合同法中定金和訂金本質(zhì)的區(qū)別

　　解釋一：定金類似于一種保證合同，帶有一定懲罰性質(zhì)，交付定金一方如果不履行合同則會被沒收定金，接納定金一方如果不履行則要雙倍返還。

　　訂金則類似于預(yù)付款，不具有什么法律規(guī)定的懲罰性。

　　規(guī)范來講區(qū)別主要是：

　　一、交付定金的協(xié)議是從合同，依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對主合同的違反;而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對主合同的違反。

　　二、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還預(yù)付款的后果，訂金僅可作損害賠償金。

　　三、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標(biāo)的額的20%;而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。

　　四、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性質(zhì)。

　　解釋二：對于“定金”，依據(jù)《合同法》相關(guān)條文規(guī)定，雙方有約定的按照約定執(zhí)行;如果無約定，經(jīng)營者違約時“定金”雙倍返還，消費者違約時“定金”不返還。至于“訂金”，目前法律沒有明確規(guī)定，可視為“預(yù)付款”，雙方有約定的按照約定執(zhí)行：如果無約定，經(jīng)營者違約時應(yīng)無條件退款，消費者違約時可以要求經(jīng)營者退款。

　　訂金和定金哪個受保護

　　所謂定金，是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時或者訂立后履行前，按照合同標(biāo)的額的一定比例(不超過20%)，預(yù)先給付對方當(dāng)事人的金錢或其替代物。定金合同是從屬于主合同的從合同，其成立的前提是主合同已經(jīng)成立生效。

　　而訂金只是預(yù)付款性質(zhì)的一種支付，不具有定金的性質(zhì)。因此，在購房者簽訂《預(yù)購臨時協(xié)議》時，真正的預(yù)購房屋正式合同一主合同是否能夠成立，還處于一種不確定狀態(tài)，這與定金合同有著重大差別。因此，預(yù)購訂金不是定金，定金罰則也就當(dāng)然不能適用。訂金與定金的最基本的區(qū)別就是定金適用定金罰則，一方違約應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金或無權(quán)要求返還定金，而訂金適用這樣的罰則，只會存在返還或沖抵價款的作用。

　　訂金與定金的具體區(qū)別

　　“訂金”與“定金”的含義：

　　“定金”在法律上有明確的概念：它既是履約的保證，又是一種支付，同時還是一種賠償，即通過支付一定數(shù)額的金錢來表明合同雙方有意并要真誠履行簽訂的合同，如果購房者違約，定金不退，如果開發(fā)商違約，就要向購買方雙們返還定金。在法律上有明文規(guī)定定金的靈敏額不能超過合同總價的20%.

　　“訂金”則在法律上沒有明文規(guī)定。出www.dewk.cn現(xiàn)在房屋認購書中的“訂金”，其業(yè)主或賠償僅僅是單方的，是購房者對開發(fā)商的保證。在開發(fā)商如果違約是否雙倍返還的問題上并不明確。如果開發(fā)商違約，只要退還訂金即可。

　　“訂”和“定”，在法律上有天壤之別。預(yù)訂和預(yù)定，是兩個過程，先訂后定，在合同中，如果是買方違約，訂金是可以如數(shù)退還的，定金，則是不退的;而如果是賣方違約，賣方必須雙倍退還定金，但如果簽的是訂金合同就只需如數(shù)退還即可。

篇2：購房訂金購房定金區(qū)別

購房訂金與購房定金的區(qū)別
【案情】20**年10月,原告覃國書、羅美桃與被告吳王平、覃如華達成口頭房屋買賣協(xié)議,被告欲將自己所有的一套房屋(位于本縣土產(chǎn)公司第一棟新樓五樓西面,建筑面積122.60平方米)賣給原告,總房價139800元,20**年11月8日,原告向被告支付20000元作為購房訂金,同日被告出具收條給原告,收條內(nèi)容為:今收到覃國書、羅美桃購房訂金20000元,收款人吳王平、覃如華。后因房屋買賣未成交,20**年11月4日,被告遂將該購房訂金20000元及利息2000元提存到羅城仫佬族自治縣公證處。原告訴至本院,請求依法判令被告雙倍返還購房訂金。

【裁判結(jié)果】羅城法院審理后,在向原告釋明法律關(guān)系后,原告同意在法院的主持下與被告進行調(diào)解,最終雙方就返還訂金事宜達成協(xié)議。
一、被告吳王平、覃如華返還原告覃國書、羅美桃購房訂金20000元及利息5000元,其中22000元已于20**年11月4日提存到羅城仫佬族自治縣公證處,由原告自行拿身份證到該公證處領(lǐng)取,余款3000元一次性支付(當(dāng)庭付清);
二、原告覃國書、羅美桃自愿放棄其他訴訟請求。

【評析】本案的爭議焦點主要是原告向被告支付的是購房訂金還是購房定金?訂金在法律上僅作為一種預(yù)付款的性質(zhì),是預(yù)付款的一部分,是當(dāng)事人的一種支付手段,不具有擔(dān)保性質(zhì)。合同履行的只作為抵充房款,不履行也只能如數(shù)返還。www.dewk.cn《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十八條規(guī)定"當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等,但沒有約定定金性質(zhì)的,當(dāng)事人主張定金權(quán)利的,人民法院不予支持"。而定金是指合同當(dāng)事人為保證合同履行,由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款。合同法第一百一十五條規(guī)定"當(dāng)事人可以依照〈中華人民共和國擔(dān)保法〉約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。"這就是我們通常說的定金罰則。《中華人民共和國擔(dān)保法》第九十條規(guī)定,"定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定,當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限,定金合同從實際交付定金之日起生效。"本案原告向被告交付購房訂金后,被告出具給原告的收條中寫明是購房"訂金",而非購房"定金",且沒有證據(jù)證明雙方約定"訂金"為定金性質(zhì),因此房屋買賣未成交后,原告要求被告按定金法則雙倍返還訂金無法律依據(jù),不能適用定金罰則。

篇3：商品房定金合同網(wǎng)上備案作業(yè)指導(dǎo)書

　　商品房定金合同的網(wǎng)上備案作業(yè)指導(dǎo)書

　　1.作業(yè)目的

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證或者新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證后，和購房人達成定金合同或以其他方式確定商品房買賣意向的，均應(yīng)進行合同網(wǎng)上備案。

　　2.作業(yè)依據(jù)

　　《關(guān)于商品房定金合同網(wǎng)上備案的實施辦法》上海市房屋土地資源管理局20**年3月30日起實施。

　　3.主管崗位營銷策劃：組織和檢查主辦崗位的作業(yè)過程。

　　主辦崗位銷售員：具體經(jīng)辦本項作業(yè)。

　　4.緊前工作

　　取得商品房預(yù)售許可證或者新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。

　　5.作業(yè)描述

　　5.1在簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人需預(yù)訂商品房的，應(yīng)根據(jù)網(wǎng)上公布的商品房定金合同示范文本，協(xié)商擬定條款。網(wǎng)上公布的定金合同示范文本由市房地資源局和市工商行政管理局聯(lián)合制定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單方制定的定金合同格式條款（包括補充的格式條款），應(yīng)當(dāng)向市工商行政管理局備案后，提交給市房地產(chǎn)交易中心即時變更網(wǎng)上的合同文本。

　　5.2定金合同經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人雙方確認后，應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)，將定金合同文本傳送至市房地產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)上備案。購房人應(yīng)當(dāng)在商品房定金合同文本上輸入相關(guān)的個人信息，并設(shè)置密碼。

　　5.3市房地產(chǎn)交易中心將按規(guī)定即時完成網(wǎng)上傳送的定金合同文本的核校，給予合同編號和房屋代碼，并通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)，發(fā)送合同備案證明。市房地產(chǎn)交易中心將在發(fā)送合同備案證明，通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)，在商品房的樓盤表內(nèi)注明該單位（套）商品房已預(yù)訂。

　　5.4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)打印定金合同，并與購房人共同在書面定金合同上簽名（蓋章），并由購房人輸入確認密碼。定金合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)在定金合同約定的時間內(nèi)，簽訂商品房銷售合同，并通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)辦理商品房銷售合同備案和登記申請手續(xù)。

　　5.5市房地產(chǎn)交易中心將定金合同的簽訂和解除信息及時社會公布，提供網(wǎng)上公開查詢，并保留至該商品房辦理轉(zhuǎn)移登記止。

　　5.6定金合同購房人應(yīng)是商品房銷售合同的購房人或共同購房人。

　　5.7定金合同網(wǎng)上備案后，在簽訂商品房銷售合同前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人雙方需解除定金合同的，應(yīng)持書面定金合同、解除定金合同的書面協(xié)議和當(dāng)事人的身份證明，向市房地產(chǎn)交易中心辦理注銷定金合同網(wǎng)上備案手續(xù)。市房地產(chǎn)交易中心將通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)，及時在商品房的樓盤表內(nèi)注明該單元（套）定金合同已解除。