　前款所稱與評標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的工作人員，是指評標(biāo)委員會成員以外的因參與評標(biāo)監(jiān)督工作或者事務(wù)性工作而知悉有關(guān)評標(biāo)情況的所有人員。

　　第三十一條 評標(biāo)委員會可以用書面形式要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說明。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采用書面形式進(jìn)行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。

　　第三十二條 在評標(biāo)過程中召開現(xiàn)場答辯會的，應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說明，并注明所占的評分比重。

　　評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的評標(biāo)要求，根據(jù)標(biāo)書評分、現(xiàn)場答辯等情況進(jìn)行綜合評標(biāo)。

　　除了現(xiàn)場答辯部分外，評標(biāo)應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進(jìn)行。

　　第三十三條 評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進(jìn)行評審和比較，并對評標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。

　　第三十四條 評標(biāo)委員會經(jīng)評審，認(rèn)為所有投標(biāo)文件都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。

　　依法必須進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目的所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。

　　第三十五條 評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評標(biāo)報(bào)告，闡明評標(biāo)委員會對各投標(biāo)文件的評審和比較意見，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。

　　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。

　　第三十六條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。

　　第三十七條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并應(yīng)當(dāng)返還其投標(biāo)書。

　　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案資料應(yīng)當(dāng)包括開標(biāo)評標(biāo)過程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評標(biāo)委員會的評標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料。委托代理招標(biāo)的，還應(yīng)當(dāng)附招標(biāo)代理委托合同。

　　第三十八條 招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。

　　第三十九條 招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償。

　　第五章 附則

　　第四十條 投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人認(rèn)為招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)不符合本辦法有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)向招標(biāo)人提出異議，或者依法向有關(guān)部門投訴。

　　第四十一條 招標(biāo)文件或者投標(biāo)文件使用兩種以上語言文字的，必須有一種是中文；如對不同文本的解釋發(fā)生異議的，以中文文本為準(zhǔn)。用文字表示的數(shù)額與數(shù)字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準(zhǔn)。

　　第四十二條 本辦法第三條規(guī)定住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，其規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門確定。

　　第四十三條 業(yè)主和業(yè)主大會通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的，參照本辦法執(zhí)行。

　　第四十四 條本辦法自20**年9月1日起施行。

篇3：物業(yè)知識教材：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)概述

　　物業(yè)知識教材：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)概述

　　一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念

　　招投標(biāo)是在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中常用的一種競爭性的交易形式。1999年8月30日全國人大常委會第九屆十一次會議通過的我國第一部《招投標(biāo)法》，確立了強(qiáng)制性的招標(biāo)制度。在借鑒國際慣例和考慮中國國情的基礎(chǔ)上，法律規(guī)定:大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全項(xiàng)目，全部或部分使用國有資金投資及國家融資的項(xiàng)目，使用國際組織或外國政府貸款、援助資金的項(xiàng)目，包括勘察設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，必須進(jìn)行招標(biāo)。將自己的要求和條件公開告示，讓合乎要求和條件的承包者(各種經(jīng)濟(jì)形式的企業(yè))參與競爭，從中選擇最佳對象為中標(biāo)者，然后雙方訂立合同。

　　投標(biāo)是對招標(biāo)的回應(yīng)，是競做承包者的行為。它是指承包者按照招標(biāo)公告的要求與條件，提出投標(biāo)方案的法律行為。凡持有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書，符合招標(biāo)者要求的企業(yè)，不論其經(jīng)濟(jì)形式(國有企業(yè)、集體企業(yè)、民營企業(yè)、中外合資經(jīng)營企業(yè)、外資企業(yè)等)都可以參加投標(biāo)。

　　物業(yè)管理的招標(biāo)，是指物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表的開發(fā)商或業(yè)主委員會，在為其物業(yè)選擇管理者時(shí)，通過制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件向社會公開，由多家競投的物業(yè)管理企業(yè)競投，從中選擇最佳對象，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。物業(yè)管理的投標(biāo)，是指符合招標(biāo)文件要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)的實(shí)力，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)活動(dòng)。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)際上是借助于國家成熟的工程招標(biāo)法，來培育物業(yè)管理市場，推動(dòng)物業(yè)管理發(fā)展，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，與國際物業(yè)管理接軌的一種措施。實(shí)質(zhì)上是物業(yè)管理權(quán)的一種交易形式。

　　物業(yè)管理的招標(biāo)按內(nèi)容可分為:單純物業(yè)管理招標(biāo)和物業(yè)管理與經(jīng)營總招標(biāo)兩種。一些經(jīng)營性的物業(yè)管理(例如商住樓、購物中心)往往采用第二種形式。

　　物業(yè)管理的招標(biāo)可分為三種形式:

　　(1)公開招標(biāo)。由招標(biāo)單位通過報(bào)刊、廣播、電視、新聞發(fā)布會，發(fā)表招標(biāo)廣告，公開招標(biāo)。

　　(2)邀請招標(biāo)。由招標(biāo)單位根據(jù)平時(shí)的了解，向有承擔(dān)能力的若干物業(yè)管理公司發(fā)出招標(biāo)通知，邀請他們參加投標(biāo)。

　　(3)協(xié)商招標(biāo)。有的稱之為議標(biāo)，是由招標(biāo)單位直接邀請某物業(yè)管理企業(yè)，就物業(yè)管理進(jìn)行協(xié)商，確定物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)。

　　二、物業(yè)管理開展招投標(biāo)應(yīng)遵循的原則

　　物業(yè)管理的招投標(biāo)行為是一種通過市場化方式實(shí)現(xiàn)的雙向選擇。根據(jù)《招標(biāo)法》的法律規(guī)定，招投標(biāo)活動(dòng)中必須遵循“公開”、“公平”、“公正”和“合理”的原則。具體要求如下:

　　1.公開原則

　　所謂公開原則，就是說如果物業(yè)管理招投標(biāo)定為公開招標(biāo)，就必須按公開原則，召開新聞發(fā)布會，在報(bào)刊、電臺、電視上公開登出招標(biāo)公告，把所需要達(dá)到的服務(wù)要求與條件公開告訴一切想投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　2.公平原則

　　所謂公平原則，就是指在招標(biāo)文件中向所有物業(yè)管理企業(yè)提出的投標(biāo)條件必須是一致的，也就是說所有參加投標(biāo)者都必須在相同的基礎(chǔ)上投標(biāo)。例如根據(jù)住宅小區(qū)(大廈樓宇)要求，需要資質(zhì)在三級以上的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭，那么就不能隨便拒絕任何具有三級以上資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)來投標(biāo)，同時(shí)也不能允許低于三級以下資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)來投標(biāo)競爭，總之要體現(xiàn)公平性。

　　3.公正原則

　　所謂公正原則，就是在評定標(biāo)書時(shí)要準(zhǔn)確，原物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)現(xiàn)場答辯時(shí)的尺度應(yīng)對任何物業(yè)管理企業(yè)是一致的。特別在評標(biāo)、決標(biāo)的過程中一定要采用科學(xué)方法，按照平等競爭的原則，進(jìn)行實(shí)事求是的分析、打分。

　　4.合理原則

　　所謂合理原則，是指在最后選擇投標(biāo)單位時(shí)，其確定的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)價(jià)格必然合理、準(zhǔn)確，不能接受低于正常管理服務(wù)成本的報(bào)價(jià)，也不能脫離實(shí)際市場情況，提出不切實(shí)際的管理服務(wù)要求。

　　三、物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)的一般程序

　　招標(biāo)與投標(biāo)是按法律規(guī)定程序進(jìn)行的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。其全過程必須嚴(yán)格依照法律的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，否則就可能會引起一些糾紛。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的一般程序如下:

　　1.準(zhǔn)備階段

　　(1)選擇招標(biāo)方式。是公開招標(biāo)還是邀標(biāo)。

　　(2)成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組。在政府物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下，由委托方(房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主委員會)成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，小組成員可聘請有關(guān)部門人員和物業(yè)管理專家組成。

　　(3)確定招標(biāo)項(xiàng)目、招標(biāo)指導(dǎo)思想及原則。

　　(4)向社會發(fā)布招標(biāo)公告。通過新聞媒體向社會公開發(fā)布招標(biāo)公告。公告內(nèi)容主要包含招標(biāo)的物業(yè)名稱、投標(biāo)單位條件、報(bào)名投標(biāo)截止日期，報(bào)送投標(biāo)書截止日期，以及聯(lián)系地址、電話等有關(guān)事項(xiàng)。

　　2.招標(biāo)階段

　　(1)編寫招標(biāo)書。招標(biāo)書的主要內(nèi)容有:

　?、贁M招標(biāo)的物業(yè)基本情況。包括占地面積，建筑面積，房屋類型與數(shù)量，公用設(shè)施，場地情況等。

　?、谖飿I(yè)管理內(nèi)容。包括基礎(chǔ)服務(wù)管理、特殊要求管理，還有專項(xiàng)管理。

　?、蹖φ袠?biāo)的有關(guān)說明。如物業(yè)管理委托期限，物業(yè)移交日期，給物業(yè)管理提供的條件(如提供管理用房、商業(yè)用房面積)、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)及維修基金標(biāo)準(zhǔn)，以及其他需要說明的問題。

　?、芪飿I(yè)管理考核標(biāo)準(zhǔn)與獎(jiǎng)懲措施。

　　⑤投標(biāo)開標(biāo)時(shí)間。

　　此外，對投標(biāo)申請書的具體內(nèi)容和要求還應(yīng)做出較詳細(xì)的說明，以便投標(biāo)單位編制標(biāo)書。

　　(2)投標(biāo)單位資質(zhì)審查。在報(bào)名截止日期后，對報(bào)名投標(biāo)單位進(jìn)行資質(zhì)審查，從中選擇若干家參加投標(biāo)，并書面通知各投標(biāo)單位。

　　(3)招標(biāo)單位向投標(biāo)單位提供招標(biāo)文件，接受咨詢，在進(jìn)行規(guī)模較大、比較復(fù)雜的物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，通常由招標(biāo)單位的招標(biāo)機(jī)構(gòu)在投標(biāo)人購買招標(biāo)文件后，統(tǒng)一安排一次投標(biāo)人會議，即標(biāo)前會議。標(biāo)前會議通常安排在現(xiàn)場；或者先到現(xiàn)場視察，再集中開標(biāo)前會。召開標(biāo)前會議的目的在于解答投標(biāo)人提出的各類問題。

　　(4)投標(biāo)書的報(bào)送。參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在規(guī)定的報(bào)送投標(biāo)書截止日期前，將投標(biāo)書密封送達(dá)投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組(辦公室)。

　　3.開標(biāo)階段

　　(1)按照標(biāo)書中規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)，在法律公證機(jī)關(guān)公證員及有關(guān)投標(biāo)管理部門工作人員、投標(biāo)單位代表共同參與監(jiān)督下，公開開標(biāo)并登記。

　　(2)由評標(biāo)委員會采用會議形式審查和評議各投標(biāo)單位的標(biāo)書，確定中標(biāo)單位。評標(biāo)委員會成員通常由物業(yè)管理專家組成。

　　(3)公證員宣讀公證書，確認(rèn)預(yù)選中標(biāo)單位。

　　4.中標(biāo)和訂立合同

　　確定中標(biāo)單位后，應(yīng)書面通知中標(biāo)者，再由中標(biāo)單位與委托方正式簽訂物業(yè)管理委托合同，開始實(shí)施對該物業(yè)的物業(yè)管理。

　　四、物業(yè)管理招標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)

　　根據(jù)招標(biāo)投標(biāo)國際慣例，任何一項(xiàng)招標(biāo)都要有一個(gè)專門的招標(biāo)機(jī)構(gòu)，并由該機(jī)構(gòu)全權(quán)負(fù)責(zé)整個(gè)招標(biāo)活動(dòng)。物業(yè)管理招標(biāo)也不例外。通常招標(biāo)機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)是:編制招標(biāo)章程和招標(biāo)文件；組織投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)；組織與中標(biāo)者簽訂合同。

　　招標(biāo)機(jī)構(gòu)的設(shè)立有兩種途徑:一是招標(biāo)人自行組織成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)；二是招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)。根據(jù)我國《招標(biāo)投標(biāo)法》第二章第十二條的規(guī)定，“招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，委托其辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個(gè)人不得以任何方式為招標(biāo)人指定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。招標(biāo)人具有編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)能力的，可以自行辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制其委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜”。對于自行設(shè)立招標(biāo)機(jī)構(gòu)的，通常是在招標(biāo)人所在單位下屬設(shè)立一個(gè)招標(biāo)委員會或招標(biāo)工作組，全權(quán)負(fù)責(zé)招標(biāo)事宜。這種招標(biāo)機(jī)構(gòu)一般隨招標(biāo)項(xiàng)目的產(chǎn)生而產(chǎn)生，也隨招標(biāo)活動(dòng)的結(jié)束而解散，因而屬于非常設(shè)性機(jī)構(gòu)。而對于后者，即招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，是依法設(shè)立，從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的社會中介組織，屬常設(shè)性的經(jīng)營實(shí)體。以下就上述兩種成立物業(yè)管理招標(biāo)機(jī)構(gòu)的途徑分別予以詳述。

　　1.自行設(shè)立招標(biāo)機(jī)構(gòu)

　　根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)主體的不同，分為開發(fā)商自行招標(biāo)和小業(yè)主自行招標(biāo)。

　　(1)開發(fā)商自行招標(biāo)

　　開發(fā)商自行招標(biāo)是指開發(fā)商通過在其所在單位的董事會下設(shè)專門招標(biāo)委員會或小組進(jìn)行招標(biāo)。具體做法是:開發(fā)商董事會挑選代表組成招標(biāo)委員會，這些代表通常包括分管項(xiàng)目工程建設(shè)部門的董事、相關(guān)職能部門的代表以及小業(yè)主的代表等。招標(biāo)委員會是招標(biāo)工作的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，下設(shè)秘書處和專業(yè)技術(shù)部。其中專業(yè)技術(shù)部的職能是聘請有關(guān)專家和本單位的技術(shù)人員參與招標(biāo)文件的編制工作，并組織評標(biāo)委員會或小組進(jìn)行標(biāo)書的評審工作，最后向招標(biāo)委員會提交評價(jià)報(bào)告和中標(biāo)推薦人名單(僅供參考)。招標(biāo)委員會可以采納專業(yè)技術(shù)部所提供的方案，也可完全拒絕而自行作出裁標(biāo)決定。招標(biāo)委員會在裁標(biāo)時(shí)通常采用投票的方式?jīng)Q定，一般三分之二的票權(quán)贊成即可授標(biāo)，并由招標(biāo)委員會派代表與中標(biāo)人簽訂合同。

　　非常設(shè)性招標(biāo)委員會的特點(diǎn)之一便是其開放式的組織機(jī)構(gòu)，即招標(biāo)委員會的主要工作人員都非正式編制，而大多數(shù)是通過向外聘請或通過內(nèi)部調(diào)用，具有很強(qiáng)的靈活性和流動(dòng)性。通常物業(yè)管理招標(biāo)委員會向外聘請的專家主要有工程技術(shù)、房地產(chǎn)、市場營銷、法律以及財(cái)務(wù)等方面的專門人員。

　　(2)小業(yè)主自行招標(biāo)

　　所謂小業(yè)主是指相對于大業(yè)主(即開發(fā)商)而言的住戶及租戶。由于通常情況下小業(yè)主數(shù)量都很大，且沒有嚴(yán)格的組織，因此，往往是由業(yè)主委員會代表小業(yè)主組織招標(biāo)。

　　業(yè)主委員會是由業(yè)主(代表)大會選舉產(chǎn)生的，代表全體業(yè)主行使權(quán)力的常設(shè)機(jī)構(gòu)，是物業(yè)實(shí)行自治管理的充分體現(xiàn)。業(yè)主委員會委員由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和必要的工作時(shí)間的人士擔(dān)任。

　　業(yè)主委員會行使以下職權(quán):

　?、僬偌椭鞒謽I(yè)主(代表)大會，向業(yè)主(代表)大會報(bào)告工作。

　?、诓扇」_招標(biāo)或其他方式，聘請物業(yè)管理公司對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)進(jìn)行管理并與其簽訂委托管理合同，解聘不稱職的物業(yè)管理公司。

　　③審議物業(yè)管理公司制訂的對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)的年度管理計(jì)劃，以及財(cái)務(wù)預(yù)決算和執(zhí)行情況。

　?、軐徸h、決定物業(yè)維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用。

　?、輰徸h、決定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和使用。

　?、迣ξ飿I(yè)轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的興建、更改、擴(kuò)充、改善以及房屋的維修等與業(yè)主利益有關(guān)的事宜作出決議。

　　從以上可以看出，業(yè)主委員會的職權(quán)之一便是有權(quán)代表全體業(yè)主通過公開招標(biāo)方式聘請物業(yè)管理公司。與開發(fā)商自行招標(biāo)的做法一樣，業(yè)主委員會也是通過其下設(shè)的一個(gè)招標(biāo)委員會或招標(biāo)工作組來全權(quán)負(fù)責(zé)招標(biāo)工作事宜，其招標(biāo)委員會的具體組織結(jié)構(gòu)與開發(fā)商董事會下屬的招標(biāo)機(jī)構(gòu)設(shè)置大致相同。

　　2.委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)

　　招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是專門從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的社會中介組織。與非常設(shè)性招標(biāo)機(jī)構(gòu)最大的區(qū)別在于，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是依照《公司法》設(shè)立，并完全按照《公司法》規(guī)定進(jìn)行運(yùn)營的經(jīng)營性法人組織。正如我國《招標(biāo)投標(biāo)法》所規(guī)定的，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的營業(yè)場所、組織機(jī)構(gòu)和相應(yīng)資金。因此，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的組織機(jī)構(gòu)與其他經(jīng)營性法人組織無異。例如招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)同樣要求所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離，通常采用經(jīng)理制，設(shè)總經(jīng)理、副總經(jīng)理；經(jīng)理層下設(shè)市場部、技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、行政管理部等常見的職能部門，分設(shè)部門經(jīng)理等。

　　招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)與其他非常設(shè)招標(biāo)機(jī)構(gòu)的區(qū)別之一便是招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)中的技術(shù)部門其主要工作人員都采用合同制定編，而不是像非常設(shè)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)那樣采用臨時(shí)外聘制度。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)與編制招標(biāo)文件和評標(biāo)所需的各種技術(shù)、經(jīng)濟(jì)專家建立長期的合同關(guān)系，從而形成專業(yè)能力強(qiáng)大的專家?guī)?。專家?guī)斓囊?guī)模和質(zhì)量往往成為評定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)等級的重要依據(jù)。

　　然而，需要指出的是，盡管招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)全權(quán)代理委托人的招標(biāo)工作，但是招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)并非是招標(biāo)活動(dòng)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在評標(biāo)后，向委托招標(biāo)人提交評標(biāo)報(bào)告和中標(biāo)候選人名單，由招標(biāo)人(開發(fā)商董事會或業(yè)主委員會)自行進(jìn)行最終裁標(biāo)，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)無權(quán)強(qiáng)制要求委托招標(biāo)人接受中標(biāo)推薦。完成代理招標(biāo)工作后，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)向委托招標(biāo)人收取一定的服務(wù)費(fèi)或傭金。

　　五、物業(yè)管理投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)

　　要了解物業(yè)管理投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)就要先了解物業(yè)管理企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理企業(yè)一般采用經(jīng)理負(fù)責(zé)制，經(jīng)理對整個(gè)企業(yè)負(fù)責(zé)，在經(jīng)理層以下通常設(shè)有辦公室、開發(fā)部、財(cái)務(wù)部、業(yè)務(wù)管理部、工程部、經(jīng)營服務(wù)部，各部門再根據(jù)企業(yè)所管理的物業(yè)分設(shè)各小區(qū)或大廈管理處(如下圖所示)。

　　基于物業(yè)管理投標(biāo)過程中，大量的信息需要在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行快速的交流和積聚，因此物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)工作，通常由投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部組織專門部門來全權(quán)負(fù)責(zé)整個(gè)投標(biāo)活動(dòng)。在物業(yè)管理企業(yè)中，與物業(yè)管理投標(biāo)活動(dòng)密切相關(guān)的有開發(fā)部、財(cái)務(wù)部、工程部三個(gè)部門:

　　(1)開發(fā)部:開發(fā)部是在經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下專職于物業(yè)管理業(yè)務(wù)開發(fā)的部門。其主要職責(zé)是確定目標(biāo)，選擇物業(yè)，進(jìn)行投標(biāo)，參加市場競爭。無疑，開發(fā)部是物業(yè)管理投標(biāo)工作的核心。

　　(2)財(cái)務(wù)部:財(cái)務(wù)部是經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)濟(jì)管理部門，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)、計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)核算和各類收費(fèi)工作。該部門的主管一般都為總會計(jì)師，具有資深的項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)能力。

　　(3)工程部:工程部是經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的技術(shù)管理部門，主要負(fù)責(zé)工程預(yù)算，負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備及公共設(shè)施的管理、維修和保養(yǎng)，以及負(fù)責(zé)工程技術(shù)方面的咨詢和研究工作。

　　在物業(yè)管理投標(biāo)過程中，開發(fā)部始終擔(dān)任著主要角色。首先，開發(fā)部根據(jù)本公司的市場定位，選擇與之相稱的物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目，進(jìn)行投標(biāo)。其次，由于編寫投標(biāo)書過程中最重要的兩個(gè)難點(diǎn)是管理方案的設(shè)計(jì)和標(biāo)價(jià)的計(jì)算，因此，在這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)上，開發(fā)部通常都會在專門部門的專家協(xié)助下進(jìn)行。在管理方案的設(shè)計(jì)上，開發(fā)部會向工程部咨詢設(shè)計(jì)方案技術(shù)上的可行性；而在標(biāo)價(jià)的計(jì)算方面，開發(fā)部也會征求財(cái)務(wù)部總會計(jì)師關(guān)于設(shè)計(jì)方案在財(cái)務(wù)上的可行性的意見。通常在投標(biāo)書完成時(shí)，應(yīng)得到總會計(jì)師和總工程師的簽字認(rèn)可。最后，開發(fā)部完成投標(biāo)書后，經(jīng)過總經(jīng)理簽字授權(quán)，即可代表物業(yè)管理企業(yè)向招標(biāo)單位進(jìn)行投標(biāo)。

　　大型物業(yè)管理企業(yè)的開發(fā)部一般都實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，以項(xiàng)目小組為單位，分管具體項(xiàng)目的投標(biāo)工作，以及中標(biāo)后的合同簽訂工作；中小型的物業(yè)管理企業(yè)則大多由經(jīng)理親自對各項(xiàng)目的投標(biāo)工作負(fù)責(zé)。

　　六、物業(yè)管理招標(biāo)的范圍

　　1.確定項(xiàng)目是否應(yīng)該招標(biāo)的原則

　　在闡述物業(yè)管理招標(biāo)范圍之前，有必要先對招標(biāo)范圍的概念予以說明。

　　招標(biāo)的范圍是指哪些項(xiàng)目必須要招標(biāo)；哪些項(xiàng)目可以招標(biāo)也可以通過其他方式指定承包商；哪些項(xiàng)目不適于招標(biāo)。

　　根據(jù)我國《招標(biāo)投標(biāo)法》第一章第三條的規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)進(jìn)行下列工程建設(shè)項(xiàng)目，必須進(jìn)行招標(biāo):

　　(1)大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項(xiàng)目；

　　(2)全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項(xiàng)目；

　　(3)使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項(xiàng)目。

　　根據(jù)以上對必須招標(biāo)的項(xiàng)目的界定，我們可以看出，對于一些影響力較大，特別是一些影響到公眾利益、國家利益和國際聲譽(yù)的項(xiàng)目，必須實(shí)行公開招標(biāo)。其目的在于，通過公開招標(biāo)方式，以較為符合市場規(guī)律的合理價(jià)格獲取高素質(zhì)、高信譽(yù)的承包商的服務(wù)，從而有效地保證工程質(zhì)量，維護(hù)國家和公眾利益。

　　對于不適于招標(biāo)的項(xiàng)目，國家有關(guān)法律也作了規(guī)定，主要是一些關(guān)系到國家安全和屬于軍事機(jī)密的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目一般都不公開招標(biāo)。這是因?yàn)?①公開發(fā)布的招標(biāo)文件中有可能涉及到與國家安全或軍事有關(guān)的機(jī)密；②一些不法分子有可能會借投標(biāo)之名，趁機(jī)竊取國家機(jī)密。

　　因此，對于這類項(xiàng)目，一般由國家指定的工程單位和物業(yè)管理單位進(jìn)行建設(shè)和管理。

　　綜上所述，根據(jù)國家有關(guān)法律的規(guī)定和精神，我們可以總結(jié)出判斷某項(xiàng)目是否應(yīng)該實(shí)行招標(biāo)的三個(gè)原則:①是否與社會公眾利益密切相關(guān)；②是否關(guān)系到國家利益(即是否使用了國有資金投資)；③是否涉及國家安全或軍事機(jī)密。以上三原則同樣也體現(xiàn)了國際招標(biāo)慣例，具有普遍性。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)同屬招標(biāo)投標(biāo)的一部分，理應(yīng)遵守《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定，因此，該三原則也同樣適用于界定物業(yè)管理招標(biāo)的范圍。

　　2.物業(yè)管理招標(biāo)的具體范圍

　　由于我國的物業(yè)管理招標(biāo)事業(yè)起步較晚，到目前為此，關(guān)于物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的具體法規(guī)和條文尚未出臺。另外，對于招標(biāo)范圍的規(guī)定，《招標(biāo)投標(biāo)法》也只限于對工程建設(shè)和貨物采購招標(biāo)的范圍作出規(guī)定。因此，從嚴(yán)格意義上講，物業(yè)管理招標(biāo)的范圍在我國尚未從法律上界定。即法律沒有規(guī)定，在我國哪些項(xiàng)目其物業(yè)管理必須要實(shí)行招標(biāo)，哪些不適于招標(biāo)。然而，如前文所述，《招標(biāo)投標(biāo)法》對招標(biāo)范圍的規(guī)定所體現(xiàn)的精神參照了國際慣例，具有普遍性；同時(shí)，針對目前在我國剛興起不久的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的大多數(shù)做法都與上文所提到的“三原則”不謀而合，這使我們有足夠的理由相信，“三原則”是我國物業(yè)管理招標(biāo)范圍發(fā)展的方向和趨勢，用它來指導(dǎo)界定物業(yè)管理招標(biāo)范圍具有合理性和現(xiàn)實(shí)意義。

　　首先，根據(jù)“是否與社會公眾利益密切相關(guān)”的原則，大型基礎(chǔ)設(shè)施(如機(jī)場、火車站、地鐵等)和一些公用物業(yè)(如圖書館等)其物業(yè)管理都應(yīng)實(shí)行招標(biāo)。由于這些物業(yè)所承載的人流量巨大，其物業(yè)管理好壞直接關(guān)系到公眾的利益，甚至人身安全，因此，這些項(xiàng)目的物業(yè)管理一般都應(yīng)實(shí)行招標(biāo)。事實(shí)上，對于這類項(xiàng)目，往往從項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工開始就已經(jīng)實(shí)行了全套的招標(biāo)，物業(yè)管理招標(biāo)不過是其中的一部分而已。另外，對于一些大型的物業(yè)小區(qū)也應(yīng)該實(shí)行物業(yè)管理招標(biāo)。因?yàn)?，對于生活著?shù)萬居民甚至10萬居民以上的大型樓盤和小區(qū)來說，無疑是一個(gè)“小社會”，其管理好壞，居民是否安全、舒適，是直接關(guān)系到千千萬萬居民切身利益的，其社會影響力絲毫不亞于一個(gè)飛機(jī)場或一座火車站。因此根據(jù)第一個(gè)原則，該類樓盤的物業(yè)管理也屬于應(yīng)該招標(biāo)甚至必須要招標(biāo)的范圍內(nèi)。

　　其次，根據(jù)“是否關(guān)系到國家利益”的原則，除了上述大型的基礎(chǔ)設(shè)施和公用物業(yè)外，其他使用國有資金投資或國家融資建造的公用物業(yè)，其物業(yè)管理一般也應(yīng)實(shí)行招標(biāo)。這是因?yàn)閲依媸侨罕娎娴拇?，損害國家利益就等于損害社會公眾的利益，因此應(yīng)對國家利益負(fù)責(zé)。近幾年來，一些由國家專項(xiàng)投資或?qū)ｍ?xiàng)貸款，特別是與外國聯(lián)合貸款興建的物業(yè)從設(shè)計(jì)施工到物業(yè)管理都采用了招標(biāo)方式，并取得了良好的效果。然而，根據(jù)“是否涉及國家安全或軍事機(jī)密”的原則，一些由國家投資興建的用作軍事和行政用途的物業(yè)，就不適合采用公開招標(biāo)方式，如國家政府部門和機(jī)要部門的辦公大樓等。事實(shí)上，這一類物業(yè)都有國家專門指定的單位對其進(jìn)行物業(yè)維護(hù)和管理。

　　由此看來，物業(yè)管理招標(biāo)范圍已經(jīng)有了較為清晰的界定。而對于那些在《招標(biāo)投標(biāo)法》中沒有規(guī)定的，可以實(shí)行也可不實(shí)行物業(yè)管理招標(biāo)的項(xiàng)目，在實(shí)際操作中，主要取決于開發(fā)商和業(yè)主委員會的意見。不過，隨著業(yè)主對物業(yè)管理的要求不斷提高和業(yè)主自主管理制的廣泛應(yīng)用，物業(yè)管理招標(biāo)的范圍將會不斷擴(kuò)大。目前關(guān)于物業(yè)管理招標(biāo)范圍的界定尚未法律化，也有待完善。

　　七、物業(yè)管理招標(biāo)的方式

　　根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目不同的特點(diǎn)，招標(biāo)人有權(quán)選擇不同的方式進(jìn)行招標(biāo)?，F(xiàn)行國際市場上通用的物業(yè)管理招標(biāo)方式大致可分為三種:公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo)。但我國自2000年1月1日施行的《招標(biāo)投標(biāo)法》只把招標(biāo)方式分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)兩種，沒有將議標(biāo)納入。然而，考慮到物業(yè)管理招標(biāo)在我國剛剛起步，議標(biāo)作為一種簡單、便捷的方式目前仍被我國大多數(shù)開發(fā)商所采用，對我國的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)事業(yè)有著一定影響，筆者按照國際慣例仍將議標(biāo)作為物業(yè)管理招標(biāo)的一種方式與前兩種方式一并向讀者介紹。

　　1.公開招標(biāo)

　　公開招標(biāo)是指招標(biāo)人(業(yè)主或開發(fā)商)通過報(bào)紙、電視及其他新聞渠道公開發(fā)布招標(biāo)通知，邀請所有愿意參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。公開招標(biāo)最大的特點(diǎn)是招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。

　　公開招標(biāo)是國際上最常見的招標(biāo)方式，其優(yōu)點(diǎn)是最大程度地體現(xiàn)了招標(biāo)的公平、公正、合理原則，因此，我國大型基礎(chǔ)設(shè)施和公共物業(yè)的物業(yè)管理一般都采用公開招標(biāo)方式。需指出的是，由于物業(yè)管理具有長期性和區(qū)域性的特點(diǎn)，因此，除國家級重點(diǎn)項(xiàng)目(如三峽工程)以外，對于地方性的重點(diǎn)項(xiàng)目(如地方的大型基礎(chǔ)設(shè)施和物業(yè))一般都采用地方公開招標(biāo)方式招標(biāo)。地方公開招標(biāo)，就是指通過在地方媒體刊登招標(biāo)廣告或在招標(biāo)廣告中注明只選擇本地投標(biāo)人進(jìn)行投標(biāo)。由于物業(yè)管理自身的特點(diǎn)，對于一些不可能也不適宜吸引全國各地物業(yè)管理企業(yè)的項(xiàng)目，通過地方公開招標(biāo)，既節(jié)省了招標(biāo)人的招標(biāo)成本，又不影響公開招標(biāo)的公平性和有效性，不失為一種較為經(jīng)濟(jì)有效的招標(biāo)方法。

　　公開招標(biāo)方式要求招標(biāo)人嚴(yán)格遵守公平、公正、合理的招標(biāo)原則，這具體體現(xiàn)在:

　　在公開招標(biāo)中，招標(biāo)方首先應(yīng)依法發(fā)布招標(biāo)公告。凡愿意參加投標(biāo)的單位，可以按通告中指明的地址領(lǐng)取或購買較詳細(xì)的介紹資料和資格預(yù)審表，并將資格預(yù)審表填好后寄送給招標(biāo)單位。招標(biāo)單位對所有申請資格預(yù)審的單位進(jìn)行審查，經(jīng)審查合格者可向招標(biāo)單位購買招標(biāo)文件，參加投標(biāo)。

　　公開招標(biāo)方的招標(biāo)文件必須規(guī)定開標(biāo)日期、時(shí)間和地點(diǎn)。開標(biāo)必須在招標(biāo)機(jī)構(gòu)的所有決策人員和投標(biāo)人在場的情況下當(dāng)眾進(jìn)行。開標(biāo)后，出席開標(biāo)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)所有決策人員應(yīng)在各投標(biāo)單位的每份標(biāo)書的報(bào)價(jià)總表上簽字，這意味著所有報(bào)價(jià)從即時(shí)起到授標(biāo)前均不得更改。另外，按照國際慣例，標(biāo)書應(yīng)規(guī)定不允許更改的技術(shù)要求與財(cái)務(wù)條件，任何投標(biāo)單位都必須按這些條件投標(biāo)報(bào)價(jià)。這些條件只有在開標(biāo)后的議標(biāo)階段才可商談更改。

　　在實(shí)行公開招標(biāo)時(shí)，評審標(biāo)書和報(bào)價(jià)都是在嚴(yán)格保密中進(jìn)行的。評標(biāo)時(shí)，招標(biāo)機(jī)構(gòu)可以要求投標(biāo)人回答或澄清其標(biāo)書中的某些含糊不清的問題，但無權(quán)要求或接受投標(biāo)人調(diào)整價(jià)格。一般而言，公開招標(biāo)項(xiàng)目合同應(yīng)授予報(bào)價(jià)最低者，但在以下情況可另作考慮:①招標(biāo)文件中另有規(guī)定；②投標(biāo)文件違反有關(guān)國際慣例或招標(biāo)文件的有關(guān)規(guī)定；③最低報(bào)價(jià)明顯不合理。

　　實(shí)行公開招標(biāo)，可以使投標(biāo)人充分獲得市場競爭的利益，同時(shí)又實(shí)現(xiàn)了公平競爭，大大減少了偷工減料的舞弊現(xiàn)象，是最系統(tǒng)、最完整和規(guī)范性最好的招標(biāo)方式，因而成為其他招標(biāo)方式主要的參照對象。不過，公開招標(biāo)方式也有招標(biāo)時(shí)間長，招標(biāo)成本較高的不足之處。

　　2.邀請招標(biāo)

　　邀請招標(biāo)是指不公開刊登廣告而直接邀請某些單位投標(biāo)的招標(biāo)方式，其主要特點(diǎn)是以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。

　　邀請招標(biāo)主要適用于標(biāo)的規(guī)模較小(即工作量不大，總管理費(fèi)報(bào)價(jià)不高)的物業(yè)管理項(xiàng)目。由于公開招標(biāo)方式工作量大、招標(biāo)時(shí)間長、費(fèi)用高，邀請招標(biāo)有的地方彌補(bǔ)了公開招標(biāo)方式的不足，成為公開招標(biāo)不可缺少的補(bǔ)充方式，并由于其節(jié)省招標(biāo)時(shí)間和成本的優(yōu)點(diǎn)，深受一些私營業(yè)主和開發(fā)商的歡迎。目前，邀請招標(biāo)方式在物業(yè)管理招標(biāo)中亦頗受歡迎，特別為一些實(shí)力雄厚、信譽(yù)較高的老牌開發(fā)商所經(jīng)常采用。究其原因，首先，由于物業(yè)管理具有地域性的特點(diǎn)，開發(fā)商主要在當(dāng)?shù)剡x擇投標(biāo)單位，而當(dāng)?shù)氐耐稑?biāo)人數(shù)量本身就不大；其次，由于開發(fā)商的市場經(jīng)驗(yàn)較豐富，能及時(shí)掌握各類物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營情況和服務(wù)質(zhì)量情況，使其有能力挑選出一批素質(zhì)上乘的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)，既節(jié)省了成本，又不失效果。

　　邀請招標(biāo)在“省時(shí)省錢”的優(yōu)點(diǎn)十分鮮明的同時(shí)，其缺點(diǎn)也十分突出。由于邀請招標(biāo)是由招標(biāo)人預(yù)先選擇了投標(biāo)人，因此可選擇范圍無疑就縮小了，這容易誘使投標(biāo)人之間產(chǎn)生不合理競爭，容易造成招標(biāo)人和投標(biāo)人的作弊現(xiàn)象。因此，邀請招標(biāo)是否成功最關(guān)鍵的就是在選擇范圍縮小的情況下，如何防止不合理競爭和作弊行為。我國《招標(biāo)投標(biāo)法》對邀請招標(biāo)方式有明確規(guī)定:“招標(biāo)人采用邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向三個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請書”。該規(guī)定就是為了防止投標(biāo)過少而導(dǎo)致投標(biāo)人相互勾結(jié)，哄抬標(biāo)價(jià)，損害招標(biāo)人的利益。另外，筆者建議招標(biāo)人在挑選投標(biāo)人時(shí)可參考以下的選擇條件:①投標(biāo)單位當(dāng)前和過去的財(cái)務(wù)狀況必須良好；②近期內(nèi)承擔(dān)過類似的物業(yè)管理工作，具有豐富的經(jīng)驗(yàn)；③在本地區(qū)具有較高的信譽(yù)；④對該項(xiàng)目的物業(yè)管理工作有足夠的能力承擔(dān)?？梢钥闯?，招標(biāo)人只有對投標(biāo)人在數(shù)量上和質(zhì)量上進(jìn)行合理的篩選，才能確保邀請招標(biāo)的最終成功。

　　邀請招標(biāo)具有節(jié)省時(shí)間、減少招標(biāo)費(fèi)用的優(yōu)點(diǎn)，但這種招標(biāo)方式也有其弊病，那就是再好的篩選，也有可能遺漏一些合格的、有競爭力的物業(yè)管理企業(yè)；另外，在評標(biāo)中可能會歧視某些投標(biāo)人等。盡管如此，邀請招標(biāo)仍作為一種重要的招標(biāo)方式被廣泛使用。

　　3.議標(biāo)

　　議標(biāo)又稱談判招標(biāo)，是指開發(fā)商或業(yè)主不必公開發(fā)布招標(biāo)公告，而是選擇其認(rèn)為有能力承擔(dān)或獲標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，邀請其投標(biāo)，然后通過平等協(xié)商，最終達(dá)成協(xié)議。議標(biāo)實(shí)質(zhì)上可以看作是更小范圍的邀請招標(biāo)。

　　議標(biāo)目前在我國中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目中較為常見。這是因?yàn)?，一方面，該類物業(yè)的工期較緊，標(biāo)的總價(jià)較低，短時(shí)間內(nèi)難以吸引足夠數(shù)量的物業(yè)管理單位進(jìn)行投標(biāo)。事實(shí)上該類項(xiàng)目(也就是我們常見的中小樓盤和物業(yè))很少是實(shí)行超前招標(biāo)，讓物業(yè)管理企業(yè)介入其設(shè)計(jì)施工階段的，大多數(shù)情況是開發(fā)商等物業(yè)完工后才去選擇物業(yè)管理企業(yè)。由于這時(shí)工期緊，開發(fā)商往往采用議標(biāo)方式，同時(shí)找?guī)准椅飿I(yè)管理企業(yè)到現(xiàn)場考察，然后同時(shí)進(jìn)行談判協(xié)商，最終選定符合要求的物業(yè)管理企業(yè)。另一方面，開發(fā)商本身對物業(yè)管理企業(yè)的情況較為了解，且所需管理的物業(yè)技術(shù)性和專業(yè)性不強(qiáng)，對管理的要求不是非常嚴(yán)格。此時(shí)在投標(biāo)人競爭范圍縮小的情況下，并不影響物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量。因此，議標(biāo)方式常常更適合經(jīng)驗(yàn)豐富的開發(fā)商所采用，業(yè)主委員會也可通過委托招標(biāo)機(jī)構(gòu)采用議標(biāo)方式進(jìn)行招標(biāo)。

　　議標(biāo)又稱談判招標(biāo)，顧名思義，其最大的特點(diǎn)在于招標(biāo)人與投標(biāo)人之間可以相互協(xié)商，投標(biāo)人通過不斷地修改標(biāo)價(jià)來與招標(biāo)人取得一致。這種方式更加接近傳統(tǒng)的商務(wù)方式，是招標(biāo)方式與傳統(tǒng)商務(wù)方式的結(jié)合，兼顧兩者的優(yōu)點(diǎn)，既節(jié)省了時(shí)間和招標(biāo)成本，又可以獲取有競爭力的標(biāo)價(jià)。然而，有利就有弊。由于招標(biāo)人同時(shí)與幾個(gè)投標(biāo)人進(jìn)行談判，這就使投標(biāo)人之間更容易產(chǎn)生不合理競爭，使得招標(biāo)人難以獲取有競爭力的標(biāo)價(jià)。可以看出，議標(biāo)方式對招標(biāo)人的要求很高，要保證議標(biāo)的成功通常都要求招標(biāo)人對物業(yè)管理行業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)的情況要有充分的了解。因此，一般對于較大型的或較復(fù)雜的物業(yè)，或者是由缺乏經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商和業(yè)主自行進(jìn)行招標(biāo)的情況，都不宜采用議標(biāo)方式。而對于復(fù)雜的傳統(tǒng)招標(biāo)項(xiàng)目，如工程承包和設(shè)備采購等，就更不采用議標(biāo)方式了，這也是為什么我國《招標(biāo)投標(biāo)法》不將議標(biāo)作為一種招標(biāo)方式的原因。然而，議標(biāo)在我國新興的物業(yè)管理招標(biāo)中卻有著用武之地，尤其是針對廣大的中小房地產(chǎn)開發(fā)商，議標(biāo)為物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)事業(yè)在我國的發(fā)展壯大起到了先鋒作用。因此，如何規(guī)范和完善議標(biāo)的法律地位，是一個(gè)值得研究的問題。

　　八、物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容

　　物業(yè)管理的具體內(nèi)容十分繁瑣，因此，物業(yè)管理招標(biāo)通常都采用“一攬子”方式，也就是將所有與某物業(yè)有關(guān)的管理項(xiàng)目“捆綁”起來，形成“項(xiàng)目包”，再將其作為標(biāo)的進(jìn)行招標(biāo)。另外，從縱向來看，由于物業(yè)管理具有超前介入的特點(diǎn)，物業(yè)管理的內(nèi)容應(yīng)包括從開發(fā)設(shè)計(jì)期間到物業(yè)竣工驗(yàn)收前的管理顧問服務(wù)以至到用戶入住后的管理運(yùn)作服務(wù)。一般來說，幾乎所有的物業(yè)管理內(nèi)容都可以進(jìn)行招標(biāo)，但并非所有的物業(yè)管理內(nèi)容都適合招標(biāo)。這是因?yàn)?，“一攬子”的物業(yè)管理招標(biāo)方式，使得“項(xiàng)目包”中的內(nèi)容均可以一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一衡量，形成一個(gè)總標(biāo)價(jià)，以便于招標(biāo)人進(jìn)行評價(jià)。而有些物業(yè)管理內(nèi)容，既不能以價(jià)格將其統(tǒng)一，又難以用打分法評價(jià)其得分高低。對于這些服務(wù)內(nèi)容，一般就不被納入招標(biāo)的內(nèi)容。這些物業(yè)管理內(nèi)容主要是一些衍生的優(yōu)化性服務(wù)，如小區(qū)內(nèi)的精神文明建設(shè)、辦公樓的市場形象塑造等，由于這些內(nèi)容所花費(fèi)的工作量以及所產(chǎn)生的效果均難以計(jì)量，通常不列入物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容。簡單地說，物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容主要包括兩部分，即前期顧問服務(wù)和實(shí)質(zhì)管理服務(wù)。根據(jù)物業(yè)性質(zhì)的不同，這兩部分的內(nèi)容也不同，具體可分為非經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容和經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容。

　　(一)非經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容

　　非經(jīng)營性物業(yè)是指住宅小區(qū)等主要以居住為目的的物業(yè)。非經(jīng)營性物業(yè)管理的目標(biāo)在于為居民創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境，因此，非經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的目的在于以經(jīng)濟(jì)合理的價(jià)格為住戶提供良好的居住環(huán)境。

　　非經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容如前所述分為前期顧問服務(wù)和實(shí)質(zhì)管理服務(wù)兩個(gè)部分，各部分的具體服務(wù)內(nèi)容如下:

　　1.前期顧問服務(wù)內(nèi)容

　　(1)開發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)期間提供的管理顧問服務(wù)

　　由于物業(yè)具有不可移動(dòng)性，一旦建成則很難改變，因此物業(yè)的開發(fā)設(shè)計(jì)和施工是至關(guān)重要的。如果在開發(fā)設(shè)計(jì)階段沒有考慮到以后物業(yè)管理的問題，那么日后這些疏忽往往會成為物業(yè)管理的難題。如某些物業(yè)沒有安排必要的管理用房、園林綠地、交通空間等，給日后物業(yè)管理帶來很大的煩惱。因此，在開發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)階段引入物業(yè)管理企業(yè)的管理顧問服務(wù)是十分必要的。具體的服務(wù)內(nèi)容有:

　　①對投標(biāo)物業(yè)的設(shè)計(jì)圖提供專業(yè)意見。

　?、趯ν稑?biāo)物業(yè)的設(shè)施配備及建筑材料選用提供專業(yè)意見。

　?、蹖ν稑?biāo)物業(yè)的建筑施工提供專業(yè)意見并進(jìn)行監(jiān)督。

　?、芴岢霰就稑?biāo)物業(yè)的特別管理建議。

　　(2)物業(yè)竣工驗(yàn)收前的管理顧問服務(wù)

　　①制訂員工培訓(xùn)計(jì)劃。對于不同類型的物業(yè)小區(qū)，物業(yè)管理員工如果要做到服務(wù)細(xì)心、熟練、周到，必須要經(jīng)過物業(yè)管理企業(yè)的專門培訓(xùn)。

　?、诹谐鲐?cái)務(wù)預(yù)算方案。編列財(cái)務(wù)預(yù)算方案的目的在于體現(xiàn)保本微利、量入為出的物業(yè)管理原則，另外也為物業(yè)管理所需的第一筆啟動(dòng)資金的籌集提供依據(jù)。

　　(3)住戶入住及裝修期間的管理顧問服務(wù)

　?、僮羧胱∞k理移交手續(xù)的管理服務(wù)。

　?、谧粞b修工程及材料運(yùn)送的管理服務(wù)。

　　③遷入與安全管理服務(wù)。

　　前期顧問服務(wù)主要是應(yīng)開發(fā)商的要求為其提供的，所需費(fèi)用也通常向開發(fā)商而非小業(yè)主收取。

　　2.實(shí)質(zhì)管理服務(wù)內(nèi)容

　　住戶入住后的實(shí)質(zhì)管理服務(wù)是直接與住戶日常生活密切相關(guān)的，具體內(nèi)容包括:

　　(1)物業(yè)管理的人力安排。即根據(jù)物業(yè)管理的工作量安排物業(yè)管理人員，以達(dá)到既經(jīng)濟(jì)、又高效地進(jìn)行物業(yè)管理工作。

　　(2)保安服務(wù)。

　　(3)清潔服務(wù)。

　　(4)房屋及設(shè)施的維修保養(yǎng)服務(wù)。

　　(5)財(cái)務(wù)管理服務(wù)。

　　(6)綠化園藝管理服務(wù)。

　　(7)其他管理服務(wù)。如車輛管理及上門特約服務(wù)等。

　　由于實(shí)質(zhì)管理服務(wù)與小業(yè)主的利益關(guān)系最密切，其物業(yè)管理費(fèi)也主要向小業(yè)主收取，因此這部分服務(wù)內(nèi)容招標(biāo)時(shí)，應(yīng)選擇服務(wù)周到、服務(wù)質(zhì)量高且價(jià)格合理的物業(yè)管理企業(yè)。

　　(二)經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容

　　經(jīng)營性物業(yè)是指以經(jīng)營性房屋為主體的物業(yè)，如酒店、寫字樓、零售商業(yè)中心、工業(yè)廠房、貨倉等。

　　經(jīng)營性物業(yè)最重要的特點(diǎn)就是具有商業(yè)特性，即開發(fā)商的目的在于從經(jīng)營性物業(yè)所獲得的利潤最大化。因此經(jīng)營性物業(yè)物業(yè)管理的一個(gè)主要目標(biāo)便是利潤目標(biāo)，即物業(yè)管理企業(yè)通過有效的經(jīng)營管理服務(wù)，充分合理、最大限度地發(fā)揮物業(yè)功能，提高物業(yè)出租率、出售率及營業(yè)收入，促使物業(yè)保值增值，提高租金收入，從而滿足委托方的盈利目標(biāo)要求。

　　經(jīng)營性物業(yè)的這一特性使物業(yè)管理超越了原有的交換式勞動(dòng)范疇，成為一種創(chuàng)造性的附加勞動(dòng)。因?yàn)樵诮?jīng)營性物業(yè)出租后，由于物業(yè)管理的追加，而使物業(yè)的使用期限和使用功能大大提高，也會招引更多的租戶和顧客，從而提高物業(yè)的營業(yè)收入，創(chuàng)造更多的價(jià)值。這時(shí)，物業(yè)管理就成為了凝結(jié)在物業(yè)價(jià)值中的物化勞動(dòng)，是一種可資本化的勞動(dòng)，能夠創(chuàng)造新的價(jià)值。

　　經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容同樣分為前期顧問服務(wù)和實(shí)質(zhì)管理服務(wù)。經(jīng)營性物業(yè)管理的前期顧問服務(wù)內(nèi)容與之前介紹的非經(jīng)營性物業(yè)管理的前期顧問服務(wù)大致相同。不過，物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營性物業(yè)竣工驗(yàn)收前新增的一項(xiàng)重要服務(wù)內(nèi)容便是代開發(fā)商制訂物業(yè)的租金方案和租賃策略，以及進(jìn)行廣告招租宣傳，最大限度地提高該物業(yè)出租率，增加租金收入。這正是經(jīng)營性物業(yè)商業(yè)性的體現(xiàn)。而在實(shí)質(zhì)管理服務(wù)中，經(jīng)營性和非經(jīng)營性物業(yè)管理的內(nèi)容也大致相同，如同樣有保安、清潔、綠化和房屋設(shè)備維護(hù)等基本項(xiàng)目。但有所不同的是，經(jīng)營性物業(yè)管理的服務(wù)是一種創(chuàng)造性的附加勞動(dòng)，其管理目的不是維持物業(yè)的基本使用功能，而是不斷保持物業(yè)使用功能上的先進(jìn)性，因此經(jīng)營性物業(yè)管理企業(yè)除了要經(jīng)常對物業(yè)進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)的維護(hù)之外，還要經(jīng)常更新物業(yè)的設(shè)施和使用功能，以保持物業(yè)設(shè)施的先進(jìn)。另外，經(jīng)營性物業(yè)的實(shí)質(zhì)管理服務(wù)還應(yīng)增加租賃管理服務(wù)的內(nèi)容等。

　　綜上所述，無論是非經(jīng)營性物業(yè)，還是經(jīng)營性物業(yè)，其招標(biāo)的內(nèi)容都主要為前期顧問服務(wù)和實(shí)質(zhì)管理服務(wù)。由于這兩種服務(wù)的性質(zhì)不同，因此在招標(biāo)中的規(guī)定也不同。前期顧問服務(wù)方案的好壞對整個(gè)物業(yè)的價(jià)值至關(guān)重要，而顧問服務(wù)的工作量又難以進(jìn)行定編計(jì)算，因此在評標(biāo)時(shí)，應(yīng)該主要側(cè)重于對顧問服務(wù)方案的評價(jià)。與之相對的實(shí)質(zhì)管理服務(wù)，由于服務(wù)內(nèi)容已逐漸標(biāo)準(zhǔn)化，易于定編計(jì)算工作量，因此在評標(biāo)時(shí)對于這部分的內(nèi)容，應(yīng)將報(bào)價(jià)作為主要考慮因素。