小區(qū)車位怎么賣（銷售）

　　車位為什么銷售難？

　　第一個原因，車位是找不到銷售高手賣的。

　　因?yàn)榘凑丈虾，F(xiàn)行規(guī)定，車位銷售一般是在大產(chǎn)證拿下之后才賣。而一般大產(chǎn)證，是在交房后半年左右才能辦得出。等開發(fā)商開始賣車位，當(dāng)初樓盤熱銷時的銷售悍將們早跑光了——哪個小區(qū)交房都半年多了房子還沒有賣完？良禽擇木而棲，TOPsales不能虛擲大好青春的！

　　那把牛人們再請回來？1個車位賣10萬塊，傭金能和幾百萬的房子比么？而且賣車位比賣房子難多了，拎得清的誰愿意回來啊。不信？你去查查網(wǎng)上房地產(chǎn)，開盤日光幾百套上百萬房子的樓盤鱗次櫛比，但是別說一天，一個月內(nèi)能賣掉幾百個七八萬車位的樓盤卻鳳毛麟角。

　　第二個原因，客戶是精明不高明的。

　　雖然長遠(yuǎn)看來，上海任何一個小區(qū)的車位都是不夠的。大多數(shù)小區(qū)只做到了1:0.6，做到1:1已經(jīng)自詡豪宅了，可即使車位比做到了1:2也是不夠的，因?yàn)槲液芏嗫蛻衄F(xiàn)在家里就三輛車了，一家三口未來每人一輛很正常啊。遲早下班停車難這件事會變成影響居住舒適度最大的一件事，而且就在這5-10年內(nèi)！

　　但是沒多少客戶有這么長遠(yuǎn)的眼光，他們只會飛快的心里盤算：首先小區(qū)其他業(yè)主哪會家家都有車混的像我這么成功的能有幾個？其次小區(qū)空置率這么高都是投資客都不來住今后別說我人橫著走沒事車橫著放也沒事啊！

　　最后，車位租金才每月150我買一個10萬的車位后每個月還得交80的物管費(fèi)合著我每月才省了70一年才省840投資回報率只有0.84%還不如銀行活期存款利息我傻啊我買車位！

　　一方面沒有專業(yè)銷售員的分析導(dǎo)致客戶更堅持不買車位的判斷，另外一方面客戶堅持不買車位的態(tài)度也使專業(yè)的銷售員望而卻步。惡性循環(huán)之余雪上加霜的是開發(fā)商里不懂行的領(lǐng)導(dǎo)們不重視，賣幾百個車位才幾千萬的總銷，有這力氣賣10套別墅上億指標(biāo)都回來了！

　　但是，大家也不想想，1個小區(qū)沉淀價值幾千萬的車位，那5個小區(qū)沉淀多少呢？10個小區(qū)呢？這可是純利潤?。∥以吹焦疽粡埥?jīng)營測算表，因?yàn)樨攧?wù)認(rèn)為車位會賣的比較慢，所以一個地下車位里面才算了2萬的成本，其他都分?jǐn)偟秸麄€小區(qū)的成本中了，這樣算下來車位的利潤率是非常高的。

　　那么問題來了，怎么賣車位？

　　第一把招，車位抵用券

　　在賣房子的時候，就把車位的一部分價格含在一部分的房源價格里。舉個例子，比如一個小區(qū)有1000套房子，每套平均賣200萬，有600個車位，公司目標(biāo)是8萬/個（不算太黑心，是一個比較平的價，但就是這樣一個平的價，有不少毛坯交房入住頭5年的小區(qū)1年100個都賣不到），那么，我們銷售房子的時候，可以選取300套房子定價204萬/套，房子的總價里包含面值4萬元的車位抵用券一張。

　　客戶可憑此券在小區(qū)車位銷售時，充抵部分車位費(fèi)。對持有車位抵用券的客戶車位統(tǒng)一報價8萬元/個，客戶只需再付4萬元現(xiàn)金，先到先得購買車位。其他700個無車位抵用券客戶，購買車位時隨行就市（不用說，肯定比8萬貴?。?/p>

　　這個方法的竅門在于：

　　一、房價只能含車位的部分價格，千萬不能全部含進(jìn)去

　　因?yàn)檐囄缓妥≌粯樱D(zhuǎn)移登記無非三種形式，交易、繼承、贈與，都是要交稅的，別把車位價格全部含在房價里面，想車位贈與或者1塊錢轉(zhuǎn)讓給客戶，交易中心通不過的，與其沒有價格只能按照他們想象的某個價格納稅，還不如定一個雖低于市場價但還不至于太離譜激怒稅務(wù)部門的價格，抵用券4萬現(xiàn)金收4萬總得8萬是可以的，抵用券3萬現(xiàn)金收5萬總得8萬也是可行的。但是需要注意，抵用券金額越少，客戶購買車位的意愿將來會越小。這個后文會再補(bǔ)充說明的。

　　二、只能是部分房源

　　原因很簡單，因?yàn)檐囄槐炔皇?:1，不能1000套房子發(fā)1000張車位抵用券其實(shí)只有700個車位，少數(shù)窮兇極惡的同行可以這么干，畢竟提前聲明過“先到先得”，但是我相信絕大多數(shù)開發(fā)商，還是想經(jīng)濟(jì)效益和客戶滿意度都想要的，所以做事要留有余地，可以只發(fā)300張，即1000套房子里有300套是204萬/套送4萬元車位抵用券的房源，剩下的700套房子還是200萬/套。

　　那三百套含抵用券的房源要精心挑選，產(chǎn)品力可強(qiáng)可弱，如果弱，可以讓客戶認(rèn)為，車位抵用券是為了促銷這些產(chǎn)品力稍遜的房源的砝碼；如果強(qiáng)，也可以讓客戶認(rèn)為，車位抵用券是給因?yàn)橘徺I了產(chǎn)品力強(qiáng)的戶型從而支付了較高溢價客戶的一種補(bǔ)償。

　　當(dāng)然，實(shí)際定價是1000套房子不可能只有200萬和204萬兩個價格，在不同戶型不同組團(tuán)不同分期的差別定價下，大家會將車位抵用券視為重要的促銷工具，而非羊毛出在羊身上。

　　三、車位抵用券是不能轉(zhuǎn)讓的（這個非常關(guān)鍵，某個在車位抵扣券上出事的公司就是因?yàn)椤笨赊D(zhuǎn)讓“出事的）

　　首先我擔(dān)心有偽造風(fēng)險，車位抵用券雖然可以設(shè)計為蓋了公章的AB聯(lián)，但畢竟是普通印刷品，有人想要仿造再蓋個蘿卜章也不是什么難事，買車位時一口咬定是你們開發(fā)商給的A聯(lián)你們找不到B聯(lián)是你們的事跟我沒有關(guān)系；

　　或者銷售員跟客戶里應(yīng)外合，給其他客戶也發(fā)抵用券（如果我們質(zhì)疑這些戶型客戶怎么也有抵用券的時候，他們就說從別的客戶手里轉(zhuǎn)讓的，只要對好口徑就行），所以釜底抽薪，不許轉(zhuǎn)讓，讓全世界都知道我們給了哪種戶型車位抵用券，其他戶型就是沒有，減少偽造和內(nèi)外勾結(jié)的風(fēng)險。

　　四、車位價格要有所不同

　　有抵用券的客戶可以8萬塊錢買一個車位，沒有抵用券的客戶只能10萬塊錢買一個車位。這樣既能增強(qiáng)有抵用券客戶的“特權(quán)感”；也能取得一個平衡——既然選擇含車位抵用券的客戶在買房時多掏了4萬，或者買了一個略遜的房型，那沒選含車位抵用券房源的客戶們，在買房時可能少掏了4萬，或者買了一個略強(qiáng)的房型，在買車位的時候，就要多付出一點(diǎn)點(diǎn)代價啦。

　　五、車位銷售時先到先得

　　不保證有抵用券的客戶一定能買到車位。車位抵用券只是一個車位打折的機(jī)會，而不是一個能買到車位的承諾。其實(shí)最好能在客戶選房的時候就能確定車位號，但可惜預(yù)售階段車位還沒有劃線，也沒有獲得交警部門認(rèn)可的編號，沒辦法提前訂位，再說我們沒有預(yù)售或銷售許可證就收客戶錢，確定具體物業(yè)的置業(yè)傾向，其實(shí)是一種違法的行為。

　　也沒辦法讓有券客戶全部買好了再讓無券客戶買，因?yàn)闆]有法律依據(jù)——再說，300個有券客戶，難免有出國的有失蹤的（我們有的樓盤，都交房三四年，還有若干客戶沒有來收房，也聯(lián)系不上，像蒸發(fā)密令一樣不見了），700個無券客戶不能等1個客戶不是？

　　以上文字不是行內(nèi)人可能會看得比較云里霧里，會問你竅門這么多，這么煞費(fèi)苦心，有啥好處？好處很多啊，至少一方面可以繞開政策限制提前開始銷售車位收錢，而非交房后銷售，提高項(xiàng)目IRR。另一方面可以使車位部分費(fèi)用折算進(jìn)房價進(jìn)行按揭，減輕客戶購買車位時一次性付款的壓力。

　　其實(shí)簡單地說，這招其實(shí)是利用了行為決策學(xué)的幾個原理

　　一個是“交易合算偏見”，即購買決策時，我們心里其實(shí)是在盤算交易效用，所謂交易效用，就是商品的參考價格和商品的實(shí)際價格之間差額的效用。沒有車位抵用券的客戶車位是10萬/個，有車位抵用券只要掏4萬/個，中間差了6萬，合算?。?/p>

　　另一個原理是“損失規(guī)避”（lossaversion），相同的一樣?xùn)|西，人們失去它所經(jīng)歷的痛苦要大于得到它所帶來的快樂。某一天你撿到了100元，爽??！過幾天，這100元又被人順手牽羊了。撿到100元的高興和丟失100元的痛苦，哪種感情會更強(qiáng)烈呢？

　　通常，丟失100元的痛苦要大于得到100元的高興。同樣一個車位，是定價8萬元然后打5折賣4萬銷售得多呢？還是先送4萬券，不用就浪費(fèi)，然后再賣4萬銷售得多？尤其是客戶們認(rèn)為這4萬元的券，是因?yàn)樗冻隽四承┐鷥r換回的時候。

　　最后一個原理是“同調(diào)行為”，大家都排著長隊(duì)購買某樣?xùn)|西的時，即使這樣?xùn)|西原本不那么立刻需要，你也會不受控制的加入購買的隊(duì)伍中，人聚集的越多，人們采取“同調(diào)行為”的幾率就越大。600個車位，已經(jīng)有300個有券客戶欲罷不能的要買，700個無券客戶面對剩下300個車位，怎能無動于衷？要的就是瞬間的欲望聚集，然后，砰！

　　這招效果怎么樣？以金地未未來為例，共有可售車位770個，其中地下車位574個，地上車位176個。在20**年5-6月份的車位銷售中，獲得空前大勝。5月23日地下車庫開始認(rèn)購，單日銷售465個，6月6日宅間車位開始認(rèn)購，單日銷售128個，截止到6月12日，20天時間共銷售車位659個，并同時完成簽約、交付工作。大家注意，還剩下111個車位，慢慢賣，這樣也不會有客戶投訴，為啥我買不到車位。

　　最后有人可能會問，上海樓市漲的這么快，你不加進(jìn)去車位抵用券，那些房源204萬/套也能賣得掉！你車位還是可以收8萬現(xiàn)金的！是的，就像金地未未來，20**年精裝修花園洋房賣17000元/平方米，當(dāng)年賣掉近1000套，已被業(yè)界譽(yù)為逆市狂飆了。

　　可金地未未來對面的中冶尚城，20**年毛坯小高層也賣17000元/平方米，開盤時排長隊(duì)，客戶為爭搶房源大打出手，20**年尾盤賣到了22000元/平方米！至

于隔壁的新城碧翠，我估計他家交的土地增值稅，比金地未未來的利潤都多。

　　換句話說，金地未未來的營銷團(tuán)隊(duì)完全可以在20**年遇到宏觀調(diào)控的時候，把售樓處門一關(guān)，到巴厘島馬爾代夫什么的地方爽歪歪的住上一年再回來，這都比在國內(nèi)吭哧吭哧干一年掙得都多！這種社會怪現(xiàn)狀是否合理不在本文探討范圍之內(nèi)，但是，彼時彼刻，金地需在半年內(nèi)賣掉那1000套房子！

　　可能不用這招，車位捂著捂著，忽然有一天，就從8萬/個漲到了20萬/個了！這個我完全認(rèn)同，而且前文我也大膽預(yù)言過了，這個“忽然漲到20萬”的時間到來不超過10年，但是，此時此刻，金地需要在半年內(nèi)賣掉1000個車位！

　　其實(shí)，看起來我們好像是用了一些巧妙的促銷辦法，讓客戶不得不買車位，但我認(rèn)為最終的大贏家還是這些坐享車位不動產(chǎn)升值的客戶啦！他們是深諳早下手早沾光之道的大智若愚者也！

　　房子都已經(jīng)賣一半了，或者我房子已經(jīng)賣完了，我已經(jīng)在頭疼這些車位怎么賣了？還有沒有招？！

　　有，我還有一招，物業(yè)儲值卡！將車位價格的一部分，以物業(yè)管理費(fèi)的形式回饋給客戶。

　　再舉個例子，比如一個小區(qū)有600個車位，每個車位目標(biāo)售價還是8萬元/個，總銷金額4800萬。小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為3元/平方米/月，平均戶型100平方米/套。車位管理費(fèi)100元/個/月。那么，在8萬元/個的車位中，含50%的物業(yè)代繳費(fèi)，逐年由開發(fā)商劃撥給該小區(qū)的物業(yè)管理公司，沖抵相關(guān)客戶的物業(yè)管理費(fèi)減免。

　　一套房子一年的物業(yè)管理費(fèi)100平方米×3元/平方米/月×12個月=3600元，一個車位一年的管理費(fèi)80元/月×12個月=960元，共計4560元/年，8萬元的車位款里含50%即40000元的物業(yè)代繳額度，可以沖抵40000元÷4560元/年≌8.8年的物業(yè)管理費(fèi)，當(dāng)然，如果期間物業(yè)管理費(fèi)上調(diào)，代繳的年數(shù)會少些。

　　這個方法也有幾個竅門

　　一、客戶拿在手上的是一張“儲值卡”

　　每個季度仍要去物業(yè)公司刷卡一次“交物業(yè)管理費(fèi)”，只不過別人刷的是銀行卡，他刷的是“儲值卡”而已，看似里面有4萬元的“物業(yè)費(fèi)”，一年才少了四五千元，其實(shí)這錢早就被開發(fā)商拿去了，4800萬元的車位款發(fā)展商是一次收進(jìn)的，其中的逐年代繳的共有2400萬，是每年300萬，8年陸續(xù)劃給物業(yè)的。

　　這就像女生們的美容卡一樣，雖然錢老早就被美容院使用了，但客戶仍會認(rèn)為，這錢仍在卡里，她有控制權(quán)。從技術(shù)上也好操作，物業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)的時候，不用特別分辨誰買了車位這幾年不用交物業(yè)費(fèi)，可以一視同仁的發(fā)短信打電話；

　　業(yè)主房子二手轉(zhuǎn)讓了，也有一個實(shí)物給到下家，里面有多少物業(yè)管理費(fèi)一清二楚，可以含在房價里，也可以單獨(dú)計算（就像維修基金有線電視費(fèi)寬帶費(fèi)等等，都可以作為談判籌碼一樣）；如果換了物業(yè)管理公司，這張卡也是一個憑證（前提是開發(fā)商在銷售車位時對物業(yè)管理公司更迭時的代繳物業(yè)費(fèi)必須有所承諾）。

　　這套“刷卡”系統(tǒng)非常成熟，我家門口的洗車行就有，我辦了一張，每星期去洗車的時候刷，物業(yè)公司一個充值器，一個刷卡器，若干卡，一臺電腦，一個軟件，4000元/套左右搞定。不過必須說清楚，這卡里的所謂“物業(yè)管理費(fèi)”，是不退的。

　　二、銷售車位的開發(fā)商項(xiàng)目公司需要存續(xù)一定時間

　　因?yàn)橐话汩_發(fā)商在做項(xiàng)目的時候，往往會一個項(xiàng)目一個項(xiàng)目的成立公司，當(dāng)結(jié)算完成后，公司會注銷。如果向客戶承諾代繳物業(yè)管理費(fèi)，其實(shí)是一種債務(wù)。不過我個人認(rèn)為，按照一般項(xiàng)目的車位銷售速度，一個項(xiàng)目所有車位、商鋪等存量資產(chǎn)賣完，大概也要5年左右，項(xiàng)目公司不也得被迫一直存在不能關(guān)閉么？

　　同樣的不能關(guān)閉公司，是先把錢全部拿回來，然后一年給出個幾百萬輕松？還是每年絞盡腦汁又是開會又是動員，花掉大量營銷費(fèi)用，一年再收回個幾百萬輕松？再說，項(xiàng)目公司與項(xiàng)目公司之間，也可以將相關(guān)的債務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)移嘛。

　　三、白紙黑字解除客戶顧慮

　　可以出具一份開發(fā)商和物業(yè)公司的協(xié)議，承諾減免購買車位客戶的若干物業(yè)費(fèi)由開發(fā)商支付，將復(fù)印件蓋章給客戶，證明相關(guān)承諾是有法律依據(jù)的。還可在協(xié)議里可以承諾，如果將來物業(yè)公司在代繳期間被更換，開發(fā)商可以和新的物業(yè)公司簽署協(xié)議，繼續(xù)履行支付費(fèi)用以減免客戶相關(guān)物業(yè)費(fèi)。

　　如果開發(fā)商將來和新的物業(yè)公司沒有達(dá)成協(xié)議，可以承諾減免的物業(yè)費(fèi)，減去已經(jīng)發(fā)生的物業(yè)費(fèi)，將余額退還給相關(guān)客戶，但需要強(qiáng)調(diào)的是，這個“相關(guān)客戶”，一定是退款時有關(guān)減免單位的的業(yè)主，即代繳物業(yè)費(fèi)是跟著房子跟著車位走的，沒必要在業(yè)主轉(zhuǎn)賣房子的時候，將減免物業(yè)的物業(yè)費(fèi)推給客戶。

　　四、要考慮到相關(guān)稅收制度和成本

　　開發(fā)商收了錢，再支付給物業(yè)公司，事實(shí)上是被征收了兩道營業(yè)稅，以上文的案例，2400萬大概多繳納稅金約126萬元。還有物業(yè)管理費(fèi)系業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用，可能與開發(fā)商商稅前應(yīng)列支的成本費(fèi)用不具有相關(guān)性，存在兩種問題：

　　1、可能存在不能在企業(yè)所得稅稅前列支的風(fēng)險；

　　2、若勉強(qiáng)作為銷售費(fèi)用列支，可能涉及到代業(yè)主扣繳個稅的問題。不過也可以將該事項(xiàng)分解為發(fā)展商收車位款和物業(yè)公司收物業(yè)管理費(fèi)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)操作，物管費(fèi)由物業(yè)公司開票，并先由物業(yè)公司收取，隨后可匯總一并再劃給開發(fā)商監(jiān)管使用，避免開發(fā)商同時收取兩筆費(fèi)用，有拆分收入少繳稅收的嫌疑。

　　其實(shí)第二招“物業(yè)儲值卡”，誠意度比第一把刷子“車位抵用券”誠意度更強(qiáng)，受益面更廣。客戶得利，一個8萬的車位，實(shí)際上只支付了4萬（當(dāng)然，比例可以調(diào)整，物業(yè)費(fèi)代繳額度越大車位銷售越快），另外4萬其實(shí)是開發(fā)商以代繳物業(yè)管理費(fèi)的形式給的投資回報率；

　　發(fā)展商得利，提前回收現(xiàn)金4800萬，8年中創(chuàng)造的投資收益何止2400萬？（即使按照10%的資金成本，8年收益應(yīng)為3840萬）；物業(yè)公司得利，因?yàn)橐幌伦?00戶業(yè)主的物業(yè)費(fèi)不用催繳了，管理成本下降，收繳率大大提升，雖然名義上還需要客戶每個季度來刷下卡，其實(shí)物業(yè)費(fèi)跟刷不刷卡早沒有關(guān)系啦。

　　我們常見偏遠(yuǎn)的商鋪或者度假酒店，為了促進(jìn)銷售，承諾包租，承諾投資回報率，甚至把前幾年的“回報率”直接折入房價，雖然場面上搞得劃算之極，但在我們內(nèi)行眼中，真是不值一哂，無非是E*CEL加上去再降下來的把戲而已，但是如果開發(fā)商資金運(yùn)用得當(dāng)，火中取栗也不是沒有可能。

　　我的第二招“物業(yè)儲值卡”，雖然本質(zhì)上也是利用開發(fā)商的資本運(yùn)作能力，來彌補(bǔ)客戶認(rèn)為現(xiàn)階段買車位“不劃算”的時間差，但是風(fēng)險更小，車位總是要買的，車位總是要漲的，物業(yè)費(fèi)總是要交的，幾萬塊錢放在手上，放在余額寶里面，也賺不了幾個錢。還不如提前鎖定一個注定要漲的車位，當(dāng)然，如果把這招和某些基金產(chǎn)品結(jié)合在一起，腦袋上再套一個”移動互聯(lián)網(wǎng)“思維的帽子，那就更加高大上了，那誰，你懂得。

　　第一種方法我經(jīng)過實(shí)戰(zhàn)演練，證明成功的，第二種方法還沒有經(jīng)過實(shí)戰(zhàn)演練，想用者小心。

　　后記：這是我在20**年中旬的時候?qū)懙奈恼拢F(xiàn)在重新修訂了一下錯別字和填了一些時髦語句，大的思路并沒有修改。我覺得過了5年到今天，仍然具備可實(shí)施性，不過，很少看到同行使用，原因我猜有三：

　　1、怕麻煩，懶得用。因?yàn)橛眠@些方法，需要很早布局，以及靜心的安排，才能做到公司與客戶雙贏，但是大多數(shù)房地產(chǎn)公司的職業(yè)經(jīng)理人朝不保夕，開了一個頭卻收不了尾，或者接的是前任的一個”爛攤子“，做得好，可能被同樣是職業(yè)經(jīng)理人的領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為是應(yīng)該的；

　　做的不好，就是亂出幺蛾子，拖出去斬了。反正錢是老板的、上市公司的、國家的，領(lǐng)導(dǎo)您想賣車位，我手一攤，這個價格賣不動，需要價格支持，干嘛搞那么多事。

　　2、看不懂，不會用。我寫的這么清楚，把行為決策學(xué)原理都講了，就差把我們跟客戶之間的協(xié)議貼在上面了，但是仍然有人看不懂。我們這個行業(yè)，愛看書的人不多（連愛看長文章的人都少，哎），肯琢磨的人更少，前幾天我和好友劉煜聊天，他說我們這個行業(yè)里面大多數(shù)的85后，不愛房地產(chǎn)這個行業(yè)，聽了之后更覺我們這個行業(yè)前途不妙，有被行業(yè)外高人秒殺的風(fēng)險。

　　我們好多同行賣車位，就知道降價，就知道把車位鎖都裝上不讓客戶停車，就知道通知交警把周邊道路上的違停貼罰款通知單，就知道在門口貼一個車位即將漲價的通知嚇?？蛻?，就知道就知道的，不愿意學(xué)習(xí)，我沒有說我這兩個方法是非常好的辦法，但我真系希望能有更多的好辦法賣車位，能幫助企業(yè)經(jīng)營得更好！我拋磚引玉，如果您有好辦法，歡迎在”宋家泰讀書圈“的后臺回復(fù)我。

　　3、沒聽說，不知道。現(xiàn)在您知道了？

篇2：獨(dú)立產(chǎn)權(quán)車位銷售合同范本

　　獨(dú)立產(chǎn)權(quán)車位銷售合同范本

　　中山市商品房買賣合同（適用于商品房銷售）

　　____市國土資源局

　　____市工商行政管理局

　　商品房買賣合同說明

　　1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)刂鞴懿块T咨詢。

　　2、本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋。

　　3、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

　　4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項(xiàng)為優(yōu)先。

　　5、對合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要約定的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定?！尽恐羞x擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對于實(shí)際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時，應(yīng)在空格部位打_，以示刪除。

　　6、在簽訂合同前，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣人提供的有關(guān)證書、證明文件。

　　7、本合同條款由__市國土資源局和__市工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。

　　____市商品房買賣合同

　　（合同編號：_____）

　　合同雙方當(dāng)事人：

　　出賣人：__市__房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　注冊地址：__路1號

　　營業(yè)執(zhí)照注冊號：企獨(dú)粵_總字第00__0號

　　企業(yè)資質(zhì)證書號：粵房開證字第01__4_號

　　法定代表人：________

　　聯(lián)系電話：__________

　　郵政編碼：_______

　　委托代理人：_______

　　地址：_______

　　郵政編碼：_______

　　聯(lián)系電話：_______

　　委托代理機(jī)構(gòu)：_______

　　注冊地址：_______

　　營業(yè)執(zhí)照注冊號：_______

　　法定代表人：_______

　　聯(lián)系電話：_______

　　郵政編碼：_______

　　買受人：_______

　　本人：姓名：_______國籍：中國

　　身份證：44200020____6____

　　地址：_______

　　郵政編碼：_______

　　聯(lián)系電話：_______

　　委托代理人：姓名：_______國籍：_______

　　地址：_______

　　郵政編碼：_______

　　聯(lián)系電話：_______

　　根據(jù)國家法律、法規(guī)和廣東省有關(guān)規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：

　　項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)。

　　出賣人以出讓方式取得位于____鎮(zhèn)____村、編號為_____的地塊的土地使用權(quán)。取得《土地使用權(quán)證書》。土地使用權(quán)證書號為中府國用(20**)第2___號。

　　該地塊土地面積為35301.40平方米，土地用途為商住，土地使用年限自20**-12-25至2075-12-25止。

　　出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，現(xiàn)定名金逸豪廷。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為_________，施工許可證號為__________。

　　商品房銷售依據(jù)。

　　買受人購買的商品房為預(yù)售商品房：

　　√1.該商品房作為預(yù)售商品房，已具備《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》規(guī)定的預(yù)售條件，已取得《商品房預(yù)售許可證》，證號為：中建房（預(yù)）字第20**___2號；核發(fā)機(jī)關(guān)為__市建設(shè)局。

　　2.該商品房作為現(xiàn)房，已具備《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的現(xiàn)售條件，已領(lǐng)取《商品

　　房產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明書》，證號為：______。

　　買受人所購商品房的基本情況。

　　買受人購買的商品房為預(yù)售商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖經(jīng)__市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，見本合同附件一，房號以附件一上表示為準(zhǔn)）。

　　該商品房座落為：

　　____鎮(zhèn)____路1號____車庫001號小車位。

　　該商品房的用途為住宅（車位），屬鋼混結(jié)構(gòu)，層高為3.30米，建筑層數(shù)地上11層，地下1層。

　　該商品房陽臺封閉式的0個，非封閉式的0個。該商品房戶型結(jié)構(gòu)為其它，0廚0衛(wèi)。

　　該商品房合同約定建筑面積共28.61平方米，其中，套內(nèi)建筑面積13.75平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e14.86平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明見附件二）。

　　該商品房測算面積方式：測繪單位測算；

　　測繪單位名稱：__市__測繪工程有限公司或__市__測繪工程有限公司；

　　資質(zhì)證書號碼：（__）丙測資字：ff___016、（__）丁測資字：4____23；

　　在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理公司之前，該商品房所在的小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)由出賣人選聘有合法資質(zhì)的物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理。出賣人與選聘的物業(yè)管理公司簽訂書面的《前期物業(yè)服務(wù)合同》。

　　出賣人在銷售該商品房前，應(yīng)向買受人明示出賣人制定的《業(yè)主臨時公約》并予以說明，買受人在簽訂本合同時，應(yīng)對遵守《業(yè)主臨時公約》作出書面承諾。

　　計價方式與價款。

　　出賣人與買受人約定按下述第1種方式計算該商品房價款：

　　√1、該商品房屬預(yù)售商品房，按套內(nèi)建筑面積計價，單價為（人民幣）每平方米8888元，總金額（人民幣）___仟___佰壹拾貳萬貳仟貳佰壹拾零元整。

　　公共部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傆嬋肷鲜鎏變?nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)，不再另行計價。

　　2、該商品房屬預(yù)售商品房，按【套】【整層】【整幢】出售并計價，總金額為（）___仟___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元整。

　　面積確認(rèn)及面積差異處理。（當(dāng)事人選擇按第四條第二種方式計價的，不適用本條約定）

　　商品房交付使用后，合同約定計價面積與實(shí)測套內(nèi)建筑面積有差異的，以實(shí)測套內(nèi)建筑面積為準(zhǔn)。實(shí)測套內(nèi)建筑面積與合同約定計價面積發(fā)生差異（含誤差，下同），雙方同意按以下原則處理：

　　1、差異值為士0．6％以內(nèi)（含0．6％）的，買賣雙方不作任何補(bǔ)償；

　　2、差異值為士0．6％以上至士3％以內(nèi)（含3％）的，買賣雙方按買賣合同約定的房屋單價多退少補(bǔ)；

　　3、差異值超過士3％的，買受人可選擇退回所購商品房或繼續(xù)履行合同。買受人選擇退房的，出賣人應(yīng)在買受人書面提出退房申請的30日內(nèi)退回已收的全部購房款及利息（按同類同期銀行按揭貸款利率計算，由付款日起至退款日止，下同）。買受人同意繼續(xù)履行合同的，房屋實(shí)測套內(nèi)建筑面積大于合同約定計價面積的，面積差異值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人按照第四條約定的價格補(bǔ)足，面積差異值超出3％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)測套內(nèi)建筑面積小于合同約定計價面積的，面積差異值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積差異值超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

　　面積差異百分比=(實(shí)測套內(nèi)建筑面積－合同約定計價面積)_100%／合同約定計價面積

　　付款方式及限期。

　　買受人一次性付款按方式按期付款：

　　√1、一次性付款

　　約定金額：122210元(人民幣)；付款方式：現(xiàn)金；

　　2、分期付款

　　_____________________

　　3、銀行按揭方式

　　_____________________

　　4、其他方式

　　_____________________

　　買受人應(yīng)按以上約定的付款方式，將商品房預(yù)售款直接存入該商品房項(xiàng)目預(yù)售款專用帳戶，開戶銀行為______，專用帳戶為______。憑銀行出具的存款憑證，向出賣人換領(lǐng)交款收據(jù)。

　　買受人逾期付款的違約責(zé)任。

　　買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第1種方式處理：

　　√1、逾期時間，分別處理（不作累加）

　?。?）逾期在30日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際金額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之四的違約金，合同繼續(xù)履行；

　?。?）逾期超過30日后，出賣人有權(quán)解除合同，出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款的30%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際金額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之五（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。

　　本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。

　　2、_____________________

　　交付期限。

　　出賣人應(yīng)當(dāng)在前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

　　√1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。

　　2、該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。

　　3、該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。

　　4、__________________

　　但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：

　　遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起___日內(nèi)告知買受人的；

　　2、政府有關(guān)部門驗(yàn)收程序改變。

　　3、買受人未履行付款或合同所約定的各種手續(xù)和買受人郵寄地址變更，必須告知出賣人，若因地址不符，變更等原因?qū)е鲁鲑u人不能履行責(zé)任，后果由買受人承擔(dān)。

　　出賣人逾期交房的違約責(zé)任。

　　除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理：

　　√1、逾期時間，分別處理（不作累加）

　?。?）逾期不超過60日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之四的違約金，合同繼續(xù)履行；

　　（2）逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起60天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的3%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之五（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)種的比率）的違約金。

　　2、_____________________

　　規(guī)劃、設(shè)計變更的約定。

　　該商品房預(yù)售后，出賣人不得擅自變更該商品房項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計。確需變更的，出賣人應(yīng)書面征得買受人同意。不同意變更的買受人可要求終止買賣合同。出賣人應(yīng)在受買人提出終止合同申請的30日內(nèi)退回已付購房款及利息（按同類同期銀行按揭貸款利率計算，由付款日起至退款日止）。

　　第十一條 交接。

　　商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。

　　由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：

　　如買受人不按合同約定時間支付車位款，專項(xiàng)物業(yè)維修基金、辦理房產(chǎn)證所需的稅費(fèi)等款項(xiàng)，出賣人有權(quán)拒絕交付車位給買受人而不需承擔(dān)延期交付使用的責(zé)任。

　　第十二條 出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任。

　　出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第2種方式處理：

　　1、出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價。

　　√2、出賣人須以同等品質(zhì)的材料、設(shè)備替代。

　　3、___

　　第十三條 出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾。

　　出賣人承諾與商品房正常使用直接關(guān)系的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：

　　1、______________________________

　　2、______________________________

　　3、______________________________

　　4、______________________________

　　5、______________________________

　　如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

　　1、______________________________

　　2、______________________________

　　3、______________________________

　　第十四條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。

　　出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。

　　出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后兩年日內(nèi)，持辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第4項(xiàng)處理；

　　1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起___日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的___%賠償買受人損失。

　　2、買受人不退房，出賣人按已付房價款的___%向買受人支付違約金。

　　_3、買受人不退房，出賣人自遲延之日起每日按買受人已付房價款的___％向買受人支付違約金。

　　√4、（1）買受人退車位，出賣人按已付車位款1.0％向買受人支付違約金。（2）買受人必須在出賣人將該車位交付其使用時一次性付清辦理產(chǎn)權(quán)登記所需稅費(fèi)、車位款和面積差異時的差價補(bǔ)足及簽訂面積差異補(bǔ)充協(xié)議，否則出賣人有權(quán)拒絕為買受人領(lǐng)取契證而不承擔(dān)該條的違約責(zé)任。因買受人逾期提供辦證資料、逾期交納辦理契稅費(fèi)等買受人原因?qū)е虏荒苋缙谌〉梅康禺a(chǎn)權(quán)屬證書，出賣人不承擔(dān)任何責(zé)任。由于政府政策、法律、法規(guī)改變或其它影響辦證進(jìn)度的政府行為，出賣人可據(jù)實(shí)順延本條的辦證期限。

　　第十五條 保修責(zé)任。

　　買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。

　　買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。

　　在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購買人承擔(dān)。

　　第十六條 雙方可以就下列事項(xiàng)約定：

　　商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)

　　屋面（安全平臺）屬公共所有。

　　2、商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)

　　由全體共有人享有。

　　3、買受人在該商品房外墻及屋面裝置空調(diào)機(jī)及其他設(shè)備的，需要取得物業(yè)管理公司的書面同意。

　　4、______________________________

　　第十七條 買受人的房屋僅作住宅（車位）使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。

　　出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。

　　第十八條 本合同在履行過程種發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第2種方式解決：

　　1、提交___仲裁委員會仲裁。

　　√2、依法向人民法院起訴。

　　第十九條 本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

　　第二十條合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

　　第二十一條本合同連同附件共18頁，一式3份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：

　　出賣人1份，買受人1份，__市房地產(chǎn)交易所1份，___份，___份，___份。

　　第二十二條本合同自雙方簽訂之日起生效。

　　第二十三條商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向_____市房地產(chǎn)交易登記管理所申請商品房合同銷售登記備案。

　　出賣人（簽章）：_________買受人（簽章）：_________

　　【法定代表人】：_________ 【法定代表人】：_________

　　【委托代理人】：_________ 【委托代理人】：_________

　?。ê炚拢ê炚拢?/p>

　　______年___月___日______年___月___日

　　簽于簽于

　　附件一：房屋平面圖

　　附件二：公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明

　　分?jǐn)偛糠郑很嚨馈④噹焯蓍g、外墻、車庫道等部份。

　　附件三：裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)

　　外墻＼

　　內(nèi)墻＼

　　頂棚

　　膩?zhàn)优?/p>

　　地面

　　水泥砂漿抹平

　　門窗＼

　　廚房＼

　　衛(wèi)生間＼

　　陽臺＼

　　電梯＼

　　10、其他＼

　　附件四：住宅質(zhì)量保證書

　　附件五：合同補(bǔ)充協(xié)議一

　　附件六：合同補(bǔ)充協(xié)議二

篇3：房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)車位銷售的管理辦法

　　房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司車位銷售的管理辦法

　　為了加強(qiáng)**房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司車位銷售的管理，提高車位的銷售率，調(diào)動銷售人員的積極性，特制定本管理辦法。

　　一、車位銷售指標(biāo)以車位的銷售金額為計算標(biāo)準(zhǔn)。

　　二、車位的銷售計劃按年度銷售計劃分?jǐn)傊粮髟?，并將銷售任務(wù)下發(fā)至銷售人員。車

　　位的銷售額與住宅等銷售額相加后作為月度銷售任務(wù)。

　　三、車位銷售指標(biāo)與每月銷售任務(wù)一并作為考核內(nèi)容。

　　四、車位銷售的傭金計提方式與住宅銷售傭金的計提方式相同，銷售代表按其累計

　　銷售回款完成率2‰-4‰計提傭金，銷售主管及銷售經(jīng)理按其累計銷售回款完成率0.3‰-0.5‰計提傭金。

　　五、車位銷售傭金的計提標(biāo)準(zhǔn)按車位銷售款全部到帳為準(zhǔn)，當(dāng)月計入銷售額，傭金于

　　次月計發(fā)。

　　六、在銷售過程中，只要銷售任務(wù)總額達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，則可按相應(yīng)的傭金計提比例進(jìn)

　　行提傭。

　　七、提傭細(xì)則同《業(yè)績考核與銷售傭金管理辦法》中的原則。