物業項目經理實用經驗知識問答

　　1、當與開發商合同條款、管理處前期接管時的操作手段、發現的房屋設計缺陷等問題無法取得一致意見時，怎么辦？

　　答：盡力溝通，可適當放棄部分次要要求，保證重要意見和建議達成一致。如確實無法取得最基本的共識，可采用兩個途徑解決：

　　1）依照開發商要求執行，但以不良事實性后果給開發商施壓，使開發商自動妥協。 2）取得公司高層幫助，在高層以上爭取協調。

　　2、當管理處員工在工作中遇到較大困難與抗性時，怎么辦？

　　答：首先分析抗性與困難，通過自己的專業能力和集思廣益，設計幾套解決問題的方法，并由自己在實際操作中實際演示，取得良好效果以增強其他管理人員的信心。

　　3、當管理人員取得良好工作成績，暴露出自滿驕傲情緒時，怎么辦？

　　答：1）正向引導，通過單獨的溝通，對該人員的能力結構進行分析，讓其明白仍有很多欠缺，需進一步提高。

　　2）反向引導，加重工作量和擴大工作范圍，布置部分人員力所不及的事。一定程度上讓其產生挫折感，再通過單獨的溝通使其清醒。

　　4、當管理人員之間因工作責任擔負問題而發生沖突時，怎么辦？

　　答：首先制止沖突，然后按即定的崗位職責來處理相應發生的工作問題，如崗位職責存在一定的漏洞，必須馬上及時調整，調整過程和處理過程應該是透明的，應該讓整個管理處明白規則。

　　5、當一個平時與你關系較好的管理人員犯錯誤時，怎么辦？

　　答：關系較好是私交，犯錯誤是在工作中，兩者絕對不可合并考慮，為了維護公平、公正的原則，必須照章辦事，該怎樣處理就怎樣處理。

　　6、當一個平時與你關系一般的管理人員取得很大成績時，怎么辦？

　　答：同上一次問題，私交與工作不可混淆，應對該人員公開表揚和進行一定獎勵。

　　7、當一個管理人員連續一段時間工作能力未進步，工作情況較差時，怎么辦？

　　答：首先分析能力未有進步的原因：

　　1）本人不努力，對自身工作的鉆研精神極度欠缺，列為調整對象，經過限定時間觀察后調整。

　　2）領悟力不夠，不能舉一反三，加大輔導力度，限定時間內作細致觀察，若仍無進步仍需調整。

　　3）仔細判斷后認為該人員有實力、有潛力未發揮，處于瓶頸期時，應繼續予以信賴、鼓勵和支持，放寬一定的時限，期待一定的改觀。

　　8、當一個管理人員因個人客觀因素情緒低落，精神不振時，怎么辦？

　　答：1）單獨溝通，作思想工作，要求將主要精力引導到工作中去。 2）必要的休假，使其精神放松。

　　9、當管理人員自恃經驗豐富，成績突出，不尊重你的決定時，怎么辦？

　　答：必須制止這種情況，必須要樹立自己的領導權威，明確在會議上要求該人員嚴格執行，同時大力扶植其他有潛力的人員，形成競爭，讓其感受到壓力。

　　10、當公司即定的對員工工作的種種獎勵條件，遲遲不能兌現時，怎么辦？

　　答：1）穩定管理人員情緒，使管理處工作保持正常。

　　2）向上力爭，要求在限定時間內兌現。

　　11、當管理人員過份依賴于你來親自處理各個問題時，怎么辦？

　　答：需要一定的勇氣，寧可讓某個問題處理的不是那么完美和及時，也要讓管理人員充分認識到這個問題的危害性，使管理人員主觀能動地學習并嘗試處理各種問題的手段。

　　12、當你休息或不在時，發生種種特殊情況，怎么辦？

　　答：1）預防：休息前一天準備工作有條理地作好安排，減少發生意外的可能。

　　2）放權：指定某人當天在授權范圍內處理管理處各項情況。

　　3）檢查：電話檢查，詢問當日情況，并進行一定的指導。

　　13、當你召開工作討論會時，要求大家發表意見，而人人保持沉默時，怎么辦？

　　答：會議氣氛一定要輕松，形成討論的要求之一是主持人要暫時淡出主導地位，由其他人員自由發揮，或在會前要求個別人員先作適當準備，以避免冷場。

　　14、當公司制定的或許存在一定不合理現象的制度，確定要實施時，怎么辦？

　　答：先實施，并且保持一定的彈性，在實施過程中整理意見和事實，迅速向上反應，闡述自己的觀點，希望制度得以調整，努力避免在執行過程中，因制度的不合理性急劇地損害到下屬人員的利益。

　　15、當你急需公司各領導或其他部門配合完成某事時，對應方反應過慢，怎么辦？

　　答：橫向合作建立在垂直管理的基礎?！悺。途緡嶘爟丁◇配合与版y　　　魅芬　蠼刂故奔洌　謖庖歡問奔渲校　源聳亂　　懈　俅甙臁?

　　16、當你與公司管理部在新接管理項目定位，及采取的管理和服務方案等問題上無法統一時，怎么辦？

　　答：這些方案問題上一下子很難分出優劣，好壞，但管理處的情況畢竟是第一手資料，應堅持自己的觀點，但注意表達方式應局限于方案可行性的討論范圍之內，仍無法一致，則將雙方的兩種方案上報，由上級決定取舍。

　　17、當公司的新接管理方案即定，但現實可行性較小時，怎么辦？

　　答：公司的管理方案既定，作為下級只有嚴格地執行，并且要動足腦筋，設法使其可行，在做的時候尚需將客觀事實向上反應，適度對管理方案進行調整，但對下仍需保密，避免管理人員認為管理方案是兒戲，可隨時變化。

　　18、當管理處成員大部分無法適應你的管理風格時，怎么辦？

　　答：1）反省自己的管理風格，優劣勢在哪里，劣勢能不能改變。

　　2）會議上坦率地談這個問題，希望大家能夠形成共識，以誠懇的態度表明自己的觀點，即搞好管理處工作是重心中的重點，希望大家能夠互相很好地合作，自己也將努力改變自己的缺點。

　　19、當前期接管時期內，管理處成員抱怨過于辛苦時，怎么辦？

　　答：鼓勵信心，現身說法，指出前期接管是管理處走向成功管理的必經之路，前期接管的辛苦是一種知識的積累，對自己的意志、品質也是一個難得的考驗，同時檢查前期接管的工作計劃，如確實有工作量過大，任務安排過緊的情況，則作適當調整。

　　20、當前期接管，業主入伙進入后期，管理處成員普遍出現身心疲憊的情況的，怎么辦？

　　答：1）適度調整，使人員有一定的休整時間。

　　2）信心鼓勵，肯定成績，肯定大家的努力，同時設定新的目標，使大家有新的追求。

　　21、當管理處成員因個人正當理由，與即定排班（調休時間）發生沖突時，怎么辦？

　　答：根據實際情況，如存在可調整性則予以一定方便，但必須告訴他，下不為例。

　　22、 當管理處日常工作進入正軌，管理人員不思進取時，怎么辦？

　　答：不思進取無非是工作量減小，工作難度加大等因素，可通過加大任務來刺激，或通過獎懲制度來激勵。

　　23、當管理處工作步入正軌，管理處工作紀律松懈時，怎么辦？

　　答：可采用殺雞儆猴的方式，提醒其余人員，振作精神。

　　24、當管理處人員情緒不穩定，有大量人員準備辭職時，怎么辦？

　　答：仔細分析每個人準備辭職的原因，為了支撐管理處的日常工作，必需對其中的一部分人員進行挽留，在挽留成功的同時，向公司尋求后備人員的支援，對態度堅決的辭職者，必經要求其將工作進行完整移交，保證正常工作的延續性。

　　25、當管理處內部拉幫結派，出現小團體時，怎么辦？

　　答：堅決制止這種現象，注意分化瓦解，小團體是因為共同的觀點或利益而形成的，改變這部分人的觀點或利益關系，另外，還可以通過人員的調動方式解決這個問題。

　　26、當管理處內男、女發生微妙感情時，怎么辦？

　　答：此類事情比較敏感，在公司內部不宜過多宣揚，在沒有明顯證據之前，不能草率處理，保持緊密的關注，一旦產生影響正常工作的狀況，需立即按公司有關規定妥善處理，最好采取低調，在處理后可暗示管理處其他人員引以為戒。

　　27、當管理處工作人員突然陷入工作低潮期，信心不足時，怎么辦？

　　答：1）了解原因，突然的低潮勢必和某些個人原因有聯系，需要了解這些原因

　　2）鼓勵信心，以以往的工作成績來增強他的信心，使其相信自己是有能力的。

　　28、當管理處的部門主管處理部門內部事物不公時，怎么辦？

　　答：如系確實的不公平，應對部門主管嚴肅處理，并*，消除基層管理人員的積怨。

　　29、當管理處內兩名管理人員出現惡性糾紛（爭吵、打架）時，怎么辦？

　　答：視情節輕重，予以處罰，必要時可提交人員淘汰建議報告，絕不姑息，絕不能讓害群之馬影響整個管理處的團結與相對穩定。

　　30、當某管理人員因悟性不足，無法提高自身基本管理服務技能，工作成績不佳，但同時平常的工作又勤勤懇懇時怎么辦？

　　答：對于勤懇而悟性不高的管理人員，要給多些時間鍛煉，不要急于求成，假以時日，工作成績應該會所有所突破。

　　31、當管理處內人員不注重合作精神，經常獨善其身時，怎么辦？

　　答：單獨與其溝通，并當眾點名要求他配合其它管理人員完成工作，并對其結果當眾點評，表揚為主，以其培養他的團隊合作精神。

　　32、當你因性格因素無法與管理處內部分人員形成緊密關系時，怎么辦？

　　答：以公事公辦的態度，處理事情的時候，對事不對人，避免因性格因素而導致的矛盾。

　　33、當下級管理人員越權處理某事時，怎么辦？

　　答：首先分析該事件的特殊性，如有特殊原因，而該管理人員確實處理得當，則應該表揚，反之，越權處理應有相應的處罰。

　　34、當下級管理人員越級反映情況時，怎么辦？

　　答：越級反映的定有其苦衷，應抱著對事不對人的態度，與該管理人員單獨溝通，要求他以后有事直接溝通，避免越級反映的情況出現。

　　35、當你的建議與想法未得到充分上級支持時，怎么辦？

　　答：服從上級的決定，在有限的范圍內將事情做到最好，對事情的結果負責。

　　36、當你的命令下達以后，未能得到嚴格貫徹執行時，怎么辦？

　　答：首先考慮該指令是否合理，如完全合理，則重申命令，調換執行人，并對原執行人作出相應處罰。

　　37、當下級大部分管理人員因能力問題，未能完成你下達的任務時，怎么辦？

　　答：對未完成人員進行鼓勵，對完成人員進行表揚，并在下次下達任務時，要量力而行，制定合理的目標。

　　38、當召開例會時，有人常常遲到或不專心開會時，怎么辦？

　　答：單獨與其溝通，調查是否因家庭、工作原因導致，或是對主管不滿造成，如屬個人原因，則要求其立即改變，如屬主管原因，則力求達成共識，并要求其改變。

　　39、當管理處成員流失后，新進人員尚無法馬上挑起重擔時，怎么辦？

　　答：身先士卒，以你的積極態度和鼓勵帶動新人，并要求老員工以熱情的幫助來協助新人共同完成。

　　40、當管理處內大部分是未有從業經驗者時，怎么辦？

　　答：以系統的培訓和經驗的積累，逐步將他們培養出來。

　　41、當管理處內，大部分是比你年長的或者是比你來管理處工作的時間長的管理人員，怎么辦？

　　答：年齡不是問題，下級對上級應該服從尊重，如有人倚老賣老，則注定他是不適應該崗位的工作。

　　42、當開發商某人員暗示個人利益時，怎么辦？

　　答：假裝糊涂或當面拒絕，不能以個人利益作出損害公司利益的事情。

　　43、當你發現某管理人員很有潛力，并想重點培養時，怎么辦？

　　答：嚴格要求并委以重任，表明你很器重他，但不要有任何許諾，在日常工作中，不要與他很親密，處事要公正，以免其他管理人員產生誤解。

　　44、當你巡查管理處時，發現某管理人員在接待業主時，出現明顯解說錯誤時，怎么辦？

　　答：事后將錯誤指出，并要求該管理人員打電話向業主說明。

　　45、當你未了解清楚情況而錯怪了某位管理人員時，怎么辦？

　　答：公開道歉，樹立你知錯就改的形象。

　　46、當一個得力的管理人員屢次違反工作紀律時，怎么辦？

　　答：單獨溝通，指出管理處不會因為失去一位得力的管理人員而導致工作癱瘓，要讓他明白，優異的工作成績并不能讓任何人做到隨心所欲，并對此作出相應的處罰。

　　47、當你因工作失誤，導致管理處工作出現重大差錯時，怎么辦？

　　答：承諾主要責任，并對其結果負責，做出相應的處罰決定，并努力補救因失誤造成的損失。

　　48、當管理處員工以辭職作為談判的條件時，怎么辦？

　　答：同意辭職，管理處不能允許任何人以辭職做為談判的條件。

　　49、當管理處辦公室發生失竊時，怎么辦？

　　答：報案，試圖將害群之馬找出來，并要求加強管理，避免類似事件再次發生。

　　50、當管理處員工經常請事假時，怎么辦？

　　答：單獨溝通，如有特殊事件，安排該員工休假幾天調整。

　　51、當管理人員無法完成工作任務，要求減少任務時，怎么辦？

　　答：不能同意，以避免其它管理人員以此做為條件與你談判，但在下次制定工作要求時，盡量將工作要求制定的比較合理。

　　52、當管理處內部出現流言蜚語時，怎么辦？

　　答：堅決制止，找出源頭，嚴肅處理。

　　53、當管理處員工對待遇不滿時，怎么辦？

　　答：單獨溝通，以公司的發展和個人的發展說服，如不能接受，將其勸退。

篇2：《物業管理條例》法規知識問答培訓

　　《物業管理條例》法規知識問答培訓

　　1、為什么要制定《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)？

　　答：為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境(第一條)。

　　2、什么是物業管理？

　　答：《條例》中所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動(第二條)。

　　3、業主在物業管理活動中有哪些權利和義務？

　　答：針對實踐中業主權利和義務不明確的問題，《條例》規定業主在物業管理活動享有10項權利：

　　(1)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；

　　(2)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

　　(3)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；

　　(4)參加業主大會會議，行使投票權；

　　(5)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

　　(6)監督業主委員會的工作；

　　(7)監督物業管理企業履行物業服務合同；

　　(8)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

　　(9)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；

　　(10)法律、法規規定的其他權利。

　　同時規定業主在物業管理活動中必須履行6項義務：

　　(1)遵守業主公約、業主大會議事規則；

　　(2)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　　(3)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

　　(4)按照國家有關規定交納專項維修資金；

　　(5)按時交納物業服務費用；

　　(6)法律、法規規定的其他義務(第六條)。

　　4、如何成立業主大會，什么情況下可以不成立業主大會？

　　答：同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政

　　主管部門的指導下成立業主大會。

　　只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，可以不成立業主大會。

　　決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責(第十條)。

　　5、業主在業主大會會議上的投票權如何確定？

　　答：業主在業主大會會議上投票權的確定，應當根據業主大會議事規則的規定來確定。

　　但首次業主大會會議召開時，由于業主大會議事規則尚未制定，《條例》規定業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定(第十條、第十八條)。

　　6、業主大會會議可以采用什么形式召開？如何作出決定？

　　答：業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業主

　　可以委托代理人參加業主大會會議。但無論采用哪種方式召開會議，都應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加(第十二條)。

　　召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主，住宅小區的業主大會

　　會議，還應當同時告知相關的居民委員會(第十四條)。

　　業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和

　　修改業主公約、業主大會議事規則、選聘、解聘物業管理企業、專項維修資金使用、續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過(第十二條)。

　　7、業主委員會是怎樣產生的，它和業主大會間是什么關系？擔任業主委員會委員必須具備哪些條件？

　　答：業主大會成立時，應當選舉產生業主委員會。業主委員會是業主大會的執行機構。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案(第十條、第十五條、第十六條)。

　　業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任(第十六條)。

　　8、業主大會、業主委員會和居民委員會之間有何關系？

　　答：業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議(第二十條)。

　　9、建設單位在前期物業管理活動中承擔什么責任？

　　答：建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益，應當在物業銷售前向物業買受人明示，并予以說明(第二十二條、第二十三條)。

　　住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業(第二十四條)。

　　建設單位不得擅自處分業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權(第二十七條)；建設單位應當在辦理物業承接驗收手續時向物業管理企業移交竣工總平面圖等資料(第二十九條)；應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房(第三十條)；應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任(第三十一條)。

　　10、《條例》對前期物業服務合同作了哪些要求？

　　答：前期物業服務合同應當以書面形式訂立(第二十一條)。

　　建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容(第二十五條)。

　　前期物業服務合同可以約定期限。但前期物業服務合同是附終止條件的合同，約定的期限未滿，業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止(第二十六條)。

　　11、怎樣簽訂物業服務合同，物業服務合同包括哪些主要內容？

　　業主大會作出選聘物業管理企業的決定后，業主委員會應當與物業管理企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定(第三十五條)。

　　12、物業管理用房歸誰所有，如何使用？

　　答：物業管理用房的所有權依法屬于業主。物業管理企業使用物業管理用房，應當根據物業服務合同中的約定。未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房交還給業主委員會(第三十八條、第三十九條)。

　　13、物業管理企業能否把取得的物業管理服務再轉移給其他的物業管理企業？

　　答：物業管理企業不能將物業管理區域內的全部物業管理業務一并再委托給其他物業管理企業。但為了有利于物業管理專業化水平的提高，物業管理企業可以把物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業(第四十條)。

　　14、物業服務費用如何確定？物業服務費用由誰交納？不交納物業管理費用的承擔什么法律責任？

　　答：物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定(第四十一條)。

　　業主應根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納(第四十二條)。

　　業主違反物業服務合同約定，逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴(第六十七條)。

　　15、《條例》對水、電、氣、熱等費用的代收作了哪些規定？

　　答：物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受有關單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用(第四十五條)。

　　16、物業管理區域內發生安全事故，物業管理企業應當承擔什么責任？對物業管理企業保安人員有什么要求？

　　答：物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作(第四十七條)。

　　物業管理企業對物業管理區域內發生的安全事故承擔的法律責任，應當根據物業服務合同的約定來確定，未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任(第三十六條)。

　　物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益(第四十七條)。

　　17、《條例》對物業的使用與維護作了哪些規定？

　　答：《條例》對物業的使用與維護作了四個方面的規定：

　　一是業主、物業管理企業都不得改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施的用途。

　　二是供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任(第五十二條)。

　　三是業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主(第五十三條)。

　　四是利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用(第五十五條)。

　　18、哪些物業的業主應當交納住房維修資金？住房專項維修資金歸誰所有，什么用途？

　　答：住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，任何人不得挪作他用。《條例》對挪用專項維修資金的行為規定了嚴格的法律責任(第五十四條、第六十三條)。

篇3：前期物業管理知識問答

　　前期物業管理知識問答

　　問：什么是前期物業管理

　　答：一般意義上的物業管理，是從住宅小區成立業主委員會選聘物業管理公司后開始，而“前期物業管理”僅存在于業主委員會成立之前。前期物業管理期間，由于業主委員會尚未成立，沒有行使選聘物業公司的職權機構，但已有部分業主入住，不能沒有物業管理和服務，那只能由開發商選聘物業管理單位，或者就是開發商屬下的物業公司來承擔物業管理和服務工作。由于實施物業管理的時間越長，其經濟效益才越能顯示；短期的物業管理，由于開始時得做大量準備，要理順和協調各種關系，還要在某些方面先投入點資金等，它的效益是出在一段時期以后。所以開發商在選聘物業管理單位時，簽約一般都簽幾年，否則物業公司不大愿意接受短期協議。然而，開發商與物業公司的簽約，卻無法制約業主，業主委員會成立以后，任何時候都有權解聘物業公司。

　　問：前期物管需要嗎

　　答：為使發展商便于日后管理，樓內各項設施便于維護、保養，物業管理在樓宇設計、施工準備階段介入為最佳時期，因為這是管理公司可在兼顧發展商利益的條件下，更多地為業主的生活便利考慮。從物業管理的專業角度提出客觀的意見，為發展商省去一些不必要的支出，又為今后業主的生活帶來方便。

　　列舉了一個有關垃圾的問題，一般來說她們將在業主用餐后收取垃圾，每層樓已經為業主設了垃圾桶，但物管收垃圾的路線應避免遇到業主，肯定不能從每幢樓的正門進出，于是在她的建議下開發商在每幢樓增加了一個后門。此外，還有通過前期物管的參與，來確定同等的裝飾材料哪種更便于保養，一幢電梯公寓需要配幾部電梯、選多少承重量的電梯、用什么品牌的電梯合適等第問題。

　　前期物管就是開發商、后期物管公司及業主之間的餓一座橋梁。物管公式依據自己多年的物管經驗從施工、設備、材料等方面提出可行性意見，以確保開發商的資金用在刀刃上，使后期物管公司介入樓盤時具備良好的先天條件，也為業主有效地控制了維修費用。

　　問：什么是物業管理法律責任？

　　答：物業管理主管部門的工作人員、物業管理企業、業主或使用人，在進行管理、服務、使用物業的活動中，必須遵守國家關于物業管理法律法規、規章政策的規定和物業管理委托合同、業主公約，如果因為故意或過失違反了物業管理法律規范，就屬于違法行為或違約行為。例如違章搭建、損壞公共設施等。又如房屋所有人不依法修繕房屋，以致房屋倒塌，使承租人或者其他人遭受損害，具備了法律規定的危害后果，也符合法律規范所規定的制裁條件，由當事人承擔物業管理的法律責任。

　　問：物業管理企業與房地產開發企業的關系？

　　從二者隸屬關系來看，一般有兩種情況：一種是房地產開發企業自身進行物業管理，所設的物業管理公司為其下屬的分支機構或子公司，二者之間是從屬關系，目前國內這種關系占有很大比例；另一種是房地產開發企業以原始業主的身份在物業建成以后負責第一次選聘物業管理公司，這時二者之間是一種短期的合同關系，當業主委員會成立后，選聘物業管理公司的工作則由業主委員會負責，房地產開發企業在原始資料移交后，與物業管理公司基本上將不再發生聯系。從活動范圍來看，二者既密切關聯又有相對獨立性：一方面，房地產開發建設為物業管理提供一定的物質基礎，房地產開發項目設計與建造質量及環境的優劣，將直接影響到日后物業管理的開展，因此物業管理企業必須與房地產開發企業保持良好的關系，盡可能作到物業管理能早期介入，以確保和提高房地產開發建設的質量；另一方面，雖然物業管理可以看作是房地產開發的延續和完善，但物業管理企業與房地產開發企業的活動范圍卻各有側重點，房地產開發企業主要涉及物業的建設、流通和消費的前期活動，而物業管理企業則是對已建成并投入使用的各類物業實施全方位的綜合管理與服務，其主要活動領域在物業的消費階段。因此，不管二者是從屬關系還是一種短期的合同關系，在管理活動中必須明確二者的責任。如，因設計、施工或材料原因造成的物業質量事故應明確由開發企業承擔修繕責任(當然可委托物業管理企業實施修繕工作，但開發企業應支付相應的費用和報酬)；若屬使用不當、管理不善造成的質量事故則由物業管理企業承擔相應的責任

　　問：住戶裝修時，是否應向物業公司交納裝修押金？

　　答：住戶對房屋進行二次裝修已是普通現象，為了保證住戶裝修不破壞房屋主體結構，保證房屋的安全使用，住戶在裝修時，必須向物業公司提出申請，經物業公司批準后方可施工，而且還必須與物業公司簽訂裝修協議，明確裝修的內容、裝修時間、垃圾處理方式以及違約責任的處理等內容。對于物業公司是否應收取裝修押金，應按照購房人在買房時與開發商雙方約定為準，即按《房屋使用、管理、維修公約》中的規定執行。

　　問：機動車停車費用到底是什么費用？

　　答：規定的是“機動車存車費”，而不是“占地費”。在小區里能收取此項費用的只能是具備《物業管理資質證書》的物業管理公司，其他單位和個人不得收取此項費用。物業公司收取存車費后，雙方應簽訂存車看管協議書，物業公司履行看管責任，發生丟失時，按照雙方簽訂的協議進行處理。

　　問：物管公司應提供哪些服務？

　　常規性服務是最基本的服務，包括：

　　1.房屋建筑主體管理；

　　2.房屋設施、設備和管理；

　　3.環衛管理；

　　4.綠化；

　　5.治安；

　　6.消防；

　　7.車輛道路；

　　8.代辦服務

　　物業管理收費項目的構成 答：

　　1.房屋建筑及其設備、設施的自有部位、自用設備的維護、維修、保養費用；

　　2.共用部位、共用設備設施的日常運營和管理費用；

　　3.物業范圍內的市政設施道路、維護維修費用；

　　4.物業所有人、使用人在使用物業過程中，為維護公共環境的安全、清潔、秩序、優美，而要求物業經營人所進行的管理和服務費用；

　　5.物業所有人、使用人要求物業經營人提供的特殊和專業的服務項目而付出的費用。

　　物業管理公司應承擔的義務包括：

　　1.全面履行物業管理合同，對房產消費者委托管理的房屋、設施及其公共部位進行維護、修繕，承擔居住小區及小區內物業的保安、防火、綠化綠擴、清掃保潔以及房產消費者日常生活必需的便民服務。

　　2.接受物業管理委員會和居民的監督。

　　3.重大的管理措施提交物業管理委員會審議決定。

　　4.接受房屋土地管理機關、其他行政管理機關及當地街道辦事處的指導監督。

　　5.發現違反法律、法規和規章的行為，要及時向有關行政管理機關報告。有關物業管理公司應根據國家規定，結合管轄小區實行情況，制定較具體的義務和責任條款并公之于眾，以方便房產消費者的了解和監督。

　　問：業主與開發商有糾紛而拒絕交納物業管理費，物業公司該怎么辦？

　　答：商品房買賣與物業管理屬于不同的法律關系。業主與開發商之間的任何糾紛應由開發商與業主解決，業主不能以此為由拒交物業管理費。業主拒交物業管理費的行為構成對物業管理公約的違反，是一種違約行為，物業管理公司有權要求業主履行義務，交納物業管理費；如業主繼續違約的，物業管理公司可以采取法律手段，起訴業主或提出仲裁，要求業主履行物業管理公約的義務。 最后提醒住房消費者一定要分清在住房消費過程中房屋買賣關系與物業委托管理關系，出現不同的問題由不同的責任人承擔違約責任，不能因為開發商與物業公司之間存在著委托關系，就將開發商的行為與物業公司的行為混在一起。除房屋交付時存在這個問題之外，在房屋維修方面也存在這種類似的情況，希望消費者辨清責任的承擔者，避免開發商與物業公司之間的互相推諉，讓應該承擔責任者無法推托，以便住房消費者更好地保護自己的利益。