商業(yè)場所商鋪分割的原則

　　商業(yè)場所的商鋪如何分割，對其今后的銷售和經(jīng)營能否成功有著非常重要的影響，它將直接影響商鋪使用率、租金收益、人流動向組織和業(yè)態(tài)組合，（例如步行街的廊道、電腦市場的通道等），因此，為了達(dá)到商鋪分割的有效、合理，

　　我們必須在充分研究和熟悉項(xiàng)目的前提下，遵循一定的科學(xué)原則來進(jìn)行商鋪的分割。

　　一、主題的原則

　　主題的原則，就是結(jié)合項(xiàng)目商鋪整體定位的推廣的主題，按照該商鋪的業(yè)態(tài)所要求的商業(yè)功能來進(jìn)行分割。不同性質(zhì)的商業(yè)種類，對分割有不同的要求，這是前提。因此商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)主題定位是否科學(xué)，是我們首要考慮的問題，它決定商鋪分割后是否與主題匹配。

　　例如，如果項(xiàng)目將來的定位是以服裝、鞋帽、音像等業(yè)態(tài)為主題，那么商鋪的進(jìn)深與開間之比在4：1左右的商鋪的招商與銷售都會比較理想，因?yàn)榻?jīng)營服裝、鞋帽、音像等業(yè)態(tài)不需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來作存貨區(qū)和體驗(yàn)區(qū)。可是如果項(xiàng)目將來的主要商業(yè)定位是以摩托車、電動車、名煙酒等以商品展示為主的業(yè)態(tài)，則幾乎可以肯定目前存在的那些進(jìn)深與開間之比大于 4： 1的商鋪將會因?yàn)樯虘艉蜆I(yè)主會考慮到不適合自己將來經(jīng)營或者出租而無法達(dá)成，因?yàn)檫@些種類的商業(yè)要求必須有較寬的門面，而很深的進(jìn)深對它們幾乎沒有什么用處。因此，商鋪的分割必須結(jié)合功能主題來進(jìn)行。

　　二、人性化的原則

　　商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說，分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營、使用的要求。分割出的道路，要符合消費(fèi)者的購物習(xí)慣、購物心理和走路習(xí)慣。這句話包含兩層意思：第一，所有人性化所要求的人流通路設(shè)計必須要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路設(shè)計必須去除。這兩點(diǎn)對于商鋪的銷售有非常重要的意義。

　　商業(yè)場所內(nèi)部的步行系統(tǒng)設(shè)計是用以調(diào)節(jié)和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路沒有，必然會影響部分商鋪的人流量，給銷售和經(jīng)營帶來困難。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又會造成面積上的極大浪費(fèi)，因?yàn)橥返奈ㄒ蛔饔镁褪怯脕碜呗罚粫a(chǎn)生經(jīng)濟(jì)上的效益

　　以我們步行街女人世界項(xiàng)目為例：原女人世界分割出的商業(yè)鋪面470個，按照一期銷售價格26000元/平和回報率8%/年測算，雖期商鋪?zhàn)饨饍r格 190元 /㎡ /月，以每個商鋪面積為10平方米計算平均每個商鋪將來經(jīng)營要負(fù)擔(dān)的月租金是 1900元，另外加上物業(yè)管理費(fèi)100元月，人員成本1500元/月，稅務(wù)200元/月，總費(fèi)用約3700元/月，而按照 20%的毛利潤來計算，每個商鋪業(yè)主平均要達(dá)到18500元的月營業(yè)額才有可能保本，要大到37000元/月營業(yè)額才能有10%的盈利。如果每個上門的客戶平均消費(fèi)50元（視業(yè)種業(yè)態(tài)不同而定），則月上門消費(fèi)客戶量需保持在370人次，這就是盈虧平衡點(diǎn)，要達(dá)到740人次/月，才能有10%利潤。也就是每個商鋪平均日消費(fèi)人流量需要達(dá)到12人次（即按照8小時營業(yè)時間，平均每小時 1。5人）才能保本，要達(dá)到日平均消費(fèi)人流量25人次才能有10%的利潤，而整個商業(yè)部分的日人流量就是 5640人次，即平均每小時通過 705人次，每分鐘通過11。75人次整個市場才能保本；要達(dá)到日人流量就是 11750人次，即平均每小時通過1468。75人次，每分鐘通過24。5人次整個市場才能有10%的利潤。

　　再例如：步行街前期水系的不合理。。。。

　　因此，一個商業(yè)項(xiàng)目，如何使通路和樓梯占用的面積盡量減少以攤薄租金費(fèi)用成本，如何合理設(shè)計通道組織人流以使每個進(jìn)入項(xiàng)目的潛在客戶能夠最大限度地接觸更多的商鋪產(chǎn)生購買行為，是我們必須研究的重要課題。

　　三、科學(xué)利用的原則

　　商鋪的分割，必須遵循科學(xué)利用的原則。即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空余面積都應(yīng)該利用起來作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。這是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。輔助功能區(qū)，是指在商業(yè)場所中那些必須具備，而又不能用來當(dāng)作商鋪銷售創(chuàng)造利潤的面積。例如樓梯、道路、廁所、休閑空地、設(shè)備間、綠化、停車場都屬于輔助功能區(qū)范圍。

　　四、目前市場商鋪分割存在的缺點(diǎn)和問題

　　單純從營銷的角度出發(fā)考慮，目前部分商業(yè)項(xiàng)目的分割不盡合理，這是造成部分商業(yè)項(xiàng)目公攤比例過高（有的高達(dá) 50%）的直接原因。以我們步行街項(xiàng)目為例，目前不合理的地方主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

　　1、商鋪分割

　　1）空中街市的回廊，一戶一廁所一管網(wǎng)系統(tǒng)一樓梯等，造成商鋪開發(fā)成本增加使用率減少。。。。。。。

　　2）沿港路異形設(shè)計，導(dǎo)致部分鋪面沒有臨街展示面，缺乏商業(yè)功能價值。。。。。。

　　3）金橋一棟鋪面進(jìn)深問題，導(dǎo)致銷售總價過大，租金基數(shù)高，影響招商和銷售問題。。。。。

　　2、輔助功能區(qū)

　　輔助功能區(qū)太多，白白浪費(fèi)了許多可銷售面積。主要是樓梯太多、廁所太多、空閑場地太多。

　　例如：

　　1）電腦手機(jī)市場，時代廣場廳等。。。。

　　2）連鎖酒店。。。。。。。。格林豪泰。。。。

　　這些輔助功能區(qū)直接影響整個項(xiàng)目的租金、物業(yè)管理費(fèi)成本，也增加公共能耗和維護(hù)成本三多不除，公攤不減。

　　樓梯：

　　從設(shè)計上可以看到，目前許多商業(yè)項(xiàng)目在一、二層設(shè)計了過多的公共樓梯，按照一般的人流量估算，如果不考慮消防因素，根本用不上過多的樓梯。過多的樓梯不僅增加了相應(yīng)的通道面積，而且增加了建安成本，也不利于今后的管理，實(shí)在是沒有必要。建議在消防標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)相應(yīng)設(shè)置即可。

　　廁所：

　　目前一些商業(yè)項(xiàng)目在面積內(nèi)，分布了十幾個廁所！而在深圳的沃爾瑪超市， 2萬平方米的商業(yè)面積，一共也只在一樓設(shè)有 1個公共廁所，世界 500強(qiáng)企業(yè)的精打細(xì)算，確實(shí)值得我們參照和學(xué)習(xí)。對此，我們建議設(shè)計上按照正常的標(biāo)準(zhǔn)每層www.dewk.cn保留一個公共廁所即可，這樣不僅節(jié)約了面積、建安費(fèi)，還省下了一大筆的衛(wèi)生設(shè)備購買、將來維護(hù)費(fèi)用，實(shí)實(shí)在在是一舉多得。

　　空閑場地：

　　目前的一些商業(yè)項(xiàng)目由于設(shè)計不合理，存在過多的空閑場地，浪費(fèi)了使用面積。

　　3、通道分割

　　許多商業(yè)項(xiàng)目的通道和道路分割不盡合理，有的用不上，要用的沒有。一方面過道沒有針對人流的導(dǎo)向進(jìn)行設(shè)計，設(shè)計了大量過道、樓梯和回廊，有的也許今后很少能利用，浪費(fèi)了空間。另一方面過道設(shè)計不規(guī)則，拐角、分叉太多，不符合人的行走習(xí)慣，對空間也造成浪費(fèi)。

　　按照商場經(jīng)營的規(guī)則，就怕消費(fèi)者不來，來了

就要你多走路，否則我的生意怎么好得起來？深圳等沿海城市吸取國外經(jīng)驗(yàn)，一般將出入口分別設(shè)置在商場的兩側(cè)而非正中間，在滿足人流量需要的前提下，針對消費(fèi)者的行走習(xí)慣，對道路盡可能的進(jìn)行壓縮，為的就是有效提高使用面積，延長消費(fèi)者在商場內(nèi)的滯留時間，帶旺商鋪。

　　五、關(guān)于公攤比例過高的解決建議

　　商鋪的公攤比例各地計算方法不同，在無法大面積招商的情況下，要降低公攤比例唯一的辦法就是提高使用率，包括縮窄過道、取消部分樓梯、取消休息場所、銷售電動扶梯下部的空間等等，將所有的可出售面積均作為商鋪招租和出售。　目前部分商業(yè)項(xiàng)目的公攤比例達(dá)到了 50%，但從目前全國商鋪公攤的情況來看，這種狀況幾乎每個城市都存在。減小公攤的辦法，無非是提高使用率。提高使用率過高非常有效的辦法，就是由大型商家進(jìn)駐經(jīng)營，所有的內(nèi)過道面積自然取消，公攤比例大幅度減小。（如移動、聯(lián)通、淘寶進(jìn)入，表面租金標(biāo)準(zhǔn)下降，實(shí)際沒有降多少。。。。。。

　　六、總結(jié)

　　根據(jù)以上進(jìn)行的分析，我們可以看出如果以上的分割建議全部實(shí)行的話，最大可將公攤面積減少 15%-25%個百分點(diǎn)，將公攤比例從有時的 50%壓縮到 25%左右，相信不僅能為開發(fā)商帶來更多的收益，業(yè)主們也是可以接受的。也許，商業(yè)戶型的分割，最能發(fā)揮出一個人的創(chuàng)造力與想象力。

篇2：商鋪擔(dān)保轉(zhuǎn)讓協(xié)議樣本

商鋪擔(dān)保轉(zhuǎn)讓協(xié)議
甲方:身份證號:
乙方:身份證號:
甲乙雙方在平等自愿、互惠互利及協(xié)商一致的基礎(chǔ)上達(dá)成如下協(xié)議,雙方共同嚴(yán)格遵守。
一、甲方尚欠乙方貨款人民幣194萬元,甲方同意將其承租的號商鋪(下稱"商鋪")的合法承租權(quán)、使用權(quán)、續(xù)租權(quán)及商鋪?zhàn)赓U押金全部無償轉(zhuǎn)讓給乙方,作為其欠款擔(dān)保,經(jīng)雙方確認(rèn),商鋪的權(quán)利價值折算為人民幣元(下稱"折算價值")。
二、乙方自本協(xié)議簽訂之日起享有商鋪的承租權(quán)、續(xù)租權(quán)及商鋪押金的所有權(quán),甲方應(yīng)于本協(xié)議簽訂之日將商鋪?zhàn)赓U合同、押金憑據(jù)等原件交給乙方保管。
三、如甲方年月 日前未能還清全部貨款,甲方應(yīng)自 年 月 日起將商鋪交付給乙方使用。
四、如甲方年 月 日前能夠還清全部貨款,本協(xié)議自行終止,甲方收回乙方商鋪所有權(quán)利,乙方不得拒絕,乙方無須向甲方支付任何費(fèi)用。
五、如甲方年 月 日前未能還清全部貨款,甲方不得再向乙方主張商鋪的任何權(quán)利,未還貨款不足抵扣折算價值的部分,乙方仍有權(quán)向甲方追償。
六、甲方應(yīng)當(dāng)保證乙方能夠正常合法使用商鋪,協(xié)助乙方與原房東直接簽訂或續(xù)簽協(xié)議。
七、商鋪交付前的相關(guān)稅費(fèi)及債權(quán)債務(wù)與乙方無關(guān),商鋪交付后的相關(guān)稅費(fèi)及債權(quán)債務(wù)與甲方無關(guān)
八、甲方擅自將商鋪轉(zhuǎn)讓給第三人或逾期拒不向乙方交付商鋪的,乙方有權(quán)立即終止本協(xié)議,向甲方追償全部貨款,www.dewk.cn甲方并應(yīng)自本協(xié)議簽訂之日起按未還款金額每日千分之三向乙方支付違約金。
九、非因甲方原因?qū)е卤緟f(xié)議無法履行,乙方有權(quán)隨時解除本協(xié)議,向甲方追償全部貨款
十、本協(xié)議并不影響乙方采取任何合法手段向甲方追償全部貨款的權(quán)利。
十一、其它未盡事宜,雙方另行協(xié)商,簽訂補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議不一致的,以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。
十二、本合同一式兩份,甲乙雙方各執(zhí)一份,雙方簽字后生效。
甲方:乙方:
住址:住址:
電話:電話:
年月日年月日

篇3：商鋪?zhàn)誀I/租賃確認(rèn)書

　　商鋪?zhàn)誀I/租賃確認(rèn)書

　　甲方(購買方):

　　乙方(商業(yè)管理公司):

　　甲方購買位于騾馬市青龍街27號由四川*銀通房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的*鉑金時代項(xiàng)目商鋪 層 區(qū) 號,面積為 平米。

　　甲方保證:

　　1、甲方所購買的該商鋪單位用于自營或自行招租,其經(jīng)營業(yè)態(tài)原則上需符合項(xiàng)目的整體定位。自營人或承租人的經(jīng)營須簽訂并遵守《前期物業(yè)服務(wù)合同》《商鋪經(jīng)營管理公約》、《商鋪管理協(xié)議》、《商鋪消防責(zé)任書》的相關(guān)規(guī)定。

　　2、甲方自營或?qū)⑵渥赓U給他人的,開業(yè)的時間必須與商業(yè)管理公司要求的整體開業(yè)時間保持一致。

　　本協(xié)議一式四份,甲方執(zhí)一份、乙方執(zhí)三份,具有同等法律效力。

　　甲方(簽字) 乙方(簽字)

　　授權(quán)代表: 授權(quán)代表:

　　聯(lián)系電話: 聯(lián)系電話:

　　二00五年 月 日 二00五年 月 日