物業(yè)公司不是兔子肉

　　上海電視臺(tái)庭審記錄播放了一檔節(jié)目，對(duì)發(fā)生的閔行區(qū)某小區(qū)“下水道堵塞糾紛”案件進(jìn)行了分析報(bào)道。

　　一、案件回放

　　事情經(jīng)過(guò)：

　　20**年2月27日，閔行區(qū)某小區(qū)的物業(yè)公司接到相鄰業(yè)主反映，某樓401室門(mén)縫有水溢出。物業(yè)公司人員即前往查看，因該屋無(wú)人居住，通過(guò)調(diào)取業(yè)主入住檔案后及時(shí)與業(yè)主取得了聯(lián)系。業(yè)主趕來(lái)打開(kāi)門(mén)一看，發(fā)現(xiàn)污水是從廚房的水斗里溢出，造成該戶業(yè)主房屋裝修及部分財(cái)產(chǎn)損失。

　　該小區(qū)系20**年交付使用的多層商品房住宅，屋面為坡頂建筑。經(jīng)分析，造成401室屋內(nèi)水斗溢水系該樓01室垂直排水管堵塞。因無(wú)法從屋頂透氣管疏通，也無(wú)法從業(yè)主室內(nèi)的檢查孔疏通，業(yè)主室內(nèi)的垂直排水管道在業(yè)主裝修時(shí)已被封閉到墻體中。物業(yè)公司只能從大樓外的窨井處將01室的污水出墻管挖出，最后在室內(nèi)垂直管道與出墻管的轉(zhuǎn)彎處，垂直管一側(cè)找到二塊破舊的毛巾塊，排除了管道堵塞。

　　401室房屋為長(zhǎng)期空關(guān)，該業(yè)主于20**年12月裝修完畢后一直未進(jìn)入居住，也未出租給他

　　人居住。401室業(yè)主因無(wú)法確定應(yīng)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)管道堵塞造成的財(cái)產(chǎn)損失，遂將房屋開(kāi)發(fā)商與樓上業(yè)主告上法庭，后又追加了物業(yè)公司為被告。

　　法院認(rèn)定的事實(shí)：

　　法院審理認(rèn)為，訴訟爭(zhēng)論各方對(duì)用于廚房排水的共用下水道堵塞后反溢致401室財(cái)產(chǎn)損失的事實(shí)沒(méi)有異議，因無(wú)證據(jù)證明堵塞物的確切來(lái)源及形成時(shí)間，應(yīng)按常理推斷為戶主過(guò)失行為所致。

　　物業(yè)公司負(fù)有對(duì)小區(qū)生活設(shè)施進(jìn)行日常維護(hù)和保養(yǎng)的義務(wù)，堵點(diǎn)位于公用部位而非業(yè)主專有部分，屬物業(yè)公司維護(hù)保養(yǎng)范圍。涉事下水管在開(kāi)發(fā)商交房后發(fā)生過(guò)堵塞現(xiàn)象，但之后未引起物業(yè)公司重視，怠于履行定期檢查、維護(hù)的物業(yè)管理職責(zé)，存在過(guò)失，與本起事故存在因果關(guān)系，理應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。

　　考慮到該下水道用于排放廚房用水，而實(shí)質(zhì)造成堵塞的為二塊毛巾而非眾多雜物積累，堵塞物超出管道的容納功能，更多的是業(yè)主過(guò)失的原因，即使物業(yè)公司采取定期檢查或疏通措施也難以完全避免本起事故的發(fā)生。

　　一審判決情況：

　　據(jù)此，判決物業(yè)公司承擔(dān)被告損失2萬(wàn)余元，約當(dāng)該業(yè)主全部損失的40%，其余約60%由原告與樓上業(yè)主按照責(zé)任大小的比例分擔(dān)。

　　據(jù)說(shuō)判決后，物業(yè)公司與部分被告表示不服，向中級(jí)人民法院提出上訴。

　　二、主要質(zhì)疑

　　一審對(duì)物業(yè)管理公司的責(zé)任認(rèn)定太寬泛：

　　一審法院認(rèn)為，“物業(yè)公司負(fù)有對(duì)小區(qū)生活設(shè)施進(jìn)行日常維護(hù)和保養(yǎng)的義務(wù)，堵點(diǎn)位于公用部位而非業(yè)主專有部分，屬物業(yè)公司維護(hù)保養(yǎng)范圍”。

　　大樓的財(cái)產(chǎn)都是業(yè)主的專有部分，只有業(yè)主單獨(dú)擁有與共同擁有的區(qū)別，且不論“非專有部分”的表述是否貼切，除室內(nèi)通過(guò)向橫支管以外的排水管道由物業(yè)公司承擔(dān)維護(hù)保養(yǎng)的責(zé)任分配沒(méi)有錯(cuò)誤，問(wèn)題是如何認(rèn)定物業(yè)公司的維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任。

　　大樓排水管是在業(yè)主家中的，物業(yè)公司保養(yǎng)維護(hù)的責(zé)任與供水、供電、通訊等部門(mén)一樣，當(dāng)接到用戶的報(bào)修后及時(shí)組織維修，就是盡到了維護(hù)保養(yǎng)的責(zé)任。

　　有建筑常識(shí)的人都懂得，大樓共用的排水管道有三處出口，一是屋頂?shù)耐笟饪冢菢I(yè)主家中的檢查孔，三是樓外地面的窨井口。本案涉及的房屋為坡頂建筑，透氣孔在坡頂上，從屋頂透氣孔檢查維護(hù)沒(méi)有可能。其次業(yè)主家中的檢查孔是由蓋板封閉的，在非堵塞的情況下物業(yè)公司也不可能要求打開(kāi)業(yè)主家中的管道檢查口進(jìn)行預(yù)防性疏通，事實(shí)上物業(yè)服務(wù)合同也未作這樣的約定。況且在一般情況下，業(yè)主二次裝修時(shí)基本都將排水管聯(lián)同檢查孔封閉在墻體中。再其次象本案中的堵塞物出現(xiàn)在排水管的立管的中(非連接窨井尚未出墻管)，是將出墻管破環(huán)后才完成疏通的。物業(yè)公司不可能，也沒(méi)有條件對(duì)設(shè)置在業(yè)主家中的排水管道進(jìn)行預(yù)防性保養(yǎng)。

　　事實(shí)上，本案中法院已經(jīng)查明，物業(yè)公司在發(fā)現(xiàn)水管堵塞后及時(shí)與業(yè)主聯(lián)系，積極幫助業(yè)主清理房屋，避免和減少了業(yè)主的實(shí)際損失，并承擔(dān)了疏通與修復(fù)管道與路面的費(fèi)用，物業(yè)公司已經(jīng)做得很到位了。

　　一審對(duì)物業(yè)公司的過(guò)錯(cuò)認(rèn)定太牽強(qiáng)：

　　按照相關(guān)法規(guī)，業(yè)主是物業(yè)的管理人，物業(yè)公司只是按照與物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)管理中的部分服務(wù)。物業(yè)公司只承擔(dān)受托服務(wù)的過(guò)失、瑕疵所造成的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。

　　一審法院認(rèn)為，“涉事下水管在開(kāi)發(fā)商交房后發(fā)生過(guò)堵塞現(xiàn)象，但之后未引起物業(yè)公司重視，怠于履行定期檢查、維護(hù)的物業(yè)管理職責(zé)，存在過(guò)失，與本起事故存在因果關(guān)系，理應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任”。

　　涉事下水管在業(yè)主裝修期間確實(shí)發(fā)生過(guò)堵塞，當(dāng)時(shí)因業(yè)主裝修過(guò)程中有少量垃圾進(jìn)入管道造成管理堵塞，后物業(yè)公司疏通后，6年多來(lái)管道排水一直正常，直到這次發(fā)生堵塞。

　　從事物業(yè)管理服務(wù)的人員都知道，下水管在裝修期間被堵塞的概率很高，那是因?yàn)檠b修期間如水斗、潔具還沒(méi)有安裝前下水道是開(kāi)口的，以及裝修期間的垃圾如水泥、膠水等的殘?jiān)苋菀琢魅胂滤溃瑢?shí)際情況也證明這次堵塞下水道的是二塊毛巾(抹布)而不是施工垃圾。

　　本案的排水管是用PUC材料制成的，內(nèi)壁光滑，管徑也比較粗，不象上世紀(jì)70-80年代建造的滬住型建筑的排水管道是用鑄鐵管的，內(nèi)部粗糙容易積污。PUC材料的污水管在正常的使用下不會(huì)發(fā)生堵塞，發(fā)商交房時(shí)發(fā)生過(guò)堵塞現(xiàn)象已經(jīng)好多年了，而這二塊毛巾(抹布)至少不可能是6年前留下的。

　　同時(shí)法院也查明“實(shí)質(zhì)造成堵塞的為二塊毛巾而非眾多雜物積累，堵塞物超出管道的容納功能，更多的是業(yè)主過(guò)失的原因”。進(jìn)一步說(shuō)，即使排水管道在正常使用的情況下出現(xiàn)堵塞也有可能，業(yè)主沒(méi)有過(guò)失，物業(yè)公司也沒(méi)有過(guò)失，排水管堵塞不一定有過(guò)失才會(huì)出現(xiàn)。家里的電視機(jī)壞了，還要保姆來(lái)賠?

　　毛巾碎塊堵塞下水道有二種可能，一種是在業(yè)主二次裝修過(guò)程中，由于水斗或衛(wèi)生潔具未安裝前需要將下水管口臨時(shí)堵塞，另一種情況是不少水斗直落水口出，起到格篩作用的垃圾籃是活動(dòng)的，在清理垃圾籃時(shí)不小心會(huì)把小一點(diǎn)的抹布帶進(jìn)下水道。由于本案發(fā)現(xiàn)的碎毛巾是經(jīng)過(guò)疏通和挖掘后，無(wú)法還原原狀。本案的原告正是離堵塞在時(shí)間上最近的裝修戶，不管是原告，還是樓上業(yè)主的不當(dāng)造成下水管堵塞，至少不會(huì)是物業(yè)公司的不當(dāng)造成的下水管堵塞，認(rèn)定物業(yè)公司的過(guò)錯(cuò)是否太牽強(qiáng)。

　　三、物業(yè)公司不是兔子肉

　　有一種現(xiàn)象應(yīng)當(dāng)引起重視。在發(fā)生在住宅小區(qū)里的糾紛案件，只要與物業(yè)管理沾點(diǎn)邊的，物業(yè)公司都會(huì)稍帶上責(zé)任。筆者在從事物業(yè)管理服務(wù)中遇到過(guò)多次類似案例，如一次因政府出資平改坡過(guò)程中改變屋頂?shù)呐潘到y(tǒng)，暴雨天造成房屋天溝接水斗滿溢，也判定物業(yè)公司有責(zé)任。另一次，業(yè)主因裝修造漏水造成下層業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失，本是業(yè)主物業(yè)使用的相鄰糾紛，只因業(yè)主把物業(yè)公司也列入被告，法院審理人員要求物業(yè)公司先墊付鑒定業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的費(fèi)用。問(wèn)其原因，解釋說(shuō)物業(yè)公司多少也有點(diǎn)責(zé)任，因?yàn)榉ㄔ赫J(rèn)定物業(yè)公司的責(zé)任是很寬泛的。在他們眼中，物業(yè)公司是企業(yè)，承受能力相對(duì)業(yè)主會(huì)更強(qiáng)一些。

　　從另一個(gè)角度講，當(dāng)前上海地區(qū)的住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)很低。物業(yè)管理服務(wù)本身就是一種商品交換行為，商品交換講究的是等價(jià)有償，過(guò)度加大物業(yè)公司的責(zé)任有悖于商品市場(chǎng)原則，最終必將受到市場(chǎng)的懲罰。

　　總之，物業(yè)公司不是兔子肉，隨便都可以咬一口，這種現(xiàn)象希望引起廣泛的重視，為物業(yè)管理市場(chǎng)留出合理的生存空間，維護(hù)物業(yè)管理的市場(chǎng)公平。

　　文 |陳林生上海復(fù)欣物業(yè)管理發(fā)展有限公司總經(jīng)濟(jì)師

　　來(lái)源|上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)

篇2：物業(yè)采暖費(fèi)糾紛案：業(yè)主為啥不交取暖費(fèi)？

　　物業(yè)采暖糾紛案：業(yè)主為啥不交取暖費(fèi)？

　　近幾年，隨著供暖社會(huì)化的轉(zhuǎn)變和供暖費(fèi)用的上升，業(yè)主和供暖部門(mén)的矛盾越來(lái)越多，由于沒(méi)有相應(yīng)的法規(guī)細(xì)節(jié)，供暖部門(mén)和業(yè)主各持己見(jiàn)，各說(shuō)各的理由，產(chǎn)生的糾紛越來(lái)越多，成為棘手的社會(huì)問(wèn)題。“木橋花園”案也僅僅是諸多供暖糾紛案中的一個(gè)縮影，案件中被告拒交取暖費(fèi)的理由，也僅是各種拒交取暖費(fèi)理由中的一個(gè)。

　　理由之一：供熱不合格 拒交取暖費(fèi)

　　“木橋花園”案中被告拒交取暖費(fèi)的理由即源于此。西寧市城北區(qū)某小區(qū)一樓的馬老太太在接受記者采訪時(shí)敘說(shuō)自己幾年來(lái)的經(jīng)歷：頭一年搬進(jìn)來(lái)，暖氣不熱，新房溫度低，可以理解，取暖費(fèi)一分不少的交了；第二年暖氣不熱，說(shuō)是放放氣就好了，放了3個(gè)月的氣，暖氣還是不熱，后來(lái)連人都不來(lái)了；兩個(gè)冬天暖氣都不熱，向物業(yè)公司反映了，還是沒(méi)有得到很好解決。記者在采訪中了解到，供暖部門(mén)的供暖溫度達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)是業(yè)主拒交取暖費(fèi)最主要的理由，幾乎占到了拒交人數(shù)的50％以上。很多人持有這樣的觀點(diǎn)，供暖也是商品，既然花錢(qián)來(lái)買(mǎi)，就要買(mǎi)得物有所值，供暖溫度達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)也屬“劣質(zhì)產(chǎn)品”，作為消費(fèi)者當(dāng)然有權(quán)拒買(mǎi)。

　　理由之二：收費(fèi)不合理 當(dāng)然不交費(fèi)

　　收費(fèi)不合理，是業(yè)主拒交取暖費(fèi)的第二大理由。記者在采訪中了解到，盡管目前對(duì)取暖收費(fèi)方式有了界定，但許多西寧人對(duì)目前的收費(fèi)方式還是產(chǎn)生了質(zhì)疑。家住西寧市朝陽(yáng)某小區(qū)的王先生告訴記者：“按套內(nèi)面積計(jì)算也不科學(xué)，我家的過(guò)廳、廚房、廁所都沒(méi)有暖氣，而且廚房根本不需要暖氣，去年我要求在廁所里加一組暖氣他們不讓，收費(fèi)時(shí)卻把廁所的面積計(jì)算進(jìn)去，這樣的收費(fèi)合理嗎？”住在同一小區(qū)的李先生對(duì)記者說(shuō)，買(mǎi)房的時(shí)候家里敞開(kāi)式的陰臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)都是按對(duì)折面積進(jìn)行計(jì)算的，收取暖費(fèi)卻按全額收，為什么？收費(fèi)合理的當(dāng)然要交，收費(fèi)不合理的為什么還要交？

　　理由之三：遺留問(wèn)題不解決 取暖費(fèi)不交

　　購(gòu)房時(shí)的遺留問(wèn)題是業(yè)主不交取暖費(fèi)用的另一大理由。西寧地區(qū)很多小區(qū)的供暖部門(mén)都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司派生出來(lái)的，物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)捆綁在一起收，業(yè)主們自然也就將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司在管理方面的問(wèn)題牽扯進(jìn)來(lái)，購(gòu)房時(shí)的承諾不兌現(xiàn)、小區(qū)公共衛(wèi)生、公共安全方面反映出的問(wèn)題、擅自將業(yè)主公用設(shè)施挪作他用侵害業(yè)主利益的，都嚴(yán)重影響了業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主雖然向物業(yè)管理部門(mén)屢次反映，要求解決，卻不予理會(huì)。諸如此類的問(wèn)題長(zhǎng)期得不到解決，導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)。于是 ，遺留問(wèn)題解決不了，拒交取暖費(fèi)也就成了一個(gè)普遍現(xiàn)象

篇3：預(yù)防物業(yè)管理糾紛 簽好《物業(yè)管理公約》

　　預(yù)防物業(yè)管理糾紛 簽好《物業(yè)管理公約》

　　物業(yè)管理糾紛一直是媒體關(guān)注的熱點(diǎn)，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生糾紛的報(bào)道經(jīng)常見(jiàn)諸報(bào)端，先是銀楓家園，再是鵬潤(rùn)家園，接著又是天通苑、中創(chuàng)物業(yè)等等。誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)暫且不論。如此多的物業(yè)管理糾紛確實(shí)反映出目前物業(yè)管理現(xiàn)狀比較混亂，存在著許多亟待解決的問(wèn)題。對(duì)某些處于糾紛漩渦的業(yè)主來(lái)說(shuō)，本該方便生活的物業(yè)管理變成了困擾生活的煩心事，甚至擔(dān)憂事。對(duì)那些準(zhǔn)備買(mǎi)房的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理更是一片足以令人望而卻步的是非之地。為什么會(huì)產(chǎn)生這么多的物業(yè)管理糾紛？物業(yè)管理糾紛能不能防患于未然？筆者認(rèn)為，物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因是多方面的，既有客觀原因，也有主觀原因。在國(guó)家法律、法規(guī)不夠健全的情況下，物業(yè)管理各方應(yīng)通過(guò)業(yè)主大會(huì)。在協(xié)商互利的基礎(chǔ)上，完善《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容與條款，積極預(yù)防和減少物業(yè)管理糾紛，采取合法手段有效解決物業(yè)管理糾紛。

　　物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因是多方面的。從客觀方面講，現(xiàn)階段我國(guó)關(guān)于物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)還不健，全國(guó)還沒(méi)有一部統(tǒng)一的物業(yè)管理?xiàng)l例，物業(yè)管理各方的關(guān)系及權(quán)利義務(wù)等都缺乏明確規(guī)定。這就使整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)處于一種無(wú)序狀態(tài)。法院等裁判機(jī)構(gòu)在處理物業(yè)管理糾紛時(shí)缺乏法律依據(jù)，只能主要依據(jù)《物業(yè)管理公約》等合同的約定進(jìn)行處理。物業(yè)管理各方如果想更好地保護(hù)自己的權(quán)益，只能通過(guò)完善合同條款等經(jīng)濟(jì)手段來(lái)達(dá)到目的。但由于物業(yè)管理各方在專業(yè)知識(shí)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)等方面有較大差異，現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)管理各方在簽訂《物業(yè)管理公約》等具有法律效力的文件時(shí)并不能完全表達(dá)自己的真實(shí)意愿，這就為物業(yè)管理糾紛的發(fā)生埋下了隱患。從主觀方面講，物業(yè)管理各方整體素質(zhì)不高是發(fā)生物業(yè)管理糾紛的主要原因。例如，有的產(chǎn)權(quán)人或使用人未意識(shí)到業(yè)主大會(huì)的重要性，從不參加業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)，卻要求物業(yè)管理企業(yè)少收費(fèi)或不收費(fèi)；有的產(chǎn)權(quán)人或使用人不重視《物業(yè)管理公約》等法律文件，卻抱怨業(yè)主委員會(huì)不維權(quán)或維權(quán)不利；有的產(chǎn)權(quán)人或使用人沒(méi)有科學(xué)消費(fèi)意識(shí)，不理解物業(yè)管理的職責(zé)范圍、物業(yè)管理對(duì)物業(yè)保值、升值的重要性，覺(jué)得花錢(qián)請(qǐng)物業(yè)冤得慌；還有的認(rèn)為只要花了錢(qián)，和房子有關(guān)的事，都可以找物業(yè)。有的物業(yè)管理企業(yè)缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的意識(shí)，在物業(yè)管理活動(dòng)中只講權(quán)利、不講義務(wù)；有的物業(yè)管理企業(yè)不求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，在物業(yè)管理活動(dòng)中投機(jī)取巧，收費(fèi)高、服務(wù)差。以上種種均是物業(yè)管理各方整體素質(zhì)不高的表現(xiàn)。在這種外部缺乏有效約束，內(nèi)部缺乏有效自律的情況下。物業(yè)管理糾紛的發(fā)生有其必然性。

　　盡管物業(yè)管理糾紛的發(fā)生有其必然性，但并不是說(shuō)物業(yè)管理糾紛不能預(yù)防、減少或有效解決。在法律、法規(guī)不夠健全《物業(yè)管理公約》等合同性文件是物業(yè)管理各方主要行為準(zhǔn)則與是非評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)的情況下，簽好《物業(yè)管理公約》等具有法律效力的合同性文件對(duì)于積極預(yù)防、減少、有效解決物業(yè)管理糾紛具有重要作用。《物業(yè)管理公約》是房屋產(chǎn)權(quán)人或使用人與物業(yè)管理公司簽署的、承諾共同遵守的行為規(guī)則。一般包括物業(yè)基本情況、公約涉及各主體的基本情況、產(chǎn)權(quán)人權(quán)利及義務(wù)、產(chǎn)權(quán)人大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、開(kāi)發(fā)商權(quán)利及義務(wù)、物業(yè)管理公司權(quán)利及義務(wù)、公共維修基金的使用、物業(yè)管理收費(fèi)、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決方式等條款。《物業(yè)管理公約》是整個(gè)小區(qū)治理結(jié)構(gòu)、管理規(guī)則的綱領(lǐng)性文件，規(guī)定了住宅小區(qū)組織結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理各方權(quán)利義務(wù)及行為規(guī)范等核心性問(wèn)題，關(guān)系到開(kāi)發(fā)商、單個(gè)產(chǎn)權(quán)人或使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司的現(xiàn)實(shí)及長(zhǎng)遠(yuǎn)切身利益。是物業(yè)管理法律關(guān)系中最重要的法律文件，因此，簽好《物業(yè)管理公約》對(duì)物業(yè)管理各方意義深遠(yuǎn)。物業(yè)管理各方應(yīng)在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，根據(jù)互利原則確定各方的權(quán)利義務(wù)，明確小區(qū)管理機(jī)構(gòu)、議事規(guī)則、議事程序，監(jiān)督機(jī)構(gòu)等條款。

　　眾所周知，在新建住宅小區(qū)，最初的《物業(yè)管理公約》一般都是由開(kāi)發(fā)商起草的，其他產(chǎn)權(quán)人在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書(shū)面承諾遵守《物業(yè)管理公約》的相關(guān)規(guī)定。由于《物業(yè)管理公約》事先已由開(kāi)發(fā)商擬定并經(jīng)過(guò)政府有關(guān)主管部門(mén)審核，單個(gè)產(chǎn)權(quán)人即便對(duì)《物業(yè)管理公約》的某些條款及內(nèi)容不滿，也無(wú)法或無(wú)力對(duì)《物業(yè)管理公約》進(jìn)行修改，只能違心或被迫承認(rèn)《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容與條款。雖然單個(gè)產(chǎn)權(quán)人或使用人在購(gòu)房初期無(wú)法修改《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容，沒(méi)有機(jī)會(huì)在關(guān)系到切實(shí)利益的問(wèn)題上與開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)討價(jià)還價(jià)，但并非永遠(yuǎn)沒(méi)有機(jī)會(huì)。當(dāng)住宅小區(qū)產(chǎn)權(quán)人入住率達(dá)到50％以上、具備召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)的條件時(shí)，單個(gè)產(chǎn)權(quán)人或使用人便有機(jī)會(huì)參與《物業(yè)管理公約》的通過(guò)與修改工作，有權(quán)提出自己的合理化建議，與其他產(chǎn)權(quán)人一起與開(kāi)發(fā)商討價(jià)還價(jià)。那么，在討價(jià)還價(jià)時(shí)，產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)當(dāng)注意哪些問(wèn)題呢？

　　首先，產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)當(dāng)理順物業(yè)管理關(guān)系。物業(yè)管理通常有五方參與：開(kāi)發(fā)商，產(chǎn)權(quán)人或使用人、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司。在開(kāi)發(fā)商擁有部分物業(yè)的住宅小區(qū)中，開(kāi)發(fā)商、產(chǎn)權(quán)人是物業(yè)的主人，小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)--業(yè)主大會(huì)由開(kāi)發(fā)商、產(chǎn)權(quán)人或使用人（房屋承租人）組成。在開(kāi)發(fā)商不擁有物業(yè)的住宅小區(qū)中，業(yè)主大會(huì)由產(chǎn)權(quán)人或使用人組成。業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)是業(yè)主委員會(huì)，由住宅小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。物業(yè)管理企業(yè)是受業(yè)主委員會(huì)委托對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理的專業(yè)公司。從理論上講，開(kāi)發(fā)商、產(chǎn)權(quán)人、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)具有共同利益，對(duì)物業(yè)管理公司違法或違反《物業(yè)管理公約》、《物業(yè)管理委托合同》的行為應(yīng)當(dāng)采取一致立場(chǎng)。這是相對(duì)合理的物業(yè)管理關(guān)系。

　　其次，完善《物業(yè)管理公約》，消除不合理的物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生原因，維護(hù)自身合法權(quán)益。維護(hù)自身權(quán)益在物業(yè)管理關(guān)系合理的住宅小區(qū)相對(duì)容易，但在物業(yè)管理關(guān)系陷入混亂的小區(qū)則不太容易。例如，在新建住宅小區(qū)中，開(kāi)發(fā)商像其他產(chǎn)權(quán)人一樣。應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)管理費(fèi)，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行職責(zé)。但某些開(kāi)發(fā)商卻利用前期委托物業(yè)管理的特權(quán)，與受托物業(yè)管理企業(yè)達(dá)成某種妥協(xié)或默契，即物業(yè)管理企業(yè)得到小區(qū)物業(yè)管理權(quán)，開(kāi)發(fā)商少繳或不繳物業(yè)管理費(fèi)。在這種物業(yè)管理關(guān)系下，產(chǎn)權(quán)人或使用人維護(hù)自身權(quán)益便相對(duì)艱難，開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理企業(yè)侵害其他業(yè)主合法權(quán)益的行為可能采取放任自由或默許的態(tài)度，這便破壞了小區(qū)本應(yīng)合理的物業(yè)管理關(guān)系。在這種情形下，產(chǎn)權(quán)人或使用人只有在正確判斷不合理物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生原因的基礎(chǔ)上，通過(guò)完善《物業(yè)管理公約》條款及內(nèi)容。約束、制裁破壞正常物業(yè)管理關(guān)系的行為，將糾紛消滅于萌芽。那么，如何完善《物業(yè)管理公約》的條款及內(nèi)容呢？筆者認(rèn)為，以下幾個(gè)問(wèn)題應(yīng)引起物業(yè)管理各方重視：

　　一、明確業(yè)主委員會(huì)議事程序及監(jiān)督問(wèn)題

　　根據(jù)現(xiàn)有的物業(yè)管理方面的法律規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)是住宅小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)--業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，具有組織召開(kāi)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)、與物業(yè)管理企業(yè)簽訂或解除物業(yè)管理合同、監(jiān)督公共維修基金的使用和管理、審議物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及年度工作計(jì)劃，執(zhí)行產(chǎn)權(quán)人大會(huì)的決議、決定等權(quán)利和義務(wù)，是代表產(chǎn)權(quán)人利益的最重要的組織機(jī)構(gòu)。在一定意義上，業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理具有舉足輕重的作用。雖然從理論上講，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，業(yè)主委員會(huì)成員由業(yè)主大會(huì)選舉、撤換，但業(yè)主委員會(huì)到底應(yīng)當(dāng)怎樣對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，如何選舉或撤換業(yè)主委員會(huì)成員，業(yè)主委員會(huì)如何行使權(quán)力，業(yè)主委員會(huì)選聘和撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件、程序及標(biāo)準(zhǔn)等具體問(wèn)題的規(guī)定更是比較原則，缺乏程序方面的保障，容易流于形式，很難落到實(shí)處。比如，《物業(yè)管理公約》一般都規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會(huì)具有決定選聘和續(xù)聘物業(yè)管理公司的權(quán)力，但對(duì)業(yè)主委員會(huì)選聘和續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)及程序卻很少規(guī)定，這使得業(yè)主委員會(huì)選聘和續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的行為缺乏客觀依據(jù)與透明度。《物業(yè)管理公約》一般還規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會(huì)有檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行的權(quán)力，但對(duì)業(yè)主委員會(huì)檢查、監(jiān)督工作的標(biāo)準(zhǔn)缺乏規(guī)定，這就使小區(qū)業(yè)主委員會(huì)自身的工作缺乏客觀標(biāo)準(zhǔn)、沒(méi)有有效監(jiān)督，這樣的權(quán)力有時(shí)可能成為滋生腐敗的溫床，小區(qū)物業(yè)管理亦是如此。因此，在簽訂《物業(yè)管理公約》時(shí)，物業(yè)管理各方就應(yīng)詳細(xì)約定業(yè)主委員會(huì)的組成、議事規(guī)則和工作程序、考核標(biāo)準(zhǔn)、工作準(zhǔn)則、業(yè)主委員會(huì)組成人員的選舉、罷免程序、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作的機(jī)構(gòu)組織及監(jiān)督程序等問(wèn)題，這樣才能更好地保障物業(yè)管理各方的合法權(quán)益。

　　二、物業(yè)客理經(jīng)營(yíng)與收費(fèi)問(wèn)題

　　物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)與收費(fèi)一直是個(gè)比較敏感的問(wèn)題。因?yàn)檫@直接關(guān)系到物業(yè)管理各方的經(jīng)濟(jì)利益，有媒體甚至稱物業(yè)管理收費(fèi)是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)心中永遠(yuǎn)的"痛"。一方面，產(chǎn)權(quán)人希望繳費(fèi)能降到最低，另一方面，物業(yè)管理企業(yè)希望利潤(rùn)達(dá)到最大化。要想在這種悖論里求得合作發(fā)展。物業(yè)管理雙方就應(yīng)當(dāng)就物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)與收費(fèi)等問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，并在合同中進(jìn)行詳細(xì)約定，以避免糾紛的產(chǎn)生。在簽訂《物業(yè)管理合同》的經(jīng)營(yíng)與收費(fèi)條款時(shí)，以下幾個(gè)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)加以考慮：

　　1、物業(yè)管理企業(yè)在住宅小區(qū)內(nèi)是否具有排他經(jīng)營(yíng)權(quán)，經(jīng)營(yíng)收益歸誰(shuí)所有，如何使用；

　　2、收取補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)的條件、標(biāo)準(zhǔn)及議事程序；

　　3、調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)、條件及幅度；

　　4、物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)未達(dá)標(biāo)的違約賠償責(zé)任，標(biāo)準(zhǔn)。

　　三、建立維修基金的使用、續(xù)籌的監(jiān)督體制，降低維修基全移交、投資風(fēng)險(xiǎn)

　　維修基金是專項(xiàng)用于住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的，由全體業(yè)主按購(gòu)房款2％-3％的比例繳納的基金。由于維修基金數(shù)額比較大，對(duì)物業(yè)保值、增值具有重要作用，直接關(guān)系到產(chǎn)權(quán)人切身利益，因此在簽訂《物業(yè)管理公約》時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注維修基金的使用、續(xù)繳問(wèn)題。《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》雖然對(duì)維修基金的使用、續(xù)籌作了以下規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)成立前，維修基金的使用由開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商委托的管理單位提出使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)審核后劃撥；業(yè)主委員會(huì)成立后，維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審定后實(shí)施；維修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)或業(yè)主委員會(huì)研究決定，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌，但以上規(guī)定并不能保證維修基金使用、續(xù)籌的審批合理，也無(wú)法防止開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)不合理使用維修基金。為維護(hù)自己的權(quán)益，在制定《物業(yè)管理公約》時(shí)。產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)建立維修基金使用、續(xù)籌的監(jiān)督制度。

　　也許有些產(chǎn)權(quán)人還沒(méi)有意識(shí)到維修基金存在著移交、投資風(fēng)險(xiǎn)。《住宅共用部分共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，維修基金先由開(kāi)發(fā)商代收，在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證時(shí)，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管，業(yè)主委員會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)將維修基金交給物業(yè)管理企業(yè)代管。在此期間，維修基金可用于購(gòu)買(mǎi)國(guó)債等證券類投資。維修基金的移交伴隨著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，利息的變動(dòng)、國(guó)債收益的變動(dòng)都可能導(dǎo)致維修基金減少，這些不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)只能由全體業(yè)主來(lái)承擔(dān)。簽訂《物業(yè)管理公約》時(shí)應(yīng)注意維修基金移交、投資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，并制定有關(guān)條款，減少移交特別是投資風(fēng)險(xiǎn)，完善違法、違約移交、投資維修基金的違約、追償制度。

　　四、完善物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)條款，明確選聘、撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件及程序

　　有些小區(qū)存在著這樣的情況，產(chǎn)權(quán)人或使用人對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的工作極不滿意，想撤換物業(yè)管理公司，但卻拿不出實(shí)質(zhì)性的證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)違反法律或合同約定，以至撤換物業(yè)管理企業(yè)的想法和行為不能實(shí)現(xiàn)。這主要是因?yàn)椋@些小區(qū)的《物業(yè)管理公約》等合同性文件對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，選聘、撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件及程序等問(wèn)題未作詳細(xì)約定，以至訴訟或投訴時(shí)沒(méi)有證據(jù)，達(dá)不到自己的目的。一般情況下，物業(yè)管理工作比較復(fù)雜，訂立《物業(yè)管理公約》等合同性文件時(shí)應(yīng)盡量詳細(xì)地約定物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、因物業(yè)管理企業(yè)怠于職守或不履行職守、服務(wù)未達(dá)標(biāo)等原因給業(yè)主造成損害的違約賠償條款。這樣考核物業(yè)管理企業(yè)的工作好壞就有了依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)，決定是否續(xù)聘或撤換原有的物業(yè)管理企業(yè)時(shí)也有了實(shí)質(zhì)性的證據(jù)及依據(jù)。即使訴諸法律也不會(huì)有敗訴的危險(xiǎn)。