物業前期介入和接管驗收知識問答

　　一、前期介入篇

　　1、物業管理公司在開發商對項目規劃設計時應該提出哪些意見？

　　答：一個房地產項目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對應的配置和設施的物業管理的簡便和低維護支出費用，所以物管方面對物業設計（說明）應該提出以下幾點建議：

　　（1）要考慮商業和物管用房的預留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業主娛樂活動室、保安崗亭用房、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。

　?。?）配套設施設備、管線配置和布線要合理，包括預留空調安裝位置及空調冷凝水管。

　　從99年開始建設部就要求對于新建商品房必須要留有空調外機隔板和冷凝水管的要求。

　?。?）設計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。

　?。?）高層樓宇和大型小區應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。

　　（5）水、電、氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。

　?。?）信報箱的設置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務費），并且信報箱的規格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。

　?。?）小區進出口位置和數量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。

　?。?）小區內的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充足。

　　（9）小區的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆，女兒墻亦要設計成防攀越的。

　?。?0）小區內綠化面積要考慮到以后小區創評的需要。

　　現在新建商品房的綠化率不的低于35%，如果項目名稱中帶有”花園“的綠化率不的低于50%。

　?。?1）綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業小區）不要設計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養護的植物。

　?。?2）小區內標牌和建筑小品設計亦要考慮到易于低成本維護。

　?。?3）小區內盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉盤、高低杠桿等設施和器械。

　?。?4）排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。

　?。?5）現在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設計應考慮統一接管，并配二個地漏（其中一個為洗水機排水用）否則業主在二次裝修的排管時，施工不規范會引發一系列問題。

　?。?6）低價商品房業主用窗式空調多，故臥室大多預留窗式空調口，預留空調口可設計成即可以安裝窗式分體空調的室外機，又可以安放窗式空調機，還要方便以后維護、加雪種拆裝等，以避免產生老式空調口的敝端和遺留問題（滲漏）。

　　（17）建筑物的可上人平臺可以設計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設計成易于養護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足（第五面資源的利用）。

　?。?8）現代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設計應考慮主、次臥房及大廳都應配置預留電話插座、寬帶網或局域網電腦連線插口、電視插座和家庭影院環撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。）

　?。?9）樓道側墻應考慮鋪設一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬）。

　?。?0）樓道內電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應采用專用鎖，樓道開關總閘更應內藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。

　　（21）小區內的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作業）。

　?。?2）小區路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用節能燈膽（方便日常維修、減少開支）。

　　（23）垃圾收集站最好設計在小區進出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業不影響小區安寧。

　?。?4）單元樓道燈最好采用光控紅外線復合開關（以方便手提東西的業主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。

　?。?5）一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費用而發生不必要的支出）。

　　（26）消防水泵、二次供水等設備設施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。

　?。?7）由于商業用水和居民用水的收費標準不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表（以避免自來水公司自定商業用水和居民用水的比例，一般都把收費高的商業用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費用）。

　?。?8）小區的地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。

　　（29）凡有空調機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶（既利用上了空調水，又美化了環境，避免了以往空調滴水面造成地面青苔）。

　?。?0）建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現象）。

　?。?1）各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應設計加裝閉路電視監控。

　?。?2）所有單元進戶門應設計遮雨棚（防雨水和淋花水）。

　?。?3）商鋪商前后的預留空調位及排水位往往被開發商所忽視，設計中應考慮進去。

　?。?4）建筑上不要出現死角即不可上人的平臺等（以減少衛生死角和高空作業）。

　?。?5）重要管路和線路要預留備用管線或活口，（以免發生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。

　?。?6）最容易發生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（PV管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設計時最好設置套管。

　?。?7）小區配套公共設施規劃設計要一步到位：

　?。╝）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業用房、功能用房和設備用房。

　?。╞）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預留的排煙道和隔油池等都應在設計中加以考慮。

　?。╟）陽臺設計要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去。

　　2、物業公司在工程施工階段介入過程中應注意什么？

　　答：一個物業的整體質量是由建材設備本身的質量和安裝施工質量二大部分組成，所以對于物業管理公司來講主要對開發商提以下幾點建議：

　　（1）對小區（大廈）的重要大型設備、設施的供應商，應盡量選擇能將供貨、安裝、調試、售后維修保養一體化的實體公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術服務良好、價格適中的那家。

　?。?）小區基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規材料和配件盡量選用市面上有的普通規格的標準件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產的牌子、型號與規格。

　?。?）涉及小區物業的結構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應力、做套管，且參于監理公司共同把好相關過程控制和驗收控制的監督檢查質量關，綠化帶土質的厚度要符合要求。

　?。?）所有參于土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯的中介單位都應與開發產就設備（或大宗材料、配件）的保質（修）期的保質（修）內容、保質（修）期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協議，并提供有效的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯系電話。

　　（5）一些重要的大型配套設備（包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監控系統、消防報警系統、電話交換系統等）的供應單位應提供供貨或者是安裝合同、清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關技術操作人員提供正規的培訓。

　　（6）小區物業所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明（如電表、水表須經過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監控系統須經過公安部門的安全技防測試合格后才準許使用，還有消防報警系統、滅火器、電梯變配電系統、停車場、交通管理系統等）最好由設備或儀表供貨安裝單位一并解決。

　　（7）為方便以后的物業管理，對大型重要的公共配套設備能設立獨立的電表或電表（便于情況分析和成本控制），高層及大型寫字樓的室內照明插座電源應與中央空調系統用電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統一、集中（便于抄表、住戶忘關開關時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應作好識別標記，合理分配。

　　（8）各專業工程技術人員要做好質量跟進工作深入現場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改記錄。

　?。?）重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質量驗收、且要有物管人員參加。

　　（10）物業的竣工驗收，物管人員應會同參加，對不符合物管要求的工程項目有權令其整改滿意后再簽字，物業（包括設備設施）的二次接管驗收須全面把關交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。

　　3、物業管理公司在開發商項目開盤后對外售樓時應注意哪些事項？

　　答：嚴格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產買賣合同，對不利于物管的條款和承諾應刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺，買一樓送花園（公共場地不屬于套內面積，誤導消費者）；免*年管理費或只按多少元／M2收取管理費（讓物業公司倒貼錢）；小區提供**會所服務（會所一向是個賠錢項目，誰來投資設備，誰來支出場地管理費、水電費、維修費和人工費？誰來貼補經營虧損？）；承諾小區會有管道煤氣，智能化管理系統，閉路監控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設計時根本沒有考慮，更談不上交付使用（業主入伙發現承諾不兌現時和物業公司結怨），物管公司應該對開發商售樓部分人員進行短期培訓，對客戶在物業管理方面的咨詢要對答如流，前后一致。

　　二、接管驗收篇

　　1、物管公司在開發商物業移交時應注意那些交接事項？

　　答：物管公司對開發商所移交的物業一定要把好驗收關，否則因為把關不嚴而造成的后遺癥和改造、增設工程會給物業公司帶來沉重的包袱。一般來說物業公司接管驗收時要注重以下幾個關鍵：

　?。?）對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核，對尚未完善的事項，要求開發商提出的補救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項基金，開辦費用，對外承諾的小區配套設施等敏感問題）。

　?。?）開發商應對小區所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項目、工程負責人擴聯系電話、保修期限等內容列出清單交給物業公司。

　　（3）將開發商施工未用完的小區建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減少費用。

　　（4）凡小區采用非市面上常見的建材，設備和設施的應讓開發商或施工單位提供供貨和維修保養單位的地址、電話和聯系人。

　?。?）驗收時注意和物管密切相關的設施和管線有無按要求做好：包括崗亭、道閘、圍欄防攀防鉆設施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區標識系統、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設施做好與否，小區擺攤、搞社區活動、室外加工用電的預留電源插座、空調滴水、排水系統（含商鋪）等。

　?。?）小區公共設備、設施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、會所等產權須界定并出具相關證明（避免以后引起業主投訴、爭紛）。

篇2：物業竣工驗收與接管驗收

　　物業竣工驗收與接管驗收

　　一、物業的竣工驗收

　　(一)竣工驗收及驗收種類

　　物業的竣工驗收是指一項物業建筑生產的最后一個階段。物業的竣工是指該物業所屬的工程項目經過建筑施工和設備安裝以后，達到了該工程項目設計文件所規定的要求，具備了使用或投產的條件。工程項目竣工后，由建筑商向開發商辦理交付手續。在辦理交付手續時，需經開發商或專門組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗，在認為工程合格后辦理工程交付手續，建筑商把物業交給開發商，這一交接過程稱之為驗收。

　　竣工驗收是建筑商與開發商之間發生的一個法定手續，通過驗收能明確責任，如工程達到設計或合同要求，經驗收后，就可解除合同義務。從物質形態上說，建筑商完成了一項最終建筑產品，而開發商也完成了該物業的開發任務;從經濟關系上說，建筑商即可解除對開發商承擔的經濟和法律責任。

　　建筑工程項目的驗收不僅有竣工驗收，而且有再建工程驗收。它包括隱蔽工程驗收、單項工程驗收、分期驗收和全部工程驗收。

　　1.隱蔽工程驗收

　　隱蔽工程驗收是指將被其他工序施工所隱蔽的分部分項工程，在隱蔽之前所進行的檢查驗收，它是保證工程質量、防止留有質量隱患的重要措施。隱蔽工程驗收的標準為施工圖設計和現行技術規范，驗收是由開發商和建筑商共同進行的，驗收后要辦理簽證手續，雙方均要在隱蔽工程檢查簽證上簽字，并列入工程檔案。對于檢查中提出不符合質量要求的問題要認真進行處理，處理后進行復核并寫明處理情況。未經檢驗合格不能進入下道工序施工。

　　2.單項工程驗收

　　單項工程驗收是指某個單項工程已按設計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產要求時，建筑商便可向開發商發出交工驗收通知。開發商在接到建筑商的交工通知后，應先自行檢查工程質量、隱蔽工程驗收資料、工程關鍵部分施工記錄以及工程有否漏項等情況，然后再組織設計單位、建筑商等共同進行交工驗收。

　　3.分期驗收

　　分期驗收是指在一個群體工程中分期分批進行建設的工程項目，或個別單位工程在達到使用條件、需要提前動用時所進行的驗收。例如住宅小區，當第一期房屋建成后，即可驗收，以使建筑產品能提前投入使用，提前發揮投資效益。

　　4.全部工程驗收

　　全部工程驗收是指工程項目按設計要求全部落成并達到竣工驗收標準即可進行全部工程竣工驗收。全部工程竣工驗收應在做好驗收準備工作的基礎上，按預先驗收--正式驗收的順序進行。

　　物業管理企業均應在物業前期管理中參與上述各種建筑工程項目的驗收。物業管理企業應代表業主，從今后管理和使用的角度，根據專業經驗提供意見。這樣既便于避免建筑后遺癥的發生，又便于掌握第一手資料，為日后的管理打好基礎。

　　(二)竣工驗收的依據、標準及主要工作

　　1.竣工驗收的依據

　?、偕霞壷鞴懿块T的有關文件。

　?、陂_發商和建筑商簽訂的工程合同。

　　③設計文件、施工圖紙和設備技術說明書。

　　④國家現行的施工技術驗收規范。

　?、萁ㄖ惭b統計規定。

　?、迣膰庖M的新技術或成套設備項目，還應按照簽訂的合同和國外提供的設計文件等資料進行驗收。

　　2.驗收的標準

　?、俟こ添椖堪凑展こ毯贤幎ê驮O計圖紙要求已全部施工完畢，達到國家規定的質量標準，能夠滿足使用要求。

　　②竣工工程達到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風設備運轉正常。

　　③設備調試、試運轉達到設計要求。

　　④建筑物周圍2米以內的場地清理完畢。

　?、菁夹g檔案資料齊全。

　　3.做好竣工驗收工作

　　①建筑商準備和提交竣工資料。為了使開發商對物業合理使用和維護管理，為改建、擴建提供依據和辦理工程決算，建筑商向開發商提交的資料有：竣工工程項目一覽表;圖紙會審記錄;竣工圖;隱蔽工程驗收單、工程質量事故發生記錄單;材料、半成品的試驗和檢驗記錄;永久性的水準點坐標記錄;建筑物或構筑物沉陷觀測記錄材料、構件和設備的質量合格證;土建施工的試驗記錄;土建施工記錄;設備安裝施工和檢驗記錄;建筑商和設計單位提供的建筑物使用注意事項;該工程的有關技術決定;工程結算資料、文件和簽證等。

　　②開發商收到建筑商提供的竣工資料以后，應對這些資料進行逐項檢查和鑒定。

　?、圻M行設備的單體試車、無負荷聯動試車、有負荷聯動試車。

　　④辦理工程交接手續。檢查鑒定和負荷聯動試車合格后，合同雙方即可簽訂交接驗收證書，逐項辦理固定資產移交，根據承包合同的規定辦理工程結算手續。除注明承擔的保修工作內容外，雙方的經濟關系與法律責任可予以解除。

　　二、物業的接管驗收

　　(一)接管驗收與竣工驗收

　　接管驗收不同于竣工驗收。接管驗收是由物業管理企業依據建設部1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標準》，接管開發商移交的物業所進行的驗收。接管驗收與竣工驗收的區別在于：

　　1.驗收的目的不同

　　接管驗收是在竣工驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗;竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到設計文件所規定的要求。

　　2.驗收條件不同

　　接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，并且供電、采暖、給排水、衛生、道路等設備和設施能正常使用，房屋幢、戶編號已經有關部門確認;竣工驗收的首要條件是工程按設計要求全部施工完畢，達到規定的質量標準，能滿足使用等。

　　3.交接對象不同

　　接管驗收是由物業管理公司接管開發商移交的物業，竣工驗收是由開發商驗收建筑商移交的物業。

　　(二)接管驗收中應注意的事項

　　物業的接管驗收是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的重要環節。物業管理企業通過接管驗收，即由對物業的前期管理轉入到對物業的實體管理之中。因此，為確保今后物業管理工作能順利開展，物業管理企業在接管驗收時應注意以下幾個方面：

　　1.物業管理企業應選派素質好、業務精、對工作認真負責的管理人員及技術人員參加驗收工作。

　　2.物業管理企業既應從今后物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。

　　3.接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。

　　4.落實物業的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規定，由開發商負責保修，向物業管理企業交付保修保證金，或由物業管理企業負責保修，開發商一次性撥付保修費用。

　　5.開發商應向物業管理企業移交整套圖紙資料，包括產權資料和技術資料。

　　6.物業管理企業接受的只是對物業的經營管理權以及政府賦予的有關權利。

　　7.接管驗收符合要求后，物業管理企業應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件。

　　當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以后，整個物業驗收與接管工作即完成。

篇3：物業知識教材：物業接管驗收

　　物業知識教材：物業接管驗收

　　一、接管前的準備工作

　　房地產開發企業與物業管理公司應在物業項目立項時就建立合作關系。但在一些地區，物業管理機構尚未健全，常常由房地產開發企業自設機構來管理物業。一般來講，由專業化的物業管理公司參與物業的開發全過程，將更利于物業管理行業的良性發展。目前，物業管理公司的選聘大多采取議標的方法，少數采用公開招標，無論通過哪一種方式，物業管理公司都要從開發企業或管委會手中接管物業。

　　從理論上講，早期介入的物業管理企業并一定就是前期物業的當然管理者，特別是房地產開發企業決定招標選聘時。反之，早期介入的物業管理企業是否愿意承接該物業的管理也需經過科學的測算和對該物業經營實效的評估和權衡后方可作出明智的抉擇。具體步驟如下:

　　1.房地產開發企業與物業管理企業接洽前期物業管理委托事項。主要是管理服務內容、標準、期限；保修責任的委托與實施；諸如遺留掃尾工程、空置房經租或看管等代為辦理事項；管理服務費構成及籌集；管理用房、經營用房的提供使用及收益分配；物業及相關資料的驗收接管。

　　2.在洽談的過程中，物業管理企業對人力、物力等自身條件和接盤運作、盈虧風險作出測算，據此制定接管方案作為依據與房地產開發企業進一步協商或競標。如達成一致或中標即可簽訂前期物業管理委托合同。

　　3.一旦簽約，物業管理企業就要實施驗收接管。依照的有關規定主要有1991年2月4日國家建設部制訂的《中華人民共和國行業標準--房屋接管驗收標準》和(1993)814號文《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》。同時還應做好檔案資料的移交工作，必不可少的檔案資料有:規劃圖，竣工圖，地下管網竣工圖，各類房層清單，單體建筑結構，設備竣工圖及合格證或保修書，公用設施，設備及公共場地清單，有關業主或承租使用人的相關資料等。

　　4.根據前期物業管理合同所賦予的管理職責，物業管理企業應制定一系列管理制度，以建立正常的管理秩序。這些制度主要有停車場管理辦法，電梯使用規定，物業的報修與維修規定等。

　　5.為了迎接即將到來的業主入伙，物業管理企業應著手組成該物業的常設管理機構，配備管理人員。人員不足時要著手進行社會招聘和上崗培訓等準備工作。

　　6.建立與社會協作單位的聯絡，構筑綜合服務網絡。前者是指物業正式啟動運作后，勢必要與社區主管部門和市政及公用事業單位取得聯系，獲得他們的支持與配合。同時，物業管理企業也不是萬能企業，有一些業務(尤其是業主的特約服務)還需選定專業服務公司代理。唯此，才能使業主入伙后各種需求得到充分滿足。

　　7.物業正式出售又稱“開盤”，這也是前期物業管理開始之日，物業管理企業可以和開發商一起參與樓盤營銷。首先可以就營銷策略提出自己見解，促進銷售順利進行。從根本上來講，促銷是房地產開發企業與物業管理企業共同利益所在。樓盤滯銷開發企業投資得不到完全回報，而物業管理也因滯銷造成的空置物業和人氣欠旺給管理與服務帶來困難。物業管理對提高物業附加值的作用日見明顯，在具體策劃上也有大力宣傳該物業的管理水準和合理的收費以吸引更多的消費者前來購買等功效。其次，參與營銷(包括預售)是物業管理企業與消費者(即未來的業主)直接見面的最好機會。了解他們對物業管理的具體要求將對今后業務的開展大有裨益。最后，現行法規規定，在開發企業與業主簽訂物業轉讓合同時必須附上有關前期物業管理合同及《物業使用公約》、《住戶手冊》等附件，即“應在買賣合同中對房地產產權人有承諾遵守小區管理辦法的約定”(詳見國家建設部《城市住宅小區管理辦法》)。

　　二、從房地產開發企業接管

　　建設部第33號令明確規定:房地產開發企業在出售住宅小區房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理，并與其簽訂物業管理合同。住宅小區的物業管理公司負責管理前，由房地產開發企業負責管理，因此，參與物業開發全過程的物業管理公司最有可能成為接受物業管理委托的公司。

　　三、從管理委員會接管

　　物業管理作為一種經營服務型企業，是受物業產權人及使用人委托實施管理。也就是說，產權人及使用人有權選擇管理者，這種權利集中體現在“產權人及使用人代表大會”上?！爱a權人及使用人代表大會”按召開的時間與形式可分為三種，即首屆“產權人及使用人代表大會”、“產權人及使用人代表大會年度會議”、“產權人及使用人代表大會特別會議”。管理委員會由首屆“產權人及使用人代表大會”選舉產生。

　　建設部第33號令明確規定管委會具有選聘和續聘物業管理公司的權利。首次選聘物業管理公司的工作一般由開發企業完成。管委會組成之后應對所選聘的物業管理公司進行考察，同時對物業管理公司的服務質量進行監督。管理水平低下的物業管理公司將會被管委會解聘。物業管理公司被解聘或者受聘合同到期未獲續聘時，管委會可選聘其他物業管理公司接管物業管理工作。

　　物業管理公司在接管使用過程中的物業時，應做好如下工作:

　　(一)收集資料

　　在接管物業時，應收集以下資料:

　　1.物業規劃圖。

　　2.竣工總平面圖。

　　3.單體建筑及結構設備竣工圖。

　　4.地下管網竣工圖。

　　5.建筑施工圖。

　　6.隱蔽工程驗收簽證。

　　7.沉降觀察記錄。

　　8.竣工驗收證明。

　　(二)接管驗收

　　1.接管驗收應具備的條件。

　　2.接管驗收應驗交的資料。

　　3.房屋接管驗收。

　　4.質量與使用功能的檢驗。

　　5.危險和損壞問題的處理。

　　(三)用戶基本情況調查

　　可采用入戶調查和調查表形式全面了解住戶的基本情況。

　　(四)資料歸類、存檔

　　物業管理資料對管理工作的實際操作具有指導作用，應采取妥善的方式保存、管理。

　　四、接管驗收與竣工驗收的區別

　　接管驗收不同于竣工驗收。接管驗收是由物業管理企業依據建設部1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標準》，接管開發商移交的物業所進行的驗收。接管驗收與竣工驗收的區別在于:

　　1.驗收的目的不同

　　接管驗收是在驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗；竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到設計文件所規定的要求。

　　2.驗收條件不同

　　接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，并且供電、采暖、給排水、衛生、道路等設備和設施能正常使用，房屋幢、戶編號已經有關部門確認；竣工驗收的首要條件是工程按設計要求全部施工完畢，達到規定的質量標準，能滿足使用等。

　　3.交接對象不同

　　接管驗收是由物業管理公司接管開發商移交的物業；竣工驗收是由開發商驗收建筑商移交的物業。

　　五、接管驗收中應注意的事項

　　物業的接管驗收是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的重要環節。物業管理企業通過接管驗收，即由對物業的前期管理轉入到對物業的實體管理之中。因此，為確保今后物業管理工作能順利開展，物業管理企業在接管驗收時應注意以下幾個方面:

　　1.物業管理企業應選派素質好、業務精、對工作認真負責的管理人員及技術人員參加驗收工作。

　　2.物業管理企業既應從今后物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。

　　3.接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商對存在的問題加固補強、整修，直到完全合格。

　　4.落實物業的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規定，由開發商負責保修，向物業管理企業交付保修保證金，或由物業管理企業負責保修，開發商一次性撥付保修費用。

　　5.開發商應向物業管理企業移交整套圖紙資料，包括產權資料和技術資料。

　　6.物業管理企業接受的只是對物業的經營管理權以及政府賦予的有關權利。

　　7.接管驗收符合要求后，物業管理企業應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件。

　　當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以后，整個物業驗收與接管工作即完成。

　　六、接管驗收的內容

　　接管驗收的主要內容是:

　　(1)主體結構。地基沉降不得超過規定要求允許的變形值，不得引起上部結構開裂或毗鄰房的損壞。其中，房屋的主體構件無論是鋼筋混凝土還是磚石、木結構，變形、裂縫都不能超過國標規定，外墻不得滲水。

　　(2)屋面與樓地面。各類屋面必須符合國家建筑設計標準的規定，排水暢通，無積水，不滲漏。地面的面層與基層必須粘結牢固，不空鼓，整體平整，沒有裂縫、脫皮、起砂等現象。衛生間、陽臺、廚房的地面相對標高應符合設計要求，不允許倒流水和滲漏。

　　(3)裝修。鋼木門窗均應安裝平正牢固，開關靈活；進戶門不得使用膠合板制作，門鎖安裝牢固；門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿、粘貼牢固；油漆色澤一致，不脫皮、漏刷。

　　(4)電氣。線路應安裝平整、牢固、順直，過墻有導管，鋁導線連接不得采用絞接或綁接。每一回路導線間及對地絕緣電阻值不得小于規定要求。照明器具等支架必須牢固，部件齊全，接觸良好。避雷裝置必須符合國家標準規定，電梯應能準確、正常運轉，噪聲震動不得超過規定，記錄、圖紙資料齊全。

　　(5)水、衛、消防、采暖。管道應安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴、漏、跑、冒現象。衛生間、廚房間排水管應分設，出戶管長不超過8米，并不可使用陶管、塑料管；地漏、排水管接口、檢查口不滲漏，管邊排水流暢。消防設施應符合國家標準規定，并有消防部門檢驗合格證。采暖的鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝平正，配件齊全，沒有缺陷，并有專門檢驗合格證。各種儀表、儀器、輔機應齊全、安全、靈敏、靈活、精確，安裝符合規定，運轉準確正常。

　　(6)附屬工程及其他。如室外排水系統的標高，窖井的設置，管道坡度、管位、化糞池等都必須符合規定要求。信報箱、掛物鉤、曬衣架應按規定安裝。另外，還包括場地清除、臨時設施與過渡房拆除清理完畢，相應市政、公建配套工程和服務設施也應達到質量要求。

　　七、接管驗收的作用

　　按管驗收是物業管理企業接管開發企業、建設單位或個人委托管理的新建房屋或原有房屋時，以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的接管檢驗。對新建房屋，接管驗收是竣工驗收的再驗收。在完成接管驗收后，整體物業連同設備就應移交給物業管理企業。

　　物業的接管驗收，是物業管理企業在接管物業前不可缺少的重要環節，物業的接管驗收，不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環境綠化等，應特別重視對綜合功能的驗收。物業的接管驗收，由開發建設單位和物業管理企業共同組織驗收小組進行。接管驗收的作用主要體現在:

　　1.明確交接雙方的責、權、利關系

　　通過接管驗收和接管合同的簽訂，實現權利和義務的轉移，在法律上界定清楚各自的義務和權利。

　　2.確保物業具備正常的使用功能，充分維護業主的利益

　　通過物業管理企業的接管驗收，能進一步促使開發企業或施工企業按標準進行設計和建設，減少日后管理中的麻煩和開支。同時，能夠彌補部分業主專業知識的不足，從總體上把握整個物業的質量。

　　3.為日后管理創造條件

　　通過接管驗收，一方面使工程質量達到要求，減少日常管理過程的維修、養護工作量。另一方面，根據接管中的有關物業的文件資料，可以摸清物業的性能與特點，預防管理中可能出現的問題，計劃安排好各項管理，發揮社會化、專業化、現代化的管理優勢。

　　八、接管驗收的有關要求與標準

　　物業的接管驗收，分為新建物業的接管驗收和原有物業的接管驗收。其具體的要求與標準可參照建設部1991年頒布的《房屋接管驗收標準》，主要內容有:

　　(一)接管驗收應提交的資料

　　1.新建房屋接管驗收應提交資料

　　(1)產權資料:

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　?、劢ㄖ陶?；

　　④拆遷資料。

　　(2)技術資料:

　　(1)竣工圖--包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；

　　(2)地質勘察報告；

　　(3)工程合同及開、竣工報告；

　　(4)工程預決算；

　　(5)圖紙會審記錄；

　　(6)工程設計變更通知及技術核定單位(包括質量事故處理記錄)；

　　(7)隱蔽工程驗收簽證；

　　(8)沉降觀測記錄；

　　(9)竣工驗收證明書；

　　(10)鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；

　　(11)新材料、構配件和鑒定合格證書；

　　(12)水、電、暖、通、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；

　　(13)砂閃、混凝土試塊試壓報告；

　　(14)供水、供暖、管道煤氣的試壓報告。

　　2.原有房屋接管驗收應驗交的資料:

　　(1)產權資料:

　　①房屋所有權證；

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　?、塾嘘P司法、公證文書和協議；

　　④房屋分戶使用清冊；

　?、莘课菰O備及其固定附著物清冊。

　　(2)技術資料:

　?、俜康禺a平面圖；

　　②房屋分間平面圖；

　　③房屋及設備技術資料。

　　(二)接管驗收的標準

　　①主體結構

　　·地基基礎的沉降不得超過建筑地基基礎設計規范的允許變形值；不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。

　　·鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結構設計規范的規定值。

　　·木結構應結牢固，支撐系統可靠、無蟻害，其構件的選材必須符合結構工程施工及驗收規范規定。

　　·磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。

　　·凡應抗震設防的房屋，必須符合建筑抗震設計規范的有關規定。

　　②外墻不得滲水

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　　·各類屋面必須符合屋面工程及驗收規范的規定，排水暢通，無積水，不滲漏。

　　·平屋面應有隔熱保溫措施，3層以上房屋在公用部位設置屋面檢修孔。

　　·陽臺和3層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固，接口嚴密，不滲漏。

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　　·面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平正，接縫均勻順直、無缺棱掉角。

　　·衛生間、陽臺、盥洗間地面及相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。

　　·木樓地面應平整牢固，接縫密合。

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　　·鋼木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。

　　·進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄。

　　·木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢。門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。

　　·抹砂應平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。

　　·飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角。

　　·油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現象。

　　2.水電設備設施的現場驗收

　　(1)供配電系統的現場驗收。主要有如下內容:

　?、贆z查高低壓配電柜、高壓器有無正式供電，是否滿足設計功能，是否按國家及地區有關規程施工，有無事故及安全隱患(如電纜溝有無蓋板；有無懸掛安全標示牌；安全有效距離是否合格；高壓側有無隔離設施等)；接地網有無可靠接地；設備房有無做好“三防”措施(如有無防鼠板、電纜溝、門窗、墻洞有無封網)。

　　②檢查發電機系統是否能滿足設計功能，機組能否正常使用，機油管路、柴油管路、冷卻水路是否暢通。若有兩臺以上機組，能否并車同步進行，煙管有無漏煙現象，有無事故緊停車功能，應急自動發電功能，能否正常起動等，必保供電線路是否正常供電。

　?、鄣蛪弘姎饩€路應平整、牢固、順直，過墻應有導管，導線連接必須緊密；采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地，每回路導線間和對地絕緣電阻值不小于1兆歐/千伏。應按套安裝電表或預留表位，并有電氣接地裝置。照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。電度表是否經過國家供電有關部門檢測。

　　(2)中央空調系統通風工程部分的現場驗收。主要有如下內容:

　?、贆z查中央空調主機能否正常運行，負荷能否在可調節范圍內調節運行，檢查冷卻泵、冷凍泵、冷卻塔能否正常運行，控制柜內電氣線路是否符合規范。

　?、跈z查冷凍管系、冷卻管系和閥門，保溫是否完好，有無漏水現象；防腐是否符合要求，膨脹水箱能否正常補水，管路最高點和最遠點壓力是否在0.15兆帕(滿負荷情況下)。

　　③檢查制冷或制熱情況能否滿足設計要求。

　?、軝z查柜式風機、盤管內機、新風機、吊頂風機能否正常使用。噪音是否在有效范圍內，風管出風是否均勻，風機進風口、出風口有無封閉現象。

　　(3)消防系統的現場驗收。主要有如下內容:

　　①檢查消防控制系統煙感、溫感、水流等信號能否反應作出相應的措施，消防栓泵、噴淋泵、排煙風機、排煙閥加壓風機等能否自動及手動起動，消防廣播事故時能否正常廣播。

　　②檢查消防管路有無漏水，閥應保持常開狀態(防火水閥除外)，消防栓內配件是否缺少，檢查噴淋頭是否滿足要求，消防栓、噴淋頭有無水流，水壓是否滿足要求。

　?、蹤z查氣體滅火系統能否正常運行，氣體壓力是否在正常范圍內，氣體有無及時補充更換。

　?、軝z查各工作生活點手持式滅火器、防毒面具等是否配備整齊，防火門是否合格，有無保持常開狀態，消防設施有無故障防礙影響正常使用等。

　　(4)運輸設備的現場驗收。主要有如下內容:

　?、僦鄙娞輵軠蕚涞膯舆\行、選層、平層、停層、引機的噪聲和震動聲不得超過GBJ232的規定值。制動器、限速器及其他安全設備。

　?、谧詣臃鎏輵\行平穩，無振動，無雜音，扶手帶應無鋼刺，松緊程度應保持全水平時下垂不大，放松壓帶輪后應可以用手拖動扶手帶。應動作靈敏可靠，安裝的隱蔽工程、運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。電梯的應急對講應能可靠對講，發生消防火警時應能按要求升到頂層，安全鉗就能安全動作。

　　(5)管道煤氣系統的現場驗收。主要檢查管道煤氣是否按國家標準及地區規范安裝，管道安裝是否良好，有無漏氣現象，煤氣表安裝的高度是否符合要求等。

　　(6)電信系統的現場驗收。要求電信系統線路安裝整齊，電話無雜音，接線盒、分線盒安裝牢固、電纜敷設應符合國家標準。

　　(7)有線電視網的現場驗收。要求有線電視線路敷設整齊，放大器安裝穩固，進戶線穿墻部分應穿管敷設，電視信號圖像清晰、聲音清楚。

　　(8)閉路監控系統等的現場驗收。主要有如下內容:①閉路監控系統應圖像清晰、穩定、無變形失真；②防盜對講設備應對講良好，聲音清晰，無雜音，呼叫反應快靈敏，開鎖功能迅速、有效。

　　(9)給排水系統的現場驗收。主要以如下內容:

　　①檢查自來水公司進水表閥是否好、啟閉靈活，高、低蓄水池是否潔凈衛生，同時是否采取封閉措施，是否便于檢修、清洗，同時是否采取封閉措施，進水管是否有安全保障措施，水泵電機是否安裝穩固，運行時應無振動。壓力表等是否指示正常，自動控制系統是否運行正常，有無必要的缺水、溢水故障，管路是否安裝牢固，無路冒滴漏現象。

　?、趬毫┧O備安裝、使用是否符合國家標準及地區標準，壓力是否在正常控制范圍內，安全保護是否完善，能否及時動作。

　?、叟潘艿啦粦捎锰沾晒?、塑料管，應無路冒滴漏現象，防腐措施應符合國家標準，管道接口、檢查口不得漏水，檢查口應便于維修，管道排水應流暢，集水井、沙井、化糞池應暢能，潛水泵應無堵塞，自動控制正常。

　　3.小區市政驗收

　　小區的市政包括小區內的道路、排水涵道、溝渠、砂井、供水管道、檢查井、電訊箱、化糞池、綠化、環衛設施、環保設施等各方面的措施，其中以下項目驗收時，除檢驗質量外，應注意:

　　(1)道路:有否積水(路面排水反坡)。

　　(2)砂井:溝渠排水是否通暢，有否殘余建筑垃圾。

　　(3)供水管道有否滲漏，有條件的在一段時間內檢查水管前后水表讀數是否相符。

　　(4)化糞池有無透氣管(不能完全密閉)。

　　(5)小區內有否配備室外消防栓，水壓是否足夠。

　　(6)小區內路燈開關分區是否合理，有否防雷保護。