一、廣告策略
1、廣告的總體原則
以CO*作為建筑符號和項目的推廣符號;
依據:"特定的設計方法和手段,往往在被付諸實驗之前便已成為過時的"。而CO*本人及其作品是獲得廣泛認可的,所以接受CO*的成就和人生及設計概念,意味著接受CO*作品之一的"錦秋之春"。
用形象帶動整體銷售;
依據:形象將成為房地產市場上的主要賣點,本案的形象是通過價值的認同而建立的,就項目自身的特點來看,周邊項目亦各具特色,所以只有在整體形象建立上有所建樹才可能勝出一籌。廣告的主旨是建立個性化的市場形象。
必須要有"攻勢"效應
依據:"錦秋之春"項目的預售面積較少,所以銷售周期應持續在一年左右,而能否實現這個目標,關鍵在銷售前三個月,所以應能在此階段將銷售盡力推向高潮,造成較高的銷售氛圍,就必須借助廣告都手段全力出擊,形成推廣的攻勢,全力以赴。
2、廣告目標
第一時段準備期及內部認購期
將項目導入市場,初步建立之名度;
將CO*作為澳洲風情的特殊符號引入潛在客戶的思維中;
揭示升值潛力,引起投資者的矚目;
樹立項目形象;
第二時段公開上市及強銷期
迅速提高項目的之名度;
吸引目標客戶群前來現場;
達成銷售指標;
形成熱銷態勢;
第三階段銷售延續期
協助銷售滯銷戶型;
開展客戶公關,維持項目聲譽;
形成客戶群一帶一效應;
穩固項目形象;
3、廣告訴求點
(1)廣告訴求的支持點
訴求的支持點即項目的賣點,這里不在贅述。
需要說明的是任何支持點都可以成為支持銷售的原動力,即銷售主張,博得客戶群的認同,所以支持點加工即廣告的訴求點。
(2)廣告訴求的方式
借助既有風格進行渲染和營造
說明:既然是澳洲的名家手筆,不如以此作為獨特的主張,進行"拿來主義"的后加工,從而在本土之外營造一種氛圍。
提供IT 人士實際所需的生活
說明:針對特定人群的項目,本身必然要滿足特定人士的需求,而有些需求是潛在的主要需求,于是可以挖掘這類IT人士特殊的居家需求,進行攻擊,引起共鳴,造成被動性購買。
以一種全新之眼看世界
說明:挖掘本項目的優勢,會發現許多不同的賣點,于是可以借此進行展開,與其他項目形成鮮明個性反差,從而形成獨樹一幟的形象。
4、廣告訴求中應注意的問題
(1)打心理戰(概念)而非打產品戰。
說明:客戶購買產品除了考慮實際的決定因素,象價格、位置、配套之外,通常會用第六感官去感覺和判斷,尤其是在多個項目勢均力敵的情況下,客戶所感覺到的東西將成為決定的籌碼。行銷推廣中所能做到的就是盡量增加產品的附加值,提高客戶的滿意度和對產品本身的認之。
(2)在整個銷售、推廣、宣傳上都應有高品位住宅 區的體現,相應的檔次是使中高檔次消費者動心的根本。
(3)通過訴求應建立起本項目的市場地位,讓本項目成為中關村核心區內高品質項目的代名詞。
5、廣告訴求主題
(1)工作得意,生活寫意
(2)"錦秋之春",預約明日生活
(3)完全超前意識形態下的,新自然界面公寓
(4)擁有自我空間,才能盡情寫意人生;
(5)CO*大師成就您生活每一天
(6)流水的公寓,流線的造型,暢游的生活
(7)忙碌的邊緣地帶,生活的奧秘所在
(8)逍遙幸福生活的現代圖騰
(9)無法克隆的明日空間
6、媒體運用策略
在媒體運用上不過多地投入資金,而是爭取在前期大做宣傳的基礎上,建立項目的明確形象,從而在后期依靠
總體原則是堅持采用大版面,低頻率的方式向前推進。
7、媒體選擇及組合運用
(1)選擇策略
準備期及內部認購期內,可以選擇覆蓋面較大的大眾媒體進行推廣,尤以平面媒體為主;
正式開盤期及強銷期,集中有限的媒體資源和廣告預算,以主要平面媒介作為推廣工具;
銷售延續期,減少使用大眾媒介的頻次,轉而增加小眾媒體的投入,以強化訴求的深度,增加效能。
(2)媒體選擇種類
報紙:
以《北京青年報》為主力媒體,并結合《精品購物指南》、《北京晚報》、《精品精品購物指南》、《參考消息》作為補充。
雜志:
根據本項目的定位和檔次可以采用一些較為高檔的雜志,其中包《目標》、《生活速遞》、《國際航空》、《世界經理人文摘》、《互聯網周刊》、《長城卡會刊》、《時尚》、《財經》、《三聯周刊》、《中國對外服務》等。
廣播:
以北京交通臺(103.9兆赫)和北京音樂臺(97.4兆赫)為主打媒體。
戶外:
主要以廣告指引牌為主要指引媒體。地點為之春路東西兩側和學院路南北兩側,以及三環路北影廠一側。
(3)媒體使用的組合策略
準備期及內部認購期:
以《北京青年報》、《精品購物指南》報為主;
結合使用《北京晚報》星期四之樓宇周刊;
版面多為彩色半版;
在中關村及北三環主要路段,設置大型廣告看板;
公開上市及強銷期:
仍以《北京青年報》、《精品購物指南》報為主;
開盤前三天連續在北青報打整版廣告,造成轟動。3--4月每月發布8次,平均每周2次。
輔助使用《北京晚報--樓宇周刊》星期四版;
使用電波媒體,在FM97.4兆赫(北京音樂臺)和103.9兆赫(北京交通臺)進行全天廣告套播,時限為3--4月。
銷售延續期:
以IT業專業媒體和金融類媒體為主,覆蓋中關村及周邊地區的潛在客戶群,如《IT經理世界》、《世界經理人文摘》;
使用《時尚》、《生活速遞》、《目標》等小眾媒介進行區隔化的訴求,效果更佳;
停止使用廣播廣告,而轉而使用節目冠名和主辦,以達到長期客戶公關的深度宣傳目的;
使用SOHU、YAHOO等網絡媒介進行推廣,增加與潛在客戶的接觸率;
報紙廣告減為每月6次,媒體不變。
(10)媒體CUE表(見副表)
二、包裝策略
物業產品不同于其他類產品,客戶通常會親臨現場,耳濡目染一番,然后才會作出令自己滿意的決定。所以如果銷售現場的助益工具不能齊備,則難以產生使人信服的購買說服力。為此應該在項目開盤時做好此項工作。
在項目的包裝工作尚未準備到位時,應全力完成此項工作,力爭使項目的形象趨向完整和全面,這樣積聚能量,于工作到位后方可上市,形象突出,則會產生突出的銷售力。
1、現場包裝:
(1)圍墻
要求:針對圍墻需長期保存,所以圍墻應達到美觀、耐久的條件,力求在設計上具有醒目、立體且與眾不同的整體效果。
(2)效果圖
全區鳥瞰效果圖
單體效果圖
小區中心花園效果圖
室內共享空間效果圖(空中花園)
會所效果圖
(3)廣告牌
位置:接待中心大門西側
(4)接待大廳
(5)樣板間
(6)模型:
(7)園林綠化
(8)吊旗
2、宣傳品:
(1)VCD(可稍后完成)
方式:贈送給前來現場的客戶或郵寄(DM)給那些有可能成為購買客戶的潛在人群,或在展會現場派送預約客戶。
作用:使用多媒體設備瀏覽,造成反復宣傳,加深記憶的效果。
內容:
項目坐落位置
戶型
物業管理示范
(2)樓書(可延后)
用途:詳細描述物業的綜合情況和設施配置,幫助
說明,促進銷售在深度上的推進。
作用:將直接對項目的形象建立產生影響,特別是
樓書的風格和質量。
內容:
建筑理念
項目位置
戶型介紹
配套設施
物業管理規范及執行公司
(3)銷售海報
用途:在樓書制作完成之前,承擔主要銷售工具的職能,是進行大量散發的宣傳工具之一。
要求:銷售海報可以結合不同時期內項目的進展情況不定期地印制。
內容:
重點優勢戶型
地理位置介紹
未來生活展示
相關配套數據標準
(4)INTERNET網站主頁
用途:向潛在客戶提供物業的進展動態,并以最為快捷、互動的交流方式保持和潛在客戶之間的雙向溝通,從而為最終的銷售打下基礎。
方式:為項目申請國際網址(域名)建立項目自己的網頁
以網絡廣告的形式與主要的社區類門戶網站鏈接,帶來點擊和訪問。
在廣告中登載網址,提高點擊率。
在網站中附載項目的詳細內容和促銷措施,并有更為靈活的網上定單及其他促銷宣傳。
(5)網上樓書
用途:向客戶提供物業的便捷瀏覽信息,可以節省客戶的初期了解時間,加快客戶的認之。
作用:方便閱讀,更為凝練。
要求:網上樓書內容應盡可能地全面和完整,并且實效性較強,內容更新快。
內容:
發展商介紹及業績
聯合投資商(出資方)介紹
施工單位介紹
項目的規劃
項目的運作周期
項目的未來可預期價值
各類戶型介紹
建筑使用材料的介紹
裝修方案推薦
相關配套設施介紹
物業管理公司的介紹及業績
最新的價格表
工程進度表
售樓處及發展商聯系方式
三、PR客戶公關
通常,利用活動期間,通過記者進行新聞發布,是博得潛在客戶認可的有效公關策略。
此外,高檔次項目的客戶群是由一些群體整體素質很高的人群構成 的,他們除了會對產品具有很高的期望值之外,對后續所享受到的服務也不會忽視,所以由發展商提供的客戶服務工作將成為一項至關重要的推廣助益工具。
本案公關工作主要是從著手服務來進行,內容包括:
1、現場接待工作更周密細致,增加交易成功率
2、提供上門咨詢或材料索取的便利服務
3、未成交客戶的定期跟蹤服務
4、定期或發布軟性文章
5、舉行新聞發布會或記者聯誼會
6、客戶維護服務
(1)制作高水準的客戶通訊
(2)定期舉行客戶聯誼
(3)成立業主俱樂部
(4)實行分類積分卡制度
此外,在一些商務媒體上發布軟性宣傳文章會更具說服力。
四、銷售現場的宣傳方式
現場銷售及接待方式會直接反映物業的綜合水平,決定客戶對項
非常實際的原因是,市場競爭正經歷前所未有的激烈情景,所以必須盡最大的可能截留前來現場的客戶群,留住客戶比通過廣告吸引客戶更為重要,這才是達成銷售的關鍵步驟之一。
具體可以采用的措施如下:
(1)看房先預約,接待準備更充分,可以提供更為個性化現場服務;
(2)銷售大廳及樣板間以張揚個性,突出時尚,結合主題為導向,使客戶"眼睛一亮"更加吸引客戶;增加客戶對期房的購買信心。銷售大廳增加空中花園、電梯間展示,體現發展商的高素質水平。
(3)現場安置環繞音響設備,并隨時播放輕柔樂曲,特別是熱帶海洋性氛圍較濃重的樂曲,與項目出處相掩映。
(4)定期更換現場墻面裝飾畫,創造新鮮氛圍;
(5)事先通過電話了解客戶所期望獲得的信息,針對于此,準備充分資料提供給客戶。
(6)接待區設計成CLUB的貴賓室,不放展板及談判桌做成吧臺
(7)簽約、貸款、律師、業務員辦公區設單獨入口,在客戶簽約時進入辦公區,有完善的服務流程。
(8)客戶服務人員,上門辦理手續
五、直效行銷(DS)
直效行銷可以更為直接地與客戶保持近距離的聯系和接觸,從而可以獲得更為迅捷的客戶意見反饋,這樣更便于針對客戶反饋調整策略和實施方針。::房地產行銷中的DS直效行銷應該緊密圍繞著"直效"來進行。所以,各類手段的采用應該力爭可以產生直接的效果并縮短與客戶之間的距離。
行銷方式如下:
1、建立項目網站,進行網上互動行銷,包括網上訂
房;網上樓書瀏覽等。
2、采用偉業的客戶網(散客)進行直銷。
3、采用偉業的企業客戶網進行便利直銷。主要包括企業諸如:MOTOROLA、聯想、方正、 希望、四通、紫光等。
4、為IT 企業舉辦專門的購房講座和現場咨詢活動。
5、在當代商城、雙安商場內設立宣傳品自取機或建立接待處。
6、派出銷售專員前往聯想、希望、四通、方正、紫光等中關村高科技企業進行非定期性購房推廣宣傳及講座。
六、活動推廣
目的:活動推廣的目的分為不同的層次,遠期內是幫助銷售成長,短期內是為了提高"錦秋之春"項目的之名度,及在潛在客戶群中的相關之名度,建立美譽,達成公關效果,提高群體認之。
針對本項目的個性特征,可以選擇的活動方向如下,
1、名車鑒賞會
2、時裝秀大賽
3、超級家庭模仿大賽
4、名畫臨摹大賽
5、卡丁車系列挑戰賽
6、揭示你的腳(賞鞋會)
7、世紀第一波(奔騰4電腦挑戰賽)
8、電腦組裝大賽
篇2：廣告公司車輛及駕駛員管理規定
廣告傳媒公司車輛及駕駛員管理規定
(一)總則
1、為加強公司的車輛及駕駛員的管理，保證工作和業務用車，確保安全行車和車輛安全，制定本規定。
2、本規定適用于總公司專業公司的車輛及全體駕駛人員。
(二)車輛使用
1、每輛車由指定專門的駕駛員負責駕駛，非公司駕駛員不得駕駛公司車輛。
2、因公務需要用車，由辦公室統一調度，在《出車記錄表》上詳細登記。車輛返回后，駕駛員將《派車單》填寫完整，并由用車人簽字認可，作為報帳附件。
3、駕駛員在車輛使用前應對車輛作車況檢查，如有故障或損壞等，應立即報辦公室處理。
4、不出車時，駕駛員須將車停放于指定位置，并做好安全防范工作，如因失職造成損失，責任人應負責賠償。
(三)車輛保養
1、司機必須時刻保持車輛干凈整潔。
2、車輛零件設備由該車駕駛員負責保管，須保證完好。
(四)修理
1、凡公司車輛的修理或保養事宜，除緊急狀況外，司機應事先申請，在獲得批準后，方
可在辦公室其他人的陪同下，送公司指定維修廠維修。
2、公務車行駛途中發生故障，需緊急送修的，應先報總經理核準。
(五)事故處理
1、駕駛員應遵守交通規則。公司車輛因公違反交通規則時，如為司機個人過失，其罰款由當事人自行負擔;如因車輛本身原因或由不可抗拒因素造成，罰款由公司負責。
2、車輛如在途中發生交通事故，司機應及時向交警和保險公司報案，并即刻與公司負責人聯系，協調處理。
3、與交通事故有關的保險理賠作業，當事司機應配合辦公室負責處理。
4、未經公司許可，擅自使用公車者，所發生事故與公司無關，由當事人自行承擔一切責任，公司保留進一步追究其責任的權力。
(六)費用管理
1、由財務部門根據車輛的使用情況核定費用計劃和備用金標準，辦公室為每輛車建立費用檔案和維修檔案;經辦公室審核之后，司機方可報帳。
2、車輛的調配使用，用車部門應向公司辦公室申請，發生的費用由用車部門承擔，其結算方式和程序按財務制度執行，司機要認真作好出車登記。
派車單
篇3：廣告公司檔案管理規定
廣告傳媒公司檔案管理規定
(一)公司的檔案范圍
1、企業行政文書檔案：包括法規性文件;各種合同及協議書;會議文件;工作計劃、規劃和工作總結;有關人員的任免、獎勵和處分、調配人事材料;職工花名冊、人事檔案等。
2、企業管理檔案：包括企業生產經營計劃、各種指標類定額類文件、企業管理方面的各種市場信息、勞動工資檔案，固定資產及辦公用品名冊，產品質量、用戶檔案等。
3、企業技術檔案：包括技術研究檔案、項目方案、樣片等。
4、企業會計檔案：包括會計憑證檔案、會計帳簿檔案、會計報表檔案等。
5、企業業務檔案：包括與客戶往來函件(含傳真、電子郵件等)、商務報告、業務單據等。
6、企業聲像檔案：包括照片、錄音、錄像檔案等。
(二)公司檔案管理體制
1、公司檔案管理機構：辦公室統一管理公司各類檔案(會計檔案除外)。
2、公司指定專人分管公司檔案工作，保管人須維護檔案的完整與安全，并接受必要的培訓。
(三)立卷歸檔制度
1、檔案的收集：收集工作是建立在歸檔制度上的。各業務部門將辦(理)完畢的文件材料，經過挑選，立卷，定期移交各檔案室集中保存。
2、歸檔范圍：凡本單位具有考查利用價值的文件材料。包括與客戶的往來函件(含傳真、電子郵件等)、商務報告、業務單據，以及工作日記、照片等各種形式、載體的文件。
3、歸檔時間：辦(理)完畢的文件，按工作階段性進行歸檔：
(1)按年形成的文件，第二年第一季度歸檔。
(2)凡有法律效用的文件材料，簽訂后就立即歸檔。當事人、部門負責人留復印件備查。
(3)凡是有機密性的文件，隨時形成，隨時歸檔。
(4)項目、科研課題，鑒定，驗收后，兩個月內歸檔。
4、歸檔要求
(1)材料完整齊全。
(2)系統、條理、保持有機聯系。凡是歸檔文件材料，均要按其不同特征組卷，盡量保持它的內在聯系，并區分它們不同的保存價值。文件分類準確、立卷合理。
(3)立卷時，要求將文件的正件與附件，印件與定稿，請示與批復等統一立卷，不得分散。
(4)在進行卷內文件排列時，要合理安排文件的先后秩序，按時間先后排列。對于同一事情的同一文件，應統一規定進行，比如：正件與附件，應正件在前，附件在后等。
(5)由檔案部門對業務部門加以指導，協助業務部門共同做好舊檔的組織工作。辦(理)移交手續，雙方在移交清冊上簽字。
5、部門歸檔要求
(1)編制立卷項目，將辦(理)完畢的文件按有關條款歸入卷內，便于次年立卷。
(2)文件按時間順序排列，最近的在最上面。
(3)一個客戶一個立卷，一個項目立一個卷，一個檔案盒。
(4)貿易檔案與往來函件分開放，貿易檔案分筆次按各自的辦(理)流水號放在文件袋里。
(5)定時交檔案室：文件量少的，一季交一次，季后第一個月收集。文件量大的，一月交一次。
6、檔案室在收到業務部門的歸檔和各類文件后進行分類編目排列。
7、記錄檔案文件材料目錄須打印，統一用A4紙。
(四)、檔案管理工作
1、檔案的管理：區分全宗，正確立檔單位;分類，依據檔案、來源、時間、內容、形式分成若干層次和類別;案卷排列并編制案卷目錄。
2、檔案保管：公司設立專用文件庫保存檔案。
3、檔案的鑒定：從檔案的內容、來源、時間、可靠程序、名稱鑒別、檔案價值，確定各類檔案的保管期限，編制成表。
4、檔案的銷毀編制銷毀清冊;辦(理)銷毀手續，經總經理批準，方能銷毀;銷毀要有二人以上監銷，并在清冊上簽字。
(五)、檔案利用工作
1、凡需調閱檔案，均須填寫檔案借閱單，依據借閱權限和檔案密級，經各級領導簽批后方能借閱。借閱檔案應在“檔案借閱登記簿”上登記，注明借閱檔案的名稱、密級、借閱方式、數量、期限。
2、檔案利用方式有：提供檔案原件;提供檔案復印件;提供文獻索引資料。
3、檔案管理部門要主動向部門員工提供公司檔案編研信息服務，主要方面為政策信息、管理信息、產品信息、市場信息等。
4、依據國家統計和有關法律法規，做好企業檔案統計工作。