物業(yè)與業(yè)主之間糾紛原因的解析

　　原標(biāo)題：切身感受句容物業(yè)現(xiàn)狀

　　近年來(lái)，物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾糾紛日顯突出，物業(yè)糾紛案件大量增長(zhǎng)，其中，絕大多數(shù)是物業(yè)公司起訴業(yè)主要求支付拖欠物業(yè)費(fèi)的糾紛案件。以下對(duì)引發(fā)物業(yè)與業(yè)主糾紛的原因進(jìn)行分析。

　　一、缺乏真實(shí)的宣傳和有效的溝通，業(yè)主不了解物業(yè)管理行業(yè)。

　　了解才能產(chǎn)生信任。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)不透明、收費(fèi)依據(jù)不明確、違約責(zé)任含糊讓人無(wú)法理解，致使多數(shù)人選擇拒絕交費(fèi)。在我國(guó)，住宅小區(qū)建好后，開(kāi)發(fā)商都會(huì)先指定一家物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)，這就是“前期物業(yè)”，前期物業(yè)公司先于業(yè)主進(jìn)駐小區(qū)。按正常程序，應(yīng)是業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房屋并入住后，再與前期物業(yè)公司協(xié)商簽約。但現(xiàn)實(shí)情況是，幾乎所有的業(yè)主在入住時(shí)都會(huì)被要求簽訂物業(yè)合同，才能領(lǐng)到房屋鑰匙。對(duì)物業(yè)公司而言，省去了與業(yè)主談判的麻煩，但同時(shí)也喪失了讓業(yè)主通過(guò)協(xié)商簽約過(guò)程了解物業(yè)服務(wù)、理解物業(yè)收費(fèi)的機(jī)會(huì)。此時(shí)，多數(shù)業(yè)主交費(fèi)根本不是為了享受物業(yè)服務(wù)，而是為了獲得房屋鑰匙。這導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司缺乏真正的溝通、交流和理解，一開(kāi)始就處于互相猜忌、互相懷疑之中，為今后雙方發(fā)生更大的糾紛埋下了隱患。此外，開(kāi)發(fā)商將鑰匙交給物業(yè)公司的行為讓業(yè)主形成了兩者是一體的概念，此后也就會(huì)當(dāng)然認(rèn)為開(kāi)發(fā)商遺留的一些問(wèn)題應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司來(lái)解決，由此會(huì)給業(yè)主和物業(yè)公司增添更多的矛盾。

　　二、物業(yè)公司服務(wù)意識(shí)差，無(wú)視業(yè)主的正當(dāng)權(quán)利和合理要求，處理問(wèn)題簡(jiǎn)單化，在與業(yè)主的交往中容易產(chǎn)生摩擦。

　　物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目既多且雜，一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都可能引發(fā)矛盾。但在現(xiàn)實(shí)生活中，當(dāng)業(yè)主需要幫助時(shí)，不少物業(yè)人員采用互相推諉或者置之不理的態(tài)度；而當(dāng)物業(yè)公司要求業(yè)主履行義務(wù)時(shí)，許多物業(yè)人員的工作方式簡(jiǎn)單粗暴，根本不考慮業(yè)主的感受，引起業(yè)主的反感。有的物業(yè)公司完全以贏利為目的，只顧收費(fèi)而不履行任何約定的服務(wù)行為，并且任意增加收費(fèi)項(xiàng)目，肆意揮霍物業(yè)服務(wù)費(fèi)，甚至當(dāng)業(yè)主有不同意見(jiàn)時(shí)以停電、停水等手段相要挾, 或限制業(yè)主進(jìn)出物業(yè)區(qū)域，嚴(yán)重侵犯業(yè)主的權(quán)利，這無(wú)形中激化了雙方的矛盾，使業(yè)主更堅(jiān)定地加入到欠費(fèi)的行列。同時(shí)，眾多業(yè)主因?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)有疑問(wèn)而拒交物業(yè)費(fèi)時(shí)，許多物業(yè)公司不是通過(guò)有效的宣傳，主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行良性溝通，查找自身存在的問(wèn)題，改進(jìn)自己的工作方式，而是直接采取訴訟方式解決，使矛盾迅速升級(jí)。單純用訴訟方式解決欠費(fèi)問(wèn)題的結(jié)果是造成了一個(gè)惡性循環(huán)：物業(yè)公司和業(yè)主之間缺乏溝通與互信，業(yè)主對(duì)物業(yè)不滿而拒交物業(yè)費(fèi)→物業(yè)公司收費(fèi)不足，服務(wù)質(zhì)量下滑→引起更多業(yè)主的不滿，欠費(fèi)規(guī)模更加擴(kuò)大→物業(yè)公司進(jìn)一步把大量的精力投入到物業(yè)費(fèi)訴訟中，以求盡快收取物業(yè)費(fèi)→訴訟往往只能解決欠費(fèi)問(wèn)題，解決不了業(yè)主提出的其他合理要求，業(yè)主因?qū)Σ门胁粷M而拒不執(zhí)行，并且繼續(xù)欠費(fèi)……最終的結(jié)果是使業(yè)主與物業(yè)公司之間的隔閡更加擴(kuò)大。

　　三、思想觀念錯(cuò)位，業(yè)主和物業(yè)公司都不能擺正位置，通過(guò)協(xié)商解決問(wèn)題。

　　物業(yè)公司與業(yè)主之間是服務(wù)合同關(guān)系，兩者的法律地位是平等的。但在現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)公司認(rèn)為自己是小區(qū)管理者，業(yè)主是被管理的對(duì)象；而業(yè)主則認(rèn)為自己是主人，物業(yè)公司是自己花錢(qián)雇來(lái)的仆人。業(yè)主與物業(yè)公司對(duì)雙方之間的法律關(guān)系各有理解，由此產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)認(rèn)識(shí)就大相徑庭，這種觀念上的巨大差異導(dǎo)致雙方在相互溝通中的巨大障礙，事實(shí)上這也是物業(yè)公司與業(yè)主很難通過(guò)協(xié)商解決問(wèn)題的思想根源。要想?yún)f(xié)商解決問(wèn)題，就必須擺正各方位置，理順?lè)申P(guān)系。

　　四、業(yè)主群體的分散性和個(gè)別性與物業(yè)服務(wù)的整體性和公共性，加大了業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商的難度。

　　小區(qū)的業(yè)主群體是龐大而分散的，每個(gè)業(yè)主的想法、做法都不一致，而物業(yè)公司提供的服務(wù)是針對(duì)全體業(yè)主的，因此物業(yè)公司要想與每個(gè)業(yè)主都能協(xié)商一致，幾乎是不可能的，這就進(jìn)一步加大了協(xié)商的難度。

　　五、多數(shù)業(yè)主自治水平較低，缺乏公共責(zé)任意識(shí)，對(duì)自己的權(quán)利缺乏正確的認(rèn)識(shí)，也不知道如何正確地行使權(quán)利。

　　在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制公有住房分配模式下，人們?cè)缫牙喂虡?shù)立了住房不付費(fèi)的觀念，而且也不關(guān)心房屋及相關(guān)設(shè)施的維護(hù)情況，反正有“公家”負(fù)責(zé)，自己不必操心。雖然商品房的興起讓許多人成為了房屋所有權(quán)人，但在觀念上，不少人并不認(rèn)為這和以往分配公房在居住上有什么本質(zhì)區(qū)別。面對(duì)物業(yè)費(fèi)，許多業(yè)主都認(rèn)為“以前從來(lái)沒(méi)有交過(guò)”所以就“不應(yīng)該交”。物業(yè)服務(wù)是面向全體業(yè)主的，而許多業(yè)主完全以個(gè)人的主觀感受對(duì)服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)，一旦自己對(duì)服務(wù)不滿意就拒絕交費(fèi)。更多的業(yè)主把自己當(dāng)成旁觀者，不知道通過(guò)集體決策來(lái)表達(dá)自己對(duì)物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)的意愿，而是懷著從眾心理，觀望事態(tài)發(fā)展，不主動(dòng)交費(fèi)，造成欠費(fèi)風(fēng)氣盛行。

　　六、政府部門(mén)介入不足，對(duì)物業(yè)公司和業(yè)主雙方權(quán)利義務(wù)的監(jiān)管、規(guī)范、引導(dǎo)不夠，沒(méi)有及時(shí)消除糾紛隱患。

　　雖然物業(yè)公司與業(yè)主之間最終是要通過(guò)自由簽約來(lái)對(duì)服務(wù)和價(jià)格達(dá)成一致，但物業(yè)服務(wù)具有一定的公共性，它關(guān)系著小區(qū)全體業(yè)主的正常生活，因此政府不能完全放任由業(yè)主與物業(yè)公司自行解決。一般情況下，小區(qū)建設(shè)完成后，都是由開(kāi)發(fā)商指定物業(yè)公司進(jìn)行前期服務(wù)，政府部門(mén)不加以任何監(jiān)管；當(dāng)業(yè)主入住小區(qū)后，政府部門(mén)也不參與業(yè)主自治組織——即業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立，沒(méi)有進(jìn)行必要的引導(dǎo)。此時(shí)，因物業(yè)公司由開(kāi)發(fā)商指定而聽(tīng)命于開(kāi)發(fā)商，不愿接受業(yè)主監(jiān)督；而積極要求并參與召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、設(shè)立業(yè)主委員會(huì)的，往往又都是一些與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司有較大矛盾的維權(quán)業(yè)主。本來(lái)物業(yè)公司和業(yè)主急需的是一個(gè)能夠互相協(xié)商交流的平臺(tái)，但在實(shí)踐中，有的物業(yè)公司完全靠向開(kāi)發(fā)商，漠視業(yè)主的正當(dāng)權(quán)利與要求；而有的業(yè)主委員會(huì)完全是為了維權(quán)而設(shè)，其成員又大多是與物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商有較多矛盾的業(yè)主，一開(kāi)始就帶著較強(qiáng)的對(duì)立情緒。因此，兩者非但不可能心平氣和地進(jìn)行協(xié)商交流，反而會(huì)將矛盾激化。

　　在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)中，有時(shí)業(yè)主與物業(yè)公司很難達(dá)成書(shū)面合同，但物業(yè)服務(wù)的公共性決定了無(wú)論是否存在書(shū)面合同，物業(yè)公司都要提供物業(yè)服務(wù)。因此政府必須規(guī)定一個(gè)物業(yè)服務(wù)的指導(dǎo)價(jià)格，一則作為合同訂立的參照，二則作為沒(méi)有書(shū)面合同時(shí)物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。但物業(yè)費(fèi)與服務(wù)應(yīng)當(dāng)是對(duì)應(yīng)的，在規(guī)定物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)

文章 格的同時(shí)，應(yīng)該相應(yīng)的明確物業(yè)服務(wù)的具體內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。可目前的政府文件大多清楚地規(guī)定了物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，而對(duì)于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的不夠明確和詳盡，更沒(méi)有規(guī)定判斷物業(yè)服務(wù)情況的程序和機(jī)構(gòu)。這就導(dǎo)致了物業(yè)公司索要物業(yè)費(fèi)時(shí)有文件依據(jù)，但業(yè)主要求服務(wù)時(shí)卻沒(méi)有文件依據(jù)。這種管理、規(guī)范上的不平衡，讓個(gè)別不良的物業(yè)公司逃避責(zé)任，讓許多業(yè)主對(duì)法律的公正性產(chǎn)生懷疑，成為物業(yè)糾紛合理解決的最大障礙。

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篇2：物業(yè)采暖費(fèi)糾紛案：業(yè)主為啥不交取暖費(fèi)？

　　物業(yè)采暖糾紛案：業(yè)主為啥不交取暖費(fèi)？

　　近幾年，隨著供暖社會(huì)化的轉(zhuǎn)變和供暖費(fèi)用的上升，業(yè)主和供暖部門(mén)的矛盾越來(lái)越多，由于沒(méi)有相應(yīng)的法規(guī)細(xì)節(jié)，供暖部門(mén)和業(yè)主各持己見(jiàn)，各說(shuō)各的理由，產(chǎn)生的糾紛越來(lái)越多，成為棘手的社會(huì)問(wèn)題。“木橋花園”案也僅僅是諸多供暖糾紛案中的一個(gè)縮影，案件中被告拒交取暖費(fèi)的理由，也僅是各種拒交取暖費(fèi)理由中的一個(gè)。

　　理由之一：供熱不合格 拒交取暖費(fèi)

　　“木橋花園”案中被告拒交取暖費(fèi)的理由即源于此。西寧市城北區(qū)某小區(qū)一樓的馬老太太在接受記者采訪時(shí)敘說(shuō)自己幾年來(lái)的經(jīng)歷：頭一年搬進(jìn)來(lái)，暖氣不熱，新房溫度低，可以理解，取暖費(fèi)一分不少的交了；第二年暖氣不熱，說(shuō)是放放氣就好了，放了3個(gè)月的氣，暖氣還是不熱，后來(lái)連人都不來(lái)了；兩個(gè)冬天暖氣都不熱，向物業(yè)公司反映了，還是沒(méi)有得到很好解決。記者在采訪中了解到，供暖部門(mén)的供暖溫度達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)是業(yè)主拒交取暖費(fèi)最主要的理由，幾乎占到了拒交人數(shù)的50％以上。很多人持有這樣的觀點(diǎn)，供暖也是商品，既然花錢(qián)來(lái)買(mǎi)，就要買(mǎi)得物有所值，供暖溫度達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)也屬“劣質(zhì)產(chǎn)品”，作為消費(fèi)者當(dāng)然有權(quán)拒買(mǎi)。

　　理由之二：收費(fèi)不合理 當(dāng)然不交費(fèi)

　　收費(fèi)不合理，是業(yè)主拒交取暖費(fèi)的第二大理由。記者在采訪中了解到，盡管目前對(duì)取暖收費(fèi)方式有了界定，但許多西寧人對(duì)目前的收費(fèi)方式還是產(chǎn)生了質(zhì)疑。家住西寧市朝陽(yáng)某小區(qū)的王先生告訴記者：“按套內(nèi)面積計(jì)算也不科學(xué)，我家的過(guò)廳、廚房、廁所都沒(méi)有暖氣，而且廚房根本不需要暖氣，去年我要求在廁所里加一組暖氣他們不讓?zhuān)召M(fèi)時(shí)卻把廁所的面積計(jì)算進(jìn)去，這樣的收費(fèi)合理嗎？”住在同一小區(qū)的李先生對(duì)記者說(shuō)，買(mǎi)房的時(shí)候家里敞開(kāi)式的陰臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)都是按對(duì)折面積進(jìn)行計(jì)算的，收取暖費(fèi)卻按全額收，為什么？收費(fèi)合理的當(dāng)然要交，收費(fèi)不合理的為什么還要交？

　　理由之三：遺留問(wèn)題不解決 取暖費(fèi)不交

　　購(gòu)房時(shí)的遺留問(wèn)題是業(yè)主不交取暖費(fèi)用的另一大理由。西寧地區(qū)很多小區(qū)的供暖部門(mén)都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司派生出來(lái)的，物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)捆綁在一起收，業(yè)主們自然也就將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司在管理方面的問(wèn)題牽扯進(jìn)來(lái)，購(gòu)房時(shí)的承諾不兌現(xiàn)、小區(qū)公共衛(wèi)生、公共安全方面反映出的問(wèn)題、擅自將業(yè)主公用設(shè)施挪作他用侵害業(yè)主利益的，都嚴(yán)重影響了業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主雖然向物業(yè)管理部門(mén)屢次反映，要求解決，卻不予理會(huì)。諸如此類(lèi)的問(wèn)題長(zhǎng)期得不到解決，導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)。于是 ，遺留問(wèn)題解決不了，拒交取暖費(fèi)也就成了一個(gè)普遍現(xiàn)象

篇3：業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)糾紛的淺析

　　業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)糾紛的淺析

　　業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是物權(quán)法第6章的內(nèi)容。其第70條規(guī)定："業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。"依據(jù)本條的規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

　　關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念，理論上分別有一元論說(shuō)、二元論說(shuō)、三元論說(shuō)三種觀點(diǎn)。其中，一元論說(shuō)認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)是在專(zhuān)有部分上成立的所有權(quán)。二元論說(shuō)認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)是專(zhuān)有部分所有權(quán)和共有部分持分權(quán)構(gòu)成的一項(xiàng)權(quán)利。三元論說(shuō)認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專(zhuān)有所有權(quán)、共有部分持分權(quán)和基于對(duì)建筑物的管理、維護(hù)和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的成員權(quán)的總稱。三元論說(shuō)反映了建筑物區(qū)分所有權(quán)的本質(zhì)特征，為目前階段物權(quán)法理論研究中的主導(dǎo)性學(xué)說(shuō)，被物權(quán)法所采用。

　　業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)為一種特殊的復(fù)合性不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，其是關(guān)于專(zhuān)有部分的專(zhuān)有權(quán)、共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)三者的結(jié)合。此三者相互依賴、相互配合、相互制約，構(gòu)成了不可分割的一個(gè)整體。其中，專(zhuān)有所有權(quán)指業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分享有的自由使用、收益及處分的權(quán)利。在建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)成的三要素中，專(zhuān)有所有權(quán)具有主導(dǎo)性。共有所有權(quán)系指業(yè)主依據(jù)法律、合同以及業(yè)主公約，對(duì)建筑物的共有部分所共同享有的權(quán)利。共有所有權(quán)具有從屬性和不可分割性的法律特征。共同管理權(quán)，屬業(yè)主成員權(quán)的范疇，指業(yè)主基于一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的密切關(guān)系而形成的作為建筑物管理團(tuán)體之一成員而享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。陳華彬：《物權(quán)法原理》，國(guó)家行政學(xué)院出版社1998年版，第326頁(yè)。如果說(shuō)專(zhuān)有所有權(quán)和共有所有權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)部權(quán)利，那么成員權(quán)則構(gòu)成它的外部權(quán)利。三者之區(qū)別在于，內(nèi)部權(quán)利主要是基于財(cái)產(chǎn)共有而發(fā)生的關(guān)系，為建筑物區(qū)分所有權(quán)中之"物法性"因素；而作為外部權(quán)利的成員權(quán)不僅僅是單純的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，更重要的是一種管理關(guān)系，因而構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)中之"人法性"因素。物權(quán)法對(duì)傳統(tǒng)三元論說(shuō)予以改造的立法本意，在于通過(guò)對(duì)成員權(quán)本質(zhì)特征的分析，突出其具有的人法(管理制度)因素，彰顯業(yè)主作為權(quán)利主體所享有的對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分的管理決策權(quán)利。本章將對(duì)業(yè)主的專(zhuān)有權(quán)和共有權(quán)進(jìn)行講述，對(duì)于成員權(quán)將在業(yè)主部分講述。

　　第一節(jié) 業(yè)主的專(zhuān)有權(quán)及其限制

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)是指建筑物區(qū)分所有的專(zhuān)有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)。區(qū)分建筑物作為一個(gè)整體物是由各彼此相對(duì)獨(dú)立又相互毗連的部分(單元)有機(jī)構(gòu)成。各部分歸屬于不同的所有人(含占有人)所有(含占有)。建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)專(zhuān)有部分的權(quán)利是建筑物區(qū)分所有權(quán)中占主導(dǎo)地位的權(quán)利。但專(zhuān)有部分只是一幢建筑物相對(duì)獨(dú)立的部分，業(yè)主在行使專(zhuān)有部分使用權(quán)時(shí)也受到限制，業(yè)主在行使專(zhuān)有部分使用權(quán)時(shí)不得妨礙建筑物的正常行使和損害區(qū)分所有權(quán)人的共同利益。

　　一、業(yè)主的建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)概述

　　所謂專(zhuān)有部分，指在構(gòu)造上能夠明確區(qū)分，具有排他性且可獨(dú)立使用的建筑物部分。一棟建筑物必須區(qū)分為數(shù)部分，而且被區(qū)分的各部分必須具備構(gòu)造上的獨(dú)立性與利用上的獨(dú)立性，始可成立區(qū)分所有。一棟建筑物，若無(wú)構(gòu)造上與利用上獨(dú)立性的專(zhuān)有部分，僅能成為單獨(dú)所有或共有，不得成立區(qū)分所有。因此專(zhuān)有部分，可以說(shuō)是構(gòu)成區(qū)分所有建筑物的基礎(chǔ)。于專(zhuān)有部分上成立的所有權(quán)即為專(zhuān)有所有權(quán)。專(zhuān)有部分領(lǐng)域的問(wèn)題，有專(zhuān)有部分的范圍、專(zhuān)有部分的分類(lèi)及專(zhuān)有部分的相互關(guān)系三個(gè)方面。

　　（一）業(yè)主專(zhuān)有所有權(quán)的概念

　　專(zhuān)有所有權(quán)指區(qū)分所有權(quán)人對(duì)專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益及處分的權(quán)利。通說(shuō)認(rèn)為，專(zhuān)有所有權(quán)的性質(zhì)是一種空間所有權(quán)。

　　專(zhuān)有所有權(quán)的客體是建筑物的專(zhuān)有部分，亦即具有構(gòu)造及使用上的獨(dú)立性的建筑空間。構(gòu)造上的獨(dú)立性又稱物理上的獨(dú)立性，指某專(zhuān)有部分與建筑物的其他部分在外觀上能明顯分隔開(kāi)來(lái)，形成獨(dú)立空間。使用上的獨(dú)立性又稱機(jī)能上的獨(dú)立性，指某專(zhuān)有部分具有能滿足區(qū)分所有權(quán)人一般生活目的的獨(dú)立機(jī)能，以能否單獨(dú)使用、有無(wú)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)效用為判斷基準(zhǔn)。

　　那么，在區(qū)分所有權(quán)中是否應(yīng)當(dāng)包括地基的使用權(quán)？毫無(wú)疑問(wèn)，對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)而言，不可能與地基使用權(quán)截然分開(kāi)，因?yàn)榉课莶皇强罩袠情w。但是，從我國(guó)的實(shí)際情況來(lái)看，地基的使用一般是包括在專(zhuān)有部分所有權(quán)之中的，買(mǎi)房人在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，都已經(jīng)確定了地基的使用權(quán)。從我國(guó)現(xiàn)行立法的規(guī)定來(lái)看，歷來(lái)將土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)視為不可分割的整體。在這方面有兩個(gè)重要原則：一是所謂"地隨房走"原則，也就是說(shuō)，房屋出讓?zhuān)恋厥褂脵?quán)也隨之移轉(zhuǎn)。二是所謂"房隨地走"原則，也就是認(rèn)為土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)，地上建筑物也要隨之移轉(zhuǎn)。1994年城市房地產(chǎn)管理法第31條回避了這種爭(zhēng)論，而籠統(tǒng)規(guī)定了"房地不可分割"的原則，物權(quán)法也沒(méi)有提及此問(wèn)題。根據(jù)土地和房屋的權(quán)利不可分離的原則，一幢建筑物即使被區(qū)分為不同所有者所有，建筑物所有權(quán)與土地使用權(quán)仍然是不可分割地聯(lián)系在一起的。這意味著建筑物的區(qū)分所有人應(yīng)當(dāng)基于對(duì)建筑物的區(qū)分所有而享有對(duì)基地的使用權(quán)。所以，我們認(rèn)為，在區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容中，不必要再突出單獨(dú)的地基使用權(quán)。如果將地基使用權(quán)包括在區(qū)分所有權(quán)之中，這種物權(quán)的類(lèi)型就更為復(fù)雜。

　　（二）專(zhuān)有部分的范圍

　　確定專(zhuān)有部分的范圍也就是對(duì)專(zhuān)有所有權(quán)的客體進(jìn)行量化。區(qū)分所有建筑物的專(zhuān)有部分是一立體構(gòu)造物，具有一定平面的廣度與一定立體的厚度。其范圍究竟達(dá)到何處?亦即專(zhuān)有部分相互間，專(zhuān)有部分與共用部分間，專(zhuān)有部分與外部的境界壁如何劃分?在理論上有四種學(xué)說(shuō)：

　　(1)空間說(shuō)，又稱為共用部分說(shuō)。依此說(shuō)意見(jiàn)，專(zhuān)有部分僅限于天花板、地板及四周墻壁圍繞的空間而已，上下周?chē)畼?gòu)造物均為共用部分。從而即使壁面內(nèi)層粉刷部分亦屬共用部分。

　　(2)壁心說(shuō)。依此說(shuō)，專(zhuān)有部分之范圍可達(dá)到墻壁、地板、天花板構(gòu)造物的中心線。換言之，墻壁縱面、地板、天花板橫面一半內(nèi)側(cè)均為專(zhuān)有部分的范圍。

　　(3)墻面說(shuō)。依此說(shuō)，專(zhuān)有部分之范圍及于墻壁、地板、天花板內(nèi)面粉刷之表層。換言之，墻壁、地板、天花板構(gòu)造物內(nèi)側(cè)表層粉刷以外屬于共用部分。

　　(4)折衷說(shuō)。依此說(shuō)，專(zhuān)有部分之范圍及于何處，應(yīng)視內(nèi)部區(qū)分所有人間的關(guān)系及外部第三人間的關(guān)系而采不同的標(biāo)準(zhǔn)。在內(nèi)部關(guān)系上，基于維護(hù)共同關(guān)系及管理的需要，專(zhuān)有部分的范圍及于墻壁地板、天花板內(nèi)面粉刷之表層，但與外部第三人的關(guān)系上，如專(zhuān)有部分之買(mǎi)賣(mài)、投保或納稅等面積的計(jì)算，專(zhuān)有部分的范圍應(yīng)及于構(gòu)造物之中心線。戴東雄："從公寓大廈管理?xiàng)l例草案論建筑物區(qū)分所有大樓搭蓋屋頂建筑物及懸掛廣告牌之法律問(wèn)題"，載《法令月刊》(臺(tái)灣)第45卷第12期。

　　物權(quán)法未對(duì)專(zhuān)有部分的范圍做出界定。從我國(guó)目前的交易實(shí)踐來(lái)看，采取的是"壁心說(shuō)"。例如，建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第9條第2項(xiàng)規(guī)定："共有墻體的修繕(包括因結(jié)構(gòu)需要而涉及的相鄰部位的修繕)，按兩側(cè)均分后，再由每側(cè)房屋所有人按份額比例分擔(dān)。"建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)》第7條也規(guī)定："商品房各套(單元)之間的分割墻以及外墻(包括山墻)，均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)面積"。

　　（三）專(zhuān)有所有權(quán)的權(quán)能

　　專(zhuān)有權(quán)包括所有權(quán)的一切權(quán)能，區(qū)分所有權(quán)人作為專(zhuān)有所有權(quán)人所享的權(quán)利與一般所有權(quán)人所享受的權(quán)利相同。區(qū)分所有權(quán)人可在法律法規(guī)的限制范圍內(nèi)，完整地享有對(duì)專(zhuān)有部分占有、使用、收益和處分的權(quán)利，并排除他人的干涉。盡管專(zhuān)有所有權(quán)在理論上與傳統(tǒng)物權(quán)法中的所有權(quán)并無(wú)本質(zhì)區(qū)別，同樣享有占有、使用、收益、處分的權(quán)能。但是，由于建筑物的特殊屬性，此種所有權(quán)負(fù)擔(dān)更多的限制，如所有權(quán)人不得隨意變更房屋的使用目的，并且基于復(fù)雜的相鄰關(guān)系，所有權(quán)人負(fù)擔(dān)更多的容忍和協(xié)作義務(wù)。因?yàn)榻ㄖ^(qū)分所有人與他人已經(jīng)形成共同生活關(guān)系，這種關(guān)系要求區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利的行使不能有害于他人。這主要是基于區(qū)分所有*同生活等共同目的所決定的。所以，專(zhuān)有權(quán)人在享有和使用專(zhuān)有部分的時(shí)候應(yīng)受到共同生活規(guī)則的限制。除了共同生活規(guī)則的限制之外，還應(yīng)受相鄰關(guān)系與共有關(guān)系的限制，比如說(shuō)幾戶共用的陽(yáng)臺(tái)通常只能由相應(yīng)的業(yè)主使用。在行使專(zhuān)有權(quán)過(guò)程中要承擔(dān)更多的義務(wù)，這些義務(wù)包括區(qū)分所有人不得因?yàn)樾惺箤?zhuān)有部分的所有權(quán)而影響到建筑物的安全。行使自己的專(zhuān)有權(quán)不得侵害他人的利益，應(yīng)當(dāng)為他人行使權(quán)利提供必要的方便。區(qū)分所有人雖然能夠行使處分權(quán)，但此種處分權(quán)也受到嚴(yán)格的限制。因此不能用一般專(zhuān)有權(quán)的權(quán)能來(lái)調(diào)整業(yè)主的專(zhuān)有權(quán)。

　　二、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有專(zhuān)有權(quán)的限制

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)與其他的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)相比較，具有一些特殊性，呈現(xiàn)出權(quán)利主體身份的多重性，即業(yè)主作為權(quán)利主體集專(zhuān)有權(quán)、共有權(quán)與成員權(quán)三種權(quán)利于一體。因此，結(jié)合物權(quán)法中建筑物區(qū)分所有權(quán)原理和民法中相鄰關(guān)系原理考慮，建筑物區(qū)分所有權(quán)人有關(guān)權(quán)利的行使要受到一定條件的限制。業(yè)主在行使專(zhuān)有部分權(quán)利的同時(shí)，負(fù)有相應(yīng)義務(wù)：行使專(zhuān)有部分所有權(quán)時(shí)，不得妨礙建筑物的正常行使和損害區(qū)分所有權(quán)人的共同利益；維護(hù)、修繕時(shí)不得妨礙其他建筑物的正常行使和損害區(qū)分所有權(quán)人的共同利益；維護(hù)、修繕時(shí)不得妨礙其他區(qū)分所有權(quán)人的安寧、安全、衛(wèi)生及相鄰義務(wù)；應(yīng)接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的檢查、檢修等。

　　各區(qū)分所有人對(duì)自己所屬專(zhuān)有部分的使用、收益或處分應(yīng)受彼此間的強(qiáng)力約束，亦即專(zhuān)有部分相互間具有制約性關(guān)系。而表現(xiàn)區(qū)分所有權(quán)相互制約性的具體內(nèi)容主要有二：一是禁止區(qū)分所有人實(shí)施違*同利益的行為；二是區(qū)分所有人彼此間對(duì)他人的專(zhuān)有部分于必要范圍內(nèi)可以行使請(qǐng)求權(quán)。

　　物權(quán)法第71條規(guī)定，業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。由此可見(jiàn)，區(qū)分所有權(quán)人作為專(zhuān)有所有權(quán)人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，主要表現(xiàn)為對(duì)其專(zhuān)有部分的利用，不得妨礙建筑物的正常使用，危及建筑物的安全，并不得損害其他區(qū)分所有權(quán)人的個(gè)人利益及共同利益，具體包括：

　　1.按照專(zhuān)有部分的原使用目的或規(guī)約規(guī)定使用的義務(wù)

　　如在用于居住的住宅、公寓的專(zhuān)用部分經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)、娛樂(lè)服務(wù)業(yè)，違背了其使用目的，構(gòu)成對(duì)專(zhuān)有部分的不當(dāng)使用。如物權(quán)法關(guān)于"住改商"的規(guī)定第77條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。就是如此，此內(nèi)容將在后面論述。中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)"公寓大廈管理?xiàng)l例"第5條規(guī)定："區(qū)分所有權(quán)人對(duì)一專(zhuān)有部分的利用，不得有妨礙建筑物的正常使用及違反區(qū)分所有權(quán)人共同利益的行為"。

　　（1）按照專(zhuān)有部分的原使用目的使用的義務(wù)。如吳某購(gòu)買(mǎi)某小區(qū)的一套三居室的商品房，入住后發(fā)現(xiàn)該新落成小區(qū)的各種配套設(shè)施還不完善，特別是飯館缺少。于是將自己一百多平方米的房子改成小餐館，吳某的行為違背了專(zhuān)有部分原有使用目的，隨意改變其用途，是違法的行為。

　　（2）按照規(guī)約約定使用的義務(wù)。如對(duì)于在樓頂安裝太陽(yáng)能熱水器，封閉自家陽(yáng)臺(tái)，一般來(lái)說(shuō)是允許的，但若是管理規(guī)約或者物業(yè)合同做出相應(yīng)約定之后，則當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守。20**年1月26日，白某購(gòu)買(mǎi)位于北京市通州區(qū)的商品房一套。入住時(shí)，與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理協(xié)議》及《小區(qū)裝修管理規(guī)定》，在裝修規(guī)定中，雙方"約定未經(jīng)物業(yè)公司同意，禁止在樓宇外墻上及樓頂露天平臺(tái)上安裝花架、防盜護(hù)欄、窗框、天線或遮篷等物件"。20**年12月白某與物業(yè)公司協(xié)商，要求在樓頂安裝太陽(yáng)能熱水器，但雙方分歧較大，未能達(dá)成一致，后發(fā)生糾紛起訴至法院。通州區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，對(duì)裝修規(guī)定中"未經(jīng)物業(yè)公司同意，禁止在樓宇外墻上及樓頂露天平臺(tái)上安裝花架、防盜護(hù)欄、窗框、天線或遮篷等物件"的條款應(yīng)作擴(kuò)張解釋?zhuān)逝袥Q駁回白某的訴訟請(qǐng)求。可見(jiàn)，對(duì)于有約定的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守。

　　2.維護(hù)建筑物牢固安全和外觀美觀完整的義務(wù)

　　區(qū)分所有權(quán)人雖然可以對(duì)專(zhuān)有部分進(jìn)行內(nèi)部裝潢和適當(dāng)改建，但不得因此危及整棟建筑物的安全或影響整棟建筑物的外觀，也不得妨礙其他區(qū)分所有權(quán)人的生活安寧、安全和衛(wèi)生。《瑞士民法典》第712條規(guī)定，樓層所有人有自由管理、利用并裝飾自己房間的權(quán)利，但不得妨礙其他樓層的所有人行使相同的權(quán)利，并不得以任何方式破壞建筑物的公用設(shè)備或影響其使用及外觀，如業(yè)主在家安裝大型浴缸影響到建筑物安全的行為就是被禁止的。

　　改變住宅性質(zhì)房屋結(jié)構(gòu)的行為更是明令禁止的，建設(shè)部頒布的20**年5月1日起施行的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第5條明確規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：(1)未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；(2)將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房；(3)擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體；(4)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；(5)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。該辦法所稱建筑主體，是指建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點(diǎn)和基礎(chǔ)等。所稱承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

　　3.不得隨意變動(dòng)、撤換、毀損專(zhuān)有部分中涉及共有的部分

　　如不得隨意變更通過(guò)專(zhuān)有部分、維持建筑物正常使用的各種管線。區(qū)分所有權(quán)人新設(shè)、拆除或變更通過(guò)專(zhuān)有部分的各種管線，均不得影響建筑物整體對(duì)管線布置的許可。區(qū)分所有權(quán)人因維護(hù)、修繕、改良其專(zhuān)有部分或設(shè)置管線，必須進(jìn)入其他區(qū)分所有權(quán)人的專(zhuān)有部分，其他區(qū)分所有權(quán)人無(wú)正當(dāng)理由不得拒絕。如某專(zhuān)有部分天花板漏水，其樓上專(zhuān)有部分的區(qū)分所有權(quán)人就必須允許樓下的區(qū)分所有權(quán)人，利用樓上的地板從事修理補(bǔ)漏。當(dāng)然，基于公平正義及誠(chéng)實(shí)信用原則，進(jìn)入或使用他人專(zhuān)有部分，應(yīng)當(dāng)選擇妨礙、損害最小的處所及方法。區(qū)分所有權(quán)人進(jìn)入或使用他人專(zhuān)有部分造成損害的，應(yīng)補(bǔ)償因此產(chǎn)生的損害，此時(shí)其主觀有無(wú)過(guò)錯(cuò)并不影響其責(zé)任承擔(dān)，因?yàn)樗藢?zhuān)有部分的損害并非違法行為所致，故只要有損害后果發(fā)生，進(jìn)入或使用他人專(zhuān)有部分的區(qū)分所有權(quán)人就應(yīng)當(dāng)適當(dāng)補(bǔ)償。區(qū)分所有權(quán)人作為專(zhuān)有所有權(quán)人承擔(dān)的此項(xiàng)義務(wù)，如果從權(quán)利的角度來(lái)審視，有學(xué)者認(rèn)為，這是區(qū)分所有權(quán)人作為專(zhuān)有所有權(quán)人所享有的相鄰使用權(quán)，"系指區(qū)分所有權(quán)人為保存其專(zhuān)有部分或共用部分，或于改良之必要范圍內(nèi)，可以請(qǐng)求使用其他區(qū)分所有權(quán)人之專(zhuān)有部分或不屬于自己所有之共用部分"。

　　例如，北京市海淀區(qū)學(xué)清路城華園某業(yè)主因家中暖氣過(guò)熱而拆除了自家的暖氣片，后被本小區(qū)物業(yè)公司起訴，被法院判令恢復(fù)被其拆除的暖氣片，如逾期不履行則按每日十元承擔(dān)罰金。該業(yè)主入住時(shí)與該小區(qū)物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理公約及承諾書(shū)，并承諾不拆改供暖管道和設(shè)施，但是在居住過(guò)程中，因其居住的室內(nèi)供暖溫度過(guò)高，其在20**年5月自行將室內(nèi)的三組暖氣片拆除。被告辯稱其家中供暖后溫度過(guò)高，勝似"夏天"，而高溫不利于人體健康，其曾向物業(yè)公司提出關(guān)閉自家暖氣管道閥門(mén)的要求，但物業(yè)公司沒(méi)有實(shí)施。他不得以將房間內(nèi)的暖氣片拆除，而其拆除暖氣片后室溫正常，可以保證過(guò)冬。法院經(jīng)審理認(rèn)為，被告作為該小區(qū)的業(yè)主，在入住時(shí)曾就物業(yè)公司的物業(yè)管理公約及各項(xiàng)物業(yè)管理規(guī)定簽署了承諾書(shū)，表示愿意遵守，并承諾不拆改供暖管道和設(shè)施。其因溫度過(guò)高而拆去暖氣片的行為違背了其在入住時(shí)所做的承諾，并且被告也沒(méi)有證據(jù)證明其家中供暖后的確切溫度。之所以拆除暖氣片后室溫適宜，是因?yàn)槠渑c相鄰業(yè)主房間內(nèi)的傳熱所致，侵害了其他業(yè)主的利益，該物業(yè)公司作為小區(qū)的物業(yè)管理單位有權(quán)要求被告恢復(fù)其室內(nèi)的暖氣管線。但是在判決中也認(rèn)定若周先生家中溫度確實(shí)過(guò)高，在其恢復(fù)暖氣片后，物業(yè)公司應(yīng)盡快解決其居室的適溫問(wèn)題，以便于其及家人在適宜環(huán)境中居住。

　　此外，從業(yè)主的角度看，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約的規(guī)定，不得妨害物業(yè)管理秩序。關(guān)于相鄰權(quán)，在建筑物區(qū)分所有制度中，是否應(yīng)當(dāng)規(guī)定相鄰關(guān)系，理論上有不同看法。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在建筑物區(qū)分所有的情況下，為調(diào)整相鄰或相近的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人之間的關(guān)系，應(yīng)設(shè)獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)役權(quán)制度，輔之有關(guān)相鄰關(guān)系的法律規(guī)范。應(yīng)當(dāng)看到，在建筑物區(qū)分所有的情況下，各區(qū)分所有人之間的相鄰關(guān)系是客觀存在的，如因飼養(yǎng)寵物而妨害他人正常生活，修繕自己專(zhuān)有部分而影響鄰人專(zhuān)有部分的安全或給鄰人造成損害，因使用自己的專(zhuān)有部分或設(shè)施而散發(fā)出煤氣、蒸氣、臭氣、煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、振動(dòng)等給鄰人造成妨害，這些都涉及相鄰關(guān)系問(wèn)題，也應(yīng)該適用有關(guān)相鄰權(quán)的一般規(guī)則來(lái)處理。另一方面，因?yàn)閰^(qū)分所有中的相鄰關(guān)系具有其復(fù)雜性，在不能完全適用相鄰關(guān)系一般規(guī)則解決的情況下，可以依據(jù)管理規(guī)約來(lái)處理。

　　在物業(yè)使用過(guò)程中，存在著單一業(yè)主的所有權(quán)與全體業(yè)主的共有權(quán)的連接，在單一業(yè)主就專(zhuān)有部分的使用過(guò)程中，會(huì)出現(xiàn)個(gè)別業(yè)主的權(quán)利與全體業(yè)主整體權(quán)利的沖突，在此情況下，業(yè)主的個(gè)別權(quán)利要服從或不得影響業(yè)主整體權(quán)利的行使。對(duì)于業(yè)主就專(zhuān)有部分的使用，也有相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行規(guī)范，如相應(yīng)的法規(guī)明確規(guī)定了業(yè)主在進(jìn)行家庭居室裝飾裝修有違法行為的，就應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以制止、批評(píng)教育、責(zé)令限期改正，依照法律和依法制定的業(yè)主公約和共用部分使用規(guī)則等物業(yè)管理自治規(guī)則提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)處理。如果造成損失的，違法業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失：

　　（1）在車(chē)輛、行人通行的戶外施工，不安置警示標(biāo)志；

　　（2）在晚間居民正常的睡眠時(shí)間進(jìn)行有噪音的房屋裝修施工；

　　（3）從樓上向地面或由垃圾道、下水道拋棄因裝飾、裝修居室而產(chǎn)生的廢棄物及其他物品；

　　（4）違規(guī)堆放、使用、清運(yùn)易燃裝飾材料，家庭居室裝飾、裝修所形成的各種廢棄物，不按照有關(guān)部門(mén)指定的位置、方式和時(shí)間進(jìn)行堆放和清運(yùn)；

　　（5）破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層，以及水、暖、電、煤氣等配套設(shè)施；

　　（6）任意刨鑿頂板，不經(jīng)常穿管直接埋設(shè)電線或者改線；

　　（7）隨意增加樓地面凈荷載，在室內(nèi)砌墻或者超負(fù)荷吊頂、安裝大型燈具及吊扇；

　　（8）隨意在承重墻上穿洞，拆除連接陽(yáng)臺(tái)門(mén)窗的墻體，擴(kuò)大原有門(mén)窗尺寸或者另建門(mén)窗；

　　（9）其他影響相鄰居民正常生活、違反家庭裝飾、裝修法律規(guī)定的行為。