明明白白小戶型（一）
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近些年來，小戶型一直是市場追捧的熱點，很多樓盤最先售罄的往往是位置并不是太好，但總價相對低一些的小戶型。
小戶型之所以受到熱捧，原因有三：
一是總價相對較低。盡管小戶型的單價往往比同質的大戶型要高，但對于買家來說，總的負擔要小一些；
二是出租便捷。從北京的租賃市場來看，小戶型求大于供，比較容易成交，因而也最易得到投資型買家的青睞；
三是容易轉讓。目前二手房市場辦理貸款的手續繁雜，大多數賣家都希望全款一次轉讓，這就使得二手房的交易實際比新房還難一些，而小戶型因總價低，相對易于成交。
近一兩年，北京商品住宅銷售價格穩中有降，尤其是去年12月末，每平方米平均售價為4467元，比上年末下降了249元，降到了近幾年的最低點。
但是，由于市區內的土地供應量極為有限，加上拆遷成本居高不下，期望過多地降低銷售價格，似乎不切實際。從目前一些機構的調查結果看，大多數購房者能夠接受的房屋總價為30-50萬元，一些經濟狀況好些的，也不超過80萬。然而，對于經濟相對薄弱的年輕人來說，50萬以上的總價似乎是可望而不可及。因此，一些開發商瞄準了市場空檔，將過去分散在樓層中的小戶型集中在整棟樓甚至整個社區中推出。繼去年第一季度，一些樓盤推出了總面積15-50平方米的酒店式、商住式小公寓，以相對高的單價和相對低的總價，得到了年輕人的認同，掀起了熱銷浪潮，但同時也在業界引起了爭論，擔心這類犧牲居住功能而求得縮小面積以達到降低總價的住宅，會成為過渡型產品。
雖然小戶型熱銷，但市場的供應量非常有限，主要基于以下幾點：
開發成本不低。小戶型“麻雀雖小，五臟俱全”，從廚衛的設施到房間的布線，樣樣都不少，同時與大戶型在公用設施上共享，物業費卻僅按面積交納，因而使得社區公用設施實際單位面積成本增加；
設計難度增加。在混合居室的樓中，1居室雖然常常被設計在朝向最不好的一面，但因面積太小，很難兼顧采光、通風、戶型、均好性等方方面面；
銷售利潤不大。賣一套小戶型和賣一套大戶型的手續和所費的功夫相差無幾，但大戶型的總利潤卻大得多。
實際上，不管是去年流行的“超小戶型熱”，還是今年掀起的“小戶型社區熱”，都是市場逐漸走向細分的結果。對于商家來說，在激烈的競爭中尋找市場空檔，贏得商機；而對于買家來說，面對形形色色的小戶型，由表及里，去粗取精，明明白白地挑選到適合自己居住或投資的住宅。
何謂小戶型
什么是小戶型？狹義的認為，60-70平方米以下的，具有廚、衛、宿功能的1居室，這中間包括超小型的酒店式公寓或單身公寓；廣義的認為，總面積相對于市場主流戶型為小的精巧戶型或稱做標準戶型。比較一致的看法是：1居室60平方米、2居室80平方米、3居室100平方米。以上僅指單衛，如果變成雙衛，再增加一些功能空間，比如儲藏室、休閑陽臺和獨立餐廳等，可以將面積放寬10-20平方米。精巧戶型面積雖小，但居住功能和大戶型相比，不應該有太大的差異，這就要求精致地規劃面積，巧妙地設計戶型，其面積的取舍點盡量卡在既保證功能完善又最少浪費，也就是經濟而不局促。
縮小面積與增加功能常常是一對矛盾，80年代以前的戶型，因功能相對單一，居室可以做得小巧些，像1居室40平方米，2居室60平方米，而3居室也就才70平方米，這些戶型中大多是只有過廳沒有客廳，實際上是少了一個主要功能空間，也就是少了一間房。而現在隨著“動靜分區”、“潔污分離”、“干濕分開”、“主客分衛”、“中西分廚”等等標志生活品質和習慣的樣式，以及儲藏間、衣帽間、休閑陽臺、家政陽臺、玄關等等空間的設置逐漸地滲透到各種戶型中，居住的舒適度較之從前大為提高，但面積也相應地加大。
因此，小戶型中各類分區的樣式及功能空間的設置應首先服從于居室面積的需要，也就是說，在起居室、臥室、以及廚衛面積達標的基礎上，再適時加以考慮。為了更好地在有限的空間中容納人們無限的需求，兼容方方面面，像功能復合化、空間模糊化是住宅發展的重要趨勢。
另外，使用率的大小也是一個不容忽視的問題。目前，絕大多數樓盤在戶型面積上提供兩個數據，即，建筑面積和套內建筑面積，前者為銷售時的計價面積，而后者為戶型所占用的面積。使用率的計算是套內建筑面積除以建筑面積得出的百分比，一般標準戶型在塔樓為77-82%，在板樓為80-85％，而小戶型集中的樓層，因公攤加大，實際上要降低3-5個百分點。在進行項目之間價格比較時，應用某一戶型的總價除以套內建筑面積，得出的單價才是該戶型的有效面積的價格，這一點，對于在面積上斤斤計較的小戶型來說，顯得尤為重要。
篇2：小戶型概念推廣形象包裝
小戶型概念推廣及形象包裝
1、小戶型物業營銷特點
1) 小戶型營銷更加注重概念的運用和形象的塑造
相對于其他物業類型而言，小戶型更加注重形象的塑造，這主要是由于小戶型的物業特點決定的，小戶型物業面對的客戶群目前主要是年輕人，這類人群思想觀念先進，易于接受新概念、新思想、同時也喜歡新事物的沖擊。
因而，小戶型物業的營銷顯得十分奪目，經常讓人有耳目一新的感覺，新概念、新形象層出不窮。這些從案名、推廣主題、形象包裝等都可見一斑。蘋果園、檸檬印象;鈺龍園、炫特區、易構空間、蘋果社區、蜂鳥社區、非常男女等案名都能讓人感覺到一種強烈的沖擊感。
從包裝來看，炫目的色彩、大量時尚元素的運用極大的豐富了人們的視線，給人們帶來了視覺享受，使客戶在不知不覺中就陷入了美麗的"陷阱"之中。
2) 小戶型營銷的手法更加多元化，也更易創新
概念演繹：小戶型大多會演繹某個概念作為形象的支撐和社會的關注點
主題活動：組織網絡文學征集大賽
支付方式：零首付等
名人走秀 ：崔永元實話實說皇庭世紀的開盤、中國女排東方都會的走秀。等等。
3) 小戶型營銷更加注重文化營銷
營銷打出"文化牌"，當地段和價格不再成為樓市競爭的惟一因素的時候，文化營銷的塑造成為一道亮麗風景。如果說在整體的市場容量和市場影響力上小戶型還沒有成為樓市的主流，那么在營銷上，小戶型的營銷卻是當之無愧的最為引人注目的現象之一。相對一些大戶型項目客戶組成復雜，小戶型的目標客戶集中明確，基本上是22至35歲之間的年輕白領，志趣相近，積極向上。而現代的流行文化，基本上是一種屬于年輕人的文化。
這種特點使得小戶型項目在營銷過程中，可以更好的利用文化的力量來抓住目標客戶。因而更多的利用文化營銷的力量，包括各種晚會、時尚表演在小戶型社區具有廣泛的群眾基礎。
2、小戶型營銷推廣概念解析
小戶型尤其注重概念推廣，制造市場熱點、樹立市場形象，提升物業價值，吸引市場注意力。
1) 小戶型推廣概念
概念 基本特征 代表樓盤
Studio 小空間個性化辦公、居住 財富廣場B棟、歐陸經典
SOHO Smalloffice&Home office的縮寫，居住辦公 建外SOHO
Loft LOFT英語的意思是指工廠或倉庫的樓層沒有內墻隔斷的開放式平面布置的住宅 嘉銘桐城、金谷1號
Solo 精準居住空間、原本的意思是指獨奏、單獨、單飛。在這里，它指的是超小的戶型，主要的定義要素是：每套建筑面積在35平方米左右，臥室和客廳沒有明顯的劃分，整體浴室，開敞式環保節能型整體廚房 綠景苑SOLO、金茂、金茂禮都
Montage 以小戶型面積標準為基本設計單元，可按積木式自由組合（即α-room ） 空間;蒙太奇
MORE Mobile Office Residential Edifice的縮寫，就是移動、辦公、居住 。
Condo 功能延展；國際condo標準的陽光生活；輕松、自由、浪漫，鄰里互助；最大限度的分享和參與 麗陽天下
2) 小戶型推廣概念案例
STUDIO --財富廣場-B
STUDIO概念：在英文中的意思是工作室，在國內屬比較新的產品類型，在國際上也沒有形成定論。概念要素包括：針對中小型服務企業-- "發展中企業"；相對于寫字樓面積更小；對地段要求較高、交通方便、周邊配套設施齊全；靈活小巧的空間設計；共享一流資源，包括共享律師、共享會計師、共享秘書、專業全程代辦公司注冊；商住兩用等。
消費群體：STUDIO的消費群體，是所謂的"發展中公司"，這些公司一般的規模在10 人以下，尚未形成強大的經濟支柱，又迫切需要發展并注重形象。此類公司一般為服務性行業，靠"腦力"經營。比如創意行業、貿易、信息咨詢、網絡行業、商業藝術行業、媒體行業、攝影、漫畫、音樂、軟件開發、設計(包括網頁設計)等新興行業。
典型案例：財富廣場B棟。財富廣場根據后工業時代無限事業空間（OPEN HOUSE）項目形象定位，項目在推廣中的主題演變為"整體：國際商務窗口 深圳財富門戶；B棟：國際STUDIO。"推廣策略是先期以高檔商務整體形象面市，統一形象，整體推廣；后續根據A,B棟的實際市場表現，調整B棟形象為國際STUDIO，使B棟形象更加鮮明，營造形象差異，以加速B棟銷售。A棟面向成熟期公司（大中型辦公），注重辦公形象與空間的使用效率；B棟面向知識型公司（小型辦公），關注空間分隔與開放辦公的均衡性。最終市場表現/客戶認同是：深圳商務銷售冠軍、深圳最佳地鐵物業、提升企業形象，一步到位的選擇。
SOHO --建外SOHO
SOHO（家庭辦公）：一詞起源于80年代的紐約，因藝術家云集而出名，那里風情獨特，有紐約最另類、最有品位的商店、畫廊和餐廳。后來有日本人在建筑中引用了SOHO這個詞，即是"Small Office Home Office"的縮寫，意為小型的、家庭的辦公室。
典型個案：建外SOHO，位于長安街上，國貿中心正對面，是北京的商業心臟。 建外SOHO總占地面積為12.28公頃（東西長約760米），總建筑面積約為70萬平米，地下建筑面積為19萬平米，地上建筑面積約51萬平米，由18棟公寓、2棟寫字樓、4棟SOHO小型辦公房及大量裙房組成，配套設施包括幼兒園和會所。
LOFT --嘉銘桐城和金谷1號
LOFT概念：英語的意思是指工廠或倉庫的樓層，現指沒有內墻隔斷的開敞式平面布置住宅。LOFT發源于六七十年代美國紐約的建筑，逐漸演化成為一種時尚的居住與生活方式。它的定義要素，主要包括：高大而開敞的空間，上下雙層的復式結構，類似戲劇舞臺效果的樓梯和橫梁；流動性，戶型內無障礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術性，通常是業主自行決定所有風格和格局。
消費群體：LOFT是同時支持商住兩用的樓型，所以主要消費群體包括個性上的和功能上的。作為功能上的考慮，一些比較需要空間高度的，比如電視臺演播廳、公司產品展示廳等；作為個性上的考慮，許多年輕人以及藝術家都是LOFT的消費群體，甚至包括一些IT企業。
典型個案： 嘉銘桐城位于亞運村北苑路以東，地處新圈定的"奧運村"址的門戶之上，北面是將由大陸和港臺三方共同興建、緊鄰中心市區的多功能高爾夫球場；嘉銘桐城的半圍合式建筑是國際知名設計公司---加拿大B+H國際建筑事務所大師之作。300米長的天然梧桐大道，社區最集中、最富有藝術氣息的文化休閑走廊，此刻
、即使不在法國你也能感受得到晨昏浪漫的梧桐之約，其實在嘉銘。桐城無論是林陰大道、還是會所概念下的文化體育設施或個性十足的ＬＯＦＴ咖啡屋……都是深藏在嘉銘。SOLO --時代SOLO
概念：原本的意思是指獨奏、單獨、單飛。在這里，它指的是超小的戶型，主要的定義要素是：每套建筑面積在35平方米左右，臥室和客廳沒有明顯的劃分，整體浴室，開敞式環保節能型整體廚房；公共空間也SOLO化，即24小時便利店、24小時自助型洗衣店、24小時自助式健身房等。
消費群體：SOLO的消費群體是年輕人，他們或是外地人，或是本地想獨立的年輕人。共同點是：大學畢業不久，積蓄有限，但是收入穩定，渴望獨立生活，通常有兩次置業的心理準備。
典型個案："時代SOLO"地處崇外大街新世界商場西側，為崇文門新世界商圈的核心區域。以新世界百貨，新世界萬怡酒店、正仁大廈等為核心，大康大廈、廖氏文德大廈、金綸大廈及眾多寫字樓，各種餐飲娛樂設施組成了成熟完善、商務氣氛濃厚的新世界商圈。"時代SOLO"位于崇外大街與即將通車的祈年殿大街之間，得兩路之便利，同時也肩負著溝通兩個商圈的責任。周邊：商圈核心區商務氣氛濃厚，周邊被*廣場、前門、天壇、明城墻遺址公園等所包圍，堪稱最具北京特色的商務區。主力戶型在30-50平方米(建筑面積)，以京城寫字樓前所未有的面積出售。可以以銷售戶型為基礎自由組合，可大可小，可進可退。配合精準辦公室所推出的"精英商務"辦公服務模式，將公司日常事務性工作全部剝離出來，連同財務、法律等服務由"精英商務"辦公體系一并向您提供，使您從消耗性固定資產投入、低頻使用空間，行政人員聘用等繁雜的事務中脫離出來。
蒙太奇(montage) --空間蒙太奇
蒙太奇(montage)屬設計原理。最突出的特點是以小戶型面積標準為基本設計單元，可按積木式自由組合成各種中、大戶型，甚至是1000平方米以上的超級戶型。其樓內無承重墻，空間過渡沒有任何明梁、暗梁。大空間平面（free plan）模式，所有蒙太奇的戶型都是"活"的，客戶在購買時就可以按需訂做…。通俗地講，如果你對戶內的格局不滿或更進一步，想實現戶與戶之間的合并，不管你對空間有什么想法，馬上會被告知，在蒙太奇的積木式自由組合戶型中都能夠得到實現。所有蒙太奇的戶型都是"活"的，客戶在購買時就可以按需訂做。
典型個案："空間蒙太奇"是現代住宅結構技術的革命；大跨度預應力樓板技術的使用；使樓內的墻均可拆移，沒有任何明梁和暗梁；可以象搭積木一樣自由組合各種形態的戶型；二戶并一戶、三戶改二戶、半層做一戶；甚至能組合出京城最大的1000平方米戶型--一層做一戶；也可以分割出京城最小的戶型50余平方米。
Condo--麗陽天下
Condo概念：condo緣起（in America）:60年代以后發展起來的一種新興物業形式，首先在美國立法建造；"任何集合式的社區，大家共有公共的部分而形成condo"；" Condo為了使生活更為簡易、方便，除了一般性的休閑設施外，更有加入餐廳、購物中心、娛樂設備等，有些更提供退休老人照護服務，使住入Condo的住戶，更能自給自足"。
事實上，按照原有的 condo定義，目前我們居住的小區都是condo。時至今日，在美國condo已發展為一種高級商務公寓，主要用于投資，相當于目前深圳的酒店式公寓。Condo在發展變遷的過程中在物業的形式上有了很大的改變，但并沒有改變它所倡導的精神。
典型個案：麗陽天下地處深圳市濱河路新洲立交東南角，陽光四季花園正南，緊鄰新洲路和石廈中學。項目占地6731平米，總建筑面積61776平米，由2棟32層塔樓組成，其中1-2層為4500平米的商業裙樓，3樓架空，4樓以上為住宅。項目毗鄰中心區，地理位置一流；周邊配套成熟，交通便利，居家生活相當方便。
篇3：小戶型概念
小戶型的概念
"小戶型"是一個由市場形成的概念，沒有統一規定多小才算小戶型。小戶型的概念已從最初的15平米擴大到60平米。"小戶型"已成為樓市中最搶眼的一個概念。
狹義的小戶型就是指一居室，或者是15-20平方米的戶型，其實不僅僅是這些。小戶型有一個共同的特點，相對于過去同類的戶型的面積普遍偏小。比如，兩居的面積由原來的90、100平米變成60-70平米；三居由原來的130、140平米變成100-110平米上下，其居住的經濟性和舒適性并沒有降低。
房地產的競爭日益激烈，小戶型是市場細分的必然結果。小戶型的熱銷表明需求市場的主體已發生了轉變，供給市場已經從為"有錢人"服務轉向了普通工薪階層。