物業(yè)租賃管理程序

　　一、捕捉潛在租戶

　　1.通過(guò)廣告捕捉潛在租戶

　　要挖掘和尋找到最好的潛在租戶，物業(yè)管理者就必須使用廣告。廣告有多種形式，如做標(biāo)志牌、在報(bào)紙期刊上做宣傳，或通過(guò)廣播電視，或用信函、宣傳手冊(cè)、傳單和網(wǎng)址，或通過(guò)贊助體育比賽、戲劇、音樂(lè)會(huì)等形式。問(wèn)題是物業(yè)管理者如何能夠用最少的廣告成本開(kāi)支找到最多的潛在租戶。由于住宅、工業(yè)和商業(yè)物業(yè)都有著不同的潛在客戶群，所以做廣告時(shí)要考慮到潛在租戶的類(lèi)型。

　　(1)不同類(lèi)型物業(yè)的潛在租戶適用的廣告形式。

　　對(duì)工業(yè)物業(yè)的潛在租戶，可通過(guò)放置在工業(yè)區(qū)的主要干道上的大型廣告牌就可找到，當(dāng)然也可以通過(guò)工業(yè)經(jīng)紀(jì)人尋找;商業(yè)物業(yè)的潛在租戶，可通過(guò)靠近寫(xiě)字樓或就在寫(xiě)字樓上豎立廣告牌或在大型櫥窗里和城市報(bào)紙的特定版面上頻繁登廣告等方法尋找;而一個(gè)潛在的家庭租戶有租賃需求時(shí)，往往通過(guò)鄰居或朋友，也有通過(guò)看報(bào)紙來(lái)尋找的，因此居住物業(yè)的租賃廣告可通過(guò)在物業(yè)上懸掛廣告牌或在報(bào)紙上刊登。

　　(2)不同類(lèi)型物業(yè)的潛在租戶適用的廣告內(nèi)容。

　　出色的廣告在人們的腦海里會(huì)留下深刻印象，這樣的廣告主要通過(guò)強(qiáng)調(diào)物業(yè)的優(yōu)點(diǎn)和服務(wù)來(lái)吸引潛在租戶的注意，一般在具體內(nèi)容后就有物業(yè)位置、有效日期、參觀時(shí)間和聯(lián)系方式等。

　　①標(biāo)志牌廣告。物業(yè)的類(lèi)型不同，潛在租戶不同，通過(guò)標(biāo)志牌尋找的效果也不同。如大型的工業(yè)、商業(yè)物業(yè)就經(jīng)常使用戶外廣告牌，來(lái)吸引兜風(fēng)的潛在租戶;而大型住宅或辦公樓宇就應(yīng)在內(nèi)部設(shè)立一個(gè)小接待室便于吸引潛在租戶前來(lái)觀察與查詢(xún);而小型的住宅或辦公樓就可以將物業(yè)類(lèi)型和聯(lián)系人、有效日期、參觀時(shí)間和聯(lián)系方式放在待租物業(yè)或待租物業(yè)隔壁的顯著位置上。

　　②報(bào)紙期刊廣告。在精心選擇的非地區(qū)性報(bào)紙期刊上做廣告可以吸引到一系列有能力的潛在租戶。吸引工業(yè)或商業(yè)方面的潛在租戶，可以將陳列廣告刊登在財(cái)經(jīng)版面上，當(dāng)然也可以放在其他版面上。而要吸引住宅類(lèi)的潛在租戶則要在房地產(chǎn)報(bào)紙上做較大版面的廣告。

　　③廣播電視廣告。盡管廣播電視的聽(tīng)眾和觀眾較多，但這些廣告的費(fèi)用高，而且這些聽(tīng)眾和觀眾都是沒(méi)有經(jīng)過(guò)選擇的，這些人多并不意味著潛在租戶多，所以這個(gè)方法會(huì)受到限制。

　　2.使用“免費(fèi)”噱頭捕捉潛在租戶

　　物業(yè)管理者可采用類(lèi)似“免費(fèi)”噱頭來(lái)尋找潛在租戶，比如物業(yè)管理者可以提供一次免費(fèi)旅行、免費(fèi)游泳或網(wǎng)球課程、免費(fèi)使用俱樂(lè)部的機(jī)會(huì)等。為了刺激和吸引更多的潛在租戶光顧，廣告中還可以聲明:頭六位簽約者可免收第一個(gè)月的租金，或在一個(gè)特定的時(shí)期內(nèi)有某種優(yōu)惠，比如從廣告刊登的第一天起10天為有效期，或在頭十天內(nèi)去光顧物業(yè)的客戶都有一個(gè)小禮品等。

　　3.引導(dǎo)參觀捕捉潛在租戶

　　物業(yè)管理者要通過(guò)引導(dǎo)潛在租戶參觀，來(lái)使其對(duì)待租的物業(yè)產(chǎn)生興趣和需求。物業(yè)管理者應(yīng)能夠估計(jì)潛在租戶的愛(ài)好，在潛在租戶對(duì)某地段、某單元感興趣時(shí)，就應(yīng)該帶領(lǐng)參觀。千萬(wàn)要注意避免潛在租戶在參觀現(xiàn)場(chǎng)時(shí)失望的情況發(fā)生，如發(fā)現(xiàn)一些與先前的廣告內(nèi)容截然不同的地方等。因此，物業(yè)管理者要注意應(yīng)從最佳線路帶領(lǐng)他們參觀，沿途宣傳令人愉快的設(shè)施和服務(wù)。例如參觀工業(yè)區(qū)，物業(yè)管理者可宣傳其交通的便利;參觀綜合辦公樓或購(gòu)物中心的路上(如車(chē)上)就可以說(shuō)一說(shuō)其他租戶的情況，使其了解周邊租戶的素質(zhì)，相信周邊沒(méi)有直接的競(jìng)爭(zhēng)者;在車(chē)上可以回答關(guān)于公交車(chē)輛的情況。

　　參觀中物業(yè)管理者不僅要突出不同物業(yè)的優(yōu)點(diǎn)，并且要說(shuō)明他們所能提供的服務(wù)，如保潔方面、便利服務(wù)方面、設(shè)備的維修保養(yǎng)和常規(guī)操作情況以及管理的方針和行為規(guī)范等。

　　這里需注意:物業(yè)管理者如果引導(dǎo)潛在租戶參觀的空置物業(yè)太多，反而會(huì)增加他們的疑惑:為什么空置率這么高?因此應(yīng)有選擇地引導(dǎo)參觀。

　　4.建立租售中心捕捉潛在租戶

　　對(duì)于大型綜合住宅和商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，建立一個(gè)組織健全、有專(zhuān)業(yè)人員的租售中心是必要的。租售中心要有完整的裝修并帶有極富吸引力的家具，以使?jié)撛谧鈶艨吹酵瓿珊笪飿I(yè)的情況。由于建立租售中心的費(fèi)用昂貴，因此是否建立取決于租賃的物業(yè)數(shù)量、希望出租的時(shí)間、租賃者期望的租賃額和競(jìng)爭(zhēng)者的情況等。期望中的租金越高，租售中心的效用就越大，因?yàn)槭褂煤线m的租售中心會(huì)增加潛在租戶的詢(xún)問(wèn)率，從而提高出租的可能性。但當(dāng)市場(chǎng)強(qiáng)勁時(shí)，一般不需要精心布置這樣的租售中心。

　　二、租戶資格的審查

　　不管是居住、商業(yè)還是工業(yè)租戶，租戶資格的審查程序都是基本一樣的。

　　1.潛在租戶的登記

　　每一個(gè)前來(lái)咨詢(xún)或參觀物業(yè)的潛在租戶都要填寫(xiě)一份來(lái)客登記表。

　　2.潛在租戶的身份證明

　　核對(duì)居住或商業(yè)物業(yè)租賃者的身份證明很重要，尤其是零售性的商業(yè)物業(yè)，如混合租賃的零售購(gòu)物中心。因?yàn)樵谏虡I(yè)物業(yè)中租戶做何種生意是很重要的，它關(guān)系到與其他租戶能否協(xié)調(diào)，如有些租戶就要求同在一個(gè)購(gòu)物中心中限制有競(jìng)爭(zhēng)性的租戶。

　　3.租賃經(jīng)歷

　　由于經(jīng)常改變租戶的花費(fèi)較高，再加上一般家庭或公司頻繁地更換租憑場(chǎng)所的原因大多是陷入了經(jīng)濟(jì)困境，因此業(yè)主或物業(yè)管理者為不冒險(xiǎn)，就會(huì)了解潛在租戶的過(guò)去租賃歷史，盡量尋找租賃史穩(wěn)定可靠的、租賃期較長(zhǎng)的租戶。對(duì)于有改造物業(yè)要求的租戶，其以往租賃是否穩(wěn)定則更為重要。如果潛在租戶有多個(gè)，物業(yè)管理者或業(yè)主在選擇時(shí)，往往會(huì)不考慮那些規(guī)模業(yè)務(wù)迅速膨脹的公司。因?yàn)榧偈宫F(xiàn)有的物業(yè)對(duì)這些租戶目前來(lái)說(shuō)正合適的話，那么過(guò)不了一兩年就會(huì)顯得太小而不能再租用。當(dāng)然這得排除業(yè)主有富裕的物業(yè)可以提供的情況。

　　4.資信狀況

　　業(yè)主或物業(yè)管理者可以從租戶以往的拖欠記錄中了解潛在租戶的資信狀況。一般地說(shuō)，以往總是拖延或不按期付款的租戶多數(shù)還是不會(huì)改變的，而以往總是穩(wěn)定地按期付款的租戶則總會(huì)保證信用。因此，對(duì)那些有拖欠賴(lài)賬史的潛在租戶可不予考慮，當(dāng)然如果僅有偶爾拖欠記錄的，則應(yīng)請(qǐng)對(duì)方親自對(duì)此作出解釋。物業(yè)管理者可通過(guò)調(diào)查得到所需要的潛在租戶的以往信用資料。

　　三、租約條款談判

　　若潛在租戶對(duì)物業(yè)感興趣并且其資質(zhì)也符合業(yè)主的條件，具體的談判過(guò)程就開(kāi)始了。談判的目標(biāo)就是要簽署租賃雙方都滿意的、公平合理的租約，物業(yè)管理公司往往要監(jiān)控談判的全過(guò)程。

　　1.控制簽約進(jìn)程

　　要使談判有所進(jìn)展，物業(yè)管理者就要有能夠駕馭談判局面、控制簽約進(jìn)程的能力。物業(yè)管理者要設(shè)法避免業(yè)主與租戶的沖突和租賃業(yè)務(wù)無(wú)果而終的情況發(fā)生。物業(yè)管理者可通過(guò)不讓業(yè)主和租戶過(guò)早接觸等方法，來(lái)規(guī)避可能出現(xiàn)的沖突。一般的技巧是當(dāng)談判快要結(jié)束準(zhǔn)備簽約時(shí)，再讓雙方見(jiàn)面。成功的物業(yè)管理者總是在開(kāi)始談判前擬訂談判策略，使業(yè)主不至于太早進(jìn)入面對(duì)面的談判中。

　　2.利用經(jīng)紀(jì)人

　　在辦公物業(yè)、零售及商業(yè)物業(yè)和工業(yè)物業(yè)的租賃談判中，業(yè)主為了滿足專(zhuān)業(yè)知識(shí)的需要往往會(huì)聘請(qǐng)第三方--專(zhuān)業(yè)知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)都豐富的租賃經(jīng)紀(jì)人加入進(jìn)來(lái)，這時(shí)除非物業(yè)管理者能夠很好地與這類(lèi)經(jīng)紀(jì)人配合，否則，他們的介入會(huì)使談判更加復(fù)雜。在談判開(kāi)始前，物業(yè)管理者與經(jīng)紀(jì)人應(yīng)已商定好由誰(shuí)直接去面對(duì)租戶。一般情況下由物業(yè)管理者去面對(duì)租戶，由經(jīng)紀(jì)人在幕后提出建議和策略。因?yàn)樵谡勁兄信c租用者建立良好的忠實(shí)關(guān)系是非常重要的，而物業(yè)管理者就比租賃經(jīng)紀(jì)人更能建立這種關(guān)系。

　　3.談判妥協(xié)

　　(1)談判妥協(xié)的原則。

　　妥協(xié)是指業(yè)主降低原始條款而給租戶的一種優(yōu)惠，妥協(xié)的目的是為了讓潛在租戶成為真正的租戶，有價(jià)值的妥協(xié)會(huì)使租戶在基本問(wèn)題或財(cái)政問(wèn)題上有舒緩的感覺(jué)。對(duì)條款的每一次妥協(xié)都意味著業(yè)主租賃收益的減少，因此物業(yè)管理者在談判中要時(shí)刻堅(jiān)持業(yè)主的立場(chǎng)，在業(yè)主不可能作出的讓步上不妥協(xié)。一般來(lái)說(shuō)，租賃妥協(xié)的原則是租用規(guī)模越大、租期越長(zhǎng)，租價(jià)妥協(xié)的空間越大。但要注意的是，一旦對(duì)一位租戶作出妥協(xié)，就可能對(duì)其他租戶也要有同樣的妥協(xié)。

　　(2)談判妥協(xié)的小技巧。

　　在談判中不管妥協(xié)的大小，都要讓租戶感到是在業(yè)主不情愿的情況下作出的，是來(lái)之不易的。值得注意的是，有時(shí)候妥協(xié)對(duì)業(yè)主影響很大，但對(duì)租戶卻無(wú)價(jià)值;而有時(shí)租戶認(rèn)為作出了巨大的讓步，但對(duì)業(yè)主意義不大。因此物業(yè)管理者弄清楚租戶一方的需求是非常必要的。

　　(3)妥協(xié)的程度。

　　租約中幾乎所有的條款都有談判的余地，關(guān)鍵在于雙方立場(chǎng)的堅(jiān)定性，任何一點(diǎn)點(diǎn)的妥協(xié)都可能引導(dǎo)潛在租戶接受并簽署租約，成為真正租戶。因此，物業(yè)管理者在談判中要考慮的是妥協(xié)程度多大時(shí)才能打動(dòng)租戶，即妥協(xié)的尺度。一般來(lái)說(shuō)，決定妥協(xié)程度的因素有三:一是業(yè)主的財(cái)務(wù)和戰(zhàn)略目標(biāo)，二是該地區(qū)物業(yè)租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的情況，三是租戶租賃的緊迫性。

　　(4)租價(jià)與折扣的談判。

　　在租金上作出讓步，無(wú)疑是最具吸引力的，也是最具負(fù)面影響的讓步。雖然任何租價(jià)折扣，都不是業(yè)主或物業(yè)管理者情愿作出的，但激烈的物業(yè)租賃市場(chǎng)不得不這么做。因此任何時(shí)候物業(yè)管理者都要分析租價(jià)折扣的利弊得失，在保證物業(yè)的一定租金水平上才能考慮給予租戶短期的租金減免優(yōu)惠。一般租金上的讓步只能在市場(chǎng)狀況最壞的時(shí)候作出。

　　租金折扣一般是對(duì)個(gè)別租戶作出的，但這類(lèi)消息會(huì)傳播得很快，因此一旦對(duì)個(gè)別租戶妥協(xié)后，其他租戶也紛紛會(huì)提出同樣的要求，這樣最終會(huì)導(dǎo)致租賃效益的降低，甚至造成嚴(yán)重的損失。因此在談判中物業(yè)管理者要堅(jiān)持最起碼的租金水平。如果物業(yè)管理者發(fā)現(xiàn)物業(yè)的實(shí)際價(jià)值在整個(gè)租期內(nèi)因租金的降低而發(fā)生損失，這時(shí)的租賃市場(chǎng)又是低迷的，提升租價(jià)的可能性不大，那么最好的做法是讓物業(yè)空著，留待市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，租價(jià)合適時(shí)再租。因?yàn)殚L(zhǎng)期以低廉價(jià)格出租物業(yè)，會(huì)使租金收入與物業(yè)的日常營(yíng)運(yùn)開(kāi)支相抵后所剩無(wú)幾甚至無(wú)利可圖或收支倒掛，這是比物業(yè)空置還要糟糕的事。

　　①辦公物業(yè)的租價(jià)折扣。在辦公物業(yè)出租中經(jīng)常采用分級(jí)定價(jià)的方法，基本標(biāo)準(zhǔn)租金以每平方米計(jì)算。在高層辦公樓中，標(biāo)準(zhǔn)租金一般隨樓層的增高而增加，因?yàn)闃菍釉礁咴桨察o，如同樣位置的房間在21層的要比在14層的高2~3元/平方米。而同樣，每一層處于樓角的單元往往比其他單元的租價(jià)高2元/平方米左右，而每一層處于視野好的一面的單元，其租價(jià)就要比其他的單元貴一些。

　　②居住物業(yè)的租價(jià)折扣。居住物業(yè)的租價(jià)也采用分級(jí)定價(jià)，使所有的單元在價(jià)格和價(jià)值上取得平衡。如一幢無(wú)電梯的六層公寓樓，頂層單元的月租費(fèi)可能就要比樓下同樣單元的月租費(fèi)便宜些;同樣一幢高層住宅樓，高層視野廣、風(fēng)景優(yōu)美的單元肯定要要比底層包圍在中間的單元的租價(jià)貴。

　　(5)免租的談判。

　　租金折扣中最常見(jiàn)的一種方式是短期減免租金，這種方法在一定程度上滿足了租戶和市場(chǎng)的要求。例如，在市場(chǎng)空置率很高的時(shí)候，物業(yè)管理者可以以減免兩個(gè)月租金的妥協(xié)，來(lái)引使租戶簽約。物業(yè)管理者在實(shí)施這一妥協(xié)條款時(shí)要注意一般是在租期的最后執(zhí)行，而不是在租期開(kāi)始的第一個(gè)月免租。如租賃期是一年，則在最后兩個(gè)月可以不收租金。因?yàn)檫@樣可以避免租戶不付錢(qián)就入住，直到被驅(qū)逐出去時(shí)都未付租金的情況發(fā)生。一般來(lái)說(shuō)，短期減免租金的妥協(xié)比平均降低整個(gè)租期內(nèi)的租金的妥協(xié)要好，因?yàn)槠骄档妥饨鸬耐讌f(xié)無(wú)形中已降低了物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值，它造成的損失要比短期減免租金的損失大。

　　4.租期的確定

　　在租戶更迭時(shí)，業(yè)主為尋找新租戶要花費(fèi)廣告支出，對(duì)新租戶的資格審查要花費(fèi)成本，談判要花時(shí)間和費(fèi)用，而每次租戶搬出搬進(jìn)都要發(fā)生對(duì)物業(yè)進(jìn)行清理、重裝修和修整等費(fèi)用，所有這些都要增加業(yè)主的租賃成本，減少租賃收益。因此一般有經(jīng)濟(jì)頭腦的業(yè)主都愿意簽一份長(zhǎng)一些的租約。當(dāng)然如果業(yè)主在長(zhǎng)租約中沒(méi)有逐漸提高租金的條款(如隨物價(jià)指數(shù)而變動(dòng)等)，在長(zhǎng)期租約上也會(huì)有一些損失。

　　(1)居住物業(yè)的租期。

　　對(duì)居住物業(yè)，如果租金隨時(shí)間推移而增長(zhǎng)，租期才會(huì)超過(guò)一年，否則一般不超過(guò)一年。當(dāng)然也有例外，如對(duì)新建或新改造的物業(yè)，業(yè)主為提升物業(yè)的聲望，就會(huì)對(duì)那些資信好、經(jīng)濟(jì)地位堅(jiān)實(shí)的租戶簽訂兩三年的租約，因?yàn)檫@些人的租用會(huì)提高物業(yè)在租戶及鄰里間的聲望。

　　(2)辦公、商用和工業(yè)物業(yè)的租期。

　　辦公、商用物業(yè)則不同于居住物業(yè)，其租期最短也在5~10年間，而工業(yè)廠房租期則要高達(dá)10~25年或更長(zhǎng)。業(yè)主一般在長(zhǎng)期租約中要加入租金隨時(shí)間而增加的條款。由于商用物業(yè)往往有專(zhuān)為租戶進(jìn)行改造的費(fèi)用，因此對(duì)商用物業(yè)，物業(yè)管理者要盡量尋求較長(zhǎng)的租期，以期能完全收回改造費(fèi)用。在長(zhǎng)期租約中，若以百分比租約方式出租，物業(yè)管理者一般都要求有保底租金，當(dāng)然對(duì)那些聲譽(yù)很高的大型商業(yè)企業(yè)租戶可以例外。

　　在租期結(jié)束時(shí)，給予續(xù)租也是一種優(yōu)惠，有較高聲譽(yù)或經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好的工商業(yè)戶往往能夠得到續(xù)期的優(yōu)惠。其他租戶要續(xù)期則往往有附加條件，如提高租金等。

　　在租賃市場(chǎng)空置率高的情況下，租戶有時(shí)在談判中會(huì)提出在租用到預(yù)定的時(shí)間后可退租的條款;而在經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)候，租戶會(huì)提出在租用達(dá)到一定時(shí)間后根據(jù)經(jīng)營(yíng)情況減少租用量的條款。在特殊時(shí)期，業(yè)主在談判中可以同意上述條件而不附帶任何懲罰條件，但對(duì)未收回的、為適應(yīng)其租用要求而改造的費(fèi)用，則要求租戶退租時(shí)補(bǔ)繳齊。

　　5.關(guān)于物業(yè)改造的談判

　　新租戶在入住前，一般總會(huì)提出這樣或那樣的改造或改進(jìn)物業(yè)的要求。改造費(fèi)用一般通過(guò)租金的形式收回。但物業(yè)管理者要向租戶申明的是，所有超標(biāo)改造裝修費(fèi)用或由租戶自負(fù)，或由業(yè)主提供并在租金中收回。在市場(chǎng)疲軟或租戶需要的時(shí)候，標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的定期重裝修或設(shè)備更新可以在租約中考慮由業(yè)主負(fù)擔(dān)。例如，對(duì)一家聲望顯赫的證券公司租用的空間，業(yè)主負(fù)責(zé)每三年重新粉刷一次，每六年更換一次地毯等。

　　(1)居住物業(yè)的改造裝修要求。

　　租戶對(duì)居住物業(yè)的要求一般局限在物業(yè)的裝飾上，如重新粉刷、重?fù)Q窗簾、更新地毯等。有些新建住宅的業(yè)主讓租戶自己設(shè)計(jì)挑選裝飾，并把這作為優(yōu)惠條件。舊的住宅是否重新裝飾由當(dāng)時(shí)的租賃市場(chǎng)狀況和租賃雙方的的急需程度決定。住宅在重新出租前一般都要重新粉刷油漆一遍，但當(dāng)市場(chǎng)緊俏或租戶急于入住時(shí)，如果租戶愿意，可以由業(yè)主提供材料，租戶自行完成，物業(yè)管理者要注意把這些口頭協(xié)議記錄下來(lái)以免造成誤解。

　　(2)工商業(yè)物業(yè)的改造要求。

　　工商物業(yè)的租賃談判中，物業(yè)管理者在對(duì)物業(yè)改造的條款作出妥協(xié)前，不僅要考慮改造對(duì)物業(yè)的影響，還要考慮由此而增加的業(yè)主負(fù)擔(dān)。一般談判的結(jié)果是用其他條款來(lái)交換，以避免給業(yè)主帶來(lái)?yè)p失。物業(yè)管理者要給租戶一個(gè)可以改造的上限，允許租戶在此范圍內(nèi)確定標(biāo)準(zhǔn)。

　　工商物業(yè)在出租前一般都必須經(jīng)過(guò)相當(dāng)大的改造，以滿足租戶經(jīng)營(yíng)的特殊需要。改造項(xiàng)目和所需費(fèi)用及費(fèi)用如何分配必須在租賃契約中明確寫(xiě)明。一般新的工商物業(yè)業(yè)主在建造時(shí)，會(huì)根據(jù)建筑標(biāo)準(zhǔn)預(yù)留一定的出口、燈具、窗戶等，這些費(fèi)用一般都?xì)w業(yè)主承擔(dān)。但超出這些標(biāo)準(zhǔn)的任何設(shè)備設(shè)施，如附加的樓梯、空間分隔、門(mén)、噴淋系統(tǒng)等的費(fèi)用應(yīng)由租戶負(fù)擔(dān)。

　　如果租戶要求業(yè)主無(wú)法滿足的豪華昂貴的裝修改造，業(yè)主可以直接給租戶按每平方米計(jì)算的補(bǔ)貼。但物業(yè)管理者要監(jiān)督租戶的裝修過(guò)程，使其按約完成。在租約中還要明確租戶的任何改造都是物業(yè)不可分割的一部分，租戶對(duì)其沒(méi)有所有權(quán)。

　　租戶經(jīng)營(yíng)的性質(zhì)決定了租戶對(duì)改造的要求，如保險(xiǎn)公司通常就采用原有的建筑設(shè)備設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn);而律師事務(wù)所則因業(yè)務(wù)原因，需要單人的辦公間和豪華的裝飾，這往往會(huì)超過(guò)原有設(shè)備設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn);醫(yī)療機(jī)構(gòu)對(duì)設(shè)備設(shè)施的要求則可能更高。

　　6.擴(kuò)租權(quán)的談判

　　擴(kuò)租權(quán)就是指允許租戶在租用一段時(shí)間后根據(jù)需要增加租用鄰近的物業(yè)。對(duì)居住物業(yè)而言，擴(kuò)租并不常見(jiàn)。但對(duì)工商業(yè)物業(yè)租戶，尤其是對(duì)正處在成長(zhǎng)階段的工商業(yè)租戶，這一優(yōu)惠條件是很有吸引力的。但令業(yè)主和物業(yè)管理者頭疼的是，將已答應(yīng)擴(kuò)租的物業(yè)出租給那些不知會(huì)呆多久的租戶會(huì)帶來(lái)麻煩。顯然物業(yè)的空置率越低，租戶獲得擴(kuò)租權(quán)的可能性就越小，因?yàn)槲飿I(yè)的大部分空間已被占用或被預(yù)約租用。

　　7.限制競(jìng)爭(zhēng)租戶條款的談判

　　限制競(jìng)爭(zhēng)租戶條款就是指租戶在物業(yè)中享有排他的、從事某一行業(yè)的經(jīng)營(yíng)壟斷權(quán)。該附加限制條款常常出現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)尤其是零售物業(yè)的租約中，有時(shí)也在服務(wù)業(yè)的物業(yè)租賃中出現(xiàn)，如理發(fā)店等。物業(yè)管理者在談判中要注意如果這一限制條款不致影響業(yè)主的利益，或租戶愿意為此交付額外的補(bǔ)償，就可以考慮采納;如果這一條款會(huì)影響其他有價(jià)值的大租戶或有聲望的租戶的進(jìn)入，則就不能同意。

　　有些職業(yè)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手過(guò)于接近并不介意，而有些職業(yè)則不同。對(duì)大型的商業(yè)購(gòu)物中心，無(wú)論租戶愿意付出多大的代價(jià)，物業(yè)管理者都不能同意這樣的限制性條款。因?yàn)橘?gòu)物中心的性質(zhì)就是要多家同類(lèi)企業(yè)共存，從而展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，刺激商業(yè)和商場(chǎng)的發(fā)展。

　　四、締約技巧

　　在租約正式簽約前，許多租戶都會(huì)發(fā)生遲疑，如都會(huì)停下來(lái)思考這樣一些問(wèn)題:這是否是一個(gè)正確的決策?并會(huì)反復(fù)問(wèn)自己:要租賃的物業(yè)是否是所出的價(jià)位上最好的?妥協(xié)條款是否符合我的需要?是否可以再等等再說(shuō)?面對(duì)租戶的遲疑，物業(yè)管理者的締約技巧是:

　　1.單刀直入式

　　單刀直入式就是直接讓對(duì)方提出他們自己滿意的條件，如，“您更希望什么樣的空間?”，“您還有什么不滿意的嗎?”

　　2.總結(jié)式

　　總結(jié)式就是強(qiáng)調(diào)物業(yè)的優(yōu)點(diǎn)和對(duì)租戶的適用性，在租戶查看物業(yè)和洽談過(guò)程中始終反復(fù)強(qiáng)調(diào)，以顯示該物業(yè)十分理想。

　　五、核查物業(yè)

　　租約簽定就意味著租賃業(yè)務(wù)的開(kāi)始。在租賃伊始，物業(yè)管理者應(yīng)陪同租賃人核查物業(yè)，檢查所租物業(yè)是否符合租賃條款中的條件，如果租賃雙方都同時(shí)認(rèn)可物業(yè)的狀況，就應(yīng)請(qǐng)租賃人辦理接受物業(yè)的簽字手續(xù)。同時(shí)，物業(yè)管理者和租賃人都要填寫(xiě)“物業(yè)遷入-遷出檢查表”(表3-3-2是其中的一份住宅檢查表的例樣，商業(yè)和工業(yè)物業(yè)租賃檢查表也是類(lèi)似的)，租戶離開(kāi)時(shí)也將使用該表。雙方必須填寫(xiě)，以免發(fā)生爭(zhēng)議。

　　六、提供有效的租賃服務(wù)，建立良好的租賃關(guān)系

　　一旦雙方簽署了租賃合同，租賃關(guān)系即告成立。租戶搬進(jìn)，物業(yè)管理者就要與租戶建立良好的關(guān)系。因?yàn)閷?duì)物業(yè)的維修和管理來(lái)說(shuō)，與租戶建立良好的關(guān)系，是成功的一半;另一方面，租戶如果滿意物業(yè)管理的服務(wù)，一般多數(shù)都愿意續(xù)簽合同。

　　1.建立租賃共識(shí)

　　要與租戶建立良好的關(guān)系，物業(yè)管理者在租賃之初就要讓租戶對(duì)租賃條約的方方面面有一個(gè)清晰的了解，對(duì)包括物業(yè)管理?xiàng)l約、制度、處理維修的要求、租金繳納程序、租約中止時(shí)間、維修儲(chǔ)備基金存款和有關(guān)罰款制度及業(yè)主委員會(huì)等內(nèi)容都要有一個(gè)清楚的交代，從而使雙方在有關(guān)的租賃問(wèn)題上基本達(dá)到共識(shí)。

　　2.建立聯(lián)系途徑

　　物業(yè)管理者可以通過(guò)電話或私人拜訪等途徑與租戶保持聯(lián)系，要設(shè)法抓住一切機(jī)會(huì)并創(chuàng)造機(jī)會(huì)與租戶面談，廣泛征求他們對(duì)舒適、服務(wù)、維修、管理等方面的意見(jiàn)(有關(guān)內(nèi)容見(jiàn)本書(shū)的第六章)。

　　3.開(kāi)展租賃服務(wù)

　　物業(yè)管理者在所開(kāi)展的租賃服務(wù)中要最重視和最為關(guān)鍵的是維修服務(wù)，因?yàn)樽鈶魧?duì)維修服務(wù)的好壞最為敏感。因此在租賃初始，物業(yè)管理者應(yīng)確保租戶了解維修程序(如向誰(shuí)和怎樣提出維修服務(wù)要求等)，以及由誰(shuí)--業(yè)主還是租戶承擔(dān)責(zé)任等。為此，物業(yè)管理公司必須建立一個(gè)快速有效的服務(wù)系統(tǒng)，使租戶要求能夠準(zhǔn)確地反饋給相應(yīng)的部門(mén)，一種方法是將有關(guān)維修要求信息一式三份，物業(yè)管理者、維修者和租戶各執(zhí)一份(有關(guān)內(nèi)容見(jiàn)第八章物業(yè)工程管理)。與租戶建立良好關(guān)系主要依賴(lài)于業(yè)主或物業(yè)管理者對(duì)租戶要求反應(yīng)的程度。因此無(wú)論什么服務(wù)要求，物業(yè)管理者都應(yīng)該立即反饋給租戶，如果答案是否定的，那物業(yè)管理者也要真實(shí)地告知租戶并進(jìn)行解釋。最忌諱的做法是表面應(yīng)允，而實(shí)際上卻拖延或逃避。

　　無(wú)論物業(yè)管理者對(duì)租戶的要求多么負(fù)責(zé)，一旦租戶們感到他們的要求受到冷落，租戶與物業(yè)管理公司的良好關(guān)系就會(huì)受到?jīng)_擊。因此物業(yè)管理公司在處理租戶的各類(lèi)要求時(shí)，要盡量使其滿意。即使遇到租戶的過(guò)分要求，也要有禮貌地傾聽(tīng)，然后解釋提供該服務(wù)將增加額外支出。尤其是要注意在電話聯(lián)系時(shí)，租戶們往往會(huì)根據(jù)聲音判斷物業(yè)管理者的熱情與負(fù)責(zé)態(tài)度;此外現(xiàn)場(chǎng)的維修工作人員要穿戴整潔，最好穿制服。

　　七、收繳租金

　　在租賃開(kāi)始時(shí)，物業(yè)管理者對(duì)租金繳納的時(shí)間、地點(diǎn)和滯納金制度都要非常熟悉。一般來(lái)說(shuō)，無(wú)論是辦公、商業(yè)還是工業(yè)與居住物業(yè)，提前收取租金是通行的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理者要在簽訂租約之初，就要友好而嚴(yán)肅地向租戶解釋交費(fèi)要求和罰款制度，要求其熟悉交費(fèi)管理程序和有關(guān)規(guī)定。為方便租戶，物業(yè)管理者要建立一個(gè)可行的收繳租金系統(tǒng)。

　　1.租金繳納時(shí)間的管理

　　物業(yè)管理者一般在月初開(kāi)始租金收繳工作。物業(yè)管理者的收費(fèi)政策直接關(guān)系到租戶上繳租金的速度。如果物業(yè)管理者對(duì)交費(fèi)時(shí)間不在乎，租戶就不會(huì)尊敬他。

　　2.滯納金的管理

　　一般物業(yè)管理者對(duì)遲交租金的租戶要么采取罰款制度，要么給予一定的寬限期。物業(yè)管理者對(duì)遲交租金所持的態(tài)度和租戶的交費(fèi)習(xí)慣影響了物業(yè)管理者對(duì)遲交租金所采取的行為。如物業(yè)管理者認(rèn)為遲交租金是完成足額收繳的必然，則就會(huì)采取給予寬限期的措施。但不管怎樣，物業(yè)管理者在接受新物業(yè)的管轄時(shí)就要建立嚴(yán)格的收費(fèi)制度，可以對(duì)按期繳納的給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)遲交的收取一定的滯納金。

　　3.收費(fèi)通知單的管理

　　由于各種物業(yè)的管理服務(wù)不同，加上同一物業(yè)中的各租戶享受的服務(wù)也不同，因此在收費(fèi)通知單中應(yīng)單列租金。如辦公樓宇管理者就要列出運(yùn)行費(fèi)用中每個(gè)租戶的消費(fèi)量;而商業(yè)物業(yè)的租金通知單，則要列出電力、公共照明、門(mén)廳服務(wù)、管道工作和遲付費(fèi)等項(xiàng)目。計(jì)算機(jī)系統(tǒng)可以打印出收費(fèi)通知單(見(jiàn)第十三章)，但這些價(jià)值昂貴的系統(tǒng)只有在大型物業(yè)管理中才會(huì)使用，一般在管理住宅租戶時(shí)很少這樣做。

　　八、續(xù)簽租約

　　續(xù)簽租約對(duì)業(yè)主和物業(yè)管理者都是有好處的，因?yàn)閷?duì)再裝修以及更換其他設(shè)施的要求舊租戶不像新租戶那樣多，另外業(yè)主也節(jié)省了尋找新租戶的費(fèi)用。租戶是否續(xù)約主要取決于對(duì)物業(yè)管理者的滿意程度和新契約的條款內(nèi)容。因此新契約的條款作如何的改變是很關(guān)鍵的。

　　考慮新契約條款是否改變的因素:一是初次租賃談判中未考慮的因素，如租戶以往是否準(zhǔn)時(shí)繳納租金等。二是市場(chǎng)的情況。通常改變租賃條款的內(nèi)容主要集中在租賃期限，維修、更換、再裝修的程度和租金水平上。

　　1.宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)租賃條款更改的影響

　　(1)宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)租期條款的影響。

　　租約續(xù)簽時(shí)的談判與初次談判一樣，如宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看漲，物業(yè)管理者就要提高租金，或增加提高租金的條款或簽訂短期租賃合同;相反，如果宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看跌，物業(yè)管理者則傾向于簽訂長(zhǎng)期租賃，以盡可能地保證收回租金，而租戶則希望通過(guò)簽訂一個(gè)長(zhǎng)期不變的合同來(lái)獲取某些利益。

　　(2)宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)維修、更換與裝修條款的影響。

　　物業(yè)管理者對(duì)市場(chǎng)狀態(tài)給維修、更換與裝修造成的影響不可掉以輕心。如果租戶要求更換的部分對(duì)物業(yè)來(lái)說(shuō)是永久性的，則可以考慮。

　　2.租金調(diào)整條款

　　(1)影響租金提高的因素。

　　租約續(xù)簽談判中一個(gè)非常主要的問(wèn)題是租金的調(diào)整，即租金是否隨物業(yè)運(yùn)行費(fèi)用的增加而發(fā)生變化，在商業(yè)物業(yè)的租賃中這個(gè)問(wèn)題尤其重要。一般來(lái)說(shuō)，租戶和物業(yè)管理者都不喜歡租金的增加，因?yàn)樽鈶舨幌Ｍ龈嗟腻X(qián)，而后者則擔(dān)心高空置率使業(yè)主對(duì)其工作不滿意。但如果是100%的出租率則說(shuō)明相對(duì)市場(chǎng)行情來(lái)說(shuō)，租金是偏低了，是到了該調(diào)整租金的時(shí)候了。另一方面，如果物業(yè)管理者的傭金與租金掛鉤，則物業(yè)管理者也會(huì)傾向于提高租金。這時(shí)，他們通常會(huì)對(duì)有價(jià)值的物業(yè)單元提高租金。

　　物業(yè)管理公司也可以通過(guò)自身消化來(lái)避免租金的增加，如削減服務(wù)與維修費(fèi)。如可以降低室外裝修費(fèi)，雖然室外裝修維護(hù)費(fèi)的削減不會(huì)像削減衛(wèi)生保潔服務(wù)費(fèi)或日常設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)那樣受到租戶的抱怨，但室外裝修維護(hù)費(fèi)的削減會(huì)有礙物業(yè)的外觀，從而導(dǎo)致有價(jià)值租戶的搬遷。如果這導(dǎo)致高租金租戶被低租金租戶取代，則物業(yè)運(yùn)行費(fèi)用會(huì)更少，這時(shí)物業(yè)管理者也不得不增加租金了。

　　(2)租金增加對(duì)空置率的影響。

　　租金增加不可避免地會(huì)使部分租戶威脅業(yè)主或物業(yè)管理者要中止租賃而搬遷，但隨著租戶到市場(chǎng)上尋求新的物業(yè)，了解市場(chǎng)后，搬遷人數(shù)會(huì)降下來(lái)。即使真要搬走，物業(yè)空置率也是暫時(shí)的，不久會(huì)被新租戶頂替。只要租賃費(fèi)的增加能夠彌補(bǔ)空置的損失，則整個(gè)收入不會(huì)減少。

　　例如，有個(gè)物業(yè)管理公司將一個(gè)有50個(gè)單元的公寓租金由每套800元/月增加到1000元/月，20%的租戶起初威脅要搬走，可最后只有3個(gè)租戶搬走，出租率為94%。原100%出租率下租金收入是40000元/月，現(xiàn)94%出租率下的租金收入是47000元，比100%出租率下每月增加了7000元的收入。

　　(3)租金增加對(duì)與租戶關(guān)系的影響。

　　一旦租戶明白了租金提高后的邏輯關(guān)系，即明白租金調(diào)整的合理性后，他們的態(tài)度就會(huì)發(fā)生根本性的改變，因此物業(yè)管理者在提租的同時(shí)要附上運(yùn)行費(fèi)用穩(wěn)定增加的說(shuō)明圖，可以將之遞送到租戶信箱里或張貼在公告欄里。另外，物業(yè)管理者為了要在提高租金的同時(shí)仍然能夠與租戶保持良好的關(guān)系，就要在租金增加后，保證服務(wù)和維修保持或超過(guò)原來(lái)的水平。比如，可以通過(guò)簡(jiǎn)單地做做門(mén)面改進(jìn)，來(lái)增加租戶的滿意度。相反，如果租金增加而服務(wù)卻下降，就會(huì)引起租戶的不滿和反抗，這時(shí)物業(yè)管理公司要迅速改進(jìn)管理，免受失去租戶的損失。

　　九、租賃終(中)止

　　1.租賃終(中)止的種類(lèi)

　　(1)租戶提出的租賃終止。

　　租戶提出搬遷的通告按租約條款規(guī)定辦。但如果一個(gè)表現(xiàn)良好的租戶要求搬遷，則物業(yè)管理公司就應(yīng)立即與他們?nèi)〉寐?lián)系，并檢討一下是否是管理過(guò)失所致。如果是這樣的話，物業(yè)管理者應(yīng)通過(guò)保證改變這種狀況等的承諾，來(lái)盡量挽留租戶。即使租戶的決定難以改變，物業(yè)管理公司仍然要調(diào)查清楚事情的真相，為以后如何加強(qiáng)管理避免類(lèi)似事件發(fā)生提供參考。

　　(2)物業(yè)管理公司拒絕續(xù)簽。

　　物業(yè)管理者及時(shí)發(fā)出終止租賃通知而不允許續(xù)簽也是可以的，但物業(yè)管理公司拒簽的理由必須是充分的。

　　(3)強(qiáng)制性的中止租賃。

　　當(dāng)租戶違反法規(guī)、不付租金、參與犯罪或違反租約協(xié)議條款的其他方面時(shí)，物業(yè)管理公司有權(quán)通過(guò)法律途徑強(qiáng)制性將其驅(qū)逐出去。當(dāng)然在驅(qū)逐前要發(fā)最后通牒。表3-3-3是要求償付租金的三日期限通知。

　　2.租賃終(中)止的程序

　　(1)搬遷前的會(huì)面。

　　物業(yè)管理者在租戶搬遷前，要與租戶進(jìn)行一次私人會(huì)面，填寫(xiě)搬遷前會(huì)面表。

　　(2)物業(yè)檢查。

　　無(wú)論哪一方提出結(jié)束租賃，物業(yè)管理者都必須在租戶搬出之后與其一起檢查物業(yè)。當(dāng)房屋被清空后，物業(yè)管理者應(yīng)在檢查時(shí)已經(jīng)確定下一次搬遷前哪些地方需要重新粉刷，為此檢查時(shí)物業(yè)管理者應(yīng)帶上物業(yè)檢查表(見(jiàn)表3-3-2)，檢查物業(yè)哪些地方受損以及房間及其設(shè)施是否處于完好狀態(tài)，記下物業(yè)的實(shí)際情況和需要的維修量及何時(shí)可列入維修計(jì)劃等，并計(jì)算出安全與清潔方面應(yīng)扣除的押金。

　　(3)歸還押金。

　　當(dāng)歸還給租戶押金時(shí)，物業(yè)管理者要說(shuō)明押金扣除了哪些方面及其數(shù)額。如扣除了安全押金，就要說(shuō)明安全押金的用途并歸還未支出部分。如果物業(yè)管理者未按租賃協(xié)議動(dòng)用了部分押金，那么他必須向租戶逐條說(shuō)明其使用情況。如果租戶不能接受，物業(yè)管理公司必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

篇2：物業(yè)公司商鋪?zhàn)赓U合同

　　物業(yè)公司商鋪?zhàn)赓U合同

　　出租方(以下稱(chēng)甲方)：

　　承租方(以下稱(chēng)乙方)：

　　甲方愿意將產(chǎn)權(quán)屬于自己的房屋出租給乙方。雙方根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同，詳細(xì)情況如下：

　　第一條 房屋坐落地址

　　甲方出租的商鋪?zhàn)涞刂罚褐猩?*棟號(hào)，建筑面積平方米。

　　第二條 租賃期限

　　租期兩年,自_____年__月__日起至______年__月__日止。

　　承租人有下列情形之一的，出租人可以中止合同，收回房屋：

　　1. 承租人擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的；

　　2. 承租人利用承租房進(jìn)行非法活動(dòng)的，損害公共利益的；

　　3. 承租人拖欠租金累計(jì)達(dá)30天的，并賠償兩個(gè)月租金作為違約金。

　　合同期滿后，如出租方仍繼續(xù)出租房屋，承租方享有優(yōu)先權(quán)。但租金按當(dāng)時(shí)的物價(jià)及周?chē)T(mén)市租金漲幅作適當(dāng)調(diào)整。

　　4.承租人在租賃期間，須配合小區(qū)的正常管理，不得在公共區(qū)域亂擺亂放、亂搭亂建等行為。

　　第三條 租金和租金交納期限：

　　1.每月租金為人民幣元整（￥元）。

　　2. 從第二年起，租金每年比上一年度增加10%。

　　3. 乙方必須按照約定于每月5日向甲方繳納租金。如無(wú)故拖欠租金，甲方給予乙方7天的寬限期，從第8天開(kāi)始甲方有權(quán)向乙方每天按實(shí)欠租金1%加收滯納金。

　　第四條 保證金

　　1、乙方必須在本合同簽署當(dāng)日，向甲方交付保證金人民幣元整。

　　2、合同期滿，乙方遵守合同之規(guī)定，交清租金及合同規(guī)定的其他費(fèi)用并遷出時(shí)，甲方應(yīng)于一個(gè)月內(nèi)將保證金無(wú)息如數(shù)退還乙方。

　　第五條 租賃期間房屋修繕

　　出租方將房屋交給承租方后，承租方的裝修及修繕，出租方概不負(fù)責(zé)。如承租方不再使用出租方的門(mén)市后，承租方不得破壞已裝修部分及房屋架構(gòu)。

　　第六條 各項(xiàng)費(fèi)用的繳納

　　1. 物業(yè)管理費(fèi)：乙方自行向物業(yè)管理公司交納（每月10日前交納管理費(fèi)）。

　　2. 水電費(fèi)：由乙方自行繳納。

　　4. 維修費(fèi)：租賃期間，由于乙方導(dǎo)致租賃房屋的質(zhì)量或房屋的內(nèi)部設(shè)施損毀，包括門(mén)窗、水電等，維修費(fèi)由乙方負(fù)責(zé)。

　　5. 使用該房屋進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)產(chǎn)生的其它各項(xiàng)費(fèi)用均由乙方繳納，(其中包括乙方自已申請(qǐng)安裝電話、寬帶、有線電視等設(shè)備的費(fèi)用)。

　　第七條 出租方與承租方的變更：

　　1.如果出租方將房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方時(shí)，合同對(duì)新的房產(chǎn)所有者繼續(xù)有效。

　　2.租賃期間，乙方如欲將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三方使用，必須事先書(shū)面向甲方申請(qǐng)，由第三方書(shū)面確認(rèn)，征得甲方的書(shū)面同意。取得使用權(quán)的第三方即成為本合同的當(dāng)然乙方，享有原乙方的權(quán)利，承擔(dān)原乙方的義務(wù)。

　　第八條 違約金和違約責(zé)任

　　1.若甲方在乙方?jīng)]有違反本合同的情況下提前解除合同或租給他人，視為甲方違約，負(fù)責(zé)賠償兩個(gè)月租金作為違約金。

　　2.若乙方在甲方?jīng)]有違反本合同的情況下提前解除合同，視為乙方違約，乙方負(fù)責(zé)賠償兩個(gè)月租金作為違約金。

　　3.承租方違反合同，擅自將承租房屋轉(zhuǎn)給他人使用的，應(yīng)支付兩個(gè)月租金作為違約金。如因此造成承租房屋損壞的，還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

　　第九條 免責(zé)條件

　　若租賃房屋因不可抗力的自然災(zāi)害導(dǎo)致?lián)p毀或造成承租人損失的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。租賃期間，若乙方因不可抗力的自然災(zāi)害導(dǎo)致不能使用租賃房屋，乙方需立即書(shū)面通知甲方。

　　第十條 爭(zhēng)議的解決方式

　　本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可以向人民法院起訴。

　　第十一條 本合同如有未盡事宜，一律按《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)甲、乙雙方共同協(xié)商，作出補(bǔ)充規(guī)定，補(bǔ)充規(guī)定與本合同具有同等效力。

　　第十二條 本合同雙方簽字蓋章后生效，如一方違約，另一方有權(quán)向違約方要求賠償兩個(gè)月租金作為違約金。

　　本合同共3頁(yè)，1式2份，甲、乙雙方各執(zhí)1份，均有同等法律效力。

　　出租方(蓋章)：　　承租方(蓋章)： ＿＿＿＿＿＿

　　法定代表人（簽字）：＿＿＿＿＿＿法定代表人（簽字）：＿＿＿＿＿＿

　　聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿

　　聯(lián)系地址：＿＿＿＿＿＿聯(lián)系地址： ＿＿＿＿＿＿

　　身份證號(hào)碼： ＿＿＿＿＿＿身份證號(hào)碼：＿＿＿＿＿＿

　　＿＿＿＿＿＿年＿月＿＿日

篇3：物業(yè)小區(qū)住宅租賃合同

　　物業(yè)小區(qū)住宅租賃合同

　　甲方（業(yè)主）：

　　身份證號(hào)碼：（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）

　　乙方（租客）：

　　身份證號(hào)碼：（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）

　　為充分發(fā)揮物業(yè)之使用功能，甲方同意將享有所有權(quán)的房屋租給乙方使用，雙方根據(jù)中國(guó)法律的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)友好協(xié)商，特訂立本合約，以共同遵照?qǐng)?zhí)行。

　　一、出租房屋座落與面積：

　　出租之房屋于中山市西區(qū)**建筑面積:平方米。

　　二、租期：

　　租期為年，本合約從年月日至年月日止。

　　三、租金交付：

　　1、每月租金幣元，押金幣元；乙方應(yīng)于每月號(hào)前向甲方繳清當(dāng)月的租金。

　　2、甲、乙同意，租金從第年起每年遞增百分之。

　　3、簽約之日起，乙方向甲方交付相當(dāng)于個(gè)月租金的押金（計(jì)幣，共元正）。

　　四、甲方責(zé)任：

　　1、甲方不能提前終止租期，否則作違約論，本合約期滿前，甲方應(yīng)提前一個(gè)月通知乙方。

　　2、租賃期內(nèi)，除本合約第三條第二款外，甲方不能再提高租金。

　　五、乙方責(zé)任：

　　1、依約交付租金，若乙方拖欠租金，每施一天，甲方加收拖欠金額百分之一的罰金，乙方若逾期一個(gè)月拖欠租金，則甲方有權(quán)單方解除合約，收回出租房屋，并沒(méi)收乙方的押金。

　　2、租賃期間的房屋管理費(fèi)、維修費(fèi)、水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)均由乙方負(fù)責(zé)。

　　3、租賃期間，乙方不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)及用途，對(duì)房屋內(nèi)的設(shè)備、家私、電訊器材等配套設(shè)施應(yīng)妥善保管，如發(fā)現(xiàn)損壞，須在一星期內(nèi)由乙方負(fù)責(zé)維修。

　　4、租賃屆滿或合約解除，出租房屋的不動(dòng)產(chǎn)部分（裝修物）及原有物品乙方不能帶走，無(wú)償歸甲方所有。乙方物品在乙方遷出時(shí)帶走，遷出后房屋仍有余物的，視為乙方放棄所有權(quán)，甲方可自行處理。

　　5、乙方如須將房屋轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)借第三者使用，必須事先征得甲方的同意，并重新簽訂合同。

　　六、聲明與保證

　　1、租賃期滿，乙方不得向甲方索取在本租賃期間投放到出租房屋的裝修費(fèi)用。

　　2、乙方租賃的房屋只適宜作　　之用，未經(jīng)甲方同意不得改變其用途，如乙方以出租房屋作違法活動(dòng)，一切責(zé)任由乙方自負(fù)。

　　3.房屋租用期間內(nèi)，由乙方負(fù)責(zé)管理，如發(fā)生人為事故，自然災(zāi)害所造成的房屋、家私、電器的經(jīng)濟(jì)損失，全部由乙方負(fù)責(zé)賠償。

　　4、租賃期間，乙方必須遵守《**管理公約》否則受到停止相應(yīng)的服務(wù)。

　　5、租賃期間，乙方必須按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)的規(guī)定辦理暫住證等有關(guān)手續(xù)。

　　甲方需在一星期內(nèi)到有關(guān)部門(mén)辦理租出租房許可證。

　　七、合同期滿，乙方交付甲方的按金，甲方需在當(dāng)天內(nèi)如數(shù)還付乙方，如甲方的房屋繼續(xù)出租，乙方在同等條件下享有優(yōu)先租賃權(quán)，但須重新簽約。

　　八、違約責(zé)任

　　甲、乙雙方應(yīng)嚴(yán)格按照合約之規(guī)定履行義務(wù)，任何一方違反，另一方有權(quán)終止本合約，并向違約方追索相當(dāng)于當(dāng)月租金200％的違約金。

　　九、在履行本合約的過(guò)程中，若甲、乙雙方發(fā)生爭(zhēng)議或糾紛，應(yīng)通過(guò)協(xié)商解決，協(xié)商不了的，任何一方均可向中山市人民法院提起訴訟。

　　十、本合約如有未盡事宜，甲、乙雙可協(xié)商訂立補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本合約具有同等法律效力。

　　十一、其它：

　　十二、本合約經(jīng)甲、乙雙方簽名、蓋接線員模、蓋章后生效。

　　十三、本合約一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，另一份交有關(guān)部門(mén)監(jiān)督執(zhí)行。

　　甲方：乙方： 丙方：（中山市**物業(yè)管理服務(wù)有限公司）

　　代表： 代表：

　　接線員：簽訂日期：年月日