物業(yè)知識教材：物業(yè)水環(huán)境管理

　　一、物業(yè)水環(huán)境的監(jiān)測

　　物業(yè)水污染的監(jiān)測主要是對物業(yè)所在區(qū)域的陸地水體污染、物業(yè)使用水質(zhì)、物業(yè)排放水質(zhì)等進(jìn)行監(jiān)測。對物業(yè)水污染進(jìn)行監(jiān)測時(shí)，首先要對水的外觀、透明度、色度、濁度、水溫、氣味、pH值、電導(dǎo)率、苯氯、亞硫酸根以及氧、CO2、H2S、游離氯等可溶氣體進(jìn)行監(jiān)測，一般現(xiàn)場采樣后立即測定;其次，物業(yè)水體的一個(gè)特別重要的方面是它含有致病病原生物，因此要重視對物業(yè)水體致病病原生物的監(jiān)測。這些致病病原生物主要有傷寒菌、霍亂菌、A型肝炎病毒、脊髓灰白質(zhì)炎病毒、大腸桿菌等，此外，還包括了原生物，如犁形鞭毛蟲，它可引起胃腸功能失調(diào)。

　　雖然現(xiàn)代水消費(fèi)技術(shù)的發(fā)展，已很大程度地削減了水載流行病污染物的威脅，但是這種威脅并沒有完全解除。水中存在的大腸桿菌群表明水有受病原體微生物污染的可能性，盡管這些寄生在人類和其他溫血?jiǎng)游锛S便中的細(xì)菌本身一般不致病。雖然大腸桿菌類并不是糞便污染的確切指示物，但是仍被廣泛地使用，因?yàn)樗且豁?xiàng)檢驗(yàn)物業(yè)水體水質(zhì)各種致病生物體存在的常規(guī)基礎(chǔ)檢驗(yàn)。

　　值得注意的是，對不能現(xiàn)場測定的水樣，則需妥善保存或進(jìn)行預(yù)先處理，以防止變質(zhì)、被污染或造成吸附損失。一般除對儲存容器質(zhì)量嚴(yán)格要求以外，有時(shí)還要加入適當(dāng)?shù)谋４嫠巹{(diào)節(jié)保存溫度和pH值，并限制測試期限。

　　二、物業(yè)水環(huán)境質(zhì)量評價(jià)

　　三、物業(yè)水環(huán)境質(zhì)量的管理

　　(一)控制污染源

　　在水域、水系或水體污染源調(diào)查、監(jiān)測及污染現(xiàn)狀評價(jià)的基礎(chǔ)上，明確環(huán)境目標(biāo)，采用總量控制的方法，對污染源排放污染物的數(shù)量和濃度進(jìn)行控制。

　　(二)保護(hù)水體，防止污染

　　在國外通過規(guī)定水域等級，把水域劃分為以下6種污染控制等級:

　　1.特殊保護(hù)級(S級)

　　特殊保護(hù)級是指完全禁止廢水排入、只允許P級水域的水流入，如飲用水源、天然公園內(nèi)的水域。

　　2.保護(hù)級(P級)

　　保護(hù)級是指排入的廢水要經(jīng)過處理、達(dá)到BOT≤20mg/L，總懸浮固體SS≤30mg/L、pH=6.6~3.5、大腸桿菌數(shù)≤200個(gè)/毫升，其他有害物也必須控制在規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)的水域。

　　3.控制級(C級)

　　控制級是指排入的廢水其BOT、SS、pH與P級相同，但其他污染物濃度如若超過P級標(biāo)準(zhǔn)，必須經(jīng)過充分稀釋后方允許排入的水域。

　　4.受限制級(R級)

　　受限制級是指排入的廢水中除大腸桿菌數(shù)不超過1000個(gè)/100毫升外，其他污染物要求與C級相同的水域。

　　5.河口級(O級)

　　河口級是指廢水經(jīng)過低度處理后方準(zhǔn)排入的水域。

　　6.地下水保護(hù)級(U級)

　　地下水保護(hù)級是指地下水域范圍。

　　在我國，水體保護(hù)特別重視飲用水源取水口的保護(hù)，并把水源地劃分為一級、二級保護(hù)區(qū):一級保護(hù)區(qū)是指以取水口為圓心，半徑為100米的區(qū)域;二級保護(hù)區(qū)是指以一級保護(hù)區(qū)的邊緣為起點(diǎn)，上游1000米，下游1000米的范圍。對設(shè)置一、二級保護(hù)區(qū)仍不能滿足要求的，可增設(shè)準(zhǔn)保護(hù)區(qū)，即以二級保護(hù)區(qū)邊緣為起點(diǎn)，上游1000米、下游50米的區(qū)域。上述各級保護(hù)區(qū)均應(yīng)設(shè)有明顯標(biāo)志，并嚴(yán)格執(zhí)行《飲用水資源保護(hù)區(qū)污染防治管理規(guī)定》:一級保護(hù)區(qū)的水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)不得低于《地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》中的Ⅱ類標(biāo)準(zhǔn)，并符合《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》;二級保護(hù)區(qū)的水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)不得低于《地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》中的Ⅲ類標(biāo)準(zhǔn)。

篇2：物業(yè)公司實(shí)施企業(yè)環(huán)境文化戰(zhàn)略的建議函

　　物業(yè)公司實(shí)施企業(yè)“環(huán)境文化”戰(zhàn)略的建議函

　　一、集中管理、精細(xì)化管理、定位管理、歸位管理【見附圖】。

　　二、“8S”

　　“8S“是現(xiàn)場管理的基礎(chǔ)，包括以下內(nèi)容：

　　1、整理（SEIRI）：區(qū)分要用與不用的東西，不要用的東西清理掉；

　　2、整頓（SEITON）：要用的東西依規(guī)定定位，定量地?cái)[放整齊，明確標(biāo)示；

　　3、清掃（SEISO）：清除現(xiàn)場內(nèi)的臟污，并防止污染的發(fā)生：

　　4、清潔（ SEIKETSU）：將前3S實(shí)施的做法制度化、規(guī)范化、貫徹執(zhí)行并維持效果；

　　5、素養(yǎng)（SHITSUKE）：人人依規(guī)定行事，養(yǎng)成好習(xí)慣；

　　6、安全（SAFE）：防止和減少生產(chǎn)事故，保障人員生命和財(cái)產(chǎn)安全；

　　7、標(biāo)準(zhǔn)（STANDARD）：統(tǒng)一規(guī)定，以特定形式發(fā)布，作為共同遵守的準(zhǔn)則和依據(jù)；

　　8、節(jié)省（SAVE）：使可能被耗費(fèi)掉的不被耗費(fèi)掉或減少耗費(fèi)。

　　三、推行“8S“的意義?

　　1、提高企業(yè)形象：清爽明朗的環(huán)境，使客戶對企業(yè)產(chǎn)生信心，好的評價(jià)意愿增強(qiáng)，市場占有率提高，并可提高企業(yè)的知名度和形象。

　　2、減少浪費(fèi)：可節(jié)約消耗品、用具和原材料，節(jié)省工作場所，減少準(zhǔn)備時(shí)間。

　　3、安全有保障：危險(xiǎn)點(diǎn)有防止和警告，員工遵守工作標(biāo)準(zhǔn)，不易發(fā)生工傷。8S活動強(qiáng)調(diào)危險(xiǎn)預(yù)知訓(xùn)練，員工能遵守作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，品質(zhì)更加穩(wěn)定。

　　4、標(biāo)準(zhǔn)化的推動者：強(qiáng)調(diào)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的重要性，員工能遵守作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，品質(zhì)更加穩(wěn)定。

　　增加員工的歸屬感：在明朗的工作環(huán)境下工作，會使員工有被尊重的感覺，人與人之間，主管與部屬之間有良好的互動關(guān)系，且全員參與8S活動，可塑造出良性的企業(yè)文化。

　　四、推行“8S”的八大作用？

　　1、虧損為零；

　　2、不良為零；

　　3、浪費(fèi)為零-8S是節(jié)約的能手；

　　4、故障為零-8S是交貨期的保證；

　　5、切換產(chǎn)品時(shí)間為零；

　　6、事故為零；

　　7、投訴為零---標(biāo)準(zhǔn)化的推動者；

　　8、缺勤率為零---創(chuàng)造出快樂的工作崗位。

　　五、推行“8S”的方法？

　　1、8S的推進(jìn)基本原理

　　形式化-行事化-習(xí)慣化【明確處理期限；重申安全注意事項(xiàng)】；

　　2、定點(diǎn)攝影【直觀；說服力強(qiáng)；效果明顯】；

　　3、紅牌作戰(zhàn)【導(dǎo)入期每月可以執(zhí)行兩次；以后每月可以一次；決定在哪里掛紅牌】；

　　4、洗澡活動【掃除垃圾；修繕縫補(bǔ)；油漆翻新】；

　　5、晨會制度【主要是部門晨會和小組晨會；通報(bào)工作信息、質(zhì)量控制、績效等情況；運(yùn)用晨會記錄表】；

　　6、組織活動【定期或不定期組織公司員工舉行聯(lián)誼活動；進(jìn)行智慧比賽；企業(yè)刊物投搞等】；

　　7、廣告牌管理【廣告牌內(nèi)容；質(zhì)量信息；成本和顧客服務(wù)信息；現(xiàn)場改善信息；設(shè)備設(shè)施故障數(shù)值、效率； 8S活動等】；

　　8、目視管理【用顯著的彩色線條標(biāo)注某些最高點(diǎn)；在通道拐彎處設(shè)置反射鏡，防止撞車；用小紙條掛在出風(fēng)口，顯示是否在工作；用圖片作成操作指導(dǎo)書，直觀易懂；設(shè)置“人員去向板”方便工作溝通安排等】；

　　9、合理化建議的管理【設(shè)立創(chuàng)新改善獎(jiǎng)；以質(zhì)量小組形式定期成果宣布】；

　　10、合理化建議的實(shí)施與推廣【制定提案目標(biāo)；合理化建議的登記；合理化建議的實(shí)施； 標(biāo)準(zhǔn)化】。

　　z城項(xiàng)目顧問咨詢組

　　顧問項(xiàng)目經(jīng)理（簽署）：

篇3：打造物業(yè)品牌 營造和諧人居環(huán)境

　　打造物業(yè)品牌 營造和諧人居環(huán)境

　　大同市云馨物業(yè)管理有限責(zé)任公司成立于1997年，是一家獨(dú)立于開發(fā)商以外的專業(yè)化民營物業(yè)管理企業(yè)，7年來，在山西省建設(shè)廳和大同市房管局的直接指導(dǎo)下，已經(jīng)發(fā)展成為山西省規(guī)模最大的、具有一定知名度的、國家二級物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)。多年來，我們公司在打造云馨物業(yè)品牌、闖出一條舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理新路子上積累了一些創(chuàng)新管理的經(jīng)驗(yàn)。

　　一、從接管舊小區(qū)起步，打開物業(yè)管理發(fā)展新局面

　　1997年，我們公司成立了山西省首家民營物業(yè)管理企業(yè)，并且是一家與開發(fā)商沒有任何關(guān)系、獨(dú)立于開發(fā)商以外的專業(yè)化物業(yè)管理公司。公司成立半年多，沒有接管到任何小區(qū)，走到哪里都碰了一鼻子灰。到了企事業(yè)單位，單位領(lǐng)導(dǎo)說：把后勤交給你們，我們公司們的人往哪里去；到了開發(fā)單位，老板說：我們公司投資開發(fā)的小區(qū)，交給你管理，那我們公司們的物業(yè)管理站干啥去。八、九個(gè)月過去了，我們公司還在東奔西跑，沒有一點(diǎn)進(jìn)展。

　　偶然一個(gè)機(jī)會我們公司得到一個(gè)信息，駐大同部隊(duì)614團(tuán)和地炮旅有幾排家屬平房要移交地方管理。我們公司趕緊跑去，以跳樓的膽量把這破爛不堪的稱不上小區(qū)的“小區(qū)”接管下來。這便是我們公司開張的第一個(gè)業(yè)務(wù)：小區(qū)圍墻倒塌、垃圾成堆、野草叢生，屋頂瓦塊脫落漏雨、管道腐蝕、閥門常流水，照明電線象蜘蛛網(wǎng)一樣亂七八糟。看到這樣的小區(qū)，我們公司沒有氣餒，反而鼓起勇氣、堅(jiān)定信心，籌集資金十多萬元，帶著12位血?dú)夥絼偟摹⑾朐谖飿I(yè)管理行業(yè)上拼搏的年輕人，熱火朝天地干開了。

　　經(jīng)過三個(gè)月的奮戰(zhàn)，小區(qū)舊貌換新貌：圍墻砌起來了，并粉刷一新，還寫了標(biāo)語：“云馨物業(yè)服務(wù)，溫馨千家萬戶”；院內(nèi)平平整整、干干凈凈，一個(gè)舊小區(qū)好像變成了新小區(qū)。優(yōu)美的環(huán)境使部隊(duì)家屬刮目相看，就這樣，云馨物業(yè)管理公司開始起步了。不到幾年的功夫，云馨物業(yè)接管了15年以上的小區(qū)5個(gè)，管理面積15萬平方米；10年以上的小區(qū)6個(gè)，管理面積20萬平方米；5年以上的小區(qū)5個(gè)，管理面積20萬平方米。云馨物業(yè)所管轄的小區(qū)全部是舊小區(qū)。在舊小區(qū)的管理中，經(jīng)歷了常人難以想象的考驗(yàn)和磨煉，同時(shí)也積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，增強(qiáng)了市場競爭能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

　　云馨物業(yè)所接管的舊小區(qū)，存在著許多問題：虧水、虧電；管理費(fèi)難收；房屋以及與房屋相關(guān)的設(shè)施設(shè)備陳舊老化；施工質(zhì)量問題多。這些小區(qū)既沒有管理用房和商業(yè)用房，又沒有維修基金。在別人看來是一個(gè)沉重的包袱的舊小區(qū)，云馨物業(yè)卻當(dāng)成寶貝來接管，經(jīng)過管理創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新，逐漸形成了規(guī)模效益，闖出了一條舊小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的路子，把存量物業(yè)帶動起來了，在窄縫中艱難地生存壯大。

　　二、靠微笑服務(wù)，迎得業(yè)主的支持

　　舊小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的難度相當(dāng)大，我們公司們公司采取幾項(xiàng)“暖人心、得民意”的措施，收到了良好的效果。首先推行“先服務(wù)，后收費(fèi)”，每接管一個(gè)舊小區(qū)，先征求業(yè)主的意見，解決業(yè)主最關(guān)心的問題。在接管迎春里小區(qū)后，業(yè)主反映最強(qiáng)烈的是鍋爐老化采暖不熱。于是公司拿出6萬元大修鍋爐，并把細(xì)管換成粗管，采暖問題解決了。其次，進(jìn)駐三個(gè)月之內(nèi)不談收費(fèi)，先默默地把工作做好。第三，在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，一邊與業(yè)主溝通問寒問暖交朋友，一邊宣傳物業(yè)管理是為業(yè)主改善生活和工作環(huán)境的，宣傳相關(guān)的條例和規(guī)定。管理站做的工作，業(yè)主看在眼里，明在心上，這時(shí)收費(fèi)員再收費(fèi)時(shí)就容易多了。有的業(yè)主還主動交費(fèi)，一交就是一年的管理費(fèi)。

　　在接管的舊小區(qū)中，不僅不少房屋本身有質(zhì)量問題，而且有許多關(guān)于產(chǎn)權(quán)不清和承諾沒有兌現(xiàn)的問題。這些問題雖說是開發(fā)商的問題，但開發(fā)商不在眼前，物業(yè)管理公司既然接管就得面對這個(gè)現(xiàn)實(shí)，不能不管。針對這種情況，公司投資10萬元，開辦了房地產(chǎn)咨詢公司，專門為業(yè)主跑腿代辦產(chǎn)權(quán)證一事。問題逐一得到解決，關(guān)系理順了，費(fèi)也好收了。事實(shí)說明，物業(yè)管理公司只要為業(yè)主所想，為業(yè)主隨時(shí)隨地解決存在的問題，業(yè)主才擁護(hù)你，接納你，否則就拒絕你。

　　社區(qū)文化娛樂活動是物業(yè)管理公司與業(yè)主交朋友、拉感情的最好方式。物業(yè)管理公司是小區(qū)文化娛樂活動的倡導(dǎo)者和組織者。把業(yè)主召集起來一塊跳跳交誼舞，做做健美操，舉辦文藝演唱會，詩朗誦、書法展，各類棋牌比賽、球類比賽等，使業(yè)主回到小區(qū)，不再感到冷清和寂寞。大家都在用心維護(hù)這來之不易的和諧人居環(huán)境，進(jìn)而促進(jìn)了物業(yè)管理工作良性發(fā)展。

　　三、積極參與光彩事業(yè) 樹立企業(yè)良好形象

　　在企業(yè)不斷發(fā)展壯大中，我們公司特別重視樹立企業(yè)社會形象的企業(yè)文化建設(shè)工作。

　　關(guān)心弱勢群體，減免各項(xiàng)費(fèi)用。在云馨管轄的所有小區(qū)中，我都盡量親自登門拜訪業(yè)主，征求業(yè)主對物業(yè)管理站的要求和意見，以便改進(jìn)工作。在走訪中，我看到許多特困戶，比如迎春里小區(qū)的老大娘張?zhí)m，丈夫去世，僅靠微薄的退休金生活等。對于生活困難又有下崗職工、殘疾人、孤寡老人，公司給予全年減免或優(yōu)惠。僅迎春里小區(qū)每年減免管理費(fèi)4600元，全公司每年累計(jì)減免9萬多元和管理費(fèi)。過年時(shí)云馨家政服務(wù)公司給老年人涮房、收拾家務(wù)、貼對聯(lián)，給老年人拜年，這些實(shí)際行動受到了業(yè)主的好評。

　　發(fā)揚(yáng)傳統(tǒng)美德，開辦老年公寓。在物業(yè)管理服務(wù)的過程中，我們公司看到家家有老年人，有的是生活不能自理的，需要兒女們陪伺，兒女們還要上班，有的不在身邊，老有所養(yǎng)是業(yè)主關(guān)心的問題。于是我們公司投資50多萬元開辦了云馨老年公寓和云馨老年俱樂部，把小區(qū)里生活不能自理的老年人接到自己開辦的老年公寓里。這樣既解決老年人老有所養(yǎng)安享晚年的心愿，又解除了兒女們的后顧之憂。現(xiàn)在有120多位老年人愉快地生活在公寓里。老年公寓的開辦，為云馨物業(yè)在業(yè)主心目中樹立了良好美德形象，進(jìn)而促進(jìn)了物業(yè)管理良性發(fā)展。

　　拓寬社區(qū)服務(wù)，安置下崗職工。根據(jù)物業(yè)管理是勞動密集型行業(yè)，安置下崗人員有著比其他行業(yè)更優(yōu)勢的條件，只要身體好、勤奮工作，象清潔工、看自行車、下夜、家政工等都適合他們干。我懷著對下崗職工深厚的感情，意識到就業(yè)是民生之本。從97年開始先后投資60多萬元，成立了室內(nèi)裝飾公司、家政服務(wù)公司、水暖維修公司等，累計(jì)安置下崗職工167人。這些下崗職工經(jīng)過短期培訓(xùn)已經(jīng)成為云馨物業(yè)管理公司的主力軍。公司的管理干部、站長、技術(shù)員工全部是下崗職工。

　　四、靠多種經(jīng)營維持企業(yè)經(jīng)費(fèi)正常運(yùn)轉(zhuǎn)

　　物業(yè)管理是微利行業(yè)，公司從成立到現(xiàn)在，沒掙到一分錢，最多虧損30萬元，最少虧損13萬元。虧損的原因包括水、電虧損；舊小區(qū)維修量大；業(yè)主交費(fèi)意識差；物業(yè)管理不到位；物價(jià)局核定物業(yè)管理費(fèi)偏低等等。對于虧損，我們公司主要采取了以下幾項(xiàng)彌補(bǔ)措施：

　　第一、每年的虧損由云馨設(shè)備安裝公司和室內(nèi)裝飾公司的利潤直接補(bǔ)貼到物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)是由其它配套公司支撐的。人們問我，物業(yè)管理公司不掙錢，你為啥要干物業(yè)？我是這樣認(rèn)為的：“物業(yè)管理社會效益好，能樹立企業(yè)良好形象。同時(shí)，物業(yè)管理是新興的朝陽產(chǎn)業(yè)，是城市經(jīng)營管理的重要組成部分，從事物業(yè)管理既能鍛煉人，又能為廣大人民群眾營造和諧的生活和工作環(huán)境，更能體現(xiàn)自人生價(jià)值”。

　　第二、在全面提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，拿起法律武器，誰惡意不交費(fèi)就起訴誰。先示范釘子戶，從難點(diǎn)突破，然后帶動左鄰右舍的業(yè)主交費(fèi)。不怕業(yè)主熱線電話，不怕媒體曝光。在我看來，曝光是好事，一方面有利于宣傳物業(yè)知識，讓大家都知道物業(yè)是有償服務(wù)的，不是福利性的；另一方面宣傳企業(yè)，促進(jìn)企業(yè)有錯(cuò)改進(jìn)，在坎坷曲折中發(fā)展物業(yè)。

　　第三、開展多種經(jīng)營、拓寬社區(qū)服務(wù)。公司運(yùn)行7年來，先后成立了家政服務(wù)公司、房屋中介公司、土建修繕公司、室內(nèi)裝飾公司、水暖維修公司。這些公司每年創(chuàng)利20多萬元，有力地彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足的現(xiàn)象，大大推進(jìn)了物業(yè)管理公司的發(fā)展，并向著規(guī)模化邁進(jìn)。

　　總之，從公司總體上核算是盈利的，每年納稅17萬多元。20**年12月份被城區(qū)評為非公有制經(jīng)濟(jì)優(yōu)秀企業(yè)稱號。但是，單就物業(yè)而言是賠錢的，而物業(yè)能樹立企業(yè)的社會形象。物業(yè)必須開展多種經(jīng)營和規(guī)模發(fā)展才能擺脫目前的虧損現(xiàn)象。但我們公司堅(jiān)信，隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺，環(huán)境的變化，物業(yè)管理是大有發(fā)展前途的，我們公司是堅(jiān)信不移的。

　　作者系大同市云馨物業(yè)管理有限責(zé)任公司總經(jīng)理 文/賈云植