杭州市物業(yè)管理改善工程領(lǐng)導(dǎo)小組

　　杭物改 〔20**〕1號

　　二0一0年二月一日

　　第一條(目的依據(jù))為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理的活動,維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,做好項目管理的銜接工作,保持業(yè)主正常生活秩序,根據(jù)《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》、《杭州市物業(yè)管理條例》和國家有關(guān)法律、法規(guī)、政策,結(jié)合本市實際,制定本辦法。

　　第二條(適用范圍)本辦法所稱物業(yè)管理項目,是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)的項目。

　　杭州市區(qū)范圍內(nèi)(不含蕭山區(qū)、余杭區(qū),下同),因物業(yè)服務(wù)合同期滿未續(xù)約或者提前解除合同,物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理的活動,適用本辦法。

　　第三條(退出原則)退出項目管理應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)社會穩(wěn)定、保證居民基本生活秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡的原則進(jìn)行。

　　第四條(管理職責(zé))市物業(yè)管理行政主管部門(簡稱市物業(yè)主管部門,下同)負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目管理過程的監(jiān)督工作。

　　各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(簡稱區(qū)物業(yè)主管部門,下同)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目管理過程的監(jiān)督、業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作。

　　各區(qū)人民政府負(fù)責(zé)制訂本轄區(qū)內(nèi)小區(qū)管理應(yīng)急預(yù)案,指導(dǎo)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)(簡稱街道,下同)對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理的工作實施監(jiān)督和組織協(xié)調(diào),按《關(guān)于進(jìn)一步加強住宅小區(qū)綜合管理的若干意見》的規(guī)定根據(jù)實際情況召開相應(yīng)級別的聯(lián)席會議(來自:www.dewk.cn)。社區(qū)協(xié)助街道做好有關(guān)工作。

　　各級建設(shè)、規(guī)劃、市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、綠化、公安、環(huán)保、價格、民政、工商行政等相關(guān)職能部門要按照各自工作職責(zé),加強與物業(yè)管理行政主管部門的協(xié)調(diào)配合,協(xié)助做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理階段的銜接工作。

　　供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行職責(zé),協(xié)助區(qū)人民政府和有關(guān)部門做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理階段的工作。

　　第五條(物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù))物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅持誠信守法的原則,嚴(yán)格履行退出程序和相應(yīng)職責(zé),協(xié)助解決項目遺留問題,做好新老物業(yè)管理的銜接工作,保持項目管理的連續(xù)性。

　　第六條(業(yè)主義務(wù))業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)從保持項目管理的連續(xù)性和長遠(yuǎn)利益出發(fā),慎用辭退權(quán),保證業(yè)主的正常生活秩序。

　　第七條(開發(fā)單位義務(wù))房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)維護(hù)購房人的合法權(quán)益,兌現(xiàn)售房承諾,解決項目遺留問題,為物業(yè)管理順利開展提供保證。

　　第八條(前期物業(yè)管理期間)前期物業(yè)管理期間,是指物業(yè)開始銷售(預(yù)售)起,至業(yè)主大會成立并與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日前的物業(yè)管理。在前期物業(yè)管理期間,物業(yè)服務(wù)企業(yè)或開發(fā)建設(shè)單位要求提前解除合同的,應(yīng)于擬解除合同日3個月前書面告知對方,并承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時另行選聘不低于原企業(yè)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)www.dewk.cn、收費標(biāo)準(zhǔn)按原物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。物業(yè)項目符合杭州市物業(yè)管理招投標(biāo)要求的,應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定重新招標(biāo)。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)于新物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后10日內(nèi)將更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況書面函告物業(yè)買受人,并抄報物業(yè)項目所在區(qū)物業(yè)主管部門、街道和社區(qū)。

　　第九條(物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除合同)物業(yè)服務(wù)合同期限未滿,物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前解除合同的,適用下列程序:

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在擬解除合同日前3個月,將擬退出原因、退出時間、同意承擔(dān)的違約責(zé)任以書面形式告知業(yè)主委員會,并同時告知當(dāng)?shù)亟值馈⑸鐓^(qū)和區(qū)物業(yè)主管部門。

　　(二)業(yè)主委員會應(yīng)于收到書面通知后3日內(nèi)將物業(yè)企業(yè)退出的相關(guān)事宜在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告征求業(yè)主意見,公告時間不少于7天。公告期滿持異議業(yè)主未超過建筑物總面積1/2且總?cè)藬?shù)1/2的,業(yè)主委員會應(yīng)及時與物業(yè)企業(yè)就退出事宜進(jìn)行協(xié)商,并依法簽訂退管協(xié)議。退管協(xié)議應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告7天,同時抄報項目所在區(qū)物業(yè)主管部門、街道和社區(qū)。

　　(三)業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于簽訂退管協(xié)議之日起15日內(nèi)在當(dāng)?shù)亟值馈⑸鐓^(qū)的指導(dǎo)下開展選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作,并于擬解除合同之日前依法與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　(四)公告期滿持異議業(yè)主超過建筑物總面積1/2且總?cè)藬?shù)1/2或雙方未達(dá)成退管協(xié)議的,原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)履行,有異議的一方應(yīng)通過司法途徑解決。

　　第十條(業(yè)主提前解除合同)物業(yè)服務(wù)合同期限未滿,業(yè)主大會要求提前解除合同的,適用下列程序:

　　(一)業(yè)主委員會或占建筑物總面積20%且總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議提前解除合同的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自收到提議之日起20日內(nèi)籌備召開業(yè)主大會進(jìn)行表決。在召開業(yè)主大會15日前,將提前解除合同的理由、解除合同時間、需承擔(dān)的違約責(zé)任及會議相關(guān)內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,同時告知當(dāng)?shù)亟值馈⑸鐓^(qū)。擬解除合同時間不得少于召開業(yè)主大會表決之日后三個月。

　　(二)經(jīng)業(yè)主大會表決通過提前解除合同的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會作出決議后3日內(nèi),將解約原因、解約時間和同意承擔(dān)的違約

　　本文提要：

　　責(zé)任書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并及時與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商退出事宜,依法簽訂退管協(xié)議。退管協(xié)議應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告7天,并抄報項目所在區(qū)物業(yè)主管部門、街道和社區(qū)。

　　(三)業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于簽訂退管協(xié)議之日起15日內(nèi)在當(dāng)?shù)亟值馈⑸鐓^(qū)的指導(dǎo)下開展選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作,并于擬解除合同之日前依法與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　(四)業(yè)主大會表決未通過或雙方未達(dá)成退管協(xié)議的,原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)履行,有異議的一方應(yīng)通過司法途徑解決。

　　(五)業(yè)主大會已對提前解除合同事宜進(jìn)行表決的,對業(yè)主大會決議有異議的業(yè)主、使用人不得以串連、在物業(yè)區(qū)域內(nèi)張貼大小字報等形式影響物業(yè)的穩(wěn)定秩序。

　　第十一條(合同期滿未續(xù)約)業(yè)主委員會應(yīng)于物業(yè)服務(wù)合同期滿前三個月,在當(dāng)?shù)亟值馈⑸鐓^(qū)的指導(dǎo)下組織召開業(yè)主大會續(xù)聘或選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),并在物業(yè)服務(wù)合同期滿前簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會決定不續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)于業(yè)主大會決議后10日內(nèi)書面告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè),同時抄報項目所在區(qū)物業(yè)主管部門、街道和社區(qū)。

　　第十二條(移交要求)符合第八、九、十、十一條情形物業(yè)服務(wù)合同終止的,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好以下工作:

　　(一)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日前1個月,在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)經(jīng)營性收入的收支情況;

　　(二)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起10日內(nèi),向業(yè)主委員會(開發(fā)建設(shè)單位)、新物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料和財物:

　　1、利用物業(yè)共用設(shè)施、共用場地等所得收益的收支情況明細(xì)帳和余額;

　　2、物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共同所有的其他財物;

　　3、竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,分幢分層平面圖和套型圖,物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、地下停車庫,地下管網(wǎng)工程竣工圖等相關(guān)資料;

　　4、共用設(shè)施設(shè)備清單;

　　5、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　6、業(yè)主名冊和業(yè)主水、電表抄見數(shù);

　　7、多收的物業(yè)服務(wù)費、能耗費等相關(guān)費用;

　　8、物業(yè)管理商業(yè)用房的出租合同以及利用屬業(yè)主所有的共用部位經(jīng)營的相關(guān)資料;

　　9、物業(yè)管理需要的其他資料;

　　10、實行酬金制的,應(yīng)當(dāng)移交管理期間的財務(wù)資料。

　　第十三條(物業(yè)查驗)新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗,并制作物業(yè)查驗記錄。查驗記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內(nèi)容、查驗結(jié)論、存在問題等,并由查驗人簽字,雙方企業(yè)和業(yè)主委員會蓋章。存在爭議的,應(yīng)當(dāng)在查驗記錄中載明。

　　第十四條(糾紛協(xié)調(diào))合同未解除前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照合同約定做好服務(wù),積極協(xié)助業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)服務(wù)費至合同解除之日。

　　(一)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可委托新物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費,也可以自行收取,但不得影響業(yè)主的正常生活、工作秩序。新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為原物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取欠繳物業(yè)服務(wù)費提供幫助。

　　(二)業(yè)主委員會對原物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的帳目有異議的,可聘請專業(yè)審計機構(gòu)進(jìn)行財務(wù)審計,審計費用可從屬業(yè)主所有經(jīng)營性收益中支出,業(yè)主委員會應(yīng)向業(yè)主公布審計結(jié)果及審計費用。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合作好審計工作。

　　(三)新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)本著友好合作的態(tài)度辦理交接工作,交接過程中出現(xiàn)的不同意見,可由當(dāng)?shù)亟值篮蜕鐓^(qū)會同區(qū)物業(yè)主管部門組織協(xié)調(diào),協(xié)調(diào)無效的,應(yīng)通過司法途徑解決。

　　第十五條(特殊情況處理)在物業(yè)交接、查驗過程中如出現(xiàn)業(yè)主委員會未成立或未能履行職責(zé)的情況,可在業(yè)主代表和當(dāng)?shù)亟值馈⑸鐓^(qū)的鑒證下,由新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行辦理交接、查驗手續(xù)。

　　第十六條(特殊情況處理)物業(yè)服務(wù)合同期滿雙方當(dāng)事人不再續(xù)約,或經(jīng)雙方約定提前解除物業(yè)服務(wù)合同,但業(yè)主大會在規(guī)定時間內(nèi)未能選聘到新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管的,適用下列程序:

　　(一)在合同到期1個月前,業(yè)主或業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè),業(yè)主委員會或原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)?shù)轿飿I(yè)所在街道和社區(qū)備案,并告知物業(yè)所在區(qū)物業(yè)主管部門。

　　(二)街道和社區(qū)接到業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案后5個工作日內(nèi),應(yīng)會同區(qū)物業(yè)主管部門到物業(yè)管理區(qū)域聽取業(yè)主委員會、業(yè)主代表及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見,并就繼續(xù)管理服務(wù)做好協(xié)調(diào)溝通工作。

　　(三)街道、社區(qū)應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè),指導(dǎo)業(yè)主大會與新接管的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)主動提供相關(guān)信息,協(xié)助做好選聘工作。

　　(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理時,業(yè)主大會仍未能選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,街道應(yīng)將有關(guān)情況書面報送所在區(qū)人民政府。區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)及時按照制定的小區(qū)管理應(yīng)急預(yù)案組織街道、區(qū)市容環(huán)衛(wèi)、供水、供電、園林等部門做好清掃保潔、垃圾清運和綠化維護(hù)等基本服務(wù)工作。實際發(fā)生的費用由業(yè)主交納,各專業(yè)部門自行上門收取,也可委托社區(qū)代為收取,業(yè)主委員會應(yīng)配合相關(guān)部門作好收費工作。

　　第十七條(合同終止條件)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主、業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的期限或解除合同條件終止合同,任何一方不得擅自解除合同。

　　第十八條(法律責(zé)任)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按本辦法規(guī)定程序做好退出銜接工作的,由當(dāng)?shù)貐^(qū)物業(yè)主管部門將該企業(yè)的不良行為書面報送市物業(yè)主管部門,記入該企業(yè)誠信檔案,并向社會公布。自社會公布之日起取消該企業(yè)一年內(nèi)參與物業(yè)服務(wù)項目招投標(biāo)的資格,其管理的物業(yè)項目三年內(nèi)不得參與國家、省、市的物業(yè)管理示范(優(yōu)秀)項目評選活動。

　　第十九條(指導(dǎo)原則)因項目規(guī)模較小導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理的,區(qū)物業(yè)主管部門要會同街道、社區(qū)從實際出發(fā),本著規(guī)模經(jīng)營、方便管理、降低成本、提高服務(wù)質(zhì)量的原則,積極創(chuàng)造條件推動相鄰項目整合,推進(jìn)物業(yè)管理上水平。

　　第二十條(參照執(zhí)行)本辦法蕭山區(qū)、余杭區(qū)和各縣(市)可參照執(zhí)行。

　　第二十一條(施行時間)本辦法自發(fā)布之日起施行

篇2：杭州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理暫行辦法(2010年)

　　杭州市物業(yè)管理改善工程領(lǐng)導(dǎo)小組

　　杭物改 〔20**〕1號

　　二0一0年二月一日

　　第一條(目的依據(jù))為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理的活動,維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,做好項目管理的銜接工作,保持業(yè)主正常生活秩序,根據(jù)《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》、《杭州市物業(yè)管理條例》和國家有關(guān)法律、法規(guī)、政策,結(jié)合本市實際,制定本辦法。

　　第二條(適用范圍)本辦法所稱物業(yè)管理項目,是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)的項目。

　　杭州市區(qū)范圍內(nèi)(不含蕭山區(qū)、余杭區(qū),下同),因物業(yè)服務(wù)合同期滿未續(xù)約或者提前解除合同,物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理的活動,適用本辦法。

　　第三條(退出原則)退出項目管理應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)社會穩(wěn)定、保證居民基本生活秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡的原則進(jìn)行。

　　第四條(管理職責(zé))市物業(yè)管理行政主管部門(簡稱市物業(yè)主管部門,下同)負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目管理過程的監(jiān)督工作。

　　各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(簡稱區(qū)物業(yè)主管部門,下同)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目管理過程的監(jiān)督、業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作。

　　各區(qū)人民政府負(fù)責(zé)制訂本轄區(qū)內(nèi)小區(qū)管理應(yīng)急預(yù)案,指導(dǎo)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)(簡稱街道,下同)對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理的工作實施監(jiān)督和組織協(xié)調(diào),按《關(guān)于進(jìn)一步加強住宅小區(qū)綜合管理的若干意見》的規(guī)定根據(jù)實際情況召開相應(yīng)級別的聯(lián)席會議(來自:www.dewk.cn)。社區(qū)協(xié)助街道做好有關(guān)工作。

　　各級建設(shè)、規(guī)劃、市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、綠化、公安、環(huán)保、價格、民政、工商行政等相關(guān)職能部門要按照各自工作職責(zé),加強與物業(yè)管理行政主管部門的協(xié)調(diào)配合,協(xié)助做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理階段的銜接工作。

　　供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行職責(zé),協(xié)助區(qū)人民政府和有關(guān)部門做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理階段的工作。

　　第五條(物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù))物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅持誠信守法的原則,嚴(yán)格履行退出程序和相應(yīng)職責(zé),協(xié)助解決項目遺留問題,做好新老物業(yè)管理的銜接工作,保持項目管理的連續(xù)性。

　　第六條(業(yè)主義務(wù))業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)從保持項目管理的連續(xù)性和長遠(yuǎn)利益出發(fā),慎用辭退權(quán),保證業(yè)主的正常生活秩序。

　　第七條(開發(fā)單位義務(wù))房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)維護(hù)購房人的合法權(quán)益,兌現(xiàn)售房承諾,解決項目遺留問題,為物業(yè)管理順利開展提供保證。

　　第八條(前期物業(yè)管理期間)前期物業(yè)管理期間,是指物業(yè)開始銷售(預(yù)售)起,至業(yè)主大會成立并與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日前的物業(yè)管理。在前期物業(yè)管理期間,物業(yè)服務(wù)企業(yè)或開發(fā)建設(shè)單位要求提前解除合同的,應(yīng)于擬解除合同日3個月前書面告知對方,并承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時另行選聘不低于原企業(yè)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)www.dewk.cn、收費標(biāo)準(zhǔn)按原物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。物業(yè)項目符合杭州市物業(yè)管理招投標(biāo)要求的,應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定重新招標(biāo)。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)于新物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后10日內(nèi)將更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況書面函告物業(yè)買受人,并抄報物業(yè)項目所在區(qū)物業(yè)主管部門、街道和社區(qū)。

　　第九條(物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除合同)物業(yè)服務(wù)合同期限未滿,物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前解除合同的,適用下列程序:

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在擬解除合同日前3個月,將擬退出原因、退出時間、同意承擔(dān)的違約責(zé)任以書面形式告知業(yè)主委員會,并同時告知當(dāng)?shù)亟值馈⑸鐓^(qū)和區(qū)物業(yè)主管部門。

　　(二)業(yè)主委員會應(yīng)于收到書面通知后3日內(nèi)將物業(yè)企業(yè)退出的相關(guān)事宜在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告征求業(yè)主意見,公告時間不少于7天。公告期滿持異議業(yè)主未超過建筑物總面積1/2且總?cè)藬?shù)1/2的,業(yè)主委員會應(yīng)及時與物業(yè)企業(yè)就退出事宜進(jìn)行協(xié)商,并依法簽訂退管協(xié)議。退管協(xié)議應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告7天,同時抄報項目所在區(qū)物業(yè)主管部門、街道和社區(qū)。

　　(三)業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于簽訂退管協(xié)議之日起15日內(nèi)在當(dāng)?shù)亟值馈⑸鐓^(qū)的指導(dǎo)下開展選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作,并于擬解除合同之日前依法與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　(四)公告期滿持異議業(yè)主超過建筑物總面積1/2且總?cè)藬?shù)1/2或雙方未達(dá)成退管協(xié)議的,原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)履行,有異議的一方應(yīng)通過司法途徑解決。

　　第十條(業(yè)主提前解除合同)物業(yè)服務(wù)合同期限未滿,業(yè)主大會要求提前解除合同的,適用下列程序:

　　(一)業(yè)主委員會或占建筑物總面積20%且總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議提前解除合同的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自收到提議之日起20日內(nèi)籌備召開業(yè)主大會進(jìn)行表決。在召開業(yè)主大會15日前,將提前解除合同的理由、解除合同時間、需承擔(dān)的違約責(zé)任及會議相關(guān)內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,同時告知當(dāng)?shù)亟值馈⑸鐓^(qū)。擬解除合同時間不得少于召開業(yè)主大會表決之日后三個月。

　　(二)經(jīng)業(yè)主大會表決通過提前解除合同的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會作出決議后3日內(nèi),將解約原因、解約時間和同意承擔(dān)的違約

　　本文提要：

　　責(zé)任書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并及時與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商退出事宜,依法簽訂退管協(xié)議。退管協(xié)議應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告7天,并抄報項目所在區(qū)物業(yè)主管部門、街道和社區(qū)。

　　(三)業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于簽訂退管協(xié)議之日起15日內(nèi)在當(dāng)?shù)亟值馈⑸鐓^(qū)的指導(dǎo)下開展選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作,并于擬解除合同之日前依法與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　(四)業(yè)主大會表決未通過或雙方未達(dá)成退管協(xié)議的,原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)履行,有異議的一方應(yīng)通過司法途徑解決。

　　(五)業(yè)主大會已對提前解除合同事宜進(jìn)行表決的,對業(yè)主大會決議有異議的業(yè)主、使用人不得以串連、在物業(yè)區(qū)域內(nèi)張貼大小字報等形式影響物業(yè)的穩(wěn)定秩序。

　　第十一條(合同期滿未續(xù)約)業(yè)主委員會應(yīng)于物業(yè)服務(wù)合同期滿前三個月,在當(dāng)?shù)亟值馈⑸鐓^(qū)的指導(dǎo)下組織召開業(yè)主大會續(xù)聘或選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),并在物業(yè)服務(wù)合同期滿前簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會決定不續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)于業(yè)主大會決議后10日內(nèi)書面告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè),同時抄報項目所在區(qū)物業(yè)主管部門、街道和社區(qū)。

　　第十二條(移交要求)符合第八、九、十、十一條情形物業(yè)服務(wù)合同終止的,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好以下工作:

　　(一)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日前1個月,在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)經(jīng)營性收入的收支情況;

　　(二)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起10日內(nèi),向業(yè)主委員會(開發(fā)建設(shè)單位)、新物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料和財物:

　　1、利用物業(yè)共用設(shè)施、共用場地等所得收益的收支情況明細(xì)帳和余額;

　　2、物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共同所有的其他財物;

　　3、竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,分幢分層平面圖和套型圖,物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、地下停車庫,地下管網(wǎng)工程竣工圖等相關(guān)資料;

　　4、共用設(shè)施設(shè)備清單;

　　5、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　6、業(yè)主名冊和業(yè)主水、電表抄見數(shù);

　　7、多收的物業(yè)服務(wù)費、能耗費等相關(guān)費用;

　　8、物業(yè)管理商業(yè)用房的出租合同以及利用屬業(yè)主所有的共用部位經(jīng)營的相關(guān)資料;

　　9、物業(yè)管理需要的其他資料;

　　10、實行酬金制的,應(yīng)當(dāng)移交管理期間的財務(wù)資料。

　　第十三條(物業(yè)查驗)新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗,并制作物業(yè)查驗記錄。查驗記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內(nèi)容、查驗結(jié)論、存在問題等,并由查驗人簽字,雙方企業(yè)和業(yè)主委員會蓋章。存在爭議的,應(yīng)當(dāng)在查驗記錄中載明。

　　第十四條(糾紛協(xié)調(diào))合同未解除前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照合同約定做好服務(wù),積極協(xié)助業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)服務(wù)費至合同解除之日。

　　(一)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可委托新物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費,也可以自行收取,但不得影響業(yè)主的正常生活、工作秩序。新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為原物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取欠繳物業(yè)服務(wù)費提供幫助。

　　(二)業(yè)主委員會對原物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的帳目有異議的,可聘請專業(yè)審計機構(gòu)進(jìn)行財務(wù)審計,審計費用可從屬業(yè)主所有經(jīng)營性收益中支出,業(yè)主委員會應(yīng)向業(yè)主公布審計結(jié)果及審計費用。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合作好審計工作。

　　(三)新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)本著友好合作的態(tài)度辦理交接工作,交接過程中出現(xiàn)的不同意見,可由當(dāng)?shù)亟值篮蜕鐓^(qū)會同區(qū)物業(yè)主管部門組織協(xié)調(diào),協(xié)調(diào)無效的,應(yīng)通過司法途徑解決。

　　第十五條(特殊情況處理)在物業(yè)交接、查驗過程中如出現(xiàn)業(yè)主委員會未成立或未能履行職責(zé)的情況,可在業(yè)主代表和當(dāng)?shù)亟值馈⑸鐓^(qū)的鑒證下,由新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行辦理交接、查驗手續(xù)。

　　第十六條(特殊情況處理)物業(yè)服務(wù)合同期滿雙方當(dāng)事人不再續(xù)約,或經(jīng)雙方約定提前解除物業(yè)服務(wù)合同,但業(yè)主大會在規(guī)定時間內(nèi)未能選聘到新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管的,適用下列程序:

　　(一)在合同到期1個月前,業(yè)主或業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè),業(yè)主委員會或原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)?shù)轿飿I(yè)所在街道和社區(qū)備案,并告知物業(yè)所在區(qū)物業(yè)主管部門。

　　(二)街道和社區(qū)接到業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案后5個工作日內(nèi),應(yīng)會同區(qū)物業(yè)主管部門到物業(yè)管理區(qū)域聽取業(yè)主委員會、業(yè)主代表及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見,并就繼續(xù)管理服務(wù)做好協(xié)調(diào)溝通工作。

　　(三)街道、社區(qū)應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè),指導(dǎo)業(yè)主大會與新接管的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)主動提供相關(guān)信息,協(xié)助做好選聘工作。

　　(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理時,業(yè)主大會仍未能選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,街道應(yīng)將有關(guān)情況書面報送所在區(qū)人民政府。區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)及時按照制定的小區(qū)管理應(yīng)急預(yù)案組織街道、區(qū)市容環(huán)衛(wèi)、供水、供電、園林等部門做好清掃保潔、垃圾清運和綠化維護(hù)等基本服務(wù)工作。實際發(fā)生的費用由業(yè)主交納,各專業(yè)部門自行上門收取,也可委托社區(qū)代為收取,業(yè)主委員會應(yīng)配合相關(guān)部門作好收費工作。

　　第十七條(合同終止條件)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主、業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的期限或解除合同條件終止合同,任何一方不得擅自解除合同。

　　第十八條(法律責(zé)任)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按本辦法規(guī)定程序做好退出銜接工作的,由當(dāng)?shù)貐^(qū)物業(yè)主管部門將該企業(yè)的不良行為書面報送市物業(yè)主管部門,記入該企業(yè)誠信檔案,并向社會公布。自社會公布之日起取消該企業(yè)一年內(nèi)參與物業(yè)服務(wù)項目招投標(biāo)的資格,其管理的物業(yè)項目三年內(nèi)不得參與國家、省、市的物業(yè)管理示范(優(yōu)秀)項目評選活動。

　　第十九條(指導(dǎo)原則)因項目規(guī)模較小導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理的,區(qū)物業(yè)主管部門要會同街道、社區(qū)從實際出發(fā),本著規(guī)模經(jīng)營、方便管理、降低成本、提高服務(wù)質(zhì)量的原則,積極創(chuàng)造條件推動相鄰項目整合,推進(jìn)物業(yè)管理上水平。

　　第二十條(參照執(zhí)行)本辦法蕭山區(qū)、余杭區(qū)和各縣(市)可參照執(zhí)行。

　　第二十一條(施行時間)本辦法自發(fā)布之日起施行

篇3：醫(yī)學(xué)院房產(chǎn)物業(yè)服務(wù)中心工作職責(zé)

　　醫(yī)學(xué)院房產(chǎn)物業(yè)服務(wù)中心工作職責(zé)

　　一、在后勤產(chǎn)業(yè)處的領(lǐng)導(dǎo)下，對全院的房屋建筑主體進(jìn)行管理及家屬宿舍實行物業(yè)管理.。

　　二、 建立房屋完成、準(zhǔn)確的資料，并及時更新記錄，保持檔案資料的現(xiàn)勢性；掌握好房屋的設(shè)備、設(shè)施、分布、管理走向、變動情況、完好率與使用情況。

　　三、負(fù)責(zé)公有房的房產(chǎn)證、土地證的辦理及管理，完整、準(zhǔn)確地填報各種房產(chǎn)報表，掌握好參加集資建房、合作建房人員的職稱、工齡等，作好計分、排名工作。。

　　四、對未出售的住房進(jìn)行租房管理，簽訂租房合同，收繳租金；對業(yè)主裝修房屋時進(jìn)行監(jiān)督管理。

　　五、隨時查勘所管轄房屋的使用情況，對各類違章現(xiàn)象及時報告和處理，對發(fā)生損毀的及時修繕。

　　六、負(fù)責(zé)全院一般民用建筑的拆除、維修、改建、保潔、裝修工程；負(fù)責(zé)全院教室桌椅的維修；負(fù)責(zé)全院劃糞池、窨井、窨溝等排水系統(tǒng)的疏通、維修任務(wù)，為教學(xué)、科研和師生員工的生活提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

　　七、完成上級交給的其它任務(wù)。