城市綜合體概念及其內(nèi)涵

　　城市綜合體從功能業(yè)態(tài)定義，國外稱之為HOPSCA即Hotel(酒店)、Office(寫字樓)、Park(公園)、Shopping mall(購物中心)、Convention(會議中心、會展中心)、Apartment(公寓)。這一定義，是城市綜合體內(nèi)部“商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)”的價值體現(xiàn)。

　　城市綜合體本身就是一個可循環(huán)再生的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，以一種功能為主，多種功能配套的商業(yè)形態(tài)之間相互促進，互為價值鏈。在此體系下有兩種價值表現(xiàn)形式：

　　1、外在表現(xiàn)為強大的資本吸附磁場效應(yīng)。

　　我們都知道，城市綜合體的開發(fā)和運營需要強大的資金支持，其價值如何使現(xiàn)金流量和現(xiàn)金流速的最佳成了最核心的問題。

　　對于可銷售的住宅、公寓、寫字樓以及LOFT、攀HOUSE可以實現(xiàn)短期的資金快速回籠，保障資金的現(xiàn)金流量；商業(yè)、酒店的租金回報和經(jīng)營回報，平衡現(xiàn)金流速；

　　隨著持續(xù)運營的市場培育帶來的人氣提升、周邊交通環(huán)境的改善，特別是城市化進程中經(jīng)濟水平的提高帶來的消費力的提升都會使物業(yè)價值翻倍增長，抵押貸款或并購的價值將彰顯；

　　乘數(shù)效應(yīng)會使資本價值通過上市、基金、債券、民間資本等形式變現(xiàn)；

　　城市綜合體在做足自身的使用價值的同時，會帶動項目地塊的價值提升，以及同區(qū)域的土地價值、建筑價值、產(chǎn)業(yè)價值和價格的提升，同樣會帶動整個城市房地產(chǎn)業(yè)的價值提升。

　　由此看，城市綜合體的產(chǎn)品定位就成了重中之重，最合適的產(chǎn)品組合，最恰當?shù)拈_發(fā)、營銷、推廣節(jié)奏，不但是決定項目成敗的關(guān)鍵，更會成為資本的吸附磁場，成為社會效益最大化的積極帶動者。

　　2、內(nèi)在表現(xiàn)為強大的商業(yè)價值洼地效應(yīng)

　　城市綜合體從建筑設(shè)計、體量、規(guī)模、功能、業(yè)態(tài)組合上代表的都是最高級的商業(yè)形態(tài)。內(nèi)在的和諧發(fā)展，價值的再造和共生都將形成強大的洼地效應(yīng)。

　　城市綜合體都會引進世界500強及一線商家，強大的品牌磁場顯露出強大的商業(yè)價值洼地效應(yīng)。按照國際經(jīng)驗，一個面積在50萬平方米左右的城市綜合體，至少需要20萬種以上的商品才足以支撐，這說明城市綜合體需要建立在大量的工業(yè)化生產(chǎn)以及產(chǎn)品的多樣化之上。依國際經(jīng)驗，對都市場新型城市綜合體來說，30公里為經(jīng)常性消費商圈，覆蓋市及周邊縣市80%的地區(qū)。

　　同時業(yè)態(tài)規(guī)劃方面以購物、娛樂、休閑、會展、金融、文化、藝術(shù)功能為特色的城市綜合體，完善的業(yè)態(tài)組合與規(guī)劃將與眾多商家產(chǎn)生的共鳴。這樣才具有強大的規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng)，才具有城市綜合體的消費聯(lián)動效應(yīng)，城市綜合體經(jīng)濟才能形成，商業(yè)價值洼地效應(yīng)才能全部彰顯。

　　城市空間延續(xù)價值

　　城市綜合體從功用意義定義，我稱之為CS(City synthesis)即綜合性在城市形態(tài)和經(jīng)濟形態(tài)中的表現(xiàn)。這一定義，是城市綜合體外部“城市空間延續(xù)”的價值體現(xiàn)。

　　毋庸置疑，一個成功的城市綜合體項目是一個城市文化與靈魂的標簽；是一個城市標志性建筑；是一個城市商業(yè)價值最大化的具體體現(xiàn)；是一個城市經(jīng)濟發(fā)展的帶動者 ……

　　城市綜合體必在中國城市化進程中起著承上啟下的不可或缺的作用。

　　對加快城市商業(yè)產(chǎn)業(yè)升級換代；規(guī)避商業(yè)的無序競爭；提升城市居民的生活狀態(tài)；擴大城市居民的消費需求；釋放存量、擴大增量就業(yè)崗位；開拓稅源；帶動資金流、信息流、物流、人流的良性擴張……都會做出突出的貢獻，對區(qū)域經(jīng)濟的良性再造，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，城市資源的合理配置也會起到不可估量的作用，在運營過程中會極大地彰顯這一商業(yè)形態(tài)的黃金價值魅力。

篇2：城市綜合體功能

　　城市綜合體的功能

　　城市綜合體的功能包括普遍功能和特殊功能，普遍功能體現(xiàn)了城市綜合體的共性，特殊功能則反映城市綜合體的獨有特性。

　　1城市綜合體普遍功能

　　1.1承載功能

　　作為基本功能，城市綜合體是一個城市功能的空間承載體、資源承載體和物質(zhì)承載體（建筑物和設(shè)施），城市綜合體作為一個城市的信息、金融、保險、科技、商業(yè)、商務(wù)、居住、客居、會展、觀光、娛樂等城市功能的載體，為人們在城市里開展各種活動提供了物質(zhì)條件和環(huán)境空間。但綜合體的載體功能是以城市的經(jīng)濟發(fā)展能力和資源限制為條件的，忽略了這一點將導(dǎo)致閑置和資源浪費，會阻礙當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。另外，如超出了城市綜合體承受能力，綜合體將處于超負荷狀態(tài)，會出現(xiàn)功能紊亂現(xiàn)象。

　　1.2經(jīng)濟功能

　　經(jīng)濟功能是核心功能，城市綜合體是當?shù)囟愂盏闹饕獊碓矗谴碳そ?jīng)濟發(fā)展的重要手段和提供就業(yè)機會的主要渠道。作為城市地標所形成的強大的推動力和輻射力引領(lǐng)了城市建設(shè)的發(fā)展方向，帶動了周邊區(qū)域價值的提升；大量的品牌進駐，提升了商業(yè)水平、促進了消費結(jié)構(gòu)和生活方式的改變；也促進了區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位和升級。

　　1.3文娛功能

　　現(xiàn)代城市綜合體往往會成為一個城市或局部區(qū)域的教、科、文、體和娛樂等文化事業(yè)的集中地。作為當?shù)氐奈幕貥耍燃缲撝鞘形拿鞯幕A(chǔ)教育功能，又承擔著城市精神文明建設(shè)和繁榮文化的任務(wù)。

　　1.4社會功能

　　城市綜合體為一個城市的各種社會活動提供了場所。各種團體，如政府機構(gòu)、企業(yè)、非盈利組織、宗教組織等可以以城市綜合體的空間載體為依托，將其自身的活動影響傳播到整個城市，城市周邊區(qū)域，全國甚至國外。如美國紐約洛克菲勒中心，法國巴黎的拉德方斯廣場和上海的新天地都具備了這種社會傳播力和影響力。

　　2城市綜合體特殊功能

　　特殊功能是一個城市綜合體所獨有的不可能為每一個城市綜合體都必備的功能，亦稱綜合體的軟性功能，它反映了綜合體的特性，是城市綜合體核心競爭力---通過對稀缺的、不可復(fù)制的要素和資源進行配置和利用而形成的能力包括（聚集能力，輻射能力、流通能力和增長能力）。如以中心城市北京的國貿(mào)為地標象征的CBD綜合群以及社區(qū)型綜合體的典范上海社區(qū)型綜合體大拇指廣場。

篇3：建筑綜合體城市綜合體區(qū)別聯(lián)系

　　建筑綜合體與城市綜合體的區(qū)別與聯(lián)系

　　1二者區(qū)別

　　1.1建筑綜合體是一種使用功能與種類上的積累綜合，是物業(yè)類型簡單組合。建筑綜合體最顯著的特點是它與城市的多樣空間聯(lián)系性不強，缺乏城市功能與城市空間的有效整合，系統(tǒng)綜合性和組織結(jié)構(gòu)性的邏輯性不強，局部的增減無關(guān)整體大局，而且很難衍生新系統(tǒng)。

　　1.2建筑綜合體的功能空間以自建自用為特點，目的比較單一，城市性和城市開放性不足，無法形成以集約性、公共性和集聚性為要求的一體化系統(tǒng)組織形式。

　　1.3作為城市集約化的組織形式之一，城市綜合體是由高度混合利用的城市土地與城市建筑和城市交通之間的有機聯(lián)合體，是城市功能的高效集成與互補，是城市功能要素目的性取舍與多元彈性融合的有機銜接。

　　1.4作為城市經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級優(yōu)化的平臺，城市綜合體與城市宏觀經(jīng)濟環(huán)境聯(lián)系更加密切，其城市運營的高度要求更高標準的外部經(jīng)濟條件。

　　1.5 城市綜合體的多功能城市空間是經(jīng)過系統(tǒng)性優(yōu)化而形成的一個多生態(tài)社會系統(tǒng)，反映了一個城市的性質(zhì)，與一個城市的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展水平和規(guī)模之間存在密切的關(guān)聯(lián)。如以總部經(jīng)濟為核心特征的北京CBD形成的城市商務(wù)空間形態(tài)。

　　1.6城市綜合體的具體要求：

　　1.6.1整體協(xié)同性

　　案例一日本東京六本木

　　1.6.2空間的城市性、開放性和連續(xù)性

　　1.6.3功能的復(fù)合性和利用均衡性

　　1.6.4交通的立體平衡性與延伸性

　　案例二立體化的城市綜合體交通系統(tǒng)--澳洲墨爾本中心

　　1.6.5空間藝術(shù)性

　　1.7政府參與的必須性

　　1.8 城市形象代表性

　　2二者聯(lián)系

　　2.1從建筑實體角度看，二者有相同性或相似性。盡管城市綜合體具有自己特有的要求，但是城市綜合體是以建筑綜合體為其物理實體，是建筑綜合體向城市空間巨型化，城市價值復(fù)合化、城市功能集約化發(fā)展的結(jié)果。

　　2.2二者在功能綜合上都建立了一種空間共存、價值互補的關(guān)系，都克服了單一建筑和單一功能的局限性。

　　根據(jù)分析和闡述，我們認為時下中國房地產(chǎn)對城市綜合體的約定俗成的定義即"城市綜合體是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅游、展覽、餐飲、會議、文娛等城市功能在三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體"僅僅是從功能組合（酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓和住宅，稱為4 1模式）上對"城市綜合體"進行了狹義的闡述。換句話說，這個定義闡述的是"建筑綜合體"的定義，而非城市綜合體的真正定義。