商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)拓荒：寶龍商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)

　　商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)≠商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，在過(guò)去幾年的樓市發(fā)展浪潮中，中國(guó)的開(kāi)發(fā)商們已經(jīng)逐漸明白了這個(gè)公式的涵義，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的追求也由最初的狂熱變?yōu)槔潇o，很多中小開(kāi)發(fā)企業(yè)退出這個(gè)游戲圈。不過(guò)，亂世自出英雄，一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正在慢慢轉(zhuǎn)變，商業(yè)運(yùn)營(yíng)職能日臻成熟，萬(wàn)達(dá)與寶龍就是兩個(gè)例子。

　　萬(wàn)達(dá)集團(tuán)向運(yùn)營(yíng)商華麗轉(zhuǎn)身的故事已經(jīng)眾所周知，寶龍集團(tuán)卻由于轉(zhuǎn)型剛起步而稍顯低調(diào)。與萬(wàn)達(dá)類(lèi)似，寶龍集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目全由本公司自行開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)，總體上保持7：3的租售比例，即七成物業(yè)自己持有出租，三成物業(yè)賣(mài)出，并培育了寶龍樂(lè)園、康城奧特萊斯、食全食美餐飲店等自營(yíng)品牌。

　　那么，寶龍商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成效如何？近日，記者前往寶龍集團(tuán)總部城市福建省，考察了寶龍城市廣場(chǎng)運(yùn)作的基本面。

　　二次定位，理性調(diào)整業(yè)態(tài)比例

　　記者來(lái)到福州寶龍城市廣場(chǎng)時(shí)，正趕上二周年店慶。五層高的廣場(chǎng)天井內(nèi)，垂下一張印著可口可樂(lè)宣傳廣告的巨幅海報(bào)。“本周是可口可樂(lè)促銷(xiāo)周，像這樣的活動(dòng)幾乎每周都有，去年我們做了200多場(chǎng)。”福州寶龍商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司總經(jīng)理張繼民告訴記者。

　　從地下一層到五層，寶龍廣場(chǎng)充滿了各種業(yè)態(tài)的商業(yè)場(chǎng)所：游樂(lè)園、家樂(lè)福、國(guó)美電器、金逸電影院、小吃城、休閑美容中心、百貨商店……雖然室外陰雨連綿，廣場(chǎng)內(nèi)卻人山人海。記者在交談中得知，福州寶龍廣場(chǎng)的日常人流量達(dá)到3萬(wàn)～4萬(wàn)，雙休日高達(dá)7萬(wàn)～8萬(wàn)，而商鋪出租率也已突破94%.在出租情況最好的一樓，平均租金已從剛開(kāi)業(yè)時(shí)的160元/平米上升到到300元/平米，比較好的位置已達(dá)600-700元/平米。

　　實(shí)際上，剛滿2歲的福州寶龍并不是走得一帆風(fēng)順，它在誕生之初就經(jīng)歷過(guò)一場(chǎng)磨難。20**年，張繼民剛到寶龍任職時(shí)，發(fā)現(xiàn)這里是滿城風(fēng)雨，一片亂象。原來(lái)，寶龍廣場(chǎng)在開(kāi)業(yè)時(shí)為了達(dá)到80%以上的出租率，在招商時(shí)條件放得比較寬松，引進(jìn)了一些資質(zhì)較弱的商戶(hù)。這些商家在新樓盤(pán)里缺乏老客戶(hù)群，在三個(gè)月免租期過(guò)后，很難承擔(dān)經(jīng)營(yíng)壓力，還想繼續(xù)享受免租，在與集團(tuán)談判未果后，做出了一些極端的舉動(dòng)。

　　“我接任的時(shí)候正趕上鬧事*，當(dāng)時(shí)，我們成立了專(zhuān)門(mén)的應(yīng)對(duì)小組來(lái)解決問(wèn)題。”張繼民說(shuō)，“我們前后一共做了五件事：第一，調(diào)整我們的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)；第二，幫助商家做市場(chǎng)宣傳和推廣活動(dòng)；第三，對(duì)廣場(chǎng)硬件設(shè)施進(jìn)行整改；第四，為處于整改區(qū)域的部分商戶(hù)減免1-3個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)；第五，進(jìn)行二次定位和二次招商，調(diào)整業(yè)態(tài)。”

　　寶龍集團(tuán)開(kāi)業(yè)之初，購(gòu)物類(lèi)商鋪比重超過(guò)70%，經(jīng)過(guò)多次調(diào)整，目前購(gòu)物、休閑與餐飲的比例基本上達(dá)到了5：3：2的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。“我們先后引進(jìn)了地下一層的游樂(lè)場(chǎng)、浩沙健身，二樓的主力店由家居變?yōu)镵TV，休閑和餐飲的比重大大增加了。現(xiàn)在，超市、百貨、休閑和餐飲多種業(yè)態(tài)強(qiáng)力互補(bǔ)，在不同時(shí)間段都能聚集人氣。”

　　怎樣讓商家有錢(qián)可賺？寶龍做了很多幫助商家宣傳推廣的活動(dòng)。“起初是我們出資，請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的推廣公司和演藝公司來(lái)幫助商戶(hù)宣傳，20**年以后，商家自付費(fèi)用的比例逐漸加大，現(xiàn)在的2周年店慶里，我們只投入了20萬(wàn)，商家出資達(dá)100多萬(wàn)，我們合力把人氣做旺，現(xiàn)在可口可樂(lè)、國(guó)美、家樂(lè)福、新華都等主力店每周輪流做活動(dòng)。”張繼民說(shuō)。

　　目前，寶龍廣場(chǎng)絕大部分商家已實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收益，至于出售的鋪面，剛開(kāi)盤(pán)時(shí)每平米2萬(wàn)多元，現(xiàn)在已經(jīng)飆升至4萬(wàn)元。張繼民透露，今年有業(yè)主轉(zhuǎn)讓手中商鋪，價(jià)格已達(dá)到7萬(wàn)元。

　　對(duì)于兩年來(lái)寶龍廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)歷，張繼民頗有感觸：“招商不足和業(yè)主鬧事幾乎是福州新開(kāi)商業(yè)中心推廣初期遇到的困難焦點(diǎn)，在寶龍廣場(chǎng)，帶頭鬧事的就是那些經(jīng)營(yíng)能力較差、想要更多免租期的小商戶(hù)，而金逸電影院、家樂(lè)福等品牌一直堅(jiān)定地和我們站在一起。因此，商業(yè)地產(chǎn)要度過(guò)開(kāi)業(yè)的挑戰(zhàn)，比拼的是開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)理念和招商實(shí)力。我們都是在不斷地調(diào)整和重新定位中摸索出一套管理方法，只有隨機(jī)應(yīng)變，才能與業(yè)主和消費(fèi)者共贏。”

　　持有物業(yè)與自營(yíng)品牌雙贏

　　“為了成功經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，目前我們自持商業(yè)物業(yè)的比重達(dá)保持在70%左右。”在寶龍集團(tuán)總部廈門(mén)，集團(tuán)發(fā)展有限公司營(yíng)銷(xiāo)管理中心總經(jīng)理林峰利告訴記者：“要是大量出售，就很難把控各種業(yè)態(tài)的比例。為了配合將來(lái)的IPO，我們今后自持物業(yè)的比重將逐漸上升至85%.”

　　不但自持物業(yè)，寶龍集團(tuán)還發(fā)展了多個(gè)自營(yíng)業(yè)態(tài)，組成五大連鎖體系：康城奧特萊斯、寶龍樂(lè)園、影城、食全食美及寶龍酒店旅游業(yè)，目前這些業(yè)態(tài)主要分布在青島、福州、鄭州等商城市。

　　自營(yíng)品牌是萬(wàn)達(dá)城市廣場(chǎng)發(fā)展到第三代才悟出的道理。它們可以使開(kāi)發(fā)商獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流，配合城市廣場(chǎng)招商，并保證廣場(chǎng)業(yè)態(tài)的豐富，彌補(bǔ)招商不足空出的面積。

　　“青島城陽(yáng)的大型室內(nèi)游樂(lè)場(chǎng)就是由我們自己運(yùn)營(yíng)的一個(gè)品牌，”林峰利說(shuō)，“我們自己投入運(yùn)營(yíng)資金，購(gòu)買(mǎi)設(shè)備，制訂管理程序，在人才上，我們聘請(qǐng)國(guó)外有游樂(lè)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的公司作為我們的顧問(wèn)，或者幫助我們做經(jīng)營(yíng)和管理，現(xiàn)在我們已和韓國(guó)樂(lè)天達(dá)成合作。”

　　不但引進(jìn)韓國(guó)樂(lè)天的游樂(lè)場(chǎng)所管理理念，青島城陽(yáng)游樂(lè)場(chǎng)的規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)思路也是效仿樂(lè)天。城陽(yáng)商業(yè)項(xiàng)目共有四大部分：室內(nèi)大型游樂(lè)場(chǎng)，奧特萊斯品牌折扣中心，韓國(guó)樂(lè)天超市，以及集家居、美食等百貨的綜合體。而以游樂(lè)帶動(dòng)商業(yè)，正是前瞻性地學(xué)習(xí)了韓國(guó)樂(lè)天的運(yùn)營(yíng)模式，在國(guó)內(nèi)是首發(fā)實(shí)踐。

　　“城陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)游樂(lè)場(chǎng)偏向于青少年和時(shí)尚人群，以家庭為消費(fèi)單位，使各類(lèi)消費(fèi)品伴隨消費(fèi)者成長(zhǎng)，培養(yǎng)他們固定的消費(fèi)習(xí)慣。由于商業(yè)業(yè)態(tài)全在室內(nèi)，不受氣候影響，一年四季都可以保證人流。”林峰利說(shuō)。

　　大局視角，標(biāo)準(zhǔn)化降低成本

　　經(jīng)過(guò)幾年的擴(kuò)張，寶龍集團(tuán)城市廣場(chǎng)項(xiàng)目已遍及廈門(mén)、福州、鄭州、太倉(cāng)、青島、城陽(yáng)、泰安、蚌埠、洛陽(yáng)等十多個(gè)城市。寶龍集團(tuán)董事局主席許健康提出，各地城市廣場(chǎng)項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，使開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)成本降低20%.對(duì)此，林峰利闡釋說(shuō)：“商鋪標(biāo)準(zhǔn)化與住宅標(biāo)準(zhǔn)化類(lèi)似但又不完全相同。商業(yè)建筑在走廊、燈光、電氣暖、管道、層高和動(dòng)線等各種設(shè)計(jì)上都有很高的要求，以前第一代寶龍廣場(chǎng)在實(shí)際建設(shè)中會(huì)有一些失誤，不符合商家要求或人流動(dòng)線，一有改動(dòng)就要花上千萬(wàn)費(fèi)用，因此第二代寶龍廣場(chǎng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)將向標(biāo)準(zhǔn)化靠攏，在規(guī)模、業(yè)態(tài)定位、建筑設(shè)計(jì)上都有新的標(biāo)準(zhǔn)，以達(dá)到商家和我們自營(yíng)品牌的要求。”

　　寶龍城市廣場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)有助于節(jié)省成本，也有助于寶龍自持物業(yè)比重的提升。“我們與一些品牌商家有戰(zhàn)略合作協(xié)議，能提前了解他們的需要。另外，在建筑，承重等方面若能提前獲取有效資料，事先設(shè)計(jì)好藍(lán)圖，就能避免失誤。”

　　寶龍標(biāo)準(zhǔn)化城市廣場(chǎng)，簡(jiǎn)化運(yùn)作，降低成本，形成寶龍獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式。伴隨著城陽(yáng)項(xiàng)目、泰安項(xiàng)目的奠基和熱銷(xiāo)，寶龍第二代城市廣場(chǎng)即將開(kāi)啟新的運(yùn)營(yíng)時(shí)代。

篇2：商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)營(yíng)管理

　　商業(yè)地產(chǎn)的成功運(yùn)營(yíng)管理

　　隨著現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，能夠在變化莫測(cè)的商業(yè)大潮中屹立不倒的成功商業(yè)項(xiàng)目，無(wú)一不是經(jīng)過(guò)理性而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)劃而來(lái)的。除了以Shopping Mall為代表的商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢(shì)之外，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理是當(dāng)前人們最關(guān)心的問(wèn)題。

　　運(yùn)用國(guó)際運(yùn)營(yíng)理念，營(yíng)造一個(gè)適合于本土化運(yùn)營(yíng)的國(guó)際商業(yè)運(yùn)作管理模式，不僅能為消費(fèi)者構(gòu)建一個(gè)良好的購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑環(huán)境，更為經(jīng)營(yíng)者、投資者們打造一個(gè)優(yōu)質(zhì)的財(cái)富平臺(tái)。

　　商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵 —— 統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理

　　運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心，是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的源泉。現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)上。統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理模式的運(yùn)用，其實(shí)際意義就是旨在把投資者、經(jīng)營(yíng)者、管理者三者結(jié)成利益共同體。不能統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中逐漸蛻變，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　運(yùn)營(yíng)管理的統(tǒng)一性，就是開(kāi)發(fā)商和入駐店鋪精誠(chéng)合作，在同一個(gè)主題概念指導(dǎo)下開(kāi)展整齊劃一的經(jīng)營(yíng)管理工作。這一經(jīng)營(yíng)管理又可細(xì)分為廣告、宣傳、共同促銷(xiāo)、商戶(hù)銷(xiāo)售額管理、商戶(hù)運(yùn)營(yíng)管理、顧客服務(wù)、安防管理、消防管理和設(shè)施設(shè)備維修管理等等。雖然是綜合性的復(fù)合商業(yè)設(shè)施，但其運(yùn)營(yíng)管理可呈現(xiàn)出宛若單個(gè)店鋪一樣的統(tǒng)一協(xié)調(diào)感。

　　經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)的收入主要來(lái)源于商戶(hù)的租金。商業(yè)項(xiàng)目的功能就是幫助商戶(hù)創(chuàng)造收入，提高每一平米商業(yè)面積的賺錢(qián)能力，這就是商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的價(jià)值所在，也是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵。換句話說(shuō)，大型商業(yè)項(xiàng)目長(zhǎng)期成功與否的保證，成功的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)就是一個(gè)關(guān)鍵。

　　商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理即要做到四個(gè)方面的內(nèi)容的統(tǒng)一：統(tǒng)一招商管理（立足長(zhǎng)遠(yuǎn)）、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)（廣告宣傳等）、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。每一個(gè)成功的購(gòu)物中心，都以一個(gè)真正Mall的理念來(lái)運(yùn)營(yíng)，必定遵循購(gòu)物中心的特點(diǎn)。廣州天河城能成為中國(guó)第一個(gè)賺錢(qián)的Mall，其成功運(yùn)營(yíng)就是很好的例子，除了選址成功外，最重要的就是遵循購(gòu)物中心的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商自營(yíng)了主力百貨———天貿(mào)南大-天河百貨。“四個(gè)”統(tǒng)一的好處是便于解決規(guī)劃設(shè)計(jì)和招商的難題，并且能夠提高非主力店的租金收入。

　　雖然運(yùn)營(yíng)管理是一個(gè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵，但在運(yùn)營(yíng)管理之前，要確保一個(gè)項(xiàng)目完美順利地開(kāi)發(fā)、進(jìn)展，則要完全歸功于科學(xué)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)查、規(guī)劃選址、準(zhǔn)確的定位和長(zhǎng)期有序良好的招商工作，因此說(shuō)，它們又是一個(gè)成功商業(yè)項(xiàng)目后期順利運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)。

　　商業(yè)地產(chǎn)順利運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ) —— 完美的規(guī)劃與招商

　　一、科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)查

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的目的是對(duì)地塊的價(jià)值、投資開(kāi)發(fā)環(huán)境、市場(chǎng)供需狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況等各種市場(chǎng)變量進(jìn)行分析和研究，以期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的可行性分析，并對(duì)市場(chǎng)定位提供依據(jù)回避風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)槠淇蛻?hù)需求的特殊性、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開(kāi)發(fā)商贏利模式的不確定性，所以更需要在開(kāi)發(fā)前期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和研究。但是，從市場(chǎng)調(diào)查和研究本身并不能得出市場(chǎng)定位的結(jié)論，他們的作用僅限于驗(yàn)證或者為市場(chǎng)定位尋找依據(jù)。

　　二、合理準(zhǔn)確的選址要求

　　國(guó)外Mall一般選址郊區(qū)，其原因是：首先，市中心地價(jià)昂貴；其次，市中心物業(yè)大多屬于私人所有（系永久產(chǎn)權(quán)），拆遷賠償?shù)姆烧系K和經(jīng)濟(jì)成本令人生畏；再次，人們已經(jīng)完全接受了在市區(qū)工作、在郊區(qū)生活的模式；此外，極高的私車(chē)擁有率和四通八達(dá)的路網(wǎng)為郊區(qū)MALL提供了巨大客流。

　　但國(guó)內(nèi)的情況則完全不一樣，以廈門(mén)為例，現(xiàn)有的Mall包括世貿(mào)商城、SM商業(yè)城、明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)和羅賓森廣場(chǎng)無(wú)一例外均設(shè)在市區(qū)，真正的郊區(qū)Mall極為少見(jiàn)。

　　可以說(shuō)，在國(guó)內(nèi)Mall的選址往往必須同時(shí)具備以下三個(gè)條件，一是地理位置能代表城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)，最好處于新城區(qū)與老城區(qū)的過(guò)渡區(qū)域；二是必須擁有相當(dāng)數(shù)量的中高收入消費(fèi)群體；三是交通便利，有充足的停車(chē)位。

　　三、準(zhǔn)確的定位

　　Shopping Mall最顯著的特征一是大，占地面積和建筑面積大，建筑格局大；二是多，行業(yè)多，店鋪多，功能多，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度齊全；三是廣，商品組合的廣、寬、深度都極高，其中商品寬度主要靠大賣(mài)場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)，深度主要靠專(zhuān)賣(mài)店來(lái)實(shí)現(xiàn)。

　　為了實(shí)現(xiàn)“全員、一站式、一次性購(gòu)足”的目標(biāo)，MALL需通過(guò)設(shè)置大型百貨、超市及各類(lèi)不同行業(yè)的專(zhuān)賣(mài)店、娛樂(lè)場(chǎng)所、文化廣場(chǎng)、餐飲店等覆蓋各個(gè)層次不同類(lèi)型的顧客，再輔以專(zhuān)業(yè)店針對(duì)消費(fèi)者各色需求，其間穿插各類(lèi)特色店以吸引旅游購(gòu)物者。正緣于這些特點(diǎn)，容易讓人產(chǎn)生“無(wú)主題經(jīng)營(yíng)”的感覺(jué)。從營(yíng)銷(xiāo)的角度講，主題是一種基于STP（特定目標(biāo)市場(chǎng)）選擇后的特色定位，由于對(duì)商圈內(nèi)消費(fèi)者進(jìn)行了細(xì)分，它必然會(huì)排斥一部分消費(fèi)者，這似乎與MALL的消費(fèi)者全覆蓋特征相悖。

　　事實(shí)上，Mall的一些基本特征無(wú)法容忍對(duì)特定商圈內(nèi)消費(fèi)者做過(guò)多的排斥。以一座20萬(wàn)平方米的Mall為例，要維持其商業(yè)經(jīng)營(yíng)每平方米需要大約10000元的銷(xiāo)售額，這樣一年就是20億元，每天平均500萬(wàn)元以上，如果單客交易金額為100元，則每天需要客流量5萬(wàn)人以上！如果對(duì)商圈消費(fèi)者細(xì)分過(guò)度，是難以支撐Mall這個(gè)龐然大物的。

　　而缺乏主題，又難以產(chǎn)生足夠的吸引力，難以將自身與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手區(qū)隔開(kāi)來(lái)。在主題的選擇上，兩種極端路徑間必然有一個(gè)適宜的權(quán)衡。Mall的STP目標(biāo)市場(chǎng)選擇，其主力的核心目標(biāo)顧客群，應(yīng)是聚焦于區(qū)域消費(fèi)能力較強(qiáng)、容量較大的消費(fèi)板塊上。一個(gè)區(qū)域的消費(fèi)層次和收入水平基本上是正態(tài)分布的，即其兩端收入最高和最低的顧客群一般較少，中間消費(fèi)群才是支撐區(qū)域消費(fèi)的主力，他們的精神、物質(zhì)需求和文化、價(jià)值取向構(gòu)成了Mall主題的內(nèi)涵。

　　四、全程有序良好的招商工作

　　在完成了項(xiàng)目整體的規(guī)劃后，當(dāng)經(jīng)過(guò)準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)查，進(jìn)而確立了項(xiàng)目的選址和恰當(dāng)又有自身特色的定位后，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)就開(kāi)始在有步驟地具體工作中得到落實(shí)，項(xiàng)目整體的運(yùn)營(yíng)便在“統(tǒng)一”中得以保障。

　　統(tǒng)一的招商能夠協(xié)調(diào)好開(kāi)發(fā)商、投資者與經(jīng)營(yíng)者三者之間的關(guān)系，通過(guò)招商及承租戶(hù)結(jié)合來(lái)為后期項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)奠定基礎(chǔ)。

　　在一個(gè)成功的Mall，每個(gè)承租戶(hù)的成功都是互相依賴(lài)的，而且會(huì)引導(dǎo)其他承租戶(hù)的成功的，這就是共生原理。為了維系這種共生關(guān)系，明發(fā)MALL必須整合各商家的事業(yè)項(xiàng)目，猶如經(jīng)營(yíng)一家事業(yè)體。所以，各商店是不能被分割出租的，必須整合為一，以免在經(jīng)營(yíng)管理上失去掌控的，要有如首席指揮家在編寫(xiě)交響樂(lè)曲般地計(jì)劃各商店的配置。

　　成功的招租，對(duì)業(yè)主及管理者而言，其表現(xiàn)的是穩(wěn)定的收入來(lái)源。未出租空間對(duì)業(yè)主及管理者來(lái)說(shuō)是沒(méi)有任何生產(chǎn)力的，而且還會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的凝聚力。愈少的店鋪，表示愈少的消費(fèi)者會(huì)被吸引，表示愈少的業(yè)績(jī)來(lái)源，表示愈少的收益。

　　經(jīng)營(yíng)不等同于運(yùn)營(yíng)，然而，統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)確是成功運(yùn)營(yíng)的最直接的體現(xiàn)。因?yàn)轫樌慕?jīng)營(yíng)可以產(chǎn)生利潤(rùn)，成功地運(yùn)營(yíng)就是使通過(guò)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)公司的管理，合理定租金的制定，贏得更長(zhǎng)久的回報(bào)，使整個(gè)MALL能持續(xù)經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)生豐厚回報(bào)，使開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者都能從項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)中長(zhǎng)期受益。

　　租金是購(gòu)物中心業(yè)主的主要收入來(lái)源，一般而言，制定租金策略時(shí)多從幾個(gè)方面來(lái)考慮，如商品業(yè)種、承租面積及面寬、位置及租店戶(hù)在整體策略中的角色等。

　　眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式是地產(chǎn)，但核心與靈魂還是商業(yè)運(yùn)營(yíng)。因此必須要有一個(gè)經(jīng)營(yíng)出色的團(tuán)隊(duì)來(lái)統(tǒng)一管理運(yùn)做，這就是統(tǒng)一開(kāi)幕的重要性。聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行全程經(jīng)營(yíng)管理。

　　一、統(tǒng)一的招商管理

　　統(tǒng)一的招商管理是按照制定的招商準(zhǔn)則，購(gòu)物中心的商業(yè)管理公司嚴(yán)格審核、統(tǒng)一招商，并對(duì)所有招來(lái)的商戶(hù)進(jìn)行統(tǒng)一管理。在招商中注意維護(hù)和管理好各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)比例；維護(hù)項(xiàng)目整體的統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象；并使其后期經(jīng)營(yíng)間，能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)；以超強(qiáng)人氣主力商家的引進(jìn)和合理布局來(lái)保障人流；通過(guò)自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)和租賃等恰當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)方式的靈活選擇，放水養(yǎng)魚(yú)，使從長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光為商業(yè)項(xiàng)目的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造條件；購(gòu)買(mǎi)者、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)管理者的利益大捆綁，確保商業(yè)持續(xù)繁榮。國(guó)外的Mall一般采取完全出租經(jīng)營(yíng)的方式，便于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，長(zhǎng)期受益。而國(guó)內(nèi)大都采取了將主力店的位置留下來(lái)出租，其他的商鋪出售的方式。國(guó)內(nèi)的廣州天河城、廈門(mén)SM商業(yè)城也采用只租不售的形式，均比較成功。

　　二、統(tǒng)一的營(yíng)銷(xiāo)管理

　　對(duì)于統(tǒng)一的營(yíng)銷(xiāo)（廣告的宣傳等），是建立對(duì)整個(gè)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)管理，是進(jìn)行一項(xiàng)精細(xì)化的管理工作。進(jìn)行統(tǒng)一的廣告宣傳，有步驟有計(jì)劃的實(shí)行推廣計(jì)劃、落實(shí)媒體計(jì)劃。通過(guò)公關(guān)宣傳和形象策劃，使商場(chǎng)的知名度大大提高的同時(shí)，有效的聯(lián)合各商家進(jìn)行利于商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的促銷(xiāo)宣傳和各類(lèi)吸引的活動(dòng)，使統(tǒng)一的主題和定位更加鮮明突出，整體促銷(xiāo)廣告更具有整體性和形象性，最終促進(jìn)商品的銷(xiāo)售。

　　三、統(tǒng)一的服務(wù)管理

　　成功的商業(yè)運(yùn)營(yíng)更需要對(duì)商戶(hù)進(jìn)行統(tǒng)一的服務(wù)，這個(gè)服務(wù)需要從大處涵蓋，從小處精耕。統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶(hù)結(jié)算、統(tǒng)一的營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣(mài)場(chǎng)布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等等。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)”不但要體現(xiàn)在思想上、在合約中，更要體現(xiàn)到后期的管理的實(shí)際行動(dòng)中。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)”就是要求“服務(wù)”出一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的品牌與特色來(lái)。

　　四、統(tǒng)一的物業(yè)管理

　　商業(yè)地產(chǎn)中的統(tǒng)一物業(yè)管理，是按照相關(guān)服務(wù)合同，對(duì)相關(guān)設(shè)施設(shè)備和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。具體包括商場(chǎng)建筑及附屬設(shè)施，設(shè)備的養(yǎng)護(hù)及維修管理，環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理，安全保衛(wèi)管理，廣告管理和租賃管理等等。

　　如何繼續(xù)保持商業(yè)項(xiàng)目本身的內(nèi)、外形象，保持與所有簽約商戶(hù)的既對(duì)立又融洽和諧統(tǒng)一的關(guān)系，并注意與自身的經(jīng)營(yíng)定位、目標(biāo)市場(chǎng)多數(shù)顧客群體保持吻合協(xié)調(diào)，既是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后經(jīng)營(yíng)管理的新難題又是對(duì)顧客和商戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的新開(kāi)始。因此，通過(guò)“統(tǒng)一招商規(guī)劃、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)推廣、統(tǒng)一監(jiān)督服務(wù)、統(tǒng)一物業(yè)管理”來(lái)實(shí)現(xiàn)整體運(yùn)營(yíng)，與廣大業(yè)主利益捆綁，降低投資者經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，確保商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就顯得更為重要和急迫。