物業(yè)公司培訓(xùn)講稿：物業(yè)裝飾裝修管理

　　各位領(lǐng)導(dǎo)、同事們，大家好：

　　為了規(guī)范E物業(yè)所轄住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主的裝修管理，杜絕違規(guī)裝修和出現(xiàn)內(nèi)部問題，今天，我就其相關(guān)知識與大家進行交流。

　　物業(yè)裝飾裝修是業(yè)主入住后必不可少的環(huán)節(jié)。由于缺乏物業(yè)裝飾裝修建筑專業(yè)知識和對裝飾裝修管理相關(guān)法律法規(guī)的了解，業(yè)主在裝飾裝修中更多的是考慮物業(yè)的實用、美觀和舒適，而較少顧及建筑安全和公共權(quán)益。物業(yè)裝飾裝修過程長、點多面廣、不確定因素多，管理控制難度大。稍有不慎，一方面有可能危害物業(yè)安全，影響物業(yè)的正常使用，或?qū)ξ飿I(yè)構(gòu)成潛在的危險，導(dǎo)致物業(yè)風(fēng)險；另一方面，也可能激發(fā)物業(yè)服務(wù)雙方的矛盾沖突，影響物業(yè)管理和社區(qū)的和諧局面。

　　下面我們來學(xué)習(xí)一下物業(yè)裝飾裝修管理的內(nèi)容

　　物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實施管理，加強現(xiàn)場檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題加以制止。一般而言，物業(yè)裝飾裝修管理包括以下內(nèi)容。

　　（一）物業(yè)裝飾裝修的時間管理

　　對住宅房屋來說，噪音施工時間要避開人們的休息時間，比如，中午12：00至下午2:00，晚上8:00至早上7:00以前，不允許噪音施工。還要規(guī)定不能使用發(fā)出有害氣味的材料。

　　要對電梯使用時間，作出限制，為不影響其他人的使用，應(yīng)規(guī)定使用電梯的時間，通常的規(guī)定是運送施工人員、裝修材料和垃圾要避開電梯使用的高峰時間，如白天電梯使用非常繁忙，可安排在夜間運送裝修材料和垃圾。裝修期是指裝飾裝修過程的完結(jié)時間。目前國家頒布的法規(guī)雖無明確規(guī)定，但一般情況下不超過三個月。

　　(二)物業(yè)裝飾裝修管理的要求

　　為確保物業(yè)安全和全體業(yè)主的合法權(quán)益，物業(yè)裝飾裝修管理應(yīng)重點檢查：

　　(1)有無變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。

　　例如，某物業(yè)住在19樓的業(yè)主魏某在自己住房內(nèi)衛(wèi)生間的東墻開窗，將厚厚的外墻打穿，物業(yè)公司多次上門阻止，魏某不聽勸阻繼續(xù)施工安裝窗戶，致使19層至底層樓面被泥漿污染，物業(yè)公司只得將魏某告上法庭，魏某擅自在自己的房屋東墻破墻開窗，并造成外墻面的污染，嚴重損壞了房屋的承重結(jié)構(gòu)，破壞了大樓的外貌，影響了周邊環(huán)境，物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理條例及小區(qū)管理公約對魏某采取制止措施，維護了其他業(yè)主的合法權(quán)益。法院判決：該業(yè)主在法院判決生效之日起10日內(nèi)拆除東墻上的窗戶，恢復(fù)原狀；清洗19層到底層因破墻開窗引起的墻面污染。

　　(2)有無將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間。

　　(3)有無擴大承重墻上原有的門窗尺寸 ，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體。

　　(4)有無損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果。

　　(5)有無其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。

　　(6)有無未經(jīng)有關(guān)單位批準(zhǔn)的下列行為：

　　1)搭建建筑物、構(gòu)筑物；

　　2)改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；

　　3)拆改供暖管道和設(shè)施；

　　4)拆改燃氣管道和設(shè)施；

　　5)超過設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的；

　　例如：某物業(yè)一位業(yè)主購買了一只占地面積8.9平方米，可放水4.2噸的巨型浴缸，準(zhǔn)備安裝在其居住的29層住房內(nèi)，遭到周圍業(yè)主的強烈反對，物業(yè)公司向有關(guān)專家咨詢，樓板無法承受浴缸重量，如果長期使用巨型浴缸必然對大樓的樓板強度及承重結(jié)構(gòu)造成危害，使大樓存在潛在的安全隱患，所有必須加以制止。

　　6)改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的。廚房、廁所在建筑時已經(jīng)過特殊的防水設(shè)施處理，如果破壞了它的結(jié)構(gòu)很可能漏水，影響樓下住戶廚房、廁所的使用，因漏水還會造成墻體表皮脫落造成經(jīng)濟損失。

　　同時，還應(yīng)注意檢查以下方面：

　　1)施工現(xiàn)場有無采取必要的安全防護和消防措施，有無擅自動用明火和進行焊接作業(yè)等；

　　2)有無任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱等；

　　3)樓地面鋪設(shè)材料是否超過10mm、新砌隔墻是否采用輕質(zhì)材料等；

　　4)是否符合物業(yè)裝修公共及室外統(tǒng)一要求(如空調(diào)室外機的安裝和排水的統(tǒng)—要求、陽臺防盜網(wǎng)的統(tǒng)一要求等)；

　　那么為什么空調(diào)一定要在指定位置安裝呢？是由于空調(diào)隨意安裝后，使房屋外觀雜亂，冷凝水隨意排放，影響環(huán)境及立面美觀和物業(yè)保值，降低物業(yè)檔次。

　　5)物業(yè)裝修方案和材料的選擇是否符合環(huán)保、節(jié)能的要求。

　　(三)物業(yè)裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理目前較為通常和相對合理的做法是：在物業(yè)裝飾裝修之前，由裝修人和物業(yè)管理單位簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》，約定物業(yè)裝飾裝修相關(guān)事項和管理收費，并以此為依據(jù)規(guī)范各方行為。一般而言，《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》中物業(yè)管理單位向裝修人約定收取的費用包括裝飾裝修管理服務(wù)費和垃圾清運費。

　　管理服務(wù)費是指因物業(yè)裝飾裝修工程增加物業(yè)管理服務(wù)工作量而設(shè)置的臨時性收費項目，該費用可向裝修業(yè)主收取，也可向裝飾裝修工程單位收取。

　　垃圾清運費是指由裝飾裝修工程所產(chǎn)生的垃圾的管理和清運費用。如果業(yè)主按照要求管理并自行清運裝修垃圾，則該費用可免予繳納；否則，裝修人應(yīng)向物業(yè)管理單位繳納垃圾清運費，裝修垃圾由物業(yè)管理單位代為清運。物業(yè)對裝修垃圾的基本要求是：裝飾裝修垃圾需袋裝處理；

應(yīng)按指定位置、時間、方式進行堆放和清運。

　　(四)物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理

　　1．嚴把出入關(guān)，杜絕無序狀態(tài)

　　在物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位應(yīng)嚴格物業(yè)區(qū)域出入口的人員和材料管理。尤其是門崗嚴格把好第一關(guān)，做好對施工人員及違規(guī)材料進入的控制，裝修管理巡查員、秩序巡邏崗、工程巡查等人員嚴格按各自職責(zé)認真檢查，記錄，并密切配合，及時發(fā)現(xiàn)和處理問題，做到預(yù)防為主，處置果斷，將一切違規(guī)現(xiàn)場消滅在萌芽狀態(tài)。對裝飾裝修材料和設(shè)備應(yīng)著重從以下兩個方面加強控制和管理：

　　一是核對是否為審批同意的材料。

　　二是核對是否符合相關(guān)規(guī)定。

　　對于有特別要求的材料或設(shè)備(如電焊機)，應(yīng)按照規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)；施工隊須進行動火作業(yè)的，必須辦理申報審批手續(xù)；進入物業(yè)區(qū)域的裝飾裝修材料、設(shè)備等，應(yīng)符合物業(yè)裝飾裝修規(guī)定要求，否則拒絕入場。通過加強裝飾裝修材料和設(shè)備的出入管理，杜絕不安全因素的出現(xiàn)。

　　2．加強巡視，防患于未然

　　物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位要抽調(diào)專業(yè)技術(shù)人員、管理人員和保安力量，加大物業(yè)裝飾裝修管理巡視力度，對有違規(guī)違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點巡視盯防、頻繁溝通。出現(xiàn)違規(guī)違章行為的，要曉之以理，動之以情，必要時須報告有關(guān)行政主管部門處理。同時，要檢查施工單位的施工人員是否如實申報和辦理了施工證，強化施工人員的管理。

　　例如：某物業(yè)一業(yè)主家進行裝修，施工人員違反物業(yè)裝修管理規(guī)定，擅自將裝修殘余水泥、油漆倒入地漏，經(jīng)排水管道流至該樓主管彎頭處，堵塞了本樓的管道，樓上住戶排出的污水不能流出，便慢慢從樓下李師傅家的地漏處冒出。物業(yè)管理處發(fā)現(xiàn)后，馬上通知李師傅，由于李師傅當(dāng)時不在家，電話聯(lián)系兩個小時后，李師傅和物業(yè)公司人員一同到現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)家里的木地板已經(jīng)被浸泡了，搞清故障點后，物業(yè)派人疏通了堵塞現(xiàn)象。李師傅認為物業(yè)公司未盡到管理職責(zé)，就向物業(yè)公司提出了索賠要求，而物業(yè)公司的人員卻說這家裝修業(yè)主向物業(yè)申報裝修后，物業(yè)公司按照規(guī)定與該家裝修業(yè)主及施工隊伍簽訂了裝修協(xié)議書，并要求其交納了裝修押金，告知其應(yīng)遵守的規(guī)定，并派人員到裝修現(xiàn)場巡視，物業(yè)公司已經(jīng)很好的履行了管理職責(zé)，不應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　在這次裝修事故中，裝修工人是在逃避物業(yè)公司監(jiān)管的情況下，偷偷將廢棄物倒入極為隱蔽的污水管道中而造成的。此種情況已經(jīng)超出了物業(yè)公司的管理范圍及力量以外，物業(yè)公司不可能察覺。所以在這個問題上，物業(yè)公司也沒有疏漏，因此，物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)任何賠償義務(wù)，根據(jù)相關(guān)的法律以及建設(shè)部《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》規(guī)定，這次事件是由于裝修人員違規(guī)操作而造成的，應(yīng)負完全責(zé)任。

　　3．控制作業(yè)時間，維護業(yè)主合法權(quán)益

　　物業(yè)裝飾裝修管理要特別注意裝修施工(尤其是拆打)的作業(yè)時間，避免影響其他業(yè)主和物業(yè)使用人的正常生活工作秩序。另外，還應(yīng)針對不同的物業(yè)類型，制訂相應(yīng)的管理規(guī)定，區(qū)別對待。

　　4．強化管理，反復(fù)核查

　　物業(yè)集中裝修期間，要增派人力，做到普遍巡查和重點檢查相結(jié)合。一方面，要檢查裝飾裝修項目是否為已登記的項目，一是要檢查裝飾裝修項目是否申報，二是檢查裝飾、裝修物業(yè)的內(nèi)容、項目有無私自增加，在巡視過程中發(fā)現(xiàn)新增裝修、裝飾項目的，須指導(dǎo)用戶及時申報，辦理相關(guān)手續(xù)。另一方面，要檢查施工人員的現(xiàn)場操作是否符合相關(guān)要求，如埋入墻體的電線是否穿管、是否用合格的套管，施工現(xiàn)場的防火設(shè)備是否配備，操作是否符合安全要求，現(xiàn)場的材料堆放是否安全；垃圾是否及時清運，有無亂堆放，裝修戶門外是否保持清潔衛(wèi)生等。

　　例如：裝修管理人員在某物業(yè)樓層巡視時發(fā)現(xiàn)某裝修單位現(xiàn)場材料堆放混亂，工人在用電爐做飯，且無滅火設(shè)備，于是立即對該裝修戶提出整改要求。

　　按規(guī)定，施工人員不得在裝修現(xiàn)場使用電爐和生火做飯，裝修現(xiàn)場材料應(yīng)堆放有序，易燃易爆材料應(yīng)專門堆放，現(xiàn)場必須配備滅火器，一些物業(yè)公司規(guī)定裝修現(xiàn)場每50平方米至少配置1具4公斤干粉滅火器，否則，應(yīng)當(dāng)勒令其停工整改。

　　物業(yè)公司對裝修管理要嚴格按照裝飾裝修管理流程進行管理，裝飾裝修流程既是物業(yè)管理內(nèi)部操作作業(yè)指導(dǎo)書，也是方便業(yè)主了解裝飾裝修管理流程的公示性標(biāo)識。物業(yè)公司制作的裝飾裝修流程示意圖應(yīng)懸掛于物業(yè)管理單位或在業(yè)主入住辦理現(xiàn)場。在物業(yè)管理內(nèi)部裝飾裝修作業(yè)文件以及《業(yè)主手冊》(或《業(yè)主須知》)等發(fā)放給業(yè)主的資料上也需有與其相一致的內(nèi)容。裝飾裝修流程一般內(nèi)容形式見下圖：

　　略······

　　室內(nèi)裝飾裝修是否規(guī)范，對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)品質(zhì)是否優(yōu)秀至關(guān)重要，更是衡量一個企業(yè)物業(yè)管理水平高低的重要標(biāo)桿之一。服務(wù)與控制是裝修管理過程的一對矛盾，如何處理充分體現(xiàn)了物業(yè)管理的水平與技巧。物業(yè)管理是服務(wù)活動，而裝修管理工作的核心是對裝修人各項裝飾裝修行為的控制，甚至是約束。如何做好控制和服務(wù)，解決好這一矛盾，在實現(xiàn)控制的基礎(chǔ)上讓業(yè)主得到最大程度的滿意，樹立良好服務(wù)形象，就需要物業(yè)管理各級各類人員真正做到堅持原則，熟悉裝飾裝修管理規(guī)定，換位思考，為業(yè)主著想，規(guī)范操作行為，維護全體業(yè)主的共同利益。

　　以上就是我今天與大家分享的物業(yè)裝飾裝修管理的內(nèi)容，不足之處請大家批評指正，謝謝大家！

篇2：物業(yè)知識培訓(xùn)：裝修管理工作

　　物業(yè)知識培訓(xùn)：裝修管理工作

　　一、制定裝修程序流程圖

　　根據(jù)《裝修指南》及項目現(xiàn)場情況制定流程圖，基本過程包括：申請→審批→收費→檢查→驗收→退費。

　　二、制定裝修管理辦法

　　裝修過程的控制辦法(如裝修巡查、違規(guī)裝修處理、驗收標(biāo)準(zhǔn)及辦法、裝修施工隊伍管理等)。

　　三、制定裝修期設(shè)備設(shè)施安裝方案

　　根據(jù)項目現(xiàn)場實際有針對性地規(guī)范相關(guān)設(shè)備設(shè)施的安裝方案(如：防盜門窗安裝樣式、公共區(qū)域各種商業(yè)設(shè)施安裝方案、空調(diào)室外機及管線安裝方案)。

　　四、制定裝修期的相關(guān)配合措施

　　1、裝修垃圾的清運；

　　2、停車場管理；

　　3、地下室空間的利用；

　　4、裝修材料的卸貨區(qū)域指定；

　　第二節(jié)裝修申請及審批

　　一、裝修申請

　　1、提交書面的裝修申請

　　(1)填寫《裝修申請/驗收表》；

　　(2)須政府消防、環(huán)保部門審批的施工項目還應(yīng)提交政府部門的審批文件。

　　2、提交裝修設(shè)計圖紙

　　(1)平面設(shè)計圖；

　　(2)單元平面圖；

　　(3)裝修用料，如天花、隔墻、地面用料；

　　(4)空調(diào)安裝圖；

　　(5)電器照明設(shè)計及用電量圖；

　　(6)給排水設(shè)計圖；

　　(7)燃氣管線圖。

　　3、提交裝修施工單位的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書。

　　(1)加蓋公章的《營業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件；

　　(2)加蓋公章的《施工企業(yè)資質(zhì)證書》復(fù)印件。

　　二、裝修審批

　　1、工程部門審批

　　(1)審批裝修方案圖紙及技術(shù)資料；

　　(2)檢驗政府部門批文等批準(zhǔn)文件，收存副本。

　　2、管理處負責(zé)人審批

　　管理處負責(zé)人負責(zé)對裝修審批內(nèi)容的審核，審批完結(jié)應(yīng)及時將審批意見(《裝修審批通知書》)通知業(yè)主。

　　第三節(jié)裝修手續(xù)辦理

　　一、辦理裝修手續(xù)

　　1、簽定《裝修管理協(xié)議》；

　　2、發(fā)放《裝修施工許可證》；

　　3、憑身份證辦理施工人員登記；

　　4、發(fā)放施工人員《出入證》。

　　二、按當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定收取有關(guān)裝修費用

　　(1)裝修押金；

　　(2)裝修垃圾清運費(非常設(shè)項)；

　　(3)施工人員《出入證》工本費及其押金；

　　(4)其他應(yīng)收款。

　　第四節(jié)裝修監(jiān)控

　　一、工程質(zhì)量監(jiān)控

　　1、檢查是否按已審批的裝修方案進行施工；

　　2、有無按協(xié)議內(nèi)容施工；

　　3、施工是否符合施工規(guī)范；

　　4、填寫《裝修巡視檢查記錄表》。

　　二、施工秩序監(jiān)控

　　1、裝修垃圾的清運管理；

　　2、裝修施工時間及施工噪音管理；

　　3、有無超范圍施工監(jiān)控；

　　4、是否有損害公共利益監(jiān)控；

　　5、電焊等動火作業(yè)須到管理處辦理《動火許可證》；

　　6、填寫《裝修巡視檢查記錄表》。

　　三、裝修完工驗收

　　1、房屋結(jié)構(gòu)驗收

　　應(yīng)檢查裝修工程施工對主體結(jié)構(gòu)的影響，并符合裝修協(xié)議內(nèi)容。

　　2、水、電設(shè)施驗收

　　(1)產(chǎn)品安裝是否安全、規(guī)范；

　　(2)有無擅自改動系統(tǒng)(如電力、消防等)。

　　3、 燃氣管道驗收

　　(1)有無擅自改動系統(tǒng)(含走向、位置、隱蔽程度等)；

　　(2)是否已經(jīng)燃氣主管單位驗收合格。

　　4、智能化、通信系統(tǒng)驗收

　　(1)產(chǎn)品安裝是否安全、規(guī)范；

　　(2)有無擅自改動系統(tǒng)

　　5、房屋建筑外觀驗收

　　按《裝修施工協(xié)議》內(nèi)容進行驗收，重點在防盜網(wǎng)安裝是否規(guī)范，外門窗是否改動。

　　四、違章處理結(jié)果跟蹤

　　對裝修施工過程中和完工驗收中出現(xiàn)的違章開出《裝修驗收整改通知書》并跟蹤處理，確認整改完備后填寫裝修竣工驗收單(《裝修申請/驗收表》)。

　　五、裝修押金退返

　　如驗收合格憑裝修竣工驗收單(《裝修申請/驗收表》)在規(guī)定日期內(nèi)予以退還。

篇3：物業(yè)助理裝修管理培訓(xùn)

　　物業(yè)助理裝修管理培訓(xùn)

　　一、裝修管理的意義

　　隨著物業(yè)業(yè)主的相繼進駐，物業(yè)管理企業(yè)的日常管理重點將轉(zhuǎn)移到裝修管理中來，如果說業(yè)主辦理進駐手續(xù)是跟物業(yè)企業(yè)第一次打交道，那么裝修管理將是業(yè)主逐步認識到物業(yè)管理企業(yè)的管理模式、管理理念、管理人員素質(zhì)等具體信息，從而認識、了解、認可物業(yè)企業(yè)的管理與服務(wù)。同時也是物業(yè)管理人員了解業(yè)主的家庭、收入、工作、興趣愛好、性格等等第一手資料的最佳時機。

　　在業(yè)主裝修的過程中，將會產(chǎn)生一系列的問題，例如：違規(guī)裝修、環(huán)境衛(wèi)生、施工人員管理、施工噪音、相鄰業(yè)主關(guān)系的處理等等。如何讓這些問題少發(fā)生或者不發(fā)生，就是考驗我們工作能力的時候。

　　為了做好裝修管理，要求我們除了擁有飽滿的熱情和充沛的精力外，還需要足夠的專業(yè)知識。例如：房屋建筑知識、水電知識、建材知識、弱電知識、裝修常識等等。豐富的知識帶給業(yè)主的將不只是對物業(yè)管理人員的敬佩，更多的是對物業(yè)企業(yè)服務(wù)的認可。

　　二、裝修管理的流程

　　業(yè)主在整個裝修過程中按照時間先后大致可分為三個階段：裝修手續(xù)辦理、裝修過程、裝修驗收等階段。下面就每個裝修階段的不同特點加以分析。

　　1、裝修手續(xù)辦理

　　每個物業(yè)管理企業(yè)的裝修手續(xù)辦理可能有所不同，一般的裝修手續(xù)辦理需要以下手續(xù)：、填寫《裝修申請表》、簽訂《裝修管理協(xié)議》、簽訂《施工單位保證書》、審核裝修圖紙、送達《裝修管理規(guī)定》、交納裝修保證金、交納裝修垃圾清運費、辦理施工人員出入證件、辦理施工許可證明等手續(xù)。

　　在業(yè)主辦理裝修手續(xù)和審核裝修圖紙的時候，要充分了解業(yè)主的真實裝修意圖，解答業(yè)主的相關(guān)問題。例如：在承重墻上開門打洞、拆除室內(nèi)承重梁柱、改動室內(nèi)門窗位置、移動水電線路、移動弱電線路（可視對講、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、電話等）、改變煙道開口位置、改變下水管道、改變暖氣管道線路、改變陽臺用途、改變窗戶玻璃顏色、改變進戶門顏色和式樣、隨意安裝防盜網(wǎng)、在頂層搭建構(gòu)筑物、改變室內(nèi)樓梯位置和樣式、改變空調(diào)安裝位置等等。解答了業(yè)主的這些疑問，就等于告知業(yè)主，那些是可以改變的那些是絕對不可改變的，同時夸大改動后可能給業(yè)主帶來的后果與麻煩，讓業(yè)主無形中形成如果這樣做將產(chǎn)生巨大損失的意識。

　　2、裝修施工過程

　　業(yè)主辦理好裝修手續(xù)后就要開始進場裝修，根據(jù)裝修工程的工種大致可分為：水電施工、地板瓷片鋪設(shè)、木工、油漆、粉墻、清潔掃尾等。不同的業(yè)主和施工單位的不同要求，各工序可能先后進行，也可能交叉進行，物業(yè)管理人員可根據(jù)現(xiàn)場情況靈活掌握。

　　業(yè)主的裝修過程將是物業(yè)企業(yè)裝修管理中的重中之重，要求我們的物業(yè)管理人員發(fā)揚不怕苦不怕累的精神，勤跑、勤問、勤看，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，不能處理的及時上報，并記錄在巡查記錄上，做到有據(jù)可查，有字（業(yè)主簽字）可認。同時盡可能詳細記錄業(yè)主的裝修進程，包括業(yè)主的水電改動情況。當(dāng)業(yè)主入住后，如果裝修工程發(fā)生問題，而物業(yè)企業(yè)能夠從檔案中找出問題所在，將會給我們的工作帶來極大的便利，同時也會讓業(yè)主感受到我們的細心、周到的服務(wù)，貫徹了公司的服務(wù)宗旨。

　　3、裝修驗收

　　當(dāng)施工單位施工完畢，業(yè)主提出裝修驗收需求時，物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)和業(yè)主、施工單位負責(zé)人一起對業(yè)主已經(jīng)裝修完成的房屋進行驗收。驗收的主要任務(wù)是記錄和確認業(yè)主在裝修過程中的違規(guī)行為，劃分相應(yīng)責(zé)任。裝修驗收過程中如果發(fā)現(xiàn)容然存在相關(guān)問題，一定要讓業(yè)主、施工負責(zé)人簽字認可，盡量減少物業(yè)企業(yè)在以后的工作中所擔(dān)的責(zé)任和維修工作量。通過對業(yè)主裝修工程的驗收，可以替業(yè)主挑裝修施工單位的毛病，讓業(yè)主真實感受到我們?yōu)樗氲模M一步增進感情，同時可以從側(cè)面了解相關(guān)施工單位的整體施工水平，為以后的對施工單位管理和施工人員管理提供經(jīng)驗。

　　三、裝修施工過程的管理

　　前面講過，一般情況下業(yè)主的裝修流程為：裝修施工單位測量尺寸→繪制施工圖紙→辦理裝修手續(xù)→材料、工人進場→水、電線路改造→結(jié)構(gòu)改動→鋪設(shè)地板、瓷片→木工制作→墻壁施工→油漆→打掃衛(wèi)生→入住。當(dāng)然這個流程并不是一成不變的，有時相關(guān)工作可能同時交叉進行。在大多數(shù)業(yè)主的裝修過程中，上下水管線的改造最快，也就是2-3天的時間，長一點的大約7天左右，鋪設(shè)地板和瓷片的工期大約在5天左右，木工根據(jù)業(yè)主的需要有很大的變數(shù)，但一般來講，木工占總工期的時間最長，強、弱電線路的改造往往跟隨木工的進程而定，墻壁處理一般在10天左右。

　　分解業(yè)主的裝修流程和大致時間，目的就是找出容易發(fā)生違規(guī)裝修的階段和時間段，以便我們在相應(yīng)的階段和時間段加大巡查力度，及時發(fā)現(xiàn)和處理違規(guī)裝修。

　　四、裝修巡檢

　　1、裝修前的準(zhǔn)備工作

　　當(dāng)業(yè)主辦理好裝修手續(xù)以后，我們建議業(yè)主和上下左右鄰居溝通一下：“打擾了，從今天起我家開始裝修，影響了您的生活，請您諒解！”。好話說到前面，一旦將來有些噪音影響，衛(wèi)生影響，相鄰業(yè)主也不好意思投訴，這一點尤其是大多數(shù)業(yè)主已經(jīng)入住的小區(qū)更加重要。可能有的業(yè)主不愿意做，我們可以告訴業(yè)主，如果有業(yè)主投訴他家產(chǎn)生裝修噪音、衛(wèi)生污染，我們將嚴加管理，相信他會做的。

　　2、材料、工人進場時的管理

　　在業(yè)主材料、工人進場時，需要安全部門崗的密切配合，如果發(fā)現(xiàn)有異常的裝修材料進場，一定要問清楚：具體房號、材料用途，及時和業(yè)主溝通，了解材料的真實用途，對于違規(guī)裝修用材料阻擋在小區(qū)門崗之外。所謂異常的裝修材料包括：大量水泥砂子磚塊、大型型鋼材料、大量鋼筋、腳手架等等。

　　往往這些材料的進場預(yù)示著業(yè)主將大興土木，在房間內(nèi)砌墻、在頂層復(fù)式露臺上搭建構(gòu)筑物。因為房間的地板的承受重量是進過嚴格計算后設(shè)定的，隨意增加地板的荷重，將會給整個房屋帶來極不安全的因素。而頂層樓臺搭建任何構(gòu)筑物都是違反《物業(yè)管理條例》和小區(qū)《業(yè)主公約》的行為，這些行為我們都要嚴加制止。

　　3、水、電線路施工管理

　　水電線路的施工也是業(yè)主裝修工程的正是開始，同時也是我們裝修巡檢工作的重頭戲。絕大多數(shù)業(yè)主為了居住美觀，都將冷熱水管暗埋在墻壁和地板之下，外表好看了，但隱患增大了。

　　大多數(shù)的水管材質(zhì)是PPR熱融管，相對來講，容易漏水的地方是接頭部位。我們可以建議業(yè)主要求施工單位用加壓泵打壓，然后封閉4個小時以上，觀察壓力表的讀數(shù)變化情況，壓力表在±0.2個壓力下變動為正常，否則要檢查管道滲漏情況。簡單的將管道連接在自來水管道上以不漏水來確定管道安全，是極端不科學(xué)的。壓力表和打壓泵是正規(guī)裝修公司必備工具，不能聽信施工工人的言詞，他可能是偷懶。

　　業(yè)主在衛(wèi)生間施工上水管道時，建議業(yè)主將所有冷熱水管鋪設(shè)在離地面30㎝以上的墻壁上，避免破壞地面上的防水層。一旦施工人員破壞了防水層，必須及時開具《整改通知單》，提醒業(yè)主防水層已經(jīng)破壞，地產(chǎn)公司將不在負責(zé)維修其防水層，改由施工單位保修，同時建議多做幾次防水層。如果業(yè)主不聽，將來樓下的業(yè)主會頻繁的拜訪他。業(yè)主的熱水管線從廚房到衛(wèi)生間的鋪設(shè)，我們建議不要鋪在地面下，因為長時間的踩壓會造成水管的破損而引起漏水，檢修起來將是非常麻煩的事情。

　　衛(wèi)生間的墻壁要做防水處理，目的是防止相隔房間受潮發(fā)霉。

　　強電線路的改動，要注意電線的質(zhì)量和型號，對有大功率電器的線路一定要有相匹配的電線，線路改動時最好走垂直線路，接頭和轉(zhuǎn)彎的地方要設(shè)置接線盒，以便將來檢修。房頂?shù)幕炷翆虞^薄，切槽深度不得超過1.5㎝。所有線路暗埋必須串管（PVC管），穿線管內(nèi)不準(zhǔn)有接頭。

　　弱電線路的改動一定要注意，只有專業(yè)人士才能完成。小區(qū)的可視對講、安全防范系統(tǒng)必須經(jīng)過物業(yè)管理企業(yè)指定的專業(yè)人員才能移動，而且是收費服務(wù)，一旦私自移位造成單元系統(tǒng)損失的，要照價賠償?shù)摹?/p>

　　4、結(jié)構(gòu)改造

　　小區(qū)的房屋戶型，是經(jīng)過專業(yè)的設(shè)計師精心設(shè)計的，業(yè)主在購買房產(chǎn)時已經(jīng)認可該戶型，因此沒有必要進行改建，而且也不準(zhǔn)改建，任何改建都將會影響到整座樓的安全。

　　如果業(yè)主改動結(jié)構(gòu)，將會產(chǎn)生很大的響聲，要求安全部的密切配合，一旦發(fā)現(xiàn)有可疑情況，及時查看，可以要求施工人員停工，等業(yè)主到現(xiàn)場后文明情況再行處理。

　　5、地板、瓷片鋪設(shè)

　　業(yè)主在鋪設(shè)房間的地板時，建議干鋪，不能鋪設(shè)太厚的混凝土層，以防樓板荷重太大。不能大面積的灌水泡地板，因為除了衛(wèi)生間，其他房間都沒有設(shè)置防水層，不能讓樓下“下雨”。

　　衛(wèi)生間的地板一定要做好坡度，可以相對大一些，以利于及時排水。地漏一定要用防臭的，地漏、陰陽角、管道等地方要多做一次防水，馬桶安裝不能用水泥，要用洼膠。

　　6、下水管道、煙道的施工

　　廚房和衛(wèi)生間的下水管道施工時，建議業(yè)主用塑料扣板封閉，不主張用水泥板、瓷片封閉，否則將來維修時將增加難度和恢復(fù)成本，尤其是底層業(yè)主更應(yīng)該注意。

　　廚房的煙道開口位置是根據(jù)國家規(guī)范設(shè)計的，不能做任何改動，否則極易產(chǎn)生串煙現(xiàn)象。如果業(yè)主執(zhí)意要改，應(yīng)該告訴他物業(yè)企業(yè)不會在接受他的報修。如果業(yè)主已經(jīng)改動，當(dāng)發(fā)生串煙時，可以購買止逆閥安裝上。

　　廚房的燃氣管道不能有改動，否則燃氣公司將不會通氣，同時也會存在安全隱患。連接軟管的長度不得超過2.5m，連接軟管不得封閉在墻內(nèi)，一旦發(fā)生泄漏，后果將十分嚴重。

　　7、木工施工

　　相對來講，對于業(yè)主的木工施工管理比較輕松，只需要查看業(yè)主的裝修進度，注意防范施工人員的用電安全、消防安全、在公共區(qū)域施工問題、環(huán)境衛(wèi)生的保持等方面的問題。需要提醒業(yè)主的是：在吊頂和家具內(nèi)安裝的電線一定要穿線管，減少火災(zāi)隱患，盡量少安裝大功率的照明設(shè)備。

　　8、油漆施工

　　業(yè)主的墻壁和家具油漆施工，也是相對比較輕松的管理環(huán)節(jié)，需要提醒施工人員的是注意環(huán)境衛(wèi)生，不能影響到相鄰業(yè)主的正常生活，施工時一定要關(guān)閉進戶門，提醒業(yè)主在注意劣天氣情況下門窗要及時關(guān)閉，以防損壞已經(jīng)完成的裝修工程。

　　9、裝修工程的收尾及驗收

　　所謂裝修驗收，就是將業(yè)主在裝修過程中所發(fā)生的違規(guī)情況匯總，查看整改情況，對于沒有處理的記錄在檔案中，由業(yè)主、施工負責(zé)人簽字認可，分清責(zé)任。然后可以恭喜業(yè)主喬遷新居了，如果知道業(yè)主的詳細搬家之日，到時上門恭喜，將會達到意想不到的效果。

　　經(jīng)過2個月左右的緊張施工，業(yè)主可以松一口氣了，裝修施工基本結(jié)束，剩下收尾工程，我們的工作也即將告一段落。此時需要提醒業(yè)主的是：注意剩余材料的處理、裝修公司的質(zhì)保金問題、室內(nèi)有害氣體檢測、室內(nèi)通風(fēng)除異味問題等。一般建議業(yè)主空置房屋3個月以后再入住。

　　可以告知業(yè)主一些常用的消除室內(nèi)異味的方法。活性炭對對苯、甲苯、二甲苯、乙醇、乙醚、煤油、汽油、苯乙烯、氯乙烯等物質(zhì)都有吸附功能，常用的有：木炭、竹炭等等。吊蘭、蘆薈、虎尾蘭能大量吸收室內(nèi)甲醛等污染物質(zhì)，消除并防止室內(nèi)空氣污染；茉莉、丁香、金銀花、牽牛花等花卉分泌出來的殺菌素能夠殺死空氣中的某些細菌，抑制結(jié)核、痢疾病原體和傷寒病菌的生長，使室內(nèi)空氣清潔衛(wèi)生。但要注意有些人會對花粉過敏，要小心。

　　10、裝修巡檢的重點

　　了解了業(yè)主裝修過程中的重點，也就明白了我們?nèi)粘Ｑ矙z的重點。在業(yè)主材料進場和水電路改造階段，最少每天要巡查一次，有違規(guī)意圖的業(yè)主，一天要巡檢二次，否則：一天晚上他就可能破壞防水層，第二天封閉了，讓你無法查看，留下隱患。對于后面的木工和墻壁施工，一般一天或二天一次巡檢就可以了。

　　五、違規(guī)裝修的管理

　　雖然物業(yè)管理人員掌握了業(yè)主裝修的流程，加強了日常裝修巡檢，但容然難以避免違規(guī)裝修的出現(xiàn)，同時還有些業(yè)主為了自己的需求，明知裝修違規(guī)卻一意孤行，這就需要物業(yè)管理人員努力溝通，盡量減少重大違規(guī)裝修的出現(xiàn)。

　　1、結(jié)構(gòu)改動

　　這一類違規(guī)裝修是最嚴重的違規(guī)，主要表現(xiàn)在：在承重墻上開門、開孔、做壁櫥，改變室內(nèi)樓梯位置，在室內(nèi)砌磚墻，在天花板上安裝很重的物品，在室內(nèi)安裝閣樓，拆除臥室窗下墻體，在外墻上隨意打孔開門開窗等等。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該堅決制止這一類違規(guī)裝修，必要時可以采取一些非常手段，同時上報相關(guān)管理部門共同處理。

　　2、改變房屋用途

　　這一類違規(guī)裝修主要表現(xiàn)在：擴大衛(wèi)生間的門窗尺寸，更改衛(wèi)生間干濕隔墻的位置，將臥室改為衛(wèi)生間，將陽臺改為洗衣間，將主臥衛(wèi)生間改為書房或衣柜，改變空調(diào)的安裝位置，改變?nèi)細馀瘹夤艿赖鹊取ａ槍@類違規(guī)裝修，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡量阻止其改動，告知業(yè)主這樣改動應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，可能會對其以后的入住生活帶來的麻煩等后果。將改動情況詳細記錄在檔案中，并讓業(yè)主簽字認可。

　　3、線路改動以及房屋外觀改變

　　這一類違規(guī)裝修主要表現(xiàn)在：破壞了衛(wèi)生間的防水層，上水管道暗鋪在地板內(nèi)，用水泥板和瓷片封閉衛(wèi)生間和廚房的下水管道并沒有預(yù)留檢修孔，改動主下水管道，改變煙道的開孔位置，將污水管連接到雨水管中，可視對講移位，改變進戶門樣式顏色，改變窗戶玻璃顏色，隨意安裝防盜網(wǎng)等等。同樣物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)盡量阻止其改動，告知業(yè)主這樣改動應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，相應(yīng)的地產(chǎn)公司保修期將取消。將改動情況詳細記錄在檔案中，并讓業(yè)主簽字認可。

　　4、破壞環(huán)境衛(wèi)生

　　這一類違規(guī)裝修主要表現(xiàn)在：裝修垃圾沒有按照規(guī)定運放，污染損壞公用設(shè)施設(shè)備，噪音污染，高空拋物，空氣污染，將裝修垃圾倒入下水管道等等。這一類違規(guī)一般情況下是施工人員造成的，需要安全部和保潔部的密切配合，發(fā)現(xiàn)一起，嚴肅處理一起，必要時可以要求相關(guān)人員離開小區(qū)，但一定要及時聯(lián)系施工負責(zé)人和業(yè)主講明原因，避免不必要的誤會。

　　綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)雖然盡力阻止違規(guī)裝修的出現(xiàn)，但我們不是執(zhí)法機構(gòu)，沒有執(zhí)法權(quán)，相信隨著《物權(quán)法》的頒布執(zhí)行，每個業(yè)主都有維護自己財產(chǎn)的權(quán)力，我們可以借助相鄰業(yè)主的力量，共同維護物業(yè)的完好。

　　六、裝修管理中的人際關(guān)系處理（略）

　　1、物業(yè)管理人員與業(yè)主的關(guān)系

　　2、物業(yè)管理人員與施工人員的關(guān)系

　　3、業(yè)主與施工人員的關(guān)系

　　4、業(yè)主與相鄰業(yè)主的關(guān)

　　5、施工人員與相鄰業(yè)主的關(guān)系

　　七、裝修管理案例（略）