物業管理知識培訓：法規知識

　　001《城市新建住宅小區管理辦法》是建設部1994年3月24日第33號令。并于1994年4月1日批準施行。

　　002深圳市物業管理的主要法律依據是“條例”及“細則”。

　　003《深圳經濟特區物業管理行業管理辦法》是經市政府二屆第101次常務會議審議通過，于1998年7月20日發布并實施。

　　004“條例”是1994年6月18日深圳市第一屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議通過，于1994年11月1日起施行。

　　005“條例”是1999年6月30日深圳市第二屆人民代表大會常務委員會第三十三次會議修正。

　　006“細則”是深圳市政府二屆三十五次常務會議通過。1996年9月20日由深圳市市長李子彬發布《深圳市人民政府令》第二十五號施行。

　　007“條例”是以住宅小區類物業為基礎編寫的。

　　008“條例”所稱物業是指建成并投入使用的各類房屋及與之配套的公用設備、設施和公共場地。

　　009物業管理是指由專業機構或公司，按照合同或契約，接受業主（用戶）的委托，按照市場經營方式，運用現代管理方法和技術，為使物業充分發揮其使用價值和經濟效益而對物業本身及其業主（用戶）進行管理并提供綜合服務。

　　＊“條例”使用的概念是指對住宅區各類房屋及相配套的公用設施、設備、公共場地和住宅區的綠化、環境衛生、公共秩序等項目進行維護、修繕和整治，使之保持正常狀態的行為。

　　010物業專營公司是指接受物業管理公司委托，承擔住宅區的機電設備、清潔綠化、園林綠化、維修工程、保安服務等專項管理業務的機構。

　　011住宅區是指以住宅為主，并有相應配套公用設施及非住宅房屋的居住區。

　　012住宅區的范圍由市政府住宅行政管理部門會同有關部門劃定。

　　013業主是指住宅區內住宅和非住宅房屋的所有權人。

　　014入住是指入住人收到書面入住（入伙）通知并辦理完結相應手續。

　　015入住人在規定期限內未辦理入住的視為入住，物業管理單位可從此時起收取相應的管理費。

　　016業生公約是指由業主承諾的，對全體業主具有約束力的，有關業主在住宅區使用、維護物業及其管理等方面權利義務的行為守則。

　　017自用部位是指用戶門以內、毗連部位以外的全部自用部位、設施和設備，包括自用陽臺、門、窗、防盜網，室內自用隔墻、墻（板）面等。

　　018共用部位是指結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備，包括：房屋的承重結構部位（包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結構部位（包括構造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機電設備、本體消防設施等。

　　019毗連部位是指房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設施和設備。

　　020住宅區的公共場所和公用設施的使用和維護是由全體業主、承租人和其他非業主使用人共同使用和維護。

　　021住宅區的物業管理采用業主自治與專業服務相結合，屬地管理與行業管理相結合的模式。

　　022業主、承租人和其他非業主使用人的基本權利是依法參加住宅區物業管理。

　　023業主、承租人和其他非業主使用人的基本義務是合理使用房屋和公用設施，維護住宅區公共利益。

　　024業主委員會成立的條件是住宅區入住率達到50％以上或自第一個業主入住起滿兩年。

　　025業主委員會與物業管理公司之間是平等的民事主體關系（法律關系）。

　　026分期開發的住宅區如何選舉業主委員會：分期開發的住宅區，經已入住的過半數投票權的業主申請，區住宅主管部門可以召集臨時業主大會，在分期開發期間成立臨時業主委員會。臨時業主委員會的權利、義務與業主委員會的權利、義務相同。

　　027業主大會由本住宅區的業主組成。

　　028業主大會召開的條件是須經由已入住的過半數投票權的業主出席才能舉行。

　　029業主大會業主不能出席或業主未滿十八歲的如何處理：書面委托代理人參加；法定代理人參加。

　　030業主大會每年至少召開一次。

　　031組織召開業主大會的程序是業主委員會負責在會議召開七天前將業主大會召開日期和內容送達每名業主。

　　032業主如何要求召開業主大會：經持有住宅區全體業主10％以上投票權的業主提議，業主委員會應在接到該項提議起20日內就該項提議召開業主大會。

　　033經提議而業主委員會不召開業主大會如何處理：在20日內，業主委員會未召集業主大會，由提議的業主向區住宅主管部門申請，區住宅主管部門可以責令或限期業主委員會召集業主大會。

　　034業主大會通過的決議必須由出席會議的業主所投票數的過半數通過。

　　035業主大會表決可以采取投票方式或者其他方式，各類房屋按建筑面積每10平方米為1票；不足10平方米的，5平方米及5平方米以上的計算為1票，不足5平方米的不計票。

　　036業主大會的職權包括：

　　1.選舉、罷免業主委員會組成人員；

　　2.監督業主委員會的工作；

　　3.聽取和審查業主委員會的工作報告；

　　4.決定住宅區內關于業主利益的重大事項；

　　5.修改業主公約；

　　6.改變和撤消業主委員會不適當的決定；

　　7.批準業主委員會章程。

　　037業主委員會委員由業主大會在業主中選舉產生；業主委員會主任、副主任由業主委員會在其委員中選舉產生；業主委員會可聘請派出所、居民委員會等有關單位的人員擔任業主委員會委員；業主委員會可聘請執行秘書1至2名，負責處理業主委員會日常事物；

　　038業主委員會章程的制定業主委員會章程經業主委員會委員一致同意制定，并經業主大會批準。

　　039業主委員會實行差額選舉方式。

　　040業主委員會委員的人數一般為11人至17人，經業主大會決定可適當增減，但最低不得少于5人。

　　041入選業主委員會委員的人員應熱心公益事業、責任心強、有一定的組織能力和必要工作時間。

　　042業主委員會每屆任期三年。

　　043業主委員會換屆選舉業主委員會委員可連選連任。

　　044業主委員會成員的工作性質委員為兼職，主任可專職。

　　045業主委員會會議由業主委員會主任根據工作需要召集，并應在會議召開7天前將會議通知書及有關材料送達每位委員。

　　046業主委員會召開會議時，可以邀請政府有關部門、居民委員會、物業管理公司等單位的人員和非業主使用人代表參加會議。

　　047業主委員會向業主大會負責并報告工作。

　　048業主委員會的職權有：

　　1.召集和主持業主大會；

　　2.審議和決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用；

　　3.采取公開招標方式聘請物業管理公司對住宅區進行物業管理，并與其訂立、變更或解除委托管理合同；

　　4.審議物業管理公司制定的對本住宅區的年度管理計劃、住宅區配套工程和重大的維修工程項目；

　　5.審議住宅區物業管理服務費的收費標準；

　　6.監督物業管理公司對本住宅區的物業管理工作。

　　049業主委員會的職權中，其中3.4.5.項規定的事項須報業主大會批準。

　　050業主委員會的義務包括：

　　1.執行業主大會各項決定；

　　2.遵守和履行物業委托管理合同；

　　3.不得從事各種投資和經營活動；

　　4.對物業管理公司的正當經營和管理活動予以支持和配合。

　　051業主委員會不可以從事以盈利為目的的經營活動。

　　052業主委員會表決的原則是采取少數服從多數的原則。

　　053業主大會和業主委員會應接受市、區住宅主管部門的指導和監督；業主大會的決定等不得與憲法、法律、法規和規章相抵觸。

　　054物業公司根據住宅區物業委托管理合同對住宅區統一實施管理。

　　055物業委托管理合同應包括的內容：委托管理事項；管理標準；管理權限；管理期限；管理費收支；利潤及風險、監督檢查；違約責任及其他權利義務條款。

　　056住宅區物業委托管理合同應當報區住宅管理部門備案。

　　057開發建設單位對住宅區前期的物業管理是：開發建設單位應當從住宅區入住前6個月開始自行或委托物業管理公司對住宅區進行前期管理。

　　058前期管理的費用由開發建設單位自行承擔。

　　059開發建設單位在住宅區開始入住2年內可以決定住宅小區的物業管理事宜。

　　060在住宅區開始入住2年內成立業主委員會的，不可以終止物業管理公司與開發建設單位簽定的委托管理合同。但業主委員會可與開發建設單位簽訂委托管理合同，并行使本條例規定的各項職責。

　　061住宅區入住2年后，業主委員會應依”條例”規定聘請物業管理公司對住宅區進行管理，原物業管理公司在同等條件下可以優先承包管理。

　　062物業管理公司在住宅區范圍內的管理事項包括：房屋的使用、維修、養護；消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施的使用、維修、養護和管理；清潔衛生；車輛行駛和停泊；公共秩序；市住宅主管部門規定和委托管理合同規定的其他物業管理事項。

　　063物業管理公司的權利是：根據有關法律、法規，結合實際情況，制定本住宅區物業管理辦法；依據委托管理合同和有關規定收取管理費用；制止違反住宅區物業管理規定的行為；選聘專營公司承擔專項經營業務。

　　064物業管理公司的義務是：以為業主服務為宗旨，注重社會效益、經濟效益和環境效益；按市住宅主管部門規定的標準和委托管理合同對住宅區實施物業管理；接受業主委員會和業主的監督；組織或協助有關部門提供社區生活服務和開展社區文化活動；按照法律、法規和市政府的有關規定從事經營活動。

　　065住宅區內車輛管理的規定包括：接受公安等部門的統一指導和監督；進入住宅區的車輛應按規定停放在停車場或設置有停車標志的場所；物業管理單位應與車主明確車輛保管關系或車位有償使用關系，并按有關規定收取相應的保管費或車位使用費。

　　066物業管理公司對住宅區的管理未能達到市住宅主管部門和委托管理合同規定的標準，或者違反委托管理合同規定的，業主委員會或委托方可終止合同。

　　067物業管理公司因管理、維修、養護不善，造成業主損失的，應賠償業主損失。

　　068物業管理公司違反有關法律、法規和政策規定的，由有關部門依法予以處理。

　　069物業管理公司享受國家第三產業優惠政策。

　　070有關業主公約的規定有：由市住宅主管部門統一制訂示范文本；業主大會可以根據本住宅區的實際情況進行修改補充，并報市住宅主管部門和區住宅主管部門備案；業主公約應當符合法律、法規、政府有關規定和土地使用權出讓合同的規定。

　　071業主公約的主要內容包括：住宅區名稱、地點、面積及戶數；公共場所及公用設施狀況；業主大會的召集程序及決定住宅區重大事項的方式；業主使用其住宅和住宅區內公共場所及公用設施的權益；業主參與住宅區物業管理的權利；業主對業主委員會及物業管理公司的監督權；住宅區物業各項維修、養護和管理費用的繳交；業主在本住宅區內應遵守的行為準則；違反業主公約的責任；其他有關事項。

　　072業主公約生效的條件是：業主公約在住宅區入住率達到30％后，經已入住業主中持有過半數以上投票權的業主簽訂后生效。

　　073已生效的業主公約對本住宅區所有業主有約束力。

　　074業主入住時物業管理公司應組織業主簽訂業主公約。

　　075在移交住宅區的同時，開發建設單位應向業主委員會移交的住宅區工程建設資料包括：住宅區規劃圖、竣工總平面圖；單體建筑、結構、設備竣工圖；地下管網竣工圖；住宅區各類房屋清單；出售房屋的產權范圍或成本核算清單；住宅區公用設施、設備及公共場地清單；住宅區未完工的房屋、公用設施設備及公共場地的竣工日期。

　　076在業主委員會未成立時，由物業管理公司接管住宅區工程建設資料，并代為保管。

　　077業主、承租人和其他非業主使用人使用房屋應遵守的規定有：未經市政府有關部門批準，不得改變房屋結構、外貌和用途；不得對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；不得利用房屋從事危害公共利益的活動；不得侵害他人的正當權益。

　　078室內部分的維修責任由業主負責維修。

　　079室內部分維修責任界限的劃分是：業主大門內，水、電表閘、閥以內。

　　080室內部分的維修費用由業主（非業主使用人、租戶）負責。

　　081共用部分維修養護責任的劃分是由物業公司組織定期養護和維修。

　　082共用部分的維修養護費用從房屋（本體）維修基金中支付。

　　083公用設施維修責任界限的劃分是：住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂場所、停車場、連廊、自行車房（棚）等住宅區公用設施由物業管理公司統一管理維修養護。

　　084公用設施的維修費用從管理服務費中支付。

　　085住宅區的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養護由相關業務單位負責，維修養護費用由相關業務單位支付。

　　086房屋毗連部位的維修養護由誰負責？在房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設施和設備。毗連部位及設施的維修養護由毗連的業主或相關責任人共同組織實施或委托物業管理公司組織實施。

　　087毗連部位維修養護費用由業主和相關責任人按比例分擔費用。其*有墻體按兩側均分后，由每側業主按比例分擔，共有樓板其樓面與頂棚部位由所在層業主負責，其結構部位由毗連層上下業主按比例分擔。

　　088人為造成公用設施損壞、損失的，由損壞者負責修復、賠償。

　　089房屋外觀的整潔、統一由業主、承租人、非業主使用人和物業管理公司共同維護。

　　090房屋的修繕、粉刷由業主委員會決定。

　　091房屋的天面、外墻每10年至少修繕、粉刷一次。

　　092房屋的空調架、防盜網等外觀設施每三年至少修繕、粉刷一次。

　　093房屋的樓梯間的墻面、臺階、扶手等設施每五年至少修繕、粉刷一次。

　　094房屋的天面、外墻、空調架、防盜網、樓梯間的墻面、臺階、扶手等設施項目到修繕粉刷期確實不需要修繕和粉刷的，業主委員會可向市、區住宅主管部門申請延期修繕和粉刷，經市、區住宅主管部門同意，可以延期。

　　095房屋的修繕和粉刷等設施項目費用，外觀設施由業主或承租人承擔；其他費用從住宅本體維修基金中支付。

　　096房屋及其附屬設施或住宅公用設施在可能危害房屋安全或公共安全時需即時維修。

　　097公用設施專用基金由開發建設單位在住宅區移交時按一定的提取比例提取，并一次性向業主委員會劃撥；由區住宅主管部門設立專帳管理；使用辦法由市政府制訂；區住宅主管部門對業主委員使用公用設施專用基金不得干涉；

　　098公用設施專用基金提取的比例按住宅區除地價以外的建設總投資2％提取。

　　099公用設施專用基金用于購買管理用房和住宅區公用設施的重大維修工程項目。

　　100住宅區內禁止踐踏、占用綠化地；占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施而影響其正常使用功能；亂拋垃圾、雜物；影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；損毀、涂劃園林藝術雕塑；聚眾喧鬧；隨意停放車輛和鳴喇叭；發出超出規定標準的噪音；排放有毒、有害物質；經營業主公約所禁止的行業；法律、法規及市政府規定禁止的其他行為。

　　101住宅區的專用房屋指的是物業管理的管理用房與按比例提供給業主委員會由物業管理公司經營的商業用房。

　　102住宅區的專用房屋由開發建設單位在住宅區移交時按市政府規定以建造成本提供管理用房，以微利房價提供部分商業用房；

　　103住宅區的專用房屋的產權屬該住宅區全體業主；

　　104物業管理用房的計算方法是：物業管理用房面積（平方米）＝人均管理用房規劃指標（0.06）×住宅區房屋總套數（住宅、單身公寓套數加上非住宅房屋每 100平方米建筑面積折一套；寫字樓、商業面積、工業廠房等物業亦按每100平方米建筑面積折一套）×戶均人口數（3.75）。

　　105物業管理用房包括辦公用房、生活用房、庫房等，不包括機電及保安人員值班用房。

　　106保安人員宿舍用房由開發建設單位利用小區（大廈）內相關公共場所解決。

　　107物業管理用房必須是正規用房。

　　108向業主委員會提供管理用房的期限在業主委員會成立2個月內提供，最遲不超過6個月（商業用房、公用設施專用基金相同）。

　　109提供給業主委員會的商業用房面積的計算方法是多層按總建筑面積的3‰，高層住宅區或別墅區按總建筑面積的2‰提供。

　　110提供給業主委員會的商業用房的購置費可從公用設施專用基金中墊支，并從該商業用房經營收入中收回。

　　111提供給業主委員會的商業用房由物業管理公司按委托管理合同使用、經營，其收入用于彌補管理費的不足。

　　112住宅區的公用設施專用基金、住宅本體維修基金和管理服務費的收支帳目業主委員會應每三個月至少公布一次，接受業主的監督。

　　113業主、非業主使用人違反業主公約的，承擔相應的民事責任。

　　114對未交納物業管理服務費、住宅維修基金和物業委托管理合同約定的其他費用的，物業管理公司可要求業主限期交納。

　　115對逾期不交納物業管理費、本體維修基金的，可按日加收應交納費用萬分之五的滯納金，并可按業主公約和物業委托管理合同的規定進行催交；連續六個月不交納的，可向人民法院申請追繳。

　　116物業管理公司違反物業委托管理合同的約定并造成損失的，承擔相應責任并承擔相應損失。

　　117業主委員會、業主大會違反”條例”第二十二條”業主大會和業主委員會應接受市、區住宅主管部門的指導和監督；業主大會的決定、業主委員會章程的內容或業主委員會的決定不得與憲法、法律、法規和規章相抵觸。”規定的，市、區住宅主管部門應當責令限期改正或撤消其決定，并通告全體業主。

　　118業主委員會對物業管理公司有下列行為之一的：

　　①擅自擴大收費范圍、提高收費標準；

　　②改變公用設施專用基金和住宅（本體）維修基金的用途，或未按規定定期公布收支帳目的；

　　③改變專用房屋的用途，未按規定使用的；

　　④管理制度不健全、管理混亂，造成對住宅區的房屋管理、維修、養護不善，經市、區主管部門認定應當予以處罰的。

　　業主委員會有權予以制止并限期改正；逾期不改正的，業主委員會可以終止委托管理合同；市住宅主管部門和有關行政主管部門應當責令其限期改正，并可處以3000元以上10000元以下的罰款；情節嚴重的，市住宅主管部門可以降低其物業管理資質等級，直至吊銷其物業管理的經營項目。

　　119業主委員會進行投資和經營活動，市、區住宅主管部門應當責令限期改正，可以并處3000元以上10000元以下的罰款。

　　120業主、非業主使用人或其他單位、個人未經市政府有關部門批準，不得改變房屋結構、外貌和用途；不得對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；不得利用房屋從事危害公共利益的活動；不得侵害他人的正當權益。違反上述第三十八條規定的，市、區住宅主管部門應當責令限期改正，恢復原狀，可以并處1000元以上5000元以下的罰款。

　　121業主、非業主使用人或其他單位、個人違反住宅區內禁止踐踏、占用綠化地；占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施而影響其正常使用功能；亂拋垃圾、雜物；影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；損毀、涂劃園林藝術雕塑；聚眾喧鬧；隨意停放車輛和鳴喇叭；發出超出規定標準的噪音；排放有毒、有害物質；經營業主公約所禁止的行業；法律、法規及市政府規定禁止的其他行為的，市、區住宅主管部門應當責令限期改正，可以并處100元以上2000元以下的罰款。

　　122寫字樓、商住樓及工業廠房等物業可參照本”條例”執行。

　　123物業管理公司必須按照所持有的”物業管理資質”從事相應的物業管理工作。

　　124資質證書分為甲級、乙級、丙級3種。

　　125物業管理公司按持有的不同資質證書，進行物業管理工作。持有甲級資質證書的單位，可以管理各類物業并按甲級標準收取管理服務費；持有乙級資質證書的單位，可以管理30層以下的各類物業并按乙級標準收取管理服務費；持有丙級資質證書的單位，可以管理9層以下的各類物業（涉外住宅區、別墅小區除外）并按丙級標準收取管理服務費。

　　126業主委員會是否有權委托會計師事務所對物業管理公司進行審計？業主委員會和物業管理公司可以共同委托會計師事務所對住宅（本體）維修基金和管理服務費的使用明細表和收支明細帳目進行審計。

　　127對物業公司審計的費用從管理費中支付。

　　128業主委員委托會計師事務所會對物業管理公司進行審計的前提條件是在業主委員會與該物業管理公司之間的委托管理合同依法終止時。

　　129住宅區管理服務費總收入的主要來源有

　　1.部分商業用房租金；

　　2.公用設施、設備和公共場所（地）的經營收入；

　　3.向業主收取管理服務費；

　　4.住宅區的其他合法收入。

　　130住宅區管理服務費的基本開支有

　　1.住宅區公用設施、設備和公共場所（地）的日常管理、維修和養護費用（包括材料費、公用水電費、設備損耗費、垃圾清運費、綠化養護費等）；

　　2.業主委員會、管理處核定人員的津貼工資、福利及辦公、經營費用；

　　3.就管理工作而聘請的專營公司及其他聘請人員的費用；

　　4.住宅區公用設施、設備必要的保險費用和法定稅費；

　　5.住宅區必要的社區文化活動費用。

　　131管理服務費不包含業主與非業主使用人的人身保險、財產保管保險費用。

　　132收取管理服務費項目和標準以及每年基本開支的項目和標準由業主委員會根據物業管理公司的資質證書等級以及業主對物業管理服務的實際需求，參照市物價主管部門和市住宅主管部門的指導收費標準審議確定后，報業主大會批準執行。

　　133住宅區管理服務費的收支帳目由業主委員會主任和住宅區管理處主任簽字并加蓋公章后每三個月至少張榜公布一次；年度帳目公布應由業主委員會主任和物業管理公司法定代表人簽字并加蓋公章后公布。

　　134住宅區公用設施專用基金的所有權屬住宅區全體業主和業主委員會。

　　135住宅區公用設施專用基金的主管部門市住宅主管部門和區住宅管理部門。

　　136住宅區公用設施專用基金所說的開發建設單位總投資含公用設施配套費、建造成本。

　　137住宅區公用設施專用基金所說的重大維修項目的范圍是：區內的非市政道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等；文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（棚）。（不包括產權不屬于全體業主共有的物業）。

　　138住宅區公用設施專用基金所說的重大維修項目的標準是：區內道路路面、路基嚴重損壞，造成無法通行的；路燈線路需要改造或重新敷設的；溝、渠、池、井、井壁（面）出現嚴重斷裂或破損的；園林綠化地樹木、草皮及雕塑、小品等設施需重新造植或更新改造的；文化娛樂體育場所需改造、改建或因房屋的基礎傾斜造成裂縫或因結構等原因造成柱、梁、板墻、裂縫或嚴重損壞的；停車場、連廊、自行車房（棚）需要更新、改造、改建的；地下排水管網大修、更新、改造等。

　　上述范圍之外的由市住宅主管部門確定。

　　139高層住宅區專用基金的使用比例30％用于本體外公用設施；其余用于本體共用設施的重大維修工程項目。

　　140專用基金不屬于業主委員會或物業管理公司的經營收入。

　　141專用基金用于住宅區公用設施重大維修養護工程項目時，只能使用基金的增值部分。如增值部分不足，從管理費積累中墊支或由業主分攤。

　　142物業管理公司需要使用專用基金時，應向業主委員會提供法定代表人簽字蓋章的使用申請；該項目有關圖紙、預算資料；施工承接單位或人員資質資料。

　　143業主委員會對物業管理公司使用專用基金的審批程序是：業主委員會在接到物業管理公司使用專用基金的申請后14日內召集業主大會審議；同意后，向區住宅管理部門報送有業主委員會主任及物業管理公司法定代表人共同簽字的《住宅區公用設施專用基金使用申請表》；區住宅管理部門應在接到申請表后14日內完成審批并將款項撥到物業管理公司帳戶。

　　144房屋（本體）維修基金屬各類物業業主的共有資產，以每個單體物業為單位，由該單體物業的所有業主按各自物業的建筑面積分擔和享用。

　　145房屋（本體）維修基金的主管部門是市住宅主管部門；各區住宅主管部門對轄區內各類物業的本體基金的使用和管理指導和監督。

　　146業主繳交房屋（本體）維修基金規定：業主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后的第一個月起，按月繳交本體維修基金；業主發生變更時原業主所交的本體基金不予退還。因開發單位的原因造成空置的房屋，其本體基金由開發單位繳交。

　　147房屋（本體）維修基金的收取標準執行市物業主管部門頒布的指導標準。指導標準每兩年制訂和發布一次。各業主委員會可根據房屋的使用狀況和本體基金積累狀況，經與物業管理公司協商后，對本體基金繳交標準作適當調整。

　　148房屋（本體）維修基金的使用原則是：按照取之于民，用之于民的原則，用于房屋本體共用部位的維修養護。

　　149房屋（本體）維修基金的使用范圍是：共用部位的維修養護由管理處組織實施，其費用從本體基金中支出。共用部位是結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備，包括：房屋的承重結構部位（包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等），抗震結構部位（包括構造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機電設備、本體消防設施、公共天線、本體上下水主管道、共用防盜監控設施等。

　　150房屋（本體）維修基金的使用比例：本體基金的30％用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修，其余的70％用于房屋本體共用部位中修以上維護工程（含新增和改造工程，下同）；用于中修以上維護工程時，須經業主委員會或該棟50％以上業主書面同意。

　　151房屋（本體）維修基金維修標準：房屋共用部位的大、中、小修標準執行國家建設部有關標準。

　　152房屋（本體）維修基金不夠支出時，經業主委員會決定，由全體業主分攤；單棟房屋本體基金不夠使用時，經業主委員會或該棟50％以上業主書面同意，由該棟各業主按規定分攤。

　　153物業管理公司之管理處對每年房屋（本體）維修基金的使用應于每年12月31日前提出下年度使用本體基金的計劃及預算，提交業主委員會審議通過。業主委員會應在收到管理處的計劃及預算后15日內作出答復，逾期視為同意；急修工程應在7日內答復，逾期視為同意。

　　154如業主委員會或該棟房屋部分業主不同意管理處使用本體基金進行中修以上維修工程計劃時，管理處認為有充足理由使用，或該項目實施與否涉及國家或特區城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關規定的，可由物業管理公司申請，經區住宅管理部門核準后實施。

　　155房屋（本體）維修基金使用之后的手續：日常維護和零星小修由管理處主任簽字，作為本體基金支出記帳憑證；中修以上工程應出具”施工項目清單”，由委員會主任或該棟樓長（或20％以上業主 ）、管理處主任簽字，作為本體基金支出記帳憑證。

　　156房屋（本體）維修基金的帳務以房屋本體每棟為單位進行專（記）帳管理，并設立專用帳號存儲本物業的本體基金。

　　157房屋（本體）維修基金的監督辦法：本體基金的收支項目，由管理處每三個月在各棟房屋的顯著位置公布一次。基金帳目列明基金應用的項目、部位、費用支出及證明人、基金余額（單體和全部），并接受有關部門和業主的監督和質詢。

　　158業主不按規定繳納基金的，管理處可按法規政策規定或委托管理合同、業主公約規定采取相應催繳措施。

　　159物業管理公司及其管理處在使用房屋（本體）維修基金有下列不規范行為之一的，市、區住宅主管部門可依法規、規章規定予以處罰：

　　1.擅自提高本體基金收費標準；

　　2.改變本體基金的用途，挪作它用的；

　　3.未按規定期限公布本體基金收支帳目的；

　　4.拒絕接受業主委員會或業主查詢的。

　　160物業管理公司及其管理處未按時公布帳目或拒絕查詢的，業主可以拒繳本體基金。

　　161對房屋（本體）維修基金用于日常小修并超出規定的本體基金比例的，經業主委員會或所維修養護單棟房屋50％以上業主同意，日常小修可以超出規定的本體基金比例，超出部分可在下年度本體基金的小修費里沖抵，或經業主委員會決定提高本體基金收取標準彌補。

　　162房屋（本體）維修基金征收的具體標準是：本體基金征收標準應根據物業的使用年限及新舊程度，維修養護實際需要，并考慮群眾的經濟承受能力等因素制定。本體基金可按如下標準向業主征收（注：房屋保修期內不得征收）：多層住宅（不帶電梯）每月每平方米建筑面積0.15元，高層商住樓、住宅樓（含帶電梯的多層住宅）每月每平方米建筑面積0.25元。其他房屋（含寫字樓、商業大廈、廠房等）的本體基金標準，參照上述規定標準執行，但經業主委員會或多數業主同意，征收標準可適當上浮，但最高上浮幅度不得超過上述標準的 50％。

　　163房屋（本體）維修基金使用的權限規定：動用本體基金，應履行規定的程序和手續，其中：日常維護和零星小修金額在1000元以下的，由物業管理處負責人和本棟房屋樓長共同簽字后支付；用于中修以上維護工程或維修金額1001元以上的，須經本棟房屋占60％以上業主同意后方可使用。 本體基金確實不夠支出時，經占60％以上的業主同意，可由該棟房屋的業主分攤。

　　164在特區從事住宅區、工業區、商住樓、寫字樓等各類物業及相配套的公用設施、設備、公共場地的管理服務的單位，應遵守《深圳經濟特區物業管理行業管理辦法》。

　　165物業管理服務應遵守社會化、專業化、企業化的原則，保持物業與城市環境的整潔優美，保障物業的安全使用，維護業主和其他非業主使用人的合法權益。

　　166何種物業可以不采用招標的方式確定物業管理企業 ？物業由開發建設單位自用的；在一個物業管理區域內，多層物業總建筑面積低于五萬平方米的，或高層物業總建筑面積低于二萬平方米的，或多層、高層混合物業總建筑面積低于三萬平方米的。前款物業管理區域的范圍，由市主管部門會同有關部門劃定。

　　167物業管理服務招標，可以采取公開招標、邀請招標的形式。

　　168物業管理服務投標書應當包括：物業管理處機構設立方案、運作流程及各項管理規章制度；管理服務人員配備方案；管理服務用房及其他物資裝備配置方案；管理服務費用收支預算方案；管理服務分項標準與服務承諾；社區文化服務方案；管理服務模式設想等。

　　169物業管理企業提供物業管理服務，應當遵循國家有關的強制性標準；沒有國家強制性標準的，應當符合市主管部門規定的行業標準。鼓勵物業管理企業采用國外先進的管理服務標準，提高管理服務水平。

　　170物業管理企業對物業實施物業管理的傭金是不得超過物業管理成本的百分之十。

　　171物業管理公司派出機構物業管理處下列項目支出列入物業管理成本，但不得重復計算：

　　1、管理處管理人員的工資、福利；

　　2、保潔消殺費；

　　3、治安防范費；

　　4、公用配套設施日常維修養護費；

　　5、園林綠地維修養護費；

　　6、用于物業管理的固定資產折舊及經營、辦公費用；

　　7、公用部位水電費；

　　8、電梯運行維修養護費；

　　9、中央空調費。

　　172對物業管理企業在一個物業管理區域內收取的管理服務費用及按規定用于管理服務的經營性收入實行獨立核算。除去管理服務的成本開支、物業管理企業的傭金和依法應繳納的稅、費后，有結余的，應轉入本物業管理區域下年度的管理服務費用，不得擅自提取或挪作他用。

　　173物業管理企業在合理的時間內進行的物業管理活動包括對物業進行巡視、檢查、或對公用配套設施、設備、公共場地和房屋本體共用部位及設施進行維修養護或改造，或按規定對物業的裝修進行監管的，業主或非業主使用人應當提供方便并接受監管，不得無理拒絕或阻撓。具體巡視、檢查的內容和時間、維修養護或改的項目及施工的時間、地點均應當提前公布。業主、非業主使用人與物業管理企業對前款維修養護或改造的項目有分歧的，由市、區主管部門決定執行；對維修養護或改造的費用有疑義的，可向物業管理企業提出質詢，物業管理企業應當在收到質詢后七日內予以答復。

　　174業主及其他非業主使用人對物業管理企業公布的收費標準及服務項目、物業管理的收支帳目有疑義的，可向市、區主管部門和價格行政管理部門投訴；市、區主管部門或市、區價格行政管理部門應在收到投訴后及時予以查處，并將查處結果書面通知投訴人。

　　175物業管理公司應交納的稅種有：營業稅、城市建設維護稅、教育費附加；企業所得稅；增值稅；印花稅。

　　176營業稅、城市建設維護稅、教育費附加的稅率為：營業收入的5％。營業稅的1％。營業稅的3％。

　　177收取的中央空調使用費不算作營業收入不計征營業稅。

　　178物業管理公司代收的水、電費收費項目要交增值稅。

　　179物業管理費用收支公布的主要項目有：收入部分：管理費，房租，停車場收入，有償服務費等；支出部分：管理人員工資、福利，辦公費，經營費，差旅費，水電費，機電設備運轉水電費，設備工具修理費，公共設施維修、綠化養護費，保安費用，法定稅率、保險費，管理傭金等；本季盈虧，上季結轉，累積盈虧。

篇2：物業管理知識培訓：法規知識

　　物業管理知識培訓：法規知識

　　001《城市新建住宅小區管理辦法》是建設部1994年3月24日第33號令。并于1994年4月1日批準施行。

　　002深圳市物業管理的主要法律依據是“條例”及“細則”。

　　003《深圳經濟特區物業管理行業管理辦法》是經市政府二屆第101次常務會議審議通過，于1998年7月20日發布并實施。

　　004“條例”是1994年6月18日深圳市第一屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議通過，于1994年11月1日起施行。

　　005“條例”是1999年6月30日深圳市第二屆人民代表大會常務委員會第三十三次會議修正。

　　006“細則”是深圳市政府二屆三十五次常務會議通過。1996年9月20日由深圳市市長李子彬發布《深圳市人民政府令》第二十五號施行。

　　007“條例”是以住宅小區類物業為基礎編寫的。

　　008“條例”所稱物業是指建成并投入使用的各類房屋及與之配套的公用設備、設施和公共場地。

　　009物業管理是指由專業機構或公司，按照合同或契約，接受業主（用戶）的委托，按照市場經營方式，運用現代管理方法和技術，為使物業充分發揮其使用價值和經濟效益而對物業本身及其業主（用戶）進行管理并提供綜合服務。

　　＊“條例”使用的概念是指對住宅區各類房屋及相配套的公用設施、設備、公共場地和住宅區的綠化、環境衛生、公共秩序等項目進行維護、修繕和整治，使之保持正常狀態的行為。

　　010物業專營公司是指接受物業管理公司委托，承擔住宅區的機電設備、清潔綠化、園林綠化、維修工程、保安服務等專項管理業務的機構。

　　011住宅區是指以住宅為主，并有相應配套公用設施及非住宅房屋的居住區。

　　012住宅區的范圍由市政府住宅行政管理部門會同有關部門劃定。

　　013業主是指住宅區內住宅和非住宅房屋的所有權人。

　　014入住是指入住人收到書面入住（入伙）通知并辦理完結相應手續。

　　015入住人在規定期限內未辦理入住的視為入住，物業管理單位可從此時起收取相應的管理費。

　　016業生公約是指由業主承諾的，對全體業主具有約束力的，有關業主在住宅區使用、維護物業及其管理等方面權利義務的行為守則。

　　017自用部位是指用戶門以內、毗連部位以外的全部自用部位、設施和設備，包括自用陽臺、門、窗、防盜網，室內自用隔墻、墻（板）面等。

　　018共用部位是指結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備，包括：房屋的承重結構部位（包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結構部位（包括構造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機電設備、本體消防設施等。

　　019毗連部位是指房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設施和設備。

　　020住宅區的公共場所和公用設施的使用和維護是由全體業主、承租人和其他非業主使用人共同使用和維護。

　　021住宅區的物業管理采用業主自治與專業服務相結合，屬地管理與行業管理相結合的模式。

　　022業主、承租人和其他非業主使用人的基本權利是依法參加住宅區物業管理。

　　023業主、承租人和其他非業主使用人的基本義務是合理使用房屋和公用設施，維護住宅區公共利益。

　　024業主委員會成立的條件是住宅區入住率達到50％以上或自第一個業主入住起滿兩年。

　　025業主委員會與物業管理公司之間是平等的民事主體關系（法律關系）。

　　026分期開發的住宅區如何選舉業主委員會：分期開發的住宅區，經已入住的過半數投票權的業主申請，區住宅主管部門可以召集臨時業主大會，在分期開發期間成立臨時業主委員會。臨時業主委員會的權利、義務與業主委員會的權利、義務相同。

　　027業主大會由本住宅區的業主組成。

　　028業主大會召開的條件是須經由已入住的過半數投票權的業主出席才能舉行。

　　029業主大會業主不能出席或業主未滿十八歲的如何處理：書面委托代理人參加；法定代理人參加。

　　030業主大會每年至少召開一次。

　　031組織召開業主大會的程序是業主委員會負責在會議召開七天前將業主大會召開日期和內容送達每名業主。

　　032業主如何要求召開業主大會：經持有住宅區全體業主10％以上投票權的業主提議，業主委員會應在接到該項提議起20日內就該項提議召開業主大會。

　　033經提議而業主委員會不召開業主大會如何處理：在20日內，業主委員會未召集業主大會，由提議的業主向區住宅主管部門申請，區住宅主管部門可以責令或限期業主委員會召集業主大會。

　　034業主大會通過的決議必須由出席會議的業主所投票數的過半數通過。

　　035業主大會表決可以采取投票方式或者其他方式，各類房屋按建筑面積每10平方米為1票；不足10平方米的，5平方米及5平方米以上的計算為1票，不足5平方米的不計票。

　　036業主大會的職權包括：

　　1.選舉、罷免業主委員會組成人員；

　　2.監督業主委員會的工作；

　　3.聽取和審查業主委員會的工作報告；

　　4.決定住宅區內關于業主利益的重大事項；

　　5.修改業主公約；

　　6.改變和撤消業主委員會不適當的決定；

　　7.批準業主委員會章程。

　　037業主委員會委員由業主大會在業主中選舉產生；業主委員會主任、副主任由業主委員會在其委員中選舉產生；業主委員會可聘請派出所、居民委員會等有關單位的人員擔任業主委員會委員；業主委員會可聘請執行秘書1至2名，負責處理業主委員會日常事物；

　　038業主委員會章程的制定業主委員會章程經業主委員會委員一致同意制定，并經業主大會批準。

　　039業主委員會實行差額選舉方式。

　　040業主委員會委員的人數一般為11人至17人，經業主大會決定可適當增減，但最低不得少于5人。

　　041入選業主委員會委員的人員應熱心公益事業、責任心強、有一定的組織能力和必要工作時間。

　　042業主委員會每屆任期三年。

　　043業主委員會換屆選舉業主委員會委員可連選連任。

　　044業主委員會成員的工作性質委員為兼職，主任可專職。

　　045業主委員會會議由業主委員會主任根據工作需要召集，并應在會議召開7天前將會議通知書及有關材料送達每位委員。

　　046業主委員會召開會議時，可以邀請政府有關部門、居民委員會、物業管理公司等單位的人員和非業主使用人代表參加會議。

　　047業主委員會向業主大會負責并報告工作。

　　048業主委員會的職權有：

　　1.召集和主持業主大會；

　　2.審議和決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用；

　　3.采取公開招標方式聘請物業管理公司對住宅區進行物業管理，并與其訂立、變更或解除委托管理合同；

　　4.審議物業管理公司制定的對本住宅區的年度管理計劃、住宅區配套工程和重大的維修工程項目；

　　5.審議住宅區物業管理服務費的收費標準；

　　6.監督物業管理公司對本住宅區的物業管理工作。

　　049業主委員會的職權中，其中3.4.5.項規定的事項須報業主大會批準。

　　050業主委員會的義務包括：

　　1.執行業主大會各項決定；

　　2.遵守和履行物業委托管理合同；

　　3.不得從事各種投資和經營活動；

　　4.對物業管理公司的正當經營和管理活動予以支持和配合。

　　051業主委員會不可以從事以盈利為目的的經營活動。

　　052業主委員會表決的原則是采取少數服從多數的原則。

　　053業主大會和業主委員會應接受市、區住宅主管部門的指導和監督；業主大會的決定等不得與憲法、法律、法規和規章相抵觸。

　　054物業公司根據住宅區物業委托管理合同對住宅區統一實施管理。

　　055物業委托管理合同應包括的內容：委托管理事項；管理標準；管理權限；管理期限；管理費收支；利潤及風險、監督檢查；違約責任及其他權利義務條款。

　　056住宅區物業委托管理合同應當報區住宅管理部門備案。

　　057開發建設單位對住宅區前期的物業管理是：開發建設單位應當從住宅區入住前6個月開始自行或委托物業管理公司對住宅區進行前期管理。

　　058前期管理的費用由開發建設單位自行承擔。

　　059開發建設單位在住宅區開始入住2年內可以決定住宅小區的物業管理事宜。

　　060在住宅區開始入住2年內成立業主委員會的，不可以終止物業管理公司與開發建設單位簽定的委托管理合同。但業主委員會可與開發建設單位簽訂委托管理合同，并行使本條例規定的各項職責。

　　061住宅區入住2年后，業主委員會應依”條例”規定聘請物業管理公司對住宅區進行管理，原物業管理公司在同等條件下可以優先承包管理。

　　062物業管理公司在住宅區范圍內的管理事項包括：房屋的使用、維修、養護；消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施的使用、維修、養護和管理；清潔衛生；車輛行駛和停泊；公共秩序；市住宅主管部門規定和委托管理合同規定的其他物業管理事項。

　　063物業管理公司的權利是：根據有關法律、法規，結合實際情況，制定本住宅區物業管理辦法；依據委托管理合同和有關規定收取管理費用；制止違反住宅區物業管理規定的行為；選聘專營公司承擔專項經營業務。

　　064物業管理公司的義務是：以為業主服務為宗旨，注重社會效益、經濟效益和環境效益；按市住宅主管部門規定的標準和委托管理合同對住宅區實施物業管理；接受業主委員會和業主的監督；組織或協助有關部門提供社區生活服務和開展社區文化活動；按照法律、法規和市政府的有關規定從事經營活動。

　　065住宅區內車輛管理的規定包括：接受公安等部門的統一指導和監督；進入住宅區的車輛應按規定停放在停車場或設置有停車標志的場所；物業管理單位應與車主明確車輛保管關系或車位有償使用關系，并按有關規定收取相應的保管費或車位使用費。

　　066物業管理公司對住宅區的管理未能達到市住宅主管部門和委托管理合同規定的標準，或者違反委托管理合同規定的，業主委員會或委托方可終止合同。

　　067物業管理公司因管理、維修、養護不善，造成業主損失的，應賠償業主損失。

　　068物業管理公司違反有關法律、法規和政策規定的，由有關部門依法予以處理。

　　069物業管理公司享受國家第三產業優惠政策。

　　070有關業主公約的規定有：由市住宅主管部門統一制訂示范文本；業主大會可以根據本住宅區的實際情況進行修改補充，并報市住宅主管部門和區住宅主管部門備案；業主公約應當符合法律、法規、政府有關規定和土地使用權出讓合同的規定。

　　071業主公約的主要內容包括：住宅區名稱、地點、面積及戶數；公共場所及公用設施狀況；業主大會的召集程序及決定住宅區重大事項的方式；業主使用其住宅和住宅區內公共場所及公用設施的權益；業主參與住宅區物業管理的權利；業主對業主委員會及物業管理公司的監督權；住宅區物業各項維修、養護和管理費用的繳交；業主在本住宅區內應遵守的行為準則；違反業主公約的責任；其他有關事項。

　　072業主公約生效的條件是：業主公約在住宅區入住率達到30％后，經已入住業主中持有過半數以上投票權的業主簽訂后生效。

　　073已生效的業主公約對本住宅區所有業主有約束力。

　　074業主入住時物業管理公司應組織業主簽訂業主公約。

　　075在移交住宅區的同時，開發建設單位應向業主委員會移交的住宅區工程建設資料包括：住宅區規劃圖、竣工總平面圖；單體建筑、結構、設備竣工圖；地下管網竣工圖；住宅區各類房屋清單；出售房屋的產權范圍或成本核算清單；住宅區公用設施、設備及公共場地清單；住宅區未完工的房屋、公用設施設備及公共場地的竣工日期。

　　076在業主委員會未成立時，由物業管理公司接管住宅區工程建設資料，并代為保管。

　　077業主、承租人和其他非業主使用人使用房屋應遵守的規定有：未經市政府有關部門批準，不得改變房屋結構、外貌和用途；不得對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；不得利用房屋從事危害公共利益的活動；不得侵害他人的正當權益。

　　078室內部分的維修責任由業主負責維修。

　　079室內部分維修責任界限的劃分是：業主大門內，水、電表閘、閥以內。

　　080室內部分的維修費用由業主（非業主使用人、租戶）負責。

　　081共用部分維修養護責任的劃分是由物業公司組織定期養護和維修。

　　082共用部分的維修養護費用從房屋（本體）維修基金中支付。

　　083公用設施維修責任界限的劃分是：住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂場所、停車場、連廊、自行車房（棚）等住宅區公用設施由物業管理公司統一管理維修養護。

　　084公用設施的維修費用從管理服務費中支付。

　　085住宅區的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養護由相關業務單位負責，維修養護費用由相關業務單位支付。

　　086房屋毗連部位的維修養護由誰負責？在房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設施和設備。毗連部位及設施的維修養護由毗連的業主或相關責任人共同組織實施或委托物業管理公司組織實施。

　　087毗連部位維修養護費用由業主和相關責任人按比例分擔費用。其*有墻體按兩側均分后，由每側業主按比例分擔，共有樓板其樓面與頂棚部位由所在層業主負責，其結構部位由毗連層上下業主按比例分擔。

　　088人為造成公用設施損壞、損失的，由損壞者負責修復、賠償。

　　089房屋外觀的整潔、統一由業主、承租人、非業主使用人和物業管理公司共同維護。

　　090房屋的修繕、粉刷由業主委員會決定。

　　091房屋的天面、外墻每10年至少修繕、粉刷一次。

　　092房屋的空調架、防盜網等外觀設施每三年至少修繕、粉刷一次。

　　093房屋的樓梯間的墻面、臺階、扶手等設施每五年至少修繕、粉刷一次。

　　094房屋的天面、外墻、空調架、防盜網、樓梯間的墻面、臺階、扶手等設施項目到修繕粉刷期確實不需要修繕和粉刷的，業主委員會可向市、區住宅主管部門申請延期修繕和粉刷，經市、區住宅主管部門同意，可以延期。

　　095房屋的修繕和粉刷等設施項目費用，外觀設施由業主或承租人承擔；其他費用從住宅本體維修基金中支付。

　　096房屋及其附屬設施或住宅公用設施在可能危害房屋安全或公共安全時需即時維修。

　　097公用設施專用基金由開發建設單位在住宅區移交時按一定的提取比例提取，并一次性向業主委員會劃撥；由區住宅主管部門設立專帳管理；使用辦法由市政府制訂；區住宅主管部門對業主委員使用公用設施專用基金不得干涉；

　　098公用設施專用基金提取的比例按住宅區除地價以外的建設總投資2％提取。

　　099公用設施專用基金用于購買管理用房和住宅區公用設施的重大維修工程項目。

　　100住宅區內禁止踐踏、占用綠化地；占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施而影響其正常使用功能；亂拋垃圾、雜物；影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；損毀、涂劃園林藝術雕塑；聚眾喧鬧；隨意停放車輛和鳴喇叭；發出超出規定標準的噪音；排放有毒、有害物質；經營業主公約所禁止的行業；法律、法規及市政府規定禁止的其他行為。

　　101住宅區的專用房屋指的是物業管理的管理用房與按比例提供給業主委員會由物業管理公司經營的商業用房。

　　102住宅區的專用房屋由開發建設單位在住宅區移交時按市政府規定以建造成本提供管理用房，以微利房價提供部分商業用房；

　　103住宅區的專用房屋的產權屬該住宅區全體業主；

　　104物業管理用房的計算方法是：物業管理用房面積（平方米）＝人均管理用房規劃指標（0.06）×住宅區房屋總套數（住宅、單身公寓套數加上非住宅房屋每 100平方米建筑面積折一套；寫字樓、商業面積、工業廠房等物業亦按每100平方米建筑面積折一套）×戶均人口數（3.75）。

　　105物業管理用房包括辦公用房、生活用房、庫房等，不包括機電及保安人員值班用房。

　　106保安人員宿舍用房由開發建設單位利用小區（大廈）內相關公共場所解決。

　　107物業管理用房必須是正規用房。

　　108向業主委員會提供管理用房的期限在業主委員會成立2個月內提供，最遲不超過6個月（商業用房、公用設施專用基金相同）。

　　109提供給業主委員會的商業用房面積的計算方法是多層按總建筑面積的3‰，高層住宅區或別墅區按總建筑面積的2‰提供。

　　110提供給業主委員會的商業用房的購置費可從公用設施專用基金中墊支，并從該商業用房經營收入中收回。

　　111提供給業主委員會的商業用房由物業管理公司按委托管理合同使用、經營，其收入用于彌補管理費的不足。

　　112住宅區的公用設施專用基金、住宅本體維修基金和管理服務費的收支帳目業主委員會應每三個月至少公布一次，接受業主的監督。

　　113業主、非業主使用人違反業主公約的，承擔相應的民事責任。

　　114對未交納物業管理服務費、住宅維修基金和物業委托管理合同約定的其他費用的，物業管理公司可要求業主限期交納。

　　115對逾期不交納物業管理費、本體維修基金的，可按日加收應交納費用萬分之五的滯納金，并可按業主公約和物業委托管理合同的規定進行催交；連續六個月不交納的，可向人民法院申請追繳。

　　116物業管理公司違反物業委托管理合同的約定并造成損失的，承擔相應責任并承擔相應損失。

　　117業主委員會、業主大會違反”條例”第二十二條”業主大會和業主委員會應接受市、區住宅主管部門的指導和監督；業主大會的決定、業主委員會章程的內容或業主委員會的決定不得與憲法、法律、法規和規章相抵觸。”規定的，市、區住宅主管部門應當責令限期改正或撤消其決定，并通告全體業主。

　　118業主委員會對物業管理公司有下列行為之一的：

　　①擅自擴大收費范圍、提高收費標準；

　　②改變公用設施專用基金和住宅（本體）維修基金的用途，或未按規定定期公布收支帳目的；

　　③改變專用房屋的用途，未按規定使用的；

　　④管理制度不健全、管理混亂，造成對住宅區的房屋管理、維修、養護不善，經市、區主管部門認定應當予以處罰的。

　　業主委員會有權予以制止并限期改正；逾期不改正的，業主委員會可以終止委托管理合同；市住宅主管部門和有關行政主管部門應當責令其限期改正，并可處以3000元以上10000元以下的罰款；情節嚴重的，市住宅主管部門可以降低其物業管理資質等級，直至吊銷其物業管理的經營項目。

　　119業主委員會進行投資和經營活動，市、區住宅主管部門應當責令限期改正，可以并處3000元以上10000元以下的罰款。

　　120業主、非業主使用人或其他單位、個人未經市政府有關部門批準，不得改變房屋結構、外貌和用途；不得對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；不得利用房屋從事危害公共利益的活動；不得侵害他人的正當權益。違反上述第三十八條規定的，市、區住宅主管部門應當責令限期改正，恢復原狀，可以并處1000元以上5000元以下的罰款。

　　121業主、非業主使用人或其他單位、個人違反住宅區內禁止踐踏、占用綠化地；占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施而影響其正常使用功能；亂拋垃圾、雜物；影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；損毀、涂劃園林藝術雕塑；聚眾喧鬧；隨意停放車輛和鳴喇叭；發出超出規定標準的噪音；排放有毒、有害物質；經營業主公約所禁止的行業；法律、法規及市政府規定禁止的其他行為的，市、區住宅主管部門應當責令限期改正，可以并處100元以上2000元以下的罰款。

　　122寫字樓、商住樓及工業廠房等物業可參照本”條例”執行。

　　123物業管理公司必須按照所持有的”物業管理資質”從事相應的物業管理工作。

　　124資質證書分為甲級、乙級、丙級3種。

　　125物業管理公司按持有的不同資質證書，進行物業管理工作。持有甲級資質證書的單位，可以管理各類物業并按甲級標準收取管理服務費；持有乙級資質證書的單位，可以管理30層以下的各類物業并按乙級標準收取管理服務費；持有丙級資質證書的單位，可以管理9層以下的各類物業（涉外住宅區、別墅小區除外）并按丙級標準收取管理服務費。

　　126業主委員會是否有權委托會計師事務所對物業管理公司進行審計？業主委員會和物業管理公司可以共同委托會計師事務所對住宅（本體）維修基金和管理服務費的使用明細表和收支明細帳目進行審計。

　　127對物業公司審計的費用從管理費中支付。

　　128業主委員委托會計師事務所會對物業管理公司進行審計的前提條件是在業主委員會與該物業管理公司之間的委托管理合同依法終止時。

　　129住宅區管理服務費總收入的主要來源有

　　1.部分商業用房租金；

　　2.公用設施、設備和公共場所（地）的經營收入；

　　3.向業主收取管理服務費；

　　4.住宅區的其他合法收入。

　　130住宅區管理服務費的基本開支有

　　1.住宅區公用設施、設備和公共場所（地）的日常管理、維修和養護費用（包括材料費、公用水電費、設備損耗費、垃圾清運費、綠化養護費等）；

　　2.業主委員會、管理處核定人員的津貼工資、福利及辦公、經營費用；

　　3.就管理工作而聘請的專營公司及其他聘請人員的費用；

　　4.住宅區公用設施、設備必要的保險費用和法定稅費；

　　5.住宅區必要的社區文化活動費用。

　　131管理服務費不包含業主與非業主使用人的人身保險、財產保管保險費用。

　　132收取管理服務費項目和標準以及每年基本開支的項目和標準由業主委員會根據物業管理公司的資質證書等級以及業主對物業管理服務的實際需求，參照市物價主管部門和市住宅主管部門的指導收費標準審議確定后，報業主大會批準執行。

　　133住宅區管理服務費的收支帳目由業主委員會主任和住宅區管理處主任簽字并加蓋公章后每三個月至少張榜公布一次；年度帳目公布應由業主委員會主任和物業管理公司法定代表人簽字并加蓋公章后公布。

　　134住宅區公用設施專用基金的所有權屬住宅區全體業主和業主委員會。

　　135住宅區公用設施專用基金的主管部門市住宅主管部門和區住宅管理部門。

　　136住宅區公用設施專用基金所說的開發建設單位總投資含公用設施配套費、建造成本。

　　137住宅區公用設施專用基金所說的重大維修項目的范圍是：區內的非市政道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等；文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（棚）。（不包括產權不屬于全體業主共有的物業）。

　　138住宅區公用設施專用基金所說的重大維修項目的標準是：區內道路路面、路基嚴重損壞，造成無法通行的；路燈線路需要改造或重新敷設的；溝、渠、池、井、井壁（面）出現嚴重斷裂或破損的；園林綠化地樹木、草皮及雕塑、小品等設施需重新造植或更新改造的；文化娛樂體育場所需改造、改建或因房屋的基礎傾斜造成裂縫或因結構等原因造成柱、梁、板墻、裂縫或嚴重損壞的；停車場、連廊、自行車房（棚）需要更新、改造、改建的；地下排水管網大修、更新、改造等。

　　上述范圍之外的由市住宅主管部門確定。

　　139高層住宅區專用基金的使用比例30％用于本體外公用設施；其余用于本體共用設施的重大維修工程項目。

　　140專用基金不屬于業主委員會或物業管理公司的經營收入。

　　141專用基金用于住宅區公用設施重大維修養護工程項目時，只能使用基金的增值部分。如增值部分不足，從管理費積累中墊支或由業主分攤。

　　142物業管理公司需要使用專用基金時，應向業主委員會提供法定代表人簽字蓋章的使用申請；該項目有關圖紙、預算資料；施工承接單位或人員資質資料。

　　143業主委員會對物業管理公司使用專用基金的審批程序是：業主委員會在接到物業管理公司使用專用基金的申請后14日內召集業主大會審議；同意后，向區住宅管理部門報送有業主委員會主任及物業管理公司法定代表人共同簽字的《住宅區公用設施專用基金使用申請表》；區住宅管理部門應在接到申請表后14日內完成審批并將款項撥到物業管理公司帳戶。

　　144房屋（本體）維修基金屬各類物業業主的共有資產，以每個單體物業為單位，由該單體物業的所有業主按各自物業的建筑面積分擔和享用。

　　145房屋（本體）維修基金的主管部門是市住宅主管部門；各區住宅主管部門對轄區內各類物業的本體基金的使用和管理指導和監督。

　　146業主繳交房屋（本體）維修基金規定：業主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后的第一個月起，按月繳交本體維修基金；業主發生變更時原業主所交的本體基金不予退還。因開發單位的原因造成空置的房屋，其本體基金由開發單位繳交。

　　147房屋（本體）維修基金的收取標準執行市物業主管部門頒布的指導標準。指導標準每兩年制訂和發布一次。各業主委員會可根據房屋的使用狀況和本體基金積累狀況，經與物業管理公司協商后，對本體基金繳交標準作適當調整。

　　148房屋（本體）維修基金的使用原則是：按照取之于民，用之于民的原則，用于房屋本體共用部位的維修養護。

　　149房屋（本體）維修基金的使用范圍是：共用部位的維修養護由管理處組織實施，其費用從本體基金中支出。共用部位是結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備，包括：房屋的承重結構部位（包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等），抗震結構部位（包括構造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機電設備、本體消防設施、公共天線、本體上下水主管道、共用防盜監控設施等。

　　150房屋（本體）維修基金的使用比例：本體基金的30％用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修，其余的70％用于房屋本體共用部位中修以上維護工程（含新增和改造工程，下同）；用于中修以上維護工程時，須經業主委員會或該棟50％以上業主書面同意。

　　151房屋（本體）維修基金維修標準：房屋共用部位的大、中、小修標準執行國家建設部有關標準。

　　152房屋（本體）維修基金不夠支出時，經業主委員會決定，由全體業主分攤；單棟房屋本體基金不夠使用時，經業主委員會或該棟50％以上業主書面同意，由該棟各業主按規定分攤。

　　153物業管理公司之管理處對每年房屋（本體）維修基金的使用應于每年12月31日前提出下年度使用本體基金的計劃及預算，提交業主委員會審議通過。業主委員會應在收到管理處的計劃及預算后15日內作出答復，逾期視為同意；急修工程應在7日內答復，逾期視為同意。

　　154如業主委員會或該棟房屋部分業主不同意管理處使用本體基金進行中修以上維修工程計劃時，管理處認為有充足理由使用，或該項目實施與否涉及國家或特區城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關規定的，可由物業管理公司申請，經區住宅管理部門核準后實施。

　　155房屋（本體）維修基金使用之后的手續：日常維護和零星小修由管理處主任簽字，作為本體基金支出記帳憑證；中修以上工程應出具”施工項目清單”，由委員會主任或該棟樓長（或20％以上業主 ）、管理處主任簽字，作為本體基金支出記帳憑證。

　　156房屋（本體）維修基金的帳務以房屋本體每棟為單位進行專（記）帳管理，并設立專用帳號存儲本物業的本體基金。

　　157房屋（本體）維修基金的監督辦法：本體基金的收支項目，由管理處每三個月在各棟房屋的顯著位置公布一次。基金帳目列明基金應用的項目、部位、費用支出及證明人、基金余額（單體和全部），并接受有關部門和業主的監督和質詢。

　　158業主不按規定繳納基金的，管理處可按法規政策規定或委托管理合同、業主公約規定采取相應催繳措施。

　　159物業管理公司及其管理處在使用房屋（本體）維修基金有下列不規范行為之一的，市、區住宅主管部門可依法規、規章規定予以處罰：

　　1.擅自提高本體基金收費標準；

　　2.改變本體基金的用途，挪作它用的；

　　3.未按規定期限公布本體基金收支帳目的；

　　4.拒絕接受業主委員會或業主查詢的。

　　160物業管理公司及其管理處未按時公布帳目或拒絕查詢的，業主可以拒繳本體基金。

　　161對房屋（本體）維修基金用于日常小修并超出規定的本體基金比例的，經業主委員會或所維修養護單棟房屋50％以上業主同意，日常小修可以超出規定的本體基金比例，超出部分可在下年度本體基金的小修費里沖抵，或經業主委員會決定提高本體基金收取標準彌補。

　　162房屋（本體）維修基金征收的具體標準是：本體基金征收標準應根據物業的使用年限及新舊程度，維修養護實際需要，并考慮群眾的經濟承受能力等因素制定。本體基金可按如下標準向業主征收（注：房屋保修期內不得征收）：多層住宅（不帶電梯）每月每平方米建筑面積0.15元，高層商住樓、住宅樓（含帶電梯的多層住宅）每月每平方米建筑面積0.25元。其他房屋（含寫字樓、商業大廈、廠房等）的本體基金標準，參照上述規定標準執行，但經業主委員會或多數業主同意，征收標準可適當上浮，但最高上浮幅度不得超過上述標準的 50％。

　　163房屋（本體）維修基金使用的權限規定：動用本體基金，應履行規定的程序和手續，其中：日常維護和零星小修金額在1000元以下的，由物業管理處負責人和本棟房屋樓長共同簽字后支付；用于中修以上維護工程或維修金額1001元以上的，須經本棟房屋占60％以上業主同意后方可使用。 本體基金確實不夠支出時，經占60％以上的業主同意，可由該棟房屋的業主分攤。

　　164在特區從事住宅區、工業區、商住樓、寫字樓等各類物業及相配套的公用設施、設備、公共場地的管理服務的單位，應遵守《深圳經濟特區物業管理行業管理辦法》。

　　165物業管理服務應遵守社會化、專業化、企業化的原則，保持物業與城市環境的整潔優美，保障物業的安全使用，維護業主和其他非業主使用人的合法權益。

　　166何種物業可以不采用招標的方式確定物業管理企業 ？物業由開發建設單位自用的；在一個物業管理區域內，多層物業總建筑面積低于五萬平方米的，或高層物業總建筑面積低于二萬平方米的，或多層、高層混合物業總建筑面積低于三萬平方米的。前款物業管理區域的范圍，由市主管部門會同有關部門劃定。

　　167物業管理服務招標，可以采取公開招標、邀請招標的形式。

　　168物業管理服務投標書應當包括：物業管理處機構設立方案、運作流程及各項管理規章制度；管理服務人員配備方案；管理服務用房及其他物資裝備配置方案；管理服務費用收支預算方案；管理服務分項標準與服務承諾；社區文化服務方案；管理服務模式設想等。

　　169物業管理企業提供物業管理服務，應當遵循國家有關的強制性標準；沒有國家強制性標準的，應當符合市主管部門規定的行業標準。鼓勵物業管理企業采用國外先進的管理服務標準，提高管理服務水平。

　　170物業管理企業對物業實施物業管理的傭金是不得超過物業管理成本的百分之十。

　　171物業管理公司派出機構物業管理處下列項目支出列入物業管理成本，但不得重復計算：

　　1、管理處管理人員的工資、福利；

　　2、保潔消殺費；

　　3、治安防范費；

　　4、公用配套設施日常維修養護費；

　　5、園林綠地維修養護費；

　　6、用于物業管理的固定資產折舊及經營、辦公費用；

　　7、公用部位水電費；

　　8、電梯運行維修養護費；

　　9、中央空調費。

　　172對物業管理企業在一個物業管理區域內收取的管理服務費用及按規定用于管理服務的經營性收入實行獨立核算。除去管理服務的成本開支、物業管理企業的傭金和依法應繳納的稅、費后，有結余的，應轉入本物業管理區域下年度的管理服務費用，不得擅自提取或挪作他用。

　　173物業管理企業在合理的時間內進行的物業管理活動包括對物業進行巡視、檢查、或對公用配套設施、設備、公共場地和房屋本體共用部位及設施進行維修養護或改造，或按規定對物業的裝修進行監管的，業主或非業主使用人應當提供方便并接受監管，不得無理拒絕或阻撓。具體巡視、檢查的內容和時間、維修養護或改的項目及施工的時間、地點均應當提前公布。業主、非業主使用人與物業管理企業對前款維修養護或改造的項目有分歧的，由市、區主管部門決定執行；對維修養護或改造的費用有疑義的，可向物業管理企業提出質詢，物業管理企業應當在收到質詢后七日內予以答復。

　　174業主及其他非業主使用人對物業管理企業公布的收費標準及服務項目、物業管理的收支帳目有疑義的，可向市、區主管部門和價格行政管理部門投訴；市、區主管部門或市、區價格行政管理部門應在收到投訴后及時予以查處，并將查處結果書面通知投訴人。

　　175物業管理公司應交納的稅種有：營業稅、城市建設維護稅、教育費附加；企業所得稅；增值稅；印花稅。

　　176營業稅、城市建設維護稅、教育費附加的稅率為：營業收入的5％。營業稅的1％。營業稅的3％。

　　177收取的中央空調使用費不算作營業收入不計征營業稅。

　　178物業管理公司代收的水、電費收費項目要交增值稅。

　　179物業管理費用收支公布的主要項目有：收入部分：管理費，房租，停車場收入，有償服務費等；支出部分：管理人員工資、福利，辦公費，經營費，差旅費，水電費，機電設備運轉水電費，設備工具修理費，公共設施維修、綠化養護費，保安費用，法定稅率、保險費，管理傭金等；本季盈虧，上季結轉，累積盈虧。

篇3：惠州市城市管理行政執法規定(2015)

　　惠州市城市管理行政執法規定(20**)

　　《惠州市城市管理行政執法規定》經20**年3月9日十一屆93次惠州市人民政府常務會議討論通過，20**年4月2日惠州市人民政府令第91號發布。該《規定》分總則、職責與權限、執法規范、執法協作、執法監督、懲處、附則7章45條，自印發之日起施行，有效期5年。

　　惠州市人民政府令

　　第91號

　　《惠州市城市管理行政執法規定》業經20**年3月9日十一屆93次市政府常務會議討論通過，現予發布。

　　市長：麥教猛

　　20**年4月2日

　　惠州市城市管理行政執法規定

　　第一章 總 則

　　第一條 為加強城市管理，提高城市管理行政執法效率和水平，保護公民、法人和其他組織的合法權益，根據《中華人民共和國行政處罰法》、《中華人民共和國行政強制法》等有關法律、法規和廣東省人民政府《關于在惠州市開展城市管理綜合行政執法工作的公告》（粵府函〔20**〕160號），結合我市城市管理實際，制定本規定。

　　第二條 本市市區（含惠城區、惠陽區、大亞灣經濟技術開發區、仲愷高新技術產業開發區）城市管理行政執法適用本規定。

　　本規定所稱城市管理行政執法，是指由市城市管理行政執法局相對集中行使省政府規定的城市管理領域有關行政主管部門的全部或者部分行政處罰及相關的監督檢查、行政強制職能的行為。

　　第三條 市城市管理行政執法局是市人民政府的工作部門，集中行使本市各區城市管理行政執法職能。

　　惠陽區、大亞灣經濟技術開發區、仲愷高新技術產業開發區城市管理行政執法分局是市城市管理行政執法局的派出機構，以市城市管理行政執法局的名義行使轄區內城市管理行政執法職能。

　　第四條 市城市管理行政執法局負責本規定的組織實施。

　　市、區住房和城鄉規劃建設、環衛、公用事業、園林、環保、房管、工商、公安、監察、供水、供電、供氣、通訊等相關部門和單位，應當按照各自職能協同市城市管理行政執法局實施本規定。

　　第五條 市城市管理行政執法局實施行政處罰，應當遵循合法、公開、公正的原則，教育與處罰相結合的原則，嚴格執法，文明執法，并自覺接受社會公眾的監督。[1]

　　第二章 職責與權限

　　第六條 市城市管理行政執法局行使市容環境衛生管理方面法律、法規、規章規定的行政處罰及相關的監督檢查、行政強制職能；強制拆除不符合城市容貌標準、環境衛生標準的建（構）筑物或者設施；依據城市市容和環境衛生管理方面的法律、法規、規章的規定，對下列行為行使行政處罰權：

　　（一）在城市主要街道臨街建筑物的陽臺、平臺和窗外堆放、吊掛有礙市容物品的；

　　（二）在城市建（構）筑物、設施以及樹木上涂寫、刻畫或未經批準張掛、張貼宣傳品的；

　　（三）隨地吐痰、便溺，亂倒污水，亂扔瓜果皮核、紙屑、煙頭和動物尸體等廢棄物的；

　　（四）擅自在街道兩側和公共場地堆放物料，搭建建筑物、構筑物或者其他設施，影響市容的；

　　（五）在城市道路、街巷經營機動車輛清洗業務的；

　　（六）未經批準擅自設置戶外廣告，影響市容的；

　　（七）未經批準擅自關閉、閑置或者拆除環境衛生設施或者未按批準的拆遷方案進行拆遷的；

　　（八）未經核準從事城市垃圾經營性清掃、收集、運輸、處理等服務的；

　　（九）運輸城市垃圾的車輛未取得準運證的；

　　（十）擅自占用或損壞各類環境衛生設施及附屬設施的；

　　（十一）臨街空調器冷卻水凌空排放的；

　　（十二）臨街工地不設置護欄或者不作遮擋，停工場地不及時整理并作必要覆蓋或者竣工后不及時清理和平整場地，影響市容和環境衛生的；

　　（十三）運輸液體、散裝貨物不作密封、包扎、覆蓋，造成泄漏、遺撒的；

　　（十四）城市垃圾運輸車輛或建筑泥土運輸車輛不加封閉，沿途揚撒、遺漏垃圾泥土污染道路的；

　　（十五）在城市新區開發、舊城改造以及新建住宅小區未按國家規定的標準及城市規劃、環衛部門批準的方案設置生活垃圾收集設施的；

　　（十六）不按規定的時間、地點、方式傾倒垃圾的；

　　（十七）向河流、河涌、湖泊、池塘等拋棄、傾倒廢棄物的；

　　（十八）科研機構、醫院、療養院、屠宰場、生物制品廠等企事業單位產生的廢棄物、工業固體廢物和危險廢物不按規定隨意傾倒、丟置的；

　　（十九）環境衛生責任單位不按規定清運、處理垃圾的；

　　（二十）未經核準擅自受納、處置建筑垃圾或超出核準范圍處置建筑垃圾的；

　　（二十一）工程施工單位未及時清運施工過程中產生的固體廢物，造成環境污染或者將建筑垃圾交給未經核準從事建筑垃圾運輸的單位或個人處置的；

　　（二十二）其他違反城市市容和環境衛生管理方面法律、法規、規章規定的行為。

　　第七條 市城市管理行政執法局行使城市規劃管理方面法律、法規、規章規定的對違法建設行為的行政處罰及相關的監督檢查、行政強制職能；依據城市規劃管理方面的法律、法規、規章的規定，對下列行為行使行政處罰權：

　　（一）在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證進行建設的；

　　（二）未經城市規劃行政主管部門批準擅自改變建設工程規劃許可證確定的紅線位置、建筑高度、層數、面積、立面以及違反建設工程規劃許可證其他規定進行建設的；

　　（三）建設工程經驗收合格后，未經原批準機關批準，改變使用性質和建筑面貌的；

　　（四）未經批準或者未按照批準內容進行臨時建設，臨時建筑物、構筑物超過批準期限或逾期未辦理延期手續不拆除的；

　　（五）其他違反城鄉規劃法律、法規、規章規定的行為。

　　第八條 市城市管理行政執法局行使城市建設管理方面法律、法規、規章規定的行政處罰及相關的監督檢查、行政強制職能；依據城市建設管理方面的法律、法規、規章規定，對下列行為行使行政處罰權：

　　（一）違反《中華人民共和國建筑法》規定，未取得施工許可證或者開工報告未經批準擅自施工的；

　　（二）建設單位違法將建設工程發包給不具有相應資質等級的設計、施工單位或者委托給不具有相應資質等級的工程監理單位的；

　　（三）建設單位未按照國家規定辦理工程質量監督手續的；

　　（四）建筑施工企業未取得安全生產許可證擅自從事建筑施工活動的；

　　（五）涉及建筑主體或者承重結構變動的裝修工程，沒有原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案擅自施工的；房屋建筑使用者在裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結構的；

　　（六）勘察、設計、施工、工程監理單位超越本單位資質等級或者未取得資質證書承攬工程的；

　　（七）企業未取得資質證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的；

　　（八）施工單位未按《建設工程安全生產管理條例》規定，根據不同施工階段和周圍環境及季節、氣候的變化，在施工現場采取相應的安全施工措施，或者在城市市區內的建設工程施工現場未實行封閉圍擋的；

　　（九）施工單位未對因建設工程施工可能造成損害的毗鄰建（構）筑物及市政設施等采取專項防護措施的；

　　（十）施工單位未采取安全施工措施或專項防護設施造成毗鄰建（構）筑物或市政公用設施損壞的；

　　（十一）建設單位將未組織竣工驗收的建設工程擅自交付使用的；

　　（十二）將驗收不合格的建設工程交付使用的；

　　（十三）安全生產許可證有效期滿未辦理延期手續，繼續從事建筑施工活動的；

　　（十四）必須實施監理的建設工程項目未實施監理的；

　　（十五）違反規定，在城市綠地范圍內進行攔河截溪、取土采石、設置垃圾堆場、排放污水以及其他對城市生態環境造成破壞活動的；

　　（十六）其他違反城市建設管理方面法律、法規、規章規定的行為。

　　第九條 市城市管理行政執法局行使住宅室內裝飾裝修、危險房屋管理方面法律、法規、規章規定的行政處罰及相關的監督檢查、行政強制職能；依據住宅室內裝飾裝修、危險房屋管理方面的法律、法規、規章規定，對下列行為行使行政處罰權：

　　（一）裝修人未申報登記進行住宅室內裝飾裝修活動的；

　　（二）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，擅自超過設計標準或者規范增加樓面荷載的；

　　（三）未經主管部門批準，在住宅室內裝飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、窗的；

　　（四）將住宅室內裝飾裝修工程委托給不具有相應資質等級的企業的；

　　（五）物業管理單位發現裝修人或者裝飾裝修企業有違反《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（建設部令第110號）規定的行為不及時向有關部門報告的；

　　（六）房屋所有人有險不查或損壞不修造成事故的；

　　（七）房屋所有人對經鑒定機構鑒定為危險的房屋未采取有效的解危措施造成事故的；

　　（八）其他違反住宅室內裝飾裝修、危險房屋管理方面法律、法規、規章規定的行為。

　　第十條 市城市管理行政執法局行使燃氣管理方面法律、法規、規章規定的行政處罰及相關的監督檢查、行政強制職能；依據燃氣管理方面的法律、法規、規章規定，對下列行為行使行政處罰權：

　　（一）未經相關部門批準，擅自新建、改建、擴建燃氣工程項目的；

　　（二）給報廢、超期未檢和不合格的氣瓶充裝燃氣的；

　　（三）違反安全用氣規則，擅自改變燃氣用途和安裝、改裝、拆除戶內燃氣設施和燃氣計量裝置的；

　　（四）建設單位未會同施工單位與燃氣經營企業共同制定燃氣設施保護方案，未查清地下燃氣設施鋪設情況擅自施工或者未采取相應的安全保護措施的；

　　（五）未取得燃氣經營許可證從事燃氣經營活動或倒賣、抵押、出租、出借、轉讓、涂改燃氣經營許可證的；

　　（六）在燃氣設施保護范圍內，從事危及燃氣設施安全的活動，或毀損、覆蓋、涂改、擅自拆除或者移動燃氣設施安全警示標志的；

　　（七）在燃氣管道及設施上修筑建（構）筑物和堆放易燃易爆危險物品的；

　　（八）其他違反城市燃氣管理方面法律、法規、規章規定的行為。

　　第十一條 市城市管理行政執法局行使城市綠化管理方面法律、法規、規章規定的行政處罰及相關的監督檢查、行政強制職能；依據城市綠化管理方面的法律、法規、規章規定，對下列行為行使行政處罰權：

　　（一）擅自改變規劃綠地性質的；

　　（二）在樹木和公共設施上涂、寫、刻、畫和懸掛重物或者攀、折、釘、拴樹木，采摘花草，踐踏植被，丟棄廢棄物的；

　　（三）在城市綠地內傾倒、排放有毒有害物質，堆放、焚燒物料，或采石取土、建墳，或以樹承重、依樹搭建的；

　　（四）未經批準，在城市綠地上設置商業服務設施的；

　　（五）破壞樹木支架、欄桿、花基、坐椅、庭園燈、建筑小品、水景設施和綠地供排水設施等綠化設施的；

　　（六）未經批準擅自修剪、砍伐和遷移樹木的；

　　（七）擅自遷移、修剪、砍伐或買賣古樹名木和損害古樹名木致死的；

　　（八）擅自占用城市綠地的；

　　（九）無資質單位和個人進行城市綠化設計、施工的；

　　（十）未經批準或未按照批準的綠化規劃（設計）方案施工的；

　　（十一）其他違反城市綠化管理方面法律、法規、規章規定的行為。

　　第十二條 市城市管理行政執法局行使市政管理方面法律、法規、規章規定的行政處罰及相關的監督檢查、行政強制職能；依據市政管理方面的法律、法規、規章規定，對下列行為行使行政處罰權：

　　（一）擅自占用或者挖掘城市道路的；

　　（二）擅自在城市道路上建設建（構）筑物的；

　　（三）擅自在橋梁或者路燈設施上設置廣告牌或者其他掛浮物的；

　　（四）未在城市道路施工現場設置明顯標志和安全防護設施的；

　　（五）占用城市道路期限屆滿或者挖掘城市道路后，不及時清理、修復現場的；

　　（六）依附于城市道路建設各種管線、桿線等設施，不按照規定辦理批準手續的；

　　（七）緊急搶修埋設在城市道路下的管線，不按照規定補辦批準手續的；

　　（八）未按照批準的位置、面積、期限占用、挖掘城市道路，或者需要移動位置、擴大面積、延長時間，未提前辦理變更審批手續的；

　　（九）擅自在城市道路兩旁增設斜坡、鐵架及其它損害、侵占城市道路的行為；

　　（十）未對設在城市道路上的各種管線檢查井、箱蓋預制蓋板或者城市道路附屬設施的缺損及時補缺或者修復的；

　　（十一）在城市照明設施上刻劃、涂污；

　　（十二）在城市照明設施安全距離內，擅自植樹、挖坑取土或者設置其他物體，或者傾倒含酸、堿、鹽等腐蝕物或者具有腐蝕性的廢渣、廢液；

　　（十三）擅自在城市照明設施上架設線纜、安置其他設施或者接用電源；

　　（十四）擅自遷移、拆除、利用城市照明設施；

　　（十五）排水戶未按規定將污水排入城市排水管網及其附屬設施的；

　　（十六）排水戶違反城市排水許可管理規定，向城市排水管網及其附屬設施排放污水或損害城市排水管網及其附屬設施的；

　　（十七）超出資質證書規定的資質范圍或無相關資質證書進行城市供水設施的設計或者施工的；

　　（十八）建設工程施工危害城市供水設施的；

　　（十九）在供水設施的安全保護距離范圍內，修建建（構）筑物、堆放物料或進行其他危害城市供水設施活動的；

　　（二十）未經主管部門批準，擅自遷移、更改、轉接、損壞城市供水設施的；

　　（二十一）其他違反市政管理方面法律、法規、規章規定的行為。

　　第十三條 市城市管理行政執法局行使工商行政管理方面法律、法規、規章規定的對無照流動商販的行政處罰及相關的監督檢查、行政強制職能。

　　第十四條　法律、法規、規章或者省人民政府規定實行城市管理綜合行政執法的其他職責，由市城市管理行政執法局行使。

　　第十五條 按照省政府的規定，市區城市管理領域的市容環境衛生、城市規劃、建設、住宅室內裝飾裝修、危險房屋、城市綠化、市政、燃氣、無照流動商販管理等方面法律、法規、規章規定的行政處罰及相關的監督檢查、行政強制職能，由市城市管理行政執法局相對集中行使后，有關部門不得再行使；仍然行使的，作出的行政處罰決定、行政強制措施一律無效。

　　對于納入城市管理行政執法相對集中行使范圍的事項，相關行政主管部門應當按照有關法律、法規、規章的規定和市政府規定的職責要求，繼續依法履行行政許可、行業管理、設施維護、監督檢查等行政管理職責。

　　第三章 執法規范

　　第十六條 市城市管理行政執法局執法人員應當經過法律知識和業務知識培訓及考試合格，并依法取得廣東省人民政府制發的行政執法證件，實行持證上崗。

　　城市管理行政執法人員執行公務時，應當向行政管理相對人或者有關人員出示行政執法證。

　　第十七條 市城市管理行政執法局應當建立和完善日常巡查制度，及時制止和查處違反城市管理法律、法規、規章規定的行為。

　　第十八條 市城市管理行政執法局應當建立和完善舉報、投訴制度。對違反城市管理法律、法規、規章規定的行為，任何單位或者個人都可以向市城市管理行政執法局舉報、投訴，市城市管理行政執法局對舉報和投訴事項應當進行登記，及時核實處理。市城市管理行政執法局應當為舉報、投訴人保密。有明確的舉報、投訴人的，應當將處理結果反饋舉報或投訴人。對不屬于市城市管理行政執法局職能范圍的舉報和投訴事件，應當告知或移送相關行政主管部門處理。

　　對上級機關交辦以及其他行政執法機構移送的行政執法案件，市城市管理行政執法局應當登記并及時核實處理。

　　第十九條 市城市管理行政執法局在查處違法行為時，可以依法采取下列措施：

　　（一）進入被檢查單位或者現場進行調查或者依法進行檢查；

　　（二）查閱、復制被檢查單位與違法行為有關的資料；

　　（三）依法對違法人員進行調查詢問，取得有關證據資料；

　　（四）依法對違法行為所涉及的工具、物品予以扣押或登記保存；

　　（五）法律、法規、規章規定的其他措施。

　　第二十條 市城市管理行政執法局在查處違法行為時，對用于違法行為的工具和物品可能滅失或以后難以取得的，在報經本局領導批準后，可以先行登記保存。市城市管理行政執法局采取登記保存措施的，應當向當事人開具統一格式的憑證。

　　第二十一條 市城市管理行政執法局查處下列違法行為時，可以依法采取以下措施：

　　（一）對違反城鄉規劃管理規定，未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，責令停止違法建設、限期改正或者限期拆除。當事人仍不停止建設或者逾期不改正、不拆除的，可以依法采取查封施工現場、強制拆除等措施，并依法予以處罰；

　　（二）對違反城鄉建設、住宅室內裝飾裝修管理規定，對應取得建筑工程施工許可證而未取得建筑工程施工許可證或者開工報告未經批準擅自施工、裝修的，責令停止違法施工、裝飾裝修行為。當事人不停止違法施工、裝飾裝修行為的，可以書面通知相關單位中止用于違法施工的供電、供水、供氣、通訊等服務，并依法予以處罰；

　　（三）對違反工商行政管理規定，未依法辦理營業執照，沒有固定經營場所、攤位，占用城市主次干道兩側、城市廣場、火車站、汽車客運站場、會展中心、商業步行街、各級黨政機關單位周邊等公共場所或重要區域設攤經營、兜售物品，影響市容市貌，經勸告仍拒不改正的，可依法扣押其用于生產經營的工具和物品；

　　（四）對違反市容環境衛生管理有關規定懸掛、張貼、涂寫、刻畫廣告、宣傳品，經責令改正仍拒不改正的，市城市管理行政執法局可以依法先行登記保存其使用的工具、廣告、宣傳品；并可以通過廣告、宣傳品上的通訊號碼對當事人實施語音提示，要求當事人在規定期限內接受處理；當事人逾期未按要求接受處理的，市城市管理行政執法局可以書面通知通訊企業中止其通訊服務，并依法作出相應處理；

　　（五）對于利用危險房屋或者未經批準擅自改變房屋使用性質進行經營活動、違法違規裝修房屋的，市城市管理行政執法局可以書面通知相關單位中止用于經營或者施工的供水、供電、供氣、通訊等服務或依法采取其他措施，相關單位應當協助實施。

　　市城市管理行政執法局發現前款規定以外的違法行為，應當當場責令改正或限期改正。

　　第四章 執法協作

　　第二十二條 建立健全市城市管理委員會全體成員聯席會議制度，研究解決城市管理重大問題。

　　建立健全市城市管理委員會辦公室主任會議制度，執行市政府、市城市管理委員會決定事項，加強部門協調聯動，形成執法合力，解決城市管理的熱點難點問題。

　　第二十三條 市城市管理行政執法局和相關行政主管部門應當建立健全信息共享機制，互相通報有關行政管理信息。

　　第二十四條 相關行政主管部門依法行使城市管理行政許可的事項，應當及時將行政許可文件抄送市城市管理行政執法局。

　　第二十五條 市城市管理行政執法局在執法過程中發現依法應當由其他行政主管部門查處的違法行為，應當及時告知或移送相關行政主管部門處理；有關行政主管部門在執法過程中發現依法應當由市城市管理行政執法局查處的違法行為，應當及時告知或移送市城市管理行政執法局處理。有關行政主管部門和市城市管理行政執法局應當在處理完結后7個工作日內，將處理情況互相通報。

　　第二十六條 市城市管理行政執法局在執法中，涉及到相關行政主管部門的，相關行政主管部門應當積極配合，并按照各自職責查處違法行為。

　　第二十七條 市城市管理行政執法局查處違法行為需要了解查詢有關資料或作出技術鑒定、檢測的，相關單位應當積極支持和配合。

　　需要相關單位提供專業意見的，相關單位應當自收到協助通知之日起7個工作日內出具書面意見；案情復雜，需要延期的，相關單位應當以書面形式向市城市管理行政執法局說明理由并明確答復期限。

　　第二十八條 市城市管理行政執法局在查處違法行為時，依照有關法律、法規、規章的規定，違法者接受行政處罰后依法可補辦審批手續的，應當及時函告相關行政主管部門。

　　相關行政主管部門應當將審批結果抄告市城市管理行政執法局。

　　第二十九條 市城市管理行政執法局行使行政處罰權時，當事人拒絕配合調查取證、拒絕履行行政處罰決定的，或多次違反城市管理規定并受行政處罰的當事人，市城市管理行政執法局可將有關情況告知相關行政主管部門，相關行政主管部門應當將其作為信用信息進行采集，納入信用檔案，并在實施行業管理、資質審查、證照年審及日常監管等行為時作為違規的依據，對其依法采取相應的制約和處理措施。

　　第三十條 違法違規建（構）筑物、危險房屋或者改變建筑使用功能的建筑物不得申請為市場主體的住所（經營場所）。工商行政管理部門應當在職責范圍內，依法審核申請人提交的住所（經營場所）使用證明，不符合條件的，不得核發營業執照。對已辦理營業執照的，依法予以處理。

　　工商行政管理部門對未按核準登記的住所（經營場所）開展經營活動，經多次責令改正仍拒不改正的經營者，依法予以處理。

　　第三十一條 供水、供電、供氣、通訊等公共服務行業單位不得為無證無照或證照不全的生產經營者提供水、電、氣、通訊等生產經營條件。在接到市城市管理行政執法局對無證無照或證照不全的經營者、違法違規建設或裝修的單位和個人、危險房屋的所有人及擅自改變房屋使用功能等違法違規行為的單位和個人采取停止供水、供電、供氣、通訊等協助執行通知后，應積極協助執行。

　　第三十二條 市城市管理行政執法局作出的行政處罰決定，法律、法規未規定具體強制執行機關或者規定由人民法院強制執行的，由市城市管理行政執法局申請人民法院強制執行。

　　第三十三條 惠城區、惠陽區、大亞灣經濟技術開發區和仲愷高新技術產業開發區應按屬地管理原則建立城市管理行政執法保障機制，確保城市管理行政執法工作順利進行。

　　第三十四條 為保障城市管理行政執法工作的有效性、權威性，公安部門應確定專門機構，協同城市管理行政執法工作。

　　第五章 執法監督

　　第三十五條 市城市管理行政執法局應當建立健全內部監督機制，實行行政執法責任制和評議考核制，加強對執法行為的監督管理，提高執法人員行政執法的業務素質和執法水平。

　　市城市管理行政執法局應當加強對各分局的執法監督，不斷規范執法行為。各分局因執法評議不合格，出現重大執法過錯或嚴重違法違紀問題的，按照有關法律、法規和行政執法責任制等規定，嚴格追究其領導及相關人員責任。

　　第三十六條 公民、法人和其他組織發現市城市管理行政執法局及其執法人員在執法中的違法行為，有權向監察、法制等相關監督機關舉報，行政監督機關應當按規定及時核實處理,并反饋處理結果。

　　第三十七條 市城市管理行政執法局作出的重大行政處罰決定，應當報市人民政府備案。

　　相關單位發現市城市管理行政執法局有違法或者不履行法定職責等行為，應當向市城市管理行政執法局提出書面建議，或者提請同級人民政府予以糾正或實行問責。

　　第三十八條 市城市管理行政執法局發現相關單位有不配合執法工作或者不履行法定職責等行為的，應當向相關單位提出書面建議，或者提請同級人民政府予以糾正或實行問責。

　　第三十九條　公民、法人或其他組織對市城市管理行政執法局作出的行政處罰決定不服的，可以向市人民政府申請行政復議，或者依法向人民法院提起行政訴訟。[1]

　　第六章 懲處

　　第四十條 有下列情形之一，造成嚴重后果的，對市城市管理行政執法局直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分：

　　（一）實施行政處罰沒有合法的依據或者適用法律、法規、規章錯誤的；

　　（二）擅自改變行政處罰種類、幅度的；

　　（三）違反行政處罰程序的；

　　（四）截留、私分罰沒收入或者變相私分罰沒、查封、扣押的違法所得或者財物的；

　　（五）索取、收受他人財物的；

　　（六）玩忽職守，對應當予以制止或者處罰的違法行為不制止、不處罰，致使公民、法人或者其他組織的合法權益、公共利益遭受損害的。

　　有前款第（四）、（五）、（六）項情形，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十一條 市城市管理行政執法局及其執法人員違法行使職權對公民、法人或者其他組織的合法權益造成損害的，受害人有依法取得賠償的權利。

　　第四十二條 相關行政主管部門違反本規定，對納入市城市管理行政執法范圍的事項不依法履行行政許可、行業管理、設施維護、監督檢查等管理職責的，或者不履行城市管理行政執法協作責任，由此引發的后果由相關單位負責，并依法追究相關單位及有關責任人員的責任。

　　第四十三條 違*治安管理規定，妨礙執法人員依法執行公務的，由公安機關依法處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七章 附則

　　第四十四條 市城市管理行政執法局可以依法制定行政執法的配套制度。

　　第四十五條 本規定自印發之日起施行，有效期5年。