業(yè)委會成立大會第一次會議紀(jì)要

　　朝陽園業(yè)委會于20**年4月20日晚在朝陽園會所舉行成立大會。會議首先在電影廳舉行，小區(qū)約40多位業(yè)主參加了會議。

　　業(yè)委會執(zhí)行主任王潔宣布會議開始。

　　社區(qū)居委會陳書記首先致詞,代表街道、社區(qū)有關(guān)部門對業(yè)委會成立表示祝賀,并對志愿者、物業(yè)對本次活動的幫助以及對全體業(yè)主的大力支持表示感謝,并希望本屆業(yè)委會同物業(yè)公司保持良好的溝通,全心全意地為小區(qū)業(yè)主服務(wù)。

　　社區(qū)居委會梁主任也代表社區(qū)居委會發(fā)言，期待朝陽園有個新的氣象和面貌。

　　朝陽園業(yè)主大會籌備組組長黃淑琪小姐和籌備組顧問金才良先生代表籌備組和志愿者發(fā)言，向業(yè)主和志愿者對業(yè)主大會成功召開所做出的貢獻(xiàn)表示感謝，并希望大家一道充分利用我們建立的平臺同物業(yè)進(jìn)行溝通，盡早使朝陽園現(xiàn)存的問題能得到解決。

　　業(yè)委會的各位委員也向出席會議的業(yè)主做了簡短發(fā)言，表明了參加業(yè)委會的初衷和目標(biāo)。

　　執(zhí)行主任王潔在發(fā)言中提出業(yè)委會的工作原則要堅(jiān)持“兩多兩少”的方針，即在涉及小區(qū)業(yè)主利益的問題上，堅(jiān)持“服從多數(shù)，尊重少數(shù)”，在業(yè)委會的工作職能上，努力“多做事，少做主”。同時，也提出了業(yè)委會亟待解決的一些問題，諸如小區(qū)物業(yè)服務(wù)、物業(yè)費(fèi)、小區(qū)供暖、安保等問題，希望爭取通過本屆業(yè)委會的工作能使朝陽園成為北京最宜居的小區(qū)之一。

　　物業(yè)公司的代表在祝賀小區(qū)成立業(yè)委會的同時，也對今后與業(yè)委會的合作表明了態(tài)度和決心。會議上還有業(yè)主發(fā)言，業(yè)主也對業(yè)委會今后的工作提出了希望。成立大會在業(yè)主的掌聲與期待中結(jié)束。

　　業(yè)委會隨后召開了第一次業(yè)委會會議。會議應(yīng)到委員七名，實(shí)到六名。一名因在國外出差請假。

　　會議討論的主要議題包括《朝陽園業(yè)主委員會工作細(xì)則》、《有關(guān)設(shè)立朝陽園業(yè)委會監(jiān)督委員會的議題》，以及《朝陽園業(yè)委會近期工作要點(diǎn)》。鑒于業(yè)委會各位委員在舉行本次討論前已經(jīng)以郵件的方式進(jìn)行了充分的內(nèi)部溝通，因此，會議經(jīng)過表決同意上述內(nèi)容。（另見業(yè)委會決議案）。

　　會議還討論了物業(yè)公司緊急提出的關(guān)于小區(qū)1、2號樓5部電梯需要進(jìn)行中修的問題，并從安全角度考慮表決通過了《針對物業(yè)公司緊急提出的關(guān)于朝陽園1、2號樓5部電梯需要進(jìn)行中修的意見的決議》。

　　朝陽園業(yè)主委員會

篇2：物管案例：欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主能不能當(dāng)業(yè)委會委員

　　物管案例：欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主能不能當(dāng)業(yè)委會委員

　　某小區(qū)的有位業(yè)主平時很熱心小區(qū)事物，在業(yè)主中有人緣，在一次業(yè)主代表選舉中，該業(yè)主獲票較多。但物業(yè)管理公司以該業(yè)主半年來拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，認(rèn)為該業(yè)主不具備當(dāng)選資格。在未交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主能否當(dāng)選業(yè)主委員會委員的問題上，部分業(yè)主和物業(yè)管理公司爭執(zhí)不下......

　　[案例分析]

　　業(yè)主委員會委員是由業(yè)主（代表）大會選舉的，這是業(yè)主（代表）大會的權(quán)利，物業(yè)管理公司作為物業(yè)管理轄區(qū)的一員，是受業(yè)主委員會委托為該轄區(qū)提供管理服務(wù)，充當(dāng)?shù)氖恰肮芗摇钡慕巧瑢I(yè)主（代表）大會的任何選舉結(jié)果無權(quán)干涉。

　　從權(quán)利和義務(wù)的角度看，權(quán)利和義務(wù)對等是一個整體概念，是并列的關(guān)系，業(yè)主交費(fèi)和當(dāng)選業(yè)主委員會委員既不存在對等關(guān)系，也不存有因果關(guān)系。如不能說一個人偷稅，沒有盡公民的義務(wù)，就可以剝奪他的公民權(quán)一樣。公民權(quán)不是誰都可以剝奪的，即使是犯過罪的人，如果法院沒有剝奪他的公民權(quán)，他仍然可以參加選舉。業(yè)主的選舉權(quán)和被選舉權(quán)不是開發(fā)商和物業(yè)管理公司可以剝奪的，也不是某個政府主管部門可以剝奪的。

　　至于該業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司可以《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《業(yè)主公約》等為依據(jù)經(jīng)濟(jì)催繳。業(yè)主仍不交納，就要承擔(dān)違約責(zé)任。

　　[解決方法]

　　物業(yè)管理公司應(yīng)向該業(yè)主及業(yè)主委員會為自己的干涉行為道歉，但同時提醒該業(yè)主應(yīng)交納物業(yè)管理費(fèi)，否則將會給業(yè)主委員會帶來工作上的阻力，影響該業(yè)主及業(yè)主委員會的形象。還希望在該業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)的問題上，能夠得到業(yè)主委員會的理解和支持，配合物業(yè)管理公司做好工作。

　　[相關(guān)法規(guī)制度]

　　1．《業(yè)主大會規(guī)程》（節(jié)選）

　　第一條為了規(guī)范業(yè)主大會的活動，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，制定本規(guī)程。

　　第二條業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

　　第三條一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。

　　業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

　　業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。

　　第四條只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

　　......

　　第九條業(yè)主大會履行以下職責(zé)：

　　(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　　(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

　　(四)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；

　　(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

　　(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

　　第十條業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項(xiàng)依法作出約定。

　　第十一條業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

　　業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。

　　......

　　第十九條業(yè)主大會作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

　　第二十條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任1-2人。

　　第二十一條業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；

　　(二)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；

　　(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

　　(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公信力；

　　(五)具有一定組織能力；

　　(六)具備必要的工作時間。

　　第二十二條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，依照前款規(guī)定重新備案。

　　第二十三條業(yè)主委員會履行以下職責(zé)：

　　(一)召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　　(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；

　　(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

　　第二十四條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　第二十五條經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。

　　第二十六條業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。

　　第二十七條業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。

　　業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

　　第二十八條業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。

　　原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。

　　第二十九條經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第三十條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止：

　　(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

　　(二)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；

　　(三)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；

　　(四)有犯罪行為的；

　　(五)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；

　　(六)拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

　　(七)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

　　第三十一條業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會。

　　......

篇3：物業(yè)公司與業(yè)委會合作一波三折的啟示

　　物業(yè)公司與業(yè)委會合作一波三折的啟示

　　以誠相待，發(fā)展再上一臺階

　　---重慶小康物業(yè)有限公司與洋河花園業(yè)委會一波三折合作的啟示

　　重慶小康物業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡稱小康物業(yè)）成立于1995年，是重慶市最早的物業(yè)公司之一，早期主要管理洋河花園住宅小區(qū)。洋河花園住宅小區(qū)是1994年3月由李嘉誠先生屬下的和記黃埔地產(chǎn)集團(tuán)與重慶市房地產(chǎn)管理局合作成立的重慶康居物業(yè)發(fā)展有限公司所建設(shè)的重慶市第一個安居工程，是知名優(yōu)秀小區(qū)。然而就是這樣的小區(qū)，在20**年9月1日前，歷經(jīng)6年，直至第三屆業(yè)主委員會才同物業(yè)管理公司完善了物業(yè)管理委托合同。在此，我就其變化談?wù)剛€人的看法：

　　一、對立階段（1995年-1999年）

　　這一階段物業(yè)管理的法律法規(guī)不健全，物業(yè)管理水平較低，業(yè)主接受物業(yè)管理的意識淡薄。特別是享受慣了福利房的業(yè)主，他們提出為什么我自己拿錢買的房子還要交管理費(fèi)？也難怪，小康物業(yè)1995年成立的時候，好多政府職能部門都還不知道什么是物業(yè)管理？物業(yè)管理是干什么的？老百姓也很少聽說過物業(yè)管理。當(dāng)時的重慶市，物業(yè)管理服務(wù)大多是參照廣州、深圳的管理模式和理念，尚未建立一套適應(yīng)自己的管理辦法，比如說，當(dāng)時喊得最多的口號就是“業(yè)主的需要就是我們的服務(wù)”，“業(yè)主是上帝”等。

　　其實(shí)這些提法都是不合實(shí)際的。首先，物業(yè)公司的管理服務(wù)是依法的，是有一定范疇的；其次，物業(yè)公司是企業(yè)，員工也是人，只是工作的分工不同，沒有高低貴賤之分，而作為物業(yè)管理企業(yè)為了表示自己對業(yè)主的尊重，人為的把業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)形成了主仆關(guān)系，這樣在無形中助長了部分業(yè)主的霸氣，他們對物業(yè)公司的管理和服務(wù)不是提出合理的意見或建議，而是提出了苛刻的、脫離實(shí)際的、背離法規(guī)的要求。很多業(yè)主都認(rèn)為交了管理費(fèi)，物業(yè)公司就應(yīng)該提供一切免費(fèi)服務(wù)；一小部分業(yè)主，無理取鬧，不遵守小區(qū)的管理規(guī)定，一不如意，就惡意侮辱物業(yè)管理公司的工作人員......

　　在物業(yè)管理意識淡薄的當(dāng)時，洋河花園第一屆業(yè)主委員會沒有通過合法的程序由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生，而是誰跳得高，誰鬧得兇就選誰，所以委員會的部分成員各有私心，目的就是要同物業(yè)公司爭權(quán)爭利。動機(jī)的不純，使業(yè)主委員會及部分業(yè)主與物業(yè)管理公司產(chǎn)生了一種對立情緒，雙方互不買賬，物業(yè)公司該怎么管就怎么管、該提供什么服務(wù)就提供什么服務(wù)、該創(chuàng)品牌就創(chuàng)品牌；業(yè)主委員會和業(yè)主該唱什么調(diào)就什么調(diào)。這一階段洋河花園雖然獲得了國家建設(shè)部授予的全國物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)，重慶市十佳住宅小區(qū)、安全小區(qū)、園林式小區(qū)等稱號，但雙方的矛盾沒有消除，所以我把這一時期稱為對立期。

　　二、互相磨合階段（1999年-20**年）

　　這一時期國家及重慶市相繼出臺了一些物業(yè)管理的相關(guān)法律、法規(guī)和指導(dǎo)性文件。這些法規(guī)文件對重慶市的物業(yè)管理起到了較好的指導(dǎo)和規(guī)范的作用，基本明確了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù)，重慶市的物業(yè)管理也逐步走向正規(guī)化、專業(yè)化、市場化，物業(yè)公司逐步同開發(fā)商脫鉤，小康物業(yè)的各項(xiàng)管理制度基本完善，服務(wù)觀念有了較大的轉(zhuǎn)變，服務(wù)意識基本建立，業(yè)主滿意率有了較大的提高。而大部分業(yè)主從不了解、不認(rèn)識、不接受物業(yè)管理逐漸轉(zhuǎn)變到接受并參與，業(yè)主的滿意率達(dá)到90%以上，收費(fèi)率達(dá)到97%以上。這期間洋河花園保持并榮獲了國家及重慶市的多項(xiàng)殊榮，成為重慶市物業(yè)管理的品牌之一。

　　這些成績與業(yè)主委員會及業(yè)主的支持分不開，但物業(yè)管理公司同業(yè)主委員會的不和諧關(guān)系依然存在。究其原因，一是業(yè)主委員會的選舉沒有反映廣大業(yè)主的民意，沒有按業(yè)主委員會的要求選舉出能代表廣大業(yè)主的、有責(zé)任心的，遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)的人到業(yè)主委員會里來。而部分業(yè)主委員會委員既不懂法，私心又重，只要權(quán)利，不盡義務(wù)。在業(yè)主委員會中就有30%-40%的人長期享受物業(yè)管理服務(wù)，但又長期不交物業(yè)管理費(fèi)，這不但侵害了物業(yè)公司的利益，同時侵害了廣大業(yè)主的利益。二是物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會雙方都沒有擺正自己的位置。業(yè)主委員會的部分人覺得自己是上帝，不按法律、法規(guī)辦事，對物業(yè)管理公司的工作不僅沒有給予支持，反而在背后做一些不該做的事情。由于部分業(yè)主委員存在這樣那樣的問題，而物業(yè)管理公司在與業(yè)主委員會溝通時，方法比較簡單，不夠耐心，這個時期雙方的合作雖然比上一時期有了很大的改善，但從長遠(yuǎn)的發(fā)展看并不非常理想，所以稱之為磨合期。

　　三、以誠相待，協(xié)調(diào)發(fā)展階段（20**年至今）

　　此階段洋河花園第三屆業(yè)主委員會成立。

　　隨著時間的推移，物業(yè)管理已逐步走向了成熟，不論是物業(yè)公司，還是業(yè)主及業(yè)主委員會，對物業(yè)管理都有了較新的、較成熟的、較完善的認(rèn)識，特別是20**年11月1日和20**年9月1日，國家及重慶市都相繼出臺了物業(yè)管理?xiàng)l例，明確了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，明確了業(yè)主委員會的法律地位以及其與物業(yè)管理公司的關(guān)系，明確了業(yè)主委員會委員的任職條件，明確了業(yè)主委員會的議事規(guī)則，這樣不論是物業(yè)管理公司，還是業(yè)主委員會都做到了有法可依。物業(yè)管理公司的主要職責(zé)就是抓好內(nèi)部管理，提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，管理好小區(qū)（大廈）的設(shè)備、設(shè)施，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相等的服務(wù)，為廣大業(yè)主營造一個安全、溫馨的生活、工作環(huán)境，使業(yè)主的物業(yè)得到保值增值。

　　其實(shí)物業(yè)管理企業(yè)的目的同業(yè)主和業(yè)委會的目的是一致的，都希望把物業(yè)小區(qū)（大廈）管好。既然目標(biāo)一致，那為什么雙方不能走到一起呢？針對這個問題，小康物業(yè)作了詳細(xì)的分析，找到了矛盾的原因所在，提出了改進(jìn)辦法：首先物業(yè)管理企業(yè)的每一位職工必須轉(zhuǎn)變觀念，提高服務(wù)意識，向廣大業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相等的服務(wù)；第二要以誠相待，將心比心，擺正自己的位置，與業(yè)主、業(yè)主委員會交朋友，加強(qiáng)同業(yè)委會的溝通、協(xié)調(diào)，以便得到他們的幫助與支持；第三，要做好對廣大業(yè)主的宣傳引導(dǎo)工作，使之了解物業(yè)管理的法律法規(guī)，明確自己的權(quán)利和義務(wù)，明確業(yè)主委員的議事規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)、條件，合理地充分地行使自己的權(quán)利，按照條例要求選舉有責(zé)任心、公益心，有奉獻(xiàn)精神、懂法律法規(guī)、遵守物業(yè)管理?xiàng)l例的業(yè)主加入到業(yè)主委員會中。

　　而第三屆洋河花園業(yè)主委員會的委員素質(zhì)明顯高于第一、二屆，多數(shù)人擔(dān)任過廠長、書記、經(jīng)理等職務(wù)，他們知道自己的職責(zé)所在，重要的是他們都有一顆平常心，能放下架子和物業(yè)管理公司的人交朋友，給物業(yè)管理公司提合理化建議，共同商討小區(qū)的一些管理方案，完善業(yè)主公約，規(guī)范業(yè)主（使用人）的行為，協(xié)助物業(yè)管理公司做業(yè)主的工作等，這樣的業(yè)主委員會在重慶的同行中應(yīng)該說是出類拔萃的，也是我們重慶物業(yè)管理企業(yè)所希望的合作伙伴。

　　事實(shí)說明，物業(yè)管理公司同業(yè)委會并不是一對矛盾體，或者說不應(yīng)該是一對長期的矛盾體。隨著法律法規(guī)的建立健全，以及重慶物業(yè)管理的進(jìn)一步成熟規(guī)范，很多事情是可以通過協(xié)商解決的。只要雙方以誠相待，將心比心，沒有什么坎是過不去。

　　作者系重慶小康物業(yè)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理文/嚴(yán)乃祥