一、建筑物功能性貶值的情況分類

1、開發(fā)商以開發(fā)成本加上合理利潤、資金成本及其他各種費(fèi)用所確定的建筑物銷售價(jià)格,不一能推銷出去。因?yàn)閷Υ蠖鄶?shù)購房者來說,經(jīng)濟(jì)適用是首要考慮的問題。設(shè)計(jì)不合理,得房率較低、層高太低、造價(jià)過高的房屋不會(huì)受到市場青睞。另外,人們也不愿意購買那些裝修、設(shè)備與其總體功能不協(xié)調(diào)的房屋。

2、在企業(yè)價(jià)值評估中,由于市場機(jī)制不健全,市場體系不完善和化解歷史負(fù)擔(dān)的需要,產(chǎn)生了企業(yè)資產(chǎn)“剝離和重組”。盡管在企業(yè)重組過程中,按照效用和效率的原則,優(yōu)化了資產(chǎn)結(jié)構(gòu),但是由于各種原因,有些局部資產(chǎn)的運(yùn)用與企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)仍不相匹配,例如:許多機(jī)械鑄造廠都有鑄造車間?，F(xiàn)在,由于生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“專業(yè)化”或環(huán)境保護(hù)問題,不少機(jī)械廠將鑄造車間改變用途,作為機(jī)械加工車間或產(chǎn)品裝配車間。根據(jù)生產(chǎn)工藝要求,建造相同面積的鑄造車間比建造機(jī)械加工或裝配車間的造價(jià)要求高得多。資產(chǎn)重組后,如果按原鑄造車間的重置成本扣除實(shí)體性貶值,得到廠房評估值,接收方絕不會(huì)同意。同樣地,在企業(yè)重組過程中,由于建筑物改變了用途,使其原來的價(jià)值得不到實(shí)現(xiàn),或由于功能不是需要追加投資進(jìn)行改造,這些情況都會(huì)使建筑物的價(jià)值貶值。

3、由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,土地的經(jīng)濟(jì)地理位置也發(fā)生了變化,原來是偏僻地區(qū)的工業(yè)用地,現(xiàn)在變成了經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),規(guī)劃定為商業(yè)用地或綜合用地,從而出現(xiàn)了原建筑物的用途與其占用土地的最佳使用善不一致的矛盾,結(jié)果使原土地上的建筑物和附著物大幅度貶值。

二、建筑物功能性貶值的評估方法

一般可采用重置成本法評估建筑物的價(jià)值,公式如下:

建筑物的評估值=復(fù)原重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值

或 建筑物的評估值=更新重置成本-實(shí)體性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值

建筑物的功能性貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本

通過上面的公式就可以分析測算出建筑物的功能性貶值。具體做法有如下幾點(diǎn):

1、確定委估建筑物重置(復(fù)原)價(jià)值。

2、鑒定建筑物的成新率。

3、確定建筑的實(shí)體性貶值。

4、測算建筑物的功能性貶值。

篇2：萬科物業(yè)培訓(xùn)評估方法

　　萬科物業(yè)培訓(xùn)評估的方法

　?。ㄒ唬? 回任工作后的評定方法

　　結(jié)訓(xùn)后一段時(shí)期，通過調(diào)查受訓(xùn)者的工作效益來評定培訓(xùn)成效。如結(jié)訓(xùn)后每隔六個(gè)月，以書面調(diào)查或?qū)嵉卦L問的方式，調(diào)查受訓(xùn)后在工作上的獲益情形。實(shí)地觀察受訓(xùn)職工的工作實(shí)況，評定培訓(xùn)的成效。如通過實(shí)地觀察發(fā)現(xiàn)，受訓(xùn)后的員工在工作上確能表現(xiàn)出高昂的工作熱誠、良好的工作態(tài)度、高度的責(zé)任心等，則可認(rèn)定培訓(xùn)已產(chǎn)生效果。

　　調(diào)查或訪問受訓(xùn)員工的主管或下屬，根據(jù)所得意見來評定培訓(xùn)的成效。受訓(xùn)職工回任工作一段時(shí)間后，以書面調(diào)查或?qū)嵉卦L問的方式，了解受訓(xùn)職工的上級主管或下屬對受訓(xùn)職工在工作上表現(xiàn)的看法，如主管人員是否認(rèn)為受過培訓(xùn)的職工的工作有進(jìn)步。無論是主管或下屬的意見，均為評定培訓(xùn)成效的重要資料。

　　分析培訓(xùn)職工的人事記錄評定培訓(xùn)的成效。如受過培訓(xùn)的職工的績效考核較以前有進(jìn)步，缺勤和請假次數(shù)減少，受獎(jiǎng)次數(shù)增加，則表示培訓(xùn)對該職工的工作積極性已發(fā)揮作用。

　　根據(jù)受過培訓(xùn)與未受培訓(xùn)的職工工作效率的比較來評定培訓(xùn)成效。

　　根據(jù)受過培訓(xùn)的職工是否達(dá)到工作標(biāo)準(zhǔn)來評定培訓(xùn)的成效。

　　根據(jù)可否達(dá)到培訓(xùn)目標(biāo)來評價(jià)培訓(xùn)的成效。如回任工作后，職工解決了培訓(xùn)計(jì)劃中預(yù)期需要解決的問題，或達(dá)到了培訓(xùn)計(jì)劃所規(guī)定的要求，則說明培訓(xùn)已產(chǎn)生了效果。

　?。ǘ┡嘤?xùn)結(jié)業(yè)時(shí)的評定方法

　　1、應(yīng)用學(xué)識(shí)技能的測驗(yàn)評定培訓(xùn)成效。參加測驗(yàn)的員工在培訓(xùn)開始和結(jié)束時(shí)用同樣的方式，先后做兩次，把兩次測驗(yàn)進(jìn)行比較。

　　2、應(yīng)用工作態(tài)度調(diào)查評定培訓(xùn)成效。對參加培訓(xùn)的職工，在開訓(xùn)和結(jié)訓(xùn)時(shí)，用同樣的方式調(diào)查職工對工作的態(tài)度。

　　3、調(diào)查職工關(guān)于培訓(xùn)的改進(jìn)建議。在結(jié)訓(xùn)時(shí)把培訓(xùn)調(diào)查表發(fā)給受訓(xùn)職工，征求他們對培訓(xùn)的意見，如職工確能提出有價(jià)值的改進(jìn)建議或其他意見，則表示職工對培訓(xùn)已獲得應(yīng)有的重視，并具有更深的認(rèn)識(shí)，可斷定培訓(xùn)已有成效。

　　4、記錄培訓(xùn)期間出席人員的變動(dòng)情況。在培訓(xùn)期間，約定若干人員為觀察員，平心靜氣地觀察培訓(xùn)的開展情況及受訓(xùn)人員平時(shí)對培訓(xùn)工作的反應(yīng)，在結(jié)訓(xùn)時(shí)提出觀察報(bào)告。

　　5、根據(jù)主持培訓(xùn)及協(xié)助培訓(xùn)的人員的報(bào)告來評定培訓(xùn)成效。

　　6、根據(jù)受訓(xùn)人結(jié)訓(xùn)成績評定培訓(xùn)成效。

　　以上評估方法彼此都不是獨(dú)立的，具體操作時(shí)可把幾種方法同時(shí)結(jié)合使用效果更佳。

篇3：崗位評估方法

　　崗位評估的方法

　　一、崗位參照法

　　崗位參照法，顧名思義就是用已有工資等級的崗位來對其它崗位進(jìn)行評估。具體的步驟是：

　　①成立崗位評估小組；

　　②評估小組選出幾個(gè)具有代表性、并且容易評估的崗位，對這些崗位有其它辦法進(jìn)行崗位評估；

　　③如果企業(yè)已經(jīng)有評估過的崗位，則直接選出被員工認(rèn)同價(jià)值的崗位即可；

　　④將②、③選出的崗位定為標(biāo)準(zhǔn)崗位；

　?、菰u估小組根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)崗位的工作職責(zé)和任職資格要求等信息，將類似的其它崗位歸類到這些標(biāo)準(zhǔn)崗位中來；

　?、迣⒚恳唤M中所有崗位的崗位價(jià)值設(shè)置為本組標(biāo)準(zhǔn)崗位價(jià)值；

　?、咴诿拷M中，根據(jù)每個(gè)崗位與標(biāo)準(zhǔn)崗位的工作差異，對這些崗位的崗位價(jià)值進(jìn)行調(diào)整；

　　⑧最終確定所有崗位的崗位價(jià)值。

　　二、崗位排列法

　　崗位排列法是有關(guān)人員組成合格的專門機(jī)構(gòu)，如崗位評定委員會(huì)；根據(jù)崗位調(diào)查資料或崗位說明書做出簡潔的、易于對比的崗位描述；確定評定標(biāo)準(zhǔn)，對各個(gè)崗位打分；評定結(jié)果匯總，計(jì)算平均得分，進(jìn)而得出個(gè)崗位的綜合相對次序。這種方法易出現(xiàn)主觀傾向，應(yīng)通過培訓(xùn)提高評價(jià)人員的價(jià)值判斷力，或可通過重復(fù)評價(jià)三次取平均值來消除主觀誤差。

　　三、崗位分類法

　　分類法與崗位參照法有些相象，不同的是，它沒有進(jìn)行參照的標(biāo)準(zhǔn)崗位。它是將企業(yè)的所有崗位根據(jù)工作內(nèi)容、工作職責(zé)、任職資格等方面的不同要求，將分不同的類別，一般可分為管理工作類、事務(wù)工作類、技術(shù)工作類及營銷工作類等。然后給每一類確定一個(gè)崗位價(jià)值的范圍，并且對同一類的崗位進(jìn)行排列，從而確定每個(gè)崗位不同的崗位價(jià)值。

　　四、因素比較法

　　①成立崗位評估小組；

　　②確定崗位評估所需要的因素，即智力、技能、體力、責(zé)任和工作條件；

　?、圻x出若干具有廣泛代表性的標(biāo)桿職位或關(guān)鍵崗位；

　?、軐⒏鞣N標(biāo)桿崗位/職位按照各因素對各崗位的要求和重要性進(jìn)行依次排列，形成標(biāo)桿崗位/職位分級表；

　　⑤將各種標(biāo)桿崗位/職位的現(xiàn)行工資，按前面所確定的五項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆峙?，編制?biāo)桿崗位/職位工資表和因素工資分配尺度表；

　　⑥將標(biāo)桿崗位/職位以外的各崗位/職位逐項(xiàng)與建立起來的標(biāo)桿崗位工資表和因素工資分配尺度表進(jìn)行比較，一個(gè)要素一個(gè)要素地進(jìn)行判定，找到最類似的相應(yīng)標(biāo)桿職位，查出相應(yīng)的工資，再將各項(xiàng)因素工資相加，便得到該崗位/職位的工資。

　　五、因素計(jì)點(diǎn)/評分法

　　因素計(jì)點(diǎn)/評分法是目前最流行的崗位評估方法，因素計(jì)點(diǎn)/評分法要求組建評價(jià)機(jī)構(gòu)后，首先確定影響所有崗位的共有因素，并將這些因素分級、定義和配點(diǎn)（分），以建立評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。之后依據(jù)評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，對所有的崗位進(jìn)行評價(jià)并匯總每一崗位的總點(diǎn)數(shù)（分?jǐn)?shù)）。最后，將崗位評價(jià)點(diǎn)數(shù)轉(zhuǎn)化為貨幣數(shù)量，即崗位工資率或工資標(biāo)準(zhǔn)。這種方法可避免一定的主觀隨意性，但操作起來較繁瑣。評估方法是將評價(jià)因素分為四個(gè)維度，即責(zé)任、知識(shí)技能、努力程度和工作環(huán)境，并將每一緯度分為若干因素，共有大約39個(gè)評價(jià)因素，然后對每一崗位按事先設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打分，最后得出崗位評估的結(jié)果。

　　六、海氏三要素評估法

　　海氏三要素評估法是國際上使用最廣泛的一種崗位評估方法。據(jù)統(tǒng)計(jì)，世界500強(qiáng)的企業(yè)中有1/3以上的企業(yè)崗位評估時(shí)都采用了海氏三要素評估法。它通過三個(gè)方面對崗位的價(jià)值進(jìn)行評估，并且通過較為正確的分值計(jì)算確定崗位的等級。三要素評估法所指的三個(gè)要素如下圖所示：