物業管理權信托的法律構架
信托在英美獨特的文化背景和法律架構下得以生成,并發展成一項具有財產轉移功能和財產管理功能緊密結合特點的法律制度。信托制度產生于英國，發達于美國，現在信托制度已經突破英美法系與大陸法系的限制，通行于世界上200多個國家和地區。
我國信托法于20**年10月1日實施,標志著信托制度確立為我國一項基本的民事法律制度。信托制度的確立，這為我國長期以來承繼大陸法傳統的財產權制度增添了新的內容。信托財產管理權與受益權的分離,信托財產的獨立性以及利益沖突的防范,這些內容是信托制度區別于其他民法財產權保護制度的重要標志。物業管理采用信托制度，體現了現代信托制度基本要求與我國基本國情相結合的特點，應當具有很強的生命力。
信托是一種以信任為基礎，以財產為中心，涉及委托人、受托人、受益人三方當事人的法律關系。它作為一種轉移、管理與營運財產的制度，在財產保值、增值、社會公益等方面具有獨特的功能，在協調物業管理過程中的復雜關系具有不可替代的作用。
一、物業管理權信托的物權基礎
信托是一種以財產為中心的法律關系，因而信托財產是信托存續的物質基礎，是聯結信托關系的第一要素，沒有信托財產就沒有信托關系。對于信托財產的概念和范圍不同的人有不同的理解。有人認為信托財產是一種特殊的財產，也有些人認為，信托財產是財產權利。這種爭議也就是在本人設計物業管理權信托過程中以及在朗琴園小區應用后很多人提出的問題。本人認為，按照信托法第二條的規定：“本法所稱信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。”，我國信托制度的信托財產的本質應當是指財產權而不是財產權的具體表象行使。
物權法生效為物業管理權信托的設立提供了財產權基礎。物權法第七十條確立了區分所有權制度，規定“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”物業管理權的基礎就是業主的共同管理權。共同管理權作為一種財產權按照信托法的規定，完全可以成為信托財產存在。有人以共有部位和配套設施不能與業主專有部位分割為由，提出不符合信托財產獨立的原則，對物業管理權信托提出異議。本人認為，這種疑義是沒有關注到我國信托法第二條規定的信托財產就是“財產權”以及物權法第七十條區分所有權本身就將專有部分的所有權與共有部位的共有權和對共有部分的共同管理在理論上的分離。
至于社區共有設備、設施、場所，按照物權法第九十六條共有物的管理設定管理權信托部應當產生任何法律問題。業主大會決議歸集的物業費(物業維護基金)作為財產建立信托更不會產生歧義才是。
二、物業管理權信托關系的當事人
在信托關系中，委托人、受托人、受益人構成信托關系的基本主體。在物業管理權信托中，也依然存在這些基本主體，當然也可以根據需要另外設定更多的主體。
1、委托人
在物業管理權信托中，業主大會或者業主委員會誰是委托人，能否成為委托人，這是爭論的焦點，也是有很多人質疑的地方。
信托法第十九條規定：“ 委托人應當是具有完全民事行為能力的自然人、法人或者依法成立的其他組織。”業主大會是《物權法》確定的業主行使共同管理權的組織，其合法性不容置疑。業主大會的決定的效力物權法第七十八條賦予的，同時業主大會決定作為業主共同決定的一種形式，與物權法第七十六條規定的共同決定權不產生矛盾。業主大會決定設立物業管理權信托有法律基礎，也不損害任何侵害任何業主的權利。
物權法生效后，業主委員會不再是業主大會的執行機構，但是因為有物權法第七十八條的限制，業主委員會不能成為物業管理權信托的委托人。但是，如果小區的管理規約確定業主委員會為業主大會的常設機構，由業主委員會代表業主大會與物業服務企業簽訂物業管理權信托七月是一個合適的角色，也符合《物業管理條例》的有關精神。
物業管理權信托設定是否需要全體共有權人同意的問題，也是提出異議的一些專家關注的。物業管理權是共同管理權，只要符合物權法確定的共同管理權的形式條件即可。況且物權法規定的區分所有的建筑物的處分權以共有物的處分權都確立了多數決的原則。具體規定已經體現在物權法第七十六條、第九十七條。
篇2：信托式物業管理模式能否讓業主擺脫弱勢
信托式物業管理模式能否讓業主擺脫弱勢
物業費屬全體業主所共有，由業主大會通過契約方式委托物業公司代管和使用，物業公司只能收取報酬......這是北京朗琴園小區與聘請的物業管理公司簽訂的《物業管理權信托契約》中的規定。據媒體報道，這是全國首家實行物業管理權信托的小區。
背景新聞
物業管理信托契約模式讓業主真正成為物業的甲方
北京朗琴園小區試水信托式物管
信托式物業管理模式(以下簡稱信托式物管)，是北京市宣武區朗琴園小區爆出來的新事物。
該小區業主與原有物業管理部門一直紛爭不斷，該項目開發商為建設四期工程“朗琴國際”，讓前期物業管理公司在朗琴園小區內打地下水井，此舉未經業主大會同意，導致該小區業主與前期物業管理公司之間矛盾激化。于是，該小區請進了新的物業管理公司，并簽訂了《北京市宣武區朗琴園小區物業管理權信托契約》，建立起信托式物管。在這種物管模式中，朗琴園業主大會為委托人，物業公司為受托人，全體業主為受益人。
20**年11月18日，北京市宣武區朗琴園小區人頭攢動，在業主的“歡呼聲”中，該小區前期物業公司退出了辦公區，正式“下崗”。20**年11月21日，被業主“夾道歡迎”的嘉浩物業管理有限公司正式接管朗琴園小區物業管理工作。
朗琴園更換了前期物業公司以后，業主們感受到的最大變化就是物業費降了。在朗琴園小區，新的物業管理模式還為全體業主增加了一項收入，也就是地上停車場、樓宇廣告等公共部分的收入全部歸業主所有，而以前這些收益全歸物業公司。按照信托物業管理的契約規定，朗琴園小區公共部分的收入通過業主大會來討論如何使用，可以用于公共設施，也可以分攤到每一戶，沖抵物業費。另外，每年年初，物業公司還要制定出財務的詳細預算，每月的賬目收支要對外公示，并接受業主委員會的嚴格監督。
朗琴園新的物業公司進駐小區之后，業主們交納的物業費要放到一個獨立于物業公司的銀行賬戶，物業公司要使用每一筆款項，必須經過業委會的簽字同意才能支取。朗琴園自從更換了物業公司，實施了信托物業管理，很多業主認為自己找到了當家做主人的感覺。
解析一：使責權利更明確
王季(鄭州市中級人民法院民四庭庭長)：物業管理糾紛群體性訴訟較多，在群眾中影響較大。在物業公司為原告的物管糾紛案件中，因為一個物業管理區域內只能有一家物業服務企業實施物業管理，而其要面對的是全體業主，極易引發群體性訴訟。
現實中，我國的物業服務企業大多是開發商的子公司或者與開發商有某種關系。據統計，目前我國有超過70%的物業服務企業屬于開發商的下屬機構，大約20%屬于房管所改制或后勤單位改制，僅不到10%屬于真正法律意義上的獨立物業服務企業。由于開發商和物業服務企業之間這種特殊的“父子關系”，業主往往將開發商的違約行為遷怒于物業公司，以不交物業費來對抗開發商或水電等公用企事業單位。而業主的這種對抗，進入訴訟后，很難獲得法院的支持。相對于業主個人來講，物業服務企業作為一個企業屬于強勢主體，一般都有相對較為固定的專業律師來負責企業的法律業務。
因此，無論是在法律知識和證據的收集上，還是在訴訟經驗方面，甚至在合同中對責任的規避等方面，物業服務企業都比業主更有優勢。
數據顯示，20**年北京地區因小區業主對物業公司不滿向消費者協會投訴有上萬起，其中1／3對簿公堂。然而，就這些物管糾紛來說，即使法院宣判后，仍有不少小區面臨物業管理難題。有的業主在維護自身權益過程中不夠理性，而是采取一些不理智的行為，結果對開發商、物業服務企業或他人的人身、財產造成侵害。
《物權法》實施之前，關于物業管理方面的法規，僅有國務院頒布的《物業管理條例》等較為籠統的行政法規。在司法實踐中，這些法規不易操作，如對于小區內配套設施的驗收、商品房質量保修等細節均無規定，法院因雙方無明確約定而無法處理。
在實踐中，當單個業主看到物業管理水平下降的時候，無法通過法定的程序讓物業公司改變，他只有建議的權利。而行使這個權利得由業主召開“業主大會”，行使權利的成本奇高，但義務又是業主個人自己盡的，明明業主權受到侵犯，業主自己卻沒有得到有效救濟。因為物業公司從來不是向“業主大會”收取費用，從來都是直接向業主收錢，而業主維權又得通過“業主大會”維護，使得業主的權利與義務不對等。如果業主欠費，物業公司可以起訴單個的業主，但是如果業主就公共利益的物業管理問題要起訴物業公司，就必須召開業主大會，根據不同情況征得三分之二或半數以上業主同意，才能由業主大會或業委會提起訴訟，通俗地說業主必須聯合起來才能起訴物業公司。聯合是要成本的，所以很多人就說，那我不聯合了，我也不盡義務了，形成一個惡性的循環。
解析二：更便于業主維權
陳啟輝(鄭州大學法學院研究生)：
信托式物管，就是委托人(業主大會)基于對受托人(物業公司)的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人(業主)的利益或者特定目的，進行管理或者處分。
在信托式物業管理模式中，最大的受益者將會是信托受益人，也就是廣大業主。與傳統的委托物管模式不同，信托式物管有力的法律依據是《信托法》。
我國《信托法》對信托行為中的各方進行了有力的制約，使受益人的權益更有保障。對于受托人的義務，《信托法》規定，受托人因信托財產的管理運用、處分或者其他情形而取得的財產，也歸入信托財產；受托人必須保存處理信托事務的完整記錄；受托人應當每年定期將信托財產的管理運用、處分及收支情況，報告委托人和受益人等等。對于委托人的權利，《信托法》規定：委托人有權了解其信托財產的管理運用、處分及收支情況，有權要求受托人作出說明；委托人有權查閱、抄錄或復制與其信托財產有關的信托賬目以及處理信托事務的其他文件等。
與目前的物管模式相比，信托式物管模式的最大優點，就是每個業主和業委會一樣，都可就小區的公共利益對物業公司提起訴訟。因為《信托法》規定，受托人有損害受益人利益的行為，共同受益人之一可以申請人民法院撤銷該行為，人民法院所作出的撤銷裁定，對全體共同受益人有效。《信托法》第35條規定，受托人有權依照信托文件的約定取得報酬。信托文件未作事先約定的，經信托當事人協商同意，可以作出補充約定；未作事先約定和補充約定的，不得收取報酬。約定的報酬經信托當事人協商同意，可以增減其數額。這就是說，如果業主認為物管公司的管理水平、管理質量不能令人滿意，可以協商減少物業費的數額，這樣就可以避免要么拒交要么全交的兩難處境。
以往，許多業主認為，物業費是單個業主對物業公司提供服務而付出的報酬。而在北京朗琴園小區的這份信托契約中約定：物業費屬全體業主所共有，由業主大會通過契約方式委托物業公司代管和使用，物業公司只能收取報酬。這是一個觀念上的改變，使物業服務更具有保護業主利益，減少業主與物業公司發生糾紛的特點，由委托人、受托人及受益人三方訂立《物業管理權信托契約》。
在以往的物業管理合同中，只涉及訂立合同的甲乙雙方，甲方或者是開發商或者是業主大會，乙方為物業公司，真正交納物業費的單個業主(丙方)反而被排除在合同之外，使得業主們在物業公司面前人微言輕，很難行使其監督和約束物業公司的權利。而信托契約中天然的就有著甲乙丙三方的權益制衡。
在物業管理中，實行信托契約，落實了業主行使權利時程序上的問題。以往業主們的權利雖然無數次被提及，但作為業主個體根本無從下手。
一是以往單個業主無法就公共利益問題對物業公司提出訴訟，只能通過業主大會決議，以業主大會的名義提起訴訟，程序麻煩、費時費力，而確立信托契約關系后，作為受益人的單個業主與作為委托人的業主大會享有同樣權利，這意味著單個業主也可以隨時拿起法律武器。
二是業委會有了保安的人事任免權，在信托契約中約定保安部經理的人員由業委會來確定使用或更換。使保安受命于業委會，真正為業主服務，極大地降低保安和業主之間的矛盾。
三是單個業主可以通過查賬方式監督物業公司。物業費設立單獨賬戶，使業主更加明白物業費并不是交給物業公司而是屬于全體業主共有，物業公司只能在約定的范圍內使用此項資金。業主交的錢是放在銀行的賬戶里，物業要動用這筆錢須經由業委會同意，且年終請審計公司進行年度查賬以示公正。單個業主也能查賬，物業公司只是負責操作，賦予了業主很大的權利，業主能知道自己的錢怎么交，花到哪兒去了。
四是物業費的年度預算為信托契約的組成部分。業委會可以從過程到目標來監管物業公司，其所使用的一切花費，均應控制在預算之內。
五是單個業主能因全體業主的公共利益受到侵害而起訴物業公司，且勝訴對全體業主有效。
六是在信托式物業管理中，業主不僅可以直接起訴物業公司，而且在起訴過程中，要由物業公司來舉證自己沒有問題，也就是舉證責任倒置。這個意義非常之大，它把每個業主在訴訟中的弱勢狀態通過法律調整了過來。而在《合同法》規定的一般委托關系當中，則是誰主張誰舉證。
解析三：仍存在諸多問題
劉超(鄭州市中級人民法院法官)：
信托式物管在解決業主與物業的關系上，業主與物業的責權利界定比較清晰，但仍有很多問題需解決。
一：業主內部的民主問題。
如果業主的民主意識不強，參與積極性不高，甚至不團結，出現召開業主大會成本太高等問題，會使業委會成立困難。按照新修訂的《物業管理條例》第12條規定，業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業主可以委托代理人參加業主大會會議。業主大會決定籌集和使用專項維修資金及改建、重建建筑物及其附屬設施事項的，應當經專有部分占建筑物總面積2／3以上的業主且占總人數2／3以上的業主同意；決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意......但創新一種機制，提高業主自覺參與物業管理的意識不是一蹴而就的，是一個長期的過程。
二：信托式物管強化了業主委員會的職權，必須有一個堅強的、令大家信服的業主委員會。
業主委員會功能的加強，有可能把物業與業主之間的矛盾轉移到業主與業主委員會之間，使業主委員會處于十分重要的位置，也有可能使業主與業主之間良好的鄰里關系變得不協調。比如在信托式物管中，物業費由業主委員會收取，如果個別業主不交，勢必在業主委員會與業主之間產生糾紛。
三：信托式物管雖有《物權法》、《信托法》、《物業管理條例》等法律法規支撐，但仍有法律盲區，比如現有的物管企業能否直接經營信托業務，需要法律進一步明確。任何新事物的出現，都需要不斷完善，要在實踐中逐步解決。
買到稱心的房子，擁有周到的物業服務，是人們的共同心愿。