關于訴訟解決小區(qū)業(yè)主欠繳物業(yè)費的緊急通知

　　尊敬的廣大業(yè)主：

　　接**物業(yè)公司通知：為維護廣大已交費業(yè)主及物業(yè)公司的正當權益，物業(yè)公司已正式委托法律服務機構，并將于近期對部分長期拖欠物業(yè)費的業(yè)主提起法律訴訟催繳。

　　為此，業(yè)委會特提示相關業(yè)主及物業(yè)公司，雙方要相互理解，及時交流溝通，妥善處理矛盾，以共創(chuàng)和諧小區(qū)。

　　ZZ業(yè)委會

　　20**年5月*日

篇2：業(yè)主欠繳物業(yè)費原因及對策

　　業(yè)主欠繳物業(yè)費原因及對策

　　一、物業(yè)管理按約服務是現代商品經濟發(fā)展的必然要求

　　(一)物業(yè)管理服務收費制度是物業(yè)管理的價值尺度。

　　物業(yè)管理企業(yè)實行按約服務是現代商品經濟發(fā)展的需要，它具有商品經濟的非凡屬性，也是現代商品經濟發(fā)展的必然要求。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主具有商品(服務)交換關系，也是服務與被服務的關系。雙方應確定和遵循一種價值尺度，這種價值尺度就是物業(yè)管理服務收費制度。

　　(二)物業(yè)收費必須依據服務合同。

　　物業(yè)管理企業(yè)收取的管理服務費，是依據物業(yè)管理服務合同的約定，對物業(yè)管理區(qū)域內的房屋及其配套設施、設備、場地進行管理、維修、保養(yǎng)，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序而向業(yè)主收取的費用。這種費用的收取，關系到業(yè)主和使用人的切身利益，關系到相關服務的質量和程度。物業(yè)管理企業(yè)收取的物業(yè)費的主要用途:管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；物業(yè)公共部位、共用設施、設備的日常運行和維護費用；物業(yè)管理區(qū)域內清潔衛(wèi)生費用；物業(yè)管理區(qū)域內綠化養(yǎng)護費用；物業(yè)管理區(qū)域內秩序維護費用；辦公費用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊；物業(yè)公共部位、共用設施、設備及公眾責任保險費用；經業(yè)主大會同意的其它費用等。

　　(三)規(guī)范物業(yè)管理服務行為。

　　物業(yè)管理企業(yè)在實施管理和服務的過程中，必須有一定資金作保證，它是企業(yè)正常運作和開展各種特色服務的必要條件。因此，規(guī)范物業(yè)管理服務行為，業(yè)主及時交納物業(yè)費，對于維護企業(yè)和業(yè)主的合法權益，改善業(yè)主的生活質量和居住環(huán)境，促進物業(yè)管理市場的良性、健康、有序發(fā)展，起著重要的作用。

　　二、目前業(yè)主不交物業(yè)費的主要原因

　　(一)部分業(yè)主對物業(yè)管理的實際內涵缺乏了解。

　　解放后，我國一直普遍實行著低廉價格的租房居住制度，幾十年來，人們已經習慣了在這種制度下的生活方式。實行住房商品化和房改后，對私有產權物業(yè)實行有償管理服務，從普遍意義上來講還屬于一個新興的事物，大多數人還有一個適應的過程。另外，部分業(yè)主對物業(yè)管理服務了解甚少，不能從全局理解物業(yè)管理是有償服務行為，對物業(yè)管理的熟悉只是停留在理論的層面上。少數業(yè)主甚至認為:物業(yè)管理企業(yè)的工作除了保潔、保安、綠化外，自己的房屋(物業(yè))存在的一切問題，包括建筑的質量問題，也全部應由物業(yè)管理企業(yè)負責。所以，一旦房屋出現建筑質量問題，就將責任全部推到物業(yè)管理企業(yè)身上，并以此作為有力的“借口”，進而少交、欠交物業(yè)費。他們不十分清楚這些問題是由開發(fā)商、施工單位或因自己裝修不當等各種原因造成的 ； 居住過程中，出現類似的問題，其責任的主體不是物業(yè)管理企業(yè)，也不屬于物業(yè)管理企業(yè)實際工作職責范圍。

　　(二)一些業(yè)主對物業(yè)管理服務不甚滿足。

　　物業(yè)管理企業(yè)在實際工作中，沒有統(tǒng)一的規(guī)定和檢查標準，國家、省、市對物業(yè)管理出臺的政策較少，《物權法》到目前為止還沒有出臺，對私有物權如何管理服務等等，還處于探索和完善階段。業(yè)主支付多少物業(yè)管理費，物業(yè)管理企業(yè)做到什么樣的物業(yè)服務標準，如何做到質、價相符也沒有統(tǒng)一的要求。因此，造成了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)服務標準和服務范圍的熟悉偏差較大。部分業(yè)主按照自己的想象，事無巨細地要求提供各項服務；而物業(yè)管理企業(yè)只能按照雙方的合同約定、兼顧雙方的利益，根據物業(yè)管理費的收繳情況，提供相應的物業(yè)服務，無法提供無償的超值服務。對此，部分業(yè)主不予認可。

　　(三)一些業(yè)主以房屋質量問題為由而不交物業(yè)費。

　　由于少數開發(fā)商急于趕工期或一些施工單位沒有完全按施工規(guī)范進行施工，使得部分房屋的建筑工程質量存在一定的問題，非凡是屋面、陽臺、飄窗、水管等處，存在的問題和缺陷相對較多，業(yè)主入住發(fā)現后意見較大。面對這些建筑工程質量方面的問題，業(yè)主們不知道解決問題的程序和途徑，不知道應該同開發(fā)商、施工單位(在維保期內)進行交涉和維權，而是把一切矛盾、意見和問題統(tǒng)統(tǒng)推向物業(yè)管理企業(yè)，讓他們一攬子給予解決，讓物業(yè)管理企業(yè)代為受過。

　　(四)個別業(yè)主存在僥幸心理，刻意不交物業(yè)費。

　　物業(yè)管理企業(yè)承擔的物業(yè)服務具有社會性、整體性，服務的對象是廣大業(yè)主而不是個別業(yè)主，不能因為個別業(yè)主不交物業(yè)費就不進行物業(yè)管理和服務。個別業(yè)主在交物業(yè)費上存在僥幸心理，貪圖小利，躲避、逃避或刻意不交納物業(yè)費。

　　三、解決物業(yè)管理收費難的對策

　　(一)加強物業(yè)管理有關政策知識的宣傳。

　　物業(yè)管理服務是一個系統(tǒng)工程，它貫穿于一項物業(yè)的生產、銷售和售后服務等每一個環(huán)節(jié)。為使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)建立良好的、相互依存的和諧關系，從根本上解決物業(yè)管理收費難的問題，應對業(yè)主加強《物業(yè)管理條例》和物業(yè)管理有關收費政策知識的宣傳。物業(yè)費收取的標準、物業(yè)管理服務的標準，應經業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)、上級主管部門共同研究，并公布于眾。同時，媒體也要從企業(yè)和業(yè)主的不同角度，全面正確地進行輿論引導，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理服務工作的認知度，讓業(yè)主在享受物業(yè)管理服務成果的同時，明確樹立依據物業(yè)管理服務合同交納物業(yè)管理費是全體業(yè)主的法定義務的意識。

　　(二)加強物業(yè)管理企業(yè)自身建設，提高服務質量。

　　物業(yè)管理企業(yè)在現階段應依據國家頒發(fā)的《物業(yè)管理條例》加強自身建設，在提高管理服務質量上下功夫。首先，從以人為本的角度出發(fā)，以滿足市場需求為前提，認真做好調查研究，制定出一套符合市場要求的管理機制，使企業(yè)的行為標準化、規(guī)范化。其次，在內部管理的細節(jié)上、機制上、服務行為準則上等各方面，切實落實好工作標準；要勇于挑戰(zhàn)自我，按照市場需求不斷創(chuàng)新，向業(yè)戶提供高效、優(yōu)質、貼心的服務。引領健康豐富的生活方式，營造文化內涵豐富的和諧家園，把細致的工作做到人們的心里去，從而贏得廣大業(yè)主的滿足和認可。同時，加強對物業(yè)管理企業(yè)工作人員的培訓教育，不斷提高思想道德水平，全心全意為業(yè)主服務。

　　(三)用法律手段維護企業(yè)的合法權益。

　　物業(yè)管理企業(yè)可根據國家、省、市有關法律規(guī)定，對個別業(yè)主少交、欠交物業(yè)管理費的行為提起法律訴訟，但此項工作要有理有據。首先，要做必要的交流、溝通 ； 其次，可以發(fā)律師函 ； 再次，還可以通過業(yè)主委員會做工作。對經過做各方面工作仍無效果的業(yè)主，只能通過法律訴訟程序，用法律的武器維護廣大業(yè)主的權益，維護企業(yè)自身的尊嚴和合法權益。

　　(四)同開發(fā)單位一起做好房屋驗收、交接工作。

　　為防止業(yè)主入住后房屋出現質量問題，在與開發(fā)商辦理房屋交接驗收的過程中，物業(yè)管理企業(yè)應當嚴格按照規(guī)章制度辦事，認真細致不漏項，對有問題的房屋，要在開發(fā)商處理完畢后再接管。業(yè)主也應增強相應的維權意識，認真參與驗房工作，把問題盡可能解決在入住之前。

　　(五)加強同業(yè)主委員會的工作聯(lián)系，加強溝通，交流感情。

　　在業(yè)主委員會的配合下，共同做好物業(yè)管理服務收費工作。

　　參考資料:

　　1.王青蘭，《物業(yè)管理導論》，中國建筑工業(yè)出版社，2000.6

　　2.張海潮，《試論如何解決物業(yè)管理收費難》，陜西物業(yè)管理信息網，20**.4

　　3.閻祖興，《物業(yè)管理法律實務》，中國建筑工業(yè)出版社，20**.4