淺析業(yè)委會(huì)的民事訴訟主體資格

　　文/宋安成

　　對(duì)于業(yè)委會(huì)的訴訟主體資格問題，學(xué)者們觀點(diǎn)各異，一種觀點(diǎn)認(rèn)為業(yè)委會(huì)是經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織，是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域中長(zhǎng)期存在的，代表業(yè)主行使業(yè)主自治管理權(quán)的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)具有民事訴訟主體資格;另一種觀點(diǎn)認(rèn)為業(yè)委會(huì)屬于依法成立，擁有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)，具有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和工作場(chǎng)所，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，已經(jīng)具備了社會(huì)團(tuán)體法人資格的必要條件，有訴訟主體資格。

　　對(duì)于業(yè)委會(huì)的地位確認(rèn)問題，要結(jié)合我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下物業(yè)管理發(fā)展的需要、物業(yè)管理企業(yè)的需要、新的房管模式的需要、業(yè)主的需要及訴訟的需要。筆者從以下幾個(gè)方面考慮，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)賦于業(yè)委會(huì)的民事訴訟主體資格：

　　一、業(yè)主權(quán)利保障的需要

　　關(guān)于這個(gè)問題可以從兩個(gè)方面來看：一是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行一系列全方位的管理和服務(wù)，這些名目繁多的管理和服務(wù)都涉及業(yè)主的切身利益。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行管理或提供服務(wù)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)有侵犯業(yè)主利益的行為，業(yè)委會(huì)應(yīng)該作為民事訴訟主體進(jìn)行訴訟以保證全體業(yè)主的合法權(quán)益。早在1997年上海就有一起虹北小區(qū)業(yè)委會(huì)訴物業(yè)管理公司非法將樓頂讓聯(lián)通公司安裝通信網(wǎng)基點(diǎn)案，還有物業(yè)管理企業(yè)非法出租公共部位的、非法使用專項(xiàng)維修資金的等等。如果否認(rèn)了業(yè)委會(huì)的訴訟主體資格那么有誰(shuí)去向物業(yè)管理企業(yè)討個(gè)說法?按《條例》的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)的成立登記都不需要，更談不上民訴法規(guī)定的訴訟主體資格了，全體業(yè)主固然可以進(jìn)行集體訴訟，但考慮到訴訟需要的財(cái)力、人力成本，它的可行性究竟有沒有?

　　二是當(dāng)業(yè)委會(huì)有危害全體業(yè)主權(quán)益時(shí)，全體業(yè)主的權(quán)利何以保障。

　　近幾年，業(yè)委會(huì)損害全 體業(yè)主的事件時(shí)有發(fā)生，并且有日益增多的趨勢(shì)。由于大部分小區(qū)的業(yè)主大會(huì)都是“徒有虛名”，有關(guān)全體業(yè)主利害的事情的處理可以說都是業(yè)委會(huì)一手操作，大到對(duì)物業(yè)維修基金的使用監(jiān)督，小到對(duì)業(yè)委會(huì)經(jīng)費(fèi)的使用，都有可能出現(xiàn)業(yè)委會(huì)成員侵犯全體業(yè)主利益事情的出現(xiàn)。如果這種情況下，業(yè)委會(huì)不能成為被告，不能通過訴訟的方式保證業(yè)主的權(quán)利，那么，業(yè)主所能作的只能通過業(yè)主大會(huì)撤銷業(yè)委會(huì)，對(duì)業(yè)委會(huì)以前的行徑也只能既往不咎了。另外，還有一種情況就是業(yè)委會(huì)侵害物業(yè)管理企業(yè)的利益的情況，業(yè)委會(huì)可能成為被告。20**年3月，北京巨星物業(yè)管理公司把某小區(qū)業(yè)委會(huì)推上法庭，原因就是業(yè)委會(huì)遲遲不與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同。

　　二、訴訟主體資格擴(kuò)大的現(xiàn)實(shí)

　　我國(guó)《民事訴訟法》第49條規(guī)定，公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>若干問題的意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)第四十條對(duì)其他組織作了司法解釋：“民事訴訟法第四十九條規(guī)定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織”。《意見》第四十條第(9)項(xiàng)中提到“符合本條規(guī)定條件的其他組織”也可以作為民事訴訟主體。對(duì)于其它而根據(jù)《條例》的規(guī)定，業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的權(quán)力機(jī)構(gòu)，具有五項(xiàng)法定職責(zé)。該條例第十五條還賦予業(yè)委會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利，可見，業(yè)委會(huì)作為全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織，是依法成立的，具備一定的民事權(quán)利能力和行為能力，且有一定的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)屬《民事訴訟法》所列的“其他組織”，可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)管理的需要

　　物業(yè)管理涉及到衛(wèi)生

篇2：業(yè)委會(huì)Z法院已開始接受對(duì)欠費(fèi)訴訟進(jìn)行立案登記報(bào)告

　　業(yè)委會(huì)關(guān)于Z法院已開始接受對(duì)欠費(fèi)訴訟進(jìn)行立案登記的報(bào)告

　　尊敬的**園全體產(chǎn)權(quán)人：

　　對(duì)園區(qū)所涉及的物業(yè)費(fèi)與供暖費(fèi)欠費(fèi)的催繳問題，一直是業(yè)委會(huì)關(guān)心的重大問題之一。因?yàn)椋粌H影響園區(qū)的正常運(yùn)行，也涉及維護(hù)繳費(fèi)業(yè)主權(quán)益的重大利益。因此，業(yè)委會(huì)一直旗幟鮮明地提出，在繼續(xù)加大對(duì)物業(yè)公司管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、對(duì)其管理責(zé)任給于強(qiáng)化的同時(shí)，也支持和要求其加速對(duì)園區(qū)欠費(fèi)的收繳工作。

　　根據(jù)業(yè)委會(huì)的工作安排，物業(yè)管理處近期已安排相關(guān)人員前往朝陽(yáng)法院立案廳進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)、采暖費(fèi)糾紛能否立案的咨詢工作。目前朝陽(yáng)法院已經(jīng)恢復(fù)接受物業(yè)服務(wù)費(fèi)/采暖費(fèi)類案件的先行登記工作。法院將盡快就正式立案給登記單位通知。管理處已經(jīng)就園區(qū)的有關(guān)訴訟，“成功在6號(hào)立案窗口進(jìn)行了登記”。業(yè)委會(huì)現(xiàn)就此進(jìn)展向園區(qū)業(yè)主做出報(bào)告。

　　業(yè)委會(huì)在此懇請(qǐng)因各種原因（包括繳費(fèi)習(xí)慣）尚未交費(fèi)的業(yè)主盡快履行繳費(fèi)義務(wù)。業(yè)委會(huì)將全力支持你們依法維護(hù)自身權(quán)益的行為和要求，但不主張你們通過欠費(fèi)的方式，用“不合法”的方式去主張自己的合法權(quán)益。“事情一碼是一碼”。

　　同時(shí)，業(yè)委會(huì)也借此機(jī)會(huì)再次感謝已經(jīng)履行了交費(fèi)義務(wù)的業(yè)主。

　　業(yè)委會(huì)將繼續(xù)關(guān)注追繳欠費(fèi)的工作，并及時(shí)向大家報(bào)告這一工作的進(jìn)展。

　　**園業(yè)主委員會(huì)

　　20**年5月18日

篇3：美麗園業(yè)委會(huì)物業(yè)費(fèi)訴訟結(jié)果公告

　　美麗園業(yè)委會(huì)關(guān)于物業(yè)費(fèi)訴訟結(jié)果的公告

　　美麗園小區(qū)全體業(yè)主：

　　20**年8月11日，北京市一中院再審宣判，被中斷執(zhí)行的美麗園物業(yè)費(fèi)案維持原二審判決。根據(jù)法院判決結(jié)果匯總計(jì)算后，我小區(qū)20**年至20**年的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)單價(jià)應(yīng)為：

　　20**年: 一層 0.93元/月.平+12.08元/月.戶；二層以上 1.51元/月.平+12.08元/月.戶

　　20**-20**年: 一層 0.93元/月.平+11.03元/月.戶；二層以上 1.51元/月.平+11.03元/月.戶

　　我們注意到，ZZ物業(yè)公司在20**年8月15日的《告美麗園全體業(yè)主書（一）》中，已經(jīng)表明準(zhǔn)備執(zhí)行法院判決。根據(jù)目前情況，我們向大家提出如下建議：

　　一、已經(jīng)交納了20**年至20**年物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，如實(shí)際交費(fèi)單價(jià)高于上述單價(jià)，可以要求物業(yè)公司返還多交的錢款，或要求以多交的錢款折抵其他應(yīng)交費(fèi)用；

　　二、尚未交納20**年至20**年物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，以及交費(fèi)不足的業(yè)主，請(qǐng)按照上述交費(fèi)單價(jià)主動(dòng)到物業(yè)公司交費(fèi)。

　　三、因物業(yè)公司已經(jīng)表示可能會(huì)放棄為美麗園繼續(xù)服務(wù)，所以，為避免不必要的損失，請(qǐng)預(yù)付費(fèi)業(yè)主勿預(yù)付過多錢款，并妥善保管好交費(fèi)收據(jù)或發(fā)票。

　　對(duì)如何交費(fèi)不清楚或有其它疑問的業(yè)主可于20**年8月26、27日晚8：00前來30號(hào)樓旁小白樓一層會(huì)議室，我們將召開說明會(huì)為大家做專門解答。

　　特此公告。

　　美麗園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)

　　二○○六年八月十九日