市場(chǎng)行為名詞(二)

　　1、沖動(dòng)購(gòu)買(mǎi)：消費(fèi)者在一時(shí)沖動(dòng)之下當(dāng)即購(gòu)買(mǎi)的行為。沖動(dòng)購(gòu)買(mǎi)行為與消費(fèi)者的個(gè)性特征有關(guān)，一般來(lái)說(shuō)女性比男性更易發(fā)生沖動(dòng)購(gòu)買(mǎi)行為;一些商品類別也易發(fā)生沖動(dòng)購(gòu)買(mǎi)，例如化妝品、飲料、服裝等。

　　2、理性消費(fèi)：相對(duì)沖動(dòng)購(gòu)買(mǎi)而言，理性消費(fèi)指消費(fèi)者通過(guò)周密的分折、比較研究之后作出的購(gòu)買(mǎi)決定，發(fā)生的購(gòu)買(mǎi)行為。相應(yīng)地，男性在消費(fèi)時(shí)更為理性;在購(gòu)買(mǎi)單價(jià)高或者功能性強(qiáng)的產(chǎn)品時(shí)，消費(fèi)者也更加理性。

　　3、品牌忠誠(chéng)：品牌忠誠(chéng)是指消費(fèi)者首先對(duì)某種品牌的商品感到滿意，于是在選擇這類產(chǎn)品時(shí)對(duì)這個(gè)品牌表現(xiàn)出忠誠(chéng)的態(tài)度。品牌忠誠(chéng)度一般是對(duì)快速流轉(zhuǎn)品而言，耐用消費(fèi)品由于購(gòu)買(mǎi)的頻率低，品牌忠誠(chéng)度相對(duì)較弱。

　　4、決策人群：具有購(gòu)買(mǎi)決策權(quán)的人群，他們決定購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品類別、品牌、時(shí)間、如何買(mǎi)、買(mǎi)多少等等方面。購(gòu)買(mǎi)決策者不一定是商品的使用者，比如，嬰兒用品的決策者往往是母親;購(gòu)買(mǎi)決策者也不一定直接購(gòu)買(mǎi)商品;決策者可能是單人決策也可能是多人共同決策。

　　5、購(gòu)買(mǎi)人群：實(shí)施購(gòu)買(mǎi)行為的人(孩子和母親在商場(chǎng)中選購(gòu)兒童食品時(shí)，孩子可以自己挑選喜歡的食品，這時(shí)孩子是購(gòu)買(mǎi)的決策者，而母親是真正的購(gòu)買(mǎi)者)。

　　6、推廣人群：推廣人群是對(duì)企業(yè)的推廣工作而言，是向誰(shuí)推廣的問(wèn)題。比如，企業(yè)的廣告推廣人群、促銷推廣人群等。推廣人群可以是產(chǎn)品的使用者、購(gòu)買(mǎi)者、決策者、影響者或者都不是。推廣人群的范圍設(shè)定要根據(jù)企業(yè)營(yíng)銷和廣告策略的制定來(lái)決定。

篇2：合法經(jīng)營(yíng) 規(guī)范管理 真誠(chéng)服務(wù) 提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

　　合法經(jīng)營(yíng) 規(guī)范管理 真誠(chéng)服務(wù) 提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

　　物業(yè)管理行業(yè)從上世紀(jì)八十年代在中國(guó)出現(xiàn)以來(lái)，經(jīng)過(guò)了二十多年的發(fā)展，已成為一個(gè)舉足輕重的行業(yè)。隨著去年國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施，以及一系列配套辦法的出臺(tái)，使我國(guó)的物業(yè)管理進(jìn)入了一個(gè)更加健康、規(guī)范的快速發(fā)展時(shí)期，特別是《物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》、《企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的出臺(tái)，使得物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序更加公平、規(guī)范，競(jìng)爭(zhēng)也將更加激烈。那末，物業(yè)管理企業(yè)如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存、發(fā)展、壯大？應(yīng)該是企業(yè)管理層認(rèn)真研究的課題。

　　今天，我僅從以下幾個(gè)方面闡述自己的看法，與同行探討：

　　一、強(qiáng)化法律意識(shí)，規(guī)范企業(yè)行為，學(xué)法、知法、用法、宣傳法，在合法經(jīng)營(yíng)中求生存。

　　1、物業(yè)管理一直是投訴較多、糾紛不斷的行業(yè)，如果不能及時(shí)化解的話，就會(huì)導(dǎo)致下面這樣一個(gè)惡性循環(huán)：少數(shù)業(yè)主不滿意--少數(shù)業(yè)主不交費(fèi)--物業(yè)公司收不抵支或達(dá)不到預(yù)期效益--服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)下降--更多的業(yè)主更大的不滿意--物業(yè)公司失盤(pán)。

　　造成這種局面有兩個(gè)方面的原因：

　　一方面，是物業(yè)公司的問(wèn)題?？赡苁俏飿I(yè)公司服務(wù)不到位或出現(xiàn)管理失誤；也可能并不是物業(yè)公司的事，但工作人員解釋不及時(shí)、不到位造成的；這說(shuō)明物業(yè)公司沒(méi)有依法履行合同。所以，物業(yè)公司首先要強(qiáng)化自身的法律意識(shí)，要組織員工認(rèn)真學(xué)習(xí)《條例》等有關(guān)法律知識(shí)，依法規(guī)范管理，規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　另一方面，是業(yè)主的問(wèn)題。可能是由于業(yè)主不了解有關(guān)法規(guī)，不清楚甲、乙雙方的法律關(guān)系，不知道交了費(fèi)究竟應(yīng)該享受什么樣的服務(wù)。為了避免這種情況的發(fā)生，物業(yè)公司要向業(yè)主進(jìn)行《條例》等法律、法規(guī)知識(shí)的宣傳解釋工作，消除業(yè)主的誤解，引導(dǎo)業(yè)主在依法享受權(quán)利的同時(shí)依法履行義務(wù)。

　　2、要和有關(guān)政府部門(mén)建立良好的關(guān)系。按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，該申報(bào)的申報(bào)，該備案的備案，積極配合政府的監(jiān)督指導(dǎo)工作；積極參加協(xié)會(huì)的工作，加強(qiáng)與同行的交流，隨時(shí)掌握有關(guān)的法律政策、市場(chǎng)信息，在遇到問(wèn)題時(shí)能及時(shí)獲得政府、協(xié)會(huì)、同行的支持和幫助，以保護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。

　　3、在前期物業(yè)管理階段，還要依法處理好與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系，本著公平、公道的原則，積極主動(dòng)地協(xié)調(diào)好開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的關(guān)系。這有利于日后的管理服務(wù)及保修期遺留問(wèn)題的處理。

　　總之，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要正確理解合法經(jīng)營(yíng)，不要簡(jiǎn)單地認(rèn)為合法僅僅是約束自己的；其實(shí)，只有懂法才能最大限度地利用法律武器來(lái)保護(hù)自己的利益，規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　二、以業(yè)主為關(guān)注焦點(diǎn)，建立規(guī)范的質(zhì)量保證體系，大力推進(jìn)精品戰(zhàn)略。

　　1、以業(yè)主為關(guān)注焦點(diǎn)，不應(yīng)該只是掛在嘴上做秀的，而要實(shí)實(shí)在在的貫徹落實(shí)到工作流程中的每個(gè)細(xì)節(jié)上，要建立規(guī)范的質(zhì)量保證體系，要有質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)進(jìn)行服務(wù)過(guò)程控制，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要主抓服務(wù)質(zhì)量，要常抓不懈，要有“管一個(gè)項(xiàng)目，創(chuàng)一個(gè)精品”的決心。

　　2、物業(yè)管理服務(wù)作為一種產(chǎn)品，是以隨時(shí)生產(chǎn)、隨時(shí)提供的形式存在的。業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)這種產(chǎn)品的評(píng)價(jià)具有很大的即時(shí)性、隨機(jī)性、片面性。一般情況下，業(yè)主不可能用什么科學(xué)的方法來(lái)考評(píng)你的服務(wù)質(zhì)量，而是憑一次或幾次他親歷的事件來(lái)評(píng)價(jià)你的服務(wù)質(zhì)量，不滿意的經(jīng)歷印象更為深刻。所以，作為提供服務(wù)的人--我們的員工必須要有很強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)。加強(qiáng)員工服務(wù)規(guī)范、服務(wù)意識(shí)的培訓(xùn)是非常重要的。

　　為此，我們公司嘗試開(kāi)展了“業(yè)主滿意員工”的評(píng)選工作，每季度末，把管理處所有員工的工作照公示在大廈大堂的顯著位置，旁邊擺上投票箱和選票，請(qǐng)業(yè)主給自己滿意的保潔員、保安員、維修人員及客戶服務(wù)人員投票，根據(jù)業(yè)主投票結(jié)果，確定業(yè)主滿意員工人選暨當(dāng)季度公司優(yōu)秀員工，予以表彰。通過(guò)這個(gè)活動(dòng)，達(dá)到了兩個(gè)目的，一方面讓公司的員工認(rèn)識(shí)到企業(yè)的管理目標(biāo)就是以業(yè)主滿意為目標(biāo)，讓員工在工作中眼睛盯著業(yè)主、心里想著業(yè)主，多琢磨如何努力讓業(yè)主滿意，而不是盯著領(lǐng)導(dǎo)，領(lǐng)導(dǎo)來(lái)了一個(gè)樣，領(lǐng)導(dǎo)不在一個(gè)樣，讓服務(wù)意識(shí)深入人心，體現(xiàn)在行動(dòng)上。另一方面，也是向業(yè)主傳遞一種信息，這個(gè)企業(yè)是真正把業(yè)主滿意放在第一位的，是值得信賴的。

　　3、加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，定期上門(mén)回訪，征詢業(yè)主的意見(jiàn)和建議，通報(bào)近期物業(yè)公司所做的工作以及下一步的打算。這樣做，一是和業(yè)主聯(lián)絡(luò)了感情；二是征詢了意見(jiàn)，有利于我們改進(jìn)工作，提高服務(wù)質(zhì)量；還有，物業(yè)公司服務(wù)的內(nèi)容很多，而且是全天候的，可業(yè)主們所看到的不過(guò)是保潔、保安、維修工作中的一部分，大量的工作我們都在默默無(wú)聞地進(jìn)行。那么，適當(dāng)?shù)馗嬖V他們我們都在做什么也是很有必要的。

　　4、大膽進(jìn)行服務(wù)創(chuàng)新，研究業(yè)主需求，拓展延伸服務(wù)項(xiàng)目，增加收入，提高服務(wù)檔次。

　　要研究不同群體不同的服務(wù)需求，可以采用問(wèn)卷調(diào)查的形式，和其他相似物業(yè)相比照的形式確定服務(wù)項(xiàng)目，還要敢想敢做，服務(wù)是無(wú)止境的，不怕做不到，就怕想不到，你先想到了、做到了，你就領(lǐng)先了，你就走在前面了。

　　三、樹(shù)立正確的人才觀，對(duì)外廣納賢才，對(duì)內(nèi)加強(qiáng)培訓(xùn)，優(yōu)化人力資源，為員工提供發(fā)展平臺(tái)，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁。

　　企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)就是人才的競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)需要什么樣的人才哪？

　　1、人們一般認(rèn)為，人才就是高學(xué)歷、高職稱的人，毋庸置疑是對(duì)的，但這也是不全面的，我認(rèn)為，能夠盡職盡責(zé)地把自己的工作創(chuàng)造性地做好，他就是公司有用的人才。企業(yè)就要重視他、關(guān)心他、留住他。

　　如果他是個(gè)保潔員，就把他樹(shù)立成保潔員的榜樣，讓他的行為影響其他人，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)保潔員中努力工作的人一天比一天多了。

　　一個(gè)企業(yè)，需要不同層次、不同崗位的員工，每個(gè)崗位上都不容忽視。你別小看一個(gè)保潔員、一個(gè)保安員，他如果做的好，他就會(huì)讓一處潔凈、會(huì)保一方安全；如果他做的不好，也許就會(huì)因?yàn)樗氖韬觯莵?lái)一次投訴、出現(xiàn)一次事故，給公司帶來(lái)?yè)p失。所以說(shuō)，水能載舟，亦能覆舟。

　　2、要重視員工的素質(zhì)培養(yǎng)，研究員工的特點(diǎn)，幫助那些有潛質(zhì)的員工設(shè)計(jì)成長(zhǎng)發(fā)展計(jì)劃，有的放矢的進(jìn)行培訓(xùn)，給他們提供鍛煉的機(jī)會(huì)。在物業(yè)管理人才普遍缺乏的今天，物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該擔(dān)當(dāng)起培養(yǎng)人才的任務(wù)，這是自己企業(yè)發(fā)展的需要，也是行業(yè)發(fā)展的需要。

　　3、要重視工程技術(shù)人才，吸納他們并進(jìn)行物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)。隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，智能化已廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理的科技含量將不斷提高；物業(yè)管理的領(lǐng)域?qū)⑦M(jìn)一步延伸為設(shè)施管理、資產(chǎn)管理。那么，既懂技術(shù)又會(huì)管理的復(fù)合型人才是提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的巨大財(cái)富。

　　四、樹(shù)立市場(chǎng)營(yíng)銷觀念，拓寬經(jīng)營(yíng)思路，把握市場(chǎng)脈搏，積極參與物業(yè)管理招投標(biāo)，提高企業(yè)實(shí)戰(zhàn)水平。

　　西部大開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)了西北房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是西安地區(qū)良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)又帶動(dòng)了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。但是，西安本土物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)狀并不樂(lè)觀。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，西安市共有物業(yè)管理企業(yè)230家，擁有一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)只有一家，二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)也為數(shù)不多，總的物業(yè)管理面積只有3000萬(wàn)平方米，其他物業(yè)管理企業(yè)的平均管理面積只有10萬(wàn)平方米。

　　西安市的政策是，3萬(wàn)平方米以上的新建項(xiàng)目必須進(jìn)行招投標(biāo)。而在招投標(biāo)中，低資質(zhì)的企業(yè)根本就沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，新項(xiàng)目市場(chǎng)基本上落在了為數(shù)不多的幾家本土大企業(yè)和外埠企業(yè)的手里。

　　那么，這些小企業(yè)的市場(chǎng)在哪呢？我以為這主要是：

　　1、沒(méi)有實(shí)行物業(yè)管理的舊小區(qū)、安居工程；

　　2、省、市、區(qū)級(jí)機(jī)關(guān)大院、家屬區(qū)；

　　3、高校后勤、國(guó)有企業(yè)輔業(yè)改制；

　　4、醫(yī)院；

　　5、文物園林單位；

　　6、體育館、大劇院等大型娛樂(lè)場(chǎng)所；

　　7、工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)；

　　8、等等。

　　實(shí)際上，隨著國(guó)有企業(yè)改制、主輔業(yè)分離、高校后勤改制等一系列優(yōu)惠政策的出臺(tái)，南方很多城市都紛紛改制完成，以上這些物業(yè)大多已物業(yè)管理專業(yè)化。但是西安的情況怎樣哪？

　　西安的物業(yè)管理企業(yè)大多都是開(kāi)發(fā)商的下屬企業(yè)，或者是開(kāi)發(fā)商的控股公司，這些企業(yè)大都習(xí)慣于盯著自己的母公司，不習(xí)慣對(duì)外拓展，可是，形勢(shì)變了，守株待兔的方式靠不住了，我們必須進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷了。

　　首先，要對(duì)民營(yíng)物管企業(yè)有個(gè)清醒地認(rèn)識(shí)，要清楚自己企業(yè)在本行業(yè)中的價(jià)值和地位，要進(jìn)行理性、科學(xué)和長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略思考，要提高管理水平、提升服務(wù)品質(zhì)，打造良好的品牌，塑造企業(yè)形象，要強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，要鍛造企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在充滿誘惑的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中走向成熟，去創(chuàng)新，去拓展，要使企業(yè)上臺(tái)階、上檔次，把民營(yíng)物管企業(yè)做強(qiáng)做大；

　　其次要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析；

　　第三要分析自己企業(yè)的特點(diǎn)，給企業(yè)定位；

　　第四要為自己選擇幾種類型的物業(yè)管理拓展方向；學(xué)習(xí)、研究其管理特點(diǎn)，作好競(jìng)爭(zhēng)的準(zhǔn)備。

　　當(dāng)然，要參與競(jìng)爭(zhēng)，首先要了解游戲規(guī)則，并尋找機(jī)會(huì)演習(xí)，以提高應(yīng)戰(zhàn)能力。

　　五、建設(shè)以“誠(chéng)信立業(yè)”為精髓的企業(yè)文化，鑄造企業(yè)的凝聚力、綜合實(shí)力和企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　“誠(chéng)信是立業(yè)之本”，很多企業(yè)的經(jīng)營(yíng)宗旨或質(zhì)量方針中都有這兩個(gè)字，我認(rèn)為，這兩個(gè)字不僅僅是宣傳的招牌，而應(yīng)該是企業(yè)文化的一種體現(xiàn)，是企業(yè)的氣質(zhì)，是骨子里的東西。

　　只有誠(chéng)信的投資人，才會(huì)有誠(chéng)信的經(jīng)營(yíng)者，才會(huì)有誠(chéng)信的員工；只有誠(chéng)信的員工，才會(huì)組成一個(gè)誠(chéng)信的企業(yè)。

　　誠(chéng)信的企業(yè)應(yīng)該是這樣的：

　　1、上級(jí)對(duì)下級(jí)，誠(chéng)實(shí)守信，以誠(chéng)相待，有諾必達(dá)；下級(jí)對(duì)上級(jí)誠(chéng)實(shí)守信，言必行，行必果。

　　2、企業(yè)對(duì)合作的伙伴，誠(chéng)實(shí)守信，互相尊重，信守合約，共創(chuàng)雙贏；

　　3、企業(yè)對(duì)業(yè)主、對(duì)客戶，誠(chéng)實(shí)守信，辦事公道，一視同仁，遵守合同，信守諾言。

　　4、企業(yè)對(duì)社會(huì)、對(duì)同行，誠(chéng)實(shí)守信，公平競(jìng)爭(zhēng)，不惡意詆毀。

　　一個(gè)誠(chéng)信的企業(yè)，才是一個(gè)有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)，才是一個(gè)可以發(fā)展壯大、基業(yè)長(zhǎng)青的企業(yè)。

　　“誠(chéng)信立業(yè)，愉悅業(yè)主”是我們的企業(yè)理念，也是我們的追求。

　　愿我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)蓬勃發(fā)展，愿我們的企業(yè)基業(yè)長(zhǎng)青！

　　陜西誠(chéng)悅物業(yè)管理有限責(zé)任公司 宮雅玲

篇3：建設(shè)集團(tuán)企業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部費(fèi)用管理制度

　　建設(shè)集團(tuán)公司市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部費(fèi)用管理制度

　　各部門(mén)、辦事處、分公司、項(xiàng)目部：

　　經(jīng)公司研究討論，為對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷部費(fèi)用進(jìn)行管理，公司制定市場(chǎng)營(yíng)銷部費(fèi)用管理制度。

　　一、管理構(gòu)架：

　　目前公司的營(yíng)銷體系層級(jí)包括副總裁，總經(jīng)理，高級(jí)經(jīng)理三個(gè)級(jí)別。

　　二、費(fèi)用管理制度

　　1、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部管理費(fèi)用實(shí)行總體限額控制。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部當(dāng)年的管理費(fèi)用限額為總合同額的百分之一，其中副總裁的額度是所負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)總合同額的百分之零點(diǎn)五，總經(jīng)理的額度是百分之零點(diǎn)五。

　　2、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部管理費(fèi)用包括：副總裁為本部門(mén)員工具體項(xiàng)目所產(chǎn)生的營(yíng)銷費(fèi)用，副總裁為本部門(mén)的整體業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)而產(chǎn)生的費(fèi)用，本部門(mén)沒(méi)有業(yè)績(jī)而被辭退或自動(dòng)離職的員工所產(chǎn)生的一切營(yíng)銷費(fèi)用。

　　3、營(yíng)銷部門(mén)的總體費(fèi)用如果超過(guò)限額，超過(guò)部分從副總裁以及總經(jīng)理的業(yè)績(jī)提成中扣除。

　　4、如果發(fā)生費(fèi)用超額需扣除業(yè)績(jī)提成，先從營(yíng)銷提成中扣除其所負(fù)責(zé)員工的應(yīng)扣費(fèi)用，如果總經(jīng)理的業(yè)績(jī)提成不足以抵扣費(fèi)用，則從副總裁的提成中進(jìn)行扣除。

　　5、總經(jīng)理、高級(jí)經(jīng)理在進(jìn)行日常營(yíng)銷費(fèi)用報(bào)銷時(shí)，只允許報(bào)銷餐費(fèi)、差旅費(fèi)，其它費(fèi)用不予以報(bào)銷，并且這些費(fèi)用在提成中扣回。如因業(yè)務(wù)需要發(fā)生以上費(fèi)用，高級(jí)經(jīng)理需與其直接的總經(jīng)理匯報(bào)請(qǐng)示，總經(jīng)理需與其直接的主管副總裁匯報(bào)請(qǐng)示，否則不予報(bào)銷。

　　6、每一個(gè)自然年的年底進(jìn)行市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部的費(fèi)用清算。如發(fā)生費(fèi)用超額的情況，則在下一個(gè)年度提成進(jìn)行扣除。

　　7、本規(guī)定自二零一四年一月八日起執(zhí)行。

　　**建設(shè)集團(tuán)有限公司

　　二零一四年一月八日