城市商業(yè)綜合體如何通過規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)造價(jià)值

　　商業(yè)綜合體既然是多種功能的復(fù)合體，必然就涉及到商業(yè)，涉及到經(jīng)營。大多數(shù)的城市商業(yè)綜合體目前是以商業(yè)為主的。凡是可以經(jīng)營的地產(chǎn)我們都統(tǒng)稱為商業(yè)地產(chǎn)。住宅和非住宅。包括寫字樓、公寓、商業(yè)、餐飲、會展，還有一些旅游觀光功能，包括郵電設(shè)施、公交車、地鐵站，搭建一個(gè)交通網(wǎng)絡(luò)，形成一個(gè)完善的交通體系。

　　一個(gè)城市的發(fā)展如果沒有達(dá)到一定階段的話，就不可能出現(xiàn)一個(gè)城市綜合體，這是在郊區(qū)很難看到一個(gè)體量，因?yàn)樗休d不了。這是對土地利用的效率提升。像深圳的CBD是一個(gè)綜合體，美國的曼哈頓也是一個(gè)城市綜合體。城市綜合體不僅僅是一個(gè)單純的概念，城市綜合體里面承擔(dān)了一些商業(yè)。在香港，土地資源緊張，在很多城市綜合體下面就直接連接交通的設(shè)施，其本身就是一個(gè)交通站，搭建的都是一些立體的架構(gòu)。作為一個(gè)城市綜合體的開發(fā)，深圳和其他城市的一些經(jīng)驗(yàn)都是可以互證的。

　　很多內(nèi)地城市也是很發(fā)達(dá)的。但是借鑒香港的經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)比住宅要復(fù)雜一些，復(fù)雜在哪里？我們對住宅的認(rèn)識可能相對來說要豐富一些，凡是接近市場的，我們都認(rèn)為是簡單的。但是真正到運(yùn)營商業(yè)性地產(chǎn)，就涉及比較多，經(jīng)營者、管理者、消費(fèi)者、開發(fā)者，這是一個(gè)鏈條。運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)方面香港比較多，前期怎么去定位、什么業(yè)態(tài)適合去開發(fā)一個(gè)城市綜合體，大概有17%的開發(fā)經(jīng)費(fèi)是花在前期的。就是說在商業(yè)開發(fā)，前期是非常重要的。還有土地節(jié)約的效率也是要注意的，不管是市中心的地，還是城郊的地都是很稀缺的。

　　在城市綜合體里面建筑地本身的效率目前作為地產(chǎn)商考慮最多。寫字樓的價(jià)值能不能被商業(yè)所帶動，商業(yè)的價(jià)值能不能被寫字樓所帶動，它們和公寓能不能夠互補(bǔ)？城中城里面的人能不能合理地流動，產(chǎn)生價(jià)值。如果從商場到寫字樓距離縮短了，縮短了就減少了這個(gè)城市的能耗。包括公寓、酒店、觀光、餐飲基本都能在這個(gè)綜合體內(nèi)能夠滿足，這就是效率，這個(gè)效率帶給地產(chǎn)商就是價(jià)值。人的效率提高了，休閑不用去很遠(yuǎn)的地方。所以要想達(dá)到這樣的一個(gè)效率，在設(shè)計(jì)方面也非常重要。其實(shí)我們在做商業(yè)地產(chǎn)很困惑的一點(diǎn)就是在各個(gè)城市，我們涉及到往往是改造一個(gè)商業(yè)，不是說重新搭建一個(gè)商業(yè)，因?yàn)檫@個(gè)商業(yè)從前期來說已經(jīng)做了。城市做的商業(yè)不叫城市綜合體，現(xiàn)在當(dāng)我們GDP開始增長，人均消費(fèi)水平開始增長了，我們就感覺到商業(yè)地產(chǎn)要改造它，讓它適合這個(gè)市場。

　　設(shè)計(jì)注重哪些方面呢？之前講了效率和效能。在城市發(fā)展過程中，假設(shè)我們居住在這里，這是一個(gè)自然景觀和城市景觀的一個(gè)交融的地方。我們生活在城市里面的人，可以享受到一個(gè)自然景觀，這是一個(gè)方面。比方說大家去國外旅游，第一肯定要享受海岸的沙灘，這是自然風(fēng)光；第二會去一下賭場，刺激一下；第三會去購物。為什么你會在那樣的環(huán)境下滋生那樣的消費(fèi)心理呢？就是城市景觀和自然景觀的相互融合。各國的商業(yè)，包括香港、日本，這些建筑的體量相對來說比較大，都是垂直往上發(fā)展。我們在設(shè)計(jì)過程中，建筑是一個(gè)核心，涉及到各個(gè)層面的交通，內(nèi)部和外部的一些東西。對于地鐵的交通設(shè)計(jì)方面也是要考慮的，不僅人生活的需要，而且也是體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的需要。還有定位的適合度問題，城市綜合體做下來之前，大家都認(rèn)為它很好。但是其實(shí)是這幾年才上去的。這就涉及到最初的功能定位適合度，能夠不能夠符合以后持續(xù)的經(jīng)營和可持續(xù)的發(fā)展。

　　最后城市綜合體最頭疼的環(huán)節(jié)在于合作，很多的合作伙伴、很多經(jīng)營單位需要你去接觸、交流、合作，共同完成一個(gè)作品。在這個(gè)過程當(dāng)中，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功是一半，經(jīng)營是另一半。這就要了解市場目前所有的常住人口目前的消費(fèi)力是多少？什么的經(jīng)營是最好的？怎么可以給我們帶來最大的價(jià)值。

篇2：國內(nèi)二三線城市商業(yè)綜合體策劃開發(fā)運(yùn)營要點(diǎn)

　　國內(nèi)二三線城市商業(yè)綜合體策劃開發(fā)運(yùn)營的要點(diǎn)

　　城市商業(yè)綜合體，特指位于城市市區(qū)中心或主要商業(yè)區(qū)的商業(yè)綜合體，集社區(qū)公寓、開放式步行街、主題性封閉式的MALL、零售主力店、酒店、寫字樓等為一體，綜合開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。規(guī)模和體量可大可小。

　　城市商業(yè)綜合體把城市中不同性質(zhì)、不同使用功能的社會生活空間相結(jié)合，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一開發(fā)和管理，充分發(fā)揮城市功能與用地及建筑空間的共同作用，形成一個(gè)完整的街區(qū)，滿足人們對于居住、消費(fèi)、環(huán)保、休閑等多方面和諧統(tǒng)一的需求。

　　當(dāng)前，中國城市化進(jìn)程迅速提高，人口向區(qū)域中心城市集中，現(xiàn)代生活方式和商業(yè)資源向郊區(qū)和二三線城市滲透、擴(kuò)展，如何建設(shè)合理規(guī)劃的現(xiàn)代化的城市商業(yè)綜合體，是擺在實(shí)業(yè)界和政府面前的重要任務(wù)。

　　筆者多年從事城市商業(yè)綜合體的策劃和運(yùn)營，有幾點(diǎn)體會：

　　一、城市商業(yè)綜合體首先要符合城市發(fā)展規(guī)劃

　　隨著城市居住格局和消費(fèi)能力的變化，無論新區(qū)建設(shè)，還是舊區(qū)改造，都需要合理布局的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套，需要適合商業(yè)環(huán)境的新的商業(yè)物業(yè)內(nèi)容，政府規(guī)劃部門首先在用地上，應(yīng)該充分預(yù)留商業(yè)用地，并科學(xué)規(guī)劃用地內(nèi)容和控制性規(guī)劃要點(diǎn)。

　　由于城市商業(yè)綜合體首先是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，如何引導(dǎo)或影響政府利用土地及空間，實(shí)現(xiàn)商業(yè)資源與城市功能的重新配置，達(dá)到集約目的，是發(fā)展商和運(yùn)營商應(yīng)該積極有為的工作。

　　發(fā)展商和運(yùn)營商應(yīng)積極為政府相關(guān)規(guī)劃提供有效建議，使建設(shè)項(xiàng)目的功能直接被接納到城市功能規(guī)劃中，使政府能夠更多了解城市實(shí)際需求，達(dá)到發(fā)展規(guī)劃與資源配置的更好結(jié)合。特別是要充分幫助政府解決急難的城市“舊城改造”、“新區(qū)商業(yè)中心”區(qū)塊二級用地開發(fā)問題，對于緩解城市居住、交通、環(huán)境與治安等壓力都是可以得到政府積極支持的，用地和規(guī)劃上也可獲得優(yōu)惠便利的政策條件。

　　二、城市商業(yè)綜合體開發(fā)的關(guān)鍵原則

　　城市商業(yè)綜合體開發(fā)建設(shè)，實(shí)際也是城市局部升級的時(shí)間安排，或在空間上的再次開發(fā)利用。牽涉到土地的一級整理、二級開發(fā)，系統(tǒng)性強(qiáng)，工程巨大，包容內(nèi)容復(fù)雜，更牽涉到城市居民、投資者和消費(fèi)者的切身利益，因此，項(xiàng)目用地的選擇、項(xiàng)目前期的策劃定位、項(xiàng)目的統(tǒng)籌運(yùn)營必須堅(jiān)持四大原則：

　　1、符合“剛性規(guī)劃”的原則：城市商業(yè)綜合體復(fù)合了交通、居住、商業(yè)、生活?yuàn)蕵返雀鞣N生活形態(tài)的部分或全部功能于一體，是不可再生的稀缺資源，需要將項(xiàng)目建筑功能和商業(yè)功能融入城市發(fā)展規(guī)劃中，引導(dǎo)和主導(dǎo)一個(gè)城市或城區(qū)的功能定位，如商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套、街區(qū)產(chǎn)業(yè)復(fù)興、文化特色構(gòu)成、城市交通組織及市政配套、景觀，等等，一旦落地難以更改，其商業(yè)規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)的編制必須以所在地城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃、人口規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃為依據(jù)進(jìn)行編制，以實(shí)際街區(qū)或項(xiàng)目用地進(jìn)行策劃，用科學(xué)分析的數(shù)據(jù)和策劃報(bào)審，突出土地利用與城市發(fā)展目標(biāo)的完美結(jié)合，實(shí)行城市再造與城市文化內(nèi)涵的融合，獲得用地和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上的批準(zhǔn)，獲得開發(fā)報(bào)建過程的通暢。

　　2、符合“以商定產(chǎn)”的原則：城市商業(yè)綜合體，一般是城市區(qū)域重點(diǎn)的商業(yè)中心樞紐設(shè)施或居住區(qū)重要的配套商業(yè)設(shè)施，也是對舊的街區(qū)商業(yè)的揚(yáng)棄、繼承、創(chuàng)新、發(fā)展的過程，需要全面進(jìn)行商業(yè)資源、形態(tài)和業(yè)態(tài)的調(diào)查和引進(jìn)，外埠同類項(xiàng)目的借鑒，達(dá)到重新整合、優(yōu)化配置商業(yè)資源，提高投產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)利用價(jià)值的目的。特別是主力店、國內(nèi)外一線二線的商業(yè)品牌資源、具備主題商業(yè)價(jià)值的新的消費(fèi)形態(tài)，需要在建筑設(shè)計(jì)前就落實(shí)主力店商家的各項(xiàng)工程技術(shù)要求和商業(yè)規(guī)范，落實(shí)商業(yè)業(yè)態(tài)匹配的空間營造和商鋪分割，使建筑設(shè)計(jì)和建筑工程符合整體商業(yè)規(guī)劃目的。如果不熟悉商業(yè)資源和商業(yè)發(fā)展趨勢，就是盲人摸象，結(jié)果自然可知。因此，建筑設(shè)計(jì)之前一定要進(jìn)行充分的商圈、社區(qū)市場調(diào)研和商業(yè)規(guī)劃定位。

　　3、符合“以人為本”的原則：城市商業(yè)綜合體最終是為城市居民、消費(fèi)者和旅游者服務(wù)的，無論建筑體的公共空間和內(nèi)部空間，都是高度人性化服務(wù)的要求，在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、空間設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、綠化、區(qū)間布局及流線設(shè)計(jì)、交通組織、環(huán)保、市政配套及安全等等方面都有硬性指標(biāo)，而這些硬性的指標(biāo)卻是為“以人為本”的根本目的服務(wù)的，深度設(shè)計(jì)上卻是消費(fèi)行為科學(xué)的軟性溝稽。既要方便集客和商戶經(jīng)營，又要方便行人、殘障人出行，有利于人流、車流、商流的安全回流和疏散，同時(shí)又要增強(qiáng)社會公眾參與性，給百姓創(chuàng)造更好的景觀文化休閑空間，具備“細(xì)節(jié)到一厘米”的物業(yè)品質(zhì)，形成消費(fèi)者的精神共鳴和文化認(rèn)知。

　　4、符合“投資共贏”的原則：城市商業(yè)綜合體，包括了購物、休閑、辦公、居住、旅游、停車等多種功能，包括主力店、獨(dú)立街鋪、酒店、寫字樓、特色商業(yè)街、公寓、高尚住宅、大型購物中心、環(huán)境及市政配套等等物業(yè)設(shè)施，投資非常巨大，各類物業(yè)投資回報(bào)方式和周期多樣化。在項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃投產(chǎn)前，需要將概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)與項(xiàng)目可行性財(cái)務(wù)分析，以及投資開發(fā)周期、物業(yè)租售留回報(bào)方式結(jié)合，進(jìn)行綜合分析，進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)模、產(chǎn)品內(nèi)容、布局、體量的配置，滿足各個(gè)利益相關(guān)方的權(quán)益組合，滿足項(xiàng)目實(shí)際的資金籌措和回收。

　　三、把項(xiàng)目開發(fā)的程序做對

　　城市商業(yè)綜合體的建設(shè)和投產(chǎn)是投資商、發(fā)展商和運(yùn)營商，以及相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)、零售商、供應(yīng)商，等等，高度協(xié)同的社會化勞動，作為投資商、發(fā)展商和運(yùn)營商擔(dān)當(dāng)著統(tǒng)籌項(xiàng)目的重要角色，也是最大的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。

　　由于一些發(fā)展商自認(rèn)為是“老板”，做事拍腦袋，或者財(cái)力不足盲目投資，或者專業(yè)能力局限，造成項(xiàng)目失敗的案例比比皆是。特別是產(chǎn)品規(guī)劃和硬件投產(chǎn)方面的問題，給項(xiàng)目帶來的損失相當(dāng)巨大。所以，有錢有權(quán)不等于你有專業(yè)能力，也不等于你可以忽視商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)規(guī)范。

　　項(xiàng)目的操作應(yīng)該以“格物致知、專業(yè)管控”的態(tài)度去進(jìn)行，項(xiàng)目的投資運(yùn)營、開發(fā)運(yùn)營和商業(yè)運(yùn)營都應(yīng)該進(jìn)行集中的計(jì)劃統(tǒng)籌，按照設(shè)定的程序，一環(huán)扣一環(huán)銜接實(shí)施。

　　1、做對投資運(yùn)營的程序。土地成本、開發(fā)成本、運(yùn)營成本都需要產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)和變現(xiàn)，才能收回。而投資回報(bào)的方式依賴于不同項(xiàng)目產(chǎn)品的使用價(jià)值和資產(chǎn)屬性，租售留需反復(fù)測算論證。因此，投資前的項(xiàng)目產(chǎn)品論證和概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)，實(shí)際已經(jīng)決定了項(xiàng)目投資的成敗。好的項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)，結(jié)合了商業(yè)、建筑、文化、投資、政府、銀行、消費(fèi)者等，多方面的認(rèn)同，可以在項(xiàng)目投產(chǎn)前就贏得投資機(jī)構(gòu)和個(gè)人的認(rèn)可和投入，使得發(fā)展商可以通過自籌資金、合資合作投資、債權(quán)融資、股權(quán)融資、施工單位代建等多種方式建立良性投資組合，實(shí)現(xiàn)滾動開發(fā)，也可以在項(xiàng)目投產(chǎn)后較容易實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品現(xiàn)貨變現(xiàn)，盤活現(xiàn)金流，甚至成為資本市場的上好產(chǎn)品。

　　2、做對開發(fā)運(yùn)營的程序。城市商業(yè)綜合體，往往是銷售型物業(yè)和持有型物業(yè)相結(jié)合進(jìn)行產(chǎn)品總成，開發(fā)程序就要結(jié)合本地的情況設(shè)定，在規(guī)劃報(bào)建、工程報(bào)建、市政報(bào)建方面，一般可以通過大盤住宅和寫字樓的先期投產(chǎn)，提前收回項(xiàng)目投資，而將配置好的商業(yè)綜合體部分實(shí)現(xiàn)“訂單式

”定制分配，對于不便分割的大型商場實(shí)施商家定制或機(jī)構(gòu)持有，或經(jīng)營權(quán)租賃，對于獨(dú)立商鋪或街鋪，則可進(jìn)行封頂后的預(yù)售，包括返租銷售。工程管理也是決定項(xiàng)目產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵，特別是擴(kuò)初設(shè)計(jì)不細(xì)節(jié)和工藝程序的失敗也將直接導(dǎo)致產(chǎn)品無法使用。

　　3、做對商業(yè)運(yùn)營的程序。城市商業(yè)綜合體歸根到底還是活的商業(yè)內(nèi)容，構(gòu)成一座活的城市生命體，提供給人們生產(chǎn)和生活消費(fèi)之用。一個(gè)新生的物種需要土壤、水分、陽光，需要面臨競爭的物種，任何新生事物的產(chǎn)生一定是以其他舊事物的犧牲和代價(jià)為轉(zhuǎn)換，需要具備自我管理、自我增殖和更新的能力。因此，必須統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃和運(yùn)營管理，項(xiàng)目要具備獨(dú)立的營招合一的運(yùn)營管理機(jī)制。項(xiàng)目的成功投產(chǎn)，需要嚴(yán)格按照商業(yè)運(yùn)營的要求和意見，進(jìn)行工程界面、主力店入駐界面、商戶組合及商裝界面、物業(yè)安防界面、開業(yè)營銷界面等工作的統(tǒng)籌，達(dá)到投產(chǎn)后的可持續(xù)經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)場和旺場的不同階段目的。

　　總之，做好城市商業(yè)綜合體，要符合具體的城市、區(qū)域的現(xiàn)實(shí)發(fā)展需要，在現(xiàn)有土地利用價(jià)值最大化上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品合理、符合投資目的、建設(shè)周期短、與居住社區(qū)和城市商業(yè)格局匹配的預(yù)期建設(shè)目標(biāo)，住宅產(chǎn)品和商鋪產(chǎn)品能夠保證收回投資，并持有部分經(jīng)營性物業(yè)，形成穩(wěn)場和旺場的城市商業(yè)綜合體。這要求投資發(fā)展商具備必要的專業(yè)能力和眼光，需要專業(yè)的運(yùn)營商全程專業(yè)管理，需要各類節(jié)點(diǎn)服務(wù)商提供專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)規(guī)范！

篇3：城市商業(yè)綜合體通過規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)造價(jià)值

　　城市商業(yè)綜合體如何通過規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)造價(jià)值

　　商業(yè)綜合體既然是多種功能的復(fù)合體，必然就涉及到商業(yè)，涉及到經(jīng)營。大多數(shù)的城市商業(yè)綜合體目前是以商業(yè)為主的。凡是可以經(jīng)營的地產(chǎn)我們都統(tǒng)稱為商業(yè)地產(chǎn)。住宅和非住宅。包括寫字樓、公寓、商業(yè)、餐飲、會展，還有一些旅游觀光功能，包括郵電設(shè)施、公交車、地鐵站，搭建一個(gè)交通網(wǎng)絡(luò)，形成一個(gè)完善的交通體系。

　　一個(gè)城市的發(fā)展如果沒有達(dá)到一定階段的話，就不可能出現(xiàn)一個(gè)城市綜合體，這是在郊區(qū)很難看到一個(gè)體量，因?yàn)樗休d不了。這是對土地利用的效率提升。像深圳的CBD是一個(gè)綜合體，美國的曼哈頓也是一個(gè)城市綜合體。城市綜合體不僅僅是一個(gè)單純的概念，城市綜合體里面承擔(dān)了一些商業(yè)。在香港，土地資源緊張，在很多城市綜合體下面就直接連接交通的設(shè)施，其本身就是一個(gè)交通站，搭建的都是一些立體的架構(gòu)。作為一個(gè)城市綜合體的開發(fā)，深圳和其他城市的一些經(jīng)驗(yàn)都是可以互證的。

　　很多內(nèi)地城市也是很發(fā)達(dá)的。但是借鑒香港的經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)比住宅要復(fù)雜一些，復(fù)雜在哪里？我們對住宅的認(rèn)識可能相對來說要豐富一些，凡是接近市場的，我們都認(rèn)為是簡單的。但是真正到運(yùn)營商業(yè)性地產(chǎn)，就涉及比較多，經(jīng)營者、管理者、消費(fèi)者、開發(fā)者，這是一個(gè)鏈條。運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)方面香港比較多，前期怎么去定位、什么業(yè)態(tài)適合去開發(fā)一個(gè)城市綜合體，大概有17%的開發(fā)經(jīng)費(fèi)是花在前期的。就是說在商業(yè)開發(fā)，前期是非常重要的。還有土地節(jié)約的效率也是要注意的，不管是市中心的地，還是城郊的地都是很稀缺的。

　　在城市綜合體里面建筑地本身的效率目前作為地產(chǎn)商考慮最多。寫字樓的價(jià)值能不能被商業(yè)所帶動，商業(yè)的價(jià)值能不能被寫字樓所帶動，它們和公寓能不能夠互補(bǔ)？城中城里面的人能不能合理地流動，產(chǎn)生價(jià)值。如果從商場到寫字樓距離縮短了，縮短了就減少了這個(gè)城市的能耗。包括公寓、酒店、觀光、餐飲基本都能在這個(gè)綜合體內(nèi)能夠滿足，這就是效率，這個(gè)效率帶給地產(chǎn)商就是價(jià)值。人的效率提高了，休閑不用去很遠(yuǎn)的地方。所以要想達(dá)到這樣的一個(gè)效率，在設(shè)計(jì)方面也非常重要。其實(shí)我們在做商業(yè)地產(chǎn)很困惑的一點(diǎn)就是在各個(gè)城市，我們涉及到往往是改造一個(gè)商業(yè)，不是說重新搭建一個(gè)商業(yè)，因?yàn)檫@個(gè)商業(yè)從前期來說已經(jīng)做了。城市做的商業(yè)不叫城市綜合體，現(xiàn)在當(dāng)我們GDP開始增長，人均消費(fèi)水平開始增長了，我們就感覺到商業(yè)地產(chǎn)要改造它，讓它適合這個(gè)市場。

　　設(shè)計(jì)注重哪些方面呢？之前講了效率和效能。在城市發(fā)展過程中，假設(shè)我們居住在這里，這是一個(gè)自然景觀和城市景觀的一個(gè)交融的地方。我們生活在城市里面的人，可以享受到一個(gè)自然景觀，這是一個(gè)方面。比方說大家去國外旅游，第一肯定要享受海岸的沙灘，這是自然風(fēng)光；第二會去一下賭場，刺激一下；第三會去購物。為什么你會在那樣的環(huán)境下滋生那樣的消費(fèi)心理呢？就是城市景觀和自然景觀的相互融合。各國的商業(yè)，包括香港、日本，這些建筑的體量相對來說比較大，都是垂直往上發(fā)展。我們在設(shè)計(jì)過程中，建筑是一個(gè)核心，涉及到各個(gè)層面的交通，內(nèi)部和外部的一些東西。對于地鐵的交通設(shè)計(jì)方面也是要考慮的，不僅人生活的需要，而且也是體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的需要。還有定位的適合度問題，城市綜合體做下來之前，大家都認(rèn)為它很好。但是其實(shí)是這幾年才上去的。這就涉及到最初的功能定位適合度，能夠不能夠符合以后持續(xù)的經(jīng)營和可持續(xù)的發(fā)展。

　　最后城市綜合體最頭疼的環(huán)節(jié)在于合作，很多的合作伙伴、很多經(jīng)營單位需要你去接觸、交流、合作，共同完成一個(gè)作品。在這個(gè)過程當(dāng)中，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功是一半，經(jīng)營是另一半。這就要了解市場目前所有的常住人口目前的消費(fèi)力是多少？什么的經(jīng)營是最好的？怎么可以給我們帶來最大的價(jià)值。