房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作探討

　　資金耗費(fèi)量大和工程建設(shè)周期長(zhǎng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的兩大主要特征，相比于其他較為傳統(tǒng)的制造企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算有自己的一套模式。本文主要就房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段的成本核算和收入核算方面存在的一些問(wèn)題提出了一些建議和看法，對(duì)其會(huì)計(jì)核算工作改善展開(kāi)了探討。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是我國(guó)近些年來(lái)發(fā)展速率最為迅猛的行業(yè)之一，正因如此，該行業(yè)的進(jìn)步發(fā)展也受到了極大的關(guān)注。房地產(chǎn)行業(yè)中，主要商品是房屋，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)和商品價(jià)值較大是該行業(yè)所經(jīng)營(yíng)商品的主要性質(zhì)，相比于其他傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)類(lèi)商品而言，該商品的特征更為明顯突出，自然而言的，企業(yè)核算方面也與其他行業(yè)或企業(yè)的核算方式有所不同。這些核算問(wèn)題在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展中已經(jīng)有所表現(xiàn)，而本文主要就成本核算和收入核算兩大方面展開(kāi)如下探討。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算環(huán)節(jié)存在的一些問(wèn)題

　　1.1成本核算存在的問(wèn)題

　　我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方面目前狀況絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于成本的計(jì)算和分配都沒(méi)有做出十分詳細(xì)的規(guī)定或計(jì)劃。多層建筑和高層建筑是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算的兩大核心對(duì)象，這兩種建筑類(lèi)型主要是通過(guò)樓層的多少而劃分的，11層以上的建筑被定義為高層建筑，10到11層的建筑被定義為小高層建筑，4到9層的建筑被定義為多層建筑?？v觀我國(guó)房屋建筑的發(fā)展歷史，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最初時(shí)期，房屋建筑以多層建筑為主，每一個(gè)樓層的成本耗資相差數(shù)額不大，這段時(shí)期企業(yè)所采取的成本核算都是以平均成本核算為主。然而技術(shù)的進(jìn)步和時(shí)代的發(fā)展，高層建筑已經(jīng)成為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流建筑形式，高樓層、裙樓以及低樓層之間的成本耗資相差數(shù)額較大，要是還是采取平均成本的算法來(lái)進(jìn)行核算，一定會(huì)對(duì)企業(yè)內(nèi)部的成本會(huì)計(jì)精度造成一定的影響。

　　1.2收入核算存在的問(wèn)題

　　稅收規(guī)定與企業(yè)會(huì)計(jì)的準(zhǔn)則內(nèi)容有著一定的差異，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)企業(yè)的收入進(jìn)行確認(rèn)時(shí)，會(huì)以五項(xiàng)經(jīng)濟(jì)原則作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)企業(yè)獲取了房屋的預(yù)售許可證，可以對(duì)房屋建筑進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)時(shí)，房屋建筑的建設(shè)并沒(méi)有完工，也就是說(shuō)，消費(fèi)者所購(gòu)買(mǎi)的房屋屬于期房，與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)收到了購(gòu)房者所預(yù)付的房款。由于房屋建筑商品在所有權(quán)方面的風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)有產(chǎn)生有效的轉(zhuǎn)移，因此不完全符合經(jīng)濟(jì)原則的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。只有在房屋建筑工程完工驗(yàn)收，認(rèn)證購(gòu)房者的房產(chǎn)權(quán)利時(shí)，才能夠確認(rèn)收入款項(xiàng)。但是稅法方面則將在房屋預(yù)售時(shí)所獲得的款項(xiàng)全部算入收入范疇內(nèi)來(lái)計(jì)算納稅金額。除此以外，房地產(chǎn)建造房屋的閣樓、停車(chē)場(chǎng)以及地下室等部分參與銷(xiāo)售的部分，并沒(méi)有對(duì)其進(jìn)行收入金額的確定，也就是說(shuō)，雖然這些建筑部分屬于企業(yè)銷(xiāo)售商品的范疇，但是并沒(méi)有算入收入核算中。房屋銷(xiāo)售期間的罰款、物業(yè)費(fèi)用、政府獎(jiǎng)勵(lì)以及客戶違約金的收取也沒(méi)有在收入核算中得到明顯的體現(xiàn)。

　　二、會(huì)計(jì)核算相關(guān)問(wèn)題的改善方法和措施

　　2.1對(duì)高層建筑成本制定核算規(guī)劃

　　上述問(wèn)題描述中我們已經(jīng)明確了高層建筑的成本核算問(wèn)題，因此筆者認(rèn)為可以結(jié)合企業(yè)房屋建造的特點(diǎn)來(lái)構(gòu)建合理的房屋層次成本分析法來(lái)確定高層建筑的樓層成本，力爭(zhēng)落實(shí)到細(xì)節(jié)，最好能夠保證每一個(gè)樓層都有與之對(duì)應(yīng)的成本計(jì)算權(quán)重，最后再綜合總成本和可銷(xiāo)售面積來(lái)對(duì)平均成本進(jìn)行計(jì)算，用每一個(gè)樓層的權(quán)重與平均成本相乘得到銷(xiāo)售成本，保證房屋銷(xiāo)售的收入能夠與成本形成一定的配比。以某房地產(chǎn)公司的成本核算規(guī)劃為例，該企業(yè)結(jié)合往年的銷(xiāo)售狀況并通過(guò)科學(xué)合理的計(jì)算方式，得出了若建造30層的高層建筑，其建筑樓層的平均成本為2900/㎡，裙樓30到20層、20到10層、10到5層的權(quán)重?cái)?shù)值分別為1.7、2、1、3，由此可知，該高層建筑的銷(xiāo)售成本按樓層由高到低算應(yīng)該分別為4930/㎡、5800/㎡、2900/㎡、8700/㎡。這種成本核算的方法能夠從根本上解決銷(xiāo)售收入與成本耗資不成比例的問(wèn)題，除此以外，歸集和分配成本等方面也要有所準(zhǔn)備，針對(duì)一些較為復(fù)雜的房屋建筑工程，由于其成本核算對(duì)象的確立很難將成本費(fèi)用囊括進(jìn)來(lái)，此時(shí)就需要結(jié)合科學(xué)的成本費(fèi)用分配方法來(lái)進(jìn)行成本分配，杜絕出現(xiàn)隨意分配的不良現(xiàn)象。結(jié)合實(shí)際，筆者對(duì)以下四類(lèi)作出了總結(jié)：1.土地征用費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)該按照占地面積來(lái)進(jìn)行劃分；2.在對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)倳r(shí)，可以參照歷史發(fā)生原因，結(jié)合因果關(guān)系法來(lái)進(jìn)行；3.現(xiàn)場(chǎng)組織的管理費(fèi)用應(yīng)該按照建筑面積來(lái)進(jìn)行分配；4.預(yù)算面積是配套設(shè)備經(jīng)費(fèi)分?jǐn)偟闹饕罁?jù)。

　　2.2收入制度的完善

　　筆者個(gè)人認(rèn)為，房地產(chǎn)收入制度的完善應(yīng)該從配套設(shè)施和商品房的收入核算制度的改善開(kāi)始著手。由政府或相關(guān)部門(mén)試著去制定一套符合中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售收入確定的經(jīng)濟(jì)制度，并將其與稅收相關(guān)的法律法規(guī)相結(jié)合，統(tǒng)一銷(xiāo)售收入確認(rèn)與銷(xiāo)售合同簽訂時(shí)預(yù)收款項(xiàng)收取的時(shí)間點(diǎn)，從而避免了房地產(chǎn)企業(yè)由于下手收入的無(wú)法確認(rèn)而在企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表上出現(xiàn)巨大虧損的現(xiàn)象，這樣一來(lái)，在企業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售的過(guò)程中同時(shí)會(huì)產(chǎn)生大量的金額收入，財(cái)務(wù)報(bào)表方面就能夠顯示出真實(shí)的銷(xiāo)售利潤(rùn)，進(jìn)一步使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況得到更為真實(shí)的反應(yīng)；第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售收入的核算范圍應(yīng)該有所圈定，配套設(shè)施和商品房都也應(yīng)該納入核算的范圍之內(nèi)；第三，對(duì)房屋出租收入、土地轉(zhuǎn)讓以及其他形式收入的監(jiān)控力度要有所加強(qiáng)，筆者初步估計(jì)，這部分的收入金額能夠達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)收入總額數(shù)值的15%或以上。針對(duì)土地轉(zhuǎn)讓的收入，國(guó)家可以結(jié)合房屋建筑所在區(qū)域土地價(jià)格的高低來(lái)建立數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)最低的土地交易價(jià)位進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)定義，若交易價(jià)位低于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)位，其過(guò)戶手續(xù)不予通過(guò)。這樣的規(guī)定能夠減少土地交易中黑幕操作的可能性；第四，輔助材料管理的加強(qiáng)?！邦A(yù)售收入備查薄”、“銷(xiāo)售備查薄”以及“協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)清冊(cè)”等輔助材料的建立，能夠?qū)ζ髽I(yè)的正式應(yīng)納稅所得額度進(jìn)行真實(shí)的側(cè)面反映，有效遏制了了某些企業(yè)隨意調(diào)整利潤(rùn)及內(nèi)部收入金額的現(xiàn)象，保證房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)能夠遵循納稅規(guī)范。

　　三、歸納總結(jié)

　　就目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和未來(lái)趨勢(shì)而言，該行業(yè)的企業(yè)發(fā)展在營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)方面的表現(xiàn)還算不上十分成熟，因此在會(huì)計(jì)核算工作的開(kāi)展上也存在很多問(wèn)題，需要通過(guò)不斷的發(fā)現(xiàn)和完善來(lái)對(duì)其今后發(fā)展加以規(guī)劃。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)要想持續(xù)保持穩(wěn)定快速的發(fā)展速率，必須要結(jié)合相關(guān)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律，通過(guò)制定有效的管理制度來(lái)確保企業(yè)會(huì)計(jì)核算環(huán)節(jié)的精準(zhǔn)性，并保證其后期工作效益的提升，進(jìn)一步使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)得到完善，為企業(yè)自身的長(zhǎng)期發(fā)展發(fā)揮功效。本文結(jié)合筆者自身多年工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中的成本核算和收入核算兩大方面存在的一些問(wèn)題和現(xiàn)象做出討論，并提出了自己的一些建議和看法，筆者堅(jiān)信，通過(guò)我們的不懈努力，會(huì)計(jì)核算在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的作用發(fā)揮將更為高效穩(wěn)定，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。

篇2：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作規(guī)范

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作規(guī)范

　　第一條為了確保公司財(cái)務(wù)部門(mén)正常有序的工作秩序，

　　進(jìn)一步充分體現(xiàn)會(huì)計(jì)的可靠性，特制定本規(guī)范。

　　第二條會(huì)計(jì)的運(yùn)用及賬戶的設(shè)置，按《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》執(zhí)行，不得隨意更改或自行設(shè)置，個(gè)別因公司業(yè)務(wù)需會(huì)計(jì)時(shí)，須報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

　　第三條憑證統(tǒng)一采用記賬憑證，在實(shí)行會(huì)計(jì)

　　后，可采用軟件打印記賬憑證。

　　第四條會(huì)計(jì)核算組織程序,采用記賬憑證匯總表核算程序，記賬憑證總表核算組織程序如下：

　　1、根據(jù)審核后的原始憑證填制記賬憑證;

　　2、根據(jù)原始憑證匯總表編制記賬憑證匯總表;

　　3、根據(jù)記賬憑證匯總地記總分類(lèi)賬;

　　4、根據(jù)原始憑證登記現(xiàn)金日記賬和銀行日記賬;

　　5、根據(jù)記賬憑證及所附的原始憑證登記各明細(xì)分類(lèi)帳表;

　　6、根據(jù)總分類(lèi)賬和各明細(xì)分類(lèi)賬編制會(huì)計(jì)報(bào)表;

　　7、記賬憑證匯總表核算組織程序的特點(diǎn)是：先定期(幾天)將所有記賬憑證匯總編制成匯總表，然后再根據(jù)憑證匯總表登記總分類(lèi)賬。

　　8、記賬憑證匯總表的編制方法是：根據(jù)一定時(shí)期的全部記賬憑證，按照相同歸類(lèi)，定期(指幾天)匯總會(huì)計(jì)的以反映全部會(huì)計(jì)的借方本期大聲額和貸方本期發(fā)生額。

　　第五條記賬規(guī)則

　　1、記賬需根據(jù)審核過(guò)的會(huì)計(jì)憑證。除按照會(huì)計(jì)核算要求進(jìn)行轉(zhuǎn)賬時(shí)，用記賬負(fù)寫(xiě)的轉(zhuǎn)賬說(shuō)明的作記賬依據(jù)外，其它記賬憑證都必須以合法的原始憑證為依據(jù)。沒(méi)有核發(fā)的憑證，不能登記賬簿，且每張記賬憑證必須由制單、復(fù)核、記賬、會(huì)計(jì)主管分別簽名，不得省略。

　　2、登記賬簿時(shí)用鋼筆或碳素筆書(shū)寫(xiě)(除了復(fù)寫(xiě)的以外，不得使用鉛筆和圓珠筆)。

　　3、記賬憑證和賬簿上的會(huì)計(jì)，不得隨意簡(jiǎn)化和使用代號(hào)。會(huì)計(jì)分錄的對(duì)應(yīng)關(guān)系，原則上一種經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)分別或匯總一套分錄，不得將不同內(nèi)容的多種經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)合并編制一套方案。

　　4、明細(xì)賬應(yīng)隨時(shí)登記，總賬定期登記，一般不超過(guò)10天，每一筆賬須記明日期，憑證號(hào)碼和摘要，經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的摘要不能過(guò)分簡(jiǎn)略，以保證第三者能清楚。

　　5、記賬的文字和數(shù)字應(yīng)端正、清楚、嚴(yán)禁亂擦、修補(bǔ)或涂改，不得跳行隔頁(yè)。應(yīng)將空行或空頁(yè)劃斜紅線注銷(xiāo)。

　　6、月、季、年度末，記完帳后應(yīng)辦理結(jié)賬，為了便于結(jié)轉(zhuǎn)成本和編制會(huì)計(jì)報(bào)表，需要發(fā)生額的賬戶，應(yīng)分別結(jié)出魚(yú)粉季度，年度發(fā)生額，在摘要欄注明"本月合計(jì)""本季合計(jì)"和"本年合計(jì)"的字樣，在月結(jié)，季結(jié)數(shù)字上端和下端均劃單杠線，在年結(jié)數(shù)字下端劃雙杠線。總結(jié)的數(shù)字本身均不得用紅字書(shū)寫(xiě)。發(fā)生筆數(shù)不多的賬戶，也可不結(jié)總。不需要加計(jì)發(fā)生額的賬戶，應(yīng)隨時(shí)結(jié)出余額，并在月份，季度余額下端劃單杠線，在年度余額下端劃雙杠線。

　　7、編制會(huì)計(jì)報(bào)表前，必須把總賬和明細(xì)賬記載齊全，試算平衡，每個(gè)的明細(xì)賬各賬戶的數(shù)額相加綜合同該年月的總賬數(shù)額核對(duì)相符。不允許現(xiàn)出報(bào)表，后補(bǔ)記賬簿。年度更換新帳時(shí)，需要結(jié)轉(zhuǎn)新年度的余額，可直接過(guò)到轉(zhuǎn)賬各該賬戶的第一行，并在摘要欄內(nèi)注明"上年結(jié)轉(zhuǎn)"字樣。必要時(shí)，詳細(xì)注明余額組成內(nèi)容，在舊賬的最后一行數(shù)字下面注明"結(jié)轉(zhuǎn)下年"字樣。結(jié)轉(zhuǎn)以后的空白行格包括不結(jié)轉(zhuǎn)余額的賬戶，劃一條余線注銷(xiāo)或蓋戳注銷(xiāo)。

　　8、記賬發(fā)生錯(cuò)誤時(shí)，用以下方法更正。

　　(1)記賬前發(fā)現(xiàn)記賬憑證由錯(cuò)誤，應(yīng)先更正或重制記賬憑證。記賬憑證或賬簿上的數(shù)字差錯(cuò)，應(yīng)在錯(cuò)誤的全部數(shù)字正中劃紅線，表示注銷(xiāo)，并由經(jīng)辦人員加蓋小圖章后，將正確的數(shù)字寫(xiě)在應(yīng)記的欄或行內(nèi)。

　　(2)記賬后發(fā)現(xiàn)記賬憑證中合計(jì)科目，借貸方式或金額錯(cuò)誤時(shí)，先用紅字填制一套與原用科目，借貸方向和金額相同的記賬憑證，一并登記入賬。如果合計(jì)科目和借貸方向證確，只是金額錯(cuò)誤，也可另行填制記賬憑證，增加或沖減相差的金額。更正后應(yīng)在摘要中注明原記賬憑證的日期和號(hào)碼，以級(jí)更正的理由和依據(jù)，報(bào)出會(huì)計(jì)報(bào)表后發(fā)現(xiàn)記賬差錯(cuò)時(shí)，如不需要變更原來(lái)報(bào)表的，可以填制正確的記賬憑證，一并登記入賬。

　　9、紅字沖賬除了用于更正的錯(cuò)誤外，還可以用于下列事項(xiàng)：

　　(1)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)完成后，發(fā)生退回或退出;

　　(2)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)計(jì)算錯(cuò)誤而發(fā)生多付或多收;

　　(3)賬戶的借方或貸方發(fā)生額需要保持一個(gè)方向;

　　(4)其它必須沖銷(xiāo)原記數(shù)字的事項(xiàng)。

　　第六條結(jié)賬、對(duì)賬

　　1、結(jié)賬時(shí)結(jié)算各種賬簿記錄，它是在一定時(shí)期內(nèi)所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)全部登記入賬的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，具體內(nèi)容如下：

　　(1)在結(jié)賬時(shí)，首先應(yīng)將本期內(nèi)所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)記入有關(guān)賬簿。

　　(2)本期內(nèi)所有的轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)，應(yīng)編成記賬憑證記入有關(guān)賬簿，以調(diào)整賬簿記錄。

　　(3)在全部業(yè)務(wù)登記入賬的基礎(chǔ)上，應(yīng)結(jié)算所有的賬簿，具體方法參見(jiàn)"記賬規(guī)則"。

　　2、對(duì)賬是為了保證帳證相符，賬：相符，賬實(shí)相符。具體內(nèi)容如下：

　　(1)帳證核對(duì)：是指各種賬簿(總賬、明細(xì)、分類(lèi)賬以及現(xiàn)金和銀行存款日記賬等)的記錄與會(huì)計(jì)憑證(記賬憑證及其所附的原始憑證)的核對(duì)，這種核對(duì)主要是在日常編制憑證和記賬過(guò)程中進(jìn)行。月結(jié)果發(fā)現(xiàn)賬目不符，就應(yīng)回過(guò)頭來(lái)對(duì)賬簿記錄與會(huì)計(jì)憑證進(jìn)行核對(duì)，以保證帳證相符。

　　(2)賬：核對(duì)每月一次，主要是總分類(lèi)賬各賬戶期末余額與各明細(xì)分類(lèi)賬面余額相核對(duì)，現(xiàn)金，銀行存款二級(jí)帳與出納的現(xiàn)金，銀行存款日記賬相核對(duì)，會(huì)計(jì)部門(mén)各種財(cái)產(chǎn)物資明細(xì)類(lèi)賬期

　　末余額與財(cái)產(chǎn)物資管理部門(mén)和使用部門(mén)的保管帳相核對(duì)等。

　　(3)賬實(shí)核對(duì)分兩類(lèi)：

　　第一類(lèi)：現(xiàn)金日記賬面余額與現(xiàn)金實(shí)際庫(kù)存數(shù)額相核對(duì)，銀行存款日記賬余額與開(kāi)戶銀行對(duì)賬單相核對(duì)，要求每月核對(duì)一次。

　　第二類(lèi)：各種財(cái)產(chǎn)物資明細(xì)分類(lèi)賬賬余額與財(cái)產(chǎn)物資實(shí)有數(shù)額相核對(duì)，各種往來(lái)賬款明細(xì)賬賬余額與有關(guān)債權(quán)債務(wù)單位的賬目核對(duì)等，要求每季核對(duì)一次。

篇3：房地產(chǎn)股份公司會(huì)計(jì)核算程序

　　房地產(chǎn)股份有限公司會(huì)計(jì)核算程序

　　本公司會(huì)計(jì)核算程序如下：

　　一、根據(jù)原始憑證及原始憑證匯總表填制記帳憑證;

　　二、根據(jù)收、付款憑證逐日逐筆登記現(xiàn)金日記帳和銀行存款日記帳;

　　三、根據(jù)原始憑證、原始憑證匯總表及記帳憑證逐筆登記明細(xì)分類(lèi)帳;

　　四、根據(jù)記帳憑證定期編制科目匯總表;

　　五、根據(jù)科目匯總表登記總分類(lèi)帳;

　　六、期末總分類(lèi)帳與各種日記帳、明細(xì)分類(lèi)帳進(jìn)行核對(duì);

　　七、期末根據(jù)總分類(lèi)帳與明細(xì)分類(lèi)帳編制會(huì)計(jì)報(bào)表。

　　如圖所示：