物業(yè)管理名詞、術(shù)語(yǔ)解釋
一、物業(yè)前期管理
廣義上物業(yè)前期管理是指物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)至接管入伙期間，物業(yè)公司對(duì)咨詢(xún)、策劃、監(jiān)理、代理銷(xiāo)售等服務(wù)項(xiàng)目的計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、用人和控制。
狹義上物業(yè)前期管理是指項(xiàng)目的管理合同簽訂后開(kāi)始，到接管入伙階段。
前期管理一般分為前期介入、接管驗(yàn)收和項(xiàng)目入伙三部分。
前期服務(wù)是指物業(yè)公司配合開(kāi)發(fā)商完善物業(yè)管理工作而適當(dāng)參與的管理服務(wù)過(guò)程。
二、物業(yè)竣工驗(yàn)收
工程項(xiàng)目在竣工之后，施工單位需向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)需經(jīng)政府主管部門(mén)專(zhuān)門(mén)組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交個(gè)建設(shè)單位。
竣工驗(yàn)收是對(duì)其設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量的全面檢驗(yàn)。竣工驗(yàn)收后標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用。
三、物業(yè)接管驗(yàn)收
接管驗(yàn)收是指物業(yè)公司接管開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)委托管理的新建房屋或原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿(mǎn)足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗(yàn)收。
物業(yè)公司代表全體業(yè)主（包括現(xiàn)有業(yè)主和未來(lái)業(yè)主）從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，會(huì)同開(kāi)發(fā)商、施工單位等對(duì)物業(yè)質(zhì)量進(jìn)行的綜合評(píng)定。對(duì)新建房屋而言，接管驗(yàn)收是開(kāi)發(fā)商向物業(yè)公司移交物業(yè)的過(guò)程，是在竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行的再檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入使用階段。
物業(yè)的接管驗(yàn)收包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)備以及道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化的驗(yàn)收。因接管驗(yàn)收的技術(shù)性很強(qiáng)，一般由物業(yè)公司組織有關(guān)專(zhuān)家參與，該項(xiàng)目管理處提供輔助人員作配合。接管驗(yàn)收一般應(yīng)在入伙前十天完成。
四、物業(yè)項(xiàng)目入伙
入伙亦稱(chēng)入住。是指入住人收到書(shū)面入住（入伙）通知并辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)；入住人收到入住（入伙）通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入住。
入伙準(zhǔn)備工作一般從入伙前三個(gè)月開(kāi)始，該時(shí)間段亦包含其它管理工作如接管驗(yàn)收準(zhǔn)備、接管驗(yàn)收，裝修管理培訓(xùn)等。應(yīng)統(tǒng)籌安排工作進(jìn)程。
五、管理處
物業(yè)公司的分支機(jī)構(gòu)，亦被稱(chēng)為分公司。一般負(fù)責(zé)一個(gè)項(xiàng)目（小區(qū)/大廈）的物業(yè)管理工作。管理處一般在項(xiàng)目入伙前三個(gè)月組建，根據(jù)管理需要，在入伙前人員陸續(xù)就位。
篇2：常見(jiàn)的物業(yè)管理名詞解釋
常見(jiàn)的物業(yè)管理名詞解釋
新建住宅小區(qū)---是指達(dá)到一定規(guī)模,基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的新建住宅小區(qū)(含居住小區(qū)、住宅組團(tuán))。
住宅小區(qū)管理---是指對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕及整治。
物業(yè)管理---是指專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托,對(duì)業(yè)主所擁有的房屋及其設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù),并對(duì)相關(guān)環(huán)境和秩序進(jìn)行維護(hù)的一系列管理和服務(wù)活動(dòng)。
產(chǎn)權(quán)人---指擁有全部或部分房屋所有權(quán)及相應(yīng)土地使用權(quán)的公民、法人和其他組織。
業(yè)主委員會(huì)---是在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)下,由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成,代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益的法定組織。
物業(yè)管理公約---是指開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理公司就物業(yè)投入使用后,三方各自的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,房屋的維修、使用、管理等問(wèn)題達(dá)成的契約性文件。
物業(yè)管理委托合同---是指業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司之間就雙方的權(quán)利、義務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)等問(wèn)題達(dá)成的契約性文件。
維修基金---是指商品住房和公有住房出售后建立的專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的大修、更新、改造的基金。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí),結(jié)余維修基金不予退還,隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶(hù)。因房屋拆遷或其他原因造成住房滅失的,維修基金代管單位應(yīng)當(dāng)將維修基金賬面余額按業(yè)主個(gè)人繳交比例退還給業(yè)主。
共用部位---是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶(hù)外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設(shè)備設(shè)施---是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi),建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷(xiāo)售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)---是指物業(yè)管理單位在接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托,對(duì)其居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開(kāi)展的日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況、分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi),實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià);凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個(gè)別需求提供的特約服務(wù)、除政府物價(jià)部門(mén)規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)外,服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。
特約服務(wù)---是指物業(yè)管理單位為居住小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供的非標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù),如接送小孩、小區(qū)開(kāi)設(shè)的專(zhuān)車(chē)、為住戶(hù)打掃室內(nèi)衛(wèi)生等服務(wù)。
篇3：物業(yè)管理名詞解釋
物業(yè)管理名詞解釋
◆住宅小區(qū)特點(diǎn)
住宅小區(qū)一般有以下特點(diǎn)：
(1)規(guī)劃建設(shè)集中化，使用功能多樣化。隨著城市建設(shè)的發(fā)展和人民居住水平的提高，住宅區(qū)的結(jié)構(gòu)也發(fā)生了很大的變化。住宅區(qū)建設(shè)由分散的、功能單一的傳統(tǒng)方式向集中化、綜合化和現(xiàn)代化方向發(fā)展。
(2)房屋結(jié)構(gòu)相連，設(shè)備相互貫通。盡管一幢房屋的用途是多功能的，可以是商業(yè)、服務(wù)業(yè)等兼顧，也可以分給若干個(gè)單位使用。但由于住宅區(qū)的房屋及其設(shè)備具有整體性和系統(tǒng)性，房屋的結(jié)構(gòu)總是相連而無(wú)法分割的，供電、供暖、高壓水泵和上下水管道成相對(duì)獨(dú)立的系統(tǒng)，貫通到千家萬(wàn)戶(hù)，更是割。
(3)產(chǎn)權(quán)多樣化，管理復(fù)雜化。由于住宅建設(shè)投資渠道多，以及住宅商品化的推行，使房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了一系列的變化，產(chǎn)權(quán)的多樣性形成分散管理，導(dǎo)致各項(xiàng)管理工作的復(fù)雜化。
◆住宅小區(qū)管理特點(diǎn)
住宅小區(qū)管理就是對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)居住行為的管理，是國(guó)家通過(guò)實(shí)施管理法規(guī)和制度，對(duì)社會(huì)的居住活動(dòng)和行為關(guān)系、居住習(xí)俗進(jìn)行制約、調(diào)節(jié)、疏導(dǎo)、監(jiān)督和服務(wù)。它通過(guò)管理工作的職能部門(mén)有效地運(yùn)用國(guó)家賦予的社會(huì)管理權(quán)力，實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)人民居住行為規(guī)范的引導(dǎo)，并使之秩序化、合法化。
◆住宅小區(qū)管理作用
住宅小區(qū)管理是城市管理工作的重要組成部分，具有很大的作用。
(1)住宅小區(qū)管理可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的統(tǒng)一。房屋具有投資大、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，是人類(lèi)賴(lài)以生存和發(fā)展的物質(zhì)條件。住宅小區(qū)管理工作使住宅小區(qū)發(fā)揮其正常的功效，保證房屋的安全和住戶(hù)的正常使用。經(jīng)常的維修養(yǎng)護(hù)還可以延長(zhǎng)房屋的使用年限，做到少投資，多使用，既可以為國(guó)家保存一份財(cái)富，又可以節(jié)約投資，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的統(tǒng)一。
(2)住宅小區(qū)管理是城市管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，也是政府的職責(zé)。住宅小區(qū)管理好，才可能把城市的臟、亂、差解決好。因此，對(duì)原有的住宅小區(qū)，可以投一定的資金使之完善配套，并納入綜合管理的軌道。對(duì)新建的小區(qū)要按標(biāo)準(zhǔn)要求建一個(gè)、成一個(gè)、鞏固一個(gè)，建成后管理工作要相應(yīng)跟上。如果這兩方面相互協(xié)調(diào)和促進(jìn)，新的建好，舊的改造好，整個(gè)城市的水平就能得到提高，就能保持市容的優(yōu)美清潔，鞏固城市建設(shè)的成果，實(shí)現(xiàn)環(huán)境生態(tài)的良性循環(huán)，從而實(shí)行經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益的統(tǒng)一。
(3)住宅小區(qū)管理可以促使"兩個(gè)文明"一起抓。社會(huì)主義的生產(chǎn)目的就是不斷滿(mǎn)足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)和文化需要，住宅小區(qū)的建設(shè)及其管理是人民居住水平的一個(gè)重要標(biāo)志，是生活水平的重要體現(xiàn)。建好和管好住宅小區(qū)，是社會(huì)主義物質(zhì)文明的標(biāo)志。同時(shí)，由于住宅小區(qū)是人們生活和生存的空間，人的居住環(huán)境不僅與人的物質(zhì)生活、而且還與精神生活和身體健康有直接關(guān)系。什么樣的環(huán)境培養(yǎng)什么樣的人，環(huán)境對(duì)人的影響是巨大的、無(wú)形的甚至是潛移默化的。管理好住宅小區(qū)，就能使之成為培養(yǎng)社會(huì)主義公共道德意識(shí)、高尚健康的思想情操和科學(xué)文明的生活方式的場(chǎng)所，從而成為振興中華的巨大物質(zhì)力量。
◆住宅小區(qū)管理指導(dǎo)思想
住宅小區(qū)管理的指導(dǎo)思想通常有以下三個(gè)方面要求：
(1)服務(wù)第一，方便群眾。住宅小區(qū)管理的目的就是為了盡可能地滿(mǎn)足人民群眾居住生活的需要，創(chuàng)造一個(gè)安靜、舒適、方便和優(yōu)美的生活環(huán)境。從事這項(xiàng)工作的個(gè)人和單位必須有正確的指導(dǎo)思想和端正的經(jīng)營(yíng)作風(fēng)，樹(shù)立為人民服務(wù)，對(duì)人民負(fù)責(zé)的管理思想。
(2)人民城市人民建，人民城市人民管。住宅小區(qū)建成移交使用后，還有一個(gè)自身生存、完善和發(fā)展的問(wèn)題(例如維護(hù)修養(yǎng)等)，這個(gè)問(wèn)題由于受財(cái)力的有限性制約，還得依靠住宅小區(qū)里的廣大群眾來(lái)合理分擔(dān)。居民出點(diǎn)力、出點(diǎn)錢(qián)，參加管理維護(hù)房屋與公共設(shè)施、改變環(huán)境衛(wèi)生、植樹(shù)種草等各種公益活動(dòng)，這種讓群眾參與城市建設(shè)和管理的做法，不僅可以節(jié)約開(kāi)支，減輕國(guó)家的負(fù)擔(dān)，而且居民出了力、流了汗，對(duì)自己的勞動(dòng)成果會(huì)更加愛(ài)情，可以增加居民的集體意識(shí)，培養(yǎng)愛(ài)護(hù)公物、熱愛(ài)集體、熱愛(ài)勞動(dòng)的良好風(fēng)尚。
(3)統(tǒng)一管理與綜合服務(wù)相結(jié)合。針對(duì)住宅小區(qū)的產(chǎn)權(quán)多元化、管理項(xiàng)目多樣化的客觀現(xiàn)實(shí)，必須按照社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的新觀念組織實(shí)施住宅小區(qū)的統(tǒng)一管理和綜合服務(wù)。
◆住宅小區(qū)管理原則
住宅小區(qū)管理原則一般有以下四點(diǎn)要求：
(1)產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相分離的原則。住宅小區(qū)管理的系統(tǒng)性和整體性，要求實(shí)行統(tǒng)一管理，住宅小區(qū)產(chǎn)權(quán)的多樣化，則要求實(shí)行分散管理，由此產(chǎn)生了兩種管理的矛盾。產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相分離的原則正是為了解決住宅小區(qū)的這一基本矛盾而提出的。
(2)企業(yè)經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的原則。走企業(yè)化發(fā)展道路必須改革原有管理體制，實(shí)行政企分開(kāi)，使管理機(jī)構(gòu)成為經(jīng)濟(jì)實(shí)體，有相對(duì)獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，并逐步實(shí)現(xiàn)商品住宅經(jīng)營(yíng)的原則。
(3)專(zhuān)業(yè)管理和群眾管理相結(jié)合的原則。由于住宅小區(qū)的維修管理等具有技術(shù)性，專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)的特點(diǎn)，實(shí)行專(zhuān)業(yè)管理可以達(dá)到及時(shí)和有效的效果。
(4)有償使用、有償服務(wù)和合理分擔(dān)的原則。有償使用，即是指對(duì)住宅小區(qū)的使用應(yīng)實(shí)行等價(jià)交換；有償服務(wù)則是指對(duì)住宅小區(qū)的管理和服務(wù)應(yīng)得到價(jià)值形態(tài)的實(shí)現(xiàn)和物質(zhì)形態(tài)的替換。無(wú)論是有償使用還是有償服務(wù)，都是社會(huì)主義商品經(jīng)濟(jì)的必然要求，而不應(yīng)把住宅小區(qū)的管理、無(wú)償服務(wù)和福利性片面理解為社會(huì)主義優(yōu)越性的體現(xiàn)。
◆住宅小區(qū)機(jī)構(gòu)建設(shè)原則
住宅小區(qū)管理機(jī)構(gòu)的建設(shè)中應(yīng)遵循以下幾個(gè)原則：
(1)有利于加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)一政策。由于住宅小區(qū)管理是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的工作，組建的機(jī)構(gòu)必須能體現(xiàn)黨和政府的方針、政策。
(2)有利于統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)。由住宅小區(qū)管理的整體性和系統(tǒng)性決定對(duì)住宅小區(qū)的管理不可搞政出多門(mén)，組建的機(jī)構(gòu)應(yīng)具有權(quán)威性和實(shí)施統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。
(3)有利于建立穩(wěn)定的經(jīng)費(fèi)來(lái)源和經(jīng)營(yíng)機(jī)制。建立穩(wěn)定的經(jīng)費(fèi)來(lái)源和經(jīng)營(yíng)機(jī)制，是我國(guó)目前建設(shè)管理機(jī)構(gòu)所面臨的問(wèn)題。
(4)有利于小區(qū)管理朝社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化方向發(fā)展。
(5)有利于住宅小區(qū)管理的延續(xù)性。
◆以行政管理為主模式
以行政管理為主的模式，其管理機(jī)構(gòu)以街道辦事處為主成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)進(jìn)行管理，即管委會(huì)主任由當(dāng)?shù)亟值擂k事處主任兼任，委員由各居委會(huì)主任及市政綠化、環(huán)境衛(wèi)生部門(mén)派人員組成。管委會(huì)實(shí)行專(zhuān)業(yè)管理與群眾管理相結(jié)合的組織形式，這種形式偏重于行政管理，借助于行政力量，制約力較強(qiáng)，效果也較明顯。職能部門(mén)各負(fù)其職，但經(jīng)費(fèi)較少，也要防止行政一體化傾向。
◆經(jīng)營(yíng)服務(wù)型模式
經(jīng)營(yíng)服務(wù)型的模式主要是采用住宅小區(qū)管理機(jī)構(gòu)的第三種模式，即以房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)為主，成立住宅小區(qū)管理服務(wù)公司或物業(yè)管理公司，以經(jīng)營(yíng)的形式從事住宅小區(qū)管理。正確處理管理與服務(wù)的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的統(tǒng)一，向住戶(hù)提供良好的居住環(huán)境，向住戶(hù)提供多層
次綜合性服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)了建設(shè)、管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)的結(jié)合。把住宅區(qū)的管理機(jī)構(gòu)逐步辦成服務(wù)、經(jīng)營(yíng)、管理型的第三產(chǎn)業(yè)的實(shí)體，一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)，受到住戶(hù)的普遍好評(píng)。
◆職工租賃承包模式
職工租賃承包模式即由房管人員個(gè)人承包住宅小區(qū)的管理、維修和服務(wù)。在合同期內(nèi)，住宅小區(qū)的管理養(yǎng)護(hù)和服務(wù)均由承包者負(fù)責(zé)，實(shí)行"三包"，即包管理、包養(yǎng)護(hù)和包服務(wù)。
◆住宅小區(qū)機(jī)構(gòu)職責(zé)
機(jī)構(gòu)的職責(zé)包括以下幾個(gè)方面：
(1)根據(jù)國(guó)家制定的法規(guī)與管理辦法負(fù)責(zé)對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和綜合管理；
(2)制定住宅小區(qū)的各項(xiàng)管理規(guī)章制度并監(jiān)督執(zhí)行川
(3)負(fù)責(zé)住宅小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)的征收和使用川的組織綜合性的生活服務(wù)項(xiàng)目，開(kāi)展便民有償服務(wù)；
(4)加強(qiáng)社會(huì)主義精神文明建設(shè)，開(kāi)展創(chuàng)建文明住宅小區(qū)活動(dòng)；
(5)維護(hù)居民的正當(dāng)權(quán)益，向所在行政區(qū)人民政府及有關(guān)部門(mén)反映居民的意見(jiàn)和要求。
◆住宅小區(qū)維護(hù)類(lèi)經(jīng)費(fèi)
是指以保持原來(lái)面貌為目的的日常維護(hù)，包括保潔維護(hù)、居住安全維護(hù)、正常生活秩序的維護(hù)等所需要的費(fèi)用。
◆住宅小區(qū)養(yǎng)護(hù)類(lèi)經(jīng)費(fèi)
是指對(duì)房屋及設(shè)備、住宅小區(qū)公用設(shè)施的日常預(yù)防性保養(yǎng)、檢修、換油等，以及在它們受到輕微損壞時(shí)所采取的必要修復(fù)(小修、零修等)所需要的費(fèi)用。
◆住宅小區(qū)修繕類(lèi)經(jīng)費(fèi)
是指房屋及設(shè)備、住宅小區(qū)公用設(shè)施在使用年限內(nèi)，為保持它們處于良好的使用狀態(tài)，恢復(fù)其功能而進(jìn)行的修繕活動(dòng)(中修、大修等)所需要的費(fèi)用。
◆住宅小區(qū)更新改造類(lèi)經(jīng)費(fèi)
指房屋及其設(shè)備、住宅小區(qū)公用設(shè)施由于各種組成部分材料的使用年限不同，將使用年限短的部件予以更新；對(duì)使用不便、設(shè)計(jì)落后的加以改造，用新工藝、新材料來(lái)替換，一般歸在修繕的范疇。
◆住宅小區(qū)添置類(lèi)經(jīng)費(fèi)
指根據(jù)使用、發(fā)展上的需要增建、增購(gòu)的房屋及設(shè)施所需要的費(fèi)用。
◆住宅小區(qū)服務(wù)類(lèi)經(jīng)費(fèi)
指以方便居民生活為目的的各種服務(wù)所需要的費(fèi)用。
◆住宅小區(qū)房屋維護(hù)與修繕管理
住宅小區(qū)內(nèi)的房屋具有投資大、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)。因此，自住宅小區(qū)建成到投入使用，必須加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)房屋及設(shè)備的維護(hù)。內(nèi)容主要包括以下幾方面：
(1)按建筑設(shè)計(jì)用途使用，不得隨意改變房屋的用途：
(2)按設(shè)計(jì)功能使用，不得濫用；
(3)按設(shè)備的系統(tǒng)功能使用，不得隨意拆改和增添。
住宅小區(qū)內(nèi)房屋和設(shè)備的維護(hù)管理主要靠專(zhuān)業(yè)管理與群眾管理相結(jié)合的途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)。
住宅小區(qū)內(nèi)房屋及設(shè)備的修繕管理是住宅小區(qū)房屋管理中最重要的一環(huán)。對(duì)住宅小區(qū)房屋及設(shè)備的管理，除遵循一般房屋及設(shè)備的修繕管理規(guī)律外，還應(yīng)做好以下工作：
(1)堅(jiān)持統(tǒng)一管理，積極開(kāi)展托管業(yè)務(wù)；
(2)建立房屋共同部位及設(shè)備的維修基金。
◆住宅小區(qū)環(huán)境的維護(hù)管理
住宅小區(qū)環(huán)境的維護(hù)管理主要包括對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)違章建筑、市政公用設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、治安和車(chē)輛交通等的管理。
◆住宅小區(qū)違章建筑管理
違章建筑不僅不利于房屋的正常使用，而且還直接影響到住宅小區(qū)的安全、衛(wèi)生，違反居民的公共利益，這是住宅小區(qū)環(huán)境能否搞好的關(guān)鍵所在。因此，對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的違章建筑應(yīng)采取堅(jiān)決措施徹底整治，對(duì)勸止無(wú)效的應(yīng)依法予以強(qiáng)行拆除，決不可縱容和姑息，以增強(qiáng)住
戶(hù)的環(huán)境意識(shí)。何時(shí)，對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的空間加以充分合理的利用，不給違章建筑以可乘之機(jī)，加強(qiáng)群眾監(jiān)督和管理。
◆住宅小區(qū)公用設(shè)施管理
住宅小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施也是市政設(shè)施的一個(gè)部分，由于其分布廣的特點(diǎn)，其維護(hù)很大程度上取決于廣大居民群眾的支持和配合，但對(duì)其修繕管理主要以專(zhuān)業(yè)部門(mén)為主，按照專(zhuān)業(yè)修繕要求和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
◆住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)管理
環(huán)境衛(wèi)生是住宅小區(qū)能否達(dá)到文明標(biāo)準(zhǔn)的一個(gè)重要標(biāo)志，因此，必須通過(guò)各方面的努力，包括環(huán)衛(wèi)部門(mén)(隊(duì)伍)定時(shí)清掃清運(yùn)、住宅小區(qū)各單位的保潔與清掃以及居民自覺(jué)維護(hù)等，保持庭院、街道、樓梯、走廊、陽(yáng)臺(tái)等部位的環(huán)境衛(wèi)生。
◆住宅小區(qū)綠化管理
住宅小區(qū)內(nèi)的綠化水平是美化環(huán)境的重要因素，不但可以創(chuàng)造一個(gè)良好、舒適的環(huán)境，而且還可以調(diào)節(jié)局部生態(tài)平衡。因此，對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)種植的花草樹(shù)木必須精心愛(ài)護(hù)和妥善管理(例如：住宅小區(qū)內(nèi)庭院綠化可由住宅小區(qū)經(jīng)營(yíng)管理單位負(fù)責(zé)，公共綠地由園林部門(mén)負(fù)責(zé)等)，住宅小區(qū)管委會(huì)還應(yīng)經(jīng)常組織居民參加各種綠化公益活動(dòng)(澆水、種草等)，增強(qiáng)美化、綠化意識(shí)，同時(shí)對(duì)破壞綠化的行為應(yīng)按有關(guān)規(guī)定予以處理(批評(píng)教育、罰款等)。
◆住宅小區(qū)治安管理
住宅小區(qū)的安全環(huán)境是人民安居樂(lè)業(yè)的根本保證。因此，住宅小區(qū)管委會(huì)應(yīng)配合公安部門(mén)建立嚴(yán)格的治安管理制度，充分發(fā)揮住宅小區(qū)治保會(huì)、聯(lián)防隊(duì)的作用。
◆住宅小區(qū)車(chē)輛交通管理
對(duì)進(jìn)入住宅小區(qū)的各種機(jī)動(dòng)車(chē)輛要進(jìn)行嚴(yán)格的限制(例如禁止超載大卡車(chē)的駛?cè)?，各種交通路標(biāo)的設(shè)置以及對(duì)違章行駛損壞路面、綠地、圍墻和各種公用設(shè)施的行為責(zé)任人，責(zé)令其恢復(fù)原狀或賠償。
◆住宅小區(qū)常規(guī)性服務(wù)
常規(guī)性服務(wù)是指為了維護(hù)住宅小區(qū)的整潔，環(huán)境的美化，居民生活的方便而提供的必不可少的、經(jīng)常性的服務(wù)項(xiàng)目。這類(lèi)項(xiàng)目一般不以盈利為目的，只收取低廉的費(fèi)用。主要包括：公共樓道、樓外道路及公周的清潔清掃，住戶(hù)垃圾的清運(yùn)，保管自行車(chē)，疏通陰溝，修理水電，幼兒計(jì)劃免疫，開(kāi)設(shè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，便民購(gòu)買(mǎi)生活必需品，辦小食堂解決兒童吃午飯的問(wèn)題，日夜派專(zhuān)人值班，維持小區(qū)的治安和正常秩序，代收代交房租、水電、燃?xì)獾荣M(fèi)用。
◆住宅小區(qū)委托性服務(wù)
根據(jù)居民的需要，旨在方便住戶(hù)，受委托而提供的有償服務(wù)。這類(lèi)項(xiàng)目的服務(wù)應(yīng)以"保本微利"為原則，即按成本收取稍高一些的費(fèi)用。主要包括：代訂代送牛奶，代訂代送雜志報(bào)紙？代送病人就醫(yī)、送藥，醫(yī)治小病小傷，為老年人體檢打針，代住戶(hù)打掃室內(nèi)衛(wèi)生、洗衣服，代雇保姆，代購(gòu)糧食、燃料、家具等生活物品，代住戶(hù)設(shè)計(jì)小花園、綠化陽(yáng)臺(tái)、供應(yīng)花木等。
◆住宅小區(qū)經(jīng)營(yíng)性服務(wù)
經(jīng)營(yíng)性服務(wù)主要是指從事住宅小區(qū)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)單位，本著補(bǔ)充住宅小區(qū)經(jīng)費(fèi)不足的原則，發(fā)揮企業(yè)的能動(dòng)作用，積極開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的新領(lǐng)域。這類(lèi)活動(dòng)雖然也講經(jīng)濟(jì)效益，但首先要注重社會(huì)效益和環(huán)境效益。主要包括：利用住宅小區(qū)內(nèi)道路，開(kāi)辟夜間收費(fèi)停車(chē)場(chǎng)，利用住宅小區(qū)空地開(kāi)辟收費(fèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，利用住宅小區(qū)的房屋設(shè)施開(kāi)展旅游業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)。利用住宅小區(qū)綠化苗圃養(yǎng)花種苗出售，為住戶(hù)進(jìn)行室內(nèi)裝璜，安裝防盜門(mén)，修理家用電器、家具及其他設(shè)備等。
◆住宅小區(qū)管理達(dá)標(biāo)考評(píng)
建設(shè)部頒發(fā)的《全國(guó)城市文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)實(shí)施細(xì)則》規(guī)定對(duì)住宅小區(qū)的考評(píng)，應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：
(1)管理運(yùn)作；
(2)精神文明建設(shè)；
(3)房屋管理川的房屋修繕；
(5)環(huán)境衛(wèi)生；
(6)園林綠化；
(7)市政設(shè)施及道路維護(hù)；
(8)治安管理；
(9)住戶(hù)評(píng)議。
◆服務(wù)性公寓管理的特點(diǎn)
服務(wù)性公寓管理特點(diǎn)是：為公寓住戶(hù)提供類(lèi)似酒店服務(wù)的服務(wù)項(xiàng)目，使住戶(hù)能夠在自己家里得到與飯店同樣的便利，同時(shí)能夠使用社區(qū)的各類(lèi)公共設(shè)施，享受比飯店更舒適的環(huán)境。
◆服務(wù)性公寓服務(wù)性公寓
是一種高檔居住性物業(yè)，它根據(jù)不同市場(chǎng)需求設(shè)計(jì)多種房型，每套單元都配有全套家具、電器、廚房設(shè)施及起居用品，不僅為住戶(hù)提供酒店式服務(wù)，也營(yíng) 造家庭溫馨氣氛。
◆服務(wù)性公寓的服務(wù)項(xiàng)目
根據(jù)服務(wù)性公寓的特點(diǎn)，其服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容如下：
(1)設(shè)立住戶(hù)服務(wù)臺(tái)，24小時(shí)服務(wù)，以最快速度為住戶(hù)解決各類(lèi)問(wèn)題；
(2)穿梭巴士服務(wù)，定時(shí)將公寓住戶(hù)送至市內(nèi)主要辦公、商業(yè)地點(diǎn)，以方便用戶(hù)；
(3)學(xué)校巴士服務(wù)，物業(yè)管理公司專(zhuān)職人員每天接送中小學(xué)生前往國(guó)際學(xué)校讀書(shū)；
(4)看管孩子服務(wù)，當(dāng)住戶(hù)外出不方便攜子女共同外出，物業(yè)管理公司可派出專(zhuān)職人員前往住戶(hù)家中看管孩子；
(5)醫(yī)療及救護(hù)服務(wù)，物業(yè)管理公司隨時(shí)應(yīng)住戶(hù)要求聯(lián)系醫(yī)生前來(lái)出診或送往醫(yī)院治療；
(6)公寓園藝綠化，物業(yè)管理公司定期為公寓花園進(jìn)行園藝美化；
(7)家務(wù)服務(wù)，應(yīng)住戶(hù)要求物業(yè)管理公司可以為住戶(hù)安排專(zhuān)職人員協(xié)助住戶(hù)處理日常家務(wù)；
(8)洗衣服務(wù)，物業(yè)管理公司為住戶(hù)洗衣、送衣服務(wù)川的汽車(chē)租賃，物業(yè)管理公司配有汽車(chē)租賃服務(wù)，攜帶司機(jī)或住戶(hù)駕駛均可，以方便住戶(hù)外出；
(10)商務(wù)服務(wù)，設(shè)立小型商務(wù)中心，向住戶(hù)提供商務(wù)信息和秘書(shū)服務(wù)；
(11)小型超級(jí)市場(chǎng)。為住戶(hù)準(zhǔn)備各類(lèi)生活用品、食品等，使家庭主婦不出社區(qū)即可買(mǎi)到日常所需物品。
◆服務(wù)性公寓內(nèi)部清潔衛(wèi)生服務(wù)的內(nèi)容
參照賓館服務(wù)內(nèi)容，服務(wù)公寓內(nèi)部清潔衛(wèi)生服務(wù)內(nèi)容有：
(1)負(fù)責(zé)更換床單、毛巾(住戶(hù)自己提供)；
(2)清潔室內(nèi)所有家具；
(3)地毯吸塵；
(4)清潔廚房；
(5)衛(wèi)生間清潔刊的窗戶(hù)及玻璃清潔川
(6)定期室內(nèi)大清掃；(7)住戶(hù)園藝美化川的根據(jù)住戶(hù)要求清潔其他物品。
◆服務(wù)性公寓公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生
服務(wù)性公寓公共區(qū)域清潔衛(wèi)生的內(nèi)容是:
(1)保持公共區(qū)域整潔及周?chē)▓@綠化；
(2)停車(chē)場(chǎng)清潔；
(3)電梯內(nèi)外清潔；
(4)樓梯清潔；
(5)樓道清潔；
(6)公用說(shuō)衣房清潔；
(7)公共垃圾區(qū)域的清掃工作；
(8)社區(qū)街道、路牌、標(biāo)志、路燈等的清掃工作刊的定期殺滅蚊蟲(chóng)等等。
◆服務(wù)性公寓保安消防服務(wù)措施
根據(jù)服務(wù)性公寓特點(diǎn)保安消防采取措施是：
(1)24小時(shí)門(mén)衛(wèi)保安，保證住戶(hù)正常出人；
(2)社區(qū)24小時(shí)安全巡視，確保社區(qū)安全；
(3)建立社區(qū)各種緊急安全疏散程序，保證住戶(hù)絕對(duì)安全；
(4)的定期檢查并調(diào)試社區(qū)各類(lèi)消防及保安器材；
(5)社區(qū)俱樂(lè)部安全保衛(wèi)；
(6)當(dāng)住戶(hù)度假或出差離開(kāi)住處時(shí)，保安人員將對(duì)該住戶(hù)住宅進(jìn)行特別安全保護(hù)。
◆服務(wù)性公寓開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性服務(wù)內(nèi)容
服務(wù)性公寓開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性服務(wù)內(nèi)容主要有：
(1)提供電力及電器維修服務(wù)；
(2)提供水管、空調(diào)維修服務(wù)；
(3)協(xié)助住戶(hù)安裝電腦、傳真等辦公設(shè)備；
(4)協(xié)助住戶(hù)安排家庭裝修、家具制作；
(5)協(xié)助住戶(hù)安裝各類(lèi)家用電器
(6)提供各類(lèi)物品維修服務(wù)等等。
◆公寓社區(qū)俱樂(lè)部服務(wù)
物業(yè)管理公司可根據(jù)住戶(hù)的實(shí)際需要，成立公寓住戶(hù)俱樂(lè)部，提供各種文化體育娛樂(lè)服務(wù)項(xiàng)目。此外，俱樂(lè)部?jī)?nèi)還可設(shè)立各類(lèi)餐廳，每天提供早餐、中餐、晚餐；并提供送餐服務(wù)，方便住戶(hù)在家用餐或招待家中來(lái)賓；俱樂(lè)部?jī)?nèi)的多功能廳可讓住戶(hù)安排家庭活動(dòng)、生日聚會(huì)、結(jié)婚紀(jì)念會(huì)等其他各類(lèi)活動(dòng)。
◆公有住宅
公有住宅是指現(xiàn)階段國(guó)家或企業(yè)投資建造分配給個(gè)人居住的房屋，隨著住房制度的改革，國(guó)家將把這類(lèi)住宅出售給個(gè)人。
◆公有住宅售后管理
公有住宅售后管理是指原有的國(guó)家、單位投資建造的房屋出售給個(gè)人以后，如何進(jìn)行房屋的維修、管理問(wèn)題。
◆公有住宅售后管理的意義
公有住宅售后管理的意義是十分重要的，具體體現(xiàn)在兩個(gè)方面
(1)加強(qiáng)對(duì)公有住宅出售后管理，延長(zhǎng)了物業(yè)的壽命；
(2)公有住宅出售是住宅政策的重要組成部分，加強(qiáng)了售后的管理，有利于推動(dòng)公有住宅的出售工作，加快住房制度改革深化。
◆公有住宅售后管理
的依據(jù)售后公有住宅的管理是一個(gè)全新內(nèi)容。需要制定出具體的管理辦法。其依據(jù)是國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的《公有住宅售后維修管理暫行辦法》，來(lái)結(jié)合地區(qū)實(shí)際，制定管理辦法。
◆售后公有住宅管理組織形式
公有住宅出售以后，其管理采用業(yè)主自治管理與物業(yè)管理單位專(zhuān)業(yè)管理相結(jié)合的管理形式。
◆業(yè)主自治管理
業(yè)主自治管理是以房屋業(yè)主管理小組(簡(jiǎn)稱(chēng)房管小組)基礎(chǔ)，業(yè)主委員會(huì)(簡(jiǎn)稱(chēng)管委會(huì))為核心，業(yè)主代表大會(huì)為最高權(quán)力機(jī)構(gòu)的組織形式來(lái)體現(xiàn)。
◆房管小組組建
一幢公有住宅出售的建筑面積達(dá)到30%以上的，都應(yīng)組建房管小組，房管小組成員由本幢房屋內(nèi)業(yè)主按各自的產(chǎn)業(yè)面積協(xié)商或選舉產(chǎn)生房管小組成員。其中房管小組中公房業(yè)主代表由公房業(yè)主委派。房管小組成員由3人以上單數(shù)組成。
◆公有住宅售后維修基金的籌措
公有住宅出售時(shí)，為了保證房屋及其公共設(shè)備、公共設(shè)施的日常維修、更新的正常進(jìn)行，房屋出售人和購(gòu)房人應(yīng)按規(guī)定交納維修基金。
◆公有住宅售后維修基金的使用
物業(yè)管理單位應(yīng)按幢建立維修基金獨(dú)立賬戶(hù)。日常房屋維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由物業(yè)管理單位編制年度計(jì)劃、經(jīng)管委會(huì)審核同意后組織實(shí)施。
◆公有住宅售后維修基金的增值
業(yè)主管委會(huì)在開(kāi)設(shè)銀行賬戶(hù)時(shí)，以委托的形式將維修基金的80%部分交市公積金管理中心統(tǒng)一集中增值，增值收益每年結(jié)算一次；基金的20%部分按存本取息利率每月支取。
◆業(yè)主轉(zhuǎn)讓住宅后的維修基金結(jié)算
業(yè)主轉(zhuǎn)讓住宅應(yīng)事先報(bào)告房管小組，其繳納的住宅維修基金不予退還，繼續(xù)用作該住宅的維修。在住宅維修基金中原個(gè)人交納的剩余部分予以結(jié)算，由受讓方向出讓方支付。
◆公有住宅售后物業(yè)管理委托合同的基本內(nèi)容
一個(gè)相對(duì)獨(dú)立住宅區(qū)域應(yīng)由管委會(huì)委托一個(gè)物業(yè)管理單位承擔(dān)房屋售后管理，接受委托的物業(yè)管理公司必須與管委會(huì)簽訂房屋管理服務(wù)合同。合同主要內(nèi)容：
(1)管理服務(wù)事項(xiàng)；
(2)管理服務(wù)權(quán)限；
(3)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)川的管理服務(wù)費(fèi)用；
(4)管理服務(wù)期限川的違約責(zé)任；
(5)雙方約定的其他權(quán)利與義務(wù)。
◆公有住宅售后維修責(zé)任和維修費(fèi)用分?jǐn)?/p>
公有住宅售后，業(yè)主自用部分、自用設(shè)備的維修責(zé)任，由業(yè)主承擔(dān)，維修費(fèi)用自理P整幢房屋業(yè)主共同使用部位，其設(shè)備的維修、更新責(zé)任，由整幢房屋業(yè)主按各自的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。
◆公有住宅售后、管委會(huì)成立前房屋共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修
公有住宅售后，由于時(shí)間等其他原因管委會(huì)無(wú)法立即成立，此時(shí)房屋共用部位、共用設(shè)備和街坊公共設(shè)施的修理，由售房單位或原管房單位負(fù)責(zé)，在征得業(yè)主認(rèn)可后，其修理費(fèi)用由房屋業(yè)主承擔(dān)，費(fèi)用按規(guī)定列支。
◆公有住宅出售后的維修報(bào)修
公有住宅出售后，一些需要維修項(xiàng)目應(yīng)按下列規(guī)定報(bào)修：
(1)自用部位和自用設(shè)備的損壞，各房屋業(yè)主可以自行修理，也可以委托專(zhuān)業(yè)的修理部門(mén)修理；
(2)共用部位和共用設(shè)備的損壞，由房管小組成員負(fù)責(zé)報(bào)修
(3)公共設(shè)施的損壞由管委會(huì)成員負(fù)責(zé)報(bào)修。接受委托的物業(yè)管理企業(yè)，對(duì)住戶(hù)報(bào)修應(yīng)設(shè)立報(bào)修點(diǎn)，報(bào)修點(diǎn)應(yīng)向住戶(hù)公布。
◆公有住宅出售后，住宅急修項(xiàng)目?jī)?nèi)容
公有住宅出售后，住宅出現(xiàn)以下情況需要緊急修理而需要報(bào)修；
(1)房屋結(jié)構(gòu)性損壞而發(fā)生危險(xiǎn)的排險(xiǎn)解危；
(2)因室內(nèi)線路故障而引起的停電和漏電；
(3)因水箱水泵故障和進(jìn)水表以?xún)?nèi)的水管斷裂造成的停水和龍頭嚴(yán)重漏水刊的樓地板、扶梯踏步板斷裂；
(4)其他屬于危險(xiǎn)性急修項(xiàng)目。
◆公有住宅出售后，一般修理項(xiàng)目的報(bào)修內(nèi)容
公有住宅出售后，一般修理項(xiàng)目的報(bào)修內(nèi)容如下：
(1)各類(lèi)鋼、木門(mén)窗損壞
(2)水衛(wèi)設(shè)備零件損壞；
(3)屋面滲漏水；
(4)水落管、污水管墻塞和水箱等設(shè)備揭水；
(5)其他屬于小修養(yǎng)護(hù)的項(xiàng)目等。
◆公有住宅售后修理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
公有住宅售后修理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：
(1)修理人工費(fèi)的計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)，凡修理項(xiàng)目定額工時(shí)在兩工以上的按《房屋修理工程預(yù)算定額》計(jì)收，定額工時(shí)在兩工以下的，按實(shí)做工時(shí)計(jì)收；
(2)修理材料費(fèi)的計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)為以修理項(xiàng)竣工之日的市場(chǎng)價(jià)格及實(shí)際耗用材料的數(shù)量予以結(jié)算。
◆公有住宅出售后，房屋修理質(zhì)量保修期
物業(yè)管理單位對(duì)房屋修理項(xiàng)目質(zhì)量實(shí)行保修制度，保修期一般為三個(gè)月。業(yè)主報(bào)修項(xiàng)目竣工以業(yè)主驗(yàn)收簽字為準(zhǔn)。因修理質(zhì)量引起的返修不得再向住戶(hù)收費(fèi)。
◆公有住宅售后的房屋使用規(guī)定
公有住宅出售以后，房屋業(yè)主應(yīng)按照有利居住、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理原則，正確處理房屋使用、給排水通行、通風(fēng)、采光、維修等方面關(guān)系，業(yè)主和住戶(hù)使用房屋中應(yīng)禁止下列行為：
(1)擅自改建房屋主體承重結(jié)構(gòu)；
(2)擅自在天井、庭園內(nèi)搭建；
(3)擅自移裝公用設(shè)備；
(4)占用公用部位、共用設(shè)備；
(5)侵占綠地、損壞綠化或圍護(hù)設(shè)施川的法律、法規(guī)禁止的其他行為。
◆公有住宅售后房屋室內(nèi)改裝和搭建的規(guī)定
房屋業(yè)主在進(jìn)行房屋室內(nèi)改裝和搭建，應(yīng)符合房屋安全，不影響周?chē)h(huán)境和市容觀瞻，并不得改變房屋主體承重結(jié)構(gòu)。凡因改裝和搭建影響周?chē)従拥模瑧?yīng)征得相鄰業(yè)主和住戶(hù)的書(shū)面同意。因改裝和搭建而對(duì)相鄰業(yè)主造成損害的，應(yīng)予賠償。
◆公有住宅售后對(duì)業(yè)主的要求
租金一般按月于月初收取。對(duì)于常租客戶(hù)，有時(shí)也按優(yōu)惠價(jià)格一次收取一年或數(shù)年的租金，以盡快緩解投資者的資金壓力。
◆經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理中的運(yùn)營(yíng)成本
經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理中的支出一般包括以下三個(gè)方面：
(l)建筑物的維修費(fèi)用；
(2)服務(wù)及其設(shè)備的費(fèi)用；
(3)有關(guān)稅費(fèi)。
◆對(duì)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理企業(yè)的選擇
對(duì)于開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理企業(yè)的選擇有一系列的標(biāo)準(zhǔn)可以考核，這些標(biāo)準(zhǔn)通常包括：(l)能否令業(yè)主滿(mǎn)意；
(2)專(zhuān)業(yè)服務(wù)水平；
(3)向業(yè)主提供信息的能力；
(4)管理計(jì)劃。
◆對(duì)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理工作的評(píng)價(jià)
對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行評(píng)價(jià)的主要目的是令物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和承租人提供更好的服務(wù)。物業(yè)管理工作評(píng)價(jià)應(yīng)考慮、以下幾個(gè)方面：
(l)與承租人有良好的溝通；
(2)及時(shí)處理承租人的抱怨；
(3)及時(shí)地收取租金川的較好地達(dá)到了出租率目標(biāo)；
(5)物業(yè)維修良好；
(6)及時(shí)提供有關(guān)物業(yè)報(bào)告；
(7)為業(yè)主的利益能主動(dòng)地提出建議刊的對(duì)業(yè)主的批評(píng)或建議反應(yīng)迅速。
◆高層樓宇
高層樓宇是指層數(shù)多且高的建筑物。根據(jù)l972年國(guó)家高層會(huì)議對(duì)高層建筑物的定義，把高層建筑分為四類(lèi)：第一類(lèi)高層建筑為9~16層(最高到50m)第二類(lèi)高層建筑為17~25層(最高到75m)第三類(lèi)高層建筑為26~40層(最高到100m)；第四類(lèi)高層建筑40層以上(高度為l00m以上)。高層樓宇包括商住樓宇、綜合樓宇、賓館飯店、辦公大樓，以及文化、娛樂(lè)等各行各業(yè)各種類(lèi)型的建筑。
◆寫(xiě)字樓
寫(xiě)字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說(shuō)是由辦公室組成的大樓。寫(xiě)字樓可能是所有者自己使用一部分，其余部分用于出租，收取租金。
◆商務(wù)樓
商務(wù)樓是指提供各種商務(wù)活動(dòng)的樓宇，除了辦公室以外一般還有展示廳、會(huì)議廳、洽談室等，但主要部分仍然是辦公室。
◆商住樓
商住樓是指既能辦公又兼能住宿的樓宇。在現(xiàn)代，不少大樓將辦公、住宿、商務(wù)活動(dòng)等功能綜合在一起，又稱(chēng)為綜合性多功能寫(xiě)字樓。
按建筑面積大小來(lái)進(jìn)行寫(xiě)字樓分類(lèi)
按建筑面積大小可以分為以下三類(lèi)：
(1)小型寫(xiě)字樓，一般為1萬(wàn)平方米以下；
(2)中型寫(xiě)字樓，一般為1萬(wàn)~3萬(wàn)平方米；
(3)大型寫(xiě)字樓，一般為3萬(wàn)平方米以上。
按寫(xiě)字樓的功能來(lái)進(jìn)行寫(xiě)字樓分類(lèi)
按寫(xiě)字樓的功能一般可以分為三種：
(1)單純寫(xiě)字樓，就是寫(xiě)字樓基本上只有辦公一種功能沒(méi)有其他功能；
(2)商住型寫(xiě)字樓，就是既提供辦公又提供住宿；
(3)綜合寫(xiě)字樓，就是以辦公為主，同時(shí)又有其他功能(例如公寓、餐飲、商場(chǎng)展示廳等)。
◆寫(xiě)字樓的管理方式
根據(jù)寫(xiě)字樓特點(diǎn)開(kāi)展的管理形式有三種：
(1)委托專(zhuān)業(yè)公司管理和發(fā)展商自己管理；
(2)經(jīng)營(yíng)性管理和非經(jīng)營(yíng)性管理；
(3)社會(huì)化分包管理和一家管理。
◆委托專(zhuān)業(yè)公司管理和發(fā)展商自己管理
委托管理就是大樓造好后委托給專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司，在發(fā)達(dá)國(guó)家，這是最常見(jiàn)的一種形式。而在我國(guó)比較常見(jiàn)的是發(fā)展商(業(yè)主)自己組建物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。
◆經(jīng)營(yíng)性管理和非經(jīng)營(yíng)性管理
經(jīng)營(yíng)性管理就是管理者不僅要負(fù)責(zé)管理而且還要負(fù)責(zé)樓宇的出租、銷(xiāo)售等業(yè)務(wù)；非經(jīng)營(yíng)管理不負(fù)責(zé)樓宇的出租、銷(xiāo)售等業(yè)務(wù)；管理者只負(fù)責(zé)設(shè)備、保安、清潔等管理和服務(wù)工作。
◆社會(huì)化分包管理和一家管理
社會(huì)化管理就是物業(yè)管理公司接管寫(xiě)字樓后，將有些管理內(nèi)容再委托給其他專(zhuān)業(yè)公司去做。一家管理是指受委托物業(yè)管理公司自己完成所有的管理內(nèi)容。
◆寫(xiě)字樓管理目標(biāo)
寫(xiě)字樓管理目標(biāo)圍繞"安全、舒適、快捷"六個(gè)字，指用戶(hù)在寫(xiě)字樓內(nèi)工作有安全感，具體體現(xiàn)在：人身安全、財(cái)產(chǎn)安全、消防安全三個(gè)方面；舒適是指創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境，讓用戶(hù)在大樓內(nèi)生活工作起來(lái)感到舒服、方便；快捷是指用戶(hù)在大樓內(nèi)隨時(shí)與世界各地聯(lián)系、交換信息、抓住商機(jī)。
◆寫(xiě)字樓物業(yè)管理的組織工作
通常寫(xiě)字樓物業(yè)管理的組織工作有以下四個(gè)部分：
(1)制定寫(xiě)字樓物業(yè)管理計(jì)劃；
(2)大樓開(kāi)展管理前的準(zhǔn)備工作；
(3)物業(yè)管理服務(wù)范疇；
(4)物業(yè)管理財(cái)務(wù)、組織及人事制度。
◆寫(xiě)字樓開(kāi)展物業(yè)管理前的準(zhǔn)備工作
寫(xiě)字樓開(kāi)展物業(yè)管理前應(yīng)做好各種準(zhǔn)備，具體體現(xiàn)在：
(l)根據(jù)大樓特點(diǎn)及周邊環(huán)境，編寫(xiě)物業(yè)管理維修公約；
(2)草擬一切有關(guān)物業(yè)管理的文件，包括大樓的各項(xiàng)制度、裝修規(guī)定等；
(3)從物業(yè)管理角度，向發(fā)展商提供合理化意見(jiàn)，為日后管理和物業(yè)升值服務(wù)川的做好大樓交接各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。
◆物業(yè)管理裝修服務(wù)范疇
物業(yè)管理裝修服務(wù)是指所有業(yè)主和用戶(hù)進(jìn)行裝修，裝修圖紙都需要物業(yè)管理公司事先批準(zhǔn)。
◆寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)范疇
寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)范疇很多，主要包括：
(l)裝修圖的審批，
(2)維修服務(wù)；
(3)保安服務(wù)川的清潔服務(wù)；
(5)咨詢(xún)服務(wù)；
(6)公關(guān)服務(wù)；
(7)向業(yè)主和用戶(hù)定期報(bào)告。
◆寫(xiě)字樓的市場(chǎng)銷(xiāo)售
市場(chǎng)需求是寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)的主要依據(jù)，只有在了解市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，才能制定好寫(xiě)字樓產(chǎn)品計(jì)劃，通常市場(chǎng)銷(xiāo)售有以下三個(gè)環(huán)節(jié)：
(1)市場(chǎng)調(diào)研；
(2)銷(xiāo)售合同的簽訂；
(3)銷(xiāo)售合同執(zhí)行。
◆寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容
寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研的主要內(nèi)容：
(1)宏觀環(huán)境；
(2)市場(chǎng)需求；
(3)寫(xiě)字樓營(yíng)銷(xiāo)狀況；
(4)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等。
◆宏觀環(huán)境
宏觀環(huán)境包括政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)三大因素，具體有：
(1)國(guó)家有關(guān)法令政策；
(2)國(guó)際政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化；
(3)寫(xiě)字樓承租人的政治傾向；
(4)寫(xiě)字樓承租人所在地區(qū)的國(guó)民生產(chǎn)總值、國(guó)民收人、物價(jià)水平、物價(jià)指標(biāo)等。
◆市場(chǎng)需求
寫(xiě)字樓市場(chǎng)變化發(fā)展趨勢(shì)是市場(chǎng)調(diào)研的關(guān)鍵內(nèi)容，它包括：
(l)房地產(chǎn)發(fā)展商的投資意向；
(2)現(xiàn)有租購(gòu)寫(xiě)字樓市場(chǎng)對(duì)寫(xiě)字樓的需求量；
(3)同檔寫(xiě)字樓需求情況；
(4)潛在市場(chǎng)調(diào)查。
◆寫(xiě)字樓營(yíng)銷(xiāo)狀況
寫(xiě)字樓營(yíng)銷(xiāo)狀況是指本企業(yè)銷(xiāo)售狀況，它包括：
(1)寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)管理狀況；
(2)價(jià)格定位及價(jià)格構(gòu)成；
(3)促銷(xiāo)情況。
◆銷(xiāo)售合同的執(zhí)行
銷(xiāo)售合同的執(zhí)行是通過(guò)客戶(hù)遷入寫(xiě)字樓，客戶(hù)使用寫(xiě)字樓，客戶(hù)遷出寫(xiě)字樓的整個(gè)過(guò)程。
◆客戶(hù)遷入程序
客戶(hù)遷入程序通常是：
(1)營(yíng)業(yè)部的工作；
(2)財(cái)務(wù)部的工作；
(3)工程部的工作；
(4)保衛(wèi)部的工作；
(5)公關(guān)部的工作。
營(yíng)業(yè)部工作
營(yíng)業(yè)部的工作程序是：
(1)向客戶(hù)發(fā)合同第一期房租及保證金收費(fèi)單，及時(shí)將客戶(hù)簽字確認(rèn)的收費(fèi)單轉(zhuǎn)送財(cái)務(wù)部作為收款憑單；
(2)根據(jù)客戶(hù)要求，向工程部發(fā)工作單，安排辦公室裝修，通訊安裝；
(3)發(fā)工作單，安排為辦公室配置所需辦公家具；更換客戶(hù)房間門(mén)鎖以及清掃等工作；
(4)在客戶(hù)正式遷人前，向各部門(mén)發(fā)出《商社遷人通知單》并通知各有關(guān)部門(mén)。
財(cái)務(wù)部工作
財(cái)務(wù)部接到營(yíng)業(yè)部轉(zhuǎn)送收費(fèi)單，及時(shí)確認(rèn)領(lǐng)款到賬情況并通知營(yíng)業(yè)部。
工程部工作
工程部接到營(yíng)業(yè)部工作單后，及時(shí)與客戶(hù)聯(lián)系并洽談?dòng)嘘P(guān)辦公室裝修事宜，為客戶(hù)推薦1~2家裝修隊(duì)伍進(jìn)行報(bào)價(jià)，客戶(hù)辦公室裝修竣工后，與客戶(hù)一道進(jìn)行工程驗(yàn)收。
保衛(wèi)部工作
保衛(wèi)部按營(yíng)業(yè)部簽發(fā)的工作單，為業(yè)主提供所需的外門(mén)鎖，并收回舊鎖以及其他保安工作。
公關(guān)部工作
公關(guān)部在客戶(hù)正式遷入日，代表總經(jīng)理向客戶(hù)送花籃表示歡迎，并收集客戶(hù)主要人員的資料。
◆寫(xiě)字樓商務(wù)中心的管理
商務(wù)中心是寫(xiě)字樓為了方便業(yè)主(使用人)，滿(mǎn)足客人需要而設(shè)立的商務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)。寫(xiě)字樓商務(wù)中心管理包含以下三個(gè)方面工作；
(1)商務(wù)中心設(shè)備管理；
(2)商務(wù)中心的工作要求；
(3)商務(wù)中心的服務(wù)項(xiàng)目。
◆商務(wù)中心設(shè)備管理
商務(wù)中心應(yīng)配備的主要設(shè)備有：中英文處理機(jī)、打印機(jī)、傳真機(jī)、電傳機(jī)、打字機(jī)、電腦、裝訂機(jī)、口述錄音機(jī)、電視、電話、影視設(shè)備、投影儀及屏幕、攝像機(jī)以及其他辦公設(shè)備。為了保證設(shè)備的正常使用，必須制定一套嚴(yán)密的規(guī)章制度，嚴(yán)格按照正常操作程序進(jìn)行操作，定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行必要保養(yǎng)，設(shè)備一旦發(fā)生故障、應(yīng)由專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行維修。
◆商務(wù)中心工作要求
商務(wù)中心的服務(wù)是小區(qū)域、多項(xiàng)目的直接服務(wù)。客人對(duì)商務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)，是以服務(wù)的周到與快捷為出發(fā)點(diǎn)的，所以對(duì)商務(wù)中心工作人員要求應(yīng)具備以下幾點(diǎn)：
(1)流利的外語(yǔ)聽(tīng)、說(shuō)、讀、寫(xiě)能力；
(2)熟練的中英文打字能力：
(3)熟練操作各種設(shè)備能力川的商務(wù)信息知識(shí)；
(4)秘書(shū)工作知識(shí)；
(5)一定的設(shè)備清潔保養(yǎng)知識(shí)。
◆商務(wù)中心的服務(wù)項(xiàng)目
根據(jù)商務(wù)活動(dòng)的特點(diǎn)，物業(yè)管理部門(mén)應(yīng)積極開(kāi)展配套服務(wù)項(xiàng)目，內(nèi)容概括如下：
(1)翻譯服務(wù)，包括文件、合同等；
(2)秘書(shū)服務(wù)，包括各類(lèi)文件處理；
(3)辦公系統(tǒng)自動(dòng)化服務(wù)刊的整套辦公設(shè)備和人員配備服務(wù)；
(4)臨時(shí)辦公室租用服務(wù)；
(5)長(zhǎng)話、傳真、電訊服務(wù)川
(6)商務(wù)會(huì)議、會(huì)議安排服務(wù)川的商務(wù)咨詢(xún)、商務(wù)信息服務(wù)；
(7)郵件、郵包快遞等郵政服務(wù)；
(8)客戶(hù)外出期間保管、代發(fā)傳真、信件等；
(9)電腦、電視錄像、幻燈、BP機(jī)、手機(jī)租賃服務(wù)；
(10)報(bào)紙、雜志訂閱服務(wù)；
(11)印刷文件、名片等印刷服務(wù)等等。
◆寫(xiě)字樓客戶(hù)服務(wù)項(xiàng)目
為提供更方便舒適的辦公環(huán)境，爭(zhēng)取更多的客戶(hù)，必須開(kāi)展以下服務(wù)項(xiàng)目：
(1)問(wèn)訊服務(wù)和留言服務(wù)；
(2)信件、報(bào)刊收發(fā)、遞送服務(wù)；
(3)出租汽車(chē)預(yù)約服務(wù)；
(4)提供旅游活動(dòng)安排服務(wù)；
(5)航空機(jī)票的定購(gòu)、確認(rèn)服務(wù)川的代訂餐飲、文化體育節(jié)目票；
(6)外幣兌換服務(wù)；
(7)花卉代購(gòu)、遞送服務(wù)；
(8)洗衣、送衣服務(wù)；
(9)代購(gòu)清潔物品服務(wù)；
(10)提供公司阿姨服務(wù)；
(11)其他各種委托代辦服務(wù)。
◆寫(xiě)字樓工程維修服務(wù)項(xiàng)目
寫(xiě)字樓工程維修服務(wù)項(xiàng)目，通常有以下各項(xiàng)：
(1)電梯24小時(shí)維護(hù)、保相
(2)中央空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)、保養(yǎng)；
(3)消防統(tǒng)及其設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)刊的公共照明在的維護(hù)、保養(yǎng)、更換；
(4)給排水系統(tǒng)維護(hù)、保養(yǎng)；
(5)蓄水池、水箱、泵房的維護(hù)；
(6)充電室、樓層配電間監(jiān)控、維護(hù)；
(7)鍋爐房的監(jiān)控與保養(yǎng)；
(8)寫(xiě)宇間內(nèi)部各項(xiàng)設(shè)施的維修服務(wù)；
(9)寫(xiě)宇間酬電器安裝服務(wù)；
(10)辦理電視衛(wèi)星天線安裝；
(11)辦理電腦終端人網(wǎng)安裝；
(12)辦理金融信息接入網(wǎng)安裝；
(13)裝修期間的保安、清潔服務(wù)；
(14)其他客戶(hù)所需要的工程服務(wù)。
◆寫(xiě)字樓承租人選擇
物業(yè)管理企業(yè)選擇什么樣的承租人并長(zhǎng)久與之保持友好關(guān)系十分重要，它將為寫(xiě)字樓信譽(yù)及開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)帶來(lái)好處。承租人的選擇考慮主要是：
(1)潛在承租人所經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的類(lèi)型及其聲譽(yù)；
(2)財(cái)務(wù)穩(wěn)定性和長(zhǎng)期盈利的能力；
(3)所需的面積大小；
(4)需要提供的物業(yè)管理服務(wù)情況。
◆公共商業(yè)樓宇
公共商業(yè)樓宇是因商業(yè)發(fā)展而建立起來(lái)的一種新型商業(yè)化的房地產(chǎn)，主要是個(gè)消費(fèi)者購(gòu)物場(chǎng)所。公共商業(yè)樓宇是一種出租房產(chǎn)供商人零售商品房地產(chǎn)。
◆公共商業(yè)樓宇與零售商店的區(qū)別
公共商業(yè)樓與零售商店區(qū)別主要有兩點(diǎn)：
(1)一個(gè)零售商店即使規(guī)模很大，它仍然只是一個(gè)經(jīng)營(yíng)實(shí)體，而公共商業(yè)樓宇內(nèi)有很多家商店在經(jīng)營(yíng)，它們都是互相獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)；
(2)公共商業(yè)樓宇內(nèi)各行各業(yè)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)內(nèi)容遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)零售商店的經(jīng)營(yíng)范圍，要不僅有零售商店，而且還有各種服務(wù)性企業(yè)、各種娛樂(lè)場(chǎng)所、銀行等等。
◆公共商業(yè)樓字的類(lèi)型
公共商業(yè)樓宇的類(lèi)型可以從不同角度來(lái)劃分，通常從建筑結(jié)構(gòu)上來(lái)分：敞開(kāi)型，封閉型。從建筑功能上來(lái)分：綜合性專(zhuān)用購(gòu)物中心，商住兩用型。
◆公共商業(yè)樓字的特點(diǎn)
公共商業(yè)樓宇的特點(diǎn)一般有兩點(diǎn)：
(l)建筑結(jié)構(gòu)新穎、別致。現(xiàn)代人希望在舒適、高雅、方便、布置富麗堂皇的氣氛中無(wú)拘無(wú)束地購(gòu)物，追求購(gòu)物的享受和樂(lè)趣。因此，公共商業(yè)樓宇設(shè)計(jì)方面力求新、奇、特。外形突出商業(yè)樓宇的個(gè)性，內(nèi)部設(shè)計(jì)注意以人為本。
(2)人員流動(dòng)數(shù)量大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜。公共商業(yè)樓宇是面向社會(huì)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，數(shù)以萬(wàn)計(jì)人員自由進(jìn)出，有的購(gòu)物，有的閑逛等等。
◆樹(shù)立公共商業(yè)樓宇良好形象的目的
公共商業(yè)樓宇物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作，就是設(shè)法把顧客引進(jìn)來(lái)，因此物業(yè)管理公司的重要任務(wù)就是做好宣傳推廣活動(dòng)，擴(kuò)大公共商業(yè)樓宇知名度，樹(shù)立良好的商業(yè)形象，吸引更多消費(fèi)者前去購(gòu)物。
◆公共商業(yè)樓宇良好形象的作用
公共商業(yè)樓宇良好形象是潛在的銷(xiāo)售額，也是潛在的資產(chǎn)，其作用是巨大的。具體地體現(xiàn)以下幾個(gè)方面：
(1)公共商業(yè)樓宇的良好形象可以產(chǎn)生特色，對(duì)顧客產(chǎn)生吸引力。
(2)公共商業(yè)樓宇的良好形象是銷(xiāo)售的先行指標(biāo)。通常銷(xiāo)售業(yè)績(jī)與公共商業(yè)樓宇的知名度成正比。
(3)公共商業(yè)樓宇的良好形象是一種無(wú)形資產(chǎn)，當(dāng)商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入印象時(shí)期后，消費(fèi)者認(rèn)為，過(guò)去買(mǎi)品牌現(xiàn)在買(mǎi)店牌。在不同商店里，同樣品牌的商品，具有不同的價(jià)值與形象。
◆建立公共商業(yè)樓宇識(shí)別系統(tǒng)
企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)是強(qiáng)化公共商業(yè)樓宇形象的一種重要方式，從理論上分析，完整的企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)(簡(jiǎn)稱(chēng)CIS)由三個(gè)子系統(tǒng)構(gòu)成：即理念識(shí)別系統(tǒng)(MIS)，視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)(VIS)，行為識(shí)別系統(tǒng)(BIS)。三者只有相互推進(jìn)、共同作用，才能產(chǎn)生最好效果。企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)是一種借以改變形象、注入新鮮感，使企業(yè)更能引起廣大消費(fèi)者注意，進(jìn)而提高業(yè)績(jī)的一種經(jīng)營(yíng)手法。
◆商人協(xié)會(huì)
商人協(xié)會(huì)是公共商業(yè)樓宇特有的一種類(lèi)似于行業(yè)協(xié)會(huì)的民間組織，它是由公共商業(yè)樓宇管理者倡導(dǎo)，由公共商業(yè)樓宇的關(guān)鍵承租商牽頭組織起來(lái)的。根據(jù)租賃合同規(guī)定，公共商業(yè)樓宇的所有承租商都必須參加商人協(xié)會(huì)，參加者每人一票選舉一個(gè)管理委員會(huì)協(xié)會(huì)。日常工作由一位專(zhuān)職的執(zhí)行秘書(shū)負(fù)責(zé)。
◆公共商業(yè)樓宇商人協(xié)會(huì)工作內(nèi)容
公共商業(yè)樓宇商人協(xié)會(huì)工作內(nèi)容主要有四個(gè)方面：
(1)開(kāi)展公共商業(yè)樓宇整體性的促銷(xiāo)活動(dòng)，如舉辦節(jié)假日展銷(xiāo)會(huì)，組織顧客聯(lián)誼活動(dòng)等；
(2)協(xié)調(diào)公共商業(yè)樓宇各承租戶(hù)的關(guān)系；
(3)搞一些承租客商之間的互助工作，比如互通信息，提供一些融資方便等等刊的協(xié)調(diào)承租客商與公共商業(yè)樓宇管理者之間的關(guān)系。
◆公共商業(yè)樓字的日常管理
根據(jù)公共商業(yè)樓宇的特點(diǎn)，其物業(yè)管理的日常工作主要有以下五個(gè)方面：
(1)安全保衛(wèi)工作；
(2)消防工作；
(3)設(shè)備管理工作；
(4)清潔衛(wèi)生工作；
(5)車(chē)輛管理工作。
◆公共商業(yè)樓宇的安全保衛(wèi)工作
公共商業(yè)樓宇面積大、商品多、客流量大，容易出現(xiàn)問(wèn)題，因此安全保衛(wèi)要求高。應(yīng)做好下列工作：
(1)制定完整的保衛(wèi)制度和行之有效的安全措施；
(2)堅(jiān)持不間斷地值班巡邏，安排便衣保衛(wèi)人員場(chǎng)內(nèi)巡邏；
(3)安裝電子安全監(jiān)視系統(tǒng)；
(4)所有固定設(shè)置、裝飾品及設(shè)備均須達(dá)到安全標(biāo)準(zhǔn)，使顧客特別是兒童不致意外受傷。
◆公共商業(yè)樓字的消防工作
公共商業(yè)樓宇商品多、人流量大、環(huán)境復(fù)雜，特別要加強(qiáng)消防工作。通常應(yīng)做好以下工作:
(1)管理好、維修保養(yǎng)好各類(lèi)消防設(shè)備；
(2)制定好嚴(yán)密的消防制度；
(3)管理好自己的消防隊(duì)伍刊的消防通道保持暢通，一旦發(fā)生火警能及時(shí)疏散人群。
◆公共商業(yè)樓字的清潔衛(wèi)生工作
公共商業(yè)樓宇內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生非常重要，它是樹(shù)立自身形象、吸引消費(fèi)者的重要措施之一。通常公共商業(yè)樓宇的清潔衛(wèi)生工作有如下三點(diǎn)要求：
(1)專(zhuān)職人員負(fù)責(zé)場(chǎng)內(nèi)的巡邏保潔；
(2)垃圾雜物及時(shí)清理外運(yùn)，隨時(shí)保持商場(chǎng)的衛(wèi)生環(huán)境；
(3)商場(chǎng)招牌要經(jīng)常保持整齊清潔的外觀以及完整無(wú)缺損。
◆工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)管理的職能
物業(yè)管理公司在承擔(dān)工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)管理時(shí)，它的職能應(yīng)該是以下幾個(gè)方面：
(1)負(fù)責(zé)建筑物的日常管理事務(wù)；
(2)代表各企業(yè)統(tǒng)一對(duì)外聯(lián)系；
(3)監(jiān)督廠房和倉(cāng)庫(kù)管理規(guī)定的實(shí)施，協(xié)調(diào)各企業(yè)對(duì)公共部分的使用，維護(hù)綠化布局、落實(shí)衛(wèi)生制度刊的負(fù)責(zé)廠房和倉(cāng)庫(kù)范圍內(nèi)公用部位，共同整體性設(shè)備及附屬設(shè)施的管理、養(yǎng)護(hù)和維修；
(4)負(fù)責(zé)建立廠房和倉(cāng)庫(kù)修繕管理基金，設(shè)置專(zhuān)項(xiàng)賬戶(hù)，專(zhuān)款用于維修項(xiàng)目；
(5)按時(shí)收取和分?jǐn)偣芾碣M(fèi)、維修費(fèi)，并定期公布賬目。
◆工業(yè)廠房與倉(cāng)庫(kù)管理的內(nèi)容
工業(yè)廠房是生產(chǎn)車(chē)間，關(guān)系到產(chǎn)品質(zhì)量；倉(cāng)庫(kù)是儲(chǔ)存保管重點(diǎn)處，關(guān)系到產(chǎn)品的損壞等，因此必須要建立制度、加強(qiáng)管理。通常制定以下三個(gè)制度：
(1)嚴(yán)格的管理制度；
(2)安全保衛(wèi)制度；
(3)消防制度。
◆工業(yè)廠房與倉(cāng)庫(kù)的管理制度
為了保證生產(chǎn)正常秩序和產(chǎn)品質(zhì)量，必須建立嚴(yán)格管理制度。通常有以下內(nèi)容：
(1)工業(yè)廠房與倉(cāng)庫(kù)的管理規(guī)定；
(2)各個(gè)崗位的工作職責(zé)及操作規(guī)程；
(3)機(jī)器設(shè)備的安裝、管理規(guī)定；
(4)材料的領(lǐng)取、加工、檢驗(yàn)規(guī)定：
(5)成品出廠入庫(kù)規(guī)定刊的成品發(fā)貨出庫(kù)制度。
◆工業(yè)廠房與倉(cāng)庫(kù)的安全保衛(wèi)制度
根據(jù)廠房、倉(cāng)庫(kù)特點(diǎn)建立安全保衛(wèi)制度，其內(nèi)容是：
(1)工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)都要建立值班守衛(wèi)制度，對(duì)人員和產(chǎn)品的進(jìn)出，都要進(jìn)行認(rèn)真檢查登記；
(2)無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入廠房租倉(cāng)庫(kù)重地；
(3)下班后廠房和倉(cāng)庫(kù)要有值班巡邏及其他安全措施；
(4)的嚴(yán)格執(zhí)行兩人以上進(jìn)入倉(cāng)庫(kù)、鎖門(mén)等制度。
◆工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)公用部位的管理
為了保持廠區(qū)的環(huán)境優(yōu)美和生產(chǎn)秩序井然，必須加強(qiáng)公用部分的管理，其管理要求如下：
(1)各企業(yè)不得以任何形式占用在購(gòu)買(mǎi)或租賃合同中明確的公用部位；
(2)為確保廠房和倉(cāng)庫(kù)及附近建筑物群體協(xié)調(diào)和美觀、滿(mǎn)足給排水要求、消防安全規(guī)定及生產(chǎn)和人員安全，各企業(yè)不得在紅線范圍內(nèi)的基地上或屋面、外墻、技術(shù)層搭建裝設(shè)備；
(3)確保文明生產(chǎn)和綠化環(huán)境，均不可占用園林綠地；
(4)廠房和倉(cāng)庫(kù)的公共場(chǎng)地不得隨意堆放貨物；
(5)為確保公用場(chǎng)地清潔衛(wèi)生，各企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)員工的教育，對(duì)違反環(huán)衛(wèi)、環(huán)保部門(mén)規(guī)定的，由責(zé)任者自負(fù)。
◆物業(yè)租賃
物業(yè)租賃是業(yè)主以租借的方式將商品(物業(yè))在某段時(shí)間內(nèi)的使用權(quán)交付承租用，按期收取租金的一種商品(物業(yè))交易形式。物業(yè)本身所具備的價(jià)值量大，使用期長(zhǎng)以及不可移動(dòng)性等特點(diǎn)，決定了租賃交換形式在物業(yè)經(jīng)營(yíng)中廣泛應(yīng)用，是物業(yè)管理公司的重要收入來(lái)源。
◆物業(yè)租賃特點(diǎn)
物業(yè)租賃交易具有如下特點(diǎn)：
(1)物業(yè)租賃只是轉(zhuǎn)移物業(yè)的暫時(shí)使用權(quán)，而不是所有權(quán)；
(2)物業(yè)租賃的流通過(guò)程與消費(fèi)過(guò)天程是同步進(jìn)行的，即一邊交換，一邊使用；
(3)物業(yè)租賃是流通手段，承租人和出租人之間是完全平等的等價(jià)交換關(guān)系，出租人獲得物業(yè)的價(jià)值補(bǔ)償，承租人獲得物業(yè)的使用權(quán)。
◆物業(yè)租金
物業(yè)租金是房屋的出租價(jià)格，是房屋價(jià)格的特殊形式，也是對(duì)房屋使用期分期出售形式。
◆物業(yè)租金的構(gòu)成
物業(yè)租金構(gòu)成是：
(1)建造房屋的投資及相應(yīng)的利潤(rùn)。
(2)經(jīng)營(yíng)房屋的費(fèi)用及相應(yīng)的利潤(rùn)。
(3)地租。由于出租房屋不是當(dāng)即全部收回投資及實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，上述(1) 、(2)具體表現(xiàn)為：①折舊費(fèi)，并對(duì)在若干年內(nèi)才能逐漸回收的投資及相應(yīng)的利潤(rùn)再加利潤(rùn)；②維修費(fèi)、管理費(fèi)以及相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。所以，出租房屋的租金包括折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、利息、地租六項(xiàng)。保險(xiǎn)費(fèi)包含在管理費(fèi)之中，稅金因稅種不同，有的進(jìn)入成本，有的包含在經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)之中。
◆物業(yè)租賃價(jià)格的構(gòu)成
物業(yè)租賃價(jià)格可分為成本租金、理論租金、實(shí)際租金。
成本租金
成本租金是房屋租賃交換時(shí)要維持簡(jiǎn)單再生產(chǎn)所確定的最低租金標(biāo)準(zhǔn)，是房屋租賃經(jīng)營(yíng)盈利和虧損的臨界點(diǎn)。成本租金是以折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、地租等五項(xiàng)構(gòu)成。
理論租金
理論租金通常是在成本租金的基礎(chǔ)上，再加上國(guó)家規(guī)定的保險(xiǎn)、稅金和一定利潤(rùn)而構(gòu)成。通常包括八項(xiàng)z折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、地租、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)和利潤(rùn)。
實(shí)際租金
物業(yè)的實(shí)際租金除了以上八項(xiàng)因素之外，還受到市場(chǎng)供求關(guān)系的影響。當(dāng)市場(chǎng)供給超出市場(chǎng)需求時(shí)，租金下降；當(dāng)市場(chǎng)需求超出供給時(shí)，租金上升。
統(tǒng)一租金
國(guó)家或各城市有關(guān)主管部門(mén)規(guī)定的房屋租金系列標(biāo)準(zhǔn)。各種不同類(lèi)型房屋，各種不同所有者房屋，出租時(shí)按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)收取房租。
協(xié)議租金
房屋出租一方與承租一方相互商定的租金額。其前提條件是雙方自愿，關(guān)鍵在于承租一方的實(shí)際支付能力。
浮動(dòng)租金
(1)房屋交易市場(chǎng)租金，必須是浮動(dòng)租金，會(huì)隨著市場(chǎng)供求關(guān)系的相應(yīng)上升或下降。
(2)統(tǒng)一租金也可以是浮動(dòng)租金，定期根據(jù)物價(jià)指數(shù)上升或下降相應(yīng)調(diào)整。
◆租金基數(shù)制定
物業(yè)的租金基數(shù)是以?xún)r(jià)值為基礎(chǔ)確定的。計(jì)算租金基數(shù)的方法主要有三種：
(1)等級(jí)計(jì)算法；
(2)項(xiàng)目基分計(jì)算法；
(3)結(jié)合計(jì)算法。
◆租金標(biāo)準(zhǔn)的核定
租金標(biāo)準(zhǔn)是向承租人計(jì)收房租的具體實(shí)施準(zhǔn)則，與租金的關(guān)系如下：
租金標(biāo)準(zhǔn)=租金基數(shù)*調(diào)劑因素
租金基數(shù)不能夠全面和具體地反映出租房屋的內(nèi)在和外在的定價(jià)依據(jù)。內(nèi)在定價(jià)依據(jù)包括房屋的位置、朝向、層高等；外在定價(jià)依據(jù)包括地段、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境的差異和市場(chǎng)供求的情況。
◆租金的調(diào)劑因素
已經(jīng)形成的房屋其位置、結(jié)構(gòu)、物理性能、使用特點(diǎn)都難以改變?nèi)藗兊南M(fèi)水平。隨著社會(huì)的發(fā)展和生活方式的改變會(huì)相應(yīng)發(fā)生變化。因此，租金的調(diào)劑因素有以下兩個(gè)：
(1)反映住宅自身在定價(jià)方面的客觀存在的差異，如朝向、層高、采光、設(shè)備配套水平(煤氣、暖氣、公用電視電線、電梯等等)；
(2)反映外界情況對(duì)定價(jià)方面客觀存在的差異，如坐落地段的環(huán)境、綠化、人口密度、建筑密度、污染情況，地區(qū)規(guī)劃前景，建筑材料價(jià)格上漲速度，房屋銷(xiāo)售價(jià)格變化幅度，通貨膨脹率、銀行存款利率等等。
◆租金方案
投資于物業(yè)租賃的業(yè)主，必須要求在今后若干年內(nèi)依靠租金純收入收回投資，而后更長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)依靠租金收入獲取利潤(rùn)。考慮資金的時(shí)間價(jià)值時(shí)，存在著一個(gè)關(guān)系式：
式中：p：物業(yè)價(jià)值；
At：t年的租金純收入；
n：為物業(yè)投資回收年限；
i：為基層準(zhǔn)貼現(xiàn)率。
◆物業(yè)租賃契約
物業(yè)租賃契約又叫物業(yè)租賃合同，是指物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人將房屋的使用權(quán)交與承租人，承租人按照雙方約定的期限和金額向產(chǎn)權(quán)人交納租金，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)，并在合同終止或者是合同期限屆滿(mǎn)時(shí)，將承租的房屋完整地退還產(chǎn)權(quán)人。
◆物業(yè)租賃合同的主要條款
物業(yè)租賃合同應(yīng)當(dāng)包括以下主要條款：
(1)合同當(dāng)事人，即出租人與承租人的基本情況；
(2)標(biāo)的物；
(3)租賃用品
(4)租金及支付方式；
(5)有關(guān)稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)刊的租賃期限；
(6)出租人與承租人的義務(wù)；
(7)違約責(zé)任；
(8)糾紛解決；
(9)合同生效條件等內(nèi)容。
◆租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)
物業(yè)租賃是一種商品交換關(guān)系，租賃雙方均享有權(quán)利并分別承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。一般說(shuō)來(lái)，權(quán)利和義務(wù)是相對(duì)應(yīng)的，一方義務(wù)的履行正是另一方權(quán)利的保障，否則不但是違約行為，還將受到法律的制裁。
出租人的權(quán)利與義務(wù)
根據(jù)租賃合同的條款，出租人有以下權(quán)利：
(1)按期收取租金的權(quán)利；
(2)監(jiān)督承租人按租賃契約規(guī)定愛(ài)護(hù)使用房屋的權(quán)利
；(3)依法收回租賃房屋的權(quán)利。
同樣，出租人也需要承擔(dān)以下義務(wù)：
(l)保障承租人對(duì)房屋合法使用的義務(wù)；
(2)保證承租人居住安全和對(duì)租賃房屋及設(shè)備進(jìn)行正常維修的義務(wù)；
(3)根據(jù)雙方協(xié)議，有償還投資費(fèi)用的義務(wù)。
承租人的權(quán)利與義務(wù)
根據(jù)租賃合同的條款，承租人有以下權(quán)利：
(l)依法使用房屋的權(quán)利；
(2)保證居住安全和維修的權(quán)利；
(3)有優(yōu)先續(xù)租及購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利川的有監(jiān)督建議的權(quán)利。
同樣承租人也需要承擔(dān)以下義務(wù)：
(1)按期交納租金；
(2)正當(dāng)使用房屋及設(shè)備；
(3)愛(ài)護(hù)使用、妥善保管；
(4)遵守法律法規(guī)。
◆租賃糾紛的解決方法
在物業(yè)租賃過(guò)程中發(fā)生了矛盾，對(duì)租賃合同產(chǎn)生了分歧可以通過(guò)一定的途徑，采用一定方式進(jìn)行解決。通常采用的方法是：
(1)協(xié)商；
(2)調(diào)解；
(3)仲裁。
◆租賃糾紛的協(xié)商
物業(yè)租賃契約是根據(jù)國(guó)家政策法令和政方當(dāng)事人地位平等、協(xié)商一致、等價(jià)互利的原則產(chǎn)生的，雙方就應(yīng)該共同遵守，嚴(yán)格履行自己的義務(wù)，如果發(fā)生糾紛，首先應(yīng)該通過(guò)協(xié)商解決。
◆租賃糾紛的調(diào)解
在物業(yè)租賃過(guò)程中發(fā)生了糾紛，當(dāng)協(xié)商不能解決時(shí)，由租賃管理機(jī)關(guān)主持，在查明事實(shí)、分清責(zé)任的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)解，使當(dāng)事人劃清是非界線，達(dá)到相互諒解、消除糾紛。
◆租賃糾紛的仲裁
雙方當(dāng)事人在物業(yè)租賃過(guò)程中出現(xiàn)了爭(zhēng)議，經(jīng)調(diào)解無(wú)效時(shí)，需要提交仲裁機(jī)構(gòu)，由仲裁機(jī)構(gòu)以第三者身份對(duì)爭(zhēng)議的事實(shí)進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)仲裁條例做出有約束力的裁決，它是一種行政手段，是一種強(qiáng)制性措施。
◆物業(yè)租賃合同的標(biāo)準(zhǔn)格式
為了規(guī)范物業(yè)租賃活動(dòng)，防止違法違紀(jì)現(xiàn)象出現(xiàn)，國(guó)家建設(shè)部制定了《房地產(chǎn)租賃契約》的范本，通常被稱(chēng)作物業(yè)租賃合同的標(biāo)準(zhǔn)格式。