銷售人員必須懂得的財務(wù)知識

　　在銷售活動中，計算貨款應(yīng)準(zhǔn)確，結(jié)算貨款應(yīng)及時，清理欠款應(yīng)有力度，這是對銷售人員和銷售管理人員的基本要求。

　　銷售活動的最終結(jié)果會體現(xiàn)為財務(wù)數(shù)據(jù)。作為銷售人員(尤其是銷售管理人員)，在開展銷售工作的過程中，他(們)必然會遇到支付、結(jié)算、預(yù)算等與財務(wù)相關(guān)的問題，很顯然，良好的財務(wù)知識背景會有助于他(們)順利開展各項工作。

　　一、常見支付、結(jié)算手段

　　國內(nèi)常見的支付、結(jié)算手段有以下幾種：

　　匯票：包括銀行匯票和商業(yè)匯票(商業(yè)匯票又包括銀行承兌匯票、商業(yè)承兌匯票)。

　　銀行本票：包括定額銀行本票、不定額銀行本票。

　　支票：包括現(xiàn)金支票、轉(zhuǎn)帳支票、普通支票。

　　匯兌：包括電匯、信匯兩種。

　　委托收款：包括異地委托收款、同地委托收款。

　　信用證

　　1、銀行匯票

　　這是由出票銀行簽發(fā)，是銀行見票時按實際結(jié)算金額無條件支付給收款人或持票人的票據(jù)，單位和個人的各種款項結(jié)算均可借助于銀行匯票。銀行匯票可用于轉(zhuǎn)帳，注明“現(xiàn)金”字樣的銀行匯票也可以用于支取現(xiàn)金。銀行匯票主要有以下幾個特點:

　　無起點金額。

　　無地域限制。

　　企業(yè)和個人均可申請。

　　收付款人均為個人時可申請現(xiàn)金銀行匯票。

　　有效期一般為1個月。

　　現(xiàn)金銀行匯票可以掛失。

　　見票即付。

　　在票據(jù)有效期內(nèi)可以辦理退票。

　　2、銀行本票

　　這是由銀行簽發(fā)的、承諾自己在見票時無條件支付指定金額給收款人或持票人的票據(jù)，單位和個人在同一票據(jù)交換區(qū)域需支取各種款項時均可使用銀行本票。銀行本票主要有以下幾個特點：

　　不定額銀行本票無起點金額限制。

　　銀行本票一律記名。

　　收付款人為個人可申請的現(xiàn)金銀行本票，現(xiàn)金銀行本票可委托人向出票行提示付款。

　　銀行本票見票即付。

　　銀行本票付款期限一般不超過2個月。

　　3、支票

　　這是由出票人簽發(fā)的、委托辦理支票存款業(yè)務(wù)的銀行見票時無條件支付指定金額給收款人或持票人的票據(jù)，單位和個人在同城的款項結(jié)算均可使用支票，支票出票人為在中華人民銀行當(dāng)?shù)胤中信鷾?zhǔn)辦理業(yè)務(wù)的銀行機(jī)構(gòu)開立可以使用支票的存款帳戶單位和個人。支票主要具有以下幾個特點：

　　無起點金額限制。

　　可支取現(xiàn)金或用于轉(zhuǎn)帳。

　　有效期為10天(從簽發(fā)之日起計算，到期日為節(jié)假日時順延)。

　　可以掛失。

　　4、匯兌

　　這是匯款人委托銀行將款項支付給收款人的一種結(jié)算方式，單位和個人的各種款項結(jié)算均可使用這種結(jié)算方式。匯兌業(yè)務(wù)主要具有以下幾個特點：

　　匯兌分電匯、信匯兩種，由匯款人選擇使用。

　　匯兌不受金額起點限制。

　　5、委托收款

　　這是收款人委托銀行向付款人收取款項的一種結(jié)算方式，單位和個人憑承兌商業(yè)匯票、債券、存單等付款人債務(wù)證明辦理款項結(jié)算均可使用委托收款的結(jié)算方式。委托收款業(yè)務(wù)主要具有以下幾個特點：

　　無起點金額限制。

　　同城、異地均可辦理。

　　有郵寄和電劃兩種收款方式供收款人選用。

　　6、信用證

　　這是指開證行依照申請人的申請開出的、憑符合信用條款單據(jù)支付的付款承諾，國內(nèi)信用證是由銀行提供擔(dān)保的國內(nèi)企業(yè)之間商品交易結(jié)算工具。

　　二、與銷售相關(guān)的財務(wù)術(shù)語

　　銷售的最終成果得通過財務(wù)來體現(xiàn)。企業(yè)往往通過投資回報率、每股收益率等指標(biāo)來評估銷售成果，因此，銷售人員必須對銷售活動的財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行評估，管理人員則更要善于通過財務(wù)指標(biāo)來提交方案。很難想象，當(dāng)你為開一家新分公司或某廣告做了100萬元預(yù)算時，老板在沒有看到相關(guān)財務(wù)說明的情況下就會批準(zhǔn)你的方案。常見的財務(wù)術(shù)語有成本、盈虧平衡點、利潤目標(biāo)、市場占有率、資本支出、相關(guān)成本、毛利率等。

　　1、成本

　　在確定貢獻(xiàn)毛利與利潤時，我們使用了變動成本和固定成本項目。變動成本是那些在單位產(chǎn)品上固定的、在總額上依據(jù)制造和銷售數(shù)量而變動的成本，固定成本是那些與生產(chǎn)和銷售不緊密相關(guān)的、在總量上保持不變的成本。單位產(chǎn)品的成本由上述兩種成本共同決定，分清哪些成本是變化成本、哪些成本是固定成本很重要。如果某成本隨產(chǎn)量變化而變化，它就是變動成本(勞動、原材料、包裝、銷售人員的傭金就是變動成本)。值得注意的是，除傭金外的所有營銷成本都被視為固定成本。

　　2、盈虧平衡點

　　在確定為補償所有相關(guān)固定成本而必須銷售的數(shù)量或金額時，這樣的銷售水平被稱為盈虧平衡點。以數(shù)量表示的盈虧平衡點=總固定成本/單位貢獻(xiàn)毛利;以金額表示的盈虧平衡點=總固定成本/1-(單位變動成本/單位銷售價格)=以數(shù)量表示的盈虧平衡點*單位銷售價格。

　　3、利潤目標(biāo)

　　盈虧平衡并不像盈利目標(biāo)那么誘人，因此，我們常常需要在計算中體現(xiàn)一個利潤目標(biāo)下的銷量目標(biāo)，即在哪個銷量水平上可獲利*元。換句話說，盈虧平衡分析告訴我們必須售出多少，利潤目標(biāo)則告訴我們將要售出多少。

　　4、市場占有率

　　市場占有率=公司銷售水平/市場總量。假設(shè)總的市場總量為29萬件，盈虧平衡銷售水平為4萬件，這樣，盈虧平衡所要達(dá)到的市場占有率=40000/290000=13.8%。

　　5、資本支出

　　通常，某銷售方案的計算會涉及費用分?jǐn)倖栴}。例如：假定使用期為10年的設(shè)備價值500萬元，如果把這500萬元全部歸入第一年盈虧平衡點的計算中去，則盈虧平衡點將很高，所以，通常是將這500萬元平均分?jǐn)偟?0個年度內(nèi)，這樣，可以把每年有與該設(shè)備有關(guān)的50萬元作為一項固定成本。為此，管理人員需要對固定資產(chǎn)的有效壽命作出合理預(yù)測，并且將總成本分?jǐn)偟礁鱾€使用時間段內(nèi)。

　　6、相關(guān)成本

　　在判斷哪些固定成本與某方案相關(guān)時會涉及這個概念，判斷法則如下：如果支出水平因采納了該計劃而發(fā)生變化，則該固定成本就是相關(guān)成本。因此，新

　　設(shè)備、新研究和開發(fā)等成本都是相關(guān)成本。反之，上一年度的廣告費或以前的研發(fā)費則不會隨現(xiàn)在的決策而有所變化，因此，就不是該銷售方案的相關(guān)成本，一般被視為滯留成本且不會被計入現(xiàn)在的決策。

　　7、毛利率

　　企業(yè)成本價與售價之間的差額被稱為毛利或加價，因此：銷售價格=成本十毛利。在營銷中，最通行的慣例是將毛利率表示為售價的百分比，以這種方式表示毛利更易于操作。

　　三、銷售管理中的財務(wù)運用

　　1、維持良好的資金流

　　企業(yè)在銷售產(chǎn)品的過程中一方面表現(xiàn)為產(chǎn)品流，另一方面又伴隨著資金流(資金的流進(jìn)和流出)。企業(yè)的銷售活動與資金流密切相關(guān)，銷售管理人員必須正確規(guī)劃資金流量，用好、用活資金，從而提高資金使用效率。

　　2、應(yīng)收賬款管理

　　為提高市場占有率，企業(yè)經(jīng)常會采用各種促銷手段(這里指狹義促銷)，促銷手段雖然花樣繁多，但從結(jié)算方式上來說可歸結(jié)為兩種：現(xiàn)銷;賒銷。“現(xiàn)銷”的優(yōu)點是應(yīng)計現(xiàn)金流量與實際現(xiàn)金流量相吻合，能避免呆賬、壞賬，也能及時將收回的款項投入再運營，因而，它是企業(yè)最期望的一種結(jié)算方式。然而、在競爭激烈的今天，單純依賴“現(xiàn)銷”往往很難，況且，企業(yè)為了抑制風(fēng)險而一味追求“現(xiàn)銷”也會坐失商會，久而久之，可能導(dǎo)致市場萎縮，市場占有率下降，從而使企業(yè)的長遠(yuǎn)利益受損。

　　為適應(yīng)競爭需要，適時采用“賒銷”方式可彌補“現(xiàn)銷”的不足。而且，從商品流通的角度來看，“賒銷”在強化企業(yè)市場地位、擴(kuò)大銷售收益、節(jié)約存貨資金占用、降低存貨管理成本等方面也有著“現(xiàn)銷”無法比擬的優(yōu)勢。但是，從另外一個角度來看，“賒銷”會產(chǎn)生應(yīng)收賬款問題、壞賬問題，有一定的風(fēng)險;同時，這部分應(yīng)收款項因被客戶占用而無法用來投入運營并增值，從而形成機(jī)會損失，而且企業(yè)還得為之付出一定的管理費用。

　　不難看出，應(yīng)收賬款的投資收益與投資風(fēng)險是客觀并存的，它既是流通順利實現(xiàn)的保證，又是流通順利實現(xiàn)的障礙。那么，該如何有效地管理應(yīng)收帳款呢，通常，我們可以遵循以下幾條原則：

　　通過票據(jù)加強商業(yè)信用約束力，以提高交易效率，減少應(yīng)收賬款的發(fā)生。

　　建立、健全應(yīng)收賬款管理，建立壞賬準(zhǔn)備金制度，以防不測。

　　貫徹“促銷與收回”并重的原則，財務(wù)應(yīng)根據(jù)調(diào)查資料正確評判客戶的償債能力和信用程度，在此基礎(chǔ)上合理確定信用期限，避免盲目賒銷。

　　確定應(yīng)收賬款政策時，應(yīng)在“賒銷”收益與“賒銷”成本及損失之間進(jìn)行權(quán)衡。

　　可以運用現(xiàn)金折扣來減少應(yīng)收賬款。

　　財務(wù)部門應(yīng)定期編制《應(yīng)收賬款賬齡分析表》，列出信用期內(nèi)和信用期外的客戶數(shù)量和金額，同時計算、分析“應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率”、“平均收賬期”等考核指標(biāo)，及時反饋給業(yè)務(wù)部門，從而共同商討收賬對策。

　　建立、完善風(fēng)險機(jī)制，對促銷人員加大約束力度，以增強銷售人員的危機(jī)感、壓力感，使其工作重點始終放在銷量和資金回籠上。

　　3、財務(wù)VS業(yè)務(wù)

　　財務(wù)為銷售服務(wù)，但它不依附于銷售。有時，銷售部門為了開拓市場，提高市場占有率，可能會在某種程度上不計成本，但財務(wù)人員需認(rèn)真核算每筆業(yè)務(wù)的經(jīng)營成本和最終成果。比如，客戶在貨款不足的情況下還想多提貨時，銷售人員出于與客戶發(fā)展關(guān)系的目的可能會答應(yīng)對方的要求，而財務(wù)人員則可能以“無欠款銷售”等原則予以拒絕，財務(wù)和銷售雙方就會形成矛盾。為了解決這個矛盾，企業(yè)需制定客戶欠款相關(guān)規(guī)定，并加強銷售部門與其他職能部門之間的溝通。例如，財務(wù)部可以把客戶的資信情況提供給銷售人員，由銷售人員出面，讓客戶寫出具有法律效力的欠款證明，以在規(guī)定期限內(nèi)收回貨款，這樣既能使客戶滿意，又能使銷售業(yè)業(yè)務(wù)不斷發(fā)展。

　　另外，銷售管理中的財務(wù)工作并不是-個狹義上的會計概念，財務(wù)工作應(yīng)體現(xiàn)出對經(jīng)營活動的反映和監(jiān)督，銷售人員應(yīng)當(dāng)以實現(xiàn)所有者權(quán)益最大化為己任。為此，銷售部門應(yīng)編制銷售報表并按時上報，以便于公司有關(guān)部門隨時了解銷售狀況，進(jìn)而有計劃地調(diào)整庫存結(jié)構(gòu)，使庫存管理處于最佳狀態(tài)，這樣可減少庫存管理成本，統(tǒng)一調(diào)配資金，使資金達(dá)到安全、高效運轉(zhuǎn)。此外，在財務(wù)部門的配合下，銷售部門還應(yīng)積極實現(xiàn)銷售資金回籠，有計劃地完成銷售回款任務(wù)。再者，銷售部門還應(yīng)及時處理積壓商品，清倉盤庫，調(diào)整合理的庫存結(jié)構(gòu)，努力盤活資金存量，爭取資金周轉(zhuǎn)的最大回款效益。對銷售部門而言，財務(wù)與業(yè)務(wù)始終是矛盾的統(tǒng)一體。

篇2：物業(yè)知識教材:財務(wù)會計報表

　　物業(yè)知識教材:財務(wù)會計報表

　　一、會計報表概述

　　會計報表是會計核算的最終產(chǎn)品，是物業(yè)管理公司向其信息使用者提供財務(wù)信息的基本形式。在大多數(shù)情形下，它是會計信息需求者，特別是外部需求者如投資者、物業(yè)業(yè)主和債權(quán)人等獲取公司財務(wù)信息的主要渠道。為此，了解物業(yè)管理會計報表的類型、目的及其編制要求等，對會計報表信息的利用有著重要的現(xiàn)實意義。

　　(一)會計報表及其目的

　　會計報表又稱財務(wù)報表，是會計主體在日常會計核算基礎(chǔ)上，按照一定的指標(biāo)體系，總括地反映物業(yè)管理公司在一定時期內(nèi)的資產(chǎn)、負(fù)債及所有者權(quán)益的狀況、經(jīng)營成果和理財過程的書面文件；是物業(yè)管理公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理效率等的集中反映。

　　日常會計核算中，物業(yè)管理公司通過填制記賬憑證和登記賬簿等會計處理，在會計賬簿中對經(jīng)營活動所體現(xiàn)的整個資金運動過程進(jìn)行了分類反映。盡管各賬簿都從某一特定方面提供著公司經(jīng)營活動的信息，但由于信息需求者需要的是有關(guān)物業(yè)管理公司全局的、較為系統(tǒng)的財務(wù)信息，單一賬簿受其自身職能的制約，無法綜合反映物業(yè)管理公司經(jīng)營活動的全貌，這些信息難以為信息需求者，特別是外部信息需求者所利用。因此，有必要編制會計報表，全面而系統(tǒng)地概括反映物業(yè)管理公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，滿足信息需求者因進(jìn)行經(jīng)濟(jì)決策而產(chǎn)生的信息需求。換而言之，編制會計報表的目的在于向物業(yè)管理公司的管理層、投資者、債權(quán)人、業(yè)主以及政府管理部門等提供經(jīng)濟(jì)決策所需的財務(wù)會計信息。具體而言，編制會計報表的目的表現(xiàn)為:

　　1.為投資者提供管理層履行受托責(zé)任狀況--物業(yè)管理公司資本的保值、增值信息

　　投資者投資于物業(yè)管理公司，其目的是為了實現(xiàn)資本的保值和增值。出于兩權(quán)分離的經(jīng)營要求，投資者委托管理層全權(quán)負(fù)責(zé)公司的日常經(jīng)營管理，從而，在投資者和管理層之間形成了委托代理關(guān)系，即管理層受投資者的委托，代理行使對公司資本的營運權(quán)，并相應(yīng)地承擔(dān)了對投資者所委托資本的保值和增值責(zé)任。會計報表作為系統(tǒng)反映整個資金運動過程的媒介，所提供的信息必然反映出公司管理層履行受托責(zé)任的好壞，因此，它為正確評價管理層的業(yè)績提供了客觀的信息基礎(chǔ)，便于投資者作出相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)決策。

　　2.為債權(quán)人提供物業(yè)管理公司償債能力的財務(wù)信息

　　物業(yè)管理公司的資金除來源于物業(yè)管理服務(wù)收費外，還有一部分來源于對債權(quán)人的負(fù)債。債權(quán)人最關(guān)心的是公司能否在債務(wù)到期時如數(shù)償付本息，即公司是否具有償債能力。物業(yè)管理公司的會計報表反映了目前公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果信息，盡管難以利用這些信息準(zhǔn)確地預(yù)測公司的未來償債能力，但至少為預(yù)測提供了較為客觀的基礎(chǔ)。

　　3.為業(yè)主提供物業(yè)管理公司的管理服務(wù)效率及其履行物業(yè)管理服務(wù)合約狀況的信息

　　物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系，也是一種委托代理關(guān)系。業(yè)主委托物業(yè)管理公司對其物業(yè)進(jìn)行管理，通過物業(yè)管理公司提供專業(yè)化服務(wù)，促使物業(yè)保值和增值。物業(yè)管理公司履行其受托責(zé)任的好壞，主要表現(xiàn)為:能否利用管理收費，最大限度地履行受托責(zé)任，即管理收費利用效率的高低。可見，業(yè)主評價受托責(zé)任履行情況需要的這些信息，在公司會計報表--損益表和現(xiàn)金流量表中也可得到集中反映，從而為業(yè)主評估物業(yè)管理公司下一年度財務(wù)預(yù)算和管理服務(wù)收費提供基礎(chǔ)。

　　4.為管理層提供業(yè)績考評和改善經(jīng)營管理的信息

　　借助于會計報表，管理層能夠及時了解公司的資產(chǎn)負(fù)債狀況、管理收費使用效益的高低以及多元化或多種經(jīng)營業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)效益等。這些信息一方面為管理層提供了評價各部門工作業(yè)績的依據(jù)，另一方面又便于管理層分析經(jīng)營管理中存在的問題，并進(jìn)而采取相應(yīng)措施，改善公司的經(jīng)營管理，更好地履行投資者，特別是業(yè)主所賦予的受托責(zé)任。

　　(二)對會計報表的要求

　　為了達(dá)成會計報表的目的，對會計報表的要求主要包括:

　　1.表達(dá)公允

　　表達(dá)公允是對會計報表的最基本要求，直接影響著會計信息的質(zhì)量。會計報表表達(dá)公允要求包括:①數(shù)據(jù)可靠，指會計信息應(yīng)恰當(dāng)?shù)胤从澄飿I(yè)管理公司的財務(wù)狀況及其經(jīng)營成果，不能帶有任何偏見或刻意的粉飾；②內(nèi)容完整，指會計報表至少應(yīng)包括我國現(xiàn)行會計制度或相關(guān)法規(guī)規(guī)定的所有項目，不得隨意刪減；③方法一致，是指為保證會計信息的可比性，不同時期會計報表所采用的會計方法應(yīng)盡可能前后一致；如發(fā)生變動，必須揭示其對報表的影響。

　　2.信息相關(guān)

　　信息相關(guān)又稱會計信息的有用性，是會計報表必須滿足、又難以充分滿足的一項要求。信息的相關(guān)性或有用性直接體現(xiàn)為決策的相關(guān)性。會計報表的使用者不同，所作的決策大不相同，其信息需求必然差異較大，因此，會計報表不可能為信息使用者提供決策所需的全部信息。在此，信息相關(guān)意味著，會計報表應(yīng)盡可能提供所有信息使用者都需要的通用信息。

　　3.披露及時

　　會計報表應(yīng)按規(guī)定的時間及時披露。市場經(jīng)濟(jì)下，會計信息具有較強的時效性，及時的信息披露，有助于充分實現(xiàn)會計報表的信息價值，并有助于管理層和外部利益團(tuán)體適時地作出正確決策，采取必要措施以保障其自身的利益。

　　(三)會計報表的類型

　　理論上，會計報表可按不同標(biāo)志進(jìn)行分類。常見的分類主要有:

　　1.按反映經(jīng)濟(jì)內(nèi)容的不同進(jìn)行分類

　　按反映經(jīng)濟(jì)內(nèi)容的不同，可分為資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和財務(wù)狀況變動表。

　　資產(chǎn)負(fù)債表是反映公司在某一特定時日(在我國，一般為12月31日)財務(wù)狀況的會計報表；損益表為反映公司在一定時期內(nèi)(通常為一年)經(jīng)營成果的報表；而財務(wù)狀況變動表反映的是公司在一定時期內(nèi)資金來源和運用及其增減變動情況的報表。這三張報表提供了有關(guān)企業(yè)經(jīng)營狀況的基本信息，因此，也稱為三大基本會計報表。

　　2.按報表使用者的不同進(jìn)行分類

　　按報表使用者的不同，可分為對外報表和內(nèi)部報表。

　　對外報表是依據(jù)會計準(zhǔn)則和行業(yè)會計制度編制，并向企業(yè)外部利益團(tuán)體進(jìn)行披露的會計報表，如資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和財務(wù)狀況變動表等。內(nèi)部報表是公司是重于企業(yè)內(nèi)部管理需要而編制的報表，如費用明細(xì)表等。

　　3.按反映資金運動的形態(tài)進(jìn)行分類

　　按反映資金運動的形態(tài)，可分為靜態(tài)報表和動態(tài)報表。

　　企業(yè)的資金運動表現(xiàn)為相對靜止?fàn)顟B(tài)和顯著變動狀態(tài)。靜態(tài)報表反映的是資金運動相對靜止?fàn)顟B(tài)的財務(wù)信息，即某一特定時點的資金運動狀況，如企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益存在狀況，資產(chǎn)負(fù)債表是典型的靜態(tài)報表。動態(tài)報表與資金運動的顯著變動狀態(tài)有關(guān)，是反映顯著變動的過程及其影響的報表，如損益表和現(xiàn)金流量表。

　　二、物業(yè)管理的基本會計報表

　　會計報表反映了有關(guān)公司資金運動的信息。報表不同，所提供財務(wù)信息的類型、報表的結(jié)構(gòu)和格式都不相同。企業(yè)編制會計報表的直接依據(jù)是我國會計法律法規(guī)體系，包括《中華人民共和國會計法》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則--基本準(zhǔn)則》、具體會計準(zhǔn)則、分行業(yè)會計核算制度及其補充規(guī)定以及《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》等。1997年以來，財政部頒布了10項具體會計準(zhǔn)則，用于指導(dǎo)企業(yè)的會計信息披露行為。這10項具體會計準(zhǔn)則分別是:《企業(yè)會計準(zhǔn)則--關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易的披露》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則--現(xiàn)金流量表》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則--資產(chǎn)負(fù)債表日后事項》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則--債務(wù)重組》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則--收入》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則--投資》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則--建造合同》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則--會計政策、會計估計變更和會計差錯更正》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則--非貨幣性交易》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則--或有事項》等。這些具體會計準(zhǔn)則多直接與會計報表的編制有關(guān)，并適用于我國大多數(shù)企業(yè)。財政部明確規(guī)定我國物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》和《物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定》，并要求物業(yè)管理企業(yè)編制資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表等。

　　(一)資產(chǎn)負(fù)債表

　　1.資產(chǎn)負(fù)債表及其作用

　　資產(chǎn)負(fù)債表又稱財務(wù)狀況表，是以“資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益”這一會計恒等式為基礎(chǔ)，按照一定標(biāo)準(zhǔn)和格式編制的，用以反映物業(yè)管理公司在某一特定時日(如年末、季末、月末)財務(wù)狀況的會計報表。其中，財務(wù)狀況是指公司在特定時日的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的構(gòu)成狀況及其比例關(guān)系。資產(chǎn)負(fù)債表是公司的基本會計報表之一，就管理層和外部各利益團(tuán)體而言，其信息價值主要在于:

　　(1)反映了在資產(chǎn)負(fù)債表日物業(yè)管理公司擁有資產(chǎn)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和分布狀況。公司所擁有資產(chǎn)狀況的信息，特別是資產(chǎn)的流動性(轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度，即變現(xiàn)能力)的高低，可用于評價公司的償債能力的強弱。

　　(2)揭示了公司負(fù)債的水平與構(gòu)成等。公司負(fù)債水平及其構(gòu)成等信息，尤其是長短期債務(wù)的數(shù)量和比例關(guān)系，為分析公司的資本結(jié)構(gòu)和財務(wù)風(fēng)險提供了基礎(chǔ)。

　　(3)表明了公司所有者權(quán)益的多少、構(gòu)成狀況等。由于所有者權(quán)益是剩余權(quán)益，將這一信息與公司的債務(wù)信息進(jìn)行對比，可以反映公司的資本結(jié)構(gòu)狀況，并進(jìn)而揭示出公司財務(wù)風(fēng)險的大小。

　　(4)有助于揭示公司財務(wù)狀況的變動信息。通過對不同時期資產(chǎn)負(fù)債表的比較分析，還有助于了解公司財務(wù)狀況的變動趨勢，從而增進(jìn)對公司償債能力和經(jīng)營風(fēng)險等的認(rèn)識。

　　2.資產(chǎn)負(fù)債表的結(jié)構(gòu)

　　在基本會計報表中，資產(chǎn)負(fù)債表包含項目較多，為此，有必要了解其結(jié)構(gòu):項目的類別、排列方式以及報表格式。

　　(1)資產(chǎn)負(fù)債表的構(gòu)成項目

　　資產(chǎn)負(fù)債表由資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益三類會計要素構(gòu)成。其中，各要素又進(jìn)一步分為若干項目。

　　資產(chǎn)按流動性的不同，分為流動資產(chǎn)和非流動資產(chǎn)兩類，其中，非流動資產(chǎn)又分為長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)四類。各類資產(chǎn)由流動性不同的資產(chǎn)項目組成，如流動資產(chǎn)包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收賬款、存貨等。資產(chǎn)負(fù)債表中，不同類別的資產(chǎn)和同一資產(chǎn)類別內(nèi)的不同資產(chǎn)項目，通常按流動性從高至低的順序進(jìn)行排列。

　　負(fù)債按償還期的不同，分為流動負(fù)債和長期負(fù)債兩類。流動負(fù)債由短期借款、應(yīng)付工資、應(yīng)付賬款、未交稅金等項目組成；長期負(fù)債由長期借款、應(yīng)付公司債券和其他長期負(fù)債等項目構(gòu)成。資產(chǎn)負(fù)債表中，不同類別的負(fù)債都按照到期日從短至長的順序進(jìn)行排列。

　　按照現(xiàn)行會計制度的規(guī)定，所有者權(quán)益由實收資本、資本公積、盈余公積和未分配利潤等四個項目組成。

　　(2)資產(chǎn)負(fù)債表的格式

　　現(xiàn)實中，資產(chǎn)負(fù)債表的格式主要有兩種:

　　①賬戶式資產(chǎn)負(fù)債表。它是我國現(xiàn)行會計制度規(guī)定采用的格式，是會計恒等式“資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益”的直接反映。如同賬戶的結(jié)構(gòu)，它由左右兩方組成，左方按流動性的高低列示資產(chǎn)項目；右方首先按到期日的長短列示負(fù)債，然后再列示所有者權(quán)益項目。采用該格式時，左方的資產(chǎn)項目總額與右方的負(fù)債和所有者權(quán)益總額的合計數(shù)相等。其簡化形式。

　　②財務(wù)狀況式資產(chǎn)負(fù)債表。又稱營運資金式資產(chǎn)負(fù)債表，是依據(jù)會計等式“營運資金+非流動資產(chǎn)-非流動負(fù)債=所有者權(quán)益”編制的。其中，營運資金是指公司在經(jīng)營中周轉(zhuǎn)使用的資金，從數(shù)量上看，它等于流動資產(chǎn)減去流動負(fù)債。其簡化形式。

　　(二)損益表

　　1.損益表及其作用

　　損益表又稱利潤表或收益表，是以配比原則為基礎(chǔ)編制的，用于反映物業(yè)管理公司在一定時期內(nèi)經(jīng)營業(yè)績或經(jīng)營成果的會計報表。損益表是三大基本會計報表之一，特別是20世紀(jì)三四十年代以來，隨著“重?fù)p益”觀念的出現(xiàn)和發(fā)展，人們對損益表愈來愈重視。

　　一般而言，損益表的作用主要表現(xiàn)為:

　　(1)部分地說明了公司財務(wù)狀況發(fā)生變動的原因

　　一般而言，資產(chǎn)負(fù)債表所反映財務(wù)狀況的變動，即年初資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益狀況與年末資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益狀況之間的差異，來源于公司的經(jīng)營活動和投資理財活動。損益表反映了在特定期間(年初至年末)公司經(jīng)營活動引發(fā)的所有資金變動，因而，也就解釋了公司財務(wù)狀況發(fā)生變動的最主要原因。

　　(2)可用于評估公司管理層的經(jīng)營業(yè)績

　　物業(yè)管理公司管理層的受托責(zé)任表現(xiàn)為:實現(xiàn)投資者投入資本的保值和增值，提高物業(yè)管理收費的使用效益，為此，要求管理層一方面取得盡可能多的收入，另一方面嚴(yán)格控制成本費用支出。由于損益表反映了公司在一定時期內(nèi)的所有收入和費用支出，從而為評價管理層履行委托代理或受托責(zé)任的好壞提供了依據(jù)。

　　(3)有助于評估公司的獲利能力

　　通過對損益表進(jìn)行分析，了解物業(yè)管理公司收入、成本費用的水平和構(gòu)成，掌握其變動趨勢及原因，有助于正確評價物業(yè)管理公司的獲利能力。

　　(4)可作為評價公司償債能力的依據(jù)

　　公司償債能力的高低，不僅取決于其資產(chǎn)的流動性，對長期債務(wù)的償付而言，更重要的是公司的獲利能力。獲利能力的強弱，是評估公司償債能力時必須考慮的基本因素。

　　2.損益表的結(jié)構(gòu)

　　(1)損益表的構(gòu)成項目

　　損益表由收入、成本費用和利潤三類會計要素構(gòu)成。其中，收入是物業(yè)管理公司從事各種業(yè)務(wù)活動的所得，包括營業(yè)收入、其他業(yè)務(wù)收入、投資收益和營業(yè)外收入四個項目。成本費用是物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)過程中發(fā)生的耗費支出，主要有營業(yè)成本、營業(yè)稅金、營業(yè)費用、管理費用、財務(wù)費用、其他業(yè)務(wù)支出及營業(yè)外支出等項目。收入和費用的不同配比，形成了不同的利潤概念，包括經(jīng)營利潤、營業(yè)利潤、利潤總額和凈利潤等等。

　　(2)損益表的格式

　　損益表的格式是指各構(gòu)成項目在損益表中的列示方法。理論上，損益表可以有多種格式，如單步式、多步式和比較式等，但由于多步式損益表能夠較為全面地反映凈利潤及其構(gòu)成項目的形成情況，因而被廣泛采用。我國物業(yè)管理公司都采用了這一損益表格式。多步式損益表按照凈利潤的形成環(huán)節(jié)，分步揭示影響凈利潤的構(gòu)成項目。其中，各項目之間的關(guān)系表現(xiàn)為:

　　經(jīng)營利潤=營業(yè)收入-營業(yè)成本-營業(yè)費用-營業(yè)稅金

　　營業(yè)利潤=經(jīng)營利潤+其他業(yè)務(wù)利潤-管理費用-財務(wù)費用

　　利潤總額=營業(yè)利潤+投資收益+營業(yè)外收入-營業(yè)外支出

　　凈利潤=利潤總額-所得稅

　　(三)財務(wù)狀況變動表

　　1.財務(wù)狀況變動表及其作用

　　財務(wù)狀況變動表，是反映公司在特定時期內(nèi)的資金來源和運用情況以及資金增減變動情況的報表，是公司的三大基本會計報表之一。由于它較為全面地反映了公司經(jīng)營活動和投資理財活動引發(fā)的資金流動，以及公司財務(wù)狀況變動的原因和結(jié)果，對公司的管理層和各外部利益團(tuán)體具有重要價值。

　　財務(wù)狀況變動表按其編制基礎(chǔ)的不同，分為以營運資金或流動資金為基礎(chǔ)的財務(wù)狀況變動表、以現(xiàn)金為基礎(chǔ)的財務(wù)狀況變動表又稱現(xiàn)金流量表兩種。財政部于1998年3月20日發(fā)布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則--現(xiàn)金流量表》規(guī)定:自1998年1月1日起，所有企業(yè)應(yīng)編制以現(xiàn)金為基礎(chǔ)的年度現(xiàn)金流量表。

　　現(xiàn)金流量表，作為反映公司財務(wù)狀況變動情況的報表之一，是用于提供公司在一定會計期間內(nèi)經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金及其等價物流入和流出信息的會計報表。現(xiàn)金流量表作為三大基本報表之一，它所揭示的信息對正確評價公司的財務(wù)狀況具有重要意義。具體而言，這一基本會計報表的作用主要表現(xiàn)為:

　　(1)反映了公司現(xiàn)金流動的全貌

　　與資產(chǎn)負(fù)債表僅提供靜態(tài)的財務(wù)狀況相比，現(xiàn)金流量表的信息表明了公司在特定時期內(nèi)有多少現(xiàn)金可供使用，現(xiàn)金的來源和去向是哪里，以及企業(yè)的現(xiàn)金增減變動情況如何，揭示了公司經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動對企業(yè)財務(wù)狀況的影響，籍此可了解和判斷公司獲取現(xiàn)金及其等價物的能力和償債能力。

　　(2)為預(yù)測公司未來財務(wù)狀況提供了更加合理的基礎(chǔ)

　　與公司資產(chǎn)負(fù)債表和損益表揭示的信息相比，現(xiàn)金流量表提供的現(xiàn)金流量信息更具有客觀性和可比性，受公司會計政策和會計方法的影響較小，最小化了對會計信息的人為影響，從而有助于提高預(yù)測公司未來的現(xiàn)金流動--現(xiàn)金流量金額和時間的準(zhǔn)確性，有利于作出更加合理的經(jīng)濟(jì)決策。

　　(3)彌補了資產(chǎn)負(fù)債表和損益表的不足

　　資產(chǎn)負(fù)債表以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)，反映出公司在特定時日資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的期初期末狀況及其變動情況，從而揭示了公司在特定時日的財務(wù)狀況，但無法說明財務(wù)狀況變動的原因。盡管損益表提供了公司財務(wù)狀況發(fā)生變動的最主要原因--公司經(jīng)營活動對財務(wù)狀況的影響，但這一以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)的披露除未能全面反映經(jīng)營活動對財務(wù)狀況的影響外，還未能反映公司投資活動和籌資活動對財務(wù)狀況的影響。現(xiàn)金流量表將公司的經(jīng)營、投資和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流動，與財務(wù)狀況的變化情況結(jié)合起來，不僅解釋了公司財務(wù)狀況變動的原因，而且提供了資產(chǎn)負(fù)債表和損益表沒有揭示或僅間接揭示的信息，從而彌補了資產(chǎn)負(fù)債表和損益表的不足。

　　2.現(xiàn)金流量表的結(jié)構(gòu)

　　(1)現(xiàn)金的界定

　　現(xiàn)金流量表的“現(xiàn)金”是指企業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物，具體包括:現(xiàn)金，是指企業(yè)庫存現(xiàn)金以及可以隨時用于支付的存款。會計上的“現(xiàn)金”僅指企業(yè)的庫存現(xiàn)金，即現(xiàn)鈔。現(xiàn)金流量表中的“現(xiàn)金”不僅包括庫存現(xiàn)而且包括企業(yè)存入金融機(jī)構(gòu)的、隨時可動用的銀行存款，以及企業(yè)的外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款和在途貨幣資金等其他貨幣資金。銀行存款和其他貨幣資金中不能隨時用于支付的存款，如定期存款不能作為現(xiàn)金，但通知存款可列為現(xiàn)金。②現(xiàn)金等價物，是指企業(yè)持有的期限短、流動性強、易于轉(zhuǎn)換為已知金額現(xiàn)金、價值變動風(fēng)險很小的投資。一般認(rèn)為，從購買日起三個月內(nèi)到期的、可在證券市場上流通的短期債券投資等為現(xiàn)金等價物。值得注意的是，短期股權(quán)投資由于其價值的高度可變性而不能被視為現(xiàn)金等價物。

　　(2)現(xiàn)金流量表的構(gòu)成項目

　　現(xiàn)金流量表中，現(xiàn)金流量由經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量三部分組成。

　　①經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。經(jīng)營活動，是指企業(yè)投資活動和籌資活動之外的所有交易和事項。就物業(yè)管理公司而言，其經(jīng)營活動主要包括提供勞務(wù)、購買商品、接受勞務(wù)和支付稅款等。

　　就不從事多種經(jīng)營的物業(yè)管理公司而言，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入主要有:提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金，收到的租金，收到的稅費返還等。經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出有:購買商品和接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金，經(jīng)營租賃所支付的現(xiàn)金，支付給職工和為職工支付的現(xiàn)金，支付的所得稅款，支付的其他稅費等。

　　②投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。投資活動，是指企業(yè)長期資產(chǎn)的購建和不包括在現(xiàn)金等價物范圍內(nèi)的投資及其處置活動。現(xiàn)實中，物業(yè)管理公司的投資活動主要集中于固定資產(chǎn)、在建工程、無形資產(chǎn)等長期資產(chǎn)的購建與處置，較少進(jìn)行債權(quán)性投資和權(quán)益性投資活動。

　　企業(yè)投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入主要包括:收回投資所收到的現(xiàn)金，分得股利或利潤所收到的現(xiàn)金，取得債券利息收入所收到的現(xiàn)金，處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)而收到的現(xiàn)金等。投資活動流出的現(xiàn)金表現(xiàn)為:購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金，權(quán)益性投資所支付的現(xiàn)金，債權(quán)性投資所支付的現(xiàn)金等。

　　③籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。籌資活動，是指導(dǎo)致企業(yè)資本及債務(wù)規(guī)模和構(gòu)成發(fā)生變化的活動。一般而言，物業(yè)管理公司的籌資活動不外乎表現(xiàn)在吸收投資、發(fā)行證券、向銀行借款和分配利潤等活動上。

　　企業(yè)籌資活動引發(fā)的現(xiàn)金流入有:吸收權(quán)益性投資所收到的現(xiàn)金，發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金，借款所收到的現(xiàn)金等。籌資活動流出的現(xiàn)金主要包括:償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金，發(fā)生籌資費用所支付的現(xiàn)金，分配股利或利潤所支付的現(xiàn)金，償付利息所支付的現(xiàn)金，融資租賃所支付的現(xiàn)金，減少注冊資本所支付的現(xiàn)金等。

　　(3)現(xiàn)金流量表的格式

　　按照現(xiàn)行規(guī)定，現(xiàn)金流量表應(yīng)分別列示經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，以反映企業(yè)現(xiàn)金及其等價物的來源與去向。現(xiàn)金流量表的簡化格式。

　　三、物業(yè)管理會計報表的編制

　　在物業(yè)管理公司，三大基本會計報表的構(gòu)成項目既有區(qū)別又有聯(lián)系。認(rèn)識基本會計報表的具體編制方法，特別是報表各項目的內(nèi)容，是利用物業(yè)管理財務(wù)會計信息的基礎(chǔ)。

　　(一)資產(chǎn)負(fù)債表的編制

　　賬戶式資產(chǎn)負(fù)債表列有“年初數(shù)”和“期末數(shù)”兩欄，其中，“期末數(shù)”是指月末、季末或年末數(shù)字。“年初數(shù)”欄各項目，應(yīng)根據(jù)上年末資產(chǎn)負(fù)債表“期末數(shù)”欄所列數(shù)字填寫，如果本年度資產(chǎn)負(fù)債表各個項目的名稱和內(nèi)容與上年度不一致，應(yīng)對上年年末資產(chǎn)負(fù)債表各項目的名稱和數(shù)字按本年度的規(guī)定進(jìn)行調(diào)整填入本表“年初數(shù)”欄內(nèi)。

　　1.資產(chǎn)項目的內(nèi)容及其填列方法

　　(1)“貨幣資金”項目，反映企業(yè)庫存現(xiàn)金、銀行結(jié)算戶存款、其他貨幣資金、銀行匯票存款、銀行本票存款和在途貨幣資金的合計數(shù)。本項目應(yīng)根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“其他貨幣資金”賬戶的期末余額填寫。

　　(2)“短期投資”項目，反映企業(yè)購入的隨時可以變現(xiàn)、且持有期限不準(zhǔn)備超過一年的各種有價證券，以及不超過一年的其他投資。有市價的，應(yīng)在本項目內(nèi)注明期末時市價。本項目應(yīng)根據(jù)“短期投資”賬戶的期末余額填列。

　　(3)“應(yīng)收票據(jù)”項目，反映企業(yè)收到的而尚未到期收款也未向銀行貼現(xiàn)的應(yīng)收票據(jù)，包括商業(yè)承兌票據(jù)和銀行承兌票據(jù)。本項目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)收票據(jù)”賬戶的期末余額填寫。已向銀行貼現(xiàn)的應(yīng)收票據(jù)不包括在本項目內(nèi)，其中，已辦理貼現(xiàn)的商業(yè)承兌票據(jù)應(yīng)在本表下端補充資料內(nèi)另行反映。

　　(4)“應(yīng)收賬款”項目，反映企業(yè)應(yīng)收的與企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)有關(guān)的各種款項，如應(yīng)交未交的管理費。本項目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)收賬款”賬戶所屬各明細(xì)賬戶的借方期末余額填寫。如“應(yīng)收賬款”賬戶所屬各明細(xì)賬戶中有貸方期末余額，應(yīng)列入“預(yù)收賬款”項目。

　　(5)“壞賬準(zhǔn)備”項目，反映企業(yè)提取的尚未轉(zhuǎn)銷的壞賬準(zhǔn)備金，物業(yè)管理企業(yè)可據(jù)經(jīng)驗確定計提比例。本項目應(yīng)根據(jù)“壞賬準(zhǔn)備”賬戶的期末余額填列，本項目為“應(yīng)收賬款”賬戶的減項。

　　(6)“預(yù)付賬款”項目，反映企業(yè)預(yù)付給供應(yīng)單位的款項。本項目應(yīng)根據(jù)“預(yù)付賬款”賬戶的期末余額填列。如“應(yīng)付賬款”所屬明細(xì)賬戶有借方余額，應(yīng)并入本項目數(shù)字內(nèi)。

　　(7)“其他應(yīng)收款”項目，反映企業(yè)對其他單位或個人的應(yīng)收和暫付的款項。本項目應(yīng)根據(jù)“其他應(yīng)收款”賬戶的期末余額填列。

　　(8)“存貨”項目，反映企業(yè)期末結(jié)存在庫、在用和在途的各項存貨的實際成本，包括用于管理服務(wù)的各種材料物資和低值易耗品等。本項目應(yīng)根據(jù)“庫存材料”和“低值易耗品”等賬戶的期末余額填列。

　　(9)“待攤費用”項目，反映企業(yè)已經(jīng)支付但應(yīng)由以后各期分期攤銷的費用，如已預(yù)付的全年報刊費等。企業(yè)的開辦費以及攤銷期限在一年以上的其他待攤費用，應(yīng)在本表“遞延資產(chǎn)”項目反映。本項目應(yīng)根據(jù)“待攤費用”賬戶的期末余額填列。如“預(yù)提費用”賬戶期末有借方余額，也并入本項目反映。

　　(10)“待處理流動資產(chǎn)凈損失”項目，反映企業(yè)在財產(chǎn)清查中發(fā)現(xiàn)的尚待批準(zhǔn)處理的流動資產(chǎn)盤虧和毀損扣除盤盈和盈余后的凈損失。本項目應(yīng)根據(jù)“待處理財產(chǎn)損益”所屬“待處理流動資產(chǎn)損益”明細(xì)賬戶的期末余額填列。

　　(11)“長期投資”項目，反映企業(yè)在一年內(nèi)不準(zhǔn)備變現(xiàn)的投資，包括股票投資、債券投資和其他投資，其中，股票和債券如有市價的，應(yīng)在年度財務(wù)情況說明書中說明期末時的市價。長期投資中，一年內(nèi)到期的債券，應(yīng)在流動資產(chǎn)類中的“一年內(nèi)到期的長期債券投資”項目中單獨反映。本項目根據(jù)“長期投資”賬戶的期末余額扣除一年內(nèi)到期的長期債券投資后的數(shù)額填列。

　　(12)“固定資產(chǎn)原價”項目和“累計折舊”項目，反映企業(yè)所有的各種固定資產(chǎn)原價和累計折舊。融資租人的固定資產(chǎn)，在產(chǎn)權(quán)尚未確定轉(zhuǎn)移給本企業(yè)之前，其原價及已提折舊也包括在內(nèi)。融資租入固定資產(chǎn)的原價還應(yīng)在本表補充資料中另行反映。這兩個項目應(yīng)根據(jù)“固定資產(chǎn)”賬戶和“累計折舊”賬戶的期末余額填列。

　　(13)“固定資產(chǎn)清理”項目，反映企業(yè)因出售、毀損和報廢等原因轉(zhuǎn)入清理，但尚未清理完畢的固定資產(chǎn)的凈值，以及固定資產(chǎn)清理過程中發(fā)生的清理費用減變價收入后的數(shù)額。本項目應(yīng)根據(jù)“固定資產(chǎn)清理”賬戶的期末余額填列。

　　(14)“在建工程”項目，反映企業(yè)期末各項未完工或未使用工程的實際成本，包括交付安裝的設(shè)備價值、已耗用材料、工資和費用支出等。本項目應(yīng)根據(jù)“在建工程”賬戶的期末余額填列。

　　(15)“無形資產(chǎn)”項目，反映企業(yè)各項無形資產(chǎn)原價扣除攤銷后的凈額。本項目應(yīng)根據(jù)“無形資產(chǎn)”賬戶的期末余額填列。

　　(16)“遞延資產(chǎn)”項目，反映企業(yè)發(fā)生的不能全部計入當(dāng)年損益而應(yīng)在以后年度內(nèi)分期攤銷的各項費用，包括開辦費、融資租入固定資產(chǎn)改良支出和攤銷期限在一年以上的固定資產(chǎn)大修理支出和其他遞延支出。本項目應(yīng)根據(jù)“遞延資產(chǎn)”賬戶的期末余額填列。

　　2.負(fù)債項目的內(nèi)容及其填列方法

　　(1)“短期借款”項目，反映企業(yè)向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借入的，尚未歸還的一年以內(nèi)的借款。本項目應(yīng)根據(jù)“短期借款”賬戶的期末余額填列。

　　(2)“應(yīng)付票據(jù)”項目，反映企業(yè)為了抵付貨款等而開出承兌的、尚未到期付款的應(yīng)付票據(jù)，包括銀行承兌匯票和商業(yè)承兌匯票。本項目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)付票據(jù)”賬戶的期末余額填列。

　　(3)“應(yīng)付賬款”項目，反映企業(yè)因購買材料物資或接受勞務(wù)供應(yīng)而應(yīng)付給供應(yīng)單位的款項。本項目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)付賬款”賬戶所屬明細(xì)賬戶的貸方期末余額填列。如果“應(yīng)付賬款”賬戶所屬明細(xì)賬戶有借方余額，應(yīng)列入“預(yù)付賬款”項目。

　　(4)“其他應(yīng)付款”項目，反映企業(yè)所有應(yīng)付和暫收其他單位和個人的款項，如存入的保證金等。本項目應(yīng)根據(jù)“其他應(yīng)付款”賬戶的期末余額填列。

　　(5)“應(yīng)付工資”項目，反映企業(yè)應(yīng)付而未付的職工工資總額。本項目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)付工資”賬戶的期末貸方余額填列。

　　(6)“應(yīng)付福利費”項目，反映企業(yè)按規(guī)定提取的用于職工個人的福利費期末余額，現(xiàn)行財務(wù)制度規(guī)定按工資總額14%提取。本項目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)付福利費”賬戶的期末貸方余額填列。如為借方余額，本項目應(yīng)以“-”號表示。

　　(7)“未交稅金”項目，反映企業(yè)應(yīng)交而未交的各種稅金，如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和所得稅等。本項目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)交稅金”賬戶的期末余額填列。

　　(8)“其他未交款”項目，反映企業(yè)除稅金外應(yīng)按規(guī)定上交國家的其他各種款項，如教育費附加等。本項目應(yīng)根據(jù)“其他應(yīng)交款”賬戶的期末余額填列。

　　(9)“預(yù)提費用”項目，反映企業(yè)所有已經(jīng)預(yù)提計入成本費用而尚未支付的各項費用，如銀行借款利息等。本項目應(yīng)根據(jù)“預(yù)提費用”賬戶的期末貸方余額填列。如有借方余額，應(yīng)在“待攤費用”項目反映。

　　(10)“長期借款”項目，反映企業(yè)向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)等單位借入、尚未歸還的一年期限以上的借款本息。本項目應(yīng)根據(jù)“長期借款”賬戶的期末余額填列。

　　(11)“應(yīng)付債券”項目，反映企業(yè)實際發(fā)行的、尚未償還的各種長期債券及應(yīng)計利息。本項目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)付債券”賬戶的期末余額填列。

　　(12)“長期應(yīng)付款”項目，反映企業(yè)除長期借款和應(yīng)付債券以外的、期限在一年以上的其他各種長期應(yīng)付款項，如代管基金等。本項目應(yīng)根據(jù)“長期應(yīng)付款”賬戶的期末余額填列。

　　3.所有者權(quán)益項目的內(nèi)容及其填列方法

　　(1)“實收資本”項目，反映企業(yè)實際收到的、投資者投入的資本總額。本項目應(yīng)根據(jù)“實收資本”賬戶的期末余額填列。

　　(2)“資本公積”項目和“盈余公積”項目，反映企業(yè)在經(jīng)營過程中取得的資本公積金和按規(guī)定提取的盈余公積金。本項目應(yīng)根據(jù)“資本公積”賬戶和“盈余公積”賬戶的期末余額填列。

　　(3)“未分配利潤”項目，反映企業(yè)尚未分配或未指定用途的利潤。本項目應(yīng)根據(jù)“本年利潤”賬戶和“利潤分配”賬戶的余額計算填列。未彌補的虧損，在本項目內(nèi)以“-”號反映。

　　(二)損益表的編制

　　多步式損益表列有“本月數(shù)”和“本年累計數(shù)”兩欄。其中，“本月數(shù)”反映各項目的本月實際發(fā)生數(shù)，編制年度報表時，“本月數(shù)”欄改為“上年累計數(shù)”欄，并應(yīng)根據(jù)上年損益表“本年累計數(shù)”欄所列數(shù)字填寫；如果本年度損益表各個項目的名稱和內(nèi)容與上年度不一致，應(yīng)對上年度損益表各項目的名稱和數(shù)字按本年度的規(guī)定進(jìn)行調(diào)整填入本表“上年累計數(shù)”欄內(nèi)。

　　(1)“營業(yè)收入”項目，反映企業(yè)從事物業(yè)管理所取得的各項收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入等。本項目應(yīng)根據(jù)“營業(yè)收入”賬戶的貸方發(fā)生額填列。

　　(2)“營業(yè)成本”項目，反映企業(yè)從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出，如直接材料和直接人工等。本項目應(yīng)根據(jù)“營業(yè)成本”賬戶的借方發(fā)生額填列。

　　(3)“營業(yè)稅金”項目，反映企業(yè)由物業(yè)管理收入負(fù)擔(dān)的營業(yè)稅和城市維護(hù)建設(shè)稅等。本項目應(yīng)根據(jù)“營業(yè)稅金及附加”賬戶的借方發(fā)生額填列。

　　(4)“其他業(yè)務(wù)利潤”項目，反映企業(yè)從事物業(yè)管理之外其他經(jīng)營活動的收入扣除其他業(yè)務(wù)支出(包括其他業(yè)務(wù)成本及應(yīng)負(fù)擔(dān)的費用和稅金)后的利潤(如為虧損應(yīng)以“-”號表示)。本項目應(yīng)根據(jù)“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶和“其他業(yè)務(wù)支出”賬戶的發(fā)生額填列。

　　(5)“管理費用”項目，反映企業(yè)從事物業(yè)管理活動過程中發(fā)生的各種間接費用，如管理人員的工資、辦公費、差旅費和保險費等。本項目應(yīng)根據(jù)“管理費用”賬戶的借方發(fā)生額填列。

　　(6)“財務(wù)費用”項目，反映企業(yè)為籌措物業(yè)管理活動所需資金等而發(fā)生的各項費用，包括利息支出(減利息收入)、匯兌損失(減匯兌收益)以及金融機(jī)構(gòu)的手續(xù)費等。本項目應(yīng)根據(jù)“財務(wù)費用”賬戶的借方發(fā)生額填列。

　　(7)“投資收益”項目，反映企業(yè)對外投資取得的收益，包括分得的投資利潤、債券投資的利息收入和認(rèn)購股票應(yīng)得的股息等。本項目應(yīng)根據(jù)“投資收益”賬戶的發(fā)生額計算分析填列。

　　(8)“營業(yè)外收入”項目和“營業(yè)外支出”項目，反映企業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營以外的收入和支出。本項目應(yīng)根據(jù)“營業(yè)外收入”賬戶和“營業(yè)外支出”賬戶的發(fā)生額填列。

　　(9)“所得稅”項目，反映企業(yè)按稅法規(guī)定計算應(yīng)繳納的所得稅。本項目應(yīng)根據(jù)“所得稅”賬戶的借方發(fā)生額填列。

　　(三)現(xiàn)金流量表的編制

　　現(xiàn)金流量表中，現(xiàn)金流量一般應(yīng)當(dāng)以總額反映，從而全面揭示出企業(yè)現(xiàn)金流量的方向、規(guī)模和結(jié)構(gòu)。具體編制現(xiàn)金流量表時，除直接根據(jù)有關(guān)賬戶的記錄分析填列外，尚可利用的編制程序還有工作底稿法和T形賬戶法。

　　采用工作底稿法，就是以工作底稿為手段，以資產(chǎn)負(fù)債表和損益表數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對每一項目進(jìn)行分析并編制調(diào)整分錄，從而編制出現(xiàn)金流量表。其具體程序為:第一步，將資產(chǎn)負(fù)債表的期初數(shù)和期末數(shù)過人工作底稿的期初欄和期末欄；第二步，對當(dāng)期業(yè)務(wù)進(jìn)行分析并編制調(diào)整分錄；第三步，將調(diào)整分錄過人工作底稿中相關(guān)部分；第四步，核對調(diào)整分錄，借貸合計應(yīng)當(dāng)相等，資產(chǎn)負(fù)債表項目期初數(shù)加減調(diào)整分錄中的借貸金額后，應(yīng)當(dāng)?shù)扔谄谀?shù)；第五步，根據(jù)工作底稿中的現(xiàn)金流量表項目部分編制正式的現(xiàn)金流量表。

　　采用T形賬戶法，是指以T形賬戶為手段，以損益表和資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對每一項目進(jìn)行分析并編制調(diào)整分錄，從而編制出現(xiàn)金流量表。采用T形賬戶法編制現(xiàn)金流量表的步驟為:第一步，為所有的非現(xiàn)金項目(包括資產(chǎn)負(fù)債表項目和損益表項目)分別開設(shè)T形賬戶，并將各自的期末期初變動數(shù)過入各該賬戶；第二步，開設(shè)一個大的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物”T形賬戶，每邊分為經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動三部分，左邊記現(xiàn)金流入，右邊記現(xiàn)金流出，并過人期末期初變動數(shù)；第三步，以損益表項目為基礎(chǔ)，結(jié)合資產(chǎn)負(fù)債表分析每一個非現(xiàn)金項目的增減變動，并據(jù)此編制調(diào)整分錄；第四步，將調(diào)整分錄過人各T形賬戶并進(jìn)行核對，該賬戶借貸相抵后的余額與原先過人的期末期初變動數(shù)應(yīng)當(dāng)一致；第五步，根據(jù)大的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物”T形賬戶編制正式的現(xiàn)金流量表。

　　1.經(jīng)營活動現(xiàn)金流量項目的填列

　　《企業(yè)會計準(zhǔn)則--現(xiàn)金流量表》規(guī)定，企業(yè)應(yīng)采用直接法報告經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量，同時在現(xiàn)金流量表附注中采用間接法披露經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量。

　　直接法是通過現(xiàn)金收入和支出的主要類別反映來自經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量，它一般以損益表中的營業(yè)收入為起算點，調(diào)整與經(jīng)營活動有關(guān)的項目的增減變動，然后計算出經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量。具體應(yīng)用直接法時，有關(guān)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量的信息可通過分析企業(yè)的會計記錄取得，也可以通過對損益表中的營業(yè)收入、營業(yè)成本以及其他項目進(jìn)行調(diào)整取得。現(xiàn)實中，采用后一種方法的較多--通過調(diào)整營業(yè)收入、營業(yè)成本及有關(guān)項目而獲得經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量信息。

　　間接法是以本期凈利潤為起算點，調(diào)整不涉及現(xiàn)金的收入、費用、營業(yè)外收支以及有關(guān)項目的增減變動，據(jù)此計算出經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量。

　　(1)“提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)收回當(dāng)期的勞務(wù)收入(物業(yè)管理公司的管理費收入)款、收回前期勞務(wù)收入款以及轉(zhuǎn)讓應(yīng)收票據(jù)所取得的現(xiàn)金收入等，可按以下計算公式填列:

　　提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金=當(dāng)期提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金收入+當(dāng)期收到前期的應(yīng)收賬款+當(dāng)期收到前期的應(yīng)收票據(jù)+當(dāng)期的預(yù)收賬款+當(dāng)期收回前期核銷的壞賬損失

　　(2)“收到的租金”項目，反映公司收到的經(jīng)營租賃的租金收入，如物業(yè)管理公司出租設(shè)備、廠地和車位等取得的現(xiàn)金收入。

　　(3)“收到的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)收到的除勞務(wù)現(xiàn)金收入和租金外的其他現(xiàn)金收入，如物業(yè)管理公司收到的營業(yè)稅、所得稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費附加等稅費的返還。

　　(4)“購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)當(dāng)期購買商品和接受勞務(wù)所支付的現(xiàn)金、當(dāng)期支付的前期購買商品和接受勞務(wù)的應(yīng)付款、為購買商品和接受勞務(wù)而預(yù)付的款項等，其具體填列方法為:

　　購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金=當(dāng)期購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金+當(dāng)期支付前期的應(yīng)付賬款+當(dāng)期支付前期的應(yīng)付票據(jù)+當(dāng)期預(yù)付的賬款-當(dāng)期因購貨退回收到的現(xiàn)金

　　(5)“支付給職工和為職工支付的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)以現(xiàn)金方式支付給職工的工資、獎金和各種補貼等，也包括企業(yè)為職工交納的社會保險基金和商業(yè)保險金等，但在建工程人員的工資和獎金應(yīng)在“購建固定資產(chǎn)等支付的現(xiàn)金”項目中反映。

　　(6)“支付的所得稅款”項目，反映企業(yè)當(dāng)期實際支付的所得稅稅款。

　　(7)“支付的其他稅費”項目，反映企業(yè)支付的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等，其中包括本期發(fā)生并實際支付的稅金和當(dāng)期支付以前各期發(fā)生的稅金以及預(yù)付的稅金。有關(guān)投資項目發(fā)生的稅金支出應(yīng)在投資活動中列示，不在本項目反映。

　　(8)“支付的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)除上述主要項目外的現(xiàn)金支出，如物業(yè)管理公司管理費用中的現(xiàn)金支出可在本項目反映。

　　2.投資活動現(xiàn)金流量項目的填列

　　(1)“收回投資收到的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)收回的投資本金和投資收益的實際金額。

　　(2)“分得股利或利潤所收到的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)因?qū)ν馔顿Y而實際分得的現(xiàn)金股利或利潤。

　　(3)“處置固定資產(chǎn)等長期資產(chǎn)而收到的現(xiàn)金凈額”項目，反映企業(yè)出售固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所取得的現(xiàn)金扣除為出售這些資產(chǎn)而支付的有關(guān)費用后的凈額。本項目還包括固定資產(chǎn)報廢、毀損的變賣收益以及遭受災(zāi)害而收到的保險賠償收入等。

　　(4)“收到的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)收到的除上述項目外的現(xiàn)金收入，如物業(yè)管理公司收到的債券利息收入等。

　　(5)“購建固定資產(chǎn)等長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)為購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)而支付的現(xiàn)金，包括為購買機(jī)器設(shè)備所支付的現(xiàn)金、建造工程支付的現(xiàn)金、支付在建工程人員工資等支付的現(xiàn)金，以及購買無形資產(chǎn)而發(fā)生的實際現(xiàn)金支出等。本項目不包括融資租賃租入固定資產(chǎn)所支付的租金，融資租賃所支付的租金應(yīng)在籌資活動的現(xiàn)金流量中反映。

　　(6)“支付的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)進(jìn)行權(quán)益性投資、債權(quán)性投資等所支付的現(xiàn)金。按現(xiàn)行規(guī)定，權(quán)益性投資和債權(quán)性投資所支付的現(xiàn)金應(yīng)分別單獨列示，但物業(yè)管理公司的這類投資活動極少，故在此合并反映。

　　3.籌資活動現(xiàn)金流量項目的填列

　　(1)“借款所收到的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)舉借各種短期、長期借款所收到的現(xiàn)金。

　　(2)“收到的其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)吸收權(quán)益性投資、發(fā)行債券等取得的現(xiàn)金。按現(xiàn)行規(guī)定，吸收權(quán)益性投資和發(fā)行公司債券所取得的現(xiàn)金應(yīng)分別單獨列示，但物業(yè)管理公司的這類籌資活動極少，故在此合并反映。

　　(3)“償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金”，反映企業(yè)歸還金融機(jī)構(gòu)的借款、償付企業(yè)到期債券所支付的現(xiàn)金。

　　(4)“償付利息所支付的現(xiàn)金”，反映企業(yè)償付借款利息和債券利息所支出的現(xiàn)金。盡管利息可能計入不同的成本費用賬戶，但均應(yīng)在本項目反映。

　　(5)“支付的其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)為籌資而實際支付的現(xiàn)金，如物業(yè)管理公司籌資過程中發(fā)生的咨詢費和印刷費、融資租賃費等。

篇3：物業(yè)知識教材：物業(yè)財務(wù)預(yù)算

　　物業(yè)知識教材：物業(yè)財務(wù)預(yù)算

　　在物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理過程中，財務(wù)預(yù)算居于十分重要的地位。任何管理活動都涉及了解過去、分析現(xiàn)在和規(guī)劃未來，物業(yè)管理財務(wù)也不例外。財務(wù)預(yù)算既是這些了解、分析和規(guī)劃活動結(jié)果的集中體現(xiàn)，又是保證公司的規(guī)劃目標(biāo)或財務(wù)管理目標(biāo)得以實現(xiàn)的管理控制工具。

　　一、財務(wù)預(yù)算的含義及其要求

　　財務(wù)預(yù)算是現(xiàn)代公司理財?shù)闹匾侄危ㄟ^對公司資金運動規(guī)律的認(rèn)識，以及充分調(diào)動公司員工參與財務(wù)預(yù)算編制和實施的積極性，它實現(xiàn)了科學(xué)管理和民主管理的結(jié)合。

　　(一)財務(wù)預(yù)算及其作用

　　理論上，財務(wù)預(yù)算有廣義和狹義之分。廣義的財務(wù)預(yù)算是根據(jù)物業(yè)管理公司的經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)營方針，在了解過去、分析現(xiàn)在和預(yù)測未來的基礎(chǔ)上，對公司未來資金運動的過程和結(jié)果(包括資金來源、資金運用和資金結(jié)構(gòu)等)進(jìn)行事先安排的一種財務(wù)管理活動。具體而言，了解過去和分析現(xiàn)在是指了解公司過去和現(xiàn)在經(jīng)營成果及其財務(wù)狀況；預(yù)測未來是在了解過去和分析現(xiàn)在的基礎(chǔ)上，對未來可能出現(xiàn)的各種情況及其對公司資金運動的影響進(jìn)行科學(xué)的推斷；而財務(wù)安排則是指為達(dá)成未來的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，針對相關(guān)影響因素而進(jìn)行的各種財務(wù)決策活動。狹義的財務(wù)預(yù)算則是各種財務(wù)安排的系統(tǒng)化和具體化，即財務(wù)決策結(jié)果的匯總。可見，財務(wù)預(yù)算是物業(yè)管理公司理財活動的重要環(huán)節(jié)，它提供了物業(yè)管理公司未來資金運動的信息，為物業(yè)管理公司管理層和業(yè)主等信息需求者評估物業(yè)管理公司未來的現(xiàn)金流量和經(jīng)營業(yè)績提供了基礎(chǔ)。

　　財務(wù)預(yù)算是物業(yè)管理公司理財活動的起點。廣義財務(wù)預(yù)算過程中，基于對公司資金運動的分析和預(yù)測，管理層對物業(yè)管理公司未來財務(wù)狀況進(jìn)行了各種安排，財務(wù)預(yù)算就是這些安排的匯總。就本質(zhì)而言，廣義財務(wù)預(yù)算確立了物業(yè)管理公司下一年度理財?shù)姆较蚝筒呗裕蚨鳛榧畜w現(xiàn)其結(jié)果的載體--財務(wù)預(yù)算，指明了物業(yè)管理公司理財?shù)木唧w目標(biāo)，提供了對物業(yè)管理公司日常資金運動進(jìn)行控制的依據(jù)，并可作為物業(yè)管理公司經(jīng)營業(yè)績的考評標(biāo)準(zhǔn)。

　　(二)財務(wù)預(yù)算的要求

　　財務(wù)預(yù)算的編制過程，是對公司未來經(jīng)營活動和經(jīng)營結(jié)果的安排過程。為此，為了保證財務(wù)預(yù)算的有效性，編制財務(wù)預(yù)算時，必須遵循以下原則或要求:

　　1.加強調(diào)查研究，認(rèn)識資金運動規(guī)律

　　與其他企業(yè)的資金運動相比，物業(yè)管理公司的主營業(yè)務(wù)--物業(yè)管理服務(wù)的資金運動相對較為簡單，主要涉及收取管理費和費用支出兩個環(huán)節(jié)。盡管如此，為提高財務(wù)預(yù)算的準(zhǔn)確性和可操作性，仍需在編制財務(wù)預(yù)算之前，了解其資金運動的特點，特別是設(shè)備維修保養(yǎng)等費用支出項目的規(guī)律性。

　　2.實行參與管理，調(diào)動員工積極性

　　財務(wù)預(yù)算是一種財務(wù)管理手段，其目的是對未來的資金運動進(jìn)行控制。這一控制通過公司各部門全體員工的執(zhí)行得以實現(xiàn)。實質(zhì)上，財務(wù)預(yù)算的編制過程，就是財務(wù)管理目標(biāo)的設(shè)置過程。現(xiàn)代管理研究表明:員工參與其目標(biāo)的確定過程，能有效地增強對其目標(biāo)的認(rèn)同，從而提高達(dá)成目標(biāo)的可能性。由于公司全體員工都將參與財務(wù)預(yù)算的執(zhí)行，因此，應(yīng)盡可能讓員工參與財務(wù)預(yù)算的編制過程。

　　3.符合實際，適當(dāng)留有余地

　　預(yù)算作為一種控制目標(biāo)，其水平的高低既應(yīng)該體現(xiàn)出挑戰(zhàn)性，同時也應(yīng)是可實現(xiàn)的，不應(yīng)是高不可攀的，否則，財務(wù)預(yù)算難以起到應(yīng)有的作用。具體而言，編制的財務(wù)預(yù)算既應(yīng)符合公司的實際情況，不宜過低，同時也不宜過高，通過全體員工的努力應(yīng)能夠?qū)崿F(xiàn)。

　　4.全面權(quán)衡，提高資金使用效益

　　現(xiàn)代管理研究證明:計劃帶來的節(jié)約是最大的節(jié)約。物業(yè)管理服務(wù)中，管理收費有既定標(biāo)準(zhǔn)，如何提高管理收費的使用效益必然是物業(yè)管理公司始終關(guān)心的主題。為此，不僅要求嚴(yán)格控制費用支出，更重要的是在財務(wù)預(yù)算過程中，應(yīng)充分考慮各費用支出的必要性及其經(jīng)濟(jì)價值，防止預(yù)算中包含不應(yīng)發(fā)生的費用項目。

　　(三)財務(wù)預(yù)算編制方法

　　財務(wù)預(yù)算有多種不同的編制方法。理論研究表明，財務(wù)預(yù)算的編制方法不同，其效益性和實現(xiàn)的可能性大不相同。現(xiàn)實中，物業(yè)管理公司編制財務(wù)預(yù)算的常用方法為固定預(yù)算和零基預(yù)算兩種。

　　1.固定預(yù)算

　　固定預(yù)算，是指以過去的實際費用支出為基礎(chǔ)，考慮預(yù)算期內(nèi)相關(guān)因素可能發(fā)生的變動及其影響，在過去實際費用基礎(chǔ)上增加或減少一定的百分比確定出的預(yù)算。這種預(yù)算編制方法也稱為增量預(yù)算或減量預(yù)算編制法。

　　固定預(yù)算是傳統(tǒng)的預(yù)算編制方法，在現(xiàn)實生活中得到了廣泛應(yīng)用。其優(yōu)點集中表現(xiàn)為:編制簡單，預(yù)算的編制成本較低；此外，由于固定預(yù)算以過去的費用支出為基礎(chǔ)，費用支出水平的控制要求易于為各部門所接受。這一方法的缺點為:沒有結(jié)合預(yù)算期的情況，重新對各項費用支出的必要性及其支出水平進(jìn)行論證，難以實現(xiàn)費用支出效益的最大化；同時，由于采用該方法編制的預(yù)算缺乏挑戰(zhàn)性，因而，也難以調(diào)動各部門和全體員工控制費用支出的積極性。

　　2.零基預(yù)算

　　零基預(yù)算是指一切從零開始，通過重新考慮費用預(yù)算的必要性和各項支出的經(jīng)濟(jì)效益而編制的預(yù)算。該方法是美國學(xué)者P.德魯克等于20世紀(jì)60年代首先提出的，它很快就受到美國政府和工商界的重視。1976年，美國總統(tǒng)卡特將零基預(yù)算引入政府的預(yù)算管理，取得了較好的成效。在我國，零基預(yù)算作為成本費用預(yù)算的一種編制方法，越來越多地應(yīng)用于政府部門和以微利為主要特征的行業(yè)(如物業(yè)管理行業(yè)等)。

　　零基預(yù)算不受以往實際費用支出水平的限制，完全根據(jù)預(yù)算期業(yè)務(wù)活動的需要和各項業(yè)務(wù)的輕重緩急，對各支出項目進(jìn)行逐個分析和計量，從而制定出費用預(yù)算。具體而言，零基預(yù)算的編制程序為:①由各部門提出預(yù)算期內(nèi)可能發(fā)生的費用項目及費用額，而不考慮這些費用項目以往是否發(fā)生及發(fā)生額是多少；②將全部的費用項目分為必須保證支出的費用項目和費用額可以增減變動的費用項目兩大類；③對各費用支出額可以增減變動的費用項目進(jìn)行成本效益分析，并按照成本效益率的大小進(jìn)行排序；④將預(yù)算期內(nèi)可動用的經(jīng)濟(jì)資源在各費用支出項目之間進(jìn)行分配。分配時，首先滿足必須保證支出的費用項目，然后再按成本效益率的高低，將經(jīng)濟(jì)資源在費用額可以增減變動的費用項目之間進(jìn)行優(yōu)化分配。

　　對物業(yè)管理公司而言，零基預(yù)算有著重要價值。在既定的管理收費標(biāo)準(zhǔn)下，它有助于提高管理收費的使用效益，改善公司與業(yè)主之間的關(guān)系，從而增強物業(yè)管理公司的市場競爭能力。但值得注意的是，零基預(yù)算也有一定的不足，主要表現(xiàn)為:編制預(yù)算的工作量相對較大，各費用項目的成本效益率的確定缺乏客觀依據(jù)等。

　　二、物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算的主要內(nèi)容

　　物業(yè)管理的財務(wù)預(yù)算，是對物業(yè)管理中資金運動過程和結(jié)果的全面反映，它涉及到公司經(jīng)營活動的方方面面，內(nèi)容十分豐富。為此，有必要對其具體內(nèi)容作一認(rèn)識。

　　(一)編制財務(wù)預(yù)算的假定

　　現(xiàn)實中，物業(yè)管理公司的未來資金運動面臨著較高的不確定性。編制財務(wù)預(yù)算時，首先應(yīng)明確編制預(yù)算的前提條件，即為公司財務(wù)預(yù)算的編制作出必要的、合理的假定。

　　1.持續(xù)經(jīng)營假定

　　持續(xù)經(jīng)營假定與持續(xù)經(jīng)營會計假定相同，是指在可預(yù)見的將來，物業(yè)管理公司將繼續(xù)為目前所管理的物業(yè)提供服務(wù)。物業(yè)管理公司根據(jù)合同對物業(yè)進(jìn)行管理，除雙方或單方違約情形外，這一假定是合理的。

　　2.單一業(yè)務(wù)假定

　　單一業(yè)務(wù)假定是指物業(yè)管理公司僅提供物業(yè)管理服務(wù)，不從事多種經(jīng)營。現(xiàn)實中，許多物業(yè)管理公司從事多種經(jīng)營，但由于其非物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的預(yù)算與一般公司的預(yù)算并無差別，而物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算需經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)，因此，有必要確立該假定，以簡化財務(wù)預(yù)算的編制。

　　3.現(xiàn)金收支假定

　　現(xiàn)金收支假定是假定公司有完善的財務(wù)管理制度，包括內(nèi)部牽制制度、內(nèi)部稽核制度和現(xiàn)金庫存量(上、下限)制度等。

　　4.存貨假定

　　存貨假定是指假定公司的存貨按經(jīng)濟(jì)批量(經(jīng)濟(jì)批量是確定存貨采購量的一種方式，在該方式下，預(yù)算期內(nèi)存貨的采購費用和存儲費用之和最小)訂購，且?guī)齑媪磕軡M足日常維修保養(yǎng)之用。由于物業(yè)管理服務(wù)所需存貨多可在本地購買，因此，公司無需儲備額外的存貨(也稱安全儲備量)以備不時之需。

　　5.營運資金假定

　　營運資金為任何公司從事生產(chǎn)經(jīng)營活動所必需。營運資金假定是指假定公司的營運資金由物業(yè)管理公約所規(guī)定的、由業(yè)主繳納的管理費押金提供。確立這一假定的現(xiàn)實意義在于，物業(yè)管理公司僅在極少數(shù)情形下為日常物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行外部融資。

　　(二)財務(wù)預(yù)算的內(nèi)容

　　各物業(yè)管理公司的經(jīng)營活動是在財務(wù)預(yù)算的指導(dǎo)下展開的，財務(wù)預(yù)算綜合反映了公司預(yù)算期內(nèi)的資金運動。一般而言，物業(yè)管理公司的財務(wù)預(yù)算包括收入預(yù)算、營業(yè)成本預(yù)算、管理費用預(yù)算、財務(wù)費用預(yù)算、資本預(yù)算、預(yù)計損益表、現(xiàn)金預(yù)算和預(yù)計資產(chǎn)負(fù)債表等多項內(nèi)容。

　　財務(wù)預(yù)算的具體內(nèi)容，主要包括八部分:

　　1.收入預(yù)算

　　物業(yè)管理公司的收入來自物業(yè)管理服務(wù)和多種經(jīng)營(多種經(jīng)營部分的預(yù)算應(yīng)單獨編制預(yù)算，在此僅探討物業(yè)管理服務(wù)部分)兩個方面。管理服務(wù)收入是物業(yè)管理公司的主營業(yè)務(wù)收入，這一主營業(yè)務(wù)收入又可進(jìn)一步分為管理收入(包括公共服務(wù)、公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)三部分)、經(jīng)營收入和大修收入等。

　　2.營業(yè)成本預(yù)算

　　營業(yè)成本是物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出，其預(yù)算包括直接人工費和直接材料費預(yù)算兩部分。其中，直接人工費預(yù)算是公司在預(yù)算期內(nèi)直接從事物業(yè)管理活動人員的工資、獎金和福利費等預(yù)計支出，而直接材料費預(yù)算是物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、低值易耗品和包裝物等方面的預(yù)計支出。

　　3.管理費用預(yù)算

　　管理費用預(yù)算是財務(wù)預(yù)算的主要組成部分之一，是從事物業(yè)管理活動中所發(fā)生間接費用的預(yù)算。其內(nèi)容包括物業(yè)管理公司管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費和修理費、水電費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、租賃費、保險費、勞動保護(hù)費、保安費、低值易耗品攤銷和其他費用等。

　　4.財務(wù)費用預(yù)算

　　財務(wù)費用預(yù)算是物業(yè)管理公司在預(yù)算期內(nèi)為籌措資金所發(fā)生費用的預(yù)算，其構(gòu)成項目包括利息支出、匯兌損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費和其他財務(wù)費用等。

　　5.資本預(yù)算

　　資本預(yù)算也稱設(shè)備維修更新計劃，是物業(yè)管理公司為實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值，根據(jù)設(shè)備的運行狀況和管理服務(wù)的需要制定的有關(guān)長期資產(chǎn)(固定資產(chǎn)等)購入和更新改造支出的預(yù)算。

　　6.現(xiàn)金預(yù)算

　　現(xiàn)金預(yù)算亦稱現(xiàn)金流量表，是反映預(yù)算期內(nèi)貨幣資金的流入、流出以及資金調(diào)度的預(yù)算。在此，現(xiàn)金并非指現(xiàn)鈔，而是指公司的貨幣資金。該預(yù)算是物業(yè)管理公司進(jìn)行貨幣資金日常管理的基本手段。

　　7.預(yù)計損益表

　　預(yù)計損益表又稱年度利潤計劃，是在經(jīng)營決策(包括財務(wù)決策)基礎(chǔ)上，綜合反映物業(yè)管理公司預(yù)算期(通常為一年，下同)內(nèi)收入、成本費用和凈利潤的預(yù)算。

　　8.預(yù)計資產(chǎn)負(fù)債表

　　預(yù)計資產(chǎn)負(fù)債表或稱預(yù)計財務(wù)狀況表，是揭示物業(yè)管理公司資產(chǎn)、負(fù)債和股東權(quán)益在預(yù)算期末的水平及其構(gòu)成的預(yù)算。

　　(三)現(xiàn)金預(yù)算和現(xiàn)金持有量的確定

　　現(xiàn)金預(yù)算是財務(wù)預(yù)算中居于中心地位的預(yù)算，它由現(xiàn)金收入、現(xiàn)金支出、現(xiàn)金余缺及其籌措和運用四部分組成。由于現(xiàn)金是無收益或收益較低的資產(chǎn)，編制現(xiàn)金預(yù)算時，確定現(xiàn)金持有量是一項十分重要的財務(wù)決策。

　　1.現(xiàn)金預(yù)算

　　現(xiàn)金預(yù)算集中反映了物業(yè)管理公司預(yù)算期內(nèi)現(xiàn)金或貨幣資金收支及余缺情況，為物業(yè)管理公司日常的資金管理、融資和投資決策提供了依據(jù)，因而，在物業(yè)管理公司理財中，對這一工具應(yīng)予以足夠的重視。

　　通常，現(xiàn)金預(yù)算由四部分內(nèi)容組成:

　　(1)現(xiàn)金收入

　　現(xiàn)金收入是指公司物業(yè)管理服務(wù)取得的現(xiàn)金收入。現(xiàn)金收入不同于營業(yè)收入，營業(yè)收入是一個會計概念，其確認(rèn)基礎(chǔ)是權(quán)責(zé)發(fā)生制，無論款項是否收到，只要取得了收取款項的權(quán)利，即可確認(rèn)為收入；現(xiàn)金收入是一個財務(wù)概念，其確認(rèn)以收付實現(xiàn)制為基礎(chǔ)，即只有收到現(xiàn)金后才確認(rèn)為現(xiàn)金收入。兩者之間的差異主要體現(xiàn)在公司的應(yīng)收款項上。

　　(2)現(xiàn)金支出

　　現(xiàn)金支出的內(nèi)容很多，分為營業(yè)現(xiàn)金支出和其他現(xiàn)金支出兩部分。營業(yè)現(xiàn)金支出是預(yù)算期內(nèi)同物業(yè)管理公司管理服務(wù)有關(guān)的現(xiàn)金支出，包括采購材料、員工工資、營業(yè)費用和管理費用(不含折舊)等成本費用中的付現(xiàn)部分；其他現(xiàn)金支出主要有固定資產(chǎn)更新、上交的營業(yè)稅和所得稅等方面的付現(xiàn)支出。

　　(3)現(xiàn)金余缺

　　現(xiàn)金余缺是現(xiàn)金收入和現(xiàn)金支出之間的差額。差額為正數(shù)，說明現(xiàn)金有多余；差額為負(fù)數(shù)，表明物業(yè)管理公司入不敷出，現(xiàn)金短缺。

　　(4)余缺的運用或籌措

　　持有現(xiàn)金，收益很低；現(xiàn)金短缺，則公司的正常運作難以為繼。為此，在保證現(xiàn)金最低余額的前提下，可將多余的現(xiàn)金用于償還物業(yè)管理公司的借款或作短期投資；現(xiàn)金短缺部分，應(yīng)考慮利用各種融資方式，如向銀行借款、調(diào)整物業(yè)管理收費等加以解決。

　　2.現(xiàn)金持有量的確定

　　物業(yè)管理公司持有現(xiàn)金的動機(jī)不同，其現(xiàn)金持有量各不相同。合理確定現(xiàn)金持有量的方法很多，較為常用的有鮑摩爾模式等。

　　(1)持有現(xiàn)金的動機(jī)

　　現(xiàn)金持有量的確定，與公司持有現(xiàn)金的動機(jī)有密切關(guān)系。理論上，物業(yè)管理公司持有現(xiàn)金的動機(jī)主要表現(xiàn)為:

　　①交易性動機(jī)。交易性動機(jī)是指企業(yè)為了滿足日常營業(yè)的需要而持有現(xiàn)金。在任何企業(yè)，現(xiàn)金收入和現(xiàn)金支出都不可能完全同步、同金額發(fā)生，為此，必須持有一定數(shù)量的現(xiàn)金，以滿足支出大于收入時的現(xiàn)金需求。對物業(yè)管理公司而言，由于其現(xiàn)金收入主要來自物業(yè)管理服務(wù)收費，在時間上相對集中，而支出發(fā)生的時間又相對分散，出于交易性動機(jī)而持有現(xiàn)金顯得尤為必要。

　　②預(yù)防性動機(jī)。預(yù)防性動機(jī)是指企業(yè)為了應(yīng)付意外情況而持有現(xiàn)金。構(gòu)成現(xiàn)金預(yù)算的現(xiàn)金收入和支出，都來源于公司對未來的預(yù)測。由于未來存在不確定性，任何預(yù)測都難以百分之百準(zhǔn)確，出現(xiàn)意外情況在所難免。為了滿足出現(xiàn)意外情況下的現(xiàn)金需求，有必要持有一定數(shù)量的現(xiàn)金作緩沖之用。如物業(yè)管理公司預(yù)計的公眾代辦性或特約服務(wù)收費未能及時取得，或物業(yè)的供水(電)系統(tǒng)的維修支出大大超出計劃等，這些情況都要求公司有一定的、超出正常營業(yè)需要的現(xiàn)金儲備。

　　③投機(jī)性動機(jī)。投機(jī)性動機(jī)是指企業(yè)為了利用可能出現(xiàn)的有利機(jī)會而持有現(xiàn)金。如預(yù)期存貨價格可能會發(fā)生暫時性大幅波動時，物業(yè)管理公司若計劃利用這一可能機(jī)會，則必須持有與之相應(yīng)的現(xiàn)金。現(xiàn)實中，僅有極少數(shù)公司出于此動機(jī)而持有現(xiàn)金。

　　一般而言，公司持有現(xiàn)金的數(shù)量取決于上述三項動機(jī)，但值得注意的是，若出現(xiàn)現(xiàn)金需求時，公司能從銀行等外部渠道取得資金，則公司持有現(xiàn)金的數(shù)量可相應(yīng)地減少。

　　(2)現(xiàn)金持有量的確定

　　現(xiàn)金是一項無直接收益或收益甚低的資產(chǎn)，為此，公司持有現(xiàn)金數(shù)量越少越好；但另一方面，持有現(xiàn)金不足，又會給公司帶來嚴(yán)重后果。可見，合理確定公司的現(xiàn)金持有量十分重要。最佳現(xiàn)金持有量的確定方法有多種，物業(yè)管理公司常用的方法為鮑摩爾模式。

　　鮑摩爾模式中，假定公司將多余的現(xiàn)金投資于國庫券等有價證券。需要現(xiàn)金時，則出售有價證券。現(xiàn)金支出相對穩(wěn)定:即在0~t1或ti~ti+1期間內(nèi)，公司的現(xiàn)金持有量N隨支出穩(wěn)步減少至0(見圖2-3-4)。最佳現(xiàn)金持有量是總成本最低時的持有量，它取決于兩個因素:持有現(xiàn)金的機(jī)會成本。即一筆資金既以現(xiàn)金形式持有，就無法同時以有價證券形式持有，此時，因持有現(xiàn)金而損失的有價證券投資收益，稱為持有現(xiàn)金的機(jī)會成本。一般而言，持有現(xiàn)金的機(jī)會成本是一項變動成本，即與現(xiàn)金持有量成正比例變化；有價證券轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的成本。轉(zhuǎn)換成本是指出售有價證券所必須支付的費用，如通訊費、稅金和手續(xù)費等。轉(zhuǎn)換成本是一項固定成本，即僅與轉(zhuǎn)換次數(shù)有關(guān)系，而與每次的轉(zhuǎn)換金額無關(guān)(注:即使轉(zhuǎn)換成本中存在變動成本，鮑摩爾模式仍然成立)。

　　三、物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算的編制

　　不同的物業(yè)管理公司，編制預(yù)算的方式和程序各不相同。一般而言，為調(diào)動廣大員工的積極性，在全面預(yù)算的編制過程中，應(yīng)盡可能讓物業(yè)管理公司的各個部門和所有員工共同參與，并由物業(yè)管理公司財務(wù)部門負(fù)責(zé)編制財務(wù)預(yù)算。

　　(一)財務(wù)預(yù)算的編制程序

　　財務(wù)預(yù)算的編制涉及公司的各個部門，編制預(yù)算時，需對財務(wù)預(yù)算的編制方式和編制程序作出具體、明確的規(guī)定。現(xiàn)實中，財務(wù)預(yù)算的編制方式和程序為:

　　1.編制方式

　　各物業(yè)管理公司常用的預(yù)算編制方式為“二下一上式”。物業(yè)管理公司管理層首先將財務(wù)規(guī)劃確定的預(yù)計損益表分部門下達(dá)，作為各部門編制預(yù)算的控制目標(biāo)(一下)；各部門根據(jù)控制目標(biāo)的要求，結(jié)合自身的實際情況，編制出分季度的預(yù)算草案，并上報物業(yè)管理公司財務(wù)部門(一上)；財務(wù)部門對各部門的預(yù)算草案進(jìn)行匯總和綜合平衡，編制出正式的財務(wù)預(yù)算，并報物業(yè)管理公司管理層，然后再由管理層交業(yè)主大會討論批準(zhǔn)后，正式下達(dá)給各部門執(zhí)行(二下)。

　　2.財務(wù)預(yù)算的編制程序

　　財務(wù)預(yù)算是經(jīng)營預(yù)算中其他預(yù)算的匯總，編制財務(wù)預(yù)算應(yīng)以其他預(yù)算為基礎(chǔ)。具體編制程序為:①根據(jù)相關(guān)法規(guī)和管理服務(wù)合同的要求(特別是物業(yè)管理的內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)等)，編制資本預(yù)算及年度收入預(yù)算；②以收入預(yù)算為基礎(chǔ)，制訂營業(yè)成本預(yù)算，即直接材料費和直接人工費預(yù)算；③依據(jù)收入預(yù)算，編制管理費用預(yù)算；④根據(jù)收入預(yù)算、營業(yè)成本和管理費用預(yù)算等，并進(jìn)而結(jié)合物業(yè)管理公司的收付款政策和資本預(yù)算，編制現(xiàn)金預(yù)算；⑤最后，綜合所有各項預(yù)算，編制利潤預(yù)算(預(yù)計損益表)和預(yù)計資產(chǎn)負(fù)債表。值得注意的是，利潤預(yù)算與財務(wù)規(guī)劃中的預(yù)計損益表并無不同。因為，預(yù)計損益表作為物業(yè)管理公司的控制目標(biāo)下達(dá)給各部門，然后再由各部門按照以上程序編制相應(yīng)的預(yù)算。這一編制過程，一方面使預(yù)計損益表得以分解，具備了實現(xiàn)的可能；另一方面，為物業(yè)管理公司理財提供了所需的新信息，如現(xiàn)金預(yù)算等。

　　(二)財務(wù)預(yù)算的編制過程

　　財務(wù)預(yù)算的編制過程十分復(fù)雜，現(xiàn)以天馬物業(yè)管理公司為例，具體揭示財務(wù)預(yù)算的編制過程。

　　天馬物業(yè)管理公司僅負(fù)責(zé)一高層住宅小區(qū)--簡稱“閑逸小區(qū)”的物業(yè)管理服務(wù)。1999年10月，天馬物業(yè)管理公司管理層進(jìn)行調(diào)查研究后決定:2000年的財務(wù)預(yù)算按靜態(tài)預(yù)算進(jìn)行編制。此后，天馬物業(yè)管理公司財務(wù)部將預(yù)計損益表(表5.5)按部門進(jìn)行了分解，并下達(dá)給各部門。各部門根據(jù)下達(dá)的控制目標(biāo)，結(jié)合自身的實際情況，編制了預(yù)算草案，其編制過程為:

　　1.收入預(yù)算

　　天馬公司的物業(yè)管理收入相對簡單，僅包括公共服務(wù)收入、公眾代辦性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入三部分。根據(jù)管理服務(wù)合同，公共服務(wù)的收費執(zhí)行微利原則，并盡可能與政府指導(dǎo)定價相一致；公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)的收費執(zhí)行政府指導(dǎo)價。原則上，各項收費都應(yīng)按時收取，但據(jù)以往經(jīng)驗知，本季度的管理公共服務(wù)收入中，80%于當(dāng)季收到款項，其余20%于下季度收到；其他服務(wù)收費基本上都于當(dāng)季收取。

　　另外，按照我國現(xiàn)行稅法的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)就其營業(yè)收入繳納營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費附加和防洪工程維護(hù)費等流轉(zhuǎn)稅。由于其流轉(zhuǎn)稅的征稅對象為營業(yè)收入，為簡便起見，將付現(xiàn)支出--營業(yè)稅金列入了營業(yè)收入預(yù)算。

　　2.營業(yè)成本預(yù)算

　　營業(yè)成本是公司為賺取收入而發(fā)生的直接費用，包括直接材料和直接人工費。因此，編制營業(yè)成本預(yù)算，應(yīng)以收入預(yù)算為基礎(chǔ)，分別確定公共服務(wù)收入、公眾代辦性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入的直接成本。其中，公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)直接成本的確定較為容易，可參照其他工商企業(yè)采用的方法確定；公共服務(wù)的直接人工費，據(jù)保安人員、維修工程人員和清潔人員等直接從事公共服務(wù)人員的人數(shù)和當(dāng)?shù)氐墓べY水平(包括職工福利費)確定，其材料成本可以上年度實際發(fā)生的成本為基礎(chǔ)，增減一定百分比(通常為物價指數(shù))來確定。由于直接材料多定點采購，公司的付款政策為:本季度采購額或成本的70%于當(dāng)季支付，其余的30%于下季度付款。因此，本季度直接材料費的現(xiàn)金支出=70%×本季度直接材料費+30%×上季度直接材料費。

　　3.管理費用預(yù)算

　　管理費用預(yù)算是財務(wù)預(yù)算的重要組成部分。它涵蓋了天馬物業(yè)管理公司在提供服務(wù)過程中發(fā)生的所有間接費用，包括管理人員的工資和福利費、辦公費、差旅費、固定資產(chǎn)的折舊、保險費等。編制管理費用預(yù)算的最佳方法為零基預(yù)算，但為了簡便起見，天馬公司采用的仍然是固定預(yù)算。

　　4.現(xiàn)金預(yù)算

　　現(xiàn)金預(yù)算的編制，如上所述，以收入預(yù)算和成本費用預(yù)算為依據(jù)。天馬物業(yè)管理公司所需營運資金由管理費押金提供，最低的現(xiàn)金余額為10萬元，多余資金用于償還借款或購買國庫券(年利率平均為7%)；1999年度，物業(yè)管理公司無借款，也無投資。按物業(yè)管理合同，物業(yè)管理公司每季度收取經(jīng)理人酬金10萬元，預(yù)計所得稅為30萬元。

　　5.預(yù)計損益表

　　預(yù)計損益表是物業(yè)管理公司在預(yù)算期內(nèi)經(jīng)營成果的匯總反映。

　　由于缺少1999年度天馬物業(yè)管理公司的資產(chǎn)負(fù)債表，在此省略其預(yù)計資產(chǎn)負(fù)債表的編制。天馬物業(yè)管理公司的財務(wù)預(yù)算經(jīng)“閑逸小區(qū)”業(yè)主大會通過后，于2000年1月正式下達(dá)執(zhí)行。

　　四、物業(yè)管理的財務(wù)預(yù)算控制

　　財務(wù)預(yù)算，就其本質(zhì)而言，是一種控制手段。在物業(yè)管理公司，財務(wù)預(yù)算的實施就是借助于財務(wù)預(yù)算，對物業(yè)管理公司的資金運動過程進(jìn)行控制，即財務(wù)預(yù)算控制。為了保證財務(wù)預(yù)算能真正落到實處，公司財務(wù)管理部門應(yīng)搞好物業(yè)管理財務(wù)的預(yù)算控制工作。

　　(一)財務(wù)預(yù)算控制的目的

　　財務(wù)管理部門進(jìn)行財務(wù)預(yù)算控制的目的主要有:

　　(1)落實財務(wù)預(yù)算或財務(wù)計劃。財務(wù)預(yù)算能否有效地實施，很大程度上取決于財務(wù)預(yù)算控制是否有效。如果財務(wù)預(yù)算編制得好，但財務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)失效，則很難保證公司目標(biāo)的順利實現(xiàn)。

　　(2)及時糾正偏差。由于不可預(yù)見因素的存在，財務(wù)預(yù)算在實施過程中難免會出現(xiàn)偏差，因而需要通過財務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)，及早發(fā)現(xiàn)問題，找出產(chǎn)生偏差的原因，然后提出修改和補救辦法進(jìn)行糾正，保證財務(wù)預(yù)算任務(wù)的完成。

　　(3)提供決策依據(jù)。財務(wù)預(yù)算控制是對財務(wù)預(yù)算在實施過程中所進(jìn)行的定期性考核與檢查，因而在財務(wù)預(yù)算控制的過程中會形成各種反饋信息，這些反饋信息又將成為公司管理層決策時的重要參考依據(jù)。

　　財務(wù)預(yù)算控制的內(nèi)容很廣泛，主要有成本費用控制、現(xiàn)金流轉(zhuǎn)控制、應(yīng)收票據(jù)控制、存貨控制、流動負(fù)債控制、長期負(fù)債控制和利潤分配控制等。

　　(二)財務(wù)預(yù)算控制的內(nèi)容

　　財務(wù)預(yù)算控制主要應(yīng)做好以下幾項工作:

　　(1)將財務(wù)計劃的各項預(yù)算指標(biāo)分配落實到公司各部門。

　　(2)通過會計核算反映和監(jiān)督公司各部門有關(guān)指標(biāo)的實際完成情況。

　　(3)定期(按年或月)把實際完成情況同財務(wù)預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行對比分析，找出存在的偏差，并分析產(chǎn)生偏差的原因，提出降低成本費用的途徑，制定糾偏的有效措施。

　　(4)對責(zé)任部門和責(zé)任人進(jìn)行評價和考核。

　　(5)根據(jù)考核結(jié)果和獎懲辦法進(jìn)行獎勵和處罰。

　　(6)調(diào)整預(yù)算。在財務(wù)預(yù)算執(zhí)行過程中會發(fā)生一些不可預(yù)見的因素，造成財務(wù)預(yù)算執(zhí)行發(fā)生偏差，為了做到考核合理，獎罰分明，一般在每年第三季度對財務(wù)預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行有依據(jù)的必要調(diào)整，保證預(yù)算的合理性和可行性。

　　(三)財務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)的構(gòu)成要素

　　為保證財務(wù)預(yù)算的貫徹落實，物業(yè)管理公司應(yīng)建立有效的財務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)。一般來說，財務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)由組織系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、考核和獎懲制度等組成。

　　(1)組織系統(tǒng)

　　組織系統(tǒng)對財務(wù)預(yù)算控制機(jī)構(gòu)及其各自工作職責(zé)作了規(guī)定。實施財務(wù)預(yù)算控制的基本要求是實行責(zé)任中心制，即在公司內(nèi)部劃小預(yù)算單位，各預(yù)算單位(公司內(nèi)部有特定責(zé)任的單位或部門)成為責(zé)任中心，每個責(zé)任中心都有明確的責(zé)任和控制范圍。根據(jù)所負(fù)責(zé)任和控制范圍的不同，責(zé)任中心又可分為成本中心、費用中心，利潤中心和投資中心。一般地，物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)部門(如保安隊、綠化隊、維修隊等)和各職能科室成為成本中心，該成本中心負(fù)責(zé)將人工、原材料和機(jī)器設(shè)備等投入轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理服務(wù)。利潤中心是獲取最大凈利潤為經(jīng)營目標(biāo)的組織單位。對一般物業(yè)管理公司或物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)來說，投資中心和利潤中心應(yīng)分開，母公司或集團(tuán)公司是投資中心，而緊密層、松散層和各子公司則是利潤中心，母公司或集團(tuán)公司對子公司實行投資控股關(guān)系，集團(tuán)公司內(nèi)部的各分公司和具體業(yè)務(wù)部門則是成本中心。

　　(2)信息系統(tǒng)

　　信息系統(tǒng)是財務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)的重要組成部分。財務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)的信息分為公司內(nèi)部信息和外部信息。內(nèi)部信息包括財務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù)和實際執(zhí)行結(jié)果的數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)可從財務(wù)計劃(或財務(wù)預(yù)算)和會計信息系統(tǒng)中取得。而外部信息如市場預(yù)測、市場行情、政策法規(guī)變動等一般較難取得。在編制財務(wù)計劃預(yù)算時，預(yù)算人員必須熟悉公司內(nèi)部和外部信息，計劃(預(yù)算)信息和現(xiàn)實信息。

　　(3)考核制度

　　考核是財務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)發(fā)揮其作用的重要因素。考核的一般做法是:根據(jù)財務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù)，找出實際發(fā)生的結(jié)果與財務(wù)計劃(或財務(wù)預(yù)算)要求之間的差異，分析產(chǎn)生這種差異的原因，落實責(zé)任人，并提出補救辦法，最后形成財務(wù)報告，并作為公司決策和采取行動的依據(jù)。

　　(4)獎懲制度

　　獎懲是根據(jù)業(yè)績考核結(jié)果，對業(yè)績突出者給予獎勵，對造成嚴(yán)重?fù)p失的責(zé)任者給予處罰的行為。考核的結(jié)果必須與獎懲掛鉤，否則，財務(wù)預(yù)算控制就如同紙上談兵，財務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)也就形同虛設(shè)。

　　(四)財務(wù)預(yù)算控制的步驟

　　財務(wù)管理部門實施財務(wù)預(yù)算控制，一般應(yīng)遵循以下幾個步驟:

　　(1)建立財務(wù)預(yù)算

　　控制系統(tǒng)。建立財務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)包括建立財務(wù)預(yù)算控制的組織系統(tǒng)和信息系統(tǒng)，建立考核制度和獎懲制度。財務(wù)預(yù)算控制組織系統(tǒng)是財務(wù)預(yù)算控制的組織保證，包括專門機(jī)構(gòu)的設(shè)立、人員的配置、崗位責(zé)任的確立和責(zé)任中心、利潤中心與投資中心的建立。信息系統(tǒng)包括建立各種量化的控制標(biāo)準(zhǔn)(指標(biāo))，它是實施財務(wù)預(yù)算控制的依據(jù)。信息系統(tǒng)還應(yīng)包括信息反饋系統(tǒng)，以保證各種信息能及時傳遞和反饋，保證控制措施的及時落實。考核制度和獎勵制度是實施控制以及對考核結(jié)果進(jìn)行處理的有關(guān)規(guī)定。它們在制度上保證了財務(wù)預(yù)算控制的有效實施及財務(wù)預(yù)算目標(biāo)的實現(xiàn)。

　　(2)檢查監(jiān)督。根據(jù)信息系統(tǒng)確立的標(biāo)準(zhǔn)，實行監(jiān)督、檢查，比較實際執(zhí)行結(jié)果與標(biāo)準(zhǔn)之間的差異。

　　(3)分析原因。實際執(zhí)行結(jié)果與財務(wù)預(yù)算的標(biāo)準(zhǔn)之間必然會產(chǎn)生偏差，那么，到底是什么原因產(chǎn)生這些偏差，責(zé)任者是誰，應(yīng)該予以明確。

　　(4)糾正偏差。提出糾正偏差的對策，并組織實施，盡最大努力減少損失。

　　(5)獎懲兌現(xiàn)。根據(jù)監(jiān)督檢查結(jié)果，落實責(zé)任，兌現(xiàn)獎懲辦法。