現(xiàn)代的住宅小區(qū)中物業(yè)管理服務(wù)面對的是多個業(yè)主較為復雜的物權(quán)關(guān)系,《物權(quán)法》對建筑物區(qū)分所有權(quán)作出了立法規(guī)定,從而確立了住宅小區(qū)物業(yè)管理各方的民事法律關(guān)系。筆者結(jié)合《物權(quán)法》的規(guī)定,對區(qū)分所有權(quán)制度下的住宅小區(qū)物業(yè)管理各主體的基本關(guān)系作分析,希望幫助廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)認清自身的定位和權(quán)利、義務(wù),共同促進物業(yè)管理的健康發(fā)展。
一、住宅小區(qū)的物權(quán)歸屬及利用關(guān)系根據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定,住宅小區(qū)的物權(quán)關(guān)系已經(jīng)基本明晰,簡單歸納為:
1. 業(yè)主的專有物權(quán)。《物權(quán)法》規(guī)定,業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)。對非獨立住宅而言,業(yè)主專有部分僅指住宅和經(jīng)營性用房內(nèi)部空間及其圍蔽結(jié)構(gòu),也就是通常說的關(guān)門部分或是套內(nèi)面積及其空間。對專有部分業(yè)主享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。
2. 業(yè)主的共有物權(quán)。《物權(quán)法》規(guī)定為業(yè)主共有的部分包括小區(qū)道路、綠地、公共場所、公共設(shè)施、管理用房以及占用道路設(shè)立的停車位等。這是以法律直接規(guī)定的形式,明確了業(yè)主共有物權(quán)。這些共有物權(quán)應(yīng)屬于小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共有。但應(yīng)當注意到,業(yè)主房屋權(quán)屬證明書所記載的房屋建筑面積包括套內(nèi)面積和公攤面積,公攤面積包括樓梯 ( 電梯井 ) 、管道井、過道、配套設(shè)施用房等,公攤面積嚴格意義上講屬于共有,但是屬于該建筑物內(nèi)的業(yè)主共有,區(qū)別于同一住宅小區(qū)其他建筑物的業(yè)主。業(yè)主對共有部分,享有權(quán)利,承擔義務(wù),不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
3. 建設(shè)開發(fā)單位的物權(quán)。《物權(quán)法》規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。這條規(guī)定實質(zhì)上明確了按規(guī)劃建設(shè)的停車場的所有權(quán)屬于開發(fā)建設(shè)單位,可以出售、贈與和出租,但停車場應(yīng)當首先滿足業(yè)主的使用,也就是業(yè)主有優(yōu)先于小區(qū)以外使用人使用的權(quán)利。
4. 仍有未明確的物權(quán)。由于在立法過程中爭議較大,《物權(quán)法》對部分設(shè)施未明確規(guī)定物權(quán)歸屬。
是小區(qū)會所的物權(quán),法律并沒有像小區(qū)道路、綠地或停車場等設(shè)施直接明確權(quán)屬,留下了懸念,如果從其他公共場所去理解,可以屬于業(yè)主,但從經(jīng)營性用房的角度看,可以是屬于開發(fā)商。在法律未明確的情況下,開發(fā)建設(shè)單位作為開發(fā)土地的使用權(quán)人,自然取得建筑物會所的實際控制權(quán),并可以在房屋買賣合同中與業(yè)主約定會所的管理和使用問題。二是開發(fā)商贈送的露臺、地下室和一層住宅的庭院。《物權(quán)法》有關(guān)于綠地屬于業(yè)主共有,明示屬于個人除外的規(guī)定,但這項規(guī)定是只適用于獨立住宅 ( 別墅 ) 還是可以適用多層次多業(yè)權(quán)的房屋,有不同理解。按照目前的產(chǎn)權(quán)登記規(guī)則,這些部位都不予登記為相關(guān)業(yè)主名下的產(chǎn)權(quán)。但在法律有明確規(guī)定前,對于目前開發(fā)建設(shè)單位在售房時約定贈送給相關(guān)業(yè)主的露臺、地下室、庭院等使用權(quán)應(yīng)予尊重。
5. 區(qū)分所有權(quán)對物業(yè)管理的意義。一是區(qū)分了物權(quán)的專有和共有關(guān)系,為業(yè)主對物業(yè)管理行使權(quán)利、享受服務(wù)和承擔義務(wù)奠定了法律基礎(chǔ)。業(yè)主對物業(yè)專有部分享有所有權(quán),具有了對專有部分占有、使用、收益、處分的權(quán)利,同時對共有部分共同享有所有權(quán)和管理權(quán),承擔共同義務(wù)。共有權(quán)來自于專有權(quán),取得專有權(quán)就同時取得了共有權(quán)和管理權(quán),而且對共同義務(wù)的承擔是法定的,不得以放棄權(quán)利為由而不履行義務(wù)。因此,物業(yè)管理從法律意義上來講是業(yè)主管理權(quán)的延伸,來自于業(yè)主的授權(quán)。同時,業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)的同時,必須履行共同義務(wù)。
二是確立了物業(yè)管理的基本制度。現(xiàn)代住宅小區(qū)中,業(yè)主不僅獨立享有專有空間,而且還存在共有和共用部分,在建筑物區(qū)分所有權(quán)的制度下,如果沒有將業(yè)主組織起來共同實施物業(yè)管理的機制,沒有專業(yè)化、社會化的物業(yè)管理,各業(yè)主就不可能建立公共物業(yè)利用秩序,容易誘發(fā)爭相利用而將責任或負擔轉(zhuǎn)嫁給他人的情況,對物業(yè)造成損害。所以,業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求主要是對共有和共用部分的維護和管理,以建立良好公共物業(yè)利用秩序,從而確保專用物業(yè)和共有物的正常利用和保值增值。
三是明確物業(yè)各部位的物權(quán)歸屬,有利于建立對物業(yè)的利用秩序,減少矛盾和糾紛。比如對小區(qū)道路設(shè)立停車位的利用關(guān)系,明確了該車位屬于業(yè)主共有,也就自然明確了收益歸業(yè)主共有。比如明確了綠地屬于業(yè)主共有,就能有效對抗開發(fā)商、物業(yè)公司或個別業(yè)主等有關(guān)各方對綠地的侵占行為。
二、物業(yè)管理的委托與被委托關(guān)系
1. 物業(yè)管理權(quán)來自于物業(yè)所有權(quán),是業(yè)主的基本權(quán)利。《物權(quán)法》規(guī)定,業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施,也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。這就以法定形式明確了物業(yè)管理服務(wù)的基本關(guān)系,即業(yè)主與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的關(guān)系是委托與被委托關(guān)系;物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)屬于委托合同。委托關(guān)系具有多重的意義:一是業(yè)主對物業(yè)管理享有充分的話事權(quán),可以選擇或更換物業(yè)管理企業(yè),決定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、服務(wù)收費;二是物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在受委托范圍內(nèi)開展工作,提供服務(wù);三是如果業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)不滿意,有權(quán)終止物業(yè)服務(wù)合同。根據(jù)合同法規(guī)定,委托合同即使未到期,委托人也有權(quán)終止合同,解除委托關(guān)系。
2. 業(yè)主大會成立前的前期物業(yè)管理委托關(guān)系。房屋在出售前物權(quán)屬于建設(shè)開發(fā)單位,物業(yè)管理服務(wù)的引入是由開發(fā)建設(shè)單位主導的,房屋買受人在簽定商品房預售合同的同時,需簽定臨時業(yè)主公約和物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,接受建設(shè)開發(fā)單位選定的物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)收費。在這個階段,物業(yè)管理服務(wù)在形式上體現(xiàn)了雙重委托關(guān)系,一是開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)管理其未出售物業(yè)和己出售物業(yè)的共用部位、共用設(shè)備設(shè)施和公共秩序。二是買受人在購房時簽署物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議時,對接受物業(yè)管理服務(wù)的確認。這種確認盡管沒有選擇權(quán),但在法律上也構(gòu)成了委托關(guān)系。
3. 業(yè)主大會成立后的物業(yè)管理委托關(guān)系。當住宅小區(qū)的房屋出售和交付使用達到一定比例后,業(yè)主可以成立業(yè)主大會,選舉業(yè)主委員會來行使對物業(yè)管理的主導權(quán)。一旦業(yè)主大會對選聘或續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)、確定物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準和服務(wù)價格形成決議,業(yè)主委員會按照業(yè)主大會的決定與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)合同,則物業(yè)管理從前期物業(yè)管理階段進入法規(guī)意義上的物業(yè)管理階段。這時候,物業(yè)管理的委托關(guān)系就是業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)的關(guān)系。
三、業(yè)主對物業(yè)管理行使權(quán)利和履行義務(wù)
1. 業(yè)主權(quán)利的行使形式。《物權(quán)法》規(guī)定,業(yè)主有委托物業(yè)管理的權(quán)利,有對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人依法更換的權(quán)利。但是由于住宅小區(qū)的共用部位和共用設(shè)備設(shè)施存在物權(quán)共有關(guān)系,必須設(shè)計有效的制度使多業(yè)主共同行使其對物業(yè)管理的權(quán)利。《物權(quán)法》規(guī)定了業(yè)主大會和業(yè)主委員會制度,對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的權(quán)限和運作作出了規(guī)定。
由業(yè)主共同決定的事項包括:制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約,選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員,選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。而且需要業(yè)主專有部分建筑面積和業(yè)主數(shù)量兩項過半數(shù)才能決定上述事項。
業(yè)主遵循上述規(guī)定就可以行使對物業(yè)管理主要事項的決定權(quán)。但在物業(yè)管理實踐中,由于業(yè)主的參與自治熱情不高,民主協(xié)商的意識不強,對決定事項很難形成共識,成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會往往比較困難。所以,《物權(quán)法》規(guī)定了地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。
為防止物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會、業(yè)主委員會濫用職權(quán)侵害業(yè)主的權(quán)益,《物權(quán)法》規(guī)定,業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
2. 業(yè)主對物業(yè)管理的義務(wù)。在物業(yè)管理活動中,業(yè)主具有共同決定物業(yè)管理事項的權(quán)利,同時《物權(quán)法》規(guī)定,業(yè)主亦有應(yīng)當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的義務(wù)。廣大業(yè)主生活在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),需要有共同遵守的行為規(guī)范來維護住宅小區(qū)的秩序和安全,規(guī)范對共用部位、共用設(shè)施共同使用,在自己行使權(quán)利的時候不得侵害其他業(yè)主的權(quán)益。為此,實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)都要求制定業(yè)主規(guī)約,作為業(yè)主公共遵守的行為規(guī)范。
同時,《物權(quán)法》賦予業(yè)主大會和業(yè)主委員會規(guī)范業(yè)主行為的權(quán)利和職責。《物權(quán)法》規(guī)定:業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益;業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有約束力,業(yè)主大會和業(yè)主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
這里特別強調(diào)業(yè)主有繳交物業(yè)管理費的義務(wù)。如前面所分析的,不管是前期物業(yè)管理還是業(yè)主大會決定的物業(yè)管理,都是業(yè)主共同委托維護共用部位、共有設(shè)施、共同秩序的服務(wù)行為,由物業(yè)管理服務(wù)合同所約定。業(yè)主享受了物業(yè)管理服務(wù),就具有支付物業(yè)管理費的義務(wù)。《物權(quán)法》規(guī)定,業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權(quán)利,承擔義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù),并拒付物業(yè)費列為損害他人合法權(quán)益的行為。
四、物業(yè)管理企業(yè)受委托向業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)
1. 物業(yè)管理服務(wù)的基本定位。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)是受業(yè)主委托提供物業(yè)管理服務(wù),不管是前期物業(yè)管理階段還是業(yè)主大會決定委托的階段,物業(yè)管理服務(wù)都屬于委托服務(wù),因此服務(wù)業(yè)主是物業(yè)管理服務(wù)的根本出發(fā)點。需要強調(diào)的是,在前期物業(yè)管理階段,雖然具有雙重委托關(guān)系,但開發(fā)商的委 托也是為了服務(wù)好業(yè)主,維護開發(fā)商的品牌,其出發(fā)點與業(yè)主的委托是一致的。業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)是否滿意是物業(yè)管理服務(wù)能否持續(xù)、穩(wěn)定的決定性因素,物業(yè)管理企業(yè)必須清楚認識物業(yè)管理服務(wù)的基本關(guān)系,切實做好對業(yè)主的服務(wù)。
2. 物業(yè)服務(wù)的基本內(nèi)容。物業(yè)管理從物的維護角度來講,主要是對共用設(shè)備設(shè)施的維護、保養(yǎng)、修繕,使之正常運轉(zhuǎn)和使用;從社區(qū)環(huán)境的角度上講,主要是安全、清潔、綠化服務(wù),建立起良好的生活環(huán)境;從物的利用秩序角度,主要是勸阻物業(yè)使用人對自用部分進行危害整體利益的使用行為和勸阻共用部分進行妨礙他人正常利用的行為。這三種行為中,前兩種是服務(wù)行為,是物業(yè)服務(wù)最基本的內(nèi)容,后種屬于管理行為,是約束物業(yè)使用人以建立物的利用秩序,維護業(yè)主共同的利益和權(quán)利。做好以上三方面的管理工作,是物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)的基本職責。
3. 以物業(yè)服務(wù)合同為依據(jù)提供服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)的委托與被委托關(guān)系是通過物業(yè)服務(wù)合同來確立的,委托的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、服務(wù)收費以合同的形式經(jīng)過雙方確認簽署,才構(gòu)成委托服務(wù)的民事關(guān)系。物業(yè)服務(wù)合同受法律保護,既是物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)依據(jù),也是業(yè)主履行繳費義務(wù)的依據(jù)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)管理合同的約定提供相應(yīng)內(nèi)容和標準的服務(wù),也可以依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同維護自身權(quán)益。
4. 提供專業(yè)化的服務(wù)。隨著住宅小區(qū)設(shè)施的不斷完善和建設(shè)水平的不斷提高,專業(yè)化管理成為物業(yè)管理的基礎(chǔ)性要求,也是物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展的必然方向。物業(yè)管理的專業(yè)化服務(wù)主要體現(xiàn)在:一是設(shè)備維護;二是綠化維護;三是安全監(jiān)控;四是清潔服務(wù);五是突發(fā)事件應(yīng)變處理;六是其他專業(yè)技術(shù)性服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)通過配備專業(yè)性人員或進行專業(yè)分包實現(xiàn)對物業(yè)維護的專業(yè)化管理,確保服務(wù)的水平和質(zhì)量。
5. 提供規(guī)范化的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)建立內(nèi)部管理制度,規(guī)范物業(yè)管理各個崗位的著裝、行為規(guī)范、對業(yè)主服務(wù)要求的反應(yīng)時間和服務(wù)標準,對突發(fā)性事件的處理規(guī)范,按照合同要求定期公布管理費及公攤費用的收支情況,聽取業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的意見和建議等,形成一套規(guī)范化的服務(wù),是提供讓業(yè)主滿意的物業(yè)管理服務(wù)的重要基礎(chǔ)。
來源:《住宅與房地產(chǎn) .物業(yè)管理》
篇2:業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)糾紛的淺析
業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)糾紛的淺析
業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是物權(quán)法第6章的內(nèi)容。其第70條規(guī)定:"業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。"依據(jù)本條的規(guī)定,業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán),是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念,理論上分別有一元論說、二元論說、三元論說三種觀點。其中,一元論說認為,建筑物區(qū)分所有權(quán)是在專有部分上成立的所有權(quán)。二元論說認為,建筑物區(qū)分所有權(quán)是專有部分所有權(quán)和共有部分持分權(quán)構(gòu)成的一項權(quán)利。三元論說認為,建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有所有權(quán)、共有部分持分權(quán)和基于對建筑物的管理、維護和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的成員權(quán)的總稱。三元論說反映了建筑物區(qū)分所有權(quán)的本質(zhì)特征,為目前階段物權(quán)法理論研究中的主導性學說,被物權(quán)法所采用。
業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)為一種特殊的復合性不動產(chǎn)所有權(quán),其是關(guān)于專有部分的專有權(quán)、共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)三者的結(jié)合。此三者相互依賴、相互配合、相互制約,構(gòu)成了不可分割的一個整體。其中,專有所有權(quán)指業(yè)主對專有部分享有的自由使用、收益及處分的權(quán)利。在建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)成的三要素中,專有所有權(quán)具有主導性。共有所有權(quán)系指業(yè)主依據(jù)法律、合同以及業(yè)主公約,對建筑物的共有部分所共同享有的權(quán)利。共有所有權(quán)具有從屬性和不可分割性的法律特征。共同管理權(quán),屬業(yè)主成員權(quán)的范疇,指業(yè)主基于一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的密切關(guān)系而形成的作為建筑物管理團體之一成員而享有的權(quán)利和承擔的義務(wù)。陳華彬:《物權(quán)法原理》,國家行政學院出版社1998年版,第326頁。如果說專有所有權(quán)和共有所有權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)部權(quán)利,那么成員權(quán)則構(gòu)成它的外部權(quán)利。三者之區(qū)別在于,內(nèi)部權(quán)利主要是基于財產(chǎn)共有而發(fā)生的關(guān)系,為建筑物區(qū)分所有權(quán)中之"物法性"因素;而作為外部權(quán)利的成員權(quán)不僅僅是單純的財產(chǎn)關(guān)系,更重要的是一種管理關(guān)系,因而構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)中之"人法性"因素。物權(quán)法對傳統(tǒng)三元論說予以改造的立法本意,在于通過對成員權(quán)本質(zhì)特征的分析,突出其具有的人法(管理制度)因素,彰顯業(yè)主作為權(quán)利主體所享有的對區(qū)分所有建筑物共有部分的管理決策權(quán)利。本章將對業(yè)主的專有權(quán)和共有權(quán)進行講述,對于成員權(quán)將在業(yè)主部分講述。
第一節(jié) 業(yè)主的專有權(quán)及其限制
建筑物區(qū)分所有權(quán)是指建筑物區(qū)分所有的專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)。區(qū)分建筑物作為一個整體物是由各彼此相對獨立又相互毗連的部分(單元)有機構(gòu)成。各部分歸屬于不同的所有人(含占有人)所有(含占有)。建筑物區(qū)分所有權(quán)人對專有部分的權(quán)利是建筑物區(qū)分所有權(quán)中占主導地位的權(quán)利。但專有部分只是一幢建筑物相對獨立的部分,業(yè)主在行使專有部分使用權(quán)時也受到限制,業(yè)主在行使專有部分使用權(quán)時不得妨礙建筑物的正常行使和損害區(qū)分所有權(quán)人的共同利益。
一、業(yè)主的建筑物專有部分所有權(quán)概述
所謂專有部分,指在構(gòu)造上能夠明確區(qū)分,具有排他性且可獨立使用的建筑物部分。一棟建筑物必須區(qū)分為數(shù)部分,而且被區(qū)分的各部分必須具備構(gòu)造上的獨立性與利用上的獨立性,始可成立區(qū)分所有。一棟建筑物,若無構(gòu)造上與利用上獨立性的專有部分,僅能成為單獨所有或共有,不得成立區(qū)分所有。因此專有部分,可以說是構(gòu)成區(qū)分所有建筑物的基礎(chǔ)。于專有部分上成立的所有權(quán)即為專有所有權(quán)。專有部分領(lǐng)域的問題,有專有部分的范圍、專有部分的分類及專有部分的相互關(guān)系三個方面。
(一)業(yè)主專有所有權(quán)的概念
專有所有權(quán)指區(qū)分所有權(quán)人對專有部分享有占有、使用、收益及處分的權(quán)利。通說認為,專有所有權(quán)的性質(zhì)是一種空間所有權(quán)。
專有所有權(quán)的客體是建筑物的專有部分,亦即具有構(gòu)造及使用上的獨立性的建筑空間。構(gòu)造上的獨立性又稱物理上的獨立性,指某專有部分與建筑物的其他部分在外觀上能明顯分隔開來,形成獨立空間。使用上的獨立性又稱機能上的獨立性,指某專有部分具有能滿足區(qū)分所有權(quán)人一般生活目的的獨立機能,以能否單獨使用、有無獨立的經(jīng)濟效用為判斷基準。
那么,在區(qū)分所有權(quán)中是否應(yīng)當包括地基的使用權(quán)?毫無疑問,對建筑物區(qū)分所有權(quán)而言,不可能與地基使用權(quán)截然分開,因為房屋不是空中樓閣。但是,從我國的實際情況來看,地基的使用一般是包括在專有部分所有權(quán)之中的,買房人在購買房屋時,都已經(jīng)確定了地基的使用權(quán)。從我國現(xiàn)行立法的規(guī)定來看,歷來將土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)視為不可分割的整體。在這方面有兩個重要原則:一是所謂"地隨房走"原則,也就是說,房屋出讓,土地使用權(quán)也隨之移轉(zhuǎn)。二是所謂"房隨地走"原則,也就是認為土地使用權(quán)移轉(zhuǎn),地上建筑物也要隨之移轉(zhuǎn)。1994年城市房地產(chǎn)管理法第31條回避了這種爭論,而籠統(tǒng)規(guī)定了"房地不可分割"的原則,物權(quán)法也沒有提及此問題。根據(jù)土地和房屋的權(quán)利不可分離的原則,一幢建筑物即使被區(qū)分為不同所有者所有,建筑物所有權(quán)與土地使用權(quán)仍然是不可分割地聯(lián)系在一起的。這意味著建筑物的區(qū)分所有人應(yīng)當基于對建筑物的區(qū)分所有而享有對基地的使用權(quán)。所以,我們認為,在區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容中,不必要再突出單獨的地基使用權(quán)。如果將地基使用權(quán)包括在區(qū)分所有權(quán)之中,這種物權(quán)的類型就更為復雜。
(二)專有部分的范圍
確定專有部分的范圍也就是對專有所有權(quán)的客體進行量化。區(qū)分所有建筑物的專有部分是一立體構(gòu)造物,具有一定平面的廣度與一定立體的厚度。其范圍究竟達到何處?亦即專有部分相互間,專有部分與共用部分間,專有部分與外部的境界壁如何劃分?在理論上有四種學說:
(1)空間說,又稱為共用部分說。依此說意見,專有部分僅限于天花板、地板及四周墻壁圍繞的空間而已,上下周圍之構(gòu)造物均為共用部分。從而即使壁面內(nèi)層粉刷部分亦屬共用部分。
(2)壁心說。依此說,專有部分之范圍可達到墻壁、地板、天花板構(gòu)造物的中心線。換言之,墻壁縱面、地板、天花板橫面一半內(nèi)側(cè)均為專有部分的范圍。
(3)墻面說。依此說,專有部分之范圍及于墻壁、地板、天花板內(nèi)面粉刷之表層。換言之,墻壁、地板、天花板構(gòu)造物內(nèi)側(cè)表層粉刷以外屬于共用部分。
(4)折衷說。依此說,專有部分之范圍及于何處,應(yīng)視內(nèi)部區(qū)分所有人間的關(guān)系及外部第三人間的關(guān)系而采不同的標準。在內(nèi)部關(guān)系上,基于維護共同關(guān)系及管理的需要,專有部分的范圍及于墻壁地板、天花板內(nèi)面粉刷之表層,但與外部第三人的關(guān)系上,如專有部分之買賣、投保或納稅等面積的計算,專有部分的范圍應(yīng)及于構(gòu)造物之中心線。戴東雄:"從公寓大廈管理條例草案論建筑物區(qū)分所有大樓搭蓋屋頂建筑物及懸掛廣告牌之法律問題",載《法令月刊》(臺灣)第45卷第12期。
物權(quán)法未對專有部分的范圍做出界定。從我國目前的交易實踐來看,采取的是"壁心說"。例如,建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第9條第2項規(guī)定:"共有墻體的修繕(包括因結(jié)構(gòu)需要而涉及的相鄰部位的修繕),按兩側(cè)均分后,再由每側(cè)房屋所有人按份額比例分擔。"建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則(試行)》第7條也規(guī)定:"商品房各套(單元)之間的分割墻以及外墻(包括山墻),均為共用墻,共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)面積"。
(三)專有所有權(quán)的權(quán)能
專有權(quán)包括所有權(quán)的一切權(quán)能,區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人所享的權(quán)利與一般所有權(quán)人所享受的權(quán)利相同。區(qū)分所有權(quán)人可在法律法規(guī)的限制范圍內(nèi),完整地享有對專有部分占有、使用、收益和處分的權(quán)利,并排除他人的干涉。盡管專有所有權(quán)在理論上與傳統(tǒng)物權(quán)法中的所有權(quán)并無本質(zhì)區(qū)別,同樣享有占有、使用、收益、處分的權(quán)能。但是,由于建筑物的特殊屬性,此種所有權(quán)負擔更多的限制,如所有權(quán)人不得隨意變更房屋的使用目的,并且基于復雜的相鄰關(guān)系,所有權(quán)人負擔更多的容忍和協(xié)作義務(wù)。因為建筑區(qū)分所有人與他人已經(jīng)形成共同生活關(guān)系,這種關(guān)系要求區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利的行使不能有害于他人。這主要是基于區(qū)分所有*同生活等共同目的所決定的。所以,專有權(quán)人在享有和使用專有部分的時候應(yīng)受到共同生活規(guī)則的限制。除了共同生活規(guī)則的限制之外,還應(yīng)受相鄰關(guān)系與共有關(guān)系的限制,比如說幾戶共用的陽臺通常只能由相應(yīng)的業(yè)主使用。在行使專有權(quán)過程中要承擔更多的義務(wù),這些義務(wù)包括區(qū)分所有人不得因為行使專有部分的所有權(quán)而影響到建筑物的安全。行使自己的專有權(quán)不得侵害他人的利益,應(yīng)當為他人行使權(quán)利提供必要的方便。區(qū)分所有人雖然能夠行使處分權(quán),但此種處分權(quán)也受到嚴格的限制。因此不能用一般專有權(quán)的權(quán)能來調(diào)整業(yè)主的專有權(quán)。
二、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有專有權(quán)的限制
建筑物區(qū)分所有權(quán)與其他的不動產(chǎn)所有權(quán)相比較,具有一些特殊性,呈現(xiàn)出權(quán)利主體身份的多重性,即業(yè)主作為權(quán)利主體集專有權(quán)、共有權(quán)與成員權(quán)三種權(quán)利于一體。因此,結(jié)合物權(quán)法中建筑物區(qū)分所有權(quán)原理和民法中相鄰關(guān)系原理考慮,建筑物區(qū)分所有權(quán)人有關(guān)權(quán)利的行使要受到一定條件的限制。業(yè)主在行使專有部分權(quán)利的同時,負有相應(yīng)義務(wù):行使專有部分所有權(quán)時,不得妨礙建筑物的正常行使和損害區(qū)分所有權(quán)人的共同利益;維護、修繕時不得妨礙其他建筑物的正常行使和損害區(qū)分所有權(quán)人的共同利益;維護、修繕時不得妨礙其他區(qū)分所有權(quán)人的安寧、安全、衛(wèi)生及相鄰義務(wù);應(yīng)接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的檢查、檢修等。
各區(qū)分所有人對自己所屬專有部分的使用、收益或處分應(yīng)受彼此間的強力約束,亦即專有部分相互間具有制約性關(guān)系。而表現(xiàn)區(qū)分所有權(quán)相互制約性的具體內(nèi)容主要有二:一是禁止區(qū)分所有人實施違*同利益的行為;二是區(qū)分所有人彼此間對他人的專有部分于必要范圍內(nèi)可以行使請求權(quán)。
物權(quán)法第71條規(guī)定,業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。由此可見,區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人應(yīng)承擔的義務(wù),主要表現(xiàn)為對其專有部分的利用,不得妨礙建筑物的正常使用,危及建筑物的安全,并不得損害其他區(qū)分所有權(quán)人的個人利益及共同利益,具體包括:
1.按照專有部分的原使用目的或規(guī)約規(guī)定使用的義務(wù)
如在用于居住的住宅、公寓的專用部分經(jīng)營餐飲業(yè)、娛樂服務(wù)業(yè),違背了其使用目的,構(gòu)成對專有部分的不當使用。如物權(quán)法關(guān)于"住改商"的規(guī)定第77條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。就是如此,此內(nèi)容將在后面論述。中國臺灣地區(qū)"公寓大廈管理條例"第5條規(guī)定:"區(qū)分所有權(quán)人對一專有部分的利用,不得有妨礙建筑物的正常使用及違反區(qū)分所有權(quán)人共同利益的行為"。
(1)按照專有部分的原使用目的使用的義務(wù)。如吳某購買某小區(qū)的一套三居室的商品房,入住后發(fā)現(xiàn)該新落成小區(qū)的各種配套設(shè)施還不完善,特別是飯館缺少。于是將自己一百多平方米的房子改成小餐館,吳某的行為違背了專有部分原有使用目的,隨意改變其用途,是違法的行為。
(2)按照規(guī)約約定使用的義務(wù)。如對于在樓頂安裝太陽能熱水器,封閉自家陽臺,一般來說是允許的,但若是管理規(guī)約或者物業(yè)合同做出相應(yīng)約定之后,則當事人應(yīng)當嚴格遵守。20**年1月26日,白某購買位于北京市通州區(qū)的商品房一套。入住時,與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理協(xié)議》及《小區(qū)裝修管理規(guī)定》,在裝修規(guī)定中,雙方"約定未經(jīng)物業(yè)公司同意,禁止在樓宇外墻上及樓頂露天平臺上安裝花架、防盜護欄、窗框、天線或遮篷等物件"。20**年12月白某與物業(yè)公司協(xié)商,要求在樓頂安裝太陽能熱水器,但雙方分歧較大,未能達成一致,后發(fā)生糾紛起訴至法院。通州區(qū)法院經(jīng)審理認為,對裝修規(guī)定中"未經(jīng)物業(yè)公司同意,禁止在樓宇外墻上及樓頂露天平臺上安裝花架、防盜護欄、窗框、天線或遮篷等物件"的條款應(yīng)作擴張解釋,故判決駁回白某的訴訟請求。可見,對于有約定的,當事人應(yīng)當嚴格遵守。
2.維護建筑物牢固安全和外觀美觀完整的義務(wù)
區(qū)分所有權(quán)人雖然可以對專有部分進行內(nèi)部裝潢和適當改建,但不得因此危及整棟建筑物的安全或影響整棟建筑物的外觀,也不得妨礙其他區(qū)分所有權(quán)人的生活安寧、安全和衛(wèi)生。《瑞士民法典》第712條規(guī)定,樓層所有人有自由管理、利用并裝飾自己房間的權(quán)利,但不得妨礙其他樓層的所有人行使相同的權(quán)利,并不得以任何方式破壞建筑物的公用設(shè)備或影響其使用及外觀,如業(yè)主在家安裝大型浴缸影響到建筑物安全的行為就是被禁止的。
改變住宅性質(zhì)房屋結(jié)構(gòu)的行為更是明令禁止的,建設(shè)部頒布的20**年5月1日起施行的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第5條明確規(guī)定,住宅室內(nèi)裝飾裝修活動,禁止下列行為:(1)未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案,變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu);(2)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房;(3)擴大承重墻上原有的門窗尺寸,拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體;(4)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施,降低節(jié)能效果;(5)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。該辦法所稱建筑主體,是指建筑實體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造,包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎(chǔ)等。所稱承重結(jié)構(gòu),是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點,包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。
3.不得隨意變動、撤換、毀損專有部分中涉及共有的部分
如不得隨意變更通過專有部分、維持建筑物正常使用的各種管線。區(qū)分所有權(quán)人新設(shè)、拆除或變更通過專有部分的各種管線,均不得影響建筑物整體對管線布置的許可。區(qū)分所有權(quán)人因維護、修繕、改良其專有部分或設(shè)置管線,必須進入其他區(qū)分所有權(quán)人的專有部分,其他區(qū)分所有權(quán)人無正當理由不得拒絕。如某專有部分天花板漏水,其樓上專有部分的區(qū)分所有權(quán)人就必須允許樓下的區(qū)分所有權(quán)人,利用樓上的地板從事修理補漏。當然,基于公平正義及誠實信用原則,進入或使用他人專有部分,應(yīng)當選擇妨礙、損害最小的處所及方法。區(qū)分所有權(quán)人進入或使用他人專有部分造成損害的,應(yīng)補償因此產(chǎn)生的損害,此時其主觀有無過錯并不影響其責任承擔,因為他人專有部分的損害并非違法行為所致,故只要有損害后果發(fā)生,進入或使用他人專有部分的區(qū)分所有權(quán)人就應(yīng)當適當補償。區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人承擔的此項義務(wù),如果從權(quán)利的角度來審視,有學者認為,這是區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人所享有的相鄰使用權(quán),"系指區(qū)分所有權(quán)人為保存其專有部分或共用部分,或于改良之必要范圍內(nèi),可以請求使用其他區(qū)分所有權(quán)人之專有部分或不屬于自己所有之共用部分"。
例如,北京市海淀區(qū)學清路城華園某業(yè)主因家中暖氣過熱而拆除了自家的暖氣片,后被本小區(qū)物業(yè)公司起訴,被法院判令恢復被其拆除的暖氣片,如逾期不履行則按每日十元承擔罰金。該業(yè)主入住時與該小區(qū)物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理公約及承諾書,并承諾不拆改供暖管道和設(shè)施,但是在居住過程中,因其居住的室內(nèi)供暖溫度過高,其在20**年5月自行將室內(nèi)的三組暖氣片拆除。被告辯稱其家中供暖后溫度過高,勝似"夏天",而高溫不利于人體健康,其曾向物業(yè)公司提出關(guān)閉自家暖氣管道閥門的要求,但物業(yè)公司沒有實施。他不得以將房間內(nèi)的暖氣片拆除,而其拆除暖氣片后室溫正常,可以保證過冬。法院經(jīng)審理認為,被告作為該小區(qū)的業(yè)主,在入住時曾就物業(yè)公司的物業(yè)管理公約及各項物業(yè)管理規(guī)定簽署了承諾書,表示愿意遵守,并承諾不拆改供暖管道和設(shè)施。其因溫度過高而拆去暖氣片的行為違背了其在入住時所做的承諾,并且被告也沒有證據(jù)證明其家中供暖后的確切溫度。之所以拆除暖氣片后室溫適宜,是因為其與相鄰業(yè)主房間內(nèi)的傳熱所致,侵害了其他業(yè)主的利益,該物業(yè)公司作為小區(qū)的物業(yè)管理單位有權(quán)要求被告恢復其室內(nèi)的暖氣管線。但是在判決中也認定若周先生家中溫度確實過高,在其恢復暖氣片后,物業(yè)公司應(yīng)盡快解決其居室的適溫問題,以便于其及家人在適宜環(huán)境中居住。
此外,從業(yè)主的角度看,業(yè)主應(yīng)當遵守物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約的規(guī)定,不得妨害物業(yè)管理秩序。關(guān)于相鄰權(quán),在建筑物區(qū)分所有制度中,是否應(yīng)當規(guī)定相鄰關(guān)系,理論上有不同看法。有一種觀點認為,在建筑物區(qū)分所有的情況下,為調(diào)整相鄰或相近的不動產(chǎn)權(quán)利人之間的關(guān)系,應(yīng)設(shè)獨立的不動產(chǎn)役權(quán)制度,輔之有關(guān)相鄰關(guān)系的法律規(guī)范。應(yīng)當看到,在建筑物區(qū)分所有的情況下,各區(qū)分所有人之間的相鄰關(guān)系是客觀存在的,如因飼養(yǎng)寵物而妨害他人正常生活,修繕自己專有部分而影響鄰人專有部分的安全或給鄰人造成損害,因使用自己的專有部分或設(shè)施而散發(fā)出煤氣、蒸氣、臭氣、煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、振動等給鄰人造成妨害,這些都涉及相鄰關(guān)系問題,也應(yīng)該適用有關(guān)相鄰權(quán)的一般規(guī)則來處理。另一方面,因為區(qū)分所有中的相鄰關(guān)系具有其復雜性,在不能完全適用相鄰關(guān)系一般規(guī)則解決的情況下,可以依據(jù)管理規(guī)約來處理。
在物業(yè)使用過程中,存在著單一業(yè)主的所有權(quán)與全體業(yè)主的共有權(quán)的連接,在單一業(yè)主就專有部分的使用過程中,會出現(xiàn)個別業(yè)主的權(quán)利與全體業(yè)主整體權(quán)利的沖突,在此情況下,業(yè)主的個別權(quán)利要服從或不得影響業(yè)主整體權(quán)利的行使。對于業(yè)主就專有部分的使用,也有相關(guān)的法律法規(guī)進行規(guī)范,如相應(yīng)的法規(guī)明確規(guī)定了業(yè)主在進行家庭居室裝飾裝修有違法行為的,就應(yīng)當由業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以制止、批評教育、責令限期改正,依照法律和依法制定的業(yè)主公約和共用部分使用規(guī)則等物業(yè)管理自治規(guī)則提請有關(guān)部門處理。如果造成損失的,違法業(yè)主應(yīng)當賠償損失:
(1)在車輛、行人通行的戶外施工,不安置警示標志;
(2)在晚間居民正常的睡眠時間進行有噪音的房屋裝修施工;
(3)從樓上向地面或由垃圾道、下水道拋棄因裝飾、裝修居室而產(chǎn)生的廢棄物及其他物品;
(4)違規(guī)堆放、使用、清運易燃裝飾材料,家庭居室裝飾、裝修所形成的各種廢棄物,不按照有關(guān)部門指定的位置、方式和時間進行堆放和清運;
(5)破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層,以及水、暖、電、煤氣等配套設(shè)施;
(6)任意刨鑿頂板,不經(jīng)常穿管直接埋設(shè)電線或者改線;
(7)隨意增加樓地面凈荷載,在室內(nèi)砌墻或者超負荷吊頂、安裝大型燈具及吊扇;
(8)隨意在承重墻上穿洞,拆除連接陽臺門窗的墻體,擴大原有門窗尺寸或者另建門窗;
(9)其他影響相鄰居民正常生活、違反家庭裝飾、裝修法律規(guī)定的行為。
篇3:建筑物區(qū)分所有權(quán)案民事反訴狀范文
建筑物區(qū)分所有權(quán)案民事反訴狀范文
反訴人(本訴被告):z總(個人信息 )
住址:**市**區(qū)**北三里
被反訴人(本訴原告): 吳先生(個人信息)
住址:**鎮(zhèn)**村
反訴請求:
1、判令被反訴人將**市**區(qū)古龍居住公園*號房產(chǎn)的入戶門退回以房產(chǎn)證為準的歷史入戶門位置;
2、判令被反訴人將其占用的共有部分恢復原狀;
3、判令被反訴人承擔本案訴訟費用。
事實與理由:
反訴人系址在**市**區(qū)古龍居住公園V號房產(chǎn)(下簡稱為“301室”)的業(yè)主,并已于20**年1月份入住至今。被反訴人系301室對門即址在**市**區(qū)古龍居住公園V號302室房產(chǎn)(下簡稱為“302室”)的業(yè)主。
20**年4月22日,被反訴人曾將302室的入戶門外移幾十厘米,后因反訴人反對,經(jīng)小區(qū)物業(yè)公司出面調(diào)解而作罷。20**年6月11日,被反訴人將302室入戶門向共有部分外移40厘米左右并灌漿固定。為此,20**年6月11日,古龍居住公園的物業(yè)管理單位**華菲物業(yè)管理有限公司古龍居住公園服務(wù)中心向302室的業(yè)主發(fā)出了整改告知書,要求其將向共有部分外移的入戶門恢復原狀;次日,**市**區(qū)城市管理行政執(zhí)法局禾山中隊發(fā)現(xiàn)302室業(yè)主將入戶門向外移動,向302室業(yè)主發(fā)出單號:0000641#的《責令改正通知書》。但被反訴人拒不改正,并致本案本訴所指爭議的發(fā)生。
被反訴人侵占古龍居住公園共有部分事實清楚,其行為已構(gòu)成侵權(quán),給反訴人造成了損害和妨礙,應(yīng)承擔相應(yīng)的法律責任。
本案訴爭雙方為鄰居,反訴人提起反訴的目的即在于完整展現(xiàn)雙方爭議過程,以利于法院查明案件事實真相,依法及時妥善化解鄰里矛盾。請貴院判如所訴。
此致
**市**區(qū)人民法院
反訴人:z總
(簽字)
20年 月日