一、商業(yè)步行街的發(fā)展特點
1.商業(yè)步行街的發(fā)展歷程
商業(yè)步行街發(fā)源于中國,唐代時期,長安就有著名的商業(yè)街:東市和西市。到了宋代,清明上河圖就是典型的商業(yè)街,到了近代和現(xiàn)代,我國商業(yè)街發(fā)展落后于法國等西方國家。
從全球來看商業(yè)街發(fā)展大體分為七個階段。第一個時期就是集市貿(mào)易。第二個時期這些攤販慢慢地開始進店,形成店鋪格局,在道路兩側形成不同數(shù)量不同規(guī)模的店鋪。第三個時期,實際上隨著商業(yè)街的發(fā)展,有些地方形成小的商業(yè)中心。第四個時期,大型商業(yè)街的出現(xiàn)。第五個時期,是規(guī)范化的商場和超市業(yè)態(tài)加入到流通領域以后,實際上就給商業(yè)街的結構增添了骨干力量。第六個時期使六十年代,商業(yè)街由于中產(chǎn)階級搬到郊區(qū)居住進入低谷時期。第七個時期,商業(yè)步行街增加shopping mall 購物中心,出現(xiàn)購物、文化娛樂、休閑、展示等趨勢,商業(yè)步行街開始在各國獲的大發(fā)展。
2.商業(yè)步行街對城市發(fā)展的影響與作用
(1).商業(yè)步行街是城市的商業(yè)文化名片,是城市繁榮的象征,是城市運營的點睛之筆。
(2)重振原有商業(yè)中心,帶動城市新一輪發(fā)展
(3)塑造新的城市中心,沒有大型商業(yè)步行街,新城區(qū)就無法形成城市的中心。上海徐家匯的開發(fā)改造非常成功,擁有地上商業(yè)區(qū)、地下商鋪網(wǎng)、周邊支持商業(yè)網(wǎng)和多個廣場型活動中心,并由多種垂直交通將整個系統(tǒng)連通成為一個環(huán)形的商業(yè)區(qū),其實質是一條地下通行的環(huán)狀商業(yè)街。由于徐家匯商業(yè)區(qū)的帶動,樓價從3000元上升到8000元,迅速成為新城區(qū)。
(4)步行街對城市商業(yè)結構更新,改變了單一購物結構,通過發(fā)展旅游文化等多種功能,提升了城市生活品質。
(5)強化城市中心的價值和凝聚力,改變城市空心化的格局
(6)步行街對城市文化影響較大,它是對都市文化的提升與再造。商業(yè)步行街所倡導的不僅是城市文化的堆砌或變遷,它蘊藏著文化移植、文化嫁接、文化轉換的城市發(fā)展,因此步行街將商業(yè)文化提升為社會文化層次。
3.國際一流商業(yè)步行街的發(fā)展特點
國際一流的商業(yè)步行街具有特征:
1)硬件設施一流,包括市政、交通和商場乃至購物環(huán)境的硬件設施。
2)它應該是多功能的,比如購物、休閑、文化、娛樂、餐飲、旅游六個方面。
3)商業(yè)步行街管理水平應該是一流的,不僅要具備普通的商業(yè)物業(yè)管理功能,而且在步行街整體形象宣傳方面,公共服務與商業(yè)服務水準方面也應該使一流的。
4)世界著名步行街具有較高的文化內(nèi)涵與藝術品味。
法國巴黎的香榭麗舍大街就是國際一流的商業(yè)大街,它的發(fā)展印證了上述特征,香榭麗舍大街建于1670年,西起戴高樂星形廣場的凱旋門,東至矩形協(xié)和廣場,街道全長1800米,寬120米,中間車行道可并行10輛汽車。愛麗舍大街是法國最繁華的街道,是法國繁榮富裕的象征。這條大街將巴黎所有的名勝古跡,如東邊的波旁宮、盧浮宮、市政大廈、巴士底獄廣場和西邊的凱旋門,聯(lián)系在一起了。大街的改造工程是于1991年5月正式開始的,整個工程耗資達2.4億法郎,改造后增加了地下停車位,交通更加方便。
香榭麗舍大街是巴黎之魂,大街的東半部分是700米長的林蔭大道,兩側綠樹成行,郁郁蔥蔥,如詩如畫。成群結隊的飛鴿在草坪中悠然散步,是鬧市中不可多得的是一塊清幽之處。
愛麗舍大街西段長約1180米,是商家云集之地,不太長的街道兩旁布滿了法國和世界各地的大公司、大銀行、航空公司、電影院、高檔商店和餐館。在這條街上,僅電影院和電影發(fā)行公司就有50多家,著名的有"高蒙"、"巴黎"、"喬漢五世"等。這里每天都有法國和世界的最新影片上映。這里報刊雜志社眾多,《巴黎競賽畫報》、《她》、《致敬》、《聯(lián)盟》、《雷次》等30多家在這里落戶安家。
世界各大公司爭相把這里作為向世界展示自己實力的窗口。"雷諾"、"白茹"、"雪鐵龍"、"奔馳"、"菲亞特"等歐洲名牌汽車公司在這里設立汽車展銷大廳;日本的"索尼"、"精工"等名牌公司在此開設專賣店;法航、俄航等眾多航空公司在這里開設了售票處;高檔的時裝店、皮鞋店、首飾店、箱包店、香水店鱗次櫛比;夜總會、歌舞廳、咖啡屋星羅棋布;巴黎三大夜總會之一的"麗多"就設在這里。這一切加上凱旋門和協(xié)和廣場吸引了各國的游客。"流浪音樂家"、"街頭畫家"、"街頭藝人",也為這條大街增添了異樣的情調(diào)。
二、國內(nèi)商業(yè)步行街的發(fā)展水平與存在問題
國內(nèi)商業(yè)步行街道發(fā)展經(jīng)歷三個階段
1.第一階段:加強交通管理,吸引顧客
2.第二階段:體現(xiàn)對步行者的關懷
3.第三階段:成為社區(qū)活動中心
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由于先天不足,后天改造水平有限,國內(nèi)商業(yè)步行街普遍存在如下問題:
1、經(jīng)營序列矛盾。
2、商業(yè)利潤下滑。
3、商業(yè)功能單一,文化休閑功能不強。
4、空間序列和尺度與消費者心理行為存在差異。
5、交通系統(tǒng)滯后,內(nèi)外部交通組織不暢。
北方步行街以北京王府井為代表,不斷進行升級與完善,20**年5月北京市東城區(qū)區(qū)長陳平提出王府井升級戰(zhàn)略的目標和措施。
為適應經(jīng)濟全球化和科技的高速發(fā)展,以及電子商務的普及應用,王府井商業(yè)街將實施功能、結構、檔次、形象的全面調(diào)整與提升。
--完善功能。從單一購物的初級化市場,向購物、旅游、休閑、娛樂、會展、文化等多樣性的高級化市場功能轉變。
--調(diào)整結構。將傳統(tǒng)的商業(yè)結構向現(xiàn)代化、國際化商業(yè)結構轉變。按照國際通行的中心商業(yè)區(qū)結構和業(yè)態(tài)分布進行調(diào)整,商業(yè)占30-35%,餐飲企業(yè)占20-25%,休閑、娛樂、酒店、服務等占30-40%。
--提升檔次。王府井要融入世界經(jīng)濟大潮中,引進跨國公司、世界知名品牌,國際管理集團,使王府井成為引領時尚潮流展示世界名品的舞臺。
--營造環(huán)境。貫徹"以人為本"的原則,綜合運用多種手段,創(chuàng)造輕松舒適的步行街購物氛圍,構建體現(xiàn)"人文關懷"的城市景觀與生態(tài)環(huán)境。
--加快發(fā)展數(shù)字王府井。建設與互聯(lián)網(wǎng)相通的電子觸摸屏、自動化停車誘導系統(tǒng)、現(xiàn)代化自動停車場,將王府井與世界緊緊相連。
深圳步行街的發(fā)展獨具特點,深圳第一商圈是深圳東門,東門老街的歷史可以上溯到300多年前的明末清初,它一直是深圳商鋪最密集、客流最集中、商品最豐富、歷史最悠久的商業(yè)旺區(qū)。由于深圳違法建筑過多,農(nóng)民房建設雜亂無序,交通擁擠,導致東門形象不佳。
東門商業(yè)步行街是在東門老街的基礎上逐步發(fā)展而來。1998年,深圳市東門步行街改造工程正式啟動,1999年10月1日完工。東門步行街改造工程進展順利,市、區(qū)政府共投資3.76億元,完成了一期工程,*xxx等黨和國家領導人親臨東門視察,給予了較高的評價。
東門步行街改造措施:
1、改造交通設施,設置步行通道,禁止機動車輛通行,交通改造分兩期,一期主要包括風貌街、老街廣場、解放路等16條市政道路的改造,改造范圍內(nèi)各街道沿街立面以及公共照明工程、引導標識系統(tǒng)、街頭小景建設等。二期工程主要包括公交換乘中心、步行街天棚等,二期改造投資1.64億元,已于2000年完成。
2、拆除違法建筑,改造部分建筑設施
拆除了影響施工進程的各類違法建筑群,共14500平方米,解放路改造完成地下管網(wǎng)施工;改造總面積達14500平方米的風貌街
3、注重文化設施建設
東門老街的標志性主題雕塑是分布于三個廣場入口處的青銅大鐘,分別代表1992年、1997年和未來時代,鐘上銘刻相關文字,周圍各設一組真人大小的青銅人物雕像,表現(xiàn)與1992年、1997年相關的生活場景。
東門商業(yè)步行街區(qū)改造后取得預期目標,取得良好效果。改造后東門商業(yè)步行街區(qū)的日客流量達30萬人次,節(jié)假日更高達50至60萬人次,年營業(yè)額40-50億元。街區(qū)處處洋溢著濃郁的嶺南建筑風情,文化活動頻繁,經(jīng)濟文化兩相輝映,是深圳的形象代表之一。
東門步行街等改造工程依舊存在不如人意之處:
1、出入步行街的公共交通依舊擁擠,步行街周邊兩條道路狹窄導致交通擁擠。
2、改造后步行街的有一定文化特色,但是文化特色不突出,文化品味不高。
3、建筑物過于密集,通透性不好,綠地與綠色太少。
4、步行街內(nèi)經(jīng)營者素質與國外著名步行街相比差距太多,對東門步行街形象提升產(chǎn)生不利影響。
5、步行街管理管理水平有提高,但是整體形象沒有升級,步行街形象宣傳推廣有待加強。
東門步行街未來發(fā)展戰(zhàn)略的意見
1、決心拆除全部違法建筑,流出空地,增加綠地。
2、運用城市經(jīng)營理論,不僅將東門市政建設相關內(nèi)容向企業(yè)開放,而且通過政府政策調(diào)節(jié),鼓勵企業(yè)拆除成片低矮老式建筑,集中建設高層建筑,多留出綠地,增加通透性。
3、改革完善步行街管理體系,提高準入門欄,將低素質經(jīng)營者淘汰出東門,讓優(yōu)秀的經(jīng)營者近來,提升東門形象。
4、加大交通治理力度與道路改
三、商業(yè)步行街的整體運營策劃
1.理念設計、文化定位、發(fā)展規(guī)劃
理念設計是商業(yè)步行街策劃的靈魂,理念設計的提出建立在充分的調(diào)查研究基礎上,步行街策劃要考慮步行街的商圈特征、消費習慣、區(qū)域歷史文化、建筑與商業(yè)文化。理念的設計要在商業(yè)街歷史基礎上創(chuàng)新,兼顧歷史特點,更重要的是有利于未來發(fā)展。
商業(yè)步行街是城市形象的代表,是城市的名片。
2.洋流學說與商業(yè)步行街布局
洋流的形成有許多原因,主要原因是由于長期定向風的推動。世界各大洋的主要洋流分布與風帶有著密切的關系,但洋流流動的方向和風向一致,在北半球向右偏,南半球向左偏。
世界四大漁場均分布在洋流回旋地帶。從經(jīng)濟地理角度分析
1、洋流流暢區(qū)資源流通過速,難以停留累積,成為魚類遷徙的路徑,無其它特殊條件很難形成資源聚集,如果有沙塵暴等帶來大量浮游生物資源,那么會吸引魚類聚集。
2、反之,洋流回旋使大量生物滯留,回旋區(qū)內(nèi)食物豐富,吸引魚類;由此產(chǎn)生食物鏈,對各種物種產(chǎn)生吸引,從而形成資源富饒區(qū)域如:漁場、海底礦藏。
可見回旋使資源和生物聚集。
洋流理論在商業(yè)步行街布局方面具有很好的應用價值,上海新天地就是一個比較成功的案例。
上海新天地廣場由香港瑞安集團投資開發(fā),占地約三萬平方米,座落在市中心太倉路上,位于淮海中路南側、黃陂南路和馬當路之間,毗鄰*一大會址。它以上海獨特的石庫門建筑舊區(qū)和上海歷史文化風貌為基礎,以中西融合、新舊結合為基調(diào),將上海傳統(tǒng)的石庫門里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑融為一體,改造成為具有國際水平的餐飲、商業(yè)、娛樂、文化等多功能休閑步行街區(qū),形成一個具有傳統(tǒng)和現(xiàn)代文化特色的都市旅游景點。
石庫門建筑群的外表保留了當年的磚墻、屋瓦、石庫門,仿佛時光倒流,宛如置身于20世紀20年代。但是,每座建筑內(nèi)部則按照21世紀現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身定做,成為國際畫廊、時裝店、主題餐館、咖啡酒吧……。該建筑群保留了上海傳統(tǒng)特色的里弄,增加了回旋余地。
上海新天地廣場為了制造"漁場"氣氛,吸引一批名流投資文化娛樂項目這片譚詠麟、成龍等百位香港明星經(jīng)營的"東方魅力餐飲娛樂中心"是明星文化結合餐飲的創(chuàng)意,那里將是追星族經(jīng)?？梢耘c心中偶像交流的場所;臺灣著名電影演員楊慧珊經(jīng)營的琉璃工房主題餐廳,將使游客置身于七彩水晶宮中用餐;法國餐廳的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往;日本音樂餐廳夜夜搖滾樂繞梁不絕;巴西烤肉餐廳帶來了南美風情表演……。
新天地在經(jīng)營管理上,注重文化活動引導,通過人氣聚集財富。國際模特兒大賽、時裝表演、日本鬼太鼓座表演、著名影星的電影新聞發(fā)布會等時尚文化活動,紛紛選擇在上海新天地登場亮相。
該項目投資14億元,建筑成本達到每平方米2萬元。從投資角度看,造價過高,但是它帶動周邊地產(chǎn)升值。
3.商業(yè)步行街的經(jīng)營管理
商業(yè)步行街管理機構的最重要職責是提出發(fā)展戰(zhàn)略,制定好發(fā)展規(guī)劃,規(guī)劃好整個步行街的商業(yè)業(yè)態(tài)布局,根據(jù)功能定位合理組織商業(yè)、旅游、文化休閑等不同功能的分布比例,運用城市經(jīng)營理論,運用市場手段,執(zhí)行建筑規(guī)劃,組織社會力量建設商業(yè)步行街。
商業(yè)街的具體管理工作如下:
(1)物業(yè)服務 (2)交通秩序(3)步行街的外立面、整個建筑風格的把握(4)業(yè)態(tài)方面根據(jù)顧客需求進行整體比例調(diào)整。
四、商業(yè)步行街發(fā)展的規(guī)律
1.室外商業(yè)步行街
(1)大型商業(yè)步行街
上海南京路步行街是中國步行街發(fā)展的歷史縮影,南京路從1851年開始建設,1863年成為英國與美國的租界,形成很多具有英美特色的建筑,建筑用料講究,經(jīng)過100多年的考驗建筑質量經(jīng)過修繕改造依舊完好。南京路四大公司的崛起標志中國民族工商業(yè)的新發(fā)展,四大公司新興公司、大興公司等成為今日中百一店、華聯(lián)商廈、食品一店和服裝公司。
今日南京路成為中華商業(yè)第一街,它是中國面向世界的一個窗口,南京路劃分為三部分,充分考慮了理念設計與實際功能的協(xié)調(diào):
1.從外灘到河南路叫作"海上情懷",保留了大部分二三十年代的建筑。
2.從河南路到西藏路,主要是南京路商業(yè)步行街,定位叫作都市時尚。
3.從西藏路向西叫作"明日之約",重點發(fā)展文化休閑,吸引年青人消費。
南京路的優(yōu)勢
1.高知名度 例如南京路有好八連 2.人氣旺 3.營業(yè)額高
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第一,悠久的歷史 第二,獨特的風景 第三,有多種業(yè)態(tài),同種業(yè)態(tài)不多,避免惡性同質化競爭
第四,有知名的品牌 第五,有完善的基礎設施 第六,有一個科學的管理機構
南京路定位是五大功能:購物、旅游、商務、展示和文化。南京路也存在明顯缺點,過于筆直,缺乏回旋余地,業(yè)態(tài)組合也不完成合理,因此出現(xiàn)人氣旺、銷售額下降局面。
現(xiàn)代商業(yè)街的靈魂是它的文化內(nèi)涵,南京路有150年的歷史,是民族商業(yè)的發(fā)祥地,也是英美租界所在地,南京路是重要的愛國主義教育基地。
南京路的管理在國內(nèi)位于前列,非常注重整體形象的推廣,推出了文化風情線,每逢周末都有文化演出。舉辦大型國際藝術節(jié),豐富了居民與外地游客的文化生活。南京路附近有上海書城,規(guī)模大,圖書品種比深圳書城齊全。上海書城主體建筑風格宏偉、典雅,透出濃郁的書香氣息,總營業(yè)面積萬余平方米,是上海有史以來第一家超大型零售書店,它是上海主要的文化活動中心之一。
(2)社區(qū)商業(yè)步行街
與大型商業(yè)步行街不同,社區(qū)商業(yè)步行街的客戶群是固定的,其規(guī)模要與社區(qū)人口數(shù)字相匹配。
四季花城商業(yè)步行街是一個比較成功的實例,四季花城商業(yè)街的主題是引進歐洲式的小鎮(zhèn)商鋪形式,創(chuàng)開放式商場先河。以個性特色商鋪為主,為小區(qū)內(nèi)居民創(chuàng)造悠閑雅致的消費環(huán)境。目前已吸引了華潤萬方超市、民潤超市、中國銀行、海爾空調(diào)專賣、雅蘭布藝、音像店、茶藝坊、書吧、純凈水、美容美發(fā)等近三十戶商家在此經(jīng)營。
圖6四季花城駛入口道路及兩側就是商業(yè)步行街
四季花城園內(nèi)還設有休閑會所、兒童娛樂場所、緩跑徑、中心廣場等休閑娛樂場所。會所里有泳池、健身中心、壁球室、多功能大廳、棋牌室、室內(nèi)羽毛球室、桌球室、乒乓球室等娛樂休閑設施。
購物休閑娛樂一體化,商業(yè)步行街與會所能完美結合,步行街成為整個花園的風景線,這就是四季花城的特色。
2.大型購物中心內(nèi)部的室內(nèi)商業(yè)步行街
室內(nèi)商業(yè)步行街具有特殊效用
(1)室內(nèi)步行街能夠提供良好而舒適的小環(huán)境,使消費者不再受自然氣候的困擾,隨時享受舒適的消費過程。
(2)在傳統(tǒng)商業(yè)淡季,室內(nèi)步行街對消費者具有強大吸引力。
(3)室內(nèi)步行街擴展了步行街的商業(yè)空間,在一定程度上滿足步行街對體量的要求。
以深圳海岸購物廣場室內(nèi)步行街為例,進行創(chuàng)新策劃
1.室內(nèi)步行街中間地帶設立健康加油站,讓顧客得到充分休息。
2.以巴黎步行街風情設置5個主題區(qū)域。
3.設置大小中庭作為共享空間,方便不同業(yè)態(tài)之間的轉換。
五、張家界商業(yè)步行街的咨詢服務案例
張家界山水天下旅游城位于張家界市大庸西路,建筑用地面積
地塊B 7798平方米 F11127平方米 A 7597平方米 EK4749+9628=14377平方米
合計建筑占地面積=40899平方米。
項目策劃原則
1.充分考慮張家界旅游業(yè)與商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀與遠景。
2.旅游商場鎖定旅游服務客戶與游客。
3.根據(jù)前面地形高,后面地形低的特點,在建筑策劃上考慮錯層布置原則。
4.住宅電梯,方便客戶上下,提高住宅檔次。
5.商業(yè)策劃引入新概念,能夠有效引導客戶消費。
6.旅游商業(yè)步行街與建筑外觀要考慮湘西民族建筑風格。
7.綠化率30%以上,按照優(yōu)秀住宅小區(qū)高起點規(guī)劃。
表2兩個方案投出產(chǎn)出數(shù)據(jù)對比
商業(yè)總面積 市場對象 投資額 利潤回報 租金收入
方案1 4萬平方米 外地游客 6600萬元 實際銷售面積2.5萬平方米,利潤4400萬元 1500萬元
方案2 4萬平方米+2.6萬平方米 理性減少旅游商場面積,增加本地顧客的商場面積。外地游客+本地客戶 9800萬元 實際銷售面積4.1萬平方米,利潤6200萬元 1300萬元
下面具體介紹兩個方案優(yōu)缺點
旅游商場方案1
1,2樓全部作為旅游商場,3樓以上為住宅區(qū)
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實際發(fā)售面積為57258×70%=4萬平方米
建議布局如下:
二樓
一樓
投資估算表
表3建筑工程、裝飾與營銷成本
工程項目及名稱 建筑面積 經(jīng)濟指標 投資估算
建安工程 57258平方米 803元/平方米 4597.8萬元
1.土建 670
2.水衛(wèi)消防 48
3.電照 58
4.自動報警 27
舞臺工程 舞臺設備與裝飾 200萬元
建筑裝修 分區(qū)分三個檔次裝修公共部分 1200萬元
營銷費用 以客戶營銷活動為主 203萬元
廣告及招商費用 400萬元
合計費用 6600萬元
預計售價計算如下:
項目名稱 面積數(shù) 銷售單價 小計(萬元)
一樓高檔商業(yè)鋪位 5000平方米 6000元/平方米 3000萬元
一樓中檔商業(yè)鋪位 10000平方米 5000元/平方米 5000萬元
一樓鋪位銷售合計 8000萬元
二樓鋪位 1萬平方米 3000元/平方米 3000萬元
合計 1.1億元
預計一樓鋪位能夠銷售1.5萬平方米,二樓鋪位只能銷售一半情況,其他1.5萬平方米出租,出租收入每年1500萬元。
方案1特點:
住宅面積較大,商業(yè)面積控制在4萬平方米。預計銷售收入為1.3億元,投資為6600萬元,預計贏利4400萬元。
一年內(nèi)完成鋪位銷售投資回報最為理想,因此,前期策劃與營銷策劃需要重點投入策劃經(jīng)費與人力,降低項目營銷風險。
方案1缺點:
1.由于住宅部分面積過大,整體經(jīng)濟效益受到限制。住宅與商業(yè)餐飲娛樂之間存在矛盾,二樓娛樂場所噪音影響居民區(qū)。采用1、2樓全部是商業(yè)鋪位的形式,娛樂部分創(chuàng)新受到空間限制,整體商業(yè)檔次受到局限。
2.由于方案1只考慮旅游市場和旅游客戶,沒有考慮本地居民商業(yè)消費,存在旅游淡季風險經(jīng)營和旅游商業(yè)鋪位供應量過大風險。
方案2
地塊BFA12樓作為旅游商業(yè)鋪位,三層以上為住宅,EK地塊作為4層購物中心設計。旅游商業(yè)鋪位與四層MALL購物中心通過風景走廊連接為一體。
實際建筑面積計算如下:
7798平方米 F11127平方米 A 7597平方米
70%×2×26522=37140平方米
可以發(fā)售商業(yè)面積為37140×70%≈2.6萬平方米
K地塊四層樓4萬平方米策劃
主題定位: 張家界--第一MALL大型一站式購物、觀光和休閑娛樂商業(yè)中心
②業(yè)態(tài)選擇:
第一業(yè)態(tài),家具、家居;
第二業(yè)態(tài):時裝、百貨、精品店;
第三業(yè)態(tài):演藝、康樂、風俗文化、特產(chǎn)、運動用品、各地(全國)名吃、特色品牌店。
通過規(guī)劃安排和強有力和經(jīng)營整合,三種業(yè)態(tài)有機統(tǒng)一,共同組成一個有著巨大感召力的購物、休閑娛樂購物中心。
Shopping-mall建議:
商業(yè)"shopping-mall"建筑面積為4萬平方米,共建四層,容積率為2.0, 每層面積為1萬平方米,停車場面積1000平方米。
功能規(guī)劃:
四層作為文化休閑區(qū),具有引導人流的重要作用。
⑴、多功能演藝大廳:面積為1500平方米能夠容納1000人規(guī)模。舞臺面積為300平方米。功能為:會議、文化演出,大型宴會,電影放映。
⑵、特色飲食廣場:湖南特色餐廳規(guī)劃面積為2000平方米,中華美食廣場1000平方米
⑶、卡拉OK廳、夜總會規(guī)劃面積1800平方米,
健康養(yǎng)生服務2000平方米。
三層 女性時尚消費特區(qū) :
⑴ 休閑女裝、職業(yè)女裝、時尚女裝6000平方米;
⑵ 精品化妝品2000平方米;
⑶ 美容美發(fā)規(guī)劃500平方米;
⑷ 女性時尚攝影室300平方米。
二層 兒童用品世界:
⑴ 兒童用品世界5000平方米,
⑵ 男裝3000平方米。
⑶ 引進麥當勞,肯德基各占地500平方米,
⑷ 兒童娛樂城1000平方米-最具特色的兒童樂園,包括兒童溜冰場等項目。
一層 旅游用品市場:
⑴ 小型超市為3000平方米,
⑵ 7000平方米旅游用品專業(yè)市場。
方案2投入產(chǎn)出分析
表4方案2投資估算表
工程項目及名稱 建筑面積 經(jīng)濟指標 投資估算(萬元)
12樓商業(yè)鋪位建安工程 37140平方米 803元/平方米 3000
1.土建 670
2.水衛(wèi)消防 48
3.電照 58
4.自動報警 27
EK地塊四層商業(yè)MALL 4萬平方米 造價1000元/平方米 4000
舞臺工程 舞臺設備與裝飾 200
建筑裝修 分區(qū)分三個檔次裝修公共部分 2000
營銷費用 以客戶營銷活動為主 200
廣告及招商費用 400
合計投資 9800萬元
方案2產(chǎn)出預計
住宅區(qū)1、2樓旅游商業(yè)鋪位2.6萬平方米
表5 產(chǎn)出計算表
項目名稱 面積數(shù) 銷售單價 小計(萬元)
一樓高檔商業(yè)鋪位 3000平方米 6000元/平方米 1800
一樓中檔商業(yè)鋪位 8000平方米 5000元/平方米 4000
一樓低檔鋪位 2000平方米 4000元/平方米 800
一樓鋪位銷售合計 6600
二樓鋪位 1萬平方米 3000元/平方米 3000
合計 9600萬元
預計二樓3000平方米用于出租,每年租金收入預計為3000*1000=300萬元。
4層Mall購物中心產(chǎn)出回報
餐飲5000平方米可以采用出售方式,休閑娛樂會所自行經(jīng)營。1層商場采用出售方式,建議在設計方案上一層商業(yè)面積爭取達到1萬平方米,其中出售面積占90000平方米,圍繞電梯公共出入口一樓留自己出租用。
2、4樓出售一半,其中一半以及3樓全部自行經(jīng)營(自行經(jīng)營2萬平方米精品百貨)。
確保銷售價格的關鍵有兩點:1.總體項目層次較高。2.旅游市場得到市政府大力支持。3.核心商場啟動造成張家界第一商場強勢。如果二層在第二年銷售價格具有1000元以上的上升空間,根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)驗,2層以上樓層在第二年以后銷售取得最佳經(jīng)濟回報。
銷售收入計算:一層9000平方米*5000元=4500萬元
二層3000平方米*3000元=900萬元
四層5000平方米*2000元=1000萬元
銷售面積1.8萬
預計理想銷售收入6400萬元
出租收入:一層1000平方米×1400元=140萬元
二層7000×1000=700萬元
三層1000×850=850萬元
出租年收入合計1690萬元,如果完成一般出租任務收入為800萬元租金左右。預計張家界MALL商場年租金1000元以內(nèi)。
本項目
方案2可以分期建設,根據(jù)市場情況適當擴展。
方案2銷售總收入為6400萬元+9600萬元=1.6億元,減去商業(yè)總投資9800萬元,利潤為6200萬元,每年租金收入1300萬元左右。
六、商業(yè)步行街的策劃咨詢服務
通過對商業(yè)步行街發(fā)展實踐總結,結合筆者的實際商業(yè)運營經(jīng)驗與商業(yè)策劃實踐提煉的經(jīng)驗,筆者提出商業(yè)步行街策劃的專業(yè)流程。
區(qū)域經(jīng)濟文化和區(qū)域城市商業(yè)市場研究 項目環(huán)境評估 項目地塊商業(yè)價值評估
區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研 各類商業(yè)物業(yè)市場調(diào)研 目標客戶定性與定量調(diào)查
項目規(guī)劃概念設計 環(huán)境與景觀概念設計 建筑產(chǎn)品商業(yè)交通設計概念設計
圖10 商業(yè)步行街資訊策劃流程圖
該流程圖涵蓋了我們的策劃服務,具體特點如下:
1.商業(yè)步行街策劃與城市運營策劃相結合
2.步行街整體形象策劃與核心商場及大型購物中心策劃相互結合
3.多學科人材協(xié)同配合,與客戶利益捆綁,以客戶的成功作為策劃的成功。
4、注重商業(yè)步行街文化定位與可持續(xù)發(fā)展
商業(yè)步行街的策劃在我國剛剛開始,大型商業(yè)步行街有政府引導,企業(yè)投資運營將成為大趨勢,我們愿意與投資商業(yè)步行街企業(yè)家合作,共同創(chuàng)造中國商業(yè)步行街的輝煌新篇章。
參考文獻
1.柯法城,21世紀的商業(yè)步行街,湖南大型出版社,20**年9月。
2.楊寶民策劃案例
作者簡介:楊寶民,曾任茂業(yè)(集團)百貨副總經(jīng)理,新世界地產(chǎn)營銷總監(jiān),香港沿海物業(yè)管理總公司總經(jīng)理等職務,同時擔任解放軍測繪學院博士生論文指導老師,知識型房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人,從1998年開始從事房地產(chǎn)策劃與購物中心策劃,2000年組成MALL與商業(yè)步行街策劃課題組。
已經(jīng)完成的商業(yè)策劃案例:
1.沿海武漢商業(yè)城總體策劃與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢,項目投資規(guī)模4億元,位于武漢最繁華地段-漢正街。
2.深圳萬眾城服裝市場、萬眾城家居廣場客戶營銷活動總策劃
3.撫順恒昌商廈公司總體定位策劃,治理機制設計咨詢
4.華強北大型購物中心---東方時代廣場。
5.張家界山水天下旅游商品步行街。
對外承接大型購物中心(MALL)與商業(yè)步行街市場調(diào)查與策劃項目,5萬平方米以上的項目市場調(diào)查與可行性研究收費40萬元起,10萬平方米以上購物中心項目收費50萬元起。本人已經(jīng)發(fā)表在中國房地產(chǎn)報、中國搜房網(wǎng)等重要媒體。
電子郵件:hcy**20@szonline.net 電話:138***154
篇2：商業(yè)廣場策劃經(jīng)營合作合同
商業(yè)廣場策劃經(jīng)營合作合同
甲方：________
乙方：________
甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，本著互惠互利的原則，就甲方委托乙方為萬象商業(yè)廣場之項目統(tǒng)籌策劃及經(jīng)營一事達成如下協(xié)議：
一、甲方負責全額投資興建綜合購物中心____商業(yè)廣場。
二、乙方受甲方委托負責____商業(yè)廣場項目總體策劃及獨家經(jīng)營工作。
三、本項目之所有經(jīng)營收益將設立專門的帳戶受甲、乙雙方共同監(jiān)管(具體細節(jié)另作相關財務規(guī)定)。
四、甲方責任：
(一)本協(xié)議簽定后，甲方須按商場基建工程進度向乙方提供有關項目的詳細資料(包括土地使用證、城市規(guī)劃許可證、施工許可證等有關證件)。
(二)負責協(xié)調(diào)乙方與廣場物業(yè)管理部門及其他相關部門之問的關系，保證提供充分的經(jīng)營條件。
(三)前期所有有關本項目的市場調(diào)查費用、合同期內(nèi)的推廣宣傳費用(包括廣告設計、廣告宣傳、新聞發(fā)布會、招商會等有關本項目必須支出的費用)、乙方所組建的____商業(yè)廣場經(jīng)營機構所需要的相關費用均由甲方負責。
(四)有關本項目之所有宣傳、推廣，若以乙方名義所作的任何形式宣傳，須接受及維護乙方本身形象之規(guī)范，并得到乙方審核同意后方可實施。
(五)合同期內(nèi)甲方如需要將該項目內(nèi)的商鋪分散出售，希望在尊重乙方建議前提下，并與主體經(jīng)營規(guī)劃沒有沖突的情況下進行銷售。
(六)甲方按合同如期支付乙方該項目的物業(yè)經(jīng)營服務費、統(tǒng)籌經(jīng)營策劃費、租金提成、傭金及其應收的費用。
(七)乙方派駐管理人員的薪津福利、有關稅項及一切相關費用由甲方負責并按時支付。
(八)合同期內(nèi)甲方不得與第三方簽署有關本合同的所有項目。
(九)合同期滿后，未經(jīng)得乙方同意，甲方不得聘用乙方派駐人員。
五、乙方責任：
(一)合同簽定生效后成立____廣場物業(yè)管理經(jīng)營有限公司____商業(yè)廣場經(jīng)營中心，全面負責萬象商業(yè)廣場項目的策劃、宣傳、推廣、招商及經(jīng)營工作。
(二)合同簽定后乙方根據(jù)市場調(diào)查向甲方提供如下的分析建議：
1、調(diào)查及分析
1)區(qū)域人口分布數(shù)據(jù)的調(diào)查和分析，包括：
?、傧M客層分布
?、谙M品味
?、巯M頻率
?、芟M水平
⑤消費者對項目的期望
2)區(qū)內(nèi)零售市場情況，競爭對手分析。
?、僦髁蛻舻那闆r
②功能租戶的情況
?、蹪撛谧鈶舻那闆r
?、苌鲜鲎鈶舻目赡艹凶鈼l件和對項目的要求
3)現(xiàn)有和未來的競爭對手調(diào)查
①現(xiàn)有競爭對手的調(diào)查主要包括：地理位置、數(shù)量、面積、營業(yè)額、定位、商戶組合、經(jīng)營狀況、管理水平
?、谖磥砀偁帉κ值恼{(diào)查主要包括：地理分布、數(shù)量、規(guī)模、場地條件、商圈范圍、開業(yè)日期等。
2、商場布局概念策劃
1)商場包裝、主題定位;
2)各樓層功能分布建議;
3)具體的目標商戶建議。
3、規(guī)劃設計建議
4、提供市場租金情況及初步租會收入測算建議
5、室內(nèi)外裝潢設計建議
6、公關宣傳活動建議
(三)統(tǒng)籌策劃及長駐經(jīng)營工作
乙方將安排資深董事(公司高層領導)統(tǒng)籌此項工作，并由有項目操作經(jīng)驗的管理人員長駐本項目(派駐時間及人手根據(jù)項目進展情況進行調(diào)配)。與甲方有關部門共同統(tǒng)籌策劃招商前期工作。內(nèi)容包括如下：
1、定期與甲方及工程部門開會商討工程的進展，及時提供目標客戶及行業(yè)之硬件要求，以配合整體工作做出安排。
2、聯(lián)絡所有目標客戶及協(xié)助對本項目有興趣之客戶實地視察本項目，并商討有關招商之進展情況，根據(jù)市場變化調(diào)整相關策略。
六、經(jīng)營工作
乙方派員出任物業(yè)經(jīng)營總監(jiān)及租賃部、推廣部經(jīng)理職位，負責在當?shù)卣衅溉藛T并組建各相關部門，開展具體工作如下：
1、建立租賃部進行租務工作
1)制定租務策略;
2)組織招商隊伍;
3)擬定招商時間建議;
4)擬定商鋪租金價格建議：
5)擬定招商工作流程安排及操作細則：
6)全面向目標客戶推介上述項目;
7)安排有興趣客戶現(xiàn)場考察：
8)與客戶進行租務談判;
9)安排客戶簽署租賃意向書及正式合同。
2、建立公關宣傳推廣部進行宣傳策劃推廣工作
1)負責商場整體形象定位，策劃宣傳推廣：
2)場內(nèi)外布置、裝飾及設計建議;
3)場內(nèi)外定位設置廣告位，增加廣告收入;
4)負責廣場內(nèi)外的臨租推廣活動;
5)負責公共關系活動。
七、費用及支付方式
下列各項費用均以人民幣結算以支票或轉賬形式支付。
l、物業(yè)經(jīng)營服務費和統(tǒng)籌策劃費
物業(yè)經(jīng)營服務費和統(tǒng)籌策劃費為每月人民幣：伍萬元整(￥50，000)，甲方須在每月5同前向乙方支付，甲方于合同簽定生效日向乙方支付第一筆費用。(備注：以上項目酬金為乙方實收金額，不包含市場調(diào)查、宣傳推廣及日常經(jīng)營費用)
2、租賃傭金
1)乙方每新引進一個商家，在該租戶正常經(jīng)營一年后，甲方須支付相等于該租戶 壹 個月租金的金額作為乙方的傭金，于第二年第一個月的5日前預付50%;其余50%待合同期滿后，經(jīng)雙方核定，若完成計劃內(nèi)定額任務，甲方則于核定后的第5日前全額付給乙方。若未能完成計劃內(nèi)定額任務，甲方則按照未完成任務的比例，相應扣減應付乙方的傭金，但最高額不得超過應付傭金總額的50%。
2)若客戶在簽署《租賃意向書》、《租賃合同》后違約，客戶所付定金及租金和租金按金應按合同予以沒收，并由甲乙雙方分占所沒收之金額之50%。(如客戶因特殊情況違約，看情況特殊處理)。
3、項目全年收入提成
1)乙方在計劃定額內(nèi)完成任務，甲方須向乙方支付商鋪全年租金總收益的1%作為提成。
2)乙方在完成計劃定額后超額完成任務，超出部分商鋪租金甲方按30%向乙方支付提成。
3)宣傳推廣之收益(如：場內(nèi)外廣告牌、臨時商鋪、廣場活動等一切非固定商鋪租金收益)，雙方商定一個計劃任務數(shù)，超額完成任務，超出部份的收益甲方占70%，乙方占30%。
4、派駐人員待遇
甲方負責支付乙方所派駐人員(物業(yè)經(jīng)營總監(jiān)、租賃部經(jīng)理及推廣部經(jīng)理)的薪金福利、有關稅項及一切相關費用，具體如下：
1)薪金(按每年12個月工資計算，于每月5 日前支付)：物業(yè)經(jīng)營總監(jiān)月工資為：壹萬伍千元人民幣
租賃部經(jīng)理及推廣部經(jīng)理月工資為：壹萬貳千元人民幣(備注：若合同期超過一年，每年工資應適當浮動，浮動率根據(jù)市場情況雙方商定。)
2)福利
①享受勞動法規(guī)定的節(jié)假休息同。
?、诩追桨磭乙?guī)定標準支付乙方派駐人員南社會保險費用，由乙方代為繳交。
?、奂追截撠熞曳脚神v人員每年一次的帶薪探親費，及按需要往返廣州的培訓、工作交流的差旅費。(備注：以上均為飛機票費用)
?、芗追截撠熃鉀Q乙方派駐人員的住宿問題。提供配備家私、廚房用具、電器(包括洗衣機、冰箱、空調(diào)、電話、電視)的套房。
?、菁追截撠熃鉀Q乙方派駐人員上下班的交通問題。
八、違約責任
l、甲方如發(fā)現(xiàn)乙方在合作過程中有任何損害甲方利益之行為，甲方有權即時要求乙方停止該行為，并加以改正;如乙方未能及時改正下，在有確切證據(jù)前提下，甲方有權書面通知乙方解除本合同，乙方須賠償甲方因此而造成的經(jīng)濟損失。
2、乙方如發(fā)現(xiàn)甲方于合作過程中有任何損害乙方利益之行為，乙方有權即時要求甲方停止該行為，并加以改正;如甲方未能及時改正，在有確切證據(jù)前提下，乙方有權書面通知甲方解除本合同，甲方須賠償乙方因此而造成的經(jīng)濟損失。
3、在商場所有設施完善前提下，甲方交付商場給乙方經(jīng)營后，如乙方在經(jīng)營二十四個月未能完成商定任務指標。經(jīng)營期內(nèi)，如乙方實際完成的任務情況與計劃內(nèi)定額任務相差懸殊，甲方有權單方面終止本合同
4、如甲方未能按時支付乙方在本合同內(nèi)之所有應得費用，甲方須按拖欠金額每日 2%計算滯納金并支付乙方;如拖欠款項超過30天，乙方有權單方面解除本合約，甲方須賠償乙方因此而造成的經(jīng)濟損失。
九、合作期限
合作期從____年____月____日至____年____月____日止，共簽約兩年期。
十、合同未盡事宜甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，本著互惠互利的原則共同解決，合同一式二份，雙方簽署后隨即生效，甲、乙雙方各執(zhí)一份。
甲方：________乙方：________
簽字蓋章：________簽字蓋章：________
篇3：房地產(chǎn)投資策劃與經(jīng)營策略透析
一、投資策劃
投資策劃指的是由開發(fā)商或由開發(fā)商委托策劃顧問公司,根據(jù)物業(yè)市場環(huán)境進行綜合調(diào)查,將各個方面獲得的多種信息進行綜合分析與研究,從而形成項目開發(fā)的初步設想(如項目選址、資金籌措、配套設施等),然后根據(jù)這一初步設想進一步進行策劃,通過與城市規(guī)劃、土地管理部門以及建造商、投資商(包括金融部門)等的接觸,最終使該項目設想具體化和目標化。
投資策劃的基本內(nèi)容是:項目在哪里建?建什么類型?賣給誰?賣多少錢?什么時候賣?怎么賣?前四個問題則是投資策劃的實現(xiàn)步驟。究竟能拿什么樣的地塊并不能完全由發(fā)展商決定,只能因地制宜,根據(jù)可能獲得的地塊來策劃建什么?賣給誰?賣多少錢?就成為關鍵一步,期望能看準市場空隙,揚長避短,發(fā)揮了地塊的最大價值。
1、建什么? 究竟是做寫字樓還是做商場,是做別墅還是做多高層住宅,做什么檔次的住宅等等,這么大的一件事情,不能只靠幾個簡單建議,要仔細分析市場,不能簡單抄襲。同樣的地段、同樣品質的樓盤,別人能做成功,自己就未必。諸多成功的經(jīng)驗告訴我們,要想開發(fā)成功,樓盤的市場定位一定要準確,因此,發(fā)展商不妨多找一些物業(yè)市場方面的專家,經(jīng)過認真論證之后才做市場定位。
在廣州,一直不乏這樣的類似例子:某發(fā)展商在最高檔寫字樓商圈里拿到一塊地,原計劃是建造寫字樓,可是等到準備開發(fā)時,發(fā)現(xiàn)已經(jīng)沒有寫字樓的市場空間。不得已之下惟有將其改成住宅綜合樓,還需要經(jīng)過一個非常痛苦的過程才能贏得市場認可,利潤無疑是差了一大截。這反映了發(fā)展商當初所做的市場調(diào)研不夠超前,也因為發(fā)展商對各類物業(yè)包括寫字樓的市場發(fā)展趨勢欠缺長期、系統(tǒng)的研究,畢竟發(fā)展商所做的是2年甚至3年以后才面對市場的東西,做好投資策劃的首要前提就是要比別人站得高一點,看得遠一點,參考過去、利用現(xiàn)在、預測未來。
2、賣給誰? 投資策劃最重要的一環(huán)是市場調(diào)查研究,目的在于了解真實的供應量或需求量狀況。
要把握供應不難,把所有同一地區(qū)或者有競爭的地區(qū)的樓盤資料拿過來,就可以基本得出結論。但是,這里卻要特別注意開發(fā)項目幕后的事情:今年真正要推出的數(shù)量包括成交數(shù)量、投資商的實力、可信度等。如果自己的項目是住宅小區(qū),是一個長期項目就應該兼顧到近幾年的供應量,如果只是單體樓,只需了解這兩年的真正供應量即可。
了解需求可以采用估算法。但從有多少外資企業(yè)、每個企業(yè)多少員工等來推算需求量,這很不準確,不應忽略國內(nèi)買家和集團的購買能力,而且也要考慮到過去已有多少購買數(shù)量,現(xiàn)在還有多少人打算購買,將來有多少人一定會買,以及他們對房地產(chǎn)的認識程度。也可以通過做問卷調(diào)查,主要了解的內(nèi)容是目標受訪者對項目預定價格的認同程度以及對物業(yè)的價格預期。這種工作以前是交給房地產(chǎn)中介代理公司來做,現(xiàn)在,社會上已經(jīng)有部分專業(yè)的調(diào)研公司,通過他們的工作也許能得到意想不到的效果。
3、賣多少錢? 判斷“房子賣多少錢市場能接受”并不難,難的是有成本優(yōu)勢、足以在保證利潤的前提下定出有競爭力的價格。有符合市場需要的戶型、配套、社區(qū),又有價格優(yōu)勢,接下來的銷售推廣自然水到渠成。但是“究竟項目有沒有錢賺”除了市場行情之外,還取決于發(fā)展商對開發(fā)成本的控制和項目操作。因此:①節(jié)約自有資金是最安全的;②如果運作得當、銷售順利,只需占總投資30%的自有資金就夠了;③資金什么時候使用,應有用款計劃;④對預售樓花的回款速度要有保守的估計。有的項目開始把推廣工作完全交給專業(yè)廣告公司來做,這越發(fā)說明這已經(jīng)成為一項具體、量化的執(zhí)行性工作,不可能也沒必要站到一個項目的高去承擔策劃的功能。目前各個項目的銷售培訓、銷售部的管理水平仍然參差不齊,還需要有專業(yè)經(jīng)驗的策劃人參與指導。
二、經(jīng)營策略
據(jù)有關資料介紹,每年由于管理失誤造成的損失觸目驚心。不少房地產(chǎn)開發(fā)商,因缺乏經(jīng)營管理基本常識和管理技能,致使企業(yè)幾千萬元的虧損。因此,房地產(chǎn)公司應更多地把注意力投向經(jīng)營管理。
1、應從一般的市場分析,轉向在宏觀分析基礎上的微觀分析和定性定量相結合的分析。
目前,在房地產(chǎn)項目投資可行性研究中,往往只是集中在大的、宏觀方面的研究,如全國房地產(chǎn)市場走勢、廣州市房地產(chǎn)市場分析、房地產(chǎn)項目總體可行性分析等。嚴格來說,這些研究大都缺乏科學和有針對性的細化分析,如對某一小區(qū)(或地塊)、某一類型、甚至某一樓價的變化,進行具體分析的卻很少,對這些方面采取粗淺的賃經(jīng)驗去判斷是造成投資失誤及偏差的主要原因。
2、應從一般經(jīng)營理念轉為符合房地產(chǎn)行業(yè)特性的專業(yè)化、系統(tǒng)化和整體化經(jīng)營理念。
對于個別大型公司來說,目前存在著每個開發(fā)項目各自為政的情況,造成人力等資源重復浪費,如采用先進的管理方法,進行“同類項合并”,利用整體化經(jīng)營理念,將降低成本和風險。
大型公司企業(yè)規(guī)模、投資項目龐大,可能會造成市場反應遲鈍(或不能適當超前),在項目投資和操作上,發(fā)生失誤和偏差,分析這些失誤和偏差,總結制定出能夠適應(超前)市場的切實可行的開發(fā)經(jīng)營策略,有著極其重要的意義。
3、改變延誤時機及對成本控制不力的狀況。
大型公司處理問題的策略往往比較保守,與瞬息萬變的市場不相適應,也造成時機的延誤。如某些高價盤,在明知市場需求有問題且其它條件明顯很難改變的情況下,不能及時采取唯一的降價手段(或采用不符實際的溫和降價措施),造成此類樓盤因功能折舊而實際價值降低,因利息等支出增加而導致實際成本升高,而且滯銷會使公司形象受到較大的影響,必須改變這種情況。
4、有效地發(fā)揮自身品牌的優(yōu)勢。
由于住宅商品是一種綜合性的商品,作為行外人的購買者,在諸多方面無從知曉及判斷所選擇的住宅商品是否符合自己需求,物業(yè)管理等服務是否可保持其商品的保值增值,以及滿足其居住需求。而這一切相當程度上掌握在發(fā)展商及物業(yè)公司手里,故這種復雜的商品存在著“信息不對稱、。越是“信息不對稱”的商品,消費者的品牌認同率越高,品牌形象良好的發(fā)展商將給自己的樓盤銷售帶來“超額利潤”。目前,房地產(chǎn)公司不是沒有認識到這一點,而是對這一點的重要性認識不足,缺乏從長遠眼光培育企業(yè)品牌形象的總體戰(zhàn)略,以及連續(xù)性的形象策劃操作。這方面需根據(jù)自己的情況,運用針對性的房地產(chǎn)CIS(企業(yè)形象設計系統(tǒng)),注意把“開發(fā)”與本企業(yè)品牌結合,有培育市場形象的一整套完善的計劃,領先于其它企業(yè)制造“品牌賣點”,必將在房地產(chǎn)市場上領先一點,獲得理想的“品牌利益”。
5、開發(fā)要超前,要加強管理。
消費者的消費需求是不斷“進化”的,人才眾多、資金充裕的房地產(chǎn)公司的開發(fā)也應隨之不斷“進化”?！斑M化”速度甚至可以略超前一些,因為中高檔樓盤,開發(fā)周期較長,更需要超前,這對銷售和企業(yè)形象將更為有利。
另外,房地產(chǎn)開發(fā)公司還要注意對人的管理;加強財務成本核算管理;加強以人為本對住宅居住性、舒適性、安全性和可改造性等方面進行規(guī)劃管理和設計管理;加大科技力度,提高施工、建材管理水平和質量,最大限度地降低消耗;加強售后服務,提高物業(yè)管理質量和水平,實現(xiàn)企業(yè)最佳的整體效益。