z國(guó)際廣場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位

　　一、**商業(yè)近況

　　根據(jù)**區(qū)域商鋪投資調(diào)查分析，當(dāng)前**商業(yè)物業(yè)的總體經(jīng)營(yíng)處于疲軟狀態(tài).原因歸結(jié)為兩方面，一是**的投資客對(duì)目前東莞市場(chǎng)不十分看好，對(duì)投資商鋪愈加慎重；二是**現(xiàn)有投資型商鋪較少，外界對(duì)**的市場(chǎng)不十分認(rèn)同，導(dǎo)致客戶層較為狹窄。

　　與**其他商場(chǎng)比較，本項(xiàng)目位置較好，但人流不十分旺盛,要在整體市場(chǎng)疲軟的大環(huán)境、人氣不旺的小環(huán)境中脫穎而出，取得較好的經(jīng)營(yíng)與銷售業(yè)績(jī)，AA建議：

　　a、 提前招商，引進(jìn)品牌經(jīng)營(yíng)者入場(chǎng)，重新樹立消費(fèi)者購(gòu)買信心，將**本地中高檔消費(fèi)能力截留在當(dāng)?shù)兀?/p>

　　b、 內(nèi)鋪實(shí)行返租，使商場(chǎng)順利過(guò)渡到商業(yè)成熟期，樹立投資信心；

　　c、 店鋪小分割，壓縮鋪位投資總額；

　　d、 付款方式優(yōu)惠，降低投資門檻；

　　e、 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，提供完善的“代租代管代收”服務(wù)，免除投資者后顧之憂。

　　二、商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位闡述

　　1、商業(yè)主題定位：綜合性高檔大型購(gòu)物休閑中心

　　◇ 體現(xiàn)在商場(chǎng)的面積和業(yè)態(tài)的齊全

　　◇ 與**廣場(chǎng)相融，周邊毗鄰高尚豪宅區(qū)，更體現(xiàn)品味休閑、品味文化的購(gòu)物樂(lè)趣

　　商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次：以時(shí)尚精品為主，輔以少量中偏高檔次品牌

　　*從目前**當(dāng)?shù)匾延猩虉?chǎng)物業(yè)及其所經(jīng)營(yíng)的商品類型分析，現(xiàn)時(shí)所經(jīng)營(yíng)的商品種類已較為豐富，人流相對(duì)地較為集中，在此情況下，如果本項(xiàng)目仍然走“大眾化”經(jīng)營(yíng)路線，恐怕難以突圍而出；

　　*本項(xiàng)目的形象應(yīng)該切底地利用本項(xiàng)目地處高尚住宅區(qū)、鄰近**廣場(chǎng)的有利條件，營(yíng)造檔次比已有的同類型物業(yè)更高一籌的形象，并有利于與住宅的高檔次相呼應(yīng)。

　　經(jīng)營(yíng)主題：根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查分析，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商品主題的市場(chǎng)空間有六種：

　　（1） 高檔次精品時(shí)尚購(gòu)物店；

　　（2） 綜合性超市;

　　（3） 專業(yè)主題市場(chǎng)；

　　（4） 休閑中心;

　　（5） 中高檔餐飲機(jī)構(gòu);

　　（6） 稍高檔次的娛樂(lè)城。

　　經(jīng)營(yíng)最終業(yè)態(tài)需根據(jù)商家進(jìn)駐情況和招商情況確定。

　　三、商業(yè)推廣主題闡述：

　　提供穩(wěn)定回報(bào)、巨大升值潛力的投資型商城

　　**中心商圈，未來(lái)CBD金坐標(biāo)

　　突出投資價(jià)值，以商鋪的投資性作為推廣重心。

　　從以下幾方面支撐本項(xiàng)目的投資價(jià)值：

　　1、 地段優(yōu)越：項(xiàng)目處于**中心區(qū)，鄰近鎮(zhèn)政府，**廣場(chǎng)所在區(qū)域?yàn)?*未來(lái)經(jīng)濟(jì)、政治、文化及豪宅居住中心。該區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，有利于投資客戶產(chǎn)生認(rèn)同感。

　　2、 未來(lái)中心商圈：項(xiàng)目周邊有汽車總站、**國(guó)際酒店等大型項(xiàng)目,將帶動(dòng)項(xiàng)目的人流發(fā)展,加上步行街的實(shí)施，將進(jìn)一步帶動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升,將形成圍繞**廣場(chǎng)的中心商業(yè)圈。

　　3、 投資前景：將目前銷售、租金水平，與建設(shè)成熟后的中心區(qū)價(jià)值預(yù)期比較，給客戶充分展現(xiàn)良好的升值前景。

　　4、 經(jīng)營(yíng)品牌：由招商活動(dòng)最后落實(shí)。

　　◇ 根據(jù)**當(dāng)?shù)厣虡I(yè)調(diào)查所得，目前**商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況較差，較主要的原因就是缺乏統(tǒng)一的、良好的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，以及較高的市場(chǎng)誠(chéng)信度，如不少商城由于分散經(jīng)營(yíng)、各自為政，或是統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的商場(chǎng)由于產(chǎn)品缺乏特色、對(duì)消費(fèi)者的承諾難以兌現(xiàn)，導(dǎo)致在日漸劇烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，逐漸遭消費(fèi)者遺棄。

　　◇ AA建議由品牌良好的機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面的商業(yè)布局規(guī)劃、商業(yè)推廣和物業(yè)管理，由此可在較大程度上確保本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)能在較為疲軟的市場(chǎng)狀況下逆市生存，為商場(chǎng)確立良好的經(jīng)營(yíng)引導(dǎo)，并建立較高的商界知名度和消費(fèi)者心目中的品牌知名度。

　　5、 租金回報(bào)：AA建議本項(xiàng)目在片區(qū)商業(yè)成熟過(guò)渡期間提供5年以上租金回報(bào)保證。

　　租金回報(bào)有利于：

　　◇ 充分展示發(fā)展商的實(shí)力和對(duì)本項(xiàng)目的信心；

　　◇ 增強(qiáng)對(duì)投資客戶的吸引力，客戶相當(dāng)于只付出實(shí)際73%的鋪面價(jià)格，即可擁有所購(gòu)商鋪，在中心片區(qū)商業(yè)成熟后，本項(xiàng)目的商業(yè)知名度亦已建立，而商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況亦已步正軌后，有更大的升值空間獲利；

　　◇ 對(duì)于本項(xiàng)目70年的商鋪經(jīng)營(yíng)期，以前五年為商業(yè)經(jīng)營(yíng)起步時(shí)期，換取穩(wěn)定的租金回報(bào)和良好商場(chǎng)規(guī)劃經(jīng)營(yíng)，對(duì)投資者而言，有較大的吸引力。

　　突出投資前景，以“中心區(qū)發(fā)展前景”為信心保證。

　　讓客戶購(gòu)買的不但是實(shí)際的商鋪，更購(gòu)買了中心區(qū)良好的投資前景：

　　1、作為東莞經(jīng)濟(jì)最具發(fā)展的城鎮(zhèn)之一，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛,在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的前景下,必然帶動(dòng)商業(yè)及地產(chǎn)的發(fā)展；

　　2、說(shuō)明**鎮(zhèn)中心區(qū)的未來(lái)規(guī)劃細(xì)節(jié)，分析**中心商圈的前景；

　　3、厚街、常平、樟木頭、虎門等中心區(qū)發(fā)展情況作對(duì)比，說(shuō)明中心區(qū)規(guī)劃的未來(lái)價(jià)值，尤其通過(guò)對(duì)上述等地中心區(qū)建設(shè)前后商鋪?zhàn)饨鸨容^的實(shí)例，給商鋪投資者展現(xiàn)一個(gè)“看得見(jiàn)的回報(bào)前景”。

　　突出經(jīng)營(yíng)前景，由招商活動(dòng)最后落實(shí)。

　　招商的最終目的是利于銷售和項(xiàng)目自身的發(fā)展，所以針對(duì)項(xiàng)目情況，應(yīng)充分運(yùn)用一切利我因素。

　　1、對(duì)于大型主力商家的確定，是整個(gè)運(yùn)作的前提。確定主力商家的目的在于通過(guò)主力商家的影響，帶動(dòng)整體的運(yùn)作及價(jià)值的提升。

　　2、在確定主力商家的基礎(chǔ)上確定次主力大型商家和安排銷售方案。通過(guò)次主力商家的確立，基本確定商場(chǎng)整體的業(yè)態(tài)組合和經(jīng)營(yíng)架構(gòu)；通過(guò)銷售策略的制定，項(xiàng)目進(jìn)入銷售的主要操作階段。

　　3、對(duì)于小型商家經(jīng)營(yíng)區(qū)域，成立商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司。該經(jīng)營(yíng)公司在名稱上同zz廣場(chǎng)區(qū)別開(kāi)，通過(guò)虛擬的品牌概念，帶動(dòng)整體的招商運(yùn)作和銷售運(yùn)作，給投資者以經(jīng)營(yíng)上的信心保證。

　　4、根據(jù)運(yùn)作階段的招商情況和運(yùn)作情況，確定階段招商計(jì)劃和銷售計(jì)劃。

　　四、招商銷售整體策略

　　招商銷售的安排是使招商和銷售兩方面在運(yùn)作時(shí)間和策略上保持協(xié)調(diào)，使兩方面互為補(bǔ)充，從而帶動(dòng)整體的良性發(fā)展。

　　根據(jù)項(xiàng)目的特征和目前的市場(chǎng)情況，對(duì)于項(xiàng)目的運(yùn)作采取先確定主力商家，再實(shí)行租售同步，分區(qū)銷售的方式進(jìn)行銷售。

　　出租的目的是通過(guò)主力商家等大型商家的影響力帶動(dòng)整體價(jià)值的提升和銷售的順利進(jìn)行。所以在運(yùn)作中必須綜合考慮租售兩方面的問(wèn)題。

　　出租策略

　　本項(xiàng)目的租賃目標(biāo)客戶群體包括大型零售業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)及個(gè)體經(jīng)營(yíng)商戶。

　　對(duì)于項(xiàng)目的出租，以先確定大型商家，再確定中型商家、小型商家的策略進(jìn)行。通過(guò)大型商家的行業(yè)影響力和社會(huì)影響力，帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的租賃快速進(jìn)行，從而實(shí)現(xiàn)整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　銷售策略

　　本項(xiàng)目的銷售目標(biāo)客戶主要有**及東莞當(dāng)?shù)鼐用瘛⒄珓?wù)員、高級(jí)白領(lǐng)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主和商業(yè)投資客戶。其中以商鋪投資客戶和當(dāng)?shù)鼐用駷橹饕蛻簟?/p>

　　對(duì)于項(xiàng)目的銷售，針對(duì)目標(biāo)客戶群和推廣時(shí)段來(lái)進(jìn)行安排相應(yīng)的策略和推廣方式。

　　在招商和銷售的運(yùn)作上必須把握好市場(chǎng)上一切利我因素，回避不利因素，根據(jù)市場(chǎng)情況和運(yùn)作情況靈活調(diào)整相應(yīng)策略，促使項(xiàng)目成功運(yùn)作。

　　具體招商策略、推廣策略及推廣時(shí)段安排將在招商運(yùn)作和銷售運(yùn)作兩篇進(jìn)行詳細(xì)分析。

　　五、價(jià)位策略

　　1、價(jià)格建議

　　佛山時(shí)代廣場(chǎng)總體策劃 第一部分 客戶定位

　　1、置業(yè)客戶

　　*投資者

　　這部分客戶以佛山本地人為主，有富余的資金，對(duì)本地商業(yè)發(fā)展充滿信心，同時(shí)亦認(rèn)同項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)理念，希望通過(guò)購(gòu)買商鋪能獲得穩(wěn)定的租金收益，達(dá)到保值增值的目的。但由于目前佛山當(dāng)?shù)嘏l(fā)行業(yè)缺少有產(chǎn)權(quán)的商鋪供市場(chǎng)買家投資源，因而，項(xiàng)目推出的商鋪能滿足市場(chǎng)需要，同時(shí)，發(fā)展商在售出商鋪時(shí)有必要統(tǒng)一提供一定的租金保證，降低投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，以增強(qiáng)其投資獲利的信心。

　　此部分買家以投資為主要目的，對(duì)于單價(jià)的敏感度相對(duì)較低，但對(duì)于商鋪的總價(jià)會(huì)比較關(guān)注，因此，出售商鋪的總面積不宜過(guò)大，同時(shí)，由于其自身不準(zhǔn)備經(jīng)營(yíng)，只為取得穩(wěn)定的租金收入，因此，提供固定的回報(bào)收益將是吸引其購(gòu)買的重要因素。

　　*經(jīng)營(yíng)者

　　此部分客戶目的購(gòu)買商鋪以供日后經(jīng)營(yíng)，此部分客戶對(duì)經(jīng)營(yíng)行業(yè)、市場(chǎng)情況都較為熟悉，但由于其需要投入較大量的前期資金成本，因而需求有較靈活的付款方式及付款時(shí)間。

　　2、招商客戶

　　*品牌商戶

　　為提高項(xiàng)目的整體形象檔次，需要引入個(gè)別知名度較高的品牌商戶，因此對(duì)此部分的商戶應(yīng)提前接觸，在商鋪位置上應(yīng)優(yōu)先給予考慮，在租金方面給予較多讓利，以吸引其進(jìn)駐，同時(shí)此部分鋪位可以帶租發(fā)售的形式。

　　*大型商家

　　此部分客戶以租為主，同時(shí)需要有較大的使用面積，如果有良好的投資前景，亦會(huì)考慮購(gòu)買商鋪?zhàn)鳛榉€(wěn)定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，因而針對(duì)該部份客戶建議可提供租金與樓款結(jié)合的形式，即客戶在租期內(nèi)可把原租金作為樓款一部分，以吸引其購(gòu)買。

　　*普通商家

　　為時(shí)代廣場(chǎng)今后的主力經(jīng)營(yíng)商家，該客戶群主要來(lái)源于正待拆遷的火車站五金批發(fā)市場(chǎng)、敦厚五金批發(fā)市場(chǎng)的現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)者，其市場(chǎng)空間將超過(guò)20000㎡，其次是安安五金批發(fā)市場(chǎng)、佛山綜合批發(fā)市場(chǎng)、城北五金批發(fā)市場(chǎng)的部分看中長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的商家。

篇2：餐館經(jīng)營(yíng)成敗取決于餐飲定位

　　餐館經(jīng)營(yíng)成敗取決于餐飲定位

　　餐飲業(yè)的核心優(yōu)勢(shì)在于菜品的特色和服務(wù)的個(gè)性，但經(jīng)營(yíng)的成敗卻取決于營(yíng)銷和管理的全方位定位！

　　每一個(gè)餐飲項(xiàng)目都需要經(jīng)過(guò)專業(yè)系統(tǒng)的綜合定位，這些定位設(shè)計(jì)到多方面的學(xué)科，但總的來(lái)說(shuō)，在怎樣的潛在客戶群集中區(qū)域，開(kāi)怎樣檔次的酒樓，做怎樣特色的菜品，采用怎樣個(gè)性的服務(wù)等等，都是要有一定科學(xué)依據(jù)的。所以，準(zhǔn)確定位是餐飲企業(yè)保持經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定和發(fā)展的基礎(chǔ)，也是實(shí)施整合策劃的前提。我們認(rèn)為，經(jīng)營(yíng)好一家餐飲酒樓，不是一個(gè)人、一個(gè)創(chuàng)意的就可以實(shí)現(xiàn)的，而是需要一個(gè)能夠?qū)嵤┎似凡邉澏ㄎ弧⒎?wù)策劃定位、價(jià)格策略策劃定位、環(huán)境氛圍策劃定位、企業(yè)文化策劃定位、品牌戰(zhàn)略策劃定位、營(yíng)銷與管理策劃定位等，一個(gè)具有綜合實(shí)力的團(tuán)隊(duì)，根據(jù)一系列的策劃創(chuàng)意整合成一條可行性的、能夠促成企業(yè)發(fā)展的有機(jī)鏈，來(lái)實(shí)現(xiàn)餐飲企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)和穩(wěn)定發(fā)展。但多數(shù)餐飲企業(yè)不具備這樣的綜合實(shí)力，那么就要依靠外腦助力幫其實(shí)施全方位定位策劃，否則，一直堅(jiān)持孤軍作戰(zhàn)的餐飲企業(yè)必將遭遇外來(lái)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的有力沖擊！

　　有一些酒樓看上去生意紅火，其實(shí)幾乎沒(méi)有利潤(rùn)，有些酒樓看上去生意清淡，但不知不覺(jué)中她已經(jīng)達(dá)到了預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，這些在外行人看來(lái)幾乎是匪夷所思，實(shí)際上精明的餐飲老板們?cè)缇驮O(shè)計(jì)好了自己的生財(cái)之道。

　　一些酒樓為了烘托生意，開(kāi)展加盟連鎖，將價(jià)格定位到僅能保本的利潤(rùn)水平，失衡的資金運(yùn)營(yíng)只有內(nèi)部少數(shù)人員了解，這樣的酒樓盈利來(lái)自于被經(jīng)營(yíng)狀況表面迷惑的加盟者。

　　一些酒樓定位較高，其相對(duì)費(fèi)用要比普通定位酒樓低，雖不見(jiàn)“客似云來(lái)”，但卻能輕松賺錢。

　　這些雖不是社會(huì)餐飲的普遍現(xiàn)象，但這種經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)被部分餐飲老板們所認(rèn)可，這是餐飲業(yè)從不規(guī)范的惡性競(jìng)爭(zhēng)走向品牌、文化和營(yíng)銷手段競(jìng)爭(zhēng)的必然過(guò)程。可以預(yù)見(jiàn)，那些沒(méi)有自己的品牌，沒(méi)有企業(yè)文化，沒(méi)有獨(dú)特的菜品和服務(wù)個(gè)性的酒樓，將會(huì)逐漸地淡出餐飲競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，未來(lái)的餐飲酒樓，將會(huì)逐步過(guò)渡到文化聯(lián)盟，經(jīng)營(yíng)聯(lián)手，特色不易復(fù)制的餐飲競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。

　　大部分的餐飲老板開(kāi)店之前，沒(méi)有經(jīng)過(guò)科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)研和系統(tǒng)的項(xiàng)目策劃，僅憑個(gè)人主觀想象，依靠個(gè)人“豐富”的社會(huì)關(guān)系，框定了自己認(rèn)為一定能夠經(jīng)營(yíng)火爆的“店名招牌”，在短時(shí)間內(nèi)就開(kāi)業(yè)大吉了，其經(jīng)營(yíng)結(jié)果大大出乎預(yù)期的想象，多數(shù)老板會(huì)說(shuō)同樣一句話：打死不再開(kāi)飯店！類似的情況在中國(guó)餐飲業(yè)中幾乎成為一種“現(xiàn)象”。

　　鄭州市東郊某三星級(jí)酒店，餐飲部營(yíng)業(yè)面積2000多平方米，從酒店開(kāi)業(yè)兩年間調(diào)整了6次廚師隊(duì)伍，第三次廚房調(diào)整前，餐廳上座率一直不高，但卻能微利經(jīng)營(yíng)，從第四次調(diào)整廚房，客人上座率攀升，但幾乎月月虧損，第六次調(diào)整廚房，將菜品定位改成了火鍋，幾乎天天客滿，但每月利潤(rùn)都是負(fù)30000元以上。

　　診斷分析：

　　1、柴鴨火鍋的原材料成本高；

　　2、從外地挖墻腳引進(jìn)的廚師工資成本高；

　　3、酒店的折舊和管理費(fèi)用高；

　　4、針對(duì)的客戶消費(fèi)定位低。

　　診斷結(jié)果：

　　一個(gè)典型的“三高一低”惡性循環(huán)案例。況且，經(jīng)過(guò)酒店頻繁反復(fù)的調(diào)整產(chǎn)品風(fēng)格，調(diào)整客戶和價(jià)格定位，對(duì)酒店客戶而言，已經(jīng)失去了對(duì)酒店的基本信任，所以我們建議，停業(yè)、更名、改變環(huán)境風(fēng)格，根據(jù)周邊潛在客戶群的分布，調(diào)研、分析，重新調(diào)整綜合定位，系統(tǒng)策劃餐飲風(fēng)格。僅花費(fèi)了10萬(wàn)元，通過(guò)一個(gè)月的停業(yè)裝修、服務(wù)培訓(xùn)、菜肴設(shè)計(jì)、業(yè)前營(yíng)銷策劃等籌備工作，第一個(gè)月優(yōu)惠期的純利潤(rùn)就達(dá)到40000多元，這是酒店自開(kāi)業(yè)以來(lái)的第一次“高”額利潤(rùn)。

　　焦作市世紀(jì)大酒店，營(yíng)業(yè)兩年來(lái)雖然沒(méi)有反復(fù)調(diào)整，但從來(lái)沒(méi)有一個(gè)月賺錢，后來(lái)只是在菜肴定位、價(jià)格定位、客戶定位、營(yíng)銷策劃手段方面做了系列整改，第二個(gè)月即開(kāi)始盈利。

　　河北省邯鄲市一家特小型餐館，開(kāi)業(yè)大半年，翻臺(tái)率是1.5倍，也從來(lái)沒(méi)有一個(gè)月盈利，曾經(jīng)試驗(yàn)過(guò)兩次將價(jià)格定位提高，結(jié)果客源流失。老板給我們寫的整改過(guò)程書面材料就達(dá)13000多字，通過(guò)我們反復(fù)研究，結(jié)論是出路只有兩個(gè)，一是改頭換面，找準(zhǔn)特色差異從新開(kāi)始；二是脫手轉(zhuǎn)讓，結(jié)果老板選擇了后者，并且由此成為了我們的朋友。

　　相信每一個(gè)鄭州人都不會(huì)忘記，20**年的香辣蝦，在短時(shí)間內(nèi)復(fù)制到全國(guó)各地，興旺之時(shí)，僅鄭州市就達(dá)百余家之多，似乎一夜之間，身邊原來(lái)的一些小餐館，突然改頭換面，掛上了“某某香辣蝦”的招牌，以至本是高檔美食的基圍蝦，眼下在不光價(jià)格上漲一倍多，全國(guó)居然賣斷了貨！香辣蝦在一夜之間火遍全國(guó)，2048、2068、20**……貼著不同標(biāo)簽的香辣蝦門店在各地城市的大街小巷遍地開(kāi)花，恐怕連盟主也搞不清百日之內(nèi)到底復(fù)制了多少加盟店，收多少加盟費(fèi)。雖然香辣蝦失敗了，但盟主已經(jīng)成功了！至少，她的客戶、價(jià)格定位準(zhǔn)確，營(yíng)銷策劃成功。如非泔水油問(wèn)題，她的生命周期還應(yīng)再延續(xù)。根據(jù)多年餐飲診斷策劃的案例分析，多數(shù)餐飲企業(yè)的失敗不是因?yàn)楫a(chǎn)品不好，而是餐飲企業(yè)的綜合方面定位不準(zhǔn)造成的。

篇3：物業(yè)會(huì)所的定位與經(jīng)營(yíng)管理

　　隨著現(xiàn)代都市快節(jié)奏的生活,人們?cè)诰o張忙碌工作中度過(guò)一天之后,身心甚是疲憊;生 活空間狹小,不如意的事時(shí)有發(fā)生,引起人們的心緒煩躁不安,需要通過(guò)一定的方式進(jìn)行調(diào)節(jié),以重新恢復(fù)身體的平衡;由于物質(zhì)水平的提高,人們對(duì)科技文化知識(shí)的需求欲望也日益 強(qiáng)烈,過(guò)去那種簡(jiǎn)單的體育項(xiàng)目、體育器材已滿足不了人們的要求,這樣就需要較高的、較完善的配套設(shè)施及環(huán)境,使人們?cè)谶@樣的場(chǎng)所中能夠消除疲勞,放松神經(jīng),舒暢身心,恢復(fù) 平衡,以保持旺盛的精力去適應(yīng)緊張的工作和快節(jié)奏的生活,"花錢買健康"已成為一種消費(fèi)意識(shí)。會(huì)所正是在這樣的環(huán)境下產(chǎn)生發(fā)展起來(lái)的,而房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展為此提供了較好 的物質(zhì)空間。

　　一、會(huì)所概述

　　會(huì)所是指能給人們提供健康、娛樂(lè)、溝通交流的場(chǎng)所。它所提供的活動(dòng)內(nèi)容包括康體活 動(dòng)、娛樂(lè)活動(dòng)、消閑活動(dòng)、文藝活動(dòng)、美容活動(dòng)等,涉及到廣泛的知識(shí)領(lǐng)域,如體育、健美、衛(wèi)生、心理、審美、時(shí)裝等。因此,可以說(shuō),會(huì)所是現(xiàn)代物質(zhì)文明和精神文明發(fā)展的產(chǎn)物 ,也是人們精神文化生活水平提高的必然要求。

　　(一)會(huì)所的表現(xiàn)形式

　　現(xiàn)在會(huì)所主要有兩種形式:

　　1.以完善服務(wù)項(xiàng)目為目的的附屬形式

　　這類形式的會(huì)所不是以盈利為目的,而是為適應(yīng)整個(gè)物業(yè)規(guī)劃的需要而設(shè)立的,以便適 應(yīng)市場(chǎng),保證整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。這類形式的會(huì)所包括住宅小區(qū)所屬會(huì)所和綜合大廈所屬會(huì)所。

　　2.以盈利為目的的形式

　　即經(jīng)濟(jì)形式會(huì)所。這類會(huì)所可以與其他房地產(chǎn)配套設(shè)施并列存在,也可以獨(dú)立存在,設(shè) 立的目的偏向經(jīng)濟(jì)利益。這類會(huì)所也包括兩種類型:一種是只對(duì)內(nèi)開(kāi)放,即它只面向業(yè)主和會(huì)員;一種是即對(duì)內(nèi)又對(duì)外開(kāi)放。

　　(二)設(shè)立會(huì)所的意義

　　隨著社會(huì)的發(fā)展,會(huì)所在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域、社會(huì)領(lǐng)域起著越來(lái)越重要的作用,對(duì)綜合大廈、大 型住宅小區(qū)有著積極的作用,主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

　　1.會(huì)所的設(shè)立是綜合大廈和大型住宅小區(qū)必不可少的重要部分

　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展(來(lái)自:www.dewk.cn),人們的物質(zhì)文化生活水平不斷提高,服務(wù)要求會(huì)越來(lái)越高。會(huì)所提供 的健身、康樂(lè)等服務(wù)不但可以使消費(fèi)者達(dá)到健身、休閑的目的,還可以在娛樂(lè)中進(jìn)行社交活動(dòng)。一個(gè)完備的會(huì)所還可以滿足居民文化、子女教育等其他多方面的需求。現(xiàn)在人們已普遍 形成一種觀念,即綜合大廈、住宅小區(qū)與會(huì)所是一個(gè)整體,具有不可分割性,一幢綜合大廈和一個(gè)大型住宅小區(qū)沒(méi)有會(huì)所就不完善,不適宜居住、使用。

　　2.會(huì)所是房地產(chǎn)項(xiàng)目促銷的重要手段

　　綜合大廈、住宅小區(qū)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的一個(gè)重要方面就是擁有自己的會(huì)所。許多人都有在經(jīng)濟(jì) 地位、判斷能力、知識(shí)廣度、審美觀等方面與眾不同、高于他人的心理需求。例如,業(yè)主邀請(qǐng)親朋好友到小區(qū)作客、游玩,并到所在會(huì)所里娛樂(lè),會(huì)使業(yè)主有成就感、滿足感;又如, 對(duì)經(jīng)常光顧乒乓球場(chǎng)的客人給予一定的特殊待遇:保留他(她)用過(guò)的球拍、專用更衣箱,發(fā) 貴賓卡,在價(jià)格上給予一定的優(yōu)惠,會(huì)滿足他的特殊心理需求;還有,有的消費(fèi)者對(duì)名望有 一種特殊的渴慕,實(shí)行會(huì)員制的會(huì)所聘請(qǐng)一些社會(huì)知名人士為名譽(yù)會(huì)員創(chuàng)造一個(gè)上流社會(huì)的氛圍,就會(huì)滿足這些消費(fèi)者求名的心理需求。所以,會(huì)所的設(shè)立能吸引許多此類住用戶,促 進(jìn)項(xiàng)目的租售。

　　3.會(huì)所是發(fā)展品牌的重要手段

　　在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、消費(fèi)者對(duì)樓盤的整體素質(zhì)要求日漸提高的情況下,開(kāi)發(fā)商不但要開(kāi)發(fā) 質(zhì)量過(guò)硬的產(chǎn)品,還要打造過(guò)硬的品牌,樹立企業(yè)良好的形象。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再是建樓賣樓那樣簡(jiǎn)單,而是賣品牌、賣服務(wù)質(zhì)量,品牌戰(zhàn)略已是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)新的熱點(diǎn)。完善的會(huì)所設(shè)施設(shè) 備、優(yōu)雅的會(huì)所氣氛環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)能夠充分顯示企業(yè)獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),容易建立與市場(chǎng)定位相一致的形象,有利于塑造項(xiàng)目品牌。

　　4.會(huì)所能有力地推動(dòng)社區(qū)文化的發(fā)展

　　文化有一種類似"社會(huì)基因"的特性,它通過(guò)長(zhǎng)期作用,積淀于民族的心理中,從而發(fā) 生和發(fā)揮著持續(xù)不斷的作用,它是對(duì)社會(huì)各個(gè)方面最富支配性影響的核心的東西,左右或支撐著一個(gè)國(guó)家一個(gè)民族的生存和發(fā)展。而在某一地區(qū)、某一團(tuán)體、某一企業(yè)也都存在著一種 特有的文化氛圍,良好的地區(qū).