建立小區(qū)物業(yè)服務(wù)權(quán)信托的社會(huì)價(jià)值

　　城市住房制度改革特別是近十年商品房小區(qū)的發(fā)展，改變了已有的居住模式，當(dāng)然也就改變里人們的生活模式，即所謂的“居住改變生活”。

　　目前的城市社區(qū)建設(shè)大多以“法定社區(qū)”作為操作單位，地域的基礎(chǔ)是預(yù)先規(guī)定的，而社會(huì)心理的基礎(chǔ)是要靠以后培育的。具體而言，在城市指的是街道辦事處轄區(qū)或居委會(huì)轄區(qū)以及目前一些城市新劃分的社區(qū)委員會(huì)轄區(qū)。而在具體的操作層面，就是在房地產(chǎn)開發(fā)過程中形成的封閉或者半封閉的住宅小區(qū)。在當(dāng)前的語境中，確定社區(qū)實(shí)體首選的標(biāo)準(zhǔn)是地域界限明顯，至于成員歸屬感的強(qiáng)弱則是次要的，也是無法事先決定的。

　　“把城鄉(xiāng)社區(qū)建設(shè)成為管理有序、服務(wù)完善、文明祥和的社會(huì)生活共同體。”是黨的十七大報(bào)告提出的社區(qū)建設(shè)的目標(biāo)。

　　社區(qū)共同體形成，需要社區(qū)主體自組織能力建立。“自組織意味著一種自主而且自我管理的網(wǎng)絡(luò)”。“市場(chǎng)交易的協(xié)調(diào)機(jī)制是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng), 國(guó)家等級(jí)模式的協(xié)調(diào)機(jī)制是正式權(quán)威的命令機(jī)制, 自組織網(wǎng)絡(luò)的協(xié)調(diào)機(jī)制是信任與合。”社區(qū)自組織要求不需要外部指令的強(qiáng)制,更不是通過價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)能夠?qū)崿F(xiàn)的。社區(qū)自組織是社區(qū)成員通過協(xié)商, 取得共識(shí)、消除分歧、解決沖突、增進(jìn)信任、合作治理社區(qū)公共事務(wù)的過程, 并使社區(qū)逐步進(jìn)入“自我維系”狀態(tài)。

　　居住模式改變的同時(shí)，我國(guó)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也處于轉(zhuǎn)型期，過去的生活模式打破了，新的信用和生活體系還沒有建立，現(xiàn)在還只是有社區(qū)的一個(gè)空殼而已，并沒有真正的形成一個(gè)整體。

　　在社區(qū)重建和社會(huì)轉(zhuǎn)形過程中，各種利益沖突和體制沖突集中表現(xiàn)在社區(qū)，社區(qū)糾紛成為社會(huì)不穩(wěn)定的重要因素和社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　目前的利益沖突主要來源于社區(qū)居民與物業(yè)建造者（開發(fā)商）、管理者（物業(yè)公司）的利益沖突。由于每一個(gè)業(yè)主都是住宅私有者，這就產(chǎn)生了哈貝馬斯所指出的建立在私人所有權(quán)和私人獨(dú)立性、自主性基礎(chǔ)上的公共事務(wù)的決定問題。而現(xiàn)實(shí)中，開發(fā)企業(yè)控制小區(qū)公共設(shè)施，物業(yè)公司控制社區(qū)公共事務(wù)的管理權(quán)。而企業(yè)追求利潤(rùn)最大化的本性與社區(qū)利益的沖突就不可避免。

　　由于公共設(shè)施控制在建造商手中，出于對(duì)資本的畏懼，社區(qū)成員不愿意參與公共事務(wù)。由于社區(qū)成員都是陌生面孔，沒有信任的形成，對(duì)居民委員會(huì)等管理機(jī)構(gòu)的信任也沒有形成。在社區(qū)資產(chǎn)私有化的呼聲下，業(yè)主參與不夠，業(yè)主大會(huì)不能成立，居民委員會(huì)得不到信任，無法有效的管理社區(qū)的事務(wù)，造成了社區(qū)管理的混亂。

　　要培養(yǎng)業(yè)主的共同體意識(shí)，必須喚醒業(yè)主的主體意識(shí)并吸引業(yè)主積極參與社區(qū)建設(shè)和治理中來。

　　物業(yè)服務(wù)權(quán)信托的嘗試就是希望建立業(yè)主、業(yè)主組織、物業(yè)企業(yè)全面介入社區(qū)財(cái)產(chǎn)和秩序管理的體系，在互相制約中相互促進(jìn)，形成社區(qū)共同體和管理新體系。

　　一、落實(shí)物權(quán)法規(guī)定的共同管理權(quán)為財(cái)產(chǎn)權(quán)，恢復(fù)物業(yè)服務(wù)的物權(quán)本質(zhì)

　　社區(qū)資源是社區(qū)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，也是社區(qū)建設(shè)的核心內(nèi)容之一。社區(qū)資源主要指社區(qū)建設(shè)過程中所需要的物質(zhì)和資金資源，包括開展社區(qū)工作所需要的各種活動(dòng)場(chǎng)所、設(shè)施、設(shè)備、物品等有形資源。資金資源主要指社區(qū)建設(shè)、管理、活動(dòng)、服務(wù)等方面所必需的資金和部分公益救助基金等資源。當(dāng)前城市社區(qū)存在著資源不充足或者資源利用不充分的狀況，社區(qū)發(fā)展受到嚴(yán)重制約。部分開發(fā)企業(yè)為追求短期利益，沒有按照規(guī)劃建造文化、體育、衛(wèi)生設(shè)施。很多小區(qū)就是建立了會(huì)所或者其它設(shè)施，也沒有依照法律規(guī)定用于社區(qū)居民的社會(huì)活動(dòng)，而是私下變賣或者被挪作了賓館或者高檔消費(fèi)場(chǎng)所。有些社區(qū)資源沒有用于社區(qū)文化和體育建設(shè)，卻變成立物業(yè)服務(wù)企業(yè)謀取利益的資源。

　　物權(quán)法生效，確定了建筑區(qū)劃內(nèi)的公共場(chǎng)所和配套建設(shè)的公共設(shè)施歸業(yè)主共有，但因?yàn)槲餀?quán)法沒有規(guī)定相應(yīng)的登記的具體制度，歸全體業(yè)主共有還停留在紙面上。在物權(quán)法將物業(yè)服務(wù)企業(yè)定位于服務(wù)后，很多人又將小區(qū)的物業(yè)服務(wù)誤認(rèn)為是簡(jiǎn)單地購(gòu)買服務(wù)，弱化了物業(yè)服務(wù)的財(cái)產(chǎn)權(quán)本性。

　　通過物業(yè)服務(wù)權(quán)信托的設(shè)計(jì)，將公共財(cái)產(chǎn)設(shè)定為信托財(cái)產(chǎn)，將突出公共管理的財(cái)產(chǎn)屬性，使公共管理與業(yè)主的財(cái)產(chǎn)利益直接建立聯(lián)系，刺激業(yè)主參與管理事務(wù)的積極性。

　　通過物業(yè)維護(hù)基金的設(shè)立，強(qiáng)化業(yè)主的公共體意識(shí)，為社區(qū)的建立和形成建立明確的路徑。

　　二、引導(dǎo)業(yè)主關(guān)注資產(chǎn)利益，調(diào)動(dòng)業(yè)主和居民參與公共事務(wù)管理的積極性

　　社區(qū)自組織程度越高, 社群組織發(fā)育越完善, 就越接近于自組織秩序, 在信任與合作基礎(chǔ)上, 就容易培育共同體意識(shí), 從而有利于走出“集體行動(dòng)的困境”；

　　而社區(qū)自組織程度越低, 就越接近于被組織秩序, 會(huì)促使居民投機(jī)行為的泛濫, 從而使社區(qū)缺乏公共精神,

　　使社區(qū)公共活動(dòng)陷入“集體行動(dòng)的困境”,從而增加社區(qū)治理成本。

　　而信任不是憑空產(chǎn)生的，需要一些制度安排。通過制度安排，讓參與者直接感覺到財(cái)產(chǎn)和人參的安全，進(jìn)而在相互的交往中增進(jìn)信任并形成相互信賴。信托制度中，信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性，在一定程度上打消了參與者的顧慮，為參與者建立信任奠定了基礎(chǔ)。

　　當(dāng)面對(duì)公共事務(wù)時(shí), 要有參與的欲望和動(dòng)機(jī)。決定居民是否參與社區(qū)治理不是顯性的外在制度, 而是社區(qū)內(nèi)部的制度,

　　即內(nèi)生的社區(qū)規(guī)范。這種制度能影響居民社區(qū)參與的行為和動(dòng)機(jī)。在信托制度下，所有的受益人業(yè)主都有資格參與決策和監(jiān)督，還有資格通過司法途徑進(jìn)行救濟(jì)，就為業(yè)主參與公共事務(wù)管理提供了動(dòng)力。

　　物業(yè)服務(wù)權(quán)信托的建立，因?yàn)槔孢B帶性，可以有效地建立普遍的社群網(wǎng)絡(luò),。在這些頻繁交往網(wǎng)絡(luò)中, 基于對(duì)制度的信任，逐步形成相互信任和合作,權(quán)利和義務(wù)感增加, 從而形成一種普遍互惠關(guān)系。

　　這種普遍互惠是把短期利他與長(zhǎng)期利己結(jié)合起來, 把自我利益和團(tuán)結(jié)互助結(jié)合起來, 從而形成了合作的意識(shí)和結(jié)社習(xí)慣。治理的最佳狀態(tài)是善治,

　　善治是一個(gè)實(shí)現(xiàn)公共利益最大化的社會(huì)管理過程,信托制度應(yīng)當(dāng)使實(shí)現(xiàn)善治的重要路徑。

　　三、破解公共管理與公司制度的矛盾

　　公司制度是在資本主義發(fā)展過程中逐步形成和完善的一種經(jīng)濟(jì)制度。這種制度以利潤(rùn)最大化為目標(biāo)，以經(jīng)濟(jì)效益為核心，為股東資產(chǎn)增值服務(wù)。公司的機(jī)制形成后與具體的企業(yè)的股東、經(jīng)理人的道德標(biāo)準(zhǔn)沒有關(guān)系。公司為實(shí)現(xiàn)其功能，在所有可能的情況下，盡可能地占有更多的資源，這與社區(qū)的目標(biāo)顯然使背道而馳的。個(gè)別經(jīng)理人或者股東的社會(huì)責(zé)任都無法組織公司的這種本性。要增進(jìn)公共利益，就必須采取制度性的措施將公司的追求經(jīng)濟(jì)利益的沖動(dòng)限制在一定范圍內(nèi)。

　　信托制度在一定程度上可以解決了這個(gè)問題。信托制度堅(jiān)持以下原則：

　　按照信托制度要求，受托方不能為自己的私利而作為，他的法定義務(wù)就是為受益人而作為。經(jīng)理人的作為是基于對(duì)受益人利益的忠誠(chéng)。

　　受托人必須忠誠(chéng)受托義務(wù)，受托人可以將部分收入作為費(fèi)用，但是不得有損資本。

　　經(jīng)理人必須及時(shí)向收益人提供財(cái)務(wù)信息并保證信息的真實(shí)。

　　上述原則是可以被強(qiáng)制執(zhí)行的，如果受益人認(rèn)為受托人違反上述原則，可以向法院起訴。在起訴被提起后，受托人必須證明自己的行為是審慎的。

　　物業(yè)服務(wù)權(quán)信托基于信托原則賦予公司更嚴(yán)格的責(zé)任，同時(shí)物業(yè)經(jīng)理人被賦予信托人的責(zé)任。而一個(gè)受托人的責(zé)任，不僅僅是受益人誠(chéng)實(shí)，而且還有關(guān)乎榮譽(yù)的謹(jǐn)慎。

篇2：信托式物業(yè)管理模式能否讓業(yè)主擺脫弱勢(shì)

　　信托式物業(yè)管理模式能否讓業(yè)主擺脫弱勢(shì)

　　物業(yè)費(fèi)屬全體業(yè)主所共有，由業(yè)主大會(huì)通過契約方式委托物業(yè)公司代管和使用，物業(yè)公司只能收取報(bào)酬......這是北京朗琴園小區(qū)與聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理權(quán)信托契約》中的規(guī)定。據(jù)媒體報(bào)道，這是全國(guó)首家實(shí)行物業(yè)管理權(quán)信托的小區(qū)。

　　背景新聞

　　物業(yè)管理信托契約模式讓業(yè)主真正成為物業(yè)的甲方

　　北京朗琴園小區(qū)試水信托式物管

　　信托式物業(yè)管理模式(以下簡(jiǎn)稱信托式物管)，是北京市宣武區(qū)朗琴園小區(qū)爆出來的新事物。

　　該小區(qū)業(yè)主與原有物業(yè)管理部門一直紛爭(zhēng)不斷，該項(xiàng)目開發(fā)商為建設(shè)四期工程“朗琴國(guó)際”，讓前期物業(yè)管理公司在朗琴園小區(qū)內(nèi)打地下水井，此舉未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，導(dǎo)致該小區(qū)業(yè)主與前期物業(yè)管理公司之間矛盾激化。于是，該小區(qū)請(qǐng)進(jìn)了新的物業(yè)管理公司，并簽訂了《北京市宣武區(qū)朗琴園小區(qū)物業(yè)管理權(quán)信托契約》，建立起信托式物管。在這種物管模式中，朗琴園業(yè)主大會(huì)為委托人，物業(yè)公司為受托人，全體業(yè)主為受益人。

　　20**年11月18日，北京市宣武區(qū)朗琴園小區(qū)人頭攢動(dòng)，在業(yè)主的“歡呼聲”中，該小區(qū)前期物業(yè)公司退出了辦公區(qū)，正式“下崗”。20**年11月21日，被業(yè)主“夾道歡迎”的嘉浩物業(yè)管理有限公司正式接管朗琴園小區(qū)物業(yè)管理工作。

　　朗琴園更換了前期物業(yè)公司以后，業(yè)主們感受到的最大變化就是物業(yè)費(fèi)降了。在朗琴園小區(qū)，新的物業(yè)管理模式還為全體業(yè)主增加了一項(xiàng)收入，也就是地上停車場(chǎng)、樓宇廣告等公共部分的收入全部歸業(yè)主所有，而以前這些收益全歸物業(yè)公司。按照信托物業(yè)管理的契約規(guī)定，朗琴園小區(qū)公共部分的收入通過業(yè)主大會(huì)來討論如何使用，可以用于公共設(shè)施，也可以分?jǐn)偟矫恳粦簦瑳_抵物業(yè)費(fèi)。另外，每年年初，物業(yè)公司還要制定出財(cái)務(wù)的詳細(xì)預(yù)算，每月的賬目收支要對(duì)外公示，并接受業(yè)主委員會(huì)的嚴(yán)格監(jiān)督。

　　朗琴園新的物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)之后，業(yè)主們交納的物業(yè)費(fèi)要放到一個(gè)獨(dú)立于物業(yè)公司的銀行賬戶，物業(yè)公司要使用每一筆款項(xiàng)，必須經(jīng)過業(yè)委會(huì)的簽字同意才能支取。朗琴園自從更換了物業(yè)公司，實(shí)施了信托物業(yè)管理，很多業(yè)主認(rèn)為自己找到了當(dāng)家做主人的感覺。

　　解析一：使責(zé)權(quán)利更明確

　　王季(鄭州市中級(jí)人民法院民四庭庭長(zhǎng))：物業(yè)管理糾紛群體性訴訟較多，在群眾中影響較大。在物業(yè)公司為原告的物管糾紛案件中，因?yàn)橐粋€(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能有一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，而其要面對(duì)的是全體業(yè)主，極易引發(fā)群體性訴訟。

　　現(xiàn)實(shí)中，我國(guó)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多是開發(fā)商的子公司或者與開發(fā)商有某種關(guān)系。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)有超過70%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于開發(fā)商的下屬機(jī)構(gòu)，大約20%屬于房管所改制或后勤單位改制，僅不到10%屬于真正法律意義上的獨(dú)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)。由于開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間這種特殊的“父子關(guān)系”，業(yè)主往往將開發(fā)商的違約行為遷怒于物業(yè)公司，以不交物業(yè)費(fèi)來對(duì)抗開發(fā)商或水電等公用企事業(yè)單位。而業(yè)主的這種對(duì)抗，進(jìn)入訴訟后，很難獲得法院的支持。相對(duì)于業(yè)主個(gè)人來講，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為一個(gè)企業(yè)屬于強(qiáng)勢(shì)主體，一般都有相對(duì)較為固定的專業(yè)律師來負(fù)責(zé)企業(yè)的法律業(yè)務(wù)。

　　因此，無論是在法律知識(shí)和證據(jù)的收集上，還是在訴訟經(jīng)驗(yàn)方面，甚至在合同中對(duì)責(zé)任的規(guī)避等方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都比業(yè)主更有優(yōu)勢(shì)。

　　數(shù)據(jù)顯示，20**年北京地區(qū)因小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司不滿向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴有上萬起，其中1／3對(duì)簿公堂。然而，就這些物管糾紛來說，即使法院宣判后，仍有不少小區(qū)面臨物業(yè)管理難題。有的業(yè)主在維護(hù)自身權(quán)益過程中不夠理性，而是采取一些不理智的行為，結(jié)果對(duì)開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或他人的人身、財(cái)產(chǎn)造成侵害。

　　《物權(quán)法》實(shí)施之前，關(guān)于物業(yè)管理方面的法規(guī)，僅有國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》等較為籠統(tǒng)的行政法規(guī)。在司法實(shí)踐中，這些法規(guī)不易操作，如對(duì)于小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施的驗(yàn)收、商品房質(zhì)量保修等細(xì)節(jié)均無規(guī)定，法院因雙方無明確約定而無法處理。

　　在實(shí)踐中，當(dāng)單個(gè)業(yè)主看到物業(yè)管理水平下降的時(shí)候，無法通過法定的程序讓物業(yè)公司改變，他只有建議的權(quán)利。而行使這個(gè)權(quán)利得由業(yè)主召開“業(yè)主大會(huì)”，行使權(quán)利的成本奇高，但義務(wù)又是業(yè)主個(gè)人自己盡的，明明業(yè)主權(quán)受到侵犯，業(yè)主自己卻沒有得到有效救濟(jì)。因?yàn)槲飿I(yè)公司從來不是向“業(yè)主大會(huì)”收取費(fèi)用，從來都是直接向業(yè)主收錢，而業(yè)主維權(quán)又得通過“業(yè)主大會(huì)”維護(hù)，使得業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)不對(duì)等。如果業(yè)主欠費(fèi)，物業(yè)公司可以起訴單個(gè)的業(yè)主，但是如果業(yè)主就公共利益的物業(yè)管理問題要起訴物業(yè)公司，就必須召開業(yè)主大會(huì)，根據(jù)不同情況征得三分之二或半數(shù)以上業(yè)主同意，才能由業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)提起訴訟，通俗地說業(yè)主必須聯(lián)合起來才能起訴物業(yè)公司。聯(lián)合是要成本的，所以很多人就說，那我不聯(lián)合了，我也不盡義務(wù)了，形成一個(gè)惡性的循環(huán)。

　　解析二：更便于業(yè)主維權(quán)

　　陳啟輝(鄭州大學(xué)法學(xué)院研究生)：

　　信托式物管，就是委托人(業(yè)主大會(huì))基于對(duì)受托人(物業(yè)公司)的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人(業(yè)主)的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分。

　　在信托式物業(yè)管理模式中，最大的受益者將會(huì)是信托受益人，也就是廣大業(yè)主。與傳統(tǒng)的委托物管模式不同，信托式物管有力的法律依據(jù)是《信托法》。

　　我國(guó)《信托法》對(duì)信托行為中的各方進(jìn)行了有力的制約，使受益人的權(quán)益更有保障。對(duì)于受托人的義務(wù)，《信托法》規(guī)定，受托人因信托財(cái)產(chǎn)的管理運(yùn)用、處分或者其他情形而取得的財(cái)產(chǎn)，也歸入信托財(cái)產(chǎn)；受托人必須保存處理信托事務(wù)的完整記錄；受托人應(yīng)當(dāng)每年定期將信托財(cái)產(chǎn)的管理運(yùn)用、處分及收支情況，報(bào)告委托人和受益人等等。對(duì)于委托人的權(quán)利，《信托法》規(guī)定：委托人有權(quán)了解其信托財(cái)產(chǎn)的管理運(yùn)用、處分及收支情況，有權(quán)要求受托人作出說明；委托人有權(quán)查閱、抄錄或復(fù)制與其信托財(cái)產(chǎn)有關(guān)的信托賬目以及處理信托事務(wù)的其他文件等。

　　與目前的物管模式相比，信托式物管模式的最大優(yōu)點(diǎn)，就是每個(gè)業(yè)主和業(yè)委會(huì)一樣，都可就小區(qū)的公共利益對(duì)物業(yè)公司提起訴訟。因?yàn)椤缎磐蟹ā芬?guī)定，受托人有損害受益人利益的行為，共同受益人之一可以申請(qǐng)人民法院撤銷該行為，人民法院所作出的撤銷裁定，對(duì)全體共同受益人有效。《信托法》第35條規(guī)定，受托人有權(quán)依照信托文件的約定取得報(bào)酬。信托文件未作事先約定的，經(jīng)信托當(dāng)事人協(xié)商同意，可以作出補(bǔ)充約定；未作事先約定和補(bǔ)充約定的，不得收取報(bào)酬。約定的報(bào)酬經(jīng)信托當(dāng)事人協(xié)商同意，可以增減其數(shù)額。這就是說，如果業(yè)主認(rèn)為物管公司的管理水平、管理質(zhì)量不能令人滿意，可以協(xié)商減少物業(yè)費(fèi)的數(shù)額，這樣就可以避免要么拒交要么全交的兩難處境。

　　以往，許多業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)是單個(gè)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司提供服務(wù)而付出的報(bào)酬。而在北京朗琴園小區(qū)的這份信托契約中約定：物業(yè)費(fèi)屬全體業(yè)主所共有，由業(yè)主大會(huì)通過契約方式委托物業(yè)公司代管和使用，物業(yè)公司只能收取報(bào)酬。這是一個(gè)觀念上的改變，使物業(yè)服務(wù)更具有保護(hù)業(yè)主利益，減少業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生糾紛的特點(diǎn)，由委托人、受托人及受益人三方訂立《物業(yè)管理權(quán)信托契約》。

　　在以往的物業(yè)管理合同中，只涉及訂立合同的甲乙雙方，甲方或者是開發(fā)商或者是業(yè)主大會(huì)，乙方為物業(yè)公司，真正交納物業(yè)費(fèi)的單個(gè)業(yè)主(丙方)反而被排除在合同之外，使得業(yè)主們?cè)谖飿I(yè)公司面前人微言輕，很難行使其監(jiān)督和約束物業(yè)公司的權(quán)利。而信托契約中天然的就有著甲乙丙三方的權(quán)益制衡。

　　在物業(yè)管理中，實(shí)行信托契約，落實(shí)了業(yè)主行使權(quán)利時(shí)程序上的問題。以往業(yè)主們的權(quán)利雖然無數(shù)次被提及，但作為業(yè)主個(gè)體根本無從下手。

　　一是以往單個(gè)業(yè)主無法就公共利益問題對(duì)物業(yè)公司提出訴訟，只能通過業(yè)主大會(huì)決議，以業(yè)主大會(huì)的名義提起訴訟，程序麻煩、費(fèi)時(shí)費(fèi)力，而確立信托契約關(guān)系后，作為受益人的單個(gè)業(yè)主與作為委托人的業(yè)主大會(huì)享有同樣權(quán)利，這意味著單個(gè)業(yè)主也可以隨時(shí)拿起法律武器。

　　二是業(yè)委會(huì)有了保安的人事任免權(quán)，在信托契約中約定保安部經(jīng)理的人員由業(yè)委會(huì)來確定使用或更換。使保安受命于業(yè)委會(huì)，真正為業(yè)主服務(wù)，極大地降低保安和業(yè)主之間的矛盾。

　　三是單個(gè)業(yè)主可以通過查賬方式監(jiān)督物業(yè)公司。物業(yè)費(fèi)設(shè)立單獨(dú)賬戶，使業(yè)主更加明白物業(yè)費(fèi)并不是交給物業(yè)公司而是屬于全體業(yè)主共有，物業(yè)公司只能在約定的范圍內(nèi)使用此項(xiàng)資金。業(yè)主交的錢是放在銀行的賬戶里，物業(yè)要?jiǎng)佑眠@筆錢須經(jīng)由業(yè)委會(huì)同意，且年終請(qǐng)審計(jì)公司進(jìn)行年度查賬以示公正。單個(gè)業(yè)主也能查賬，物業(yè)公司只是負(fù)責(zé)操作，賦予了業(yè)主很大的權(quán)利，業(yè)主能知道自己的錢怎么交，花到哪兒去了。

　　四是物業(yè)費(fèi)的年度預(yù)算為信托契約的組成部分。業(yè)委會(huì)可以從過程到目標(biāo)來監(jiān)管物業(yè)公司，其所使用的一切花費(fèi)，均應(yīng)控制在預(yù)算之內(nèi)。

　　五是單個(gè)業(yè)主能因全體業(yè)主的公共利益受到侵害而起訴物業(yè)公司，且勝訴對(duì)全體業(yè)主有效。

　　六是在信托式物業(yè)管理中，業(yè)主不僅可以直接起訴物業(yè)公司，而且在起訴過程中，要由物業(yè)公司來舉證自己沒有問題，也就是舉證責(zé)任倒置。這個(gè)意義非常之大，它把每個(gè)業(yè)主在訴訟中的弱勢(shì)狀態(tài)通過法律調(diào)整了過來。而在《合同法》規(guī)定的一般委托關(guān)系當(dāng)中，則是誰主張誰舉證。

　　解析三：仍存在諸多問題

　　劉超(鄭州市中級(jí)人民法院法官)：

　　信托式物管在解決業(yè)主與物業(yè)的關(guān)系上，業(yè)主與物業(yè)的責(zé)權(quán)利界定比較清晰，但仍有很多問題需解決。

　　一：業(yè)主內(nèi)部的民主問題。

　　如果業(yè)主的民主意識(shí)不強(qiáng)，參與積極性不高，甚至不團(tuán)結(jié)，出現(xiàn)召開業(yè)主大會(huì)成本太高等問題，會(huì)使業(yè)委會(huì)成立困難。按照新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2／3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2／3以上的業(yè)主同意；決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意......但創(chuàng)新一種機(jī)制，提高業(yè)主自覺參與物業(yè)管理的意識(shí)不是一蹴而就的，是一個(gè)長(zhǎng)期的過程。

　　二：信托式物管強(qiáng)化了業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)，必須有一個(gè)堅(jiān)強(qiáng)的、令大家信服的業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主委員會(huì)功能的加強(qiáng)，有可能把物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾轉(zhuǎn)移到業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間，使業(yè)主委員會(huì)處于十分重要的位置，也有可能使業(yè)主與業(yè)主之間良好的鄰里關(guān)系變得不協(xié)調(diào)。比如在信托式物管中，物業(yè)費(fèi)由業(yè)主委員會(huì)收取，如果個(gè)別業(yè)主不交，勢(shì)必在業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主之間產(chǎn)生糾紛。

　　三：信托式物管雖有《物權(quán)法》、《信托法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)支撐，但仍有法律盲區(qū)，比如現(xiàn)有的物管企業(yè)能否直接經(jīng)營(yíng)信托業(yè)務(wù)，需要法律進(jìn)一步明確。任何新事物的出現(xiàn)，都需要不斷完善，要在實(shí)踐中逐步解決。

　　買到稱心的房子，擁有周到的物業(yè)服務(wù)，是人們的共同心愿。