去年我在某小區(qū)買了一套房屋,最近發(fā)現(xiàn)小區(qū)的電梯內(nèi)、樓頂上,甚至外墻上都掛起了商業(yè)廣告牌,其中有一塊巨大的廣告就在我的屋頂上。我向物業(yè)管理公司業(yè)主能否獲得些收益,物業(yè)管理公司說(shuō)這是物業(yè)自己的事情,和業(yè)主無(wú)關(guān)。我想知道小區(qū)內(nèi)做廣告的收益應(yīng)該歸誰(shuí)?吳先生

　　< 律師分析<

　　近年來(lái)廣告公司盯上了小區(qū)這塊風(fēng)水寶地,許多小區(qū)的電梯內(nèi)、樓頂上和建筑物的外墻上一夜之間冒出了各種各樣的廣告牌。在不給業(yè)主帶來(lái)過(guò)多干擾的情況下,利用公共設(shè)施適當(dāng)做點(diǎn)廣告,既可以增加小區(qū)業(yè)主的收入也可以豐富社區(qū)文化生活。然而,這些廣告收入到底流向何處很少有人問(wèn)津。 根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定,業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán),對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利;利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　小區(qū)的電梯、樓頂和建筑物外墻屬于共有部分,全體業(yè)主是其所有人,根據(jù)“誰(shuí)所有、誰(shuí)受益”的原則,利用電梯、樓頂和建筑物外墻做廣告,廣告收入應(yīng)歸全體業(yè)主共有,而物業(yè)管理公司是小區(qū)業(yè)主的委托代理人,只不過(guò)是代替小區(qū)業(yè)主行使物權(quán)中的收益權(quán)。因此,物業(yè)管理公司在給小區(qū)公共設(shè)施帶入廣告前,應(yīng)當(dāng)先與業(yè)主委員會(huì)商量,對(duì)裝什么樣的廣告、裝在什么地方合適、廣告收入多少、如何開(kāi)支等問(wèn)題取得共識(shí)。同時(shí),必須獲得業(yè)主委員會(huì)的委托。對(duì)這些廣告收入的處理一般情況下可以投入到小區(qū)管理費(fèi)用和小區(qū)物業(yè)維修資金中,或者由業(yè)主大會(huì)根據(jù)業(yè)主的實(shí)際需要進(jìn)行處理。

　　綜上所述,利用小區(qū)共用部位做廣告的收益并非與業(yè)主無(wú)關(guān)。吳先生可以向業(yè)主委員會(huì)反映情況,由業(yè)主委員會(huì)出面與物業(yè)管理公司協(xié)調(diào),以維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。

篇2：房地產(chǎn)企業(yè)多視角跟蹤收益 保障目標(biāo)可控可落地

　　房地產(chǎn)企業(yè)多視角跟蹤收益，保障目標(biāo)可控可落地

　　TOP50 的A 集團(tuán)近來(lái)出現(xiàn)分期和項(xiàng)目收益無(wú)法達(dá)成的問(wèn)題，過(guò)程跟蹤和預(yù)警也跟不上，投資者十分不滿。通過(guò)統(tǒng)一各數(shù)據(jù)口徑，將原來(lái)獨(dú)立的三個(gè)目標(biāo)收益考核指標(biāo)統(tǒng)一歸集，真正實(shí)現(xiàn)“多視角”的收益跟蹤。

　　房地產(chǎn)企業(yè)每年都會(huì)根據(jù)宏觀政策和市場(chǎng)變化來(lái)調(diào)整項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏，保證公司整體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)達(dá)成。但是，項(xiàng)目拿地投資階段確定的項(xiàng)目收入、成本、利潤(rùn)等收益指標(biāo)，到項(xiàng)目結(jié)束時(shí)卻經(jīng)常無(wú)法達(dá)成甚至虧損。作為全國(guó)綜合實(shí)力排名TOP50 的A 集團(tuán)，通過(guò)完善信息化，在三級(jí)計(jì)劃管理的基礎(chǔ)上構(gòu)建出“多視角”的收益跟蹤體系，實(shí)現(xiàn)公司年度業(yè)績(jī)和項(xiàng)目目標(biāo)雙贏。

　　目標(biāo)：生產(chǎn)、銷售和結(jié)轉(zhuǎn)環(huán)環(huán)相扣保收益

　　A 集團(tuán)希望通過(guò)三級(jí)計(jì)劃管理將項(xiàng)目收益層層分解，實(shí)現(xiàn)房企生產(chǎn)、銷售和結(jié)轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的環(huán)環(huán)相扣、緊密咬合，最終支撐彈性經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的落地。

　　1. 項(xiàng)目計(jì)劃視角——收益目標(biāo)“層層分解”保延續(xù)

　　土地成交確認(rèn)1 個(gè)月內(nèi)，組建項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)時(shí)簽訂《項(xiàng)目責(zé)任計(jì)劃》，延續(xù)投資測(cè)算項(xiàng)目收益(凈利潤(rùn)、融資IRR)，作為開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)考核控制基線。防止投資團(tuán)隊(duì)和開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)交接脫節(jié)，啟動(dòng)階段目標(biāo)執(zhí)行偏差。

　　項(xiàng)目總體規(guī)劃方案獲批14 日內(nèi)，組織各職能部門刷新《項(xiàng)目投資測(cè)算》規(guī)劃指標(biāo)，根據(jù)最新市場(chǎng)情況編制《項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃》。總體計(jì)劃項(xiàng)目收益審批時(shí)不能低于投資測(cè)算項(xiàng)目收益，特殊原因必須集團(tuán)總裁特批。

　　單個(gè)分期規(guī)劃方案獲批14 日內(nèi)，再次組織各職能部門拆分《總體計(jì)劃》規(guī)劃指標(biāo)，編制單個(gè)分期的《項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃》。單個(gè)分期收益審批時(shí)不能低于總體計(jì)劃項(xiàng)目收益，如單個(gè)分期公建分?jǐn)傒^多利潤(rùn)較低，必須說(shuō)明其他分期分?jǐn)偳闆r，指明單個(gè)分期損失補(bǔ)償來(lái)源。

　　2. 年度計(jì)劃視角——年度預(yù)算“切片組裝”更合理

　　每年12 月編制下一年公司年度預(yù)算時(shí)，首先刷新所有在建項(xiàng)目《分期計(jì)劃》，然后提取《分期計(jì)劃》中下一年預(yù)算計(jì)劃，按照地區(qū)公司為單位整合上報(bào)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部審批。如所有項(xiàng)目合計(jì)無(wú)法滿足集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)，集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部挑選個(gè)別潛力項(xiàng)目下發(fā)年度調(diào)整目標(biāo)。由地區(qū)公司按照新目標(biāo)調(diào)整《分期計(jì)劃》，改變?cè)ㄩ_(kāi)發(fā)節(jié)奏，提前開(kāi)工或開(kāi)盤(pán)以滿足集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)需要。

　　3. 多級(jí)獎(jiǎng)金機(jī)制——逐層遞增強(qiáng)激勵(lì)

　　每年12 月回顧上一年度預(yù)算達(dá)成情況，集團(tuán)面向達(dá)標(biāo)地區(qū)公司和項(xiàng)目經(jīng)理頒發(fā)年度獎(jiǎng)金。于此同時(shí)，完成《分期計(jì)劃》、《總體計(jì)劃》既定考核指標(biāo)的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，頒發(fā)分期獎(jiǎng)金、項(xiàng)目獎(jiǎng)金。一般分期獎(jiǎng)金是年度獎(jiǎng)金的2-3倍，項(xiàng)目獎(jiǎng)金是分期獎(jiǎng)金的3 倍以上。

　　困惑：無(wú)法做到及時(shí)的過(guò)程跟蹤和預(yù)警

　　經(jīng)過(guò)幾年業(yè)務(wù)實(shí)踐，A 集團(tuán)年度預(yù)算基本可以達(dá)成，但分期收益和項(xiàng)目收益大多無(wú)法達(dá)成。投資者對(duì)收益下滑表示不滿，集團(tuán)管理層責(zé)令集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部加強(qiáng)過(guò)程跟蹤和預(yù)警，按月進(jìn)行上報(bào)分析，避免項(xiàng)目后期損失無(wú)法挽回。但集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部表示只能半年度上報(bào)一次，且只能分析重點(diǎn)項(xiàng)目。主要有三點(diǎn)原因：

　　首先是組織權(quán)責(zé)不清晰，運(yùn)營(yíng)部由組織者變成數(shù)據(jù)收集人，部門之間職責(zé)不清。收益指標(biāo)編制過(guò)程偏理想化，執(zhí)行過(guò)程職能部門強(qiáng)調(diào)自身困難，運(yùn)營(yíng)部門無(wú)法統(tǒng)一協(xié)調(diào)。

　　其次是管理工具不完善，E*cel無(wú)法準(zhǔn)確實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目、分期、年度收益目標(biāo)的層層分級(jí)，過(guò)程跟蹤工作量大、周期長(zhǎng)、數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性差、審批風(fēng)險(xiǎn)高。

　　最后是數(shù)據(jù)口徑不統(tǒng)一，執(zhí)行過(guò)程跟蹤人工收集數(shù)據(jù)，沒(méi)有與現(xiàn)有ERP系統(tǒng)數(shù)據(jù)連通，數(shù)據(jù)質(zhì)量與采集周期無(wú)法滿足要求。

　　解決：打通ERP，保證跟蹤數(shù)據(jù)及時(shí)準(zhǔn)確

　　通過(guò)重新梳理業(yè)務(wù)框架流程，統(tǒng)一各業(yè)務(wù)條線數(shù)據(jù)口徑，將原來(lái)獨(dú)立的三個(gè)目標(biāo)收益考核指標(biāo)，歸集到項(xiàng)目分期維度統(tǒng)一編制刷新;通過(guò)軟件平臺(tái)實(shí)現(xiàn)分期收益累加形成項(xiàng)目收益，分期收益切分形成年度預(yù)算;更為重要的是打通現(xiàn)有ERP 業(yè)務(wù)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)執(zhí)行數(shù)據(jù)自動(dòng)抓取匯總，保證跟蹤數(shù)據(jù)及時(shí)準(zhǔn)確。

　　1. 統(tǒng)一項(xiàng)目名稱、規(guī)劃指標(biāo)，防止標(biāo)準(zhǔn)打架

　　從項(xiàng)目投資立項(xiàng)開(kāi)始，由集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部管理發(fā)布項(xiàng)目名稱(工程名、推廣名、樓棟名)，以及各種規(guī)劃指標(biāo)(占地面積、建筑面積、可售面積)。ERP 業(yè)務(wù)子系統(tǒng)項(xiàng)目數(shù)據(jù)全部引自主數(shù)

　　據(jù)平臺(tái)，杜絕自建自管、標(biāo)準(zhǔn)失真。

　　2. 分期輻射總體、年度，提高目標(biāo)決策精度

　　《項(xiàng)目總體計(jì)劃》拆分成每個(gè)分期分別編制收益指標(biāo)，最后累計(jì)出項(xiàng)目目標(biāo)收益進(jìn)行審批;《項(xiàng)目分期計(jì)劃》編制時(shí)直接引用《總體計(jì)劃》分期內(nèi)容，形成分期目標(biāo)收益;待建分期結(jié)合《項(xiàng)目分期計(jì)劃》累計(jì)出項(xiàng)目動(dòng)態(tài)收益。集團(tuán)決策層可以根據(jù)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)收益，判斷《項(xiàng)目分期計(jì)劃》目標(biāo)收益是否滿足整體開(kāi)發(fā)目標(biāo)，避免分期目標(biāo)收益過(guò)低影響項(xiàng)目目標(biāo)收益達(dá)成。

　　3. 打通業(yè)務(wù)條線，提升及時(shí)性、準(zhǔn)確性

　　設(shè)定責(zé)任矩陣，明確上報(bào)標(biāo)準(zhǔn)和周期。所有內(nèi)容都明確到具體部門人員，如銷售收入相關(guān)套數(shù)、面積、金額，按月提取CRM 銷售系統(tǒng)簽約合同信息。針對(duì)當(dāng)日簽約、當(dāng)日退定、當(dāng)日換房等業(yè)務(wù)口徑進(jìn)行說(shuō)明，規(guī)定最遲上報(bào)時(shí)間和考核要求。從集團(tuán)管理需要出發(fā)，推動(dòng)業(yè)務(wù)執(zhí)行的合規(guī)性和數(shù)據(jù)上報(bào)的及時(shí)性，反向提升原有業(yè)務(wù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)質(zhì)量。

　　4. 建立運(yùn)營(yíng)會(huì)議卡片，直擊核心問(wèn)題

　　優(yōu)化原有會(huì)議報(bào)表，明確各級(jí)運(yùn)營(yíng)會(huì)議參會(huì)人員、職責(zé)、會(huì)前輸入成果，形成體系化會(huì)議卡片。運(yùn)營(yíng)部完成執(zhí)行數(shù)據(jù)提取匯總后，由DSS 軟件平臺(tái)進(jìn)行清洗加工，直接上會(huì)進(jìn)行趨勢(shì)分析展示。參會(huì)人員只需針對(duì)結(jié)果說(shuō)明原因和改進(jìn)意見(jiàn)即可，減少會(huì)議上爭(zhēng)論數(shù)據(jù)的時(shí)間，極大提升運(yùn)營(yíng)會(huì)議工作效率。

篇3：廈門市征收房屋租賃收益金的暫行辦法(1999年)

　　廈門市人民政府

　　頒布日期:1999.3.5

　　實(shí)施日期:1999.3.5

　　廈府(1999)綜031號(hào)

　　第一條 為了加強(qiáng)廈門市房屋租賃管理,規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)行為,防止國(guó)有資產(chǎn)流失,促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展,根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《廈門市城鎮(zhèn)房屋管理?xiàng)l例》和《廈門市房屋租賃管理規(guī)定》等法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定,結(jié)合廈門市實(shí)際,制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱房屋租賃是指:

　　一、出租劃撥土地使用權(quán)的地上房屋,即房屋所有權(quán)人出租劃撥土地使用權(quán)的地上房屋,包括按房改政策購(gòu)買的房改房和經(jīng)濟(jì)適用房(解困房、解危房、安居房等)。

　　二、轉(zhuǎn)租公有房屋,即承租人在租賃期限內(nèi),征得出租人的書(shū)面同意,將承租市土地房產(chǎn)管理局經(jīng)管的或行政、企事業(yè)單位屬財(cái)政投入資金購(gòu)建的公有非住宅房屋的部分或全部進(jìn)行轉(zhuǎn)租,以及將承租的公有非住宅房屋的全部或部分使用權(quán)與他人合作、合資、聯(lián)營(yíng)(含承包經(jīng)營(yíng))。公有住宅不得轉(zhuǎn)租。

　　第三條 有房屋租賃行為并取得租賃收入的單位和個(gè)人,應(yīng)當(dāng)依照本辦法繳納房屋租賃收益金。

　　第四條 房屋租賃收益金包括土地收益金和轉(zhuǎn)租收益金。出租劃撥土地使用權(quán)的地上房屋應(yīng)繳納土地收益金;轉(zhuǎn)租公有房屋的應(yīng)繳納轉(zhuǎn)租收益金。

　　第五條 房屋租賃收益金一律按建筑面積計(jì)征。

　　第六條 租賃收益金的征收標(biāo)準(zhǔn)由市土地房產(chǎn)管理部門、市物價(jià)部門、財(cái)政部門根據(jù)房屋用途、地段環(huán)境等因素,分等定級(jí)確定(具體見(jiàn)附表一、附表二),并根據(jù)廈門市租賃市場(chǎng)的租金價(jià)格變動(dòng)情況,適時(shí)予以調(diào)整。

　　在同一路段,同一用途中,征收部門可根據(jù)市場(chǎng)租金的行情,在征收標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)確定征收標(biāo)準(zhǔn)的下限或上限。

　　第七條 房屋租賃收益金由征收部門按月征收。

　　第八條 對(duì)有房屋租賃收益的國(guó)家政策性扶持企業(yè)、虧損企業(yè)、民政救濟(jì)對(duì)象、下崗職工,繳納租賃收益金確有困難的,酌情準(zhǔn)予減免。減免辦法另文規(guī)定。

　　第九條 房屋租賃收益金由土地房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)征收。征收的房屋租賃收益金全額上繳市財(cái)政

　　,納入預(yù)算管理;征收部門因征管業(yè)務(wù)所需正常經(jīng)費(fèi)(來(lái)自:www.dewk.cn),由市財(cái)政局統(tǒng)籌安排。

　　第十條 房屋租賃收益人應(yīng)當(dāng)在租賃行為發(fā)生后的15日內(nèi)向房屋所在地土地房產(chǎn)管理部門申報(bào)繳納房屋租賃收益金。具體繳納收益金的時(shí)限,由征收部門確定。

　　第十一條 房屋租賃收益金的征收一律使用市財(cái)政局印制的廈門市房屋租賃收益金專用票據(jù)。

　　第十二條 違反本辦法,不按時(shí)繳納租賃收益金的,由征收部門責(zé)令其補(bǔ)交土地收益金外,每逾期一日,加收應(yīng)交租賃收益金千分之三的滯納金。

　　第十三條 承租人違反本辦法,擅自轉(zhuǎn)租房屋的,其轉(zhuǎn)租行為無(wú)效,由租賃主管部門沒(méi)收其違法所得,并處以違法所得一至五倍的罰款。

　　第十四條 出租或轉(zhuǎn)租的房屋在租賃期間因各種原因停止租賃關(guān)系,出租方和轉(zhuǎn)租方須在十五日內(nèi)報(bào)告市土地房產(chǎn)管理部門,經(jīng)市土地房產(chǎn)管理部門審查屬實(shí),方可停交房屋租賃收益金,土地房產(chǎn)管理部門應(yīng)在五個(gè)工作日內(nèi)作出明確的答復(fù)。逾期不報(bào)的,視為租賃行為未終止,征收部門可向其繼續(xù)征收房屋租賃收益金。

　　第十五條 行政事業(yè)單位出租房屋已繳納國(guó)有資產(chǎn)占用費(fèi)的,不再繳納房屋租賃收益金。

　　第十六條 租賃收益金的征收部門可依據(jù)本暫行辦法,結(jié)合廈門實(shí)際情況制定具體的實(shí)施操作辦法。

　　第十七條 同安區(qū)房屋租賃收益金的征收,由同安區(qū)人民政府根據(jù)本區(qū)的實(shí)際情況,參照本暫行辦法另行制定征收辦法和征收標(biāo)準(zhǔn)。

　　第十八條 本暫行辦法由市土地房產(chǎn)管理局、市財(cái)政局、市物價(jià)局負(fù)責(zé)解釋。

　　第十九條 本暫行辦法從市政府批準(zhǔn)之日起施行。