附中小區(qū)物業(yè)服務服務協(xié)議

　　甲方：________

　　乙方：昆明J馨物業(yè)服務有限公司

　　本物業(yè)名稱：附中花園

　　建筑面積：____平方米

　　根據(jù)有關法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，在甲方簽訂《商品房購銷合同》時，甲乙雙方就前期物業(yè)服務服務達成如下協(xié)議：

　　第一條 雙方的權利和義務

　　一、甲方的權利義務

　　1、參加業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，享有選舉權、被選舉權和監(jiān)督權；

　　2、監(jiān)督乙方的物業(yè)服務服務行為，就物業(yè)服務的有關問題向乙方提出意見和建議；

　　3、遵守本物業(yè)的物業(yè)服務制度和《住戶居住及物業(yè)使用管理規(guī)定》。

　　4、依據(jù)本協(xié)議向乙方交納物業(yè)服務費用；

　　5、裝飾裝修房屋時，遵守《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》；

　　6、不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共同設施設備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設施設備的，應事先通知乙方，并在約定的期限內(nèi)恢復原狀，造成損失的，給予賠償；

　　7、轉(zhuǎn)讓房屋時，事先通知乙方，告知受讓方與乙方簽訂本協(xié)議；

　　8、對承租人、使用人及訪客等違反本物業(yè)的物業(yè)服務制度和《住戶居住及物業(yè)使用管理規(guī)定》等造成的損失、損害承擔民事責任；

　　9、按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業(yè)的給排水、通風、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法權益；

　　二、乙方的權利義務

　　1、對房屋共用部位、共用設施設備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通等項目進行維護、修繕、服務與管理；

　　2、根據(jù)有關法規(guī)和政策，結合實際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)服務制度(業(yè)主公約)和《住戶居住及物業(yè)使用管理規(guī)定》并書面告知甲方；

　　3、建立健全本物業(yè)的物業(yè)服務檔案資料；

　　4、對于甲方違反業(yè)主公約和《住戶居住及物業(yè)使用管理規(guī)定》的行為根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止、報相關部門處理等措施。

　　5、物業(yè)服務企業(yè)可委托專業(yè)公司承擔本物業(yè)的專項管理與服務業(yè)務，但不得將本物業(yè)的整體管理責任轉(zhuǎn)讓給第三方；

　　6、依據(jù)本協(xié)議向甲方收取物業(yè)服務費用；

　　7、對于甲方的房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養(yǎng)護，在甲方提出委托時，乙方應接受委托并合理收費。

　　8、負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案；

　　9、編制物業(yè)服務年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；

　　10、每季度向甲方公布物業(yè)服務費用收支賬目；

　　11、提前將裝飾裝修房屋的注意事項和限制條件書面告知甲方，并與甲方訂立《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》；

　　12、對本物業(yè)的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需改變或完善配套項目，須與甲方或業(yè)主委員會協(xié)商，經(jīng)甲方或業(yè)主委員會同意并報相關部門批準后方可實施。

　　13、負責向乙方解釋所提出的相關物業(yè)服務的各項問題。

　　14、代表甲方協(xié)調(diào)解決日常生活中所涉及的公共事務。

　　15、自本協(xié)議終止時起15日內(nèi)，與業(yè)主委員會選聘的物業(yè)服務企業(yè)辦理本物業(yè)的物業(yè)服務移交手續(xù)，物業(yè)服務移交手續(xù)須經(jīng)業(yè)主委員會確認；

　　第二條 物業(yè)服務服務內(nèi)容

　　1、房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。

　　2、房屋建筑本體共用設施設備的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務。電梯及設備設施的運行和管理。

　　3、本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)服務范圍的市政公用設施的維修、養(yǎng)護和管理。

　　4、附屬配套建筑、場地和設施的養(yǎng)護和管理：圍墻、大門。

　　5、公共環(huán)境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通。

　　6、小區(qū)內(nèi)交通與車輛停放秩序的管理。

　　7、維持小區(qū)內(nèi)公共秩序，配合、協(xié)助當?shù)毓矙C關實施小區(qū)的治安防范工作，配備保安門崗值勤、巡視、進行安全監(jiān)控。

　　8、管理與物業(yè)相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。

　　9、組織開展社區(qū)文化娛樂活動。

　　10、附屬配套建筑(如：物業(yè)服務用房、自行車棚、配電房等)和設施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所。

　　11、縣級以上物業(yè)服務部門規(guī)定的其他物業(yè)服務事項和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)服務事項。

　　12、其他服務內(nèi)容：

　　(1)有償便民服務及特色服務；

　　(2)其它代收代繳服務。

　　第三條 物業(yè)服務服務質(zhì)量(具體質(zhì)量標準見與師大附中簽訂《合同》附件)

　　1、房屋外觀：整潔良好；

　　2、設備運行：正常；

　　3、共用部位、公用設施設備的維護和管理：良好；

　　4、公共環(huán)境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生：文明清潔、無紙化，垃圾日產(chǎn)日清。保持垃圾桶清潔、無異味并進行定期消毒。

　　5、園林綠化養(yǎng)護與管理：綠化：植物長勢良好，土地有植被覆蓋，不露土。綠地整潔，無雜物，無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設施基本完好，無明顯人為損壞，對違法行為能及時發(fā)現(xiàn)和處理；綠化生產(chǎn)垃圾能及時清運。

　　6、交通秩序與車輛停放：安全有序；

　　7、保安：24小時值班巡邏；

　　8、消防：無重大火災發(fā)生；

　　9、房屋共用部位、共用設施設備小修和急修；

　　小修：24小時內(nèi)解決。

　　急修：4小時內(nèi)解決。

　　10、做到小區(qū)內(nèi)安全、舒適、優(yōu)雅、服務及時、優(yōu)質(zhì)、業(yè)主滿意。

　　第四條 物業(yè)服務服務費用(不包括房屋共用部位共用設施設備大中修、更新、改造的費用)

　　1、甲方交納費用時間：接房之日；

　　2、新建住宅：按建筑面積(商品房產(chǎn)權面積)每月每平方米0.50元；(自通知業(yè)主接房之日起前三個月的住宅物業(yè)服務費(不含電梯使用費)，減半收取。

　　3、舊住宅：按建筑面積(商品房產(chǎn)權面積)每月每平方米0.40元；

　　4、已售出并使用的車位物業(yè)服務費：每月每個13元；

　　5、已售出但未使用的車位物業(yè)服務費：每月每個4元；

　　6、商鋪按建筑面積(商品房產(chǎn)權面積)每月每平方米1.00元由乙方向甲方收取。

　　7、高層住宅電梯使用費的交納：

　　(1)、第一年電梯電費：由甲方按35元/月·戶的標準預交電梯電費，年底按該部電梯實際用電金額除該單元總戶數(shù)后，以此平均值根據(jù)樓層高低分攤，以第7層為基數(shù)，每上一層增3%，每下一層降3%。并根據(jù)多退少補原則結算。

　　(2)、第二年電梯運行(維保費、電費、年檢費)費：(此項費用自接房之日起滿一年時交納)。由甲方按45元/月·戶的標準預交電梯使用費，年底按該部電梯實際運行總費用(維保費、年檢費、電費)除該單元總戶數(shù)后，以此平均值根據(jù)樓層高低分攤，以第7層為基數(shù)，每上一層增3%，每下一層降3%。并根據(jù)多退少補原則結算。

　　8、變頻供水加壓費：5元/月·戶。

　　9、生活垃圾代運處置費：住宅戶：5元/月·戶，商鋪：10元/月·戶。

　　10、裝修垃圾代運處置費：150元/戶。

　　11、裝修期間物業(yè)服務費：100元/戶。

　　12、空置房屋按小區(qū)綜合服務費標準的30%由乙方向甲方收取。

　　13、甲方出租物業(yè)的，物業(yè)服務服務費用由甲方交納；

　　14、甲方轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，須交清轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)服務服務費用；

　　15、物業(yè)服務服務費用標準按政府物價部門指導價和市場調(diào)節(jié)價；

　　16、每次交納服務費時間為上次交費末尾日。

　　第五條 其他乙方向甲方提供有償服務的項目和收費標準：

　　1、機動車輛停放占道費：按100元/月·車。

　　2、非機動車輛管理的收費標準：

　　(1)、臨時停放

　　自行車每輛每次0.2元；助動車每輛每次0.5元；摩托車每輛每次1.00元；人力三輪車每輛每次2.00元。

　　(2)、長期停放

　　自行車每輛每月2元；助動車每輛每月6元；摩托車每月每次10元；人力三輪車每輛每月20元。

　　3、供水水池清洗費、消毒、辦證費：按實際發(fā)生費用據(jù)實分攤到戶。

　　4、特約服務費：

　　(1)、第一年住宅自用部位和自用設施設備的維修，免收工時費。材料費可按市場材料費的價格收取也可由業(yè)主或物業(yè)使用人提供材料。

　　(2)、以后住宅自用部位和自用設施設備的維修，工時費以市場價的50%計收。材料費可按市場材料費的價格收取也可由業(yè)主或物業(yè)使用人提供材料。

　　第六條 代收代繳收費服務

　　受有關部門或單位的委托，乙方可提供水費、電費、燃(煤)氣費、房租等代收代繳收費服務(代收代繳費用不屬于物業(yè)服務服務費用)，收費標準執(zhí)行政府規(guī)定。

　　第七條 保險

　　1、房屋共用部位、共用設施設備的保險由乙方代行辦理，保險費用由全體業(yè)主按各自所占有的房屋建筑面積比例分攤。

　　2、甲方的家庭財產(chǎn)與人身安全的保險由甲方自行辦理。

　　第八條 違約責任

　　1、乙方違反協(xié)議，未達到管理服務質(zhì)量約定目標的，甲方有權要求甲方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔相應的法律責任。

　　2、甲方違反協(xié)議，使乙方未達到管理服務質(zhì)量約定目標的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔相應的法律責任。

　　3、乙方違反協(xié)議，擅自提高收費標準或亂收費的，甲方有權就擅自收費部分或超額部分有權拒絕交納，乙方已經(jīng)收取的，甲方有權要求乙方雙倍返還，此款項由乙方承擔，一天內(nèi)賠付。

　　4、甲方違反協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費標準和時間交納有關費用的，乙方有權要求甲方補交并從逾期之日起每天按應收額的3‰交納違約金，甲方無正當理由，延期三個月不交服務費、違約金、滯納金的，乙方有權采取公告形式進行催交，并訴諸法律。

　　第九條 為維護公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發(fā)生漏電、火災、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關執(zhí)行任務等突發(fā)事件，乙方因采取緊急措施造成甲方必要的財產(chǎn)損失的，雙方按有關法律規(guī)定處理。

　　第十條 管理處如有以下失職行為，甘愿接受處罰，處罰形式為警告、作出公開檢討、責令限期改正、賠償損失、罰款等可幾項并罰。

　　1、對房屋及其共用部位、設施、設備修繕不及時。

　　2、管理制度不健全、管理混亂。

　　3、與業(yè)主爭吵、頂撞、辱罵業(yè)主。

　　4、擅自擴大收費范圍，提高收費標準。

　　5、亂搭、亂建，改建公用配套設施用途。

　　6、不履行《合同》規(guī)定的義務。

　　7、從事超越職權范圍的活動損害了公共利益。

　　以上各條如有觸犯，乙方愿接受上述任何形式的處罰。

　　第十一條 在本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使協(xié)議無法履行，雙方按有關法律規(guī)定辦理。

　　第十二條 本協(xié)議內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

　　本協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照國家有關法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

　　第十三條 本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決或向物業(yè)服務行政主管部門申請調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解無效的，可向仲裁委員會申請仲裁，或向人民法院起訴。

　　第十四條 本協(xié)議正本連同附件共8頁，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

　　第十五條 在簽訂本協(xié)議前，乙方已將協(xié)議樣本送物業(yè)服務行政主管部門備案。

　　第十六條 本協(xié)議自簽字之日起生效。

　　甲方簽章：________乙方簽章：________

　　代表人：________代表人：________

　　____年__月__日____年__月__日

篇2：柳州市關于取消住宅小區(qū)物業(yè)服務收費核準備案的通知(2015)

　　柳州市關于取消住宅小區(qū)物業(yè)服務收費核準備案的通知(20**)

　　柳州市物價局 住建委關于取消住宅小區(qū)物業(yè)服務收費核準備案的通知

　　各有關單位：

　　為了規(guī)范物業(yè)服務收費行為，柳州市物價局和柳州市住建委于20**年聯(lián)合印發(fā)了《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理實施細則》（柳價格〔20**〕99號，簡稱《實施細則》，下同）,現(xiàn)根據(jù)區(qū)物價局《關于柳州市物價局取消住宅小區(qū)物業(yè)服務收費核準備案的批復》（桂價格〔20**〕921號）等有關文件精神，通知如下：

　　一、修改《實施細則》第九條第一款為“實行政府指導價的物業(yè)服務收費，具體標準由物業(yè)服務企業(yè)在價格主管部門規(guī)定的指導價范圍內(nèi)，根據(jù)實際提供的物業(yè)服務水平確定”。物業(yè)服務企業(yè)所執(zhí)行的物業(yè)服務費標準不再報價格部門核準備案。

　　二、修改《實施細則》第十六條第三款為“建設單位通過招投標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。建設單位應根據(jù)房產(chǎn)行政主管部門核定的服務等級，在對應的物業(yè)服務等級收費基準價和浮動幅度內(nèi)與物業(yè)服務企業(yè)約定具體收費標準。以招投標方式簽訂前期物業(yè)服務合同的，其物業(yè)服務等級不得低于中標等級，物業(yè)服務收費不得高于中標價格”。

　　三、《實施細則》第十六條增加以下內(nèi)容：“縣級房產(chǎn)行政主管部門應建立日常及定期核查機制，對物業(yè)服務企業(yè)承諾提供的物業(yè)服務等級開展核定及核查。物業(yè)服務企業(yè)實際提供的物業(yè)服務水平與核定或核查服務等級不符的，可要求限期整改；拒不整改或整改不到位的，縣級房產(chǎn)行政主管部門應根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)實際提供的物業(yè)服務水平出具《物業(yè)服務等級核查意見書》，報相關價格主管部門備查”。

　　四、刪去《實施細則》第十六條第一款。

　　五、各城區(qū)住建局、陽和規(guī)建局、柳東規(guī)建處作為物業(yè)管理主管部門，負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務項目的物業(yè)服務等級核定及日常核查。

　　六、物業(yè)服務企業(yè)要落實物業(yè)服務收費標準的明碼標價公示，價格監(jiān)督部門加強檢查和指導。本通知從20**年2月1日起執(zhí)行。

　　柳州市物價局

　　柳州市住房和城鄉(xiāng)建設委員會

　　20**年1月30日

篇3：柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理實施細則(2015修正)

　　柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理實施細則(20**修正)

　　柳州市物價局 住建委關于取消住宅小區(qū)物業(yè)服務收費核準備案的通知

　　各有關單位：

　　為了規(guī)范物業(yè)服務收費行為，柳州市物價局和柳州市住建委于20**年聯(lián)合印發(fā)了《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理實施細則》（柳價格〔20**〕99號，簡稱《實施細則》，下同）,現(xiàn)根據(jù)區(qū)物價局《關于柳州市物價局取消住宅小區(qū)物業(yè)服務收費核準備案的批復》（桂價格〔20**〕921號）等有關文件精神，通知如下：

　　一、修改《實施細則》第九條第一款為“實行政府指導價的物業(yè)服務收費，具體標準由物業(yè)服務企業(yè)在價格主管部門規(guī)定的指導價范圍內(nèi)，根據(jù)實際提供的物業(yè)服務水平確定”。物業(yè)服務企業(yè)所執(zhí)行的物業(yè)服務費標準不再報價格部門核準備案。

　　二、修改《實施細則》第十六條第三款為“建設單位通過招投標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。建設單位應根據(jù)房產(chǎn)行政主管部門核定的服務等級，在對應的物業(yè)服務等級收費基準價和浮動幅度內(nèi)與物業(yè)服務企業(yè)約定具體收費標準。以招投標方式簽訂前期物業(yè)服務合同的，其物業(yè)服務等級不得低于中標等級，物業(yè)服務收費不得高于中標價格”。

　　三、《實施細則》第十六條增加以下內(nèi)容：“縣級房產(chǎn)行政主管部門應建立日常及定期核查機制，對物業(yè)服務企業(yè)承諾提供的物業(yè)服務等級開展核定及核查。物業(yè)服務企業(yè)實際提供的物業(yè)服務水平與核定或核查服務等級不符的，可要求限期整改；拒不整改或整改不到位的，縣級房產(chǎn)行政主管部門應根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)實際提供的物業(yè)服務水平出具《物業(yè)服務等級核查意見書》，報相關價格主管部門備查”。

　　四、刪去《實施細則》第十六條第一款。

　　五、各城區(qū)住建局、陽和規(guī)建局、柳東規(guī)建處作為物業(yè)管理主管部門，負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務項目的物業(yè)服務等級核定及日常核查。

　　六、物業(yè)服務企業(yè)要落實物業(yè)服務收費標準的明碼標價公示，價格監(jiān)督部門加強檢查和指導。本通知從20**年2月1日起執(zhí)行。

　　柳州市物價局

　　柳州市住房和城鄉(xiāng)建設委員會

　　20**年1月30日

　　柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理實施細則(20**修正本)

　　第一條 為規(guī)范我市物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務收費管理辦法》、《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法》、《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》、《廣西壯族自治區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理暫行辦法（試行）》等規(guī)定，制定本細則。

　　第二條 本細則適用于柳州市市區(qū)內(nèi)經(jīng)工商行政管理機關登記注冊，并持有房產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書的物業(yè)服務企業(yè)，按照物業(yè)服務合同的約定開展住宅小區(qū)物業(yè)服務活動的收費管理。

　　第三條 本細則所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對服務和管理范圍內(nèi)房屋及配套的公共設施、設備和其他相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，以及維護相關區(qū)域內(nèi)的公共綠化、衛(wèi)生、環(huán)境容貌和交通、公共秩序，而向業(yè)主所收取的費用。

　　第四條 提倡業(yè)主通過公平、公正、公開的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。

　　第五條 市、城區(qū)價格主管部門會同同級房產(chǎn)行政主管部門負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。

　　第六條 物業(yè)服務收費應遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。制定物業(yè)服務收費，既要考慮物業(yè)服務質(zhì)量、服務成本、服務等級、硬件配套設施等因素，也要考慮廣大業(yè)主的承受能力。

　　第七條 物業(yè)服務包括公共性服務、專項服務和特約服務；對應的物業(yè)服務收費為物業(yè)服務費（公共性服務費）、專項服務費和特約服務費。

　　物業(yè)服務費（公共性服務費）指物業(yè)服務企業(yè)為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主提供公共部位、共用設施和設備的日常維護以及公共環(huán)境保潔、公共綠化養(yǎng)護、公共秩序維護等公共性服務而向全體業(yè)主收取的費用。

　　專項服務費是指物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主或使用人提供專項性服務而向該部分業(yè)主或使用人收取的服務費用。如車輛停放服務費、裝修垃圾清運費等。

　　特約服務費是指物業(yè)服務企業(yè)為滿足部分業(yè)主或者使用人的需要，與業(yè)主或者使用人協(xié)商，為業(yè)主或者使用人提供特約服務而向委托的業(yè)主或者使用人收取的費用。

　　第八條 物業(yè)服務收費應根據(jù)物業(yè)類型、性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

　　依法成立業(yè)主大會之前（前期物業(yè)管理）的住宅物業(yè)服務費、電梯維護費、停車收費（包括車輛停放服務費、車位租賃費等）、裝修垃圾清運費（含裝修管理提供服務）等專項服務費實行政府指導價；車輛保管費等特約服務費實行市場調(diào)節(jié)價。

　　依法成立業(yè)主大會之后的住宅物業(yè)服務收費（停車收費除外）實行市場調(diào)節(jié)價。

　　第九條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費，具體標準由物業(yè)服務企業(yè)在價格主管部門規(guī)定的指導價范圍內(nèi)，根據(jù)實際提供的物業(yè)服務水平確定。

　　業(yè)主或業(yè)主委員會對物業(yè)服務企業(yè)提供的服務等級有異議的，可向轄區(qū)房產(chǎn)行政主管部門申請復核。

　　實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會或業(yè)主雙方協(xié)商確定。

　　第十條 制定或者調(diào)整物業(yè)服務收費政府指導價應進行成本監(jiān)審。實行政府指導價的物業(yè)服務收費，價格主管部門可根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)前3年的物業(yè)服務成本監(jiān)審情況、業(yè)主承受能力以及社會經(jīng)濟發(fā)展狀況等因素適時調(diào)整收費標準。已評定服務等級并實施等級收費的住宅小區(qū)可參照新的等級收費標準執(zhí)行。

　　第十一條 物業(yè)服務收費根據(jù)物業(yè)服務的等級、服務質(zhì)量、服務成本等因素，實行分等級定價，前期物業(yè)管理的住宅物業(yè)服務費實行分類分等定標準定基準價，浮動幅度上下不超過15%。

　　物業(yè)服務等級標準以及評定辦法，由市房產(chǎn)行政主管部門制定并公布。達不到服務等級標準的須進行整改，整改不達標的，作降級處理。該行為作為企業(yè)的不良行為，記入企業(yè)誠信檔案。

　　超高層或超低密度建筑等特殊住宅，其服務等級及收費標準由市房產(chǎn)行政主管部門和市價格主管部門另行核準備案。

　　第十二條 按照鼓勵先進、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則，對榮獲國家（自治區(qū)、市級）物業(yè)管理示范小區(qū)等榮譽稱號的項目，其物業(yè)服務費可經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主或業(yè)主大會同意，并經(jīng)轄區(qū)房產(chǎn)行政主管部門核實、價格主管部門核準，按項目現(xiàn)行物業(yè)服務費標準上浮。

　　榮獲國家物業(yè)管理示范小區(qū)榮譽稱號的，物業(yè)服務費標準上浮幅度不超過10%；

　　榮獲自治區(qū)級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)榮譽稱號的，物業(yè)服務費標準上浮幅度不超過8%；

　　榮獲市級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)榮譽稱號的，物業(yè)服務費標準上浮幅度不超過5%。

　　第十三條 實行政府指導價的物業(yè)服務費（公共性服務費）的計價單位為：元/平方米.月,計費面積為房屋建筑面積，建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和公攤面積。已辦理房屋所有權證的，按房屋所有權證登記的建筑面積收取；未辦理房屋所有權證的，以經(jīng)審核的房屋測繪成果報告中確定的建筑面積收取；未取得房屋所有權證，也未經(jīng)審核的房屋測繪成果報告的，暫以商品房買賣合同標明的建筑面積收取。

　　第十四條 實行政府指導價的物業(yè)服務費構成包括物業(yè)服務成本、法定稅金和利潤（利潤率不高于8%）。物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：

　　1.管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

　　2.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用（含共用設施設備運行以及公共性服務所產(chǎn)生的水、電等公共能耗費用；電梯專業(yè)維護保養(yǎng)和年檢費用另行計費收取）；

　　3.物業(yè)管理區(qū)域（包括單元樓道）清潔衛(wèi)生費用；

　　4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

　　5.物業(yè)管理區(qū)域消防設施維護費用；

　　6.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

　　7.物業(yè)服務企業(yè)辦公費用；

　　8.物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

　　9.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　　10.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造等按規(guī)定應當通過專項維修資金列支的費用，不得計入物業(yè)服務成本。

　　物業(yè)服務企業(yè)合理配備的管理、服務人員職數(shù)按物業(yè)小區(qū)實際管理、服務的合理需要及相關政策規(guī)定核定。不合理的管理、服務人員的工資、社會保險及其福利不得計入物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成。

　　第十五條 物業(yè)管理區(qū)域的配電、給排水、電梯、消防、水泵、公共衛(wèi)生間、監(jiān)控設備、公共照明、綠化用水等公共設施設備運行所產(chǎn)生的電費、水費等能耗費以及管漏、線損，列入物業(yè)服務成本的，公共能耗費不再分攤;未列入物業(yè)服務成本的，公共能耗費合理分攤。物業(yè)服務企業(yè)自用辦公及生活等用水、用氣、用電，應單獨設置計量表，其費用由物業(yè)服務企業(yè)承擔，不得向業(yè)主分攤。

　　第十六條 物業(yè)服務合同應當約定物業(yè)服務等級、服務內(nèi)容、收費標準、收費方式及收費起始時間、違約責任、合同終止情形等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。

　　建設單位通過招投標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。建設單位應根據(jù)房產(chǎn)行政主管部門核定的服務等級，在對應的物業(yè)服務等級收費基準價和浮動幅度內(nèi)與物業(yè)服務企業(yè)約定具體收費標準。以招投標方式簽訂前期物業(yè)服務合同的，其物業(yè)服務等級不得低于中標等級，物業(yè)服務收費不得高于中標價格。

　　達不到法定交房條件的住宅小區(qū)，物業(yè)服務費由建設單位承擔；因開發(fā)建設單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成住宅小區(qū)配套設施和綠化環(huán)境等未能達到購房合同約定標準的，物業(yè)服務費應當直接扣減，差額部分由建設單位補償物業(yè)服務企業(yè)。

　　縣級房產(chǎn)行政主管部門應建立日常及定期核查機制，對物業(yè)服務企業(yè)承諾提供的物業(yè)服務等級開展核定及核查。物業(yè)服務企業(yè)實際提供的物業(yè)服務水平與核定或核查服務等級不符的，可要求限期整改；拒不整改或整改不到位的，縣級房產(chǎn)行政主管部門應根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)實際提供的物業(yè)服務水平出具《物業(yè)服務等級核查意見書》，報相關價格主管部門備查

　　第十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應當從物業(yè)交付之日起，根據(jù)價格主管部門核定的收費標準按月交納物業(yè)服務費。已納入物業(yè)服務范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。

　　第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費。

　　專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

　　第十九條　物業(yè)服務企業(yè)對裝修住宅進行指導和監(jiān)督。業(yè)主對其物業(yè)進行室內(nèi)裝修的，物業(yè)服務企業(yè)可向業(yè)主收取住宅裝修垃圾清運費（含裝修管理提供服務），住宅裝修垃圾清運費具體收費標準由市價格主管部門另行公布。物業(yè)服務企業(yè)不得以任何名義收取與裝修有關的其他費用。如：裝修押金、裝修保證金、裝修管理費、裝修出入證工本費、裝修電梯使用費等。

　　裝修過程因破壞公共部位及設施需要修復的費用，按實際發(fā)生數(shù)額由業(yè)主或使用人承擔。

　　第二十條　實行小區(qū)出入證管理的，建設單位應當為業(yè)主免費配置出入證（含IC卡等）4張。業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，物業(yè)服務企業(yè)可按成本收取工本費。出入證制作工本費具體標準由價格主管部門另行公布。住宅物業(yè)交付使用之后，小區(qū)新配置或升級改造智能門禁系統(tǒng)的，其建設、升級改造費用和日常維護費用的解決途徑及門禁卡配送數(shù)量由物業(yè)服務公司與業(yè)主依法共同協(xié)商決定。

　　第二十一條　利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的應經(jīng)業(yè)主大會同意，或者經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，所得收益主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第二十二條 住宅小區(qū)（含住宅小區(qū)的商業(yè)、辦公、住宅樓）停車收費實行政府指導價。具體收費標準由價格主管部門另行公布。

　　建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。物業(yè)服務企業(yè)應優(yōu)先考慮給予小區(qū)業(yè)主辦理車位月票。車輛停放服務費用于車位（車庫）的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等。

　　業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共停車位（車庫）內(nèi)停車應交納車輛停放服務費、車位租賃費。業(yè)主在自己擁有使用權的車位（車庫）內(nèi)停車應交納車位物業(yè)費。業(yè)主或者物業(yè)使用人對車輛有保管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。

　　占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他公共場地停放汽車的，應當經(jīng)業(yè)主大會或?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意才可收取車輛停放服務費、車位租賃費，收費標準不得高于同一小區(qū)露天配套停車場車輛停放收費標準，車位租賃費主要用于住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。物業(yè)服務企業(yè)應對收費收入單獨設立帳目，并定期向全體業(yè)主公布收支情況。

　　第二十三條 治安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)、特種車輛等在小區(qū)內(nèi)執(zhí)行公務時停車不需交費。其他車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時停放一小時內(nèi)免費；超過一小時的，物業(yè)服務企業(yè)可根據(jù)價格主管部門的規(guī)定收費。

　　第二十四條 業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。

　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

　　酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

　　實行政府指導價的物業(yè)服務費采用包干制。

　　第二十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當每年初在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告上年度共有部分收益的收支賬目。

　　第二十六條 物業(yè)交付后，業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費或者物業(yè)服務資金。

　　第二十七條 業(yè)主大會成立之前對物業(yè)服務收費有爭議的，業(yè)主、物業(yè)使用人或物業(yè)服務企業(yè)，可以向物業(yè)所在地價格主管部門申請協(xié)商調(diào)解；業(yè)主大會成立后對物業(yè)服務收費有爭議的，業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)使用人或物業(yè)服務企業(yè)，可以向物業(yè)所在地的房產(chǎn)行政主管部門申請協(xié)商調(diào)解，可以按法制程序向人民法院提起訴訟。

　　第二十八條 物業(yè)服務費按月收取。物業(yè)服務合同中有預收物業(yè)服務費約定的，物業(yè)服務企業(yè)可按業(yè)主自愿的原則預收不超過一年的物業(yè)服務費。

　　第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的,其他部門和單位不得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

　　第三十條 物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主的自愿委托提供物業(yè)服務合同以外的特約服務，其收費由雙方協(xié)商。除此之外一律不得擅自設立收費項目向業(yè)主收取其他任何費用。

　　第三十一條 物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家有關價格法律、法規(guī)、政策，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務。

　　第三十二條 價格主管部門應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰：

　　（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；

　　（二）自立收費項目或者自定標準收費的（業(yè)主自愿委托要求提供特約服務的除外）；

　　（三）強制或者變相強制服務并收費的；

　　（四）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

　　（五）不按規(guī)定實行明碼標價的；

　　（六）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。

　　第三十三條 本細則實施前已完成前期物業(yè)服務招標、申請備案，或已通過協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)并完成前期物業(yè)服務合同備案，合同尚未到期的，物業(yè)服務等級及收費標準按招標申請備案內(nèi)容（或原合同）約定執(zhí)行。如物業(yè)企業(yè)需調(diào)整物業(yè)收費標準,應當經(jīng)小區(qū)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主書面同意，并經(jīng)公示，辦理物業(yè)服務等級標準及收費標準備案后方可執(zhí)行。成立業(yè)主大會的，按照業(yè)主大會決定執(zhí)行。

　　第三十四條 原未實行服務等級的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會未成立之前，可參照等級標準選擇五項服務中的若干項目及服務等級，經(jīng)小區(qū)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主書面同意，并經(jīng)公示，辦理物業(yè)服務等級標準及收費標準備案后方可執(zhí)行。

　　第三十五條 本細則由市價格主管部門會同市房產(chǎn)行政主管部門按照各自職責負責解釋。本細則實施前有關規(guī)定與本細則不符的，依照本細則執(zhí)行。

　　第三十六條 本市六縣可參照本細則制定相應管理措施。

　　第三十七條 本細則從20**年8月1日起實施。