大廈辦公樓物業服務協議

甲方：zz動漫科技股份有限公司

乙方：z物業管理有限公司

　　根據甲方要求，乙方派駐相關物業工作人員至甲方辦公樓進行物業服務。經甲、乙雙方共同協商達成以下協議，以資共同遵守：

　　一、乙方派駐人員：項目經理1名，保安人員14名，保潔人員14名，維修人員31名，食堂廚師1名及食堂保潔服務人員1名，總計人員14名。（具體工作人員的服務流程及服務內容見《物業服務方案》，以下簡稱《方案》）。

　　二、上述人員費用合計為每月 45000 元（此費用只含人員工資福利、國假日加班費、服裝費用，工具及易耗品由甲方自行承擔），詳細費用測算見《方案》。

　　三、合同時間：自 20** 年 5 月 1 日起至 20** 年 4 月 30 日止。如甲方在合同期間需要增加人員，應提前20天通知乙方，乙方應在收到書面通知后20天內達到甲方需求，并調增相應費用。

　　四、費用結算方式：甲方在每月的月底前收到乙方當月費用發票后，于5個工作日內支付費用給乙方（如遇節假日自動順延）。

　　五、服務檢查：檢查標準見《方案》，乙方的各項服務接受甲方的監督，在日常服務中乙方出現一般性失誤時，第一次甲方口頭提出警告，第二次甲方將提出書面整改通知，自書面整改通知發出5日之內，乙方仍然整改不力或逾期未整改的，甲方有權扣除乙方當月1％的服務費。因意外和客觀原因造成的違約情況不在賠償之列。

　　六、人員考核：甲方有權對乙方不稱職的工作人員提出警告并要求改進工作，第二次監督檢查時發現相同人員出現相同工作問題，有權向乙方提出調換人員的要求，若乙方調換的人員仍達不到甲方要求，造成服務質量達不到約定的服務標準，甲方有權解除合同，并追究乙方的違約責任。

　　七、未盡事宜另行協商。

　　八、本協議一式二份，雙方各執一份，自雙方簽字（蓋章）之日起生效。

　　甲方（蓋章）：乙方（蓋章）：

　　代表（簽字）：代表（簽字）：

　　年月日年月日

篇2：大廈物業服務合同

　　大廈物業服務合同

　　根據雙方協商決定，以政府相關的物業服務法律、法規為框架，雙方本著自愿、平等的原則，就甲、乙雙方委托期間的責權利關系，特制訂本合同。

　　第一章 委托管理的物業基本情況

　　名稱：_____銀行大廈

　　地址：_______________

　　建筑面積：35500平方米

　　該大廈主樓層數21層、裙樓二層、地下一層。 銀行實際辦公用房為1F~5F、17F~21F，其余6F~16F為日后對外出租辦公或另用。大廈配套設施功能有：地源熱泵中央空調系統，供配電系統，消防系統，給排水系統，綜合布線系統，客乘中奧電梯4部，新馬貨運小電梯2部，大小會議室，餐廳，直供消防供水系統，技防監控系統，一卡通系統，地下室停車場及其進出道閘控制系統，周邊綠化。功能為金融商務寫字樓，于20**年10月交付。

　　第二章 委托管理范圍與內容

　　一、房屋建筑本體共享部位(屋頂、外墻面、樓梯間、走廊通道內墻面、門廳、設備機房)的維護管理。

　　二、房屋建筑本體配套的共享設施設備(主要包括照明系統、技防系統、配電系統、中央空調系統、消防系統、給排水系統、電梯、通訊系統、一卡通系統、監控系統等)的日常管理和運行。

　　三、本物業規劃紅線范圍內屬管理范圍的市政設施(道路、側石、室外管線網、化糞池、溝、井、池、綠化、室外附屬房、路燈、停車場)的日常維護和管理。

　　四、本物業規劃紅線內的屬配套服務設施的維護和管理。

　　五、公共環境(公共場地、房屋共享部位)的清潔，垃圾收集，會議室、行長室的日常衛生清潔。

　　六、配合和協助當地公安機關在本物業轄區開展24小時安全秩序維護和巡更等安保服務工作(不含人身、財產保險及保管責任)。

　　七、所有車輛停泊與進出秩序管理。

　　八、做好甲方大小會務后勤配套服務工作。

　　九、建立本大廈物業基礎檔案和日常運作檔案管理工作。

　　十、完成合同條款外的由雙方協商決定的其它有償或無償服務事項(無償服務有：代收分發報刊、信件、雜志。有償服務內容有：商務復印、代理代辦服務。

　　第三章 管理運作方式

　　按照甲乙雙方約定，本委托合同簽訂的有效期為三年，即自二OO五年10月1日至二OO八年9月31日。乙方對大廈全年承包管理費用為元，每季末按全額的四分之一劃撥結算一次，合同期內乙方自主經營，自負盈虧為原則。

　　一、乙方主要負責大廈安保、車輛秩序管理、環境保潔維護、設施設備管理及機修、綠化管理、會務、以及相關服務接待;

　　二、甲方負責大廈設備設施日常維修換件(含油漆粉刷)費用和涉及外委專業保養和維修費用的審核，以及費用的支付(外委專業保養費用包括：電梯月度保養與年檢保險、以及空調、消防、配電、技防等機組的年度計劃性保養。外委專業維修：是指物業公司技術能力范圍外的需要委托外部專業公司進行維修的內容)。

　　三、由乙方對發生的維修換件費用事項，憑逐一施工單經甲方當事人確認簽字為準，為了雙方在操作上便捷，由甲方對應急維修或50元以下的費用可委托乙方在事前修理后進行確認簽字。涉及到工程需要外委作業事項和費用支出，事前須向甲方提請文字報告審核為準。

　　四、大廈內租擺盆花數量確定為;內陰植物1363盆、草花3000盆，甲方有重大活動租擺另行結算。

　　五、甲方飲用水送水服務由乙方負責，不再另行結算服務費用。但租客戶和營業部由乙方自主進行有償服務。

　　六、甲方的副行長以上領導辦公室、眾多會議室的衛生保潔與綠化擺設由乙方負責管理(包括食堂綠化的擺設)，其他辦公室的衛生與盆花事務由甲方自理;

　　七、涉及到大樓物業保修期內事務，乙方以第三方身分協同甲方對施工方的保修質量進行監督和督促，有責任及時按書面聯系單形式，向甲方反映物業質量存在的各種問題。

　　第四章 甲方權利和義務

　　一、審核批復由乙方遞交的有關大樓物業服務建議性、整改維修、約定費用結算等書面材料。

　　二、甲方有權利對乙方的管理質量進行隨時檢查，并要求乙方對管理中存在的問題進行改進，如因乙方管理不善或操作不當造成甲方經濟損失或大樓共享部位設施或設備損壞，乙方應承擔賠償責任并在合理時間內修復，如沒有在合理時間內修復，甲方有權根據乙方應承擔的賠償責任在該季度物業費用結算時扣除，如整體管理水平明顯下降，在限期整改還達不到明顯效果的，直至甲方有權解除本合同。

　　三、甲方在合同生效后，乙方可以向甲方申請復印與物業服務相關的檔案數據，并在雙方終止合同時乙方交還給甲方，不得交給第三方。

　　四、本合同有效之日起，按每季末向乙方劃撥結算物業費用與代辦費用。

　　五、負責大樓電、水、電信、網絡等費用以及制冷供暖材料能耗費用。

　　六、甲方視同需外委服務的各類經營性代辦、商務、代購業務，以同質同價為前提，乙方為優先選擇方。

　　七、支付因甲方特殊需要由乙方進行加班加點而發生的費用。

　　八、不干涉乙方依法或依本合同規定內所進行的管理和經營活動。

　　九、協調處理由乙方請求協助的物業服務過程中出現的糾紛矛盾。

　　十、協助乙方做好物業服務相關的宣傳教育和文化娛樂活動。

　　第五章 乙方權利和義務

　　一、從大樓管理目標定位要求出發，制訂本大廈物業服務各項規章制度和考核制度，有效地開展各項管理服務工作。

　　二、根據本合同約定，從05年10月1日起始，乙方在每季末以書面形式向甲方遞交具體的費用結算報告，要求甲方審核后予以支付，(來自:www.fdcew.com)涉及到已成事實的代辦費用結算，須有甲方事先或事后確認的書面簽字材料為準。

　　三、以后對出租用房的物業服務，如涉及到用戶要求特約服務的，將按有償服務自主受理。

　　四、負責解交本大廈的屬地管理費用，包括:治安聯防費、垃圾代運費、門前三包費、排污費、110處警費。

　　五、負責本大廈委托合同責任內的日常管理服務應盡事務，積極做好甲方機動相關事務的配合工作。

　　六、有權依照相關法規、本合同范疇和大廈使用公約的規定，對違章違規行為進行協調和處理。

　　七、接受行業主管部門及有關政府部門的監督、指導，并接受甲方和其它使用人的合理監督。

　　八、對本大樓的共享設施不得擅自占用和改變其使用功能，如在本大樓管理中需擴建、完善配套項目，須經甲方批準后方可實施。

　　九、乙方按工作需要在本大廈設置物業服務處。

　　十、建立大廈的物業服務檔案，并負責及時記載有關變更事項。

　　十一、有義務配合甲方對保修期內的第三方施工質量監督和現場管理。

　　十二、積極做好會務活動和禮賓接待服務工作。

　　十三、積極配合甲方開展人文宣傳活動，以及各項人性化服務工作。

　　十四、本合同終止時，須向甲方移交相關的大廈及甲方相關財產和物業服務檔案數據。

　　十五、不承擔對業主和使用人的財產保管、人身保險義務。

　　第六章 管理費用構成的范圍

　　管理服務費用構成包括以下幾個方面的內容:

　　一、物業服務處人員費用:

　　日常薪金、政策福利費、常規節日加班費。

　　二、衛生管理消耗、外墻、水池清洗消毒;石材金屬飾面維護、地毯清洗、盆花擺設、室外綠化養護。

　　三、辦公費用:服裝費、質量管理、通訊費、資產投入折舊費、法定稅費、辦公易耗品，大廳環境美化和節日裝點活動、相關宣傳費用。

　　第七章 工程維護事項

　　一、日常維修服務，對甲方自用部位和共享部位，采用書面施工單確認簽字、費用記賬結算方式，與季度款同時結算，甲方有權審核乙方計收標準。

　　二、設備設施日常管理由乙方負責，涉及到相關費用事前由乙方提請報告，由甲方審議后方可執行，涉及到外委保養業務由乙方擬定計劃方案，報甲方最終核定，費用由甲方承擔。

　　三、乙方對租用客戶的自用部位日常使用設施的維修，采用有償服務計收方式，涉及到固定建筑配套設施維修的換件費用由甲方負責。

　　第八章 乙方的各項承諾指標預保證措施

　　一、大廈及配套設施完好率98%

　　狀態:

　　大廈外觀無破壞立面，整潔，無隨意安裝物，內墻無人為損壞，無亂涂亂寫，無起皮起殼等現象，各類配套使用設施裝飾，標識物等完好無損。

　　措施:

　　巡查發現或接到通知的維修任務，小修實時完成，急修不過夜，特殊修理需延長時間，應有記錄和分析說明，對涉及業主和使用人正常使用的，應有聯系單或其它有效方式及時告知。

　　經甲方或乙方許可下的施工單位進入大廈施工的人員，必須實行登記、掛牌，簽訂施工行為保證協議，進行定時跟蹤，及時糾正不規范行為。

　　違約處理:

　　甲方發現建筑本體或配套設施因管理不到位有損的，除責令乙方照價賠償外，每次按照損失程度處以200-1000元的罰款。

　　備注:因甲方未及時配合或連帶責任引起的除外，并以聯系單說明為依據。

　　二、機電設備完好率

　　狀態:

　　消防設備、中央空調、給排水設備、配電設備、技防設備等的設備本體運行正常，機房整潔有序，無積水滴水現象，設備及管線表面無腐蝕銹跡現象。按實制訂保養計劃，做到日查記錄，月檢考核，24小時專人值班，持證上崗。由乙方向甲方提請設備本體年度保養計劃。

　　1、消防系統完好率99%

　　設施設備自查有周期記錄，區域報警試機每季一次，連動試驗每年依據甲方情況而定。

　　違約處理:

　　主機及連體設施和層面設備設施物有損的，周檢無原始記錄或記錄虛擬的，煙感報警未作說明記錄和未及時處理的，消防監控員無證操作的，每次視情況處以2000-5000元的罰款。

　　2、中央空調完好率97%

　　做好中央空調系統的水質處理，中央空調循環水每季化驗一次，過濾網清洗每年不少于二次，以保證空調管道系統運行狀態良好。根據甲方要求的時間開停機。

　　違約處理:

　　開機期間無日檢巡查原始記錄的、操作員無證操作的，每次處以1000元的罰款。

　　3、給水設備完好率98%

　　做到日查有記錄，機房無積水，管線整潔，無腐蝕現象，一年一次定級保養。

　　違約處理:

　　無故大面積停水屬管理引起、日查記錄虛擬的、機房積水嚴重的、泵體及管線有明顯腐蝕現象的，每次處以1000元的罰款。

　　4、排放設施完好率95%

　　狀態:

　　排放功能完好，井蓋、地漏、受檢孔、潛水泵等完好無損。

　　措施:

　　制訂年度保養計劃報甲方:每半年一次對排放污糞明管、地漏、明溝、雨水管、窖井等進行維保、疏通、清理，并根據季節特點增加檢查環節。

　　違約處理:

　　如無保養計劃，因非特殊原因堵塞，造成排污不暢，污物溢出地面，屋面積水，每次處以500元的罰款。

　　5、配電設備完好率100%

　　做到24小時專人值班，做好常規動態記錄，功率因數每日在0.9以上。

　　違約處理:

　　無故大面積停電經核實屬管理責任的、計劃作業需停電未預先告知業主造成業主經濟損失的、值班記錄未執行或虛擬的、功率因數小于0.9的，上崗人員無證操作的，每次處以1000元的罰款。

　　6、電梯外委養護監理

　　違約處理:

　　跟蹤驗證保養內容無監理記錄的，故障放人時間超過10分鐘經投訴屬實的，每次處以1000元的罰款。(故障放人由乙方指定人員進行培訓后由專人持證操作)。

　　7、應急事故處理

　　電梯故障放人10分鐘內完成，一般性排除故障30分鐘內完成。大面積停電、停水15分鐘內無法恢復正常的作事故定性，必須向甲方說明原因，經核實屬管理責任，每次處以1000元罰款，并作為甲方對乙方年度評審依據進行記載。

　　三、

　　四、公共照明設施完好率98%

　　狀態:

　　根據甲方形象和節能要求，制訂區域要求不同的開、關時間控制程序，做到燈、終端開關，閘、斷路器、電度表、各類儀表及配電箱等公共設施完好無損，使用正常。

　　措施:

　　照明完好狀態日檢任務分解到各樓層責任區保潔員和定時巡檢隊員，納入崗位業績考核細則。照明系統裝置做到月復循環檢查制，設定表、閘、箱等編號坐位表，實行計劃測檢。

　　違約處理:

　　乙方未按甲方劃定的區域要求進行及時維護，造成形象、節能工作不到位或引起投訴的，每次500元的罰款。

　　備注:

　　如特殊原因有事先說明或已與業主約定時間的除外。

　　五、日常維修及時率和合格率100%

　　狀態:

　　制訂維修機動能力運作程序和考核細則，做到一環扣一環，事后有依據。

　　措施:

　　以服務總臺為事務受理和信息傳遞中心，保證各類信息源有效傳達和及時受理，做到15分鐘到達維修現場，特殊情況需有事先說明和約定。

　　違約處理:

　　接到維修通知15分鐘內未到達現場的，視服務不及時原因處以200元的罰款

　　六、治安案發控制率99.5%

　　狀態:

　　制訂人防與技防相結合的管理動態程序和崗位業績考核細則，實行24小時值崗、巡邏崗、攝像監控等有效防范措施，做到內緊外松控制模式。

　　措施:

　　1、在保證禮儀形象建設的同時，計劃每月一次進行上崗人員業務素質培訓。安保隊員對大廈常駐單位座落分布、聯系電話，在職人員數，層面薄弱環節點等概知率達到90%以上，常駐車輛牌號概知率達到95%以上。

　　2、非工作時間(含夜間)人員進入大廈，必須履行有效證件登記手續。

　　3、外出物品和易爆物品進入大廈，必須經相關責任人核實同意并經門崗登記方可放行。

　　4、所有外來施工人員必須憑物業服務處的許可通知單進入本大廈區域。根據管理處移交資料，巡邏隊員每日不少于3次跟蹤施工現場，核實施工人員和排查安全潛在隱患。

　　違約處理:

　　因乙方管理不善，引起失竊、破壞、治安、刑事案件，每次視情況處以500-1000的罰款。

　　備注:

　　根據雙方案情調查結果，公安、甲方、乙方認定為依據，結合連帶責任方引發程度，視情而定。

　　七、環境保潔率99%

　　狀態:

　　1、保持各層面共享信道及門窗、梯、地、墻面、廁等可涉部位的日常凈潔，定期做好難涉位(柱、玻璃墻)的登高保潔工作，消滅衛生死角。

　　2、做好各層樓公共部位和甲方主要領導辦公室及各類會議活動室的日常保潔工作。

　　措施:

　　1、垃圾日產日清，避開電梯使用高峰期于業主下班前或后進行。

　　2、制訂保潔時間和頻次控制程序，實行督察考核和定期征詢評議制。

　　違約處理:

　　甲方根據乙方服務質量意見征詢單如實評議，保潔質量不到位并已向乙方提出整改意見而未糾正的，每次視情況處以50-200元罰款。

　　八、綠化完好率97%

　　狀態:

　　樓內盆花錯落有致，擺設協調，色澤常綠，無黃葉枯枝現象，樓外花壇四季常綠，無雜草，修剪有姿，適季時節鮮花點綴。

　　措施:

　　專人定時定期澆水、修剪、養護，并定期更換新盆，以適應大廈總體氛圍，并節約用水。

　　違約處理:

　　綠化擺設檔次低下，黃葉過多，養護不及時，甲方向乙方提出整改意見，未及時改正，每次視情況處以100-200的罰款。

　　九、火災事故控制率100%

　　狀態:

　　消防設備設施運行正常，自查周檢，動態跟蹤有記錄，層級責任制考核到人，管理制度齊全，審批動用明火，裝修控制條款責任簽約到點和人，并做到現場監理和技防定點監控。切實杜絕火災事故的發生。

　　措施:

　　1、消防監控到崗人員必須持證上崗，熟知消防系統運行原理，了解報警區域受控面與分布點及要求。

　　2、定期檢查各樓層消防設施，制訂計劃及時更換到期滅火器液粉。

　　3、開展半年一次安保隊員快速反應機動能力，登高體能訓練。

　　4、開展每年不少于兩次的消防滅火及逃生操作演習。

　　違約處理:

　　因乙方管理不善引起的火災事故，消防責任制未建立或不明確的，上述措施未落實的，每次視情況處以10000-50000元的罰款。

　　備注:

　　根據雙方案情調查結果，重大事故由消防部門裁定，如因連帶責任方引發的視情而定。

　　十、有效投訴處理、回訪率100%

　　狀態:

　　堅持"業主至上，微笑服務，嚴謹管理"工作宗旨，以品牌第一目標的經營理念，創建大廈12小時一體化管理，窗口受理服務，力爭業主使用人對乙方的服務保證100%的滿意。

　　措施:

　　1、以大樓管理處責任人為核心，接受各類信息源登記和傳遞，主要負責人或值班經理根據投訴狀況進行核實和落實處理，并將處理結果上報和歸檔。

　　2、根據投訴事態性質，一般事件處理結果回復24小時，需綜合協調處理的事件回復48小時。性質嚴重的事件處理結果必須有投訴人認可簽字。

　　違約處理:

　　因乙方服務不規范、綜合管理不到位，引起有效投訴處理不及時，造成不良影響的，每次視情況處以100-500元的罰款。

　　備注:由甲方或使用人引起不能及時處理除外。

　　十一、應急事件處理到位率100%

　　按管理質保要求，制定火災、治安、重大水浸、大面積停電、停水等應急事件處理預案及模擬救護計劃。

　　違約處理:

　　由監控室接到或發現應急事件信息，調度現場第一到達人時間在10分鐘以上，造成事件延發，不能及時提供控制信息的，每次視情況處以100-1000元的罰款。

　　備注:

　　乙方制定應急事件處理預案報甲方備案。

　　十二、業主(使用人)對物業服務滿意率95%

　　狀態:

　　管理滿意、服務滿意、形象滿意。

　　措施:

　　開展每季一次的管理質量，服務受理，形象建設意見征詢活動。針對征詢意見匯總調研，回復調整措施和部分意見解釋。

　　違約處理:

　　年終評定滿意率在95%以下的，按每下降一個百分點處以500元罰款。

　　第九章獎懲措施

　　一、本合同期滿，乙方如全部完成合同責任并管理成績反映良好，乙方有優先續訂合同權。

　　二、由乙方管理能力引起的發生嚴重事故或管理水平明顯下降，甲方將有權在乙方存款賬戶中或季度結算款中扣罰因承諾的金額或終止合同履行。

　　三、合同執行期間，甲方確認乙方的誠心可信下，盡可能把外委業務優先推薦給乙方擴大經營活動作為獎勵措施。

　　第十章 違約責任

　　一、如因甲方原因，造成乙方未完成管理目標或造成直接經濟損失的，甲方應給予乙方相應經濟補償或承擔相應責任。

　　二、如因乙方沒有完成合同責任或未按本合同有關規定履行職責造成管理不善甚至發生重大失誤的，造成業主和使用人經濟損失的，甲方有權根據本合同約定，在乙方存款賬戶中扣罰保證金和罰款，并應同時由乙方承擔相應的行政責任或經濟賠償責任(以政府有關部門鑒定為準)。

　　三、甲、乙雙方如有采取不正當手段而取得管理權或致使對方失去管理權而造成對方經濟損失的，過錯方應承擔全部責任。

　　第十一章 其它事項

　　一、本合同執行期間，如遇不可抗力的自然因素(如臺風、地震等突發事件)造成人員傷亡，經濟損失的，雙方應相互體諒，共同協商，及時進行妥善處理。

　　二、因大廈建筑質量、設備設施質量或安裝技術原因，達不到使用功能和造成重大事故的，由甲方負責并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以政府有關部門的鑒定為準。

　　三、在合同執行期間，甲方應充分考慮乙方以業養業的經營需要，支持乙方開展多種經營活動，經營項目經乙方書面報告，并經甲方書面認可，具體另行協商。

　　四、據有關政策規定，本大廈物業配套設備如未經相關專業部門驗收已投入使用的，或在事故發生前乙方未向甲方提出的，在本合同有效期間，發生相關事故的直接責任或經濟費用的由乙方承擔，否則由甲方承擔。

　　第十二章 合同更改 補充與終止

　　一、經雙方協商一致，可對本合同有關條款進行更改或補充，以書面形式簽訂補充協議為準，與本合同具有同等效力。

　　二、本合同附件經雙方確認蓋章后，具有同等效力。

　　三、合同規定的管理期滿，本合同自然終止。如須續訂，應在本合同期滿六個月前向對方提出書面意見。

　　四、本合同在履行中如發生爭議，應友好協商或報請行業主管部門調解，調解不成的，提交本市仲裁委員會裁決。

　　五、本合同共____頁，一式四份，甲乙雙方各執二份，具有同等法律效力。

　　六、本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。

　　附件:

　　甲方法人蓋章: ____________乙方法人蓋章:____________

　　甲方代表人蓋章: ____________乙方代表人蓋章:____________

　　合同簽訂日期:____年____月____日