第一國際
以多種商業(yè)業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)聚合"能量",成功將地塊提升到了一個(gè)新的高度,從而產(chǎn)生出"城市引擎"的巨大財(cái)富動(dòng)力。這,就是第一國際。
"第一國際"是位于東莞新城市中心區(qū)目前唯一的大型項(xiàng)目。于中心區(qū)核心位置巍然卓立,占地面積32,32萬平方米,總建筑面積近70萬平方米。
其項(xiàng)目囊括五星級(jí)酒店、國際采購博覽城、兒童娛樂城、大型超市、大型百貨、品牌店、飲食鳳情步行街、商業(yè)休閑步行街、寫字樓、國際商務(wù)公寓等多種業(yè)態(tài)。
◆操作示范1:全新商業(yè)地產(chǎn)模式注釋"能量地產(chǎn)"
第一國際項(xiàng)目的成功,其魅力源自它獨(dú)到的"能量地產(chǎn)"概念。這種全新的地產(chǎn)概念是如此突兀地橫空出世,在市場上展現(xiàn)出了令人目眩神的耀眼魅力。
事實(shí)上,第一國際"能量地產(chǎn)"概念的提出并非偶然,而是地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度后的一種必然功效的釋放。相對(duì)于之前的"泛地產(chǎn)"、"體量地產(chǎn)"而言,"能量地產(chǎn)"可以看作是房地產(chǎn)業(yè)的第三次浪潮,具有很強(qiáng)的創(chuàng)造性。
從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來看,近幾年來地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段。
一、"泛地產(chǎn)"階段
上世紀(jì)九十年代中期開始,人們從單純關(guān)注居住上升為關(guān)注環(huán)境、配套;從僅僅選擇居室空間到這樣一種生活態(tài)度及生活方式。
在這種需求轉(zhuǎn)變的驅(qū)使下,地產(chǎn)界出現(xiàn)了一些新的開發(fā)模式,如樓盤+學(xué)校+酒店(或其它一些與人們生活狀態(tài)相關(guān)的配套項(xiàng)),這種泛地產(chǎn)的出現(xiàn)改變了地產(chǎn)開發(fā)初期建樓的單一模式,并出現(xiàn)了眾多的成功案例。
二、"體量地產(chǎn)"階段
進(jìn)入九十年代后期,大盤時(shí)代的出現(xiàn)讓開發(fā)商投入更多的財(cái)力與物力去打造相對(duì)完善的大社區(qū)概念,"體量地產(chǎn)"由此出現(xiàn)。
這種開發(fā)模式其最大的特點(diǎn)是將地產(chǎn)開發(fā)更持續(xù)地進(jìn)行和經(jīng)營,不僅對(duì)住宅功能有精心的考慮,而且還更多的承擔(dān)起公共設(shè)施配套的建設(shè),從而進(jìn)一步參與到城市的整體建設(shè)當(dāng)中,以大社區(qū)的綜合質(zhì)素而非單一樓盤本身的亮點(diǎn)去贏得市場。
三、"能量地產(chǎn)"階段
發(fā)展到現(xiàn)在,第一國際這種全新商業(yè)地產(chǎn)模式的出現(xiàn),則是對(duì)"能量地產(chǎn)"的深刻注釋。
事實(shí)上,與上述兩種開發(fā)模式的差異在于::,"能量地產(chǎn)"是一個(gè)關(guān)于經(jīng)濟(jì)的聚集與發(fā)揮的話題,表現(xiàn)在以彌補(bǔ)城市功能的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上,整合城市資源,促進(jìn)城市的繁榮與發(fā)展。因此,這種全新的理念是一種很有價(jià)值的超越性的創(chuàng)造,它將地瓣開發(fā)提升到了一個(gè)更高的高度去看待。
如第一國際周邊的會(huì)展中心、行政中心、文化中心等資源第一國際有條件充分利用這些要素,形成合力加以釋放,而這種多種能量的聚合威力顯然是僅僅一個(gè)項(xiàng)目所難以企及的。同時(shí),依托著東莞龐大的普規(guī)模、內(nèi)外貿(mào)易以及居民龐大的銀行存款,讓人們無論是在工作方式、創(chuàng)富方式以及生活方式上實(shí)現(xiàn)全面升級(jí),第一國際對(duì)"能量地產(chǎn)"的演繹顯然是一目了然的。
◆操作示范2:獨(dú)到的"城市運(yùn)營商"角色定位
第一國際的突兀而現(xiàn)引起了地普界很大的關(guān)注。這是因?yàn)?第一國際的開發(fā),已經(jīng)突破了傳統(tǒng)意義上的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而更多地?fù)?dān)負(fù)起一個(gè)城市運(yùn)營商的角色。
一、實(shí)現(xiàn)城市提升
城市的整體提升需要有多個(gè)元素的共同發(fā)力,無論是步行街還是傳統(tǒng)商鋪,無論是第一國際還是MALL形式,其在城市建設(shè)中都有不同程度的功效釋放。正如在東莞同時(shí)出現(xiàn)的兩個(gè)超大型項(xiàng)目──第一國際與華南MALL之間的關(guān)系,采取兩個(gè)不同的概念,無論是所處的區(qū)域位置還是各自的功能與定位,兩者之間都不構(gòu)成競爭對(duì)手,而是一種相互促進(jìn)、相互借勢(shì)的關(guān)系。
同樣的,商業(yè)項(xiàng)目的成功也在很大面積訝取決于商業(yè)氛圍的成型,而這種氛圍的形成不是單個(gè)項(xiàng)目所能造就的。只有多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)為提升一個(gè)城市的素質(zhì)做出貢獻(xiàn),單個(gè)項(xiàng)目的發(fā)也才會(huì)有更大的空間。
第一國際清楚地認(rèn)識(shí)到,一個(gè)城市僅有一種商業(yè)業(yè)態(tài),就無法吸引更多的投資者,如果沒有產(chǎn)業(yè)的升級(jí),東莞的高檔寫字樓、商務(wù)酒店就會(huì)面臨定位偏差,這對(duì)整個(gè)城市的提升、商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)都沒有好處。邊也正是第一國際所以采取宏觀開發(fā)的理念精髓所在。
二、領(lǐng)域高于商圈
從地段價(jià)值來看地,"第一國際"盤踞于東莞市的三大引擎工程之──新城市中心區(qū)內(nèi),是眾商家虎視眈眈的。
世界展示的窗口,是政府和企業(yè),市民交流的最大平臺(tái),也昌東莞大型活動(dòng)、大型會(huì)議的舉辦地。一個(gè)城市的中心區(qū),不管你怎樣去看待,光顧都將是必然。
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而第一國際要做的,正是在新城市中心區(qū)的絕版位置上開發(fā)出一系列的與"能量地產(chǎn)"相匹配的創(chuàng)新產(chǎn)品。比如國際博覽城,與國際會(huì)展中心形成功能互補(bǔ),互相依托、互相提升的會(huì)展博覽大平臺(tái)。
三、打造"財(cái)富高地"
從第一國際的定位來看,它更著力于東莞財(cái)富高地的打造,而這是一般意義上的商業(yè)地產(chǎn)所無法達(dá)到的高度。從這一點(diǎn)來說,開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的定位非常明確,那就是"整合城市資源、提升城市功能",而這種定位有著其一定的必然性。
1、支撐平臺(tái)需求
東莞的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)到了一個(gè)整體提升的階段,無論是科技創(chuàng)新還是產(chǎn)業(yè)升級(jí),都需要有一個(gè)支撐平臺(tái),而第一國際恰恰就是要?jiǎng)?chuàng)造這樣一個(gè)平臺(tái)。
2、城市牌戰(zhàn)略的基礎(chǔ)
從東莞城市發(fā)展思路來看,城市牌戰(zhàn)略的實(shí)施也給孫一國際成就這種高度的基礎(chǔ),政治、文化中心區(qū)域的確立使第一國際當(dāng)仁不讓地?fù)?dān)當(dāng)起這一使命。
3、"水漲船高"的思慮
東莞作為廣佛經(jīng)濟(jì)圈和深港經(jīng)濟(jì)圈的承接點(diǎn),加上粵港一體化進(jìn)程的加快,東莞所面臨的機(jī)遇是不言而喻的。更多地參與到城市運(yùn)營當(dāng)中,不僅有助于東莞中心城區(qū)的迅速形成,進(jìn)一步提升城市的整體素質(zhì),而且對(duì)項(xiàng)目本身的發(fā)更是提供了更多機(jī)會(huì)。
四、整合城市資源
作為城市建筑的重要組成部分,建筑綜合體(或稱綜合性建筑、復(fù)合型建筑)在城市功能馺經(jīng)濟(jì)商業(yè)生活中扮演著特殊的角色,如洛克菲勒中心之于紐約、陽光城60之于東京、國貿(mào)之于北京等等。
站在城市運(yùn)營的高度::,商務(wù)中心區(qū)在城市建設(shè)與發(fā)展過程中的作用正日益受到人們的重視。CBD主流建筑將是信札礁、辦公、餐飲、娛樂等為一體的綜合性建筑,不但能滿足現(xiàn)代"24小時(shí)CBD"的要求,并且可以為大量辦公、居住于此的人們節(jié)約更多寶貴時(shí)間,提高工作效率與生活效率。由于現(xiàn)今城市生活已向多元化走勢(shì)發(fā)展,建筑物之間需要更好的功能整合,從而滿足對(duì)城市空間效率的要求。
建一座建筑物不難,難的是建造可以整合城市資源的建筑群。第一國際正是用極具前瞻性的眼光,將會(huì)展、商務(wù)、酒店、國際公寓、國際商務(wù)等功能組團(tuán)最優(yōu)化布局,與東莞國際會(huì)展中心共同形成了強(qiáng)大、高效、便捷的商務(wù)整合區(qū)域。
第一國際由王志綱工作室?guī)椭邉潯Ｔ诖隧?xiàng)目中,第一國際第一次被王志綱稱為"一級(jí)半"開發(fā)商。所謂的一級(jí),是指土地在政府手里,二級(jí)是指土地在開發(fā)商手里,而一級(jí)半則是 處于兩者之間。第一國際"一級(jí)半",在于它有著"承上啟下,左右逢源"的作用。"承上"是隨政府宏觀戰(zhàn)略之上,"啟下"是啟市場勞動(dòng)之下,"左右逢源"則是指"搭建市場平臺(tái),整合兩頭資源,完善城市功能,攬勞動(dòng)態(tài)度贈(zèng)業(yè)架構(gòu)。
◆操作示范三:財(cái)富動(dòng)力──"城市引擎"價(jià)值
"第一國際"為純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,地處代表東莞未來城市發(fā)展方向的核心區(qū)域(東莞中心區(qū))里的核心位置,因中央行政區(qū)、中央生活區(qū)、中央金融區(qū)、中央文化區(qū)會(huì)展中心簇?fù)矶杀娦桥踉轮畡?shì),以其獨(dú)具的城市引擎功能發(fā)揮出強(qiáng)大的財(cái)富動(dòng)力作用。
一、盤踞城市核心競爭力發(fā)源地
一個(gè)城市有沒有未來,看它是否有核心競爭力;一個(gè)城市有沒有核心競爭力,看它是否有一個(gè)明確代表城市發(fā)展方向的核心區(qū)域。區(qū)域價(jià)值城市只有一個(gè)中心,它支撐著一個(gè)城市的形象與地位,是城市核心競爭力的發(fā)地,如曼哈頓之于紐約,銀座之于東京。
第一國際所盤踞的,正是這樣一塊位于東莞新城市中心區(qū),地理位置得天獨(dú)厚的黃金寶地。
可以這樣認(rèn)為,第一國際的最大賣點(diǎn)就是中心區(qū)這個(gè)地理優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)。從第一國際環(huán)視四周,看到的都是令人驚羨的財(cái)富匯聚之地。地處東莞新城市中心區(qū)市區(qū)主干道鴻福路與東莞大道交匯處,北面緊貼東莞國際會(huì)展中心,南北綿延一公里之長,占據(jù)了城市中心區(qū)規(guī)劃的最核心區(qū)域。新的行政辦公區(qū)、國有五大銀行金融機(jī)構(gòu)、各類文化設(shè)施與場館、大型居住生活社區(qū)等呈簇?fù)碇畡?shì)環(huán)繞周邊。
大師金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息及中介服務(wù)機(jī)構(gòu),大師商務(wù)辦公、酒店、公寓等配套設(shè)施,完善的市政交通與通訊條件,這些都為"第一國際"提供了非常好的商務(wù)環(huán)境,這就使第一國際成為了企業(yè)、商家及社會(huì)投資者們進(jìn)行現(xiàn)代商務(wù)水運(yùn)的理想場所,為他們提供了一個(gè)極佳的創(chuàng)富平臺(tái)。
二、城市角度的開發(fā)視野
第一國際是一種"復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目",擔(dān)當(dāng)?shù)氖?城市運(yùn)營商"的角色。這種商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈比一般房地產(chǎn)的要長,通過對(duì)商業(yè)精礦、業(yè)種、商業(yè)布局進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃,通過豐富的業(yè)態(tài)打造商業(yè)步行街,能凝聚商業(yè)人氣,并
東莞現(xiàn)代制造業(yè)六大支撐體系──
第一國際
──現(xiàn)代制造業(yè)名城
1、信息中心
2、采購中心
3、科技中心
4、物流中心
5、加工中心
6、商務(wù)中心
第一國際正是從東莞的發(fā)展、中心區(qū)的發(fā)展這種城市的角度、視野來梳理開發(fā)思路。以中國采購博覽城、國際港務(wù)城、國際商務(wù)酒店圍繞采購、信息、商務(wù)這三個(gè)中心來完善城市功能。以大型購物中心、商業(yè)街等生活設(shè)施將對(duì)中心的城市功能進(jìn)行補(bǔ)充。
三、"經(jīng)營工地"策略
工程的質(zhì)量昌項(xiàng)目價(jià)值的保障,第一國際為此提出"經(jīng)營工地"的概念,并拿出了經(jīng)營工地的一系列措施和內(nèi)容,目標(biāo)是將項(xiàng)目基建推向市場,在市場參與的同時(shí)增強(qiáng)市場對(duì)項(xiàng)目的信心。
具體來說,其"經(jīng)營工地"策略不但包括材料控制、現(xiàn)場管理、質(zhì)量監(jiān)控,還包括社會(huì)參與、政府監(jiān)督,項(xiàng)目形象以及發(fā)展商與項(xiàng)目合作伙伴關(guān)系的重新定位等多方面。
在整個(gè)工程建設(shè)過程中,以"優(yōu)化、優(yōu)質(zhì)、優(yōu)品"為目標(biāo),通過加強(qiáng)現(xiàn)場管理,以及對(duì)工地周邊、工地內(nèi)外、甲方乙方、發(fā)展商、業(yè)主和政府引導(dǎo)、社會(huì)監(jiān)督、輿論溝通和社會(huì)協(xié)調(diào)等的有效整合,打造過程精品。
(1)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手
選擇有實(shí)力的合作伙伴,包括選擇與美國ICS/PENETRON國際有限公司及深圳市霸魁防水工程有限公司則是在國內(nèi)最早應(yīng)用結(jié)晶滲透地防水系統(tǒng)的公司,在很多大項(xiàng)目中均創(chuàng)造過良好的業(yè)績,而中建五局的資質(zhì)和業(yè)績更是粉所熟知。
(2)新材料新技術(shù)
"經(jīng)營工地"其中的重要內(nèi)容之一就昌將一些先進(jìn)的科研成果和新材料及時(shí)運(yùn)用到項(xiàng)目的建設(shè)中來,如將ICS/PENETRON國際有限公司的主導(dǎo)產(chǎn)品Penetron用于工程防水,就是 具體措施之一。
(3)規(guī)范化管理
選擇好的產(chǎn)品和有實(shí)力的合作伙伴,只是保證工程質(zhì)量的舉措之一,控制工程質(zhì)量的關(guān)鍵是管理的規(guī)范化,包括施工隊(duì)伍的規(guī)范化管理::,施工材料的規(guī)范化管理,現(xiàn)場作業(yè)的規(guī)范化以及質(zhì)量檢測的規(guī)范化等。
第一國際首期工面積達(dá)30多萬平方米,僅每天運(yùn)進(jìn)工地的材料就超過100車,按照行內(nèi)的話就是"體量巨大",而且工期要求緊。然而,為做到施工材料的規(guī)范化管理,即使是最先進(jìn)的新材料,對(duì)每一樣進(jìn)場的材料都要按比例抽樣檢測,由監(jiān)理公司現(xiàn)場見證并做好監(jiān)測記錄,從源頭上保證質(zhì)量。
(4)社會(huì)參與
逐步深化"社會(huì)參與"這一環(huán)節(jié),開辟綠色通道,使只要是對(duì)第一國際有興趣的市場,都可以隨時(shí)參觀工地,見證第一國際的建設(shè)過程。
三、規(guī)劃的空間智慧
第一國際的遵循"人、建筑與環(huán)境共融"的基本宗旨,圍繞人的商業(yè)行為和精神需求塑造建筑和環(huán)境空間。以南北主軸為中心展開功能與空間布局,形成"一軸、兩帶、三街、四區(qū)、五點(diǎn),東西相對(duì),南北貫通"的整體格局。
(1)景觀主軸中心
第一國際的H-5組團(tuán)是其景觀主軸的中心,以主題商城、大型超市、立體式商業(yè)步行街、文化休閑廣場、主題噴泉雕塑公園、國際商務(wù)寫字樓、國際商務(wù)公寓等構(gòu)成一個(gè)唯美的區(qū)域。這個(gè)區(qū)域內(nèi)主要為中心區(qū)內(nèi)極度稀缺的商業(yè)項(xiàng)目。
該組團(tuán)運(yùn)用全球流行的"情景消費(fèi)"模式所要求的設(shè)計(jì)手法,將"以人為本"作為設(shè)計(jì)主導(dǎo)思想。主體建筑中融入生態(tài)休閑、廣場及功能性建筑小品作為情景點(diǎn)綴,把人類心理世界的喜悅心情用建筑語言表達(dá)的惟妙惟肖,不但造就了濃厚的商業(yè)氛圍,并且拉近了人與環(huán)境的心理距離。同時(shí),它也是視覺的聚集重點(diǎn)。
(2)財(cái)富之門
H-2組團(tuán)為國際采購博覽城及國際商務(wù)酒店,包括二個(gè)五層高的產(chǎn)品展示館及一棟38層,高達(dá)150米的商務(wù)酒店。三者有機(jī)地結(jié)合成為至美的整體建筑效果。
酒店為第一國際的至高點(diǎn),在頂層吧廊上可以俯視第一國際的建筑群和全東莞都市景觀。通過門框式的造型,把北側(cè)的東莞會(huì)展中心有機(jī)地納入第一國際的規(guī)劃中,巧妙地吸引了"東莞會(huì)展中心"的商業(yè)氛圍,并在結(jié)構(gòu)上構(gòu)成一高一低兩個(gè)對(duì)比。中間為大型的會(huì)展廣場,為未來東莞的又一城市景觀。
在H-2組團(tuán)還可口味博覽中心水景文化廣場。其以水景、城市雕塑為主,配有水中休閑咖啡座及座椅等雕塑小品,使酒店空間得到了完美的情景化改善。
(3)隨時(shí)代律動(dòng)的情景對(duì)話
H-6A為
(4)高濃度國際生活語言
H-6A、H-8地塊為國際公寓,包括11棟高級(jí)公寓,沿街店鋪及社區(qū)會(huì)所等配套設(shè)施,還規(guī)劃有兩個(gè)連續(xù)的國際公寓水景廣場,以大面積水面、立體綠化、園林小景為主,千萬一個(gè)環(huán)境相對(duì)獨(dú)立、安靜、尺度更人性化的生活空間。
四、多種因素的相互促進(jìn)
財(cái)富寶地的魅力不僅僅源于它的商務(wù)功能,而是由多重因素成就,在第一國際的開發(fā)中,就頗為注重與其它因素的相互促進(jìn)。
(1)商務(wù)與新科技相輔相成
科技是生產(chǎn)進(jìn)步的先導(dǎo)和動(dòng)力,是商業(yè)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)器。科技含量越高,商業(yè)就越發(fā)達(dá)、繁榮,成功率也就越高。而商業(yè)的繁榮也會(huì)促進(jìn)科技的交流、發(fā)展和進(jìn)步。為此,第一國際將最先進(jìn)的科研成果和材料應(yīng)用到建設(shè)之中,其國際港、國際會(huì)館、專業(yè)的信息交流中心,具備了很高的科技含量。
(2)內(nèi)務(wù)與物流相連共榮
第一國際采購中心、物流中心、倉儲(chǔ)中心如核能向四面八方輻射,以四通八達(dá)的集散樞紐和暢通無阻的網(wǎng)絡(luò),構(gòu)成生機(jī)無限的財(cái)富物流,與興旺的商務(wù)相連相長,共同繁榮。
(3)商務(wù)與文化交相輝映
文化是一個(gè)城市的魅力所在,文化氣氛濃、文化品位高,會(huì)促進(jìn)商務(wù)的興盛,商務(wù)發(fā)展也會(huì)促進(jìn)文化的進(jìn)一步繁榮。第一國際的商業(yè)文化廣場、文化中心、水景文化休閑廣場、空中音樂酒吧有很濃的文化氛圍,將項(xiàng)目從優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的層面,上升到文化內(nèi)涵的層面上,以文化提升項(xiàng)目的魅力。
(4)商務(wù)和旅游相得益彰
第一國際的國際公寓、高檔酒店、國際鳳情商業(yè)街、步行街、美食街、主力餐飲讓、頂層酒吧等有很強(qiáng)的旅游特色,展現(xiàn)出處處都是旅游景點(diǎn)::,人人都是旅游形象的鳳采,自然會(huì)受到正在爭創(chuàng)中國優(yōu)秀旅游城市的東莞人的青睞,并吸引越來越多慕名而來的海內(nèi)外游客。旅游旺了會(huì)帶旺商務(wù),商務(wù)旺了也必會(huì)帶旺旅游,帶來雙贏或多贏的局面。
(5)商務(wù)與環(huán)保相依并進(jìn)
環(huán)保與健康息息相關(guān),在"非典"之后,環(huán)保與健康的關(guān)系被更加看重,而美化、凈化環(huán)境也有利于營造好的商務(wù)環(huán)境,商務(wù)與環(huán)保互相依存,一同發(fā)展,兩者受益。第一國際對(duì)環(huán)保也極為看重,其大面積的綠化帶和水景與整齊、平行的街道以及對(duì)稱的建筑群,有很好的環(huán)保要素。
于東莞最絕版的地域卓然屹立,第一國際攜世界頂級(jí)專家智慧,打造集國際公館、國際商務(wù)港、國際會(huì)館、歡樂商城等于一體的財(cái)富聚集地,囊括商務(wù)中心、信息中心、采購中心三大功能,成功創(chuàng)造出城市引擎,財(cái)富動(dòng)力的巨大價(jià)值,置辦了一場新經(jīng)濟(jì)下的財(cái)富盛宴。
篇2：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式研究
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式研究
從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的構(gòu)成研究入手，系統(tǒng)分析了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的特點(diǎn)，對(duì)現(xiàn)實(shí)中的幾種商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式進(jìn)行了理論分析，認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營應(yīng)以商業(yè)為核心、資本為杠桿，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)的強(qiáng)耦合，并從實(shí)證角度，以頤高商業(yè)地產(chǎn)模式詮釋了該理論現(xiàn)實(shí)操作的可行性。
隨著我國商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的理論研究也逐漸成為學(xué)術(shù)界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有“萬達(dá)訂單模式”、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售運(yùn)營模式、房地產(chǎn)投資信托等等。
本文認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營是個(gè)系統(tǒng)工程，并從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的構(gòu)成分析入手，結(jié)合成功案例和具體實(shí)踐，從系統(tǒng)角度對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式進(jìn)行了研究，并提出了一種商業(yè)運(yùn)營商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主導(dǎo)地位的新型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式。
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營構(gòu)成研究
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)構(gòu)成
本文認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)應(yīng)主要由地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營和資本運(yùn)營等三塊構(gòu)成。在商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營中，商業(yè)是核心和本質(zhì)，項(xiàng)目的成敗最終取決于其商業(yè)運(yùn)營的成敗；地產(chǎn)開發(fā)是基礎(chǔ)和表現(xiàn)，沒有主要包括拿地和建設(shè)的地產(chǎn)開發(fā)，附著其上的商業(yè)運(yùn)營則失去了必要的基礎(chǔ)和載體；資本運(yùn)營是線索和目的，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的各環(huán)節(jié)都由資本運(yùn)營實(shí)現(xiàn)耦合，并且任何商業(yè)項(xiàng)目都是以良性的資本運(yùn)營為最終目的。
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主體構(gòu)成
根據(jù)運(yùn)營環(huán)節(jié)構(gòu)成，相應(yīng)的運(yùn)營主體應(yīng)包括地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)運(yùn)營商和資本運(yùn)營商。在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營中，可能出現(xiàn)主體重合的現(xiàn)象，比較常見的是地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)承當(dāng)了資本運(yùn)營商的角色，并且承當(dāng)了部分商業(yè)運(yùn)營商的工作，這是我國現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的一個(gè)顯著特點(diǎn)。
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中的常用模式
地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位
所謂地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位是指地產(chǎn)開發(fā)商除完成地產(chǎn)開發(fā)外，還參與項(xiàng)目選址、商業(yè)運(yùn)營商的選擇，并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營過程的資本運(yùn)營。
從功能來講，地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的基礎(chǔ)和表現(xiàn)。地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)階段性行為，而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營是個(gè)長期性行為，所以從這個(gè)角度上考慮，地產(chǎn)開發(fā)商并不適合整體運(yùn)營的主導(dǎo)地位。但地產(chǎn)開發(fā)商具有資金雄厚、土地儲(chǔ)備豐富、拿地、建設(shè)和銷售流程熟悉的優(yōu)勢(shì)，并且由于商業(yè)地產(chǎn)在相當(dāng)一段時(shí)間里被認(rèn)為首先是地產(chǎn)開發(fā)，然后才是商業(yè)經(jīng)營。地產(chǎn)開發(fā)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)地位，具有先天優(yōu)勢(shì)。
萬達(dá)模式是地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位類型的代表，其創(chuàng)新性和優(yōu)勢(shì)在于:地產(chǎn)商充分發(fā)揮自身領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)，通過模塊化的標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)可大大降低項(xiàng)目建設(shè)成本；通過耦合大型商業(yè)，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的內(nèi)在邏輯流程；在資本運(yùn)營上，也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式，而是以地產(chǎn)為載體(分零銷售、整體銷售、整體上市等)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營。
但萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式有幾個(gè)特點(diǎn)值得我們關(guān)注，它們分別是:
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中的地產(chǎn)開發(fā)具有地產(chǎn)項(xiàng)目本身的周期長、投資大的特點(diǎn)，以地產(chǎn)耦合商業(yè)，地產(chǎn)占主動(dòng)對(duì)其在整個(gè)項(xiàng)目中的利益博弈并無益處，商業(yè)運(yùn)營商可能的變更對(duì)地產(chǎn)運(yùn)營商影響巨大。除通過地產(chǎn)的載體、租金的形式外，資本運(yùn)營未與商業(yè)運(yùn)營實(shí)現(xiàn)耦合。商業(yè)運(yùn)營與地產(chǎn)開發(fā)商通過契約方式的耦合，在實(shí)現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營上(尤其是在商業(yè)低迷階段時(shí))存在一定隱患。
萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式要求作為項(xiàng)目主體的地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)擁有商業(yè)經(jīng)營、資本運(yùn)營方面豐富的能力。
商業(yè)運(yùn)營商占主導(dǎo)地位
所謂商業(yè)運(yùn)營商占主導(dǎo)地位是指商業(yè)運(yùn)營商除完成商業(yè)運(yùn)營外，還參與地產(chǎn)開發(fā)(主要是商業(yè)選址、商業(yè)設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃)，并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營過程的資本運(yùn)營。
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的核心是商業(yè)運(yùn)營，無論是地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營，最終的盈利都需要商業(yè)運(yùn)營來體現(xiàn)。商業(yè)運(yùn)營商承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)地位有以下優(yōu)勢(shì):商業(yè)運(yùn)營商主導(dǎo)項(xiàng)目選址和前期規(guī)劃，為后期商業(yè)運(yùn)營的成功提供良好基礎(chǔ)；商業(yè)運(yùn)營更具穩(wěn)定性和持續(xù)性；資產(chǎn)運(yùn)營可與商業(yè)運(yùn)營耦合，而不僅僅以地產(chǎn)為載體，可拓寬商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營渠道和手段。
下文以頤高商業(yè)地產(chǎn)模式為例，分析商業(yè)運(yùn)營商占主導(dǎo)地位的具體情況。
頤高是一家以專業(yè)數(shù)碼連鎖業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，IT藍(lán)色房產(chǎn)、IT網(wǎng)絡(luò)資訊為核心業(yè)務(wù)，融合IT相關(guān)產(chǎn)業(yè)于一體的全國性大型IT集團(tuán)公司。其商業(yè)地產(chǎn)具體運(yùn)營模式表現(xiàn)在以下幾方面:
地產(chǎn)耦合:頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實(shí)現(xiàn)商業(yè)擴(kuò)展；近年逐漸采取購置、聯(lián)合開發(fā)等形式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的前端，直接與地產(chǎn)開發(fā)商在資產(chǎn)上進(jìn)行耦合，占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)地位。表現(xiàn)在:參與并主導(dǎo)商業(yè)物業(yè)的選址；用資產(chǎn)的形式與開發(fā)商形成強(qiáng)耦合；在項(xiàng)目之初即與開發(fā)商建立完善的開發(fā)商退出機(jī)制，獲得項(xiàng)目建成后的資產(chǎn)處置權(quán)。
資本運(yùn)營:頤高通過購置、聯(lián)合開發(fā)等形式獲得房屋的產(chǎn)權(quán)處置權(quán)，并在此基礎(chǔ)上建立兼顧商業(yè)經(jīng)營和物業(yè)資產(chǎn)的資本運(yùn)營模式。
總結(jié)頤高資本運(yùn)營模式，主要有以下幾點(diǎn):資產(chǎn)介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，建立完善開發(fā)商退出機(jī)制，完成開發(fā)商的資本周期(投入并獲得合理回報(bào))；通過物業(yè)資產(chǎn)的部分銷售、物業(yè)抵押、經(jīng)營型貸款或引入信托投資等形式，平衡前期資產(chǎn)投入；部分物業(yè)長期持有，通過持續(xù)經(jīng)營獲得持續(xù)的商業(yè)收益，物業(yè)增值，滿足投資人、信托基金的投資回報(bào)。
頤高商業(yè)地產(chǎn)模式是一種典型的商業(yè)運(yùn)營商占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主導(dǎo)地位的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式。該商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式的創(chuàng)新點(diǎn)在于:
充分發(fā)揮了商業(yè)運(yùn)營商在商業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)性，通過資產(chǎn)的強(qiáng)耦合關(guān)系實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營在整體項(xiàng)目運(yùn)營的主導(dǎo)地位，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營以商業(yè)運(yùn)營為核心；充分發(fā)揮了地產(chǎn)開發(fā)商在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的專業(yè)性；完善的退出機(jī)制，保障地產(chǎn)開發(fā)商利益的同時(shí)，強(qiáng)化商業(yè)運(yùn)營對(duì)項(xiàng)目的主導(dǎo)作用；除傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營模式外，還可實(shí)現(xiàn)以商業(yè)經(jīng)營為載體的資產(chǎn)運(yùn)營，使商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營更具有持續(xù)性；頤高商業(yè)模式事實(shí)上是實(shí)現(xiàn)了以商業(yè)為核心，以資本為杠桿的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營。
頤高商業(yè)地產(chǎn)模式對(duì)商業(yè)運(yùn)營商提出了新的要求，除商業(yè)運(yùn)營的領(lǐng)域能力外，還需要具備利用資本杠桿把控項(xiàng)目整體運(yùn)營的能力。
比較分析
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中的資本運(yùn)營必須以地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運(yùn)營為載體，我國除商業(yè)銀行外的信托基金等形式的資本并不豐富，相關(guān)資本運(yùn)營獨(dú)立體的成熟尚需時(shí)日，走到商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)位置尚需要一個(gè)過程，因此本文沒有對(duì)資產(chǎn)運(yùn)營商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主導(dǎo)地位的模式進(jìn)行分析。對(duì)萬達(dá)和頤高比較分析見表1。
本文從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的構(gòu)成研究入手，系統(tǒng)分析了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的模式和關(guān)鍵點(diǎn)，并主要對(duì)頤高商業(yè)地產(chǎn)模式進(jìn)行了分析。本文的創(chuàng)新點(diǎn)在于:從系統(tǒng)角度分析了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營，以承擔(dān)主導(dǎo)地位的主體的區(qū)別為依據(jù)對(duì)目前的運(yùn)營實(shí)踐進(jìn)行的劃分；從構(gòu)成角度出發(fā)，認(rèn)為資本運(yùn)營是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的重要構(gòu)成部分，同時(shí)也指出資本運(yùn)營僅僅是組成部分之一，需要根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況選擇合適資本運(yùn)營模式；商業(yè)與地產(chǎn)的強(qiáng)耦合是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營成功
的關(guān)鍵，事先耦合的紐帶是資本杠桿；商業(yè)運(yùn)營是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的核心，對(duì)商業(yè)運(yùn)營商承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)地位的優(yōu)勢(shì)和操作進(jìn)行了分析。篇3：萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式解讀
萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式解讀
目前國內(nèi)持續(xù)升溫的商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上還處于"成長期"。作為商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)，大連萬達(dá)的開發(fā)模式一直是大家學(xué)習(xí)的榜樣；但隨著中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，我們有必要重新審視萬達(dá)模式，以期從它的成敗得失中受到應(yīng)有的啟示。同世飛天商業(yè)顧問機(jī)構(gòu)董事長張璋先生就萬達(dá)模式問題撰寫專文，全面深刻地陳述了他的見解。
作為國內(nèi)最早進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)品牌及其"訂單"開發(fā)模式在業(yè)界具有舉足輕重的影響，成為許多后續(xù)跟進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商研究、學(xué)習(xí)和模仿的樣板。然而，萬達(dá)前期開發(fā)的多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開業(yè)后出現(xiàn)的投資回報(bào)、商戶招商、經(jīng)營管理等方面的問題被媒體披露后，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)品牌和"訂單" 開發(fā)模式也開始受到社會(huì)各界的普遍質(zhì)疑。
萬達(dá)究竟怎么了？"訂單"地產(chǎn)是否遭遇瓶頸？萬達(dá)模式將要何去何從？
萬達(dá)的優(yōu)勢(shì)
盡管萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營在部分區(qū)域遭到嚴(yán)厲的批評(píng)和嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，萬達(dá)開發(fā)模式中存在的一些弊端也相繼暴露，但是，我們必須看到，萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中所具有的獨(dú)特競爭優(yōu)勢(shì)是其它開發(fā)商所不可比的。如：超前的投資戰(zhàn)略、豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、良好的政府關(guān)系、獨(dú)特的商業(yè)資源和強(qiáng)大的銷售能力等等。可以說正是基于這些優(yōu)勢(shì)，萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域才能一馬當(dāng)先，占據(jù)顯赫的地位；正是基于這些優(yōu)勢(shì)而形成的萬達(dá)的"底蘊(yùn)"或者"氣質(zhì)"，萬達(dá)才能挫而不折，才能揚(yáng)棄短處，才能突破困境，才能再創(chuàng)輝煌。因此，審視萬達(dá)、解讀萬達(dá)，首先不能對(duì)萬達(dá)優(yōu)勢(shì)視而不見。
萬達(dá)的優(yōu)勢(shì)，首先就在于萬達(dá)董事長王健林勝人一籌的戰(zhàn)略眼光和決策力。可以說，一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)人的素質(zhì)就是他企業(yè)的素質(zhì)，他的眼光決定著企業(yè)的發(fā)展方向，他的能力決定著企業(yè)的運(yùn)作實(shí)力。中國城市化進(jìn)程的加快和入世后商業(yè)的全面升級(jí)為商業(yè)地產(chǎn)帶來的巨大投資機(jī)會(huì)，是許多開發(fā)商都能預(yù)感得到的，但在這個(gè)機(jī)會(huì)面前，只有王健林能把它和商業(yè)資源、開發(fā)模式三者有機(jī)的結(jié)合在一起，成就了萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。王健林并不是中國商業(yè)地產(chǎn)的第一人，但他高屋建瓴的投資戰(zhàn)略、縱橫捭闔的開發(fā)模式、先聲奪人營銷手段，使萬達(dá)一開始就一路領(lǐng)先，成為中國商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)跑者，王健林自然就成了中國商業(yè)地產(chǎn)的擎旗人。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的今天，是王健林的眼力、能力、實(shí)力和號(hào)召力所決定的。萬達(dá)的優(yōu)勢(shì)，首先就是王健林的優(yōu)勢(shì)。
萬達(dá)的第二個(gè)優(yōu)勢(shì)，就是它的良好政府關(guān)系和銀行信用資源。商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值首先在地段。萬達(dá)前期通過地產(chǎn)和足球經(jīng)營建立起來的品牌影響力，使萬達(dá)在各地的投資招商會(huì)上，理所當(dāng)然的成了當(dāng)?shù)卣馁F客和高人，各地政府把城市中心的黃金地段和盤端出，任由萬達(dá)千挑萬選，加之萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)選址上的敏銳眼光，萬達(dá)幾乎在每個(gè)城市的商業(yè)項(xiàng)目都能獨(dú)占最具商業(yè)價(jià)值的黃金地段。有了當(dāng)?shù)卣闹С郑辛撕诵牡纳虡I(yè)地段，在項(xiàng)目投資開發(fā)上，萬達(dá)籍多年的銀行信用而獲得銀行資金的大力支持，自然就是順理成章了。可以說，政府的支持和銀行的扶持是萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)上獲得成功的重要因素。
萬達(dá)一開始就與國際零售巨頭沃爾瑪、百安居、百勝等結(jié)成了戰(zhàn)略合作的伙伴關(guān)系，形成了萬達(dá)獨(dú)特的"訂單地產(chǎn)"模式。國際商業(yè)資源的深度挖掘和多方整合能力，形成了萬達(dá)的第三個(gè)優(yōu)勢(shì)。"訂單"模式是萬達(dá)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。"訂單"模式開發(fā)至少為萬達(dá)帶來三個(gè)方面的好處：一、項(xiàng)目號(hào)召力的提升；二、項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的提升；三、投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的減小。另外，盡管萬達(dá)在同這些國際巨頭的結(jié)盟合作過程中，在租金上作出了很大的讓利甚至犧牲，但通過沃爾瑪巨頭們的良好經(jīng)營和品牌影響力，萬達(dá)在獲取有限租金之外，最大限度地獲得了高額的資產(chǎn)升值，從而使萬達(dá)的資本實(shí)力日益增強(qiáng)，為其持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
萬達(dá)的第四個(gè)的優(yōu)勢(shì)，是它的強(qiáng)大的營銷能力。我們?cè)诿總€(gè)城市都能看到占據(jù)核心商圈的萬達(dá)項(xiàng)目圍板上震撼人心的廣告牌，當(dāng)?shù)孛襟w上 富有沖擊力的廣告語。鋪天蓋地的廣告，將萬達(dá)"訂單地產(chǎn)"中的國際巨頭商家的品牌號(hào)召力、萬達(dá)自身的品牌影響力，以及項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)發(fā)揮得淋漓盡致，做足了賣點(diǎn)，極大地促進(jìn)了項(xiàng)目的銷售。盡管萬達(dá)商鋪的售價(jià)高出當(dāng)?shù)赝|(zhì)商業(yè)物業(yè)許多，但仍然阻擋不了商戶的投資購買的熱情。萬達(dá)不僅自己的每個(gè)項(xiàng)目賣出了天價(jià)，成為商業(yè)地產(chǎn)中的明星項(xiàng)目，而且也極大的抬高和拉升了當(dāng)?shù)氐钠渌虡I(yè)樓盤的銷售價(jià)格。萬達(dá)強(qiáng)大的營銷能力是其它投資商所不能及的。
萬達(dá)的優(yōu)勢(shì)，還體現(xiàn)在它的連鎖經(jīng)營的模式上。萬達(dá)憑借其實(shí)力和品牌號(hào)召力，一開始就高舉起連鎖經(jīng)營的大旗，在全國各地攻城略地，連鎖開發(fā)經(jīng)營萬達(dá)購物廣場，使萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)真正實(shí)現(xiàn)規(guī)模化開發(fā)，連鎖化經(jīng)營。連鎖化發(fā)展和經(jīng)營反過來又進(jìn)一步加強(qiáng)了萬達(dá)在政府、銀行心目中的分量，鞏固了萬達(dá)與沃爾瑪國際巨頭們的結(jié)盟。因此，連鎖發(fā)展經(jīng)營構(gòu)成了萬達(dá)的第五大優(yōu)勢(shì)。
萬達(dá)的誤區(qū)
初上商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)之路的萬達(dá)，憑著"挾天子（沃爾瑪們）以令諸侯（商戶）"的號(hào)召力，憑著占據(jù)城市核心商圈的得天獨(dú)厚優(yōu)勢(shì)，憑著在住宅地產(chǎn)方面的多年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，以住宅地產(chǎn)開發(fā)的思維，將商鋪切割，一賣了之，因而埋下了禍根。于是，就出現(xiàn)了震動(dòng)業(yè)內(nèi)外的"萬達(dá)多米諾"現(xiàn)象：以長春萬達(dá)購物廣場為首張骨牌，從東北到華南，開始倒塌，多個(gè)項(xiàng)目開始被商戶投訴、媒體揭短，經(jīng)營慘淡，問題層出不窮。萬達(dá)的高層們未免四處救火，窮于應(yīng)付。不可回避，萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)上踢出的漂亮的頭幾腳，也踢痛了自己。無庸諱言，在長春等地幾個(gè)項(xiàng)目的問題上，暴露出了萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上的一些思維盲點(diǎn)和戰(zhàn)略誤區(qū)。
第一，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上，商業(yè)規(guī)劃必須先行的原則，萬達(dá)并未遵循。商業(yè)地產(chǎn)首先是為商業(yè)經(jīng)營而開發(fā)建設(shè)的商業(yè)物業(yè)，它的一切使用功能是為滿足今后的品牌招商、商業(yè)經(jīng)營的需要。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位、市場定位、功能配套是什么，是需要建立在充分的市場調(diào)查的基礎(chǔ)之上的；而不同的商業(yè)業(yè)態(tài)、市場定位和功能配套，對(duì)商業(yè)物業(yè)的舉架、柱距、荷載，對(duì)客流、物流、車流的交通，對(duì)電力、暖通、給排水、電梯設(shè)備等等各方面的要求都不相同。而在這方面，萬達(dá)恰恰輕視了；充其量來看，萬達(dá)只顧及到了沃爾瑪們的商業(yè)需求。萬達(dá)將主要精力放在拿地、融資、引進(jìn)主力店和銷售上。在商業(yè)規(guī)劃上，過多相信了自己的判斷和建筑設(shè)計(jì)院的方案。在商鋪分割上，以切西瓜銷售的方式，橫豎切割，一賣了之。可以說，萬達(dá)前期商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的失敗，首先是商業(yè)規(guī)劃的失敗。
第二，在營銷銷售方面，萬達(dá)過分追求銷售數(shù)量、金額和速度，而缺乏對(duì)投資類型、經(jīng)營品類、已售未售商鋪的控制，過于追求商鋪銷售利潤的最大化，而忽視了商戶投資經(jīng)營收益的最大化。商鋪銷售和住宅銷售的最大區(qū)別，就是住宅一旦銷售出去就進(jìn)入了消費(fèi)終端，而商鋪銷售出去卻是商戶經(jīng)營的開始。一個(gè)是終端，一個(gè)是開端，但萬達(dá)沒有理解，或者視而不見。萬達(dá)還是按照住宅的銷售思維，怎么賣得快、怎樣賣價(jià)高，就怎么賣。至于是賣給了投資客還是賣給了自營戶，他們經(jīng)營什么，能否獲取合理的投資或經(jīng)營回報(bào)，萬達(dá)關(guān)心得不多。 過分追求銷售的高價(jià)
、利潤和速度，是萬達(dá)地產(chǎn)思維的又一盲點(diǎn)，是萬達(dá)的又一戰(zhàn)略誤區(qū)，這就必然為萬達(dá)商業(yè)物業(yè)后續(xù)的運(yùn)營埋下了隱患，投資商戶的起訴和經(jīng)營的危機(jī)就是意料之中的事了。第三，過于"溺愛"主力商家而忽視了個(gè)體商戶的利益。萬達(dá)"訂單商業(yè)地產(chǎn)"模式的成功之處，就在于成功地與沃爾瑪們的結(jié)盟，成功地引進(jìn)了國際頂級(jí)的主力店，提升了項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和品牌號(hào)召力。但是，真所謂"成也蕭何，敗也蕭何"；萬達(dá)在沃爾瑪們物業(yè)需求上的百依百順，必然減少了對(duì)銷售區(qū)域的考慮和投入，在對(duì)沃爾瑪們的低廉租金上的損失必然要從銷售的高價(jià)中回報(bào)。這就是我們不難在萬達(dá)購物廣場看到的景象：沃爾瑪們輕裝上陣、生意興隆，而商戶們不堪重負(fù)、慘淡經(jīng)營。投資商戶們"沃爾瑪?shù)拇髽涞紫潞贸藳?的美夢(mèng)，最終被萬達(dá)的厚此薄彼所擊碎，繼而出現(xiàn)的諸多問題也一定程度上與萬達(dá)過份"溺愛"主力商家而忽視了個(gè)體商戶的利益不無關(guān)系。
第四，忽視后期的品牌招商和經(jīng)營管理是萬達(dá)的又一誤區(qū)。萬達(dá)商業(yè)物業(yè)投資購買的主力客群是投資客，他們購買商鋪是為了獲取租金的投資回報(bào)，而自己并不想直接經(jīng)營，這就必然需要萬達(dá)承擔(dān)起為投資商戶返租、代租和代理招商的責(zé)任，由萬達(dá)來統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，而不能由商戶各自為政，分散經(jīng)營。但萬達(dá)前期只提供基本的物業(yè)管理和簡單的招商指導(dǎo)，從而導(dǎo)致萬達(dá)的許多項(xiàng)目商鋪賣得好，品牌招不好，商品銷不了的先熱后冷的局面。萬達(dá)在招商上的被動(dòng)和滯后，在管理上的簡單和單一，直接影響著項(xiàng)目的定位、經(jīng)營和發(fā)展，影響著萬達(dá)后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的銷售，影響著萬達(dá)品牌的社會(huì)形象。
萬達(dá)的未來
這幾年，萬達(dá)在掌聲和批評(píng)聲中，在投訴和吵鬧聲中，在彷徨和探索實(shí)踐中，開始審視自己的商業(yè)地產(chǎn)模式，開始反思自己的成敗。萬達(dá)之所以是萬達(dá)，就是它能正視過去，敢反省失敗，能走出誤區(qū)。經(jīng)歷了輝煌也遭遇了挫折的萬達(dá)，開始了對(duì)萬達(dá)模式的積極改進(jìn)。
首先，萬達(dá)開始尊重商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的客觀規(guī)律，注重商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期的介入和投入，組織專業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)定位、布局進(jìn)行專業(yè)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。這樣，項(xiàng)目的各項(xiàng)功能配套和設(shè)備配套更加符合商業(yè)經(jīng)營的需要，符合投資商戶經(jīng)營的利益。
其次，萬達(dá)開始加大對(duì)商業(yè)物業(yè)自己持有的比例，有的項(xiàng)目甚至幾乎全部持有。從而加強(qiáng)了對(duì)項(xiàng)目的掌控能力和管理主動(dòng)權(quán)，使項(xiàng)目在定位、布局、招商、運(yùn)營、管理等方面更符合商業(yè)的整體利益。
第三，萬達(dá)開始改變過去追求銷售收益最大化的模式，轉(zhuǎn)而注重獲取長期的租金收益和資產(chǎn)升值的收益，變銷售贏利模式為租金贏利模式。因而在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式上更加穩(wěn)健、更加成熟。
第四，成立專門機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)后期招商、經(jīng)營、管理、服務(wù)的力度，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，從而有效的保障了項(xiàng)目后期的商業(yè)經(jīng)營和商戶的利益。
第五，在銷售對(duì)象和招租商戶的甄選方面，萬達(dá)表現(xiàn)出更加嚴(yán)格和規(guī)范，對(duì)商戶的經(jīng)營形式、信譽(yù)、經(jīng)營品類、實(shí)力等方面有系統(tǒng)的要求，為之后的經(jīng)營管理打下了基礎(chǔ)。
隨著商業(yè)地產(chǎn)在中國的快速發(fā)展，隨著萬達(dá)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)踐和探索，萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)模式開始被注入更多的商業(yè)元素和成熟基因。萬達(dá)今天的實(shí)踐為我們展望萬達(dá)的未來洞開了一扇大門，我們有理由相信：萬達(dá)和萬達(dá)們有著揚(yáng)棄過去的勇氣和走出誤區(qū)的決心，一個(gè)適合中國的商業(yè)地產(chǎn)模式也將逐步形成。