確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃,并符合房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求,按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的,還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn),并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則,注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房集中的區(qū)域,保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境,保護(hù)歷史文化遺產(chǎn);房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)還應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施,并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。
開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得
土地使用權(quán)的取得方式在《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓的方式取得;但法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。
可以采用行政劃撥形式取得土地使用權(quán)有以下兩種情形:一是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地,城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地,國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地,法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地;二是1998年7月3日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國(guó)發(fā)[1998]23號(hào))規(guī)定:“經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃,堅(jiān)持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)在建設(shè)用地年度計(jì)劃中統(tǒng)籌安排,并采取行政劃撥方式供應(yīng)”。
建設(shè)條件書面意見書在《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定:土地使用權(quán)出讓或劃撥前,縣級(jí)以上人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書面意見,作為土地使用權(quán)出就讓或者劃撥的依據(jù)之一,包括:
1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限;
2.城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的條件;
3.基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求;
4.基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定;
5.項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。
房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度
1996年8月23日,國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知》(國(guó)發(fā)[1996]25號(hào)),該通知規(guī)定,從1996年開始,對(duì)各種經(jīng)營(yíng)性投資項(xiàng)目,包括國(guó)有單位的基本建設(shè)、技術(shù)改造、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和集體投資項(xiàng)目試行資本金制度,投資的項(xiàng)目必須首先落實(shí)資本金才能進(jìn)行建設(shè)。
投資項(xiàng)目資本金,是指在投資項(xiàng)目總投資中,由投資者認(rèn)購(gòu)的出資額,對(duì)投資項(xiàng)目來說是非債務(wù)性資金,項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù);投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益,也可轉(zhuǎn)讓其出資,但不得以任何方式抽出。
項(xiàng)目資本金的出資方式項(xiàng)目投資資本金可以用貨幣出資,也可以用實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)等出資,但必須經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)依照法律、法規(guī)評(píng)估作價(jià)。以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價(jià)出資的比例不得超過投資項(xiàng)目資本金總額的20%,國(guó)家對(duì)采用高新技術(shù)成果有特別規(guī)定的除外。
房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度,資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%”。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度,并規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承攬項(xiàng)目必須有一定比例的資本金,可以有效地防止部分企業(yè)的不規(guī)范行為,減少樓盤“爛尾”等現(xiàn)象的發(fā)生。
不按期開發(fā)的處罰原則
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地的使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿一年未動(dòng)工開發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以上的土地閑置費(fèi);滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的,可以無償收回土地使用權(quán)。其目的是為了防止利用土地進(jìn)行非法炒作,激勵(lì)盡快將土地投入使用,促進(jìn)土地的合理利用。
這里所指的滿一年未動(dòng)工開發(fā)的起止日,是指土地的使用權(quán)出讓合同生效之日算起滿一年。動(dòng)工開發(fā)日期,是指開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行實(shí)質(zhì)性投入的日期。動(dòng)工開發(fā),必須進(jìn)行實(shí)質(zhì)性投入,開工后必須不間斷地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、住房建設(shè)。在有拆遷的地段進(jìn)行拆遷、三通一平,即視為啟動(dòng)。一經(jīng)啟動(dòng),無特殊原因則不應(yīng)當(dāng)停工,如稍作啟動(dòng)即停工無期,不應(yīng)算作開工。
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》還規(guī)定了以下三種情況造成的違約和土地閑置,不征收土地閑置費(fèi)。
(一)因不可抗拒力造成開工延期。不可抗拒力,是指依靠人的能力不能抗拒的因素,如地震、洪澇等自然災(zāi)害。
(二)因政府、政府有關(guān)部門的行為造成開工延期的。
(三)因動(dòng)工開發(fā)必須的前期工作出現(xiàn)不可預(yù)見的情況而造成動(dòng)工開發(fā)延期的,如發(fā)現(xiàn)地下文物等問題。
篇2：房地產(chǎn)立項(xiàng)報(bào)批控制程序
1.目的
通過對(duì)立項(xiàng)報(bào)批的控制,確保工程項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批工作的順利進(jìn)行,滿足工程建設(shè)的需要。
2.范圍
本程序適用于公司開發(fā)建設(shè)的工程項(xiàng)目的立項(xiàng)報(bào)批工作。
3.職責(zé)
3.1 策劃與營(yíng)銷中心負(fù)責(zé),工程部和項(xiàng)目部配合,辦理立項(xiàng)報(bào)批工作;
3.2 財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部、總經(jīng)理工作部負(fù)責(zé)在其職責(zé)范圍內(nèi),提供立項(xiàng)報(bào)批所需的文件資料。
4.控制程序
4.1 立項(xiàng)報(bào)批工作的主要工作內(nèi)容包括:
a)根據(jù)各種立項(xiàng)報(bào)批的要求,收集整理有關(guān)的文件資料;
b)聯(lián)系有關(guān)的上級(jí)主管部門,辦理各種立項(xiàng)報(bào)批的手續(xù),領(lǐng)取有關(guān)的證書;
c)協(xié)調(diào)解決立項(xiàng)報(bào)批中的有關(guān)工作。
4.2 在立項(xiàng)報(bào)批工作開展前,由策劃與營(yíng)銷中心對(duì)工程項(xiàng)目的整體立項(xiàng)報(bào)批工作進(jìn)行研究,明確立項(xiàng)報(bào)批的項(xiàng)目和工作內(nèi)容、各部門的分工以及工作進(jìn)程時(shí)間安排等,立項(xiàng)報(bào)批計(jì)劃,由策劃與營(yíng)銷中心經(jīng)理和分管副總經(jīng)理審批后實(shí)施。
4.3 立項(xiàng)報(bào)批的主要項(xiàng)目包括:
4.3.1 聯(lián)系行業(yè)主管部門和地方政府計(jì)委,辦理工程項(xiàng)目的計(jì)劃批文;
4.3.2 聯(lián)系地方建委,辦理工程項(xiàng)目的報(bào)建手續(xù),領(lǐng)取"工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建證";
4.3.3 聯(lián)系地方規(guī)劃管理部門和建委,辦理"建設(shè)用地規(guī)劃許可證";
4.3.4 聯(lián)系土地管理部門,辦理工程項(xiàng)目的"土地證";
4.3.5 聯(lián)系地方規(guī)劃管理部門,辦理"規(guī)劃工程建設(shè)許可證";
4.3.6 聯(lián)系地方建委,辦理工程項(xiàng)目的"施工許可證";
4.3.7 上級(jí)主管部門規(guī)定需辦理的其它項(xiàng)目。
4.4根據(jù)上級(jí)主管部門規(guī)定的各種審批手續(xù)應(yīng)提供的相關(guān)文件資料,由策劃與營(yíng)銷中心組織進(jìn)行準(zhǔn)備和收集:
4.4.1 策劃與營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告、計(jì)劃批文等職責(zé)范圍內(nèi)的有關(guān)文件資料;
4.4.2 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)提供規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙、紅線圖、定點(diǎn)圖等有關(guān)工程建設(shè)的文件資料以及消防、抗震、防疫、環(huán)保等其它相應(yīng)各部門的審查合格資料等;
4.4.3 財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)提供有關(guān)費(fèi)用的交付憑證和工程資金方面的文件資料;
4.4.4總經(jīng)理工作部負(fù)責(zé)提供職責(zé)范圍內(nèi)的有關(guān)文件資料。
4.4.5 策劃與營(yíng)銷中心根據(jù)立項(xiàng)報(bào)批的要求,收集有關(guān)資料,由策劃與營(yíng)銷中心經(jīng)理審核后,進(jìn)行立項(xiàng)報(bào)批手續(xù)的辦理。
4.5 由策劃與營(yíng)銷中心隨時(shí)檢查協(xié)調(diào)立項(xiàng)報(bào)批工作的進(jìn)展情況,對(duì)工作中存在的重大問題,及時(shí)向分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理匯報(bào),研究制定解決方案,并組織實(shí)施。
4.6 各種立項(xiàng)報(bào)批工作完成后,由策劃與營(yíng)銷中心依據(jù)Q/TZH- WI-008《檔案管理辦法》的要求,及時(shí)收集整理報(bào)批的有關(guān)文件資料進(jìn)行歸檔,對(duì)立項(xiàng)報(bào)批的證書,依據(jù)有關(guān)規(guī)定及時(shí)傳送有關(guān)部門。
5.質(zhì)量記錄
5.1 QR09-01立項(xiàng)報(bào)批記錄表
6.支持性文件
6.1 Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》
篇3：房地產(chǎn)公司質(zhì)量手冊(cè):立項(xiàng)報(bào)批控制工作程序
房地產(chǎn)公司質(zhì)量手冊(cè)：立項(xiàng)報(bào)批控制程序
1.目的
通過對(duì)立項(xiàng)報(bào)批的控制，確保工程項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批工作的順利進(jìn)行，滿足工程建設(shè)的需要。
2.范圍
本程序適用于公司開發(fā)建設(shè)的工程項(xiàng)目的立項(xiàng)報(bào)批工作。
3.職責(zé)
3.1 策劃與營(yíng)銷中心負(fù)責(zé),工程部和項(xiàng)目部配合，辦理立項(xiàng)報(bào)批工作；
3.2 財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部、總經(jīng)理工作部負(fù)責(zé)在其職責(zé)范圍內(nèi),提供立項(xiàng)報(bào)批所需的文件資料。
4. 控制程序
4.1 立項(xiàng)報(bào)批工作的主要工作內(nèi)容包括：
a)根據(jù)各種立項(xiàng)報(bào)批的要求，收集整理有關(guān)的文件資料；
b)聯(lián)系有關(guān)的上級(jí)主管部門，辦理各種立項(xiàng)報(bào)批的手續(xù)，領(lǐng)取有關(guān)的證書；
c)協(xié)調(diào)解決立項(xiàng)報(bào)批中的有關(guān)工作。
4.2 在立項(xiàng)報(bào)批工作開展前，由策劃與營(yíng)銷中心對(duì)工程項(xiàng)目的整體立項(xiàng)報(bào)批工作進(jìn)行研究，明確立項(xiàng)報(bào)批的項(xiàng)目和工作內(nèi)容、各部門的分工以及工作進(jìn)程時(shí)間安排等，立項(xiàng)報(bào)批計(jì)劃,由策劃與營(yíng)銷中心經(jīng)理和分管副總經(jīng)理審批后實(shí)施。
4.3 立項(xiàng)報(bào)批的主要項(xiàng)目包括：
4.3.1 聯(lián)系行業(yè)主管部門和地方政府計(jì)委，辦理工程項(xiàng)目的計(jì)劃批文；
4.3.2 聯(lián)系地方建委，辦理工程項(xiàng)目的報(bào)建手續(xù)，領(lǐng)取“工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建證”；
4.3.3 聯(lián)系地方規(guī)劃管理部門和建委，辦理“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”；
4.3.4 聯(lián)系土地管理部門，辦理工程項(xiàng)目的“土地證”；
4.3.5 聯(lián)系地方規(guī)劃管理部門，辦理“規(guī)劃工程建設(shè)許可證”；
4.3.6 聯(lián)系地方建委，辦理工程項(xiàng)目的“施工許可證”；
4.3.7 上級(jí)主管部門規(guī)定需辦理的其它項(xiàng)目。
4.4根據(jù)上級(jí)主管部門規(guī)定的各種審批手續(xù)應(yīng)提供的相關(guān)文件資料，由策劃與營(yíng)銷中心組織進(jìn)行準(zhǔn)備和收集：
4.4.1 策劃與營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告、計(jì)劃批文等職責(zé)范圍內(nèi)的有關(guān)文件資料；
4.4.2 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)提供規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙、紅線圖、定點(diǎn)圖等有關(guān)工程建設(shè)的文件資料以及消防、抗震、防疫、環(huán)保等其它相應(yīng)各部門的審查合格資料等；
4.4.3 財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)提供有關(guān)費(fèi)用的交付憑證和工程資金方面的文件資料；
4.4.4總經(jīng)理工作部負(fù)責(zé)提供職責(zé)范圍內(nèi)的有關(guān)文件資料。
4.4.5 策劃與營(yíng)銷中心根據(jù)立項(xiàng)報(bào)批的要求,收集有關(guān)資料，由策劃與營(yíng)銷中心經(jīng)理審核后，進(jìn)行立項(xiàng)報(bào)批手續(xù)的辦理。
4.5 由策劃與營(yíng)銷中心隨時(shí)檢查協(xié)調(diào)立項(xiàng)報(bào)批工作的進(jìn)展情況，對(duì)工作中存在的重大問題，及時(shí)向分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理匯報(bào)，研究制定解決方案，并組織實(shí)施。
4.6 各種立項(xiàng)報(bào)批工作完成后，由策劃與營(yíng)銷中心依據(jù)Q/TZH- WI-008《檔案管理辦法》的要求，及時(shí)收集整理報(bào)批的有關(guān)文件資料進(jìn)行歸檔，對(duì)立項(xiàng)報(bào)批的證書，依據(jù)有關(guān)規(guī)定及時(shí)傳送有關(guān)部門。
5. 質(zhì)量記錄
5.1 QR09-01立項(xiàng)報(bào)批記錄表
6.支持性文件
6.1 Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》