前期物業(yè)服務(wù)管理民事法律關(guān)系培訓(xùn)感想
星期五，在相成物業(yè)公司的培訓(xùn)中心舉辦了一場(chǎng)法律知識(shí)的學(xué)習(xí)輔導(dǎo)。由長(zhǎng)沙著名律師z先生來演講。
現(xiàn)將我的受訓(xùn)感想以文字的形式來與大家共同分享。
物業(yè)服務(wù)的民事法律關(guān)系是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的“委托合同關(guān)系”。具體表現(xiàn)形式有《物業(yè)服務(wù)合同》和《前期物業(yè)服務(wù)合同》兩種情狀況。而《前期物業(yè)服務(wù)合同》的當(dāng)事人不僅涉及建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、也涉及業(yè)主。《前期物業(yè)服務(wù)合同》是建設(shè)單位...開發(fā)商與服務(wù)企業(yè)就前期管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)達(dá)成的協(xié)議，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)被授權(quán)開展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)。
目前在“委托合同關(guān)系”的一致認(rèn)同的基礎(chǔ)上，在法律實(shí)踐中存在著兩種不同的狀況。一種物業(yè)服務(wù)合同即是委托聘用關(guān)系；而另一種物業(yè)服務(wù)合同是委托代理的關(guān)系。通過這次律師來公司普法演講，我深刻地認(rèn)識(shí)到《前期物業(yè)服務(wù)合同》是屬于“委托代理關(guān)系”。而《業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)》與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》是屬于“委托聘用”關(guān)系。
在前期物業(yè)管理中的民事法律關(guān)系中，購房客戶從“債權(quán)人”取得鑰匙收房、辦理產(chǎn)權(quán)登記而演變?yōu)椤拔餀?quán)人”；建設(shè)單位...開發(fā)商“授權(quán)”物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行分戶驗(yàn)收、交房入伙、商品房質(zhì)量維保的監(jiān)督實(shí)施和開展物業(yè)服務(wù)的具體內(nèi)容，建設(shè)單位...開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間形成了“委托代理”的民事法律關(guān)系。
在前期物業(yè)服務(wù)管理的過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何在建設(shè)單位...開發(fā)商與購房客戶“未來的小業(yè)主”之間規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任？
這一點(diǎn)是我從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)以來確實(shí)是未曾考慮到的問題。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位...開發(fā)商之間，既然是“委托代理關(guān)系”；那么“委托代理人按照代理人的委托行使代理權(quán)”。《合同法》第四百零一條規(guī)定：受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的要求，報(bào)告委托事務(wù)的處理情況。委托合同終止時(shí)，受托人應(yīng)報(bào)告委托事務(wù)的結(jié)果。從民事法律關(guān)系之中，我清晰地認(rèn)識(shí)到在前期物業(yè)服務(wù)的過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的前期介入、前期管理的立足點(diǎn)就是為“建設(shè)單位...開發(fā)商”的品牌服務(wù)，同時(shí)也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌建設(shè)拓展空間。
每一位物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工在前期物業(yè)服務(wù)管理的過程中不僅代表著物業(yè)服務(wù)企業(yè)的形象也在執(zhí)行著“建設(shè)單位...開發(fā)商的代理人”的義務(wù)、代表著建設(shè)單位的形象。那么，在前期物業(yè)服務(wù)的過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在為“業(yè)主”提供規(guī)范的物業(yè)八項(xiàng)服務(wù)的時(shí)候就必須維護(hù)“建設(shè)單位...開發(fā)商”的正當(dāng)權(quán)益。時(shí)刻牢記《委托代理人》的職責(zé)，只有這樣才能形成物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位...開發(fā)商攜手共榮的發(fā)展趨勢(shì)。
在前期物業(yè)服務(wù)管理的過程中，如何正確行使《委托代理》的義務(wù)和權(quán)利，在為客戶提供服務(wù)的各種記錄表單之中是否有“越權(quán)”的狀況？值得我深思和重新審核設(shè)計(jì)“記錄表單”的應(yīng)用格式。
黃炳生
篇2：物業(yè)保安法律常識(shí)服務(wù)意識(shí)培訓(xùn)
物業(yè)保安法律常識(shí)服務(wù)意識(shí)培訓(xùn)
一.名詞
1.保安服務(wù)意識(shí)：是保安服務(wù)的宗旨和目的在保安服務(wù)者觀念中的能動(dòng)反映，這是在保安服務(wù)實(shí)踐中，保安服務(wù)者的個(gè)人意識(shí)，群體意識(shí)相互作用，相互綜合的一種安全保障意識(shí)。
2.法律意識(shí)：是指人們關(guān)于法和法律的思想觀點(diǎn)、知識(shí)和心理的總稱。相當(dāng)于我們平常所講的法制觀念。
3.職業(yè)道德：是人在職生活中所應(yīng)遵循的首先行為規(guī)范。它包括人的職業(yè)認(rèn)識(shí)提高，職業(yè)感情的加深，職業(yè)意識(shí)的培養(yǎng)，職業(yè)理想的樹立以及良好的職業(yè)行為習(xí)慣等因素。
4.法律：是國家意志的體現(xiàn)，是由國家制定或認(rèn)可，并由國家強(qiáng)制力保障實(shí)施的具有普遍力的行為規(guī)范的總和。
5.正當(dāng)防衛(wèi)：是指為了使國家公共利益，本人或者的人身、財(cái)產(chǎn)和其它權(quán)利免受不法侵害，對(duì)實(shí)施不法侵害的人而采取的制止行為。
6.治安管理處罰：是公安機(jī)關(guān)依照《治安管理處罰條例》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)違反治安管理行為的人給予的一種行政制載措施，它是公安機(jī)關(guān)同違反治安管理行為作斗爭(zhēng)的重要手段。
7.治安拘留：是公安機(jī)關(guān)尋違反治安管理行為的人，在一定時(shí)間內(nèi)限制其人身自由，以示警戒的一種處罰方法，是治安管理處罰中最嚴(yán)厲的一種。
二.基本法律常識(shí)、職業(yè)道德
1.社會(huì)道德包括：社會(huì)公德、職業(yè)道德和家庭美德三部分。
2.社會(huì)公德的內(nèi)容是：文明禮貌、助人為樂、愛護(hù)公物、保護(hù)環(huán)境、遵紀(jì)守法等。
3.社會(huì)主義職業(yè)道德規(guī)范的基本內(nèi)容是：愛崗敬業(yè)、誠實(shí)可信、辦事公道、服務(wù)群眾、奉獻(xiàn)社會(huì)。
4.保安員應(yīng)注重自身的政治學(xué)習(xí)的道德修養(yǎng)，做有理想、有道德、有紀(jì)律、有文化的“四有”新人。
5.違法的種類有(1)違憲行為、(2)民事違法、(3)刑事違法、(4)行政違法。
6.我國刑罰的種類分主刑 和附加刑 ，主刑 的種類有管制、拘役、有期徒刑、無期徒刑、死刑。附加刑的各類有罰金、沒收財(cái)產(chǎn)、剝奪政治權(quán)利。
7.“科教興國”戰(zhàn)略，就是要用科學(xué)、教育使國家興發(fā)達(dá)，要把發(fā)展科學(xué)、教育擺在現(xiàn)代建設(shè)的重要地位，把科學(xué)、教育作為創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富的最重要的源泉，作為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的最重要的支柱。
8.治安管理處罰的方法警告、罰款、和治安拘留三種。
9.保安守護(hù)型業(yè)務(wù)主要有如下特點(diǎn)：(1)服務(wù)對(duì)象、目標(biāo)專一；(2)服務(wù)時(shí)間地點(diǎn)確定；(3)項(xiàng)目明確具體。
10.門衛(wèi)保安服務(wù)執(zhí)勤總的指導(dǎo)思想可以概括為三個(gè)字，這就是嚴(yán)、細(xì)、活。
11.看護(hù)保安服務(wù)的措施之一是設(shè)置必要的看護(hù)哨位，看護(hù)哨位主要形式有(1)固定哨、(2)游動(dòng)哨、(3)了望哨三種。
12.保安巡邏業(yè)務(wù)的特點(diǎn)是：(1)目標(biāo)范圍大、(2)不確定因素多、流動(dòng)性大。
13.犯罪的三個(gè)基本特征為(1)社會(huì)危害性(2)刑事違法性(3)應(yīng)受刑罰懲罰性。
14.保安行為的特征有：(1)契約性特征(2)有償性特征(3)特定性特征(4)服務(wù)性特征。
15.保安服務(wù)人員在保安服務(wù)活動(dòng)中應(yīng)具有：(1)科學(xué)文化基礎(chǔ)(2)法律知識(shí)(3)業(yè)務(wù)等幾個(gè)方面的知識(shí)。
16.火警電話為119，匪警電話為110，急救電話為112，交通報(bào)警電話為122。
17.目前保安員違法犯罪問題主要表現(xiàn)在
(1)充當(dāng)個(gè)別老板的打手或保鏢，干擾或公然阻擾執(zhí)法機(jī)關(guān)正常的執(zhí)法活動(dòng)
(2)私設(shè)公堂、大搞刑訊逼供、非法拘禁他人
(3)動(dòng)不動(dòng)大打出手亂傷無辜
(4)內(nèi)外勾結(jié)，監(jiān)守自盜
(5)非法查扣證件、罰沒財(cái)產(chǎn)
(6)招搖撞騙、敲詐勒索
(7)玩忽職守，收受小恩小惠，放縱犯罪分子
(8)膽大妄為，強(qiáng)奸婦女，劫財(cái)害命。
18.實(shí)施科教興國和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是我們的基本國策，是實(shí)現(xiàn)跨世紀(jì)乃至下世紀(jì)中葉宏偉目標(biāo)的根本保障之一。
19.成為正當(dāng)防衛(wèi)必須具備的條件有：
(1)必須有危害社會(huì)不法行為發(fā)生
(2)不法侵害必須正在發(fā)生
(3)防衛(wèi)行為是為了維護(hù)合法權(quán)益而實(shí)施
(4)防衛(wèi)行為不能超過必要限度。
20.目前保安隊(duì)伍主要存在的問題是：
(1)管理體制不統(tǒng)一
(2)隨意性大，很多保安隊(duì)不經(jīng)公安機(jī)關(guān)批準(zhǔn)就擅自成立
(3)招收的隊(duì)員成份復(fù)雜，素質(zhì)低
(4)缺乏統(tǒng)一管理。
21.犯罪構(gòu)成必須具備的投機(jī)倒把有：
(1)犯罪客體
(2)犯罪客觀方面
(3)犯罪主體
(4)犯罪主觀方面。
22.保安服務(wù)行業(yè)的任務(wù)是：
(1)滿足社會(huì)各個(gè)方面不同層次的安全需要
(2)協(xié)助公安機(jī)關(guān)預(yù)防和打擊違法犯罪活動(dòng)
(3)維護(hù)社會(huì)治安秩序，強(qiáng)化社會(huì)治安保障體系
(4)為gg開放和社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)創(chuàng)造安全良好的社會(huì)環(huán)境。
23.保安員執(zhí)勤中遇到問題處置原則是(1)嚴(yán)格執(zhí)行政策，依法辦事(2)根據(jù)不同性質(zhì)的問題采取不同的處置方法，對(duì)一般違反紀(jì)律的問題通過教育的辦法解決(3)對(duì)違法犯罪問題，要及時(shí)予以制止，并扭送公安機(jī)關(guān)處置。
24.接受保安服務(wù)的主體就是服務(wù)的對(duì)象，可以是(1)企業(yè)法人(2)一般消費(fèi)者(3)一個(gè)機(jī)構(gòu)(4)一臺(tái)設(shè)備。
25.在保安服務(wù)中(1)恪盡職守(2)盡職盡責(zé)(3)遵紀(jì)守法(4)優(yōu)質(zhì)服務(wù)，以限度來滿足客戶的安全需要。
26.服務(wù)知識(shí)，是指保安服務(wù)人員在保安服務(wù)活動(dòng)中應(yīng)具有的(1)文化知識(shí)(2)法律知識(shí)(3)業(yè)務(wù)知識(shí)。
27.規(guī)范服務(wù)，是保安服務(wù)業(yè)按照(1)制度化(2)嚴(yán)格化(3)規(guī)范化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)保安服務(wù)人員進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)范訓(xùn)練；控制和監(jiān)督。
28.對(duì)保安服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督控制，是通過制定的具有(1)科學(xué)性(2)行進(jìn)性(3)規(guī)范性的各種規(guī)章制度來實(shí)現(xiàn)。
三.保安員學(xué)習(xí)法律的重要性？
首先，保安員學(xué)習(xí)法律是進(jìn)行全民普法教育的需要，是依法治國，加強(qiáng)社會(huì)主義法制建設(shè)的必然要求；
第二，保安員學(xué)習(xí)法律掌握必要的法律常識(shí)，是由保安服務(wù)業(yè)的性質(zhì)和任務(wù)決定的，是做為保安工作的基本保證；
第三，保安員學(xué)習(xí)法律，遵紀(jì)守法，是加強(qiáng)社會(huì)主義精神文明建議，樹立保安員良好形象的重要條件；
第四，保安員學(xué)習(xí)法律，加強(qiáng)法制觀念是配合整頓保安隊(duì)伍，減少保安員違法犯罪的有效措施。
四.如何做一名合格保安員？
(從以下三個(gè)方面論述，(1)思想品德、職業(yè)道德、社會(huì)公德；(2)法律意識(shí)、法律觀念；(3)個(gè)人素質(zhì)，工作服務(wù)能力。