物業(yè)管理法規(guī)依據(jù)
一、物價(jià)局對(duì)管理費(fèi)的審批及管理
物管部門經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)后，物業(yè)管理單位根據(jù)實(shí)際提供的服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)費(fèi)用開支情況，向物價(jià)部門申報(bào)，由物價(jià)部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后，物業(yè)管理單位可在政府指導(dǎo)價(jià)格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理公司的服務(wù)性收費(fèi)包括以下幾個(gè)部份：
A）管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。
B）公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)。
C）綠化管理費(fèi)。
D）清潔衛(wèi)生費(fèi)。
E）保安費(fèi)。
F）辦公費(fèi)。
G）物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。
H）法定稅費(fèi)。
物業(yè)管理單位與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人之間發(fā)生收費(fèi)糾紛，可由物價(jià)部門進(jìn)行調(diào)處。
二、《物業(yè)管理合同》/《業(yè)主公約》的規(guī)則
1、《物業(yè)管理合同》是物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂的。物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定以下內(nèi)容：
A）管理項(xiàng)目
B）管理內(nèi)容
C）管理費(fèi)用
D）雙方權(quán)力與義務(wù)
E）合同期限
F）違約責(zé)任
G）其它
2、《業(yè)主公約》是維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益和公共秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境，物業(yè)管理公司與業(yè)主共同遵守的公約，公約應(yīng)包括以下內(nèi)容：
A）業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)
B）業(yè)主大會(huì)組成、作用
C）業(yè)主委員會(huì)組建、作用
D）違約的責(zé)任
E）其它事項(xiàng)
三、消防監(jiān)督的管制
消防工作在物業(yè)管理工作中占有重要的地位，在高層樓宇管理中更顯突出。消防工作有了失誤，物業(yè)財(cái)產(chǎn)就將受到極大的破壞與損失，甚至?xí)?全部毀于一旦而禍及左鄰右舍，給社會(huì)帶來極大的不安定因素。消防工 作的主要內(nèi)容是：
A）貫徹國家和當(dāng)?shù)卣南拦ぷ鞣睢?/p>
B）堅(jiān)持每天一至數(shù)次的巡回檢查及節(jié)假日、重大活動(dòng)日的全面安全檢查。
C）對(duì)檢查出的消防安全隱患、存在問題，一定要督促有關(guān)主辦單位制訂整改措施，限期整改。
D）健全專職和兼職的消防組織，以主要行政負(fù)責(zé)人擔(dān)任防火責(zé)任人，建立義務(wù)消防制度。
E）制訂嚴(yán)格的消防制度。
F）對(duì)消防器材要定期巡視、試驗(yàn)、大修、換新、保證設(shè)備的完好率。
G）積極開展防火宣傳教育。
H）抓好滅火管理的平時(shí)訓(xùn)練、火災(zāi)監(jiān)控、火災(zāi)的撲救與人員疏散。
四、竣工驗(yàn)收管理
1、竣工驗(yàn)收的定義
竣工驗(yàn)收是指一個(gè)建筑工程項(xiàng)目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝之后，達(dá)到了該項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，具有了使用的條件，即竣工以后，承建單位與開發(fā)單位之間辦理交接手續(xù)的過程。
2、竣工驗(yàn)收的種類
建筑工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收可以分為隱蔽工程驗(yàn)收、分期驗(yàn)收、單項(xiàng)工程驗(yàn)收、全部工程驗(yàn)收。
3、竣工驗(yàn)收的程序
A）熟悉圖紙，了解設(shè)備提供廠家的設(shè)計(jì)資料。
B）按照有關(guān)規(guī)定制定驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。
C）參與現(xiàn)場施工調(diào)試，了解設(shè)備一些基本情況。
D）審核施工單位提交的技術(shù)資料，看是否符合規(guī)程規(guī)范的要求。
E）提出工程遺漏和缺陷，并跟進(jìn)相關(guān)工作。
五、營業(yè)執(zhí)照的需求
物業(yè)管理向工商管理部門辦理營業(yè)執(zhí)照應(yīng)出具以下文件：
A）名稱核準(zhǔn)通知書
B）資信證明
C）物業(yè)管理合同
D）公司章程
E）可行性報(bào)告
F）法定代表人證明
G）外經(jīng)貿(mào)委批準(zhǔn)證書(三資企業(yè))
H）房地產(chǎn)管理部門的資質(zhì)審查證明
六、其它政府有關(guān)部門的法規(guī)要求
物管部門應(yīng)遵循的政府部門法規(guī)有：
A）《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》
B）《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》
C）《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》
D）《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》
E）《廣州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》
F）《廣州市新建住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》
G）《廣州市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行管理辦法》
H）《廣州市消防監(jiān)督管理辦法》
I）《廣州市住宅小區(qū)物業(yè)管理試點(diǎn)大綱》
J）《廣州市關(guān)于新建小區(qū)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)的通知》
K）《廣州市住宅新村建設(shè)與管理暫行規(guī)定》
L）《廣州市城市園林綠化管理辦法》
M）《建設(shè)部物業(yè)管理考核標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》
篇2：物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)：法規(guī)知識(shí)
物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)：法規(guī)知識(shí)
001《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是建設(shè)部1994年3月24日第33號(hào)令。并于1994年4月1日批準(zhǔn)施行。
002深圳市物業(yè)管理的主要法律依據(jù)是“條例”及“細(xì)則”。
003《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》是經(jīng)市政府二屆第101次常務(wù)會(huì)議審議通過，于1998年7月20日發(fā)布并實(shí)施。
004“條例”是1994年6月18日深圳市第一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十三次會(huì)議通過，于1994年11月1日起施行。
005“條例”是1999年6月30日深圳市第二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十三次會(huì)議修正。
006“細(xì)則”是深圳市政府二屆三十五次常務(wù)會(huì)議通過。1996年9月20日由深圳市市長李子彬發(fā)布《深圳市人民政府令》第二十五號(hào)施行。
007“條例”是以住宅小區(qū)類物業(yè)為基礎(chǔ)編寫的。
008“條例”所稱物業(yè)是指建成并投入使用的各類房屋及與之配套的公用設(shè)備、設(shè)施和公共場地。
009物業(yè)管理是指由專業(yè)機(jī)構(gòu)或公司，按照合同或契約，接受業(yè)主（用戶）的委托，按照市場經(jīng)營方式，運(yùn)用現(xiàn)代管理方法和技術(shù)，為使物業(yè)充分發(fā)揮其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益而對(duì)物業(yè)本身及其業(yè)主（用戶）進(jìn)行管理并提供綜合服務(wù)。
?。皸l例”使用的概念是指對(duì)住宅區(qū)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公共場地和住宅區(qū)的綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，使之保持正常狀態(tài)的行為。
010物業(yè)專營公司是指接受物業(yè)管理公司委托，承擔(dān)住宅區(qū)的機(jī)電設(shè)備、清潔綠化、園林綠化、維修工程、保安服務(wù)等專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)。
011住宅區(qū)是指以住宅為主，并有相應(yīng)配套公用設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)。
012住宅區(qū)的范圍由市政府住宅行政管理部門會(huì)同有關(guān)部門劃定。
013業(yè)主是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。
014入住是指入住人收到書面入?。ㄈ牖?/a>）通知并辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)。
015入住人在規(guī)定期限內(nèi)未辦理入住的視為入住，物業(yè)管理單位可從此時(shí)起收取相應(yīng)的管理費(fèi)。
016業(yè)生公約是指由業(yè)主承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。
017自用部位是指用戶門以內(nèi)、毗連部位以外的全部自用部位、設(shè)施和設(shè)備，包括自用陽臺(tái)、門、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。
018共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施等。
019毗連部位是指房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設(shè)施和設(shè)備。
020住宅區(qū)的公共場所和公用設(shè)施的使用和維護(hù)是由全體業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人共同使用和維護(hù)。
021住宅區(qū)的物業(yè)管理采用業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合，屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的模式。
022業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人的基本權(quán)利是依法參加住宅區(qū)物業(yè)管理。
023業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人的基本義務(wù)是合理使用房屋和公用設(shè)施，維護(hù)住宅區(qū)公共利益。
024業(yè)主委員會(huì)成立的條件是住宅區(qū)入住率達(dá)到50％以上或自第一個(gè)業(yè)主入住起滿兩年。
025業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司之間是平等的民事主體關(guān)系（法律關(guān)系）。
026分期開發(fā)的住宅區(qū)如何選舉業(yè)主委員會(huì)：分期開發(fā)的住宅區(qū)，經(jīng)已入住的過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主申請(qǐng)，區(qū)住宅主管部門可以召集臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，在分期開發(fā)期間成立臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)。臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利、義務(wù)與業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利、義務(wù)相同。
027業(yè)主大會(huì)由本住宅區(qū)的業(yè)主組成。
028業(yè)主大會(huì)召開的條件是須經(jīng)由已入住的過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行。
029業(yè)主大會(huì)業(yè)主不能出席或業(yè)主未滿十八歲的如何處理：書面委托代理人參加；法定代理人參加。
030業(yè)主大會(huì)每年至少召開一次。
031組織召開業(yè)主大會(huì)的程序是業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)在會(huì)議召開七天前將業(yè)主大會(huì)召開日期和內(nèi)容送達(dá)每名業(yè)主。
032業(yè)主如何要求召開業(yè)主大會(huì)：經(jīng)持有住宅區(qū)全體業(yè)主10％以上投票權(quán)的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在接到該項(xiàng)提議起20日內(nèi)就該項(xiàng)提議召開業(yè)主大會(huì)。
033經(jīng)提議而業(yè)主委員會(huì)不召開業(yè)主大會(huì)如何處理：在20日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)未召集業(yè)主大會(huì)，由提議的業(yè)主向區(qū)住宅主管部門申請(qǐng)，區(qū)住宅主管部門可以責(zé)令或限期業(yè)主委員會(huì)召集業(yè)主大會(huì)。
034業(yè)主大會(huì)通過的決議必須由出席會(huì)議的業(yè)主所投票數(shù)的過半數(shù)通過。
035業(yè)主大會(huì)表決可以采取投票方式或者其他方式，各類房屋按建筑面積每10平方米為1票；不足10平方米的，5平方米及5平方米以上的計(jì)算為1票，不足5平方米的不計(jì)票。
036業(yè)主大會(huì)的職權(quán)包括：
1.選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)組成人員；
2.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
3.聽取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告；
4.決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；
5.修改業(yè)主公約；
6.改變和撤消業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；
7.批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)章程。
037業(yè)主委員會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)在業(yè)主中選舉產(chǎn)生；業(yè)主委員會(huì)主任、副主任由業(yè)主委員會(huì)在其委員中選舉產(chǎn)生；業(yè)主委員會(huì)可聘請(qǐng)派出所、居民委員會(huì)等有關(guān)單位的人員擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員；業(yè)主委員會(huì)可聘請(qǐng)執(zhí)行秘書1至2名，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)日常事物；
038業(yè)主委員會(huì)章程的制定業(yè)主委員會(huì)章程經(jīng)業(yè)主委員會(huì)委員一致同意制定，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)。
039業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉方式。
040業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)一般為11人至17人，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定可適當(dāng)增減，但最低不得少于5人。
041入選業(yè)主委員會(huì)委員的人員應(yīng)熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和必要工作時(shí)間。
042業(yè)主委員會(huì)每屆任期三年。
043業(yè)主委員會(huì)換屆選舉業(yè)主委員會(huì)委員可連選連任。
044業(yè)主委員會(huì)成員的工作性質(zhì)委員為兼職，主任可專職。
045業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)主任根據(jù)工作需要召集，并應(yīng)在會(huì)議召開7天前將會(huì)議通知書及有關(guān)材料送達(dá)每位委員。
046業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議時(shí)，可以邀請(qǐng)政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)、物業(yè)管理公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會(huì)議。
047業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。
048業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)有：
1.召集和主持業(yè)主大會(huì)；
2.審議和決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用；
3.采取公開招標(biāo)方式聘請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，并與其訂立、變更或解除委托管理合同；
4.審議物業(yè)管理公司制定的對(duì)本住宅區(qū)的年度管理計(jì)劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項(xiàng)目；
5.審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
6.監(jiān)督物業(yè)管理公司對(duì)本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。
049業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)中，其中3.4.5.項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)須報(bào)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)。
050業(yè)主委員會(huì)的義務(wù)包括：
1.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)各項(xiàng)決定；
2.遵守和履行物業(yè)委托管理合同；
3.不得從事各種投資和經(jīng)營活動(dòng)；
4.對(duì)物業(yè)管理公司的正當(dāng)經(jīng)營和管理活動(dòng)予以支持和配合。
051業(yè)主委員會(huì)不可以從事以盈利為目的的經(jīng)營活動(dòng)。
052業(yè)主委員會(huì)表決的原則是采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。
053業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)接受市、區(qū)住宅主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督；業(yè)主大會(huì)的決定等不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。
054物業(yè)公司根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對(duì)住宅區(qū)統(tǒng)一實(shí)施管理。
055物業(yè)委托管理合同應(yīng)包括的內(nèi)容：委托管理事項(xiàng)；管理標(biāo)準(zhǔn)；管理權(quán)限；管理期限；管理費(fèi)收支；利潤及風(fēng)險(xiǎn)、監(jiān)督檢查；違約責(zé)任及其他權(quán)利義務(wù)條款。
056住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)住宅管理部門備案。
057開發(fā)建設(shè)單位對(duì)住宅區(qū)前期的物業(yè)管理是：開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)從住宅區(qū)入住前6個(gè)月開始自行或委托物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行前期管理。
058前期管理的費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)。
059開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)開始入住2年內(nèi)可以決定住宅小區(qū)的物業(yè)管理事宜。
060在住宅區(qū)開始入住2年內(nèi)成立業(yè)主委員會(huì)的，不可以終止物業(yè)管理公司與開發(fā)建設(shè)單位簽定的委托管理合同。但業(yè)主委員會(huì)可與開發(fā)建設(shè)單位簽訂委托管理合同，并行使本條例規(guī)定的各項(xiàng)職責(zé)。
061住宅區(qū)入住2年后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)依”條例”規(guī)定聘請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行管理，原物業(yè)管理公司在同等條件下可以優(yōu)先承包管理。
062物業(yè)管理公司在住宅區(qū)范圍內(nèi)的管理事項(xiàng)包括：房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)；消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；清潔衛(wèi)生；車輛行駛和停泊；公共秩序；市住宅主管部門規(guī)定和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。
063物業(yè)管理公司的權(quán)利是：根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法；依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用；制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；選聘專營公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)。
064物業(yè)管理公司的義務(wù)是：以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，注重社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益；按市住宅主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督；組織或協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)生活服務(wù)和開展社區(qū)文化活動(dòng)；按照法律、法規(guī)和市政府的有關(guān)規(guī)定從事經(jīng)營活動(dòng)。
065住宅區(qū)內(nèi)車輛管理的規(guī)定包括：接受公安等部門的統(tǒng)一指導(dǎo)和監(jiān)督；進(jìn)入住宅區(qū)的車輛應(yīng)按規(guī)定停放在停車場或設(shè)置有停車標(biāo)志的場所；物業(yè)管理單位應(yīng)與車主明確車輛保管關(guān)系或車位有償使用關(guān)系，并按有關(guān)規(guī)定收取相應(yīng)的保管費(fèi)或車位使用費(fèi)。
066物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)的管理未能達(dá)到市住宅主管部門和委托管理合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，或者違反委托管理合同規(guī)定的，業(yè)主委員會(huì)或委托方可終止合同。
067物業(yè)管理公司因管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善，造成業(yè)主損失的，應(yīng)賠償業(yè)主損失。
068物業(yè)管理公司違反有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定的，由有關(guān)部門依法予以處理。
069物業(yè)管理公司享受國家第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。
070有關(guān)業(yè)主公約的規(guī)定有：由市住宅主管部門統(tǒng)一制訂示范文本；業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)本住宅區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，并報(bào)市住宅主管部門和區(qū)住宅主管部門備案；業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)、政府有關(guān)規(guī)定和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
071業(yè)主公約的主要內(nèi)容包括：住宅區(qū)名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)；公共場所及公用設(shè)施狀況；業(yè)主大會(huì)的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項(xiàng)的方式；業(yè)主使用其住宅和住宅區(qū)內(nèi)公共場所及公用設(shè)施的權(quán)益；業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利；業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；住宅區(qū)物業(yè)各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)用的繳交；業(yè)主在本住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；違反業(yè)主公約的責(zé)任；其他有關(guān)事項(xiàng)。
072業(yè)主公約生效的條件是：業(yè)主公約在住宅區(qū)入住率達(dá)到30％后，經(jīng)已入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主簽訂后生效。
073已生效的業(yè)主公約對(duì)本住宅區(qū)所有業(yè)主有約束力。
074業(yè)主入住時(shí)物業(yè)管理公司應(yīng)組織業(yè)主簽訂業(yè)主公約。
075在移交住宅區(qū)的同時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)移交的住宅區(qū)工程建設(shè)資料包括：住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；地下管網(wǎng)竣工圖；住宅區(qū)各類房屋清單；出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍或成本核算清單；住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地清單；住宅區(qū)未完工的房屋、公用設(shè)施設(shè)備及公共場地的竣工日期。
076在業(yè)主委員會(huì)未成立時(shí)，由物業(yè)管理公司接管住宅區(qū)工程建設(shè)資料，并代為保管。
077業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人使用房屋應(yīng)遵守的規(guī)定有：未經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途；不得對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺(tái)、天臺(tái)、屋面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；不得利用房屋從事危害公共利益的活動(dòng)；不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。
078室內(nèi)部分的維修責(zé)任由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。
079室內(nèi)部分維修責(zé)任界限的劃分是：業(yè)主大門內(nèi)，水、電表閘、閥以內(nèi)。
080室內(nèi)部分的維修費(fèi)用由業(yè)主（非業(yè)主使用人、租戶）負(fù)責(zé)。
081共用部分維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任的劃分是由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。
082共用部分的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用從房屋（本體）維修基金中支付。
083公用設(shè)施維修責(zé)任界限的劃分是：住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂場所、停車場、連廊、自行車房（棚）等住宅區(qū)公用設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理維修養(yǎng)護(hù)。
084公用設(shè)施的維修費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)中支付。
085住宅區(qū)的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護(hù)由相關(guān)業(yè)務(wù)單位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由相關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。
086房屋毗連部位的維修養(yǎng)護(hù)由誰負(fù)責(zé)？在房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設(shè)施和設(shè)備。毗連部位及設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)由毗連的業(yè)主或相關(guān)責(zé)任人共同組織實(shí)施或委托物業(yè)管理公司組織實(shí)施。
087毗連部位維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由業(yè)主和相關(guān)責(zé)任人按比例分擔(dān)費(fèi)用。其*有墻體按兩側(cè)均分后，由每側(cè)業(yè)主按比例分擔(dān)，共有樓板其樓面與頂棚部位由所在層業(yè)主負(fù)責(zé)，其結(jié)構(gòu)部位由毗連層上下業(yè)主按比例分擔(dān)。
088人為造成公用設(shè)施損壞、損失的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)、賠償。
089房屋外觀的整潔、統(tǒng)一由業(yè)主、承租人、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理公司共同維護(hù)。
090房屋的修繕、粉刷由業(yè)主委員會(huì)決定。
091房屋的天面、外墻每10年至少修繕、粉刷一次。
092房屋的空調(diào)架、防盜網(wǎng)等外觀設(shè)施每三年至少修繕、粉刷一次。
093房屋的樓梯間的墻面、臺(tái)階、扶手等設(shè)施每五年至少修繕、粉刷一次。
094房屋的天面、外墻、空調(diào)架、防盜網(wǎng)、樓梯間的墻面、臺(tái)階、扶手等設(shè)施項(xiàng)目到修繕粉刷期確實(shí)不需要修繕和粉刷的，業(yè)主委員會(huì)可向市、區(qū)住宅主管部門申請(qǐng)延期修繕和粉刷，經(jīng)市、區(qū)住宅主管部門同意，可以延期。
095房屋的修繕和粉刷等設(shè)施項(xiàng)目費(fèi)用，外觀設(shè)施由業(yè)主或承租人承擔(dān)；其他費(fèi)用從住宅本體維修基金中支付。
096房屋及其附屬設(shè)施或住宅公用設(shè)施在可能危害房屋安全或公共安全時(shí)需即時(shí)維修。
097公用設(shè)施專用基金由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時(shí)按一定的提取比例提取，并一次性向業(yè)主委員會(huì)劃撥；由區(qū)住宅主管部門設(shè)立專帳管理；使用辦法由市政府制訂；區(qū)住宅主管部門對(duì)業(yè)主委員使用公用設(shè)施專用基金不得干涉；
098公用設(shè)施專用基金提取的比例按住宅區(qū)除地價(jià)以外的建設(shè)總投資2％提取。
099公用設(shè)施專用基金用于購買管理用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程項(xiàng)目。
100住宅區(qū)內(nèi)禁止踐踏、占用綠化地；占用樓梯間、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施而影響其正常使用功能；亂拋垃圾、雜物；影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑；聚眾喧鬧；隨意停放車輛和鳴喇叭；發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；排放有毒、有害物質(zhì)；經(jīng)營業(yè)主公約所禁止的行業(yè)；法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為。
101住宅區(qū)的專用房屋指的是物業(yè)管理的管理用房與按比例提供給業(yè)主委員會(huì)由物業(yè)管理公司經(jīng)營的商業(yè)用房。
102住宅區(qū)的專用房屋由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時(shí)按市政府規(guī)定以建造成本提供管理用房，以微利房價(jià)提供部分商業(yè)用房；
103住宅區(qū)的專用房屋的產(chǎn)權(quán)屬該住宅區(qū)全體業(yè)主；
104物業(yè)管理用房的計(jì)算方法是：物業(yè)管理用房面積（平方米）＝人均管理用房規(guī)劃指標(biāo)（0.06）×住宅區(qū)房屋總套數(shù)（住宅、單身公寓套數(shù)加上非住宅房屋每 100平方米建筑面積折一套；寫字樓、商業(yè)面積、工業(yè)廠房等物業(yè)亦按每100平方米建筑面積折一套）×戶均人口數(shù)（3.75）。
105物業(yè)管理用房包括辦公用房、生活用房、庫房等，不包括機(jī)電及保安人員值班用房。
106保安人員宿舍用房由開發(fā)建設(shè)單位利用小區(qū)（大廈）內(nèi)相關(guān)公共場所解決。
107物業(yè)管理用房必須是正規(guī)用房。
108向業(yè)主委員會(huì)提供管理用房的期限在業(yè)主委員會(huì)成立2個(gè)月內(nèi)提供，最遲不超過6個(gè)月（商業(yè)用房、公用設(shè)施專用基金相同）。
109提供給業(yè)主委員會(huì)的商業(yè)用房面積的計(jì)算方法是多層按總建筑面積的3‰，高層住宅區(qū)或別墅區(qū)按總建筑面積的2‰提供。
110提供給業(yè)主委員會(huì)的商業(yè)用房的購置費(fèi)可從公用設(shè)施專用基金中墊支，并從該商業(yè)用房經(jīng)營收入中收回。
111提供給業(yè)主委員會(huì)的商業(yè)用房由物業(yè)管理公司按委托管理合同使用、經(jīng)營，其收入用于彌補(bǔ)管理費(fèi)的不足。
112住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金、住宅本體維修基金和管理服務(wù)費(fèi)的收支帳目業(yè)主委員會(huì)應(yīng)每三個(gè)月至少公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。
113業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的，承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
114對(duì)未交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、住宅維修基金和物業(yè)委托管理合同約定的其他費(fèi)用的，物業(yè)管理公司可要求業(yè)主限期交納。
115對(duì)逾期不交納物業(yè)管理費(fèi)、本體維修基金的，可按日加收應(yīng)交納費(fèi)用萬分之五的滯納金，并可按業(yè)主公約和物業(yè)委托管理合同的規(guī)定進(jìn)行催交；連續(xù)六個(gè)月不交納的，可向人民法院申請(qǐng)追繳。
116物業(yè)管理公司違反物業(yè)委托管理合同的約定并造成損失的，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任并承擔(dān)相應(yīng)損失。
117業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)違反”條例”第二十二條”業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)接受市、區(qū)住宅主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督；業(yè)主大會(huì)的決定、業(yè)主委員會(huì)章程的內(nèi)容或業(yè)主委員會(huì)的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。”規(guī)定的，市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤消其決定，并通告全體業(yè)主。
118業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司有下列行為之一的：
①擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
②改變公用設(shè)施專用基金和住宅（本體）維修基金的用途，或未按規(guī)定定期公布收支帳目的；
③改變專用房屋的用途，未按規(guī)定使用的；
④管理制度不健全、管理混亂，造成對(duì)住宅區(qū)的房屋管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善，經(jīng)市、區(qū)主管部門認(rèn)定應(yīng)當(dāng)予以處罰的。
業(yè)主委員會(huì)有權(quán)予以制止并限期改正；逾期不改正的，業(yè)主委員會(huì)可以終止委托管理合同；市住宅主管部門和有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，并可處以3000元以上10000元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，市住宅主管部門可以降低其物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)，直至吊銷其物業(yè)管理的經(jīng)營項(xiàng)目。
119業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行投資和經(jīng)營活動(dòng)，市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，可以并處3000元以上10000元以下的罰款。
120業(yè)主、非業(yè)主使用人或其他單位、個(gè)人未經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途；不得對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺(tái)、天臺(tái)、屋面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；不得利用房屋從事危害公共利益的活動(dòng)；不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。違反上述第三十八條規(guī)定的，市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，可以并處1000元以上5000元以下的罰款。
121業(yè)主、非業(yè)主使用人或其他單位、個(gè)人違反住宅區(qū)內(nèi)禁止踐踏、占用綠化地；占用樓梯間、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施而影響其正常使用功能；亂拋垃圾、雜物；影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑；聚眾喧鬧；隨意停放車輛和鳴喇叭；發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；排放有毒、有害物質(zhì)；經(jīng)營業(yè)主公約所禁止的行業(yè)；法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為的，市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，可以并處100元以上2000元以下的罰款。
122寫字樓、商住樓及工業(yè)廠房等物業(yè)可參照本”條例”執(zhí)行。
123物業(yè)管理公司必須按照所持有的”物業(yè)管理資質(zhì)”從事相應(yīng)的物業(yè)管理工作。
124資質(zhì)證書分為甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)3種。
125物業(yè)管理公司按持有的不同資質(zhì)證書，進(jìn)行物業(yè)管理工作。持有甲級(jí)資質(zhì)證書的單位，可以管理各類物業(yè)并按甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費(fèi)；持有乙級(jí)資質(zhì)證書的單位，可以管理30層以下的各類物業(yè)并按乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費(fèi)；持有丙級(jí)資質(zhì)證書的單位，可以管理9層以下的各類物業(yè)（涉外住宅區(qū)、別墅小區(qū)除外）并按丙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費(fèi)。
126業(yè)主委員會(huì)是否有權(quán)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行審計(jì)？業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司可以共同委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)住宅（本體）維修基金和管理服務(wù)費(fèi)的使用明細(xì)表和收支明細(xì)帳目進(jìn)行審計(jì)。
127對(duì)物業(yè)公司審計(jì)的費(fèi)用從管理費(fèi)中支付。
128業(yè)主委員委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行審計(jì)的前提條件是在業(yè)主委員會(huì)與該物業(yè)管理公司之間的委托管理合同依法終止時(shí)。
129住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)總收入的主要來源有
1.部分商業(yè)用房租金；
2.公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所（地）的經(jīng)營收入；
3.向業(yè)主收取管理服務(wù)費(fèi)；
4.住宅區(qū)的其他合法收入。
130住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)的基本開支有
1.住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所（地）的日常管理、維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（包括材料費(fèi)、公用水電費(fèi)、設(shè)備損耗費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等）；
2.業(yè)主委員會(huì)、管理處核定人員的津貼工資、福利及辦公、經(jīng)營費(fèi)用；
3.就管理工作而聘請(qǐng)的專營公司及其他聘請(qǐng)人員的費(fèi)用；
4.住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險(xiǎn)費(fèi)用和法定稅費(fèi)；
5.住宅區(qū)必要的社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用。
131管理服務(wù)費(fèi)不包含業(yè)主與非業(yè)主使用人的人身保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保管保險(xiǎn)費(fèi)用。
132收取管理服務(wù)費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)以及每年基本開支的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)物業(yè)管理公司的資質(zhì)證書等級(jí)以及業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)際需求，參照市物價(jià)主管部門和市住宅主管部門的指導(dǎo)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)審議確定后，報(bào)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)執(zhí)行。
133住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)的收支帳目由業(yè)主委員會(huì)主任和住宅區(qū)管理處主任簽字并加蓋公章后每三個(gè)月至少張榜公布一次；年度帳目公布應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)主任和物業(yè)管理公司法定代表人簽字并加蓋公章后公布。
134住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金的所有權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)。
135住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金的主管部門市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門。
136住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說的開發(fā)建設(shè)單位總投資含公用設(shè)施配套費(fèi)、建造成本。
137住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說的重大維修項(xiàng)目的范圍是：區(qū)內(nèi)的非市政道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等；文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（棚）。（不包括產(chǎn)權(quán)不屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)）。
138住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說的重大維修項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)是：區(qū)內(nèi)道路路面、路基嚴(yán)重?fù)p壞，造成無法通行的；路燈線路需要改造或重新敷設(shè)的；溝、渠、池、井、井壁（面）出現(xiàn)嚴(yán)重?cái)嗔鸦蚱茡p的；園林綠化地樹木、草皮及雕塑、小品等設(shè)施需重新造植或更新改造的；文化娛樂體育場所需改造、改建或因房屋的基礎(chǔ)傾斜造成裂縫或因結(jié)構(gòu)等原因造成柱、梁、板墻、裂縫或嚴(yán)重?fù)p壞的；停車場、連廊、自行車房（棚）需要更新、改造、改建的；地下排水管網(wǎng)大修、更新、改造等。
上述范圍之外的由市住宅主管部門確定。
139高層住宅區(qū)專用基金的使用比例30％用于本體外公用設(shè)施；其余用于本體共用設(shè)施的重大維修工程項(xiàng)目。
140專用基金不屬于業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理公司的經(jīng)營收入。
141專用基金用于住宅區(qū)公用設(shè)施重大維修養(yǎng)護(hù)工程項(xiàng)目時(shí)，只能使用基金的增值部分。如增值部分不足，從管理費(fèi)積累中墊支或由業(yè)主分?jǐn)偂?/p>
142物業(yè)管理公司需要使用專用基金時(shí)，應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)提供法定代表人簽字蓋章的使用申請(qǐng)；該項(xiàng)目有關(guān)圖紙、預(yù)算資料；施工承接單位或人員資質(zhì)資料。
143業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司使用專用基金的審批程序是：業(yè)主委員會(huì)在接到物業(yè)管理公司使用專用基金的申請(qǐng)后14日內(nèi)召集業(yè)主大會(huì)審議；同意后，向區(qū)住宅管理部門報(bào)送有業(yè)主委員會(huì)主任及物業(yè)管理公司法定代表人共同簽字的《住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金使用申請(qǐng)表》；區(qū)住宅管理部門應(yīng)在接到申請(qǐng)表后14日內(nèi)完成審批并將款項(xiàng)撥到物業(yè)管理公司帳戶。
144房屋（本體）維修基金屬各類物業(yè)業(yè)主的共有資產(chǎn)，以每個(gè)單體物業(yè)為單位，由該單體物業(yè)的所有業(yè)主按各自物業(yè)的建筑面積分擔(dān)和享用。
145房屋（本體）維修基金的主管部門是市住宅主管部門；各區(qū)住宅主管部門對(duì)轄區(qū)內(nèi)各類物業(yè)的本體基金的使用和管理指導(dǎo)和監(jiān)督。
146業(yè)主繳交房屋（本體）維修基金規(guī)定：業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后的第一個(gè)月起，按月繳交本體維修基金；業(yè)主發(fā)生變更時(shí)原業(yè)主所交的本體基金不予退還。因開發(fā)單位的原因造成空置的房屋，其本體基金由開發(fā)單位繳交。
147房屋（本體）維修基金的收取標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行市物業(yè)主管部門頒布的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)每兩年制訂和發(fā)布一次。各業(yè)主委員會(huì)可根據(jù)房屋的使用狀況和本體基金積累狀況，經(jīng)與物業(yè)管理公司協(xié)商后，對(duì)本體基金繳交標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整。
148房屋（本體）維修基金的使用原則是：按照取之于民，用之于民的原則，用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護(hù)。
149房屋（本體）維修基金的使用范圍是：共用部位的維修養(yǎng)護(hù)由管理處組織實(shí)施，其費(fèi)用從本體基金中支出。共用部位是結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等），抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施、公共天線、本體上下水主管道、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。
150房屋（本體）維修基金的使用比例：本體基金的30％用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修，其余的70％用于房屋本體共用部位中修以上維護(hù)工程（含新增和改造工程，下同）；用于中修以上維護(hù)工程時(shí)，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或該棟50％以上業(yè)主書面同意。
151房屋（本體）維修基金維修標(biāo)準(zhǔn)：房屋共用部位的大、中、小修標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行國家建設(shè)部有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。
152房屋（本體）維修基金不夠支出時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，由全體業(yè)主分?jǐn)?；單棟房屋本體基金不夠使用時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或該棟50％以上業(yè)主書面同意，由該棟各業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?/p>
153物業(yè)管理公司之管理處對(duì)每年房屋（本體）維修基金的使用應(yīng)于每年12月31日前提出下年度使用本體基金的計(jì)劃及預(yù)算，提交業(yè)主委員會(huì)審議通過。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在收到管理處的計(jì)劃及預(yù)算后15日內(nèi)作出答復(fù)，逾期視為同意；急修工程應(yīng)在7日內(nèi)答復(fù)，逾期視為同意。
154如業(yè)主委員會(huì)或該棟房屋部分業(yè)主不同意管理處使用本體基金進(jìn)行中修以上維修工程計(jì)劃時(shí)，管理處認(rèn)為有充足理由使用，或該項(xiàng)目實(shí)施與否涉及國家或特區(qū)城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關(guān)規(guī)定的，可由物業(yè)管理公司申請(qǐng)，經(jīng)區(qū)住宅管理部門核準(zhǔn)后實(shí)施。
155房屋（本體）維修基金使用之后的手續(xù)：日常維護(hù)和零星小修由管理處主任簽字，作為本體基金支出記帳憑證；中修以上工程應(yīng)出具”施工項(xiàng)目清單”，由委員會(huì)主任或該棟樓長（或20％以上業(yè)主 ）、管理處主任簽字，作為本體基金支出記帳憑證。
156房屋（本體）維修基金的帳務(wù)以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專（記）帳管理，并設(shè)立專用帳號(hào)存儲(chǔ)本物業(yè)的本體基金。
157房屋（本體）維修基金的監(jiān)督辦法：本體基金的收支項(xiàng)目，由管理處每三個(gè)月在各棟房屋的顯著位置公布一次?；饚つ苛忻骰饝?yīng)用的項(xiàng)目、部位、費(fèi)用支出及證明人、基金余額（單體和全部），并接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。
158業(yè)主不按規(guī)定繳納基金的，管理處可按法規(guī)政策規(guī)定或委托管理合同、業(yè)主公約規(guī)定采取相應(yīng)催繳措施。
159物業(yè)管理公司及其管理處在使用房屋（本體）維修基金有下列不規(guī)范行為之一的，市、區(qū)住宅主管部門可依法規(guī)、規(guī)章規(guī)定予以處罰：
1.擅自提高本體基金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
2.改變本體基金的用途，挪作它用的；
3.未按規(guī)定期限公布本體基金收支帳目的；
4.拒絕接受業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主查詢的。
160物業(yè)管理公司及其管理處未按時(shí)公布帳目或拒絕查詢的，業(yè)主可以拒繳本體基金。
161對(duì)房屋（本體）維修基金用于日常小修并超出規(guī)定的本體基金比例的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或所維修養(yǎng)護(hù)單棟房屋50％以上業(yè)主同意，日常小修可以超出規(guī)定的本體基金比例，超出部分可在下年度本體基金的小修費(fèi)里沖抵，或經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定提高本體基金收取標(biāo)準(zhǔn)彌補(bǔ)。
162房屋（本體）維修基金征收的具體標(biāo)準(zhǔn)是：本體基金征收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的使用年限及新舊程度，維修養(yǎng)護(hù)實(shí)際需要，并考慮群眾的經(jīng)濟(jì)承受能力等因素制定。本體基金可按如下標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主征收（注：房屋保修期內(nèi)不得征收）：多層住宅（不帶電梯）每月每平方米建筑面積0.15元，高層商住樓、住宅樓（含帶電梯的多層住宅）每月每平方米建筑面積0.25元。其他房屋（含寫字樓、商業(yè)大廈、廠房等）的本體基金標(biāo)準(zhǔn)，參照上述規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或多數(shù)業(yè)主同意，征收標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)上浮，但最高上浮幅度不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的 50％。
163房屋（本體）維修基金使用的權(quán)限規(guī)定：動(dòng)用本體基金，應(yīng)履行規(guī)定的程序和手續(xù)，其中：日常維護(hù)和零星小修金額在1000元以下的，由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人和本棟房屋樓長共同簽字后支付；用于中修以上維護(hù)工程或維修金額1001元以上的，須經(jīng)本棟房屋占60％以上業(yè)主同意后方可使用。 本體基金確實(shí)不夠支出時(shí)，經(jīng)占60％以上的業(yè)主同意，可由該棟房屋的業(yè)主分?jǐn)偂?/p>
164在特區(qū)從事住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、商住樓、寫字樓等各類物業(yè)及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的管理服務(wù)的單位，應(yīng)遵守《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》。
165物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)遵守社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化的原則，保持物業(yè)與城市環(huán)境的整潔優(yōu)美，保障物業(yè)的安全使用，維護(hù)業(yè)主和其他非業(yè)主使用人的合法權(quán)益。
166何種物業(yè)可以不采用招標(biāo)的方式確定物業(yè)管理企業(yè) ？物業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位自用的；在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層物業(yè)總建筑面積低于五萬平方米的，或高層物業(yè)總建筑面積低于二萬平方米的，或多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬平方米的。前款物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由市主管部門會(huì)同有關(guān)部門劃定。
167物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)，可以采取公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)的形式。
168物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書應(yīng)當(dāng)包括：物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)設(shè)立方案、運(yùn)作流程及各項(xiàng)管理規(guī)章制度；管理服務(wù)人員配備方案；管理服務(wù)用房及其他物資裝備配置方案；管理服務(wù)費(fèi)用收支預(yù)算方案；管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)承諾；社區(qū)文化服務(wù)方案；管理服務(wù)模式設(shè)想等。
169物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循國家有關(guān)的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)；沒有國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)符合市主管部門規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)采用國外先進(jìn)的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提高管理服務(wù)水平。
170物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的傭金是不得超過物業(yè)管理成本的百分之十。
171物業(yè)管理公司派出機(jī)構(gòu)物業(yè)管理處下列項(xiàng)目支出列入物業(yè)管理成本，但不得重復(fù)計(jì)算：
1、管理處管理人員的工資、福利；
2、保潔消殺費(fèi)；
3、治安防范費(fèi)；
4、公用配套設(shè)施日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)；
5、園林綠地維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)；
6、用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊及經(jīng)營、辦公費(fèi)用；
7、公用部位水電費(fèi)；
8、電梯運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)；
9、中央空調(diào)費(fèi)。
172對(duì)物業(yè)管理企業(yè)在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)收取的管理服務(wù)費(fèi)用及按規(guī)定用于管理服務(wù)的經(jīng)營性收入實(shí)行獨(dú)立核算。除去管理服務(wù)的成本開支、物業(yè)管理企業(yè)的傭金和依法應(yīng)繳納的稅、費(fèi)后，有結(jié)余的，應(yīng)轉(zhuǎn)入本物業(yè)管理區(qū)域下年度的管理服務(wù)費(fèi)用，不得擅自提取或挪作他用。
173物業(yè)管理企業(yè)在合理的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行的物業(yè)管理活動(dòng)包括對(duì)物業(yè)進(jìn)行巡視、檢查、或?qū)门涮自O(shè)施、設(shè)備、公共場地和房屋本體共用部位及設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)或改造，或按規(guī)定對(duì)物業(yè)的裝修進(jìn)行監(jiān)管的，業(yè)主或非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)提供方便并接受監(jiān)管，不得無理拒絕或阻撓。具體巡視、檢查的內(nèi)容和時(shí)間、維修養(yǎng)護(hù)或改的項(xiàng)目及施工的時(shí)間、地點(diǎn)均應(yīng)當(dāng)提前公布。業(yè)主、非業(yè)主使用人與物業(yè)管理企業(yè)對(duì)前款維修養(yǎng)護(hù)或改造的項(xiàng)目有分歧的，由市、區(qū)主管部門決定執(zhí)行；對(duì)維修養(yǎng)護(hù)或改造的費(fèi)用有疑義的，可向物業(yè)管理企業(yè)提出質(zhì)詢，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在收到質(zhì)詢后七日內(nèi)予以答復(fù)。
174業(yè)主及其他非業(yè)主使用人對(duì)物業(yè)管理企業(yè)公布的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)項(xiàng)目、物業(yè)管理的收支帳目有疑義的，可向市、區(qū)主管部門和價(jià)格行政管理部門投訴；市、區(qū)主管部門或市、區(qū)價(jià)格行政管理部門應(yīng)在收到投訴后及時(shí)予以查處，并將查處結(jié)果書面通知投訴人。
175物業(yè)管理公司應(yīng)交納的稅種有：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加；企業(yè)所得稅；增值稅；印花稅。
176營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加的稅率為：營業(yè)收入的5％。營業(yè)稅的1％。營業(yè)稅的3％。
177收取的中央空調(diào)使用費(fèi)不算作營業(yè)收入不計(jì)征營業(yè)稅。
178物業(yè)管理公司代收的水、電費(fèi)收費(fèi)項(xiàng)目要交增值稅。
179物業(yè)管理費(fèi)用收支公布的主要項(xiàng)目有：收入部分：管理費(fèi)，房租，停車場收入，有償服務(wù)費(fèi)等；支出部分：管理人員工資、福利，辦公費(fèi)，經(jīng)營費(fèi)，差旅費(fèi)，水電費(fèi)，機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)水電費(fèi)，設(shè)備工具修理費(fèi)，公共設(shè)施維修、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)，保安費(fèi)用，法定稅率、保險(xiǎn)費(fèi)，管理傭金等；本季盈虧，上季結(jié)轉(zhuǎn)，累積盈虧。
篇3：《物業(yè)管理法規(guī)》知識(shí)試題
1、物業(yè)管理法律關(guān)系客體可以分為( )。
A.物B.貨幣C.行為D.非物質(zhì)財(cái)富
2、我國物業(yè)管理法的淵源有憲法、法律、行政法規(guī)( )以及國際公約。
A. 地方性法規(guī)B. 行政規(guī)章C. 宗教戒律D. 司法解釋
3、建筑物區(qū)分所有權(quán)是由區(qū)分所有建筑物( )所構(gòu)成。而且是以( )處于主導(dǎo)地位。
A.專有部分所有權(quán)B.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)
C.共用部分持分權(quán)D.人身權(quán)和人格權(quán)
4、業(yè)主對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分所享有的權(quán)利為( )。
A.占有B.使用C.收益D.相鄰權(quán)
5、業(yè)主對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)為( )。
A.按照本來用途和使用目的使用專有部分
B.維護(hù)建筑物的安全和外觀美觀
C.不得隨意變更通過專有部分的用于維持建筑物使用功能的各種管線
D.獨(dú)自承擔(dān)修繕自己專有部分的費(fèi)用和責(zé)任
E.對(duì)他人的合理行為應(yīng)相互容忍
6、以下關(guān)于業(yè)主權(quán)利、義務(wù)的敘述正確的是:( )
A. 業(yè)主有對(duì)自用部位完全的占有、使用、收益和處分的權(quán)利;
B. 單個(gè)的業(yè)主對(duì)共用部位有完全的占有、使用、收益和處分的權(quán)利;
C. 業(yè)主的基本義務(wù)是遵守有關(guān)法律法規(guī)及業(yè)主公約的規(guī)定;
D. 業(yè)主有參加業(yè)主大會(huì)的權(quán)利，并有選舉權(quán)和被選舉權(quán)。
7、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)是:( )
A. 聽取、審議業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告
B. 審核與修訂《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會(huì)章程》等文件
C. 與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同
D. 業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉與委員的增減
8、業(yè)主大會(huì)在進(jìn)行投票時(shí)，如某物業(yè)由兩人或兩人以上共同共有，則該物業(yè)投票時(shí)可由下列方式執(zhí)行:( )
A. 各共有人均有權(quán)投票
B. 各共有人可授權(quán)其中一人投票
C. 各共有人可授權(quán)共有人以外的某位業(yè)主投票
D. 該物業(yè)業(yè)主無投票權(quán)
9、在下列各項(xiàng)中，屬于業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的有( )。
A.召集和主持業(yè)主大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況
B.批準(zhǔn)物業(yè)管理合同
C.草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程
D.物業(yè)檔案資料的管理
E.監(jiān)督共用設(shè)備、設(shè)施、場地的使用和維護(hù)
10、以下關(guān)于業(yè)主委員會(huì)權(quán)利義務(wù)的敘述錯(cuò)誤的是:( )
A. 業(yè)主委員會(huì)有召集和主持業(yè)主大會(huì)的權(quán)利
B. 業(yè)主委員會(huì)有否決業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程的權(quán)利
C. 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作
D. 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)定期向物業(yè)管理公司報(bào)告工作
11、房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理的行業(yè)歸口管理工作，其主要職能是依法行政，包括:( )
A. 規(guī)劃、組織和推動(dòng)全國物業(yè)管理工作的實(shí)施
B. 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的具體工作
C. 制定物業(yè)管理價(jià)格和稅收政策
D. 協(xié)調(diào)物業(yè)管理涉及的政府各相關(guān)部門與機(jī)構(gòu)的關(guān)系，創(chuàng)造有利于物業(yè)管理運(yùn)作和發(fā)展的良好外部環(huán)境
12、以下關(guān)于業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司關(guān)系的敘述正確的是:( )
A.物業(yè)管理公司必須服從業(yè)主委員會(huì)的指揮
B.業(yè)主委員會(huì)必須服從物業(yè)管理公司的指揮
C.兩者是聘用與被聘用的合同關(guān)系
D.兩者是基于物業(yè)管理合同的平等民事主體關(guān)系
13、合同又可以叫做( )。
A.契約B.協(xié)議C.交易D.合約
14、合同訂立的合法原則所包括的內(nèi)容有( )。
A.合同內(nèi)容必須符合法律、法規(guī)的規(guī)定
B.合同內(nèi)容不得損害國家利益
C.合同內(nèi)容不得損害社會(huì)公共利益
D.合同訂立的程序符合法律、法規(guī)的規(guī)定
E.依法成立的合同受法律保護(hù)
15、物業(yè)管理合同因以下原因而終止:( )
A.合同約定的服務(wù)期限屆滿，雙方又沒有續(xù)簽合同的
B.物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會(huì)解除合同的
C.因不可抗力致使物業(yè)管理合同的目的無法實(shí)現(xiàn)的
D.其他法律規(guī)定或當(dāng)事人約定終止的情形
16、前期物業(yè)管理合同與一般物業(yè)管理合同的不同之處在于:( )
A. 合同主體不同
B. 物業(yè)管理費(fèi)用的承擔(dān)人不同
C. 物業(yè)管理合同期限不同
D. 合同的終止方式不同
17、《中華人民共和國合同法》的總則中明確規(guī)定了( )合同法的基本原則。
A.公平B.平等C.自愿D.誠實(shí)信用 E.遵守法律、行政法規(guī)
F.尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益
18、依據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，有( )情形之一的，合同無效。
A.以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益
B.損害社會(huì)公共利益
C.惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益
D.以合法形式掩蓋非法目的
E.違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定
F.違反行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定
19、下列各項(xiàng)中，屬于合同的書面形式的是( )。
A.電報(bào)B.電傳C.傳真D.電子郵件
20、合同的生效條件包括( )。
A.當(dāng)事人具備相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力
B.當(dāng)事人意思表示真實(shí)
C.手續(xù)和程序符合法律的規(guī)定和當(dāng)事人的約定
D.合同內(nèi)容不違背國家利益和社會(huì)公共利益
E.合同內(nèi)容符合法律法規(guī)的規(guī)定
21、合同附隨義務(wù)是因締約關(guān)系而產(chǎn)生的( )以及其他誠實(shí)用原則或交易慣例產(chǎn)生的義務(wù)。
A.協(xié)助B.通知C.保密D.保護(hù)
22、房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)( )對(duì)物業(yè)管理企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。
A.物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)檔次B.物業(yè)管理企業(yè)的注冊(cè)資產(chǎn)
C.專業(yè)技術(shù)人員D.物業(yè)管理業(yè)績
23、依據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》第六條的規(guī)定，實(shí)行經(jīng)營者定價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由( )與( )協(xié)商議定，并應(yīng)將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)? )備案。
A.房地產(chǎn)主管部門B.業(yè)主委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)代表人
C.非業(yè)主使用人代表D.物價(jià)部門
E.稅務(wù)部門 F.物業(yè)管理公司
24、依據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》第十條的規(guī)定，物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主、非業(yè)主使用人公布( )，接受業(yè)主、非業(yè)主使用人以及業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。
A.收費(fèi)的收入和支出帳目
B.業(yè)主名冊(cè)及聯(lián)系電話
C.物業(yè)管理公司員工的獎(jiǎng)金分配情況
D.住宅小區(qū)物業(yè)管理的重大措施
E.物業(yè)管理年度計(jì)劃
F.物業(yè)管理公司的利潤分配方案
25、物業(yè)管理立法應(yīng)當(dāng)規(guī)范( )方面的權(quán)利與義務(wù)。
A.政府主管部門B.業(yè)主C.物業(yè)管理公司
D.房地產(chǎn)開發(fā)商 E.建設(shè)單位
26、依據(jù)《中華人民共和國合同法》規(guī)定，當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)該承擔(dān)( )的違約責(zé)任。
A.繼續(xù)履行合同B.支付罰款金C.支付違約金
D.雙倍返還定金 E.賠償損失 F.采取補(bǔ)救措施
27、在下列各項(xiàng)中屬于行政處分的是:( )
A.記過B. 拘留C. 開除D. 罰金
28、以下屬于物業(yè)管理糾紛的是:( )
A. 房屋共有人對(duì)共用天臺(tái)使用產(chǎn)生的糾紛
B. 業(yè)主與物業(yè)管理公司之間因收取物業(yè)管理費(fèi)產(chǎn)生的糾紛
C. 物業(yè)管理公司總經(jīng)理不服公司免職決定而產(chǎn)生的糾紛
D. 因業(yè)主拒交物業(yè)維修基金而產(chǎn)生的糾紛
29、建立物業(yè)管理投訴制度的意義在于:( )
A. 有利于維護(hù)業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主和非業(yè)主使用人的合法權(quán)益;
B. 有利于規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為;
C. 有利于房地產(chǎn)主管部門對(duì)物業(yè)管理的監(jiān)督和管理;
D. 有利于物業(yè)管理的健康發(fā)展。
30、依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十三條的規(guī)定，處理相鄰關(guān)系應(yīng)遵循( )的原則。
A.有利生產(chǎn)B.方便生活C.公平合理D.團(tuán)結(jié)互助