物業(yè)案例:居委會(huì)狀告物業(yè)侵權(quán)勝訴

　　日前，河源首宗社區(qū)居委會(huì)狀告物業(yè)管理公司代收環(huán)境衛(wèi)生綜合服務(wù)費(fèi)案件經(jīng)市中級(jí)人民法院公開開庭審理，做出了駁回上訴，維持原判的終審判決。

　　興源路居委會(huì)狀告物業(yè)公司侵權(quán)勝訴，去年7月，源城區(qū)東埔辦事處興源路居委會(huì)以城標(biāo)物業(yè)管理有限公司拒絕返還其代收的36980元環(huán)境衛(wèi)生綜合服務(wù)費(fèi)為由將城標(biāo)物業(yè)管理有限公司告上法庭。

　　原告源城區(qū)東埔辦事處興源路社區(qū)居民委員會(huì)訴稱，他們按照市人民政府《關(guān)于市區(qū)全面實(shí)行上門收集垃圾的通告》文件規(guī)定和源城區(qū)環(huán)衛(wèi)局的安排，自1997年至今對(duì)其轄區(qū)內(nèi)的綠苑、茶園小區(qū)內(nèi)的1120戶實(shí)行上門收集垃圾的有償服務(wù)。原告興源路居民委員會(huì)按照市有關(guān)文件的規(guī)定履行職責(zé)，按核定居民住戶每戶每月9元的標(biāo)準(zhǔn)收取環(huán)境衛(wèi)生綜合服務(wù)費(fèi)，收至2001年12月。2002年1月起，被告河源市城標(biāo)物業(yè)管理有限公司以與綠苑、茶園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂《物業(yè)管理委托合同》為由，收取了原來原告收取的每月9元的環(huán)境衛(wèi)生綜合服務(wù)費(fèi)。2002年1月至5月，被告先后五次向原告支付了部分環(huán)境衛(wèi)生綜合服務(wù)費(fèi)共23500元，2002年6月原告要求被告付清綠苑、茶園小區(qū)居民交納的環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)費(fèi)(按1120戶X9元X6個(gè)月=60480元)，除已支付23500元，仍欠36980元。經(jīng)原告追討，被告拒付。2002年7月原告興源居民委員會(huì)向法院起訴請(qǐng)求法院判令被告返還36980元不當(dāng)?shù)美１桓孓q稱，其收取的是依據(jù)與綠苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和茶園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)訂立的《物業(yè)管理委托合同》收取法定和約定的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，根本不存在侵權(quán)行為而取得不當(dāng)利益的事實(shí)。

　　法院認(rèn)為，被告先后5次向原告支付了23500元的環(huán)境衛(wèi)生綜合服務(wù)費(fèi)，證明了被告已經(jīng)收取了該服務(wù)費(fèi)，也證明了被告對(duì)原告收取該服務(wù)費(fèi)的認(rèn)可，被告事實(shí)上實(shí)施了代收(代理)的行為，但原告并無授權(quán)委托被告收取環(huán)境衛(wèi)生綜合服務(wù)費(fèi)，被告也沒有繼受原告的義務(wù)(上門收集垃圾，搬運(yùn)垃圾，保潔工作，發(fā)放除“四害”藥物)，因此，被告就不能享受這一權(quán)利，被告代原告收取環(huán)境衛(wèi)生綜合服務(wù)費(fèi)的行為是無效的，其收取的綠苑、茶園小區(qū)的1120戶居民的環(huán)境衛(wèi)生綜合服務(wù)費(fèi)60480元，除已付23500元，余款36980元應(yīng)返還給原告。

　　2002年12月27日，源城區(qū)人民法院作出判決：判令被告城標(biāo)物業(yè)管理有限公司代原告收取的2002年1月至6月的環(huán)境衛(wèi)生綜合服務(wù)費(fèi)60480元，除已付23500元，仍應(yīng)支付36980元給原告興源路居委會(huì)。

　　物業(yè)公司不服判決提起上訴，終審法院駁回上訴城標(biāo)物業(yè)管理有限公司不服一審法院判決，提起上訴。2003年7月11日，市中級(jí)人民法院對(duì)該案進(jìn)行了公開開庭審理。

　　經(jīng)市中級(jí)人民法院審理查明，原審查明事實(shí)屬實(shí)。另查明，2002年1月，上訴人城標(biāo)物業(yè)管理有限公司與綠苑小區(qū)、茶園小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)簽定了《物業(yè)管理委托合同》，該合同規(guī)定了上訴人管理服務(wù)內(nèi)容有：公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔以及垃圾的收集、清運(yùn)。

　　法院認(rèn)為，上訴人雖與綠苑小區(qū)，茶園小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)簽訂了《物業(yè)管理委托合同》，但上訴人沒有依照合同的約定履行上門收集垃圾、搬運(yùn)垃圾、做好保潔工作的義務(wù)，而這項(xiàng)工作實(shí)際是由被上訴人完成，原審法院判令上訴人收取的2002年1月至6月的該環(huán)境衛(wèi)生綜合服務(wù)費(fèi)應(yīng)支付給被上訴人正確。上訴人認(rèn)為其是依合同的約定收取該項(xiàng)服務(wù)費(fèi)，是合法取得，因權(quán)利與義務(wù)是一致的，既然上訴人沒有依照合同的約定履行義務(wù)，就不能依照合同的約定享有權(quán)利，故上訴人這一理由不成立。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，經(jīng)審判委員會(huì)討論決定作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

篇2：物業(yè)擅自出租樓頂是否構(gòu)成對(duì)業(yè)主侵權(quán)

　　某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)A物業(yè)管理公司(下稱A公司)負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理。之后不久,A公司與B電信公司(下稱B公司)訂立租賃協(xié)議一份。協(xié)議約定:A公司將所管理的小區(qū)住宅樓樓頂出租給B公司用于搭設(shè)電信設(shè)備,B公司按年向A公司支付租金,租金為每年5萬元。

　　不久,小區(qū)居民均感身體不適,有頭疼、頭暈、惡心、失眠等癥狀。經(jīng)調(diào)查,業(yè)主們發(fā)現(xiàn)樓頂搭設(shè)了電信設(shè)備,正是電波輻射造成了上述危害。業(yè)主們隨即將A公司和 B公司訴至法院,稱A公司只是負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理,無權(quán)將樓頂出租給B公司。在樓頂搭設(shè)電信設(shè)備,也給小區(qū)居民身體健康帶來損害。因此提出請(qǐng)求:B公司拆除搭設(shè)的電信設(shè)備;A公司與B公司對(duì)業(yè)主的損失承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

　　面對(duì)訴訟,A公司辯稱:將樓頂出租給B公司搭設(shè)電信設(shè)備不僅未造成業(yè)主任何損失,而且使業(yè)主還可以少交物業(yè)管理費(fèi)。業(yè)主要求承擔(dān)賠償責(zé)任沒有道理。而B公司則辯稱:我公司并不知道A公司無權(quán)出租樓頂,屬于善意第三人,應(yīng)受法律保護(hù)。

[法律分析]

　　(一) A公司無權(quán)直接將樓頂對(duì)外出租。物業(yè)管理合同屬于服務(wù)合同,在合同未作特別約定的情況下,A公司不能取得對(duì)小區(qū)樓頂層的處分權(quán)。樓頂層屬于建筑物的共有部位,全體業(yè)主對(duì)其享有共有權(quán)。在事先未征得業(yè)主同意,事后又沒有得到業(yè)主追認(rèn)的情況下,A公司無權(quán)將樓頂層對(duì)外出租。

　　(二)B公司取得樓頂使用權(quán)的行為不應(yīng)受法律保護(hù)。B公司在訴訟中稱其并不知道A公司無權(quán)出租樓頂層,因此屬于善意第三人,這種借口不能成立。理由是:善意取得的標(biāo)的物僅限于動(dòng)產(chǎn)物權(quán),不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不適用善意取得。樓頂層屬于不動(dòng)產(chǎn),不能適用善意取得。樓頂層屬于共有部位,是樓房的構(gòu)成部分之一,屬于從物。從物不能脫離主物單獨(dú)轉(zhuǎn)讓,也不能適用善意取得。

　　(三)B公司應(yīng)對(duì)業(yè)主的人身損害承擔(dān)賠償責(zé)任。小區(qū)居民健康受損的后果是電信設(shè)備發(fā)出的電波輻射造成的,B公司應(yīng)承擔(dān)排除妨害、賠償損失的責(zé)任。A公司未經(jīng)允許,擅自將樓頂層出租給B公司,與B公司一道造成了業(yè)主健康受損,屬于共同侵權(quán)行為,應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　法院經(jīng)司法鑒定,結(jié)果表明:小區(qū)居民出現(xiàn)的癥狀正系B公司搭設(shè)的電信設(shè)備電波輻射造成。在此基礎(chǔ)上,法院做出如下判決:

　　(一)A公司與B公司之間的樓頂層租賃協(xié)議無效;

　　(二)B公司限期拆除電信設(shè)備;

　　(三)B公司賠償業(yè)主醫(yī)藥費(fèi)用共計(jì)0.1萬元;

　　(四)A公司對(duì)本判決第(二)、(三)項(xiàng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

篇3：居委狀告物業(yè)侵權(quán)勝訴案例

日前,河源首宗社區(qū)居委會(huì)狀告物業(yè)管理公司代收環(huán)境衛(wèi)生綜合服務(wù)費(fèi)案件經(jīng)市中級(jí)人民法院公開開庭審理,作出了駁回上訴,維持原判的終審判決。

興源路居委會(huì)狀告物業(yè)公司侵權(quán)勝訴去年7月,源城區(qū)東埔辦事處興源路居委會(huì)以城標(biāo)物業(yè)管理有限公司拒絕返還其代收的36980元環(huán)境衛(wèi)生綜合服務(wù)費(fèi)為由將城標(biāo)物業(yè)管理有限公司告上法庭。

原告源城區(qū)東埔辦事處興源路社區(qū)居民委員會(huì)訴稱,他們按照市人民政府《關(guān)于市區(qū)全面實(shí)行上門收集垃圾的通告》文件規(guī)定和源城區(qū)環(huán)衛(wèi)局的安排,自 1997年至今對(duì)其轄區(qū)內(nèi)的綠苑、茶園小區(qū)內(nèi)的1120戶實(shí)行上門收集垃圾的有償服務(wù)。原告興源路居民委員會(huì)按照市有關(guān)文件的規(guī)定履行職責(zé),按核定居民住戶每戶每月9元的標(biāo)準(zhǔn)收取環(huán)境衛(wèi)生綜合服務(wù)費(fèi),收至20**年12月。20**年1月起,被告河源市城標(biāo)物業(yè)管理有限公司以與綠苑、茶園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂《物業(yè)管理委托合同》為由,收取了原來原告收取的每月9元的環(huán)境衛(wèi)生綜合服務(wù)費(fèi)。20**年1月至5月,被告先后五次向原告支付了部分環(huán)境衛(wèi)生綜合服務(wù)費(fèi)共23500元,20**年6月原告要求被告付清綠苑、茶園小區(qū)居民交納的環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)費(fèi)(按1120戶*9元*6個(gè)月=60480元),除已支付 23500元,仍欠36980元。經(jīng)原告追討,被告拒付。20**年7月原告興源居民委員會(huì)向法院起訴請(qǐng)求法院判令被告返還36980元不當(dāng)?shù)美１桓孓q稱,其收取的是依據(jù)與綠苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和茶園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)訂立的《物業(yè)管理委托合同》收取法定和約定的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),根本不存在侵權(quán)行為而取得不當(dāng)利益的事實(shí)。

法院認(rèn)為,被告先后5次向原告支付了23500元的環(huán)境衛(wèi)生綜合服務(wù)費(fèi),證明了被告已經(jīng)收取了該服務(wù)費(fèi),也證明了被告對(duì)原告收取該服務(wù)費(fèi)的認(rèn)可,被告事實(shí)上實(shí)施了代收(代理)的行為,但原告并無授權(quán)委托被告收取環(huán)境衛(wèi)生綜合服務(wù)費(fèi),被告也沒有繼受原告的義務(wù)(上門收集垃圾,搬運(yùn)垃圾,保潔工作,發(fā)放除 “四害”藥物),因此,被告就不能享受這一權(quán)利,被告代原告收取環(huán)境衛(wèi)生綜合服務(wù)費(fèi)的行為是無效的,其收取的綠苑、茶園小區(qū)的1120戶居民的環(huán)境衛(wèi)生綜合服務(wù)費(fèi)60480元,除已付23500元,余款36980元應(yīng)返還給原告。

20**年12月27日,源城區(qū)人民法院作出判決:判令被告城標(biāo)物業(yè)管理有限公司代原告收取的20**年1月至6月的環(huán)境衛(wèi)生綜合服務(wù)費(fèi)60480元,除已付23500元,仍應(yīng)支付36980元給原告興源路居委會(huì)。

物業(yè)公司不服判決提起上訴,終審法院駁回上訴城標(biāo)物業(yè)管理有限公司不服一審法院判決,提起上訴。20**年7月11日,市中級(jí)人民法院對(duì)該案進(jìn)行了公開開庭審理。

經(jīng)市中級(jí)人民法院審理查明,原審查明事實(shí)屬實(shí)。另查明,20**年1月,上訴人城標(biāo)物業(yè)管理有限公司與綠苑小區(qū)、茶園小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)簽定了《物業(yè)管理委托合同》,該合同規(guī)定了上訴人管理服務(wù)內(nèi)容有:公共環(huán)境衛(wèi)生,包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔以及垃圾的收集、清運(yùn)。

法院認(rèn)為,上訴人雖與綠苑小區(qū)。茶園小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)簽訂了《物業(yè)管理委托合同》,但上訴人沒有依照合同的約定履行上門收集垃圾、搬運(yùn)垃圾、做好保潔工作的義務(wù),而這項(xiàng)工作實(shí)際是由被上訴人完成,原審法院判令上訴人收取的20**年1月至6月的該環(huán)境衛(wèi)生綜合服務(wù)費(fèi)應(yīng)支付給被上訴人正確。上訴人認(rèn)為其是依合同的約定收取該項(xiàng)服務(wù)費(fèi),是合法取得,因權(quán)利與義務(wù)是一致的,既然上訴人沒有依照合同的約定履行義務(wù),就不能依照合同的約定享有權(quán)利,故上訴人這一理由不成立。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定,經(jīng)審判委員會(huì)討論決定作出終審判決:駁回上訴,維持原判。盡管判決書已下發(fā)一個(gè)多月,興源路居委會(huì)尚未得到城標(biāo)物業(yè)管理有限公司的分文退款。目前,興源路居委會(huì)不得不借錢給聘請(qǐng)的環(huán)衛(wèi)工人發(fā)工資。