物業(yè)人答客問:工程類
業(yè)主會問的所有問題，物業(yè)人怎么回答都在里面!
三、工程類
65、物業(yè)工程部的工作是什么?
答：物業(yè)工程部的工作是對小區(qū)的公共區(qū)域進行小修;公共設(shè)施設(shè)備運行、維護、保養(yǎng)，保證小區(qū)水電氣的正常供應(yīng);制訂中修、大修計劃;并向業(yè)主提供室內(nèi)有償維修服務(wù)。在二次裝修期間進行裝修管理服務(wù)，平時工程的維修報修工作等。
66、什么是住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備?
答：除業(yè)主自用部位以外的區(qū)域，如：住宅的共用墻體、共用設(shè)施設(shè)備(如上下水管線等)、主體結(jié)構(gòu)、承重部位、樓梯間、電梯大廳、電梯、各設(shè)備房、消防監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備，小區(qū)道路、場地、綠化、路燈、健身場所等。
67、業(yè)主或物業(yè)管理公司能否擅自利用物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備?
答：業(yè)主不可以擅自利用。但是物業(yè)公司根據(jù)服務(wù)合同約定，從業(yè)主利益出發(fā)可以視情況利用。
68、小修、中修、大修都包括哪些內(nèi)容?
答：1、大修工程是指需牽動或拆換部分主體構(gòu)件或設(shè)備，但不需要全部拆除的工程;2、中修工程是指需牽動或拆換少量主體結(jié)構(gòu)或設(shè)備，但保證原房或設(shè)備的結(jié)構(gòu)和規(guī)模的工程;3、小修工程是指及時修復(fù)房屋或設(shè)備在使用過程中，其構(gòu)部件小的損失，以保證房屋或設(shè)備原有等級的日常養(yǎng)護工程。
69、小修費用和公共設(shè)施維修費的區(qū)別?
答：小修費用是公共區(qū)域的常規(guī)維修和業(yè)主單元內(nèi)簡單維修(材料需自備)。公共設(shè)施維修是指各類供、配電、給排水、燃氣設(shè)備等的維修費用，用途是不同的。
70、戶內(nèi)結(jié)構(gòu)是否可以改動?
答：戶內(nèi)隔離墻(12CM以下的)原則上在不影響房屋結(jié)構(gòu)及左右鄰居房屋質(zhì)量的情況下可以拆改。
71、對講機、配電箱、寬頻、電話接口、電視插口是否可以改動?
答: 不可私自移動，如需改動需到小區(qū)客戶服務(wù)中心申請，由原安裝單位進行改動，否則不再列入保修范圍之內(nèi)。煤氣管道改動則需到煤氣公司申請，批準后由煤氣公司安排專人施工。
72、廚房的煤氣管道是否可以更改，是否可以藏在櫥柜里面?
答：煤氣管道原則上不可以更改，如需更改，先要報煤氣公司審批并由煤氣公司施工。倘若煤氣公司確定滿足通風(fēng)的情況下，可以將管道藏在櫥柜內(nèi)。
73、房屋發(fā)現(xiàn)裂縫、漏水等問題是否保修?保修期限是多久?
答：根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，房屋主體和相關(guān)部位及配套設(shè)施都有保修，只是保修的期限不同，具體見收樓時開發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保證書》。
74、電梯多長時間檢修一次?檢修需要多長時間?是否會影響住戶?
答：電梯每月檢修。檢修時間由電梯運行狀況與養(yǎng)護情況綜合決定。檢修時間將避開人流高峰期(一般是在夜晚)，不會影響住戶使用電梯。
75、物業(yè)管理公司是否替業(yè)主驗過房?
答：物業(yè)管理公司已對各房屋進行了分階段檢查，并向開發(fā)商提出整改意見，由開發(fā)商安排施工單位進行整改。另外物業(yè)管理公司積極配合施工單位進行成品保護。這些工作是為幫您把好最后一道關(guān)。由于多工種交叉施工及小區(qū)的竣工進度安排，戶內(nèi)可能存在個別問題，請您在收房時認真仔細檢查，我們會幫您及時通知有關(guān)施工整改單位進行整改。
76、房屋隔音效果如何，會不會受到噪音的影響?
答：小區(qū)房屋是按照國家的有關(guān)規(guī)范設(shè)計的，樓板和墻壁厚度可以保證的隔音效果，保證入住業(yè)主的正常生活。
77、廚房是否做防水?
答：廚房防水施工符合國家規(guī)范要求。有地漏廚房的做了防水，沒有地漏的廚房，未做防水。如業(yè)主認為該處須加防水處理，我們建議業(yè)主在裝修過程中，由裝修人員對該處進行防水處理。我們也可協(xié)助您找專業(yè)防水單位進行防水施工，但產(chǎn)生的費用必須由您來支付。
78、業(yè)主要求提供房間布線圖紙?
答：可以找物業(yè)服務(wù)中心。
79、可否安裝太陽能熱水器?
答：由于物業(yè)原有設(shè)計不包括業(yè)戶安裝太陽能熱水器之需求，業(yè)戶不可以占用公共區(qū)域安裝太陽能熱水器。
80、 哪些公共面積可分攤?
答：公共面積分攤多少，是購房人普遍關(guān)心的一個問題。目前調(diào)整這方面法律關(guān)系的主要法規(guī)就是1995年12月1日開始施行的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則(試行)》。根據(jù)法規(guī)內(nèi)容，我們整理出一些常見的分攤面積以供用戶參考。
公用建筑面積分攤的原則為：
1、商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。每套商品房應(yīng)分攤的公用建筑面積按其套內(nèi)建筑面積占該幢樓各套套內(nèi)建筑面積之和比例確定。
2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤;為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數(shù)。各套商品房應(yīng)分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。
3、公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。
可分攤的公用建筑面積：
1、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變(配)電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房;
2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。
不應(yīng)計入的公用建筑空間:
1、作為人防工程的地下室、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房，單獨具備使用功能的獨立使用空間。
2、售房單位自營、自用的房屋。其他購房人受益的非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，應(yīng)在銷(預(yù))售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。
售房單位在銷(預(yù))售商品房時，在銷(預(yù))合同(含補充協(xié)議)中應(yīng)明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。建筑小區(qū)部分竣工，售房單位申請對已竣工商品房銷售面積進行計算，因分攤的部分公用建筑或參加分攤的其他商品房尚未竣工，需要以規(guī)劃批準的建筑面積為依據(jù)的，要經(jīng)房屋土地管理部門同意，并需書面承諾：對于先行計算的商品房銷售面積，在建設(shè)小區(qū)全部竣工后，與房屋土地管理部門最終實測的結(jié)果相比，面積增加的，應(yīng)維持已結(jié)算的房價不變;面積減少的，售房單位應(yīng)按實際售價退款。
商品房如整層或整樓門銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的，不參加其他樓層(樓門)相同公用建筑面積的分攤，其公用建筑面積亦不被其他樓層或樓門分攤。
81、誰是解決住宅質(zhì)量問題的責(zé)任單位?
答：本市住宅質(zhì)量整治的基本原則是：“誰開發(fā)、誰負責(zé)”;市、區(qū)共同配合，以區(qū)為主的“具體解決屬地化”原則。重點解決影響住宅結(jié)構(gòu)安全和嚴重影響使用功能的問題。這就明確規(guī)定，承擔(dān)住宅開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是解決住宅質(zhì)量問題的第一責(zé)任人，一旦發(fā)生住宅質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可推卸，應(yīng)積極、主動地設(shè)法解決住宅的質(zhì)量問題。
82、新建住宅交付使用必須達到的要求
答：1)、住宅生活用水納入城鄉(xiāng)自來水管網(wǎng);使用地下水的，須經(jīng)過市公用事業(yè)管理部門審核批準。
2)、住宅用電根據(jù)電力部門的供電方案，納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不使用臨時施工用電和其他不符合要求的用電。
3)、住宅的雨、污水排放納入永久性城鄉(xiāng)雨、污水排放系統(tǒng)。確因客觀條件限制，一時無法納入的，要具有市主管部門審批同意的實施計劃，并經(jīng)環(huán)保、水力部門同意后，可以在規(guī)定的期限內(nèi)，采取臨時性排放措施。
4)、住宅與外界交通干道之間有直達的道路相聯(lián)。
5)、住宅周邊做到場地清潔，道路平整，與施工工地有明顯有有效的隔離設(shè)施。
經(jīng)審核合格的新建住宅，由審核機關(guān)按幢頒發(fā)《住宅交付使用許可證》。
83、 公共部位可以隨意占用嗎?
答：根據(jù)建設(shè)部1994年第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，產(chǎn)權(quán)人和使用人不得擅自占用公共場地和設(shè)施，不得在共用部位亂堆亂放。如有違反，物業(yè)管理部門有權(quán)勸阻、制止并向有關(guān)行政管理機關(guān)報告，同時有權(quán)要求恢復(fù)原狀、賠償損失。因此發(fā)現(xiàn)有人占用公共區(qū)域時，物業(yè)公司會及時勸阻，避免影響您的正常使用。
篇2：物業(yè)費催繳答客問
物業(yè)費催繳答客問
為了統(tǒng)一回答業(yè)主就催費時提出的問題,避免引起不必要的誤會和糾紛，請大家學(xué)習(xí)掌握。
1. z物業(yè)管理費的定價依據(jù)是？
答：物業(yè)管理服務(wù)費用2.28元的定價是根據(jù)“z市物價局、z市房產(chǎn)管理局”下發(fā)《關(guān)于公布z市住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價格的通知〔第一期〕》湛價（20**）46號”文件要求，施行政府指導(dǎo)價，服務(wù)收費依照文件規(guī)定的高層住宅（設(shè)有電梯）物業(yè)服務(wù)基準價一級A等的收費及浮動標準確定。
2. z物業(yè)管理的服務(wù)有哪些范圍與標準？
答：根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，我們?yōu)闃I(yè)主提供的物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量標準為：
一、房屋外觀：
保持房屋整體外觀統(tǒng)一、完好、整潔（須甲方配合）。
二、設(shè)備運行：
設(shè)備良好，運行正常，維修及時，無事故隱患；
三、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護和管理：
1、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行正常，保養(yǎng)、檢修制度完善；
2、道路暢通，路面平坦，污水排放通暢。
四、環(huán)境衛(wèi)生：
1、整體環(huán)境及環(huán)衛(wèi)設(shè)施保持清潔，垃圾日產(chǎn)日清；
2、定期殺蟲滅鼠。
五、綠化：
1、綠化地布局優(yōu)美合理，花草樹木長勢良好，修剪整齊、美觀；
2、綠化定期消殺，無大面積黃土裸露。
六、交通秩序與車輛停放：
憑卡出入，停放有序。
七、安全管理：
1、協(xié)助公安部門維護本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序；
2、安全標示清晰，安全（疏散）指引明確。
八、消防：
1、公共區(qū)域各類消防設(shè)施完好，有效；
2、發(fā)生火警及時通報，并協(xié)助消防部門救助。
九、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備小修和急修：
房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備小修和急修維修及時。
3. 物業(yè)管理費的構(gòu)成部分？
答：根據(jù)國發(fā)改價格[20**]1864號 “關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知”第十一條的規(guī)定物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；
3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
6）辦公費用；
7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；
9）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
4. 別的小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費只有**元/平方米/月，z為什么要收取2.28元/平方米/月？
答：1、z從規(guī)模，品質(zhì)，園林景觀，小區(qū)配套和舒適度來講都優(yōu)于其他小區(qū)。
2、z專業(yè)服務(wù)模式、服務(wù)水準和質(zhì)量按z市一級A等服務(wù)標準執(zhí)行。
3、 z的管理服務(wù)費是通過科學(xué)測算后,根據(jù)日常開支情況進行定位的,符合物業(yè)管
理收費的“以支定收”原則。（所謂“以收定支”的財政預(yù)算是指除基本的人員工資、公用辦公經(jīng)費由財政部門按編制和統(tǒng)一標準撥付外，其余部分包括部分日常經(jīng)費、專項經(jīng)費等則由財政部門按年度下達的行政性收費、罰沒收入和其他政府非稅收入（預(yù)算內(nèi)收入和預(yù)算外收入）“指標性”收入計劃核定，具體比例也各不相同，這即是“以收定支”核心內(nèi)容。
5. 為什么物業(yè)管理費會這么高，是不是日后會隨時變動？
答：小區(qū)的物業(yè)管理費并不算高，因物價指數(shù)提升導(dǎo)致管理成本提升，其它新開發(fā)的小區(qū)的收費標準也會越來越高。小區(qū)現(xiàn)時管理費收費標準將在市物價局備案的，根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，在合同有效期內(nèi)，物業(yè)管理服務(wù)費用是按合同約定的收費標準進行收費，不會變化。但根據(jù)《z市物價局、z市房產(chǎn)管理局》下發(fā)的《關(guān)于印發(fā)z市物業(yè)服務(wù)收費管理規(guī)定的通知》湛價（20**）45號第六條：“物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)不同的物業(yè)性質(zhì)、特點，分別實現(xiàn)政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主委員會成立之前的住宅（不含別墅）的物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，業(yè)主委員會成立之后的住宅及其他物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價”。即在合同期滿后或在合同期小區(qū)成立業(yè)主委員會后，可根據(jù)園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)營情況實行市場調(diào)節(jié)價。
6. 從什么時間開始計收我的物業(yè)管理費？
答：按《購房合同》約定日期辦理收樓手續(xù)的，從辦理收樓手續(xù)之日起開始計收物業(yè)管理費；“由于買受人原因未能按“收樓通知書”指定的期限內(nèi)前來辦理樓宇交接的，逾期15天視為買受人同意收樓且視同已交付并開始計收物業(yè)管理費、公共水電分攤及其它應(yīng)收費用（如滯納金等）”。
7. 以什么面積收取我的物業(yè)管理費？
答：房產(chǎn)證未辦理以前,以商品房買賣合同上的銷售建筑面積為準；房產(chǎn)證辦理以后，以實測后的建筑面積收取物業(yè)管理費。
8. 我應(yīng)該每月繳納的物業(yè)管理費標準是多少？除此之外我還要交納什么費用？
答：物業(yè)費為2.28元/平方米/每月；除物業(yè)管理費外，公共水電分攤費用分攤，公攤費用一般包括：電梯公攤、變頻泵公攤、梯燈公攤、公共照明分攤。分攤原則如下：
（1）、公共水電費用分攤依據(jù)：
根據(jù)《粵價[1997]173號 文件》“廣東省物價局關(guān)于規(guī)范全省城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費中公共水電費分攤問題的通知”：
（2）、公共水電費分攤項目及原則
①住宅小區(qū)物業(yè)管理單位辦公及生活等自用水、電，必須單獨設(shè)置計量表，其費用由物業(yè)管理單位負擔(dān)，不得向住(用)戶分攤。
②小區(qū)綠化植物養(yǎng)護、園林水池噴泉、值班室、保安亭以及喜慶活動、宣傳、裝飾等用水用電，其費用均由物業(yè)管理綜合服務(wù)費列支，不得向住(用)戶分攤。
③小區(qū)開展多種經(jīng)營活動的水、電費用，由該項經(jīng)營收益列支，不得向住(用)戶分攤。
④住宅大樓內(nèi)走廊、樓梯、公共設(shè)施的公用水、電費用，由本樓住(用)戶合理分攤。
⑤小區(qū)范圍的路燈用電費用，由小區(qū)的所有住(用)戶合理分攤。
⑥為提高公用水、電費用分攤的透明度，減少價格糾紛，凡屬向住(用)戶分攤的公用水、電費用，必須單獨列帳，向住(用)戶公布費用分攤的辦法和總金額以及各住(用)戶應(yīng)負擔(dān)的金額等。嚴禁把分攤的水、電費用與住(用)戶自用的水、電費用的混合統(tǒng)收。
11. z水電費等費用的價格及收費方式？
答：(1)、生活用水階梯式計量水價
已抄表到戶（立方米/戶）未抄表到戶(立方米/人)到戶水價(元/立方米)
20(含20)6(含6)2.31
21-25(含25)7-8(含8)3.02
26以上9以上3.72
注: 以上價格均含污水處理費0.9元/立方米
z市生活垃圾處理費收費標準:1)常住居民:13元/月·戶
2）暫住人口：3元/月·人
南方電網(wǎng)階梯式電價標準
1．“一戶一表”居民階梯電價標準
1）夏季標準（5-10月用電量）
用電量電價
第一檔0-260千瓦時0.63元/千瓦時
第二檔261-600千瓦時0.68元/千瓦時
第三檔601以上千瓦時0.93元/千瓦時
2)非夏季標準(其他月份)
用電量電價
第一檔0-200千瓦時0.63元/千瓦時
第二檔201-400千瓦時0.68元/千瓦時
第三檔401以上千瓦時0.93元/千瓦時
(2)、水費收費方式：
水表抄表到戶，銀行委托扣費；終端用戶在南粵銀行開設(shè)資金賬戶，并在z自來水公司辦理委托手續(xù)，即可每月交納水費。
z市自來水公司業(yè)務(wù)咨詢電話：z
(3)、電費收費方式：
電表抄表到戶，銀行委托扣費；終端用戶在南粵銀行開設(shè)資金賬戶，并在z市供電分局辦理委托手續(xù)，即可每月交納電費。
z市供電分公司業(yè)務(wù)咨詢電話：z
z市供電分公司24小時咨詢電話：95598
12. 我住1樓也要交電梯公攤費用嗎？
答：一樓要交電梯公攤費用，根據(jù)《商品房買賣合同》電梯屬整棟樓宇的公共設(shè)備，屬本棟樓業(yè)主共同所有，對其有使用的權(quán)利和維修、養(yǎng)護的責(zé)任。。
13. 業(yè)主有權(quán)審查物業(yè)管理企業(yè)的收支嗎？
答：業(yè)主可以通過業(yè)主委員會聘請專業(yè)審計機構(gòu)進行審計。因為一般的業(yè)主不具備專業(yè)的財務(wù)知識，即使是專業(yè)財務(wù)人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。如果每個業(yè)主都可以濫用自己的查賬權(quán)，這樣只能嚴重干擾管理公司的正常運作。
19. 售樓時的承諾沒有兌現(xiàn)，我可以不交物業(yè)管理費嗎？
答：不可以。因為物業(yè)管理公司與開發(fā)商是具獨立法人資格的公司，物業(yè)管理費是用于小區(qū)物業(yè)服務(wù)的，是物業(yè)公司用于保證和維護小區(qū)物業(yè)服務(wù)正常運行。物業(yè)公司可以協(xié)助業(yè)主、物業(yè)使用人按投訴程序向開發(fā)商/有關(guān)部門反映投訴，爭取盡早解決，但物業(yè)管理費仍需支付。
20. 有的業(yè)主不交物業(yè)管理費，這對我有影響嗎？
答：有影響。因為物業(yè)服務(wù)的實施是需要業(yè)戶交納的物業(yè)管理費來支持，如果有業(yè)戶不交管理費，勢必會給物業(yè)公司的管理運營經(jīng)費造成影響，也將影響了已交費業(yè)戶的利益，當(dāng)然也影響了您的利益。
22. 業(yè)主辦理了入伙手續(xù)但沒有裝修、沒有入住，也要繳納物業(yè)管理費？
答：是的，要繳納物業(yè)管理費。因為在法律意義上來講，該單元的所有權(quán)已經(jīng)由開發(fā)商移交到了單個的業(yè)主手中，物業(yè)管理公司已經(jīng)為該單元提供了公共性的物業(yè)管理服務(wù)（比如設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護、清潔綠化等服務(wù)），所以，您是要交物業(yè)管理費的。
23. 小區(qū)內(nèi)的水景、園林維護如何進行？其保養(yǎng)運行是否額外收費？
答：水景園林將由專業(yè)工程人員進行維護與保養(yǎng)。能夠保證如噴泉之類的配套正常運行，運行時間由物業(yè)公司具體擬定。其保養(yǎng)運行不額外收費，包含在物業(yè)管理費中。如遇大修則需動用維修資金。
25. 業(yè)主家被盜,物業(yè)公司是否一定要賠償？
答：《物業(yè)管理條例》第47條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。秩序服務(wù)內(nèi)容不包含對住戶室內(nèi)財產(chǎn)的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)公司收取的秩序費僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對小區(qū)內(nèi)特定的人、財、物予以管理。只要保安服務(wù)達到規(guī)定的要求，物業(yè)公司就沒有法律責(zé)任。
26. 房屋未裝修，入住前是否要交納物業(yè)管理費？
答：只要房屋已交付，無論業(yè)主是否入住，都要交納物業(yè)管理費。因為物業(yè)公司已經(jīng)開始提供服務(wù)。物業(yè)公司并不是為一個或幾個業(yè)主服務(wù)，而是為整個小區(qū)提供服務(wù)，物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關(guān)系是企業(yè)對整體業(yè)主的合同關(guān)系。物業(yè)管理費是用于整個小區(qū)維護保養(yǎng)、維持小區(qū)正常持續(xù)運行所必須的費用，并非物業(yè)公司的經(jīng)營性收入。如果一個或幾個業(yè)主不交物業(yè)管理費，必然導(dǎo)致物業(yè)管理費入不敷出，物業(yè)公司因缺乏資金對小區(qū)的維護管理將難以為繼，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損。
28. 因工程質(zhì)量遺留問題，業(yè)主是否可以拒交管理費？
答：不可以，地產(chǎn)公司遺留問題是業(yè)主和開發(fā)商之間的權(quán)利責(zé)任問題，而物業(yè)管理費用是業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的法律問題，二者不能混淆，業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔(dān)違約責(zé)任。對于地產(chǎn)公司遺留的問題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或通過物業(yè)公司代為協(xié)商處理。
29. 若是房屋出租，物業(yè)管理費是由誰來繳納？
答：出租房屋時，物業(yè)服務(wù)費用的交費義務(wù)為業(yè)主，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。
31. 小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施損壞，維修費用是包含在物業(yè)管理服務(wù)費內(nèi)嗎？如果不是，維修費用該由誰來承擔(dān)？
答：公用設(shè)施的小修和日常保養(yǎng)費用包含在物業(yè)管理服務(wù)費中.
32. 物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)配套有哪些？使用流程是怎樣的？
答：物業(yè)管理公司除提供《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》所規(guī)定之物業(yè)管理服務(wù)外，亦會因應(yīng)客戶之需求，適時提供其他便利業(yè)戶之有償服務(wù)，屆時請留意物業(yè)公司公告之有關(guān)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)收費標準信息。
篇3：Z小區(qū)上調(diào)物業(yè)費答客問
Z小區(qū)上調(diào)物業(yè)費答客問
根據(jù)小區(qū)目前的經(jīng)營態(tài)勢，20**年已經(jīng)出現(xiàn)入不敷出的狀況，20**年預(yù)算虧損45.98萬多元。物業(yè)公司事先就調(diào)整物業(yè)費用方案與部分業(yè)主進行了溝通，現(xiàn)對所涉及的問題歸納如下。
1、為什么要調(diào)整物業(yè)費？
近幾年，隨著社會各種費用的不斷上漲，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)成本大幅增加。目前籌集的物業(yè)費總額已無法維持既有的服務(wù)水平，為避免嚴重影響小區(qū)的服務(wù)品質(zhì)、導(dǎo)致業(yè)主的居住感受下降、對房產(chǎn)的保值增值產(chǎn)生不利影響，特此提出調(diào)整物業(yè)費。
物業(yè)服務(wù)屬勞動密集型行業(yè)，從近幾年的經(jīng)營數(shù)據(jù)分析及行業(yè)對比發(fā)現(xiàn)，人工成本占到整個物業(yè)支出的50%以上。20**年入伙時，小鎮(zhèn)6保安員的工資為1140元/月，當(dāng)時政府未強制要求為員工上社會保險，因此每月1140元的工資是企業(yè)對一個保安員全部人工費支出。到了20**年，保安員的月工資上漲到2800元，而且目前政府已明文強制要求為員工上社會保險且五險綁定，公司按此要求為員工每人每月支付保險費723.24元，因此目前公司為每個保安員每月支出3523.24元。為了節(jié)約成本，我們已經(jīng)將人員由三班制改為兩班制，上班時間由每崗8小時改為每崗12小時，可以說人員編制和工作強度都已達到極限。入不敷出成為了一種必然。根據(jù)**20**年度物業(yè)服務(wù)費收支預(yù)算顯示，本年度小鎮(zhèn)6將出現(xiàn)45.98萬元的經(jīng)營虧損。
2、是否今年才遇到物業(yè)服務(wù)資金不足的問題，為何今年提出調(diào)整物業(yè)費？
我小區(qū)的人力成本在物業(yè)服務(wù)支出中達到60%以上，公共區(qū)域及共用設(shè)備設(shè)施的能耗費用占20%左右，以上兩項費用支出占物業(yè)費用的絕大部分。北京市最低工資標準的多次調(diào)整對勞動密集型的物業(yè)服務(wù)來說影響很大，最低工資增長社保基數(shù)也隨之調(diào)整，社保支出也逐年增加；再者，從去年年初，政府強制企業(yè)為員工上五險，人力費用進一步加大。對于公區(qū)及共用設(shè)備設(shè)施的水電消耗來講，費用單價也多次上漲，能耗費用的支出也逐年增加。公區(qū)維修所使用的物料市場價格、特種設(shè)備外包維保費用的上升也是助推物業(yè)服務(wù)資金不足的因素。
我公司早在幾年前就遇到了成本上升的問題，也采取了一些應(yīng)對措施，比如：逐步在合理范圍內(nèi)精簡人員、增大每位員工的工作量，盡量減緩人力成本壓力；我公司也通過節(jié)能改造等方式降低能耗，節(jié)省能源支出，合理調(diào)配資源及費用的方式一直在進行。
但面對成本全面上漲的巨大壓力，內(nèi)部合理調(diào)配總會有限度，目前人員編制已經(jīng)壓縮到極致，如再壓縮勢必嚴重影響服務(wù)品質(zhì)，其他節(jié)能措施的實施前期投入也較大，短期難見成效。本年已有45.98萬余元的虧空，為避免小區(qū)的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)在未來持續(xù)受到負面影響，特申請上調(diào)物業(yè)服務(wù)費。
3、如保持目前的物業(yè)費標準會產(chǎn)生什么不良后果？
據(jù)我公司了解，目前全社會的物業(yè)行業(yè)均遇到了成本上漲導(dǎo)致的收不抵支問題，面對虧損，因業(yè)主反對調(diào)整物業(yè)費，一些物業(yè)公司采取無底線降低服務(wù)標準、過度壓縮人工投入等方式勉強維持，導(dǎo)致了社區(qū)混亂，陷入了惡性循環(huán)。
目前**物業(yè)服務(wù)成本已經(jīng)壓縮到極致，如再不調(diào)整物業(yè)費、增加物業(yè)費總額，虧空到一定程度，物業(yè)服務(wù)品質(zhì)勢必也會跌破紅線，將會出現(xiàn)人員編制過度壓縮導(dǎo)致的夜間無保安巡視、無錢支付綠化養(yǎng)護費用導(dǎo)致的草坪枯死黃土裸露、維修費用不足導(dǎo)致的園區(qū)設(shè)施破損無法維修等后果。如出現(xiàn)以上惡性情況，屆時挽救為時已晚，面對此重大風(fēng)險，物業(yè)公司向全體業(yè)主發(fā)出預(yù)警。
**作為區(qū)域內(nèi)具有代表性的項目，廣大業(yè)主對生活品質(zhì)有較高追求，大多數(shù)業(yè)主不希望以降低服務(wù)標準、犧牲小區(qū)品質(zhì)為代價維持后期的物業(yè)管理。
4、物業(yè)費調(diào)整幅度是如何確定的？
物業(yè)公司根據(jù)歷年收支、當(dāng)前費用及未來幾年的成本上漲預(yù)期，提出了每平米每月上調(diào)0.3元。該方案在保持目前服務(wù)品質(zhì)的前提下，實現(xiàn)一些基礎(chǔ)服務(wù)的再深入及細化，比如可以通過適度上調(diào)待遇留住老員工，不再是經(jīng)常看到陌生的面孔，可以對園區(qū)的綠化進行優(yōu)化，可以增加保安員的巡邏頻次。依此標準，預(yù)期未來3-4年的物業(yè)服務(wù)水準不會受到影響。
5、物業(yè)費調(diào)整后服務(wù)品質(zhì)是否提升？
調(diào)整物業(yè)費的初衷是為了解決目前遇到的成本壓力問題，防止服務(wù)品質(zhì)嚴重下滑，同時物業(yè)費調(diào)整后，物業(yè)公司會在服務(wù)的精細化方面有所提升。
高品質(zhì)服務(wù)需要高素質(zhì)員工，物業(yè)公司首先保障一線保安、保潔、工程及客服人員的工資水平有一個適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，使符合要求的一線員工的收入在行業(yè)內(nèi)保持有競爭力，留住、吸引高素質(zhì)的服務(wù)人員。
另外，物業(yè)公司也會加大對公共區(qū)域及共用設(shè)備設(shè)施的維護力度，園區(qū)的園林綠化維護工作會更加精細。因物業(yè)服務(wù)資金的充裕，為物業(yè)服務(wù)的進一步精細化奠定了基礎(chǔ)。
如方案表決通過，將自20**年1月1日開始實行。