中國(guó)房地產(chǎn)由于周期短、利潤(rùn)空間大和專(zhuān)業(yè)門(mén)檻低,所謂第一次“觸地”的現(xiàn)象不斷甚至風(fēng)起云涌,這種外行進(jìn)入的情況與外資和外地被業(yè)界并稱(chēng)為著名的“三外”。

外行進(jìn)入方式上一般呈現(xiàn)四大特點(diǎn)

A,外行敢于“觸地”幾乎都資金雄厚,強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入。由于中國(guó)的房地產(chǎn)毫無(wú)疑問(wèn)屬于資金密集型行業(yè),特別金融和土地新政的系列推出,傳統(tǒng)的杠桿資金模式幾乎失靈。在加上市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,實(shí)力不夠是沒(méi)有資格覬覷這快肥肉的.

B, 常常采取兼并和重組的方式即收購(gòu)股權(quán)、土地和項(xiàng)目的資本運(yùn)營(yíng)形態(tài)。這些企業(yè)幾乎都在其他行業(yè)積累了大量資金或創(chuàng)出了品牌。一般上市公司多采取這種模式。

C, 再有就是資源和關(guān)系型的企業(yè)或商家。能拿到優(yōu)良的土地和地方首長(zhǎng)和要害部門(mén)的大力支持。但是這種類(lèi)型的企業(yè)往往只考慮的土地和關(guān)系的這一頭,但對(duì)產(chǎn)品尤其是市場(chǎng)的另一頭準(zhǔn)備嚴(yán)重不足。一般都是一些區(qū)域性的企業(yè)或商家特別是一些外地企業(yè)以招商引資或政績(jī)工程的方式進(jìn)入。

D, 上下*業(yè)借力進(jìn)入。由于上下*業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的主動(dòng)了解和被動(dòng)拖入,常在水邊走哪有鞋不濕。特別是與開(kāi)發(fā)商的近親關(guān)系,一不小心也想分杯羹。

外行進(jìn)入運(yùn)營(yíng)形態(tài)基本是四種

第一種完全自組公司,在已經(jīng)成功的房企挖一到兩個(gè)成熟的職業(yè)經(jīng)理人或操盤(pán)手并帶出一個(gè)團(tuán)隊(duì),借助他們的專(zhuān)業(yè)力量實(shí)現(xiàn)投資商向開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)變;國(guó)內(nèi)如希望集團(tuán),海外如荷蘭ING的后期職業(yè)代理人方式。

第二種是與一個(gè)成功的房企合作,國(guó)內(nèi)的如聯(lián)想與順弛當(dāng)年的合作;海外的如摩根與復(fù)地的合作。更多是充當(dāng)投資商的角色;

第三種是與經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)合作,通過(guò)一個(gè)成功項(xiàng)目或名牌的運(yùn)做,完成外行到內(nèi)行的轉(zhuǎn)變。象號(hào)稱(chēng)中國(guó)房地產(chǎn)勞斯萊斯的廣州“星河灣”與本土策劃大師王志綱的合作,包括最初北京萬(wàn)通與香港策劃大家鄧智仁的合作。

第四種與金融機(jī)構(gòu)合作由二級(jí)市場(chǎng)切入,如海內(nèi)外機(jī)構(gòu)向四大資產(chǎn)公司和銀行單體或打包收購(gòu)不良資產(chǎn)的方式。

其實(shí)無(wú)論何種形態(tài),外行進(jìn)入房地產(chǎn)都有四大忌

一忌盲目樂(lè)觀,只憑道聽(tīng)途說(shuō)和別人勸說(shuō)和引誘就擅自闖入,對(duì)市場(chǎng)和消費(fèi)者沒(méi)有基本的調(diào)查和深入的了解,定位嚴(yán)重不準(zhǔn)。在人才結(jié)構(gòu)和管理制度等方面也沒(méi)有充分的準(zhǔn)備。進(jìn)入后才發(fā)現(xiàn)到處是陷阱和難題。但是開(kāi)弓沒(méi)有回頭箭,只能硬著頭皮往前走,用高昂的代價(jià)換來(lái)稀薄的利潤(rùn)甚至虧損和下次成功的經(jīng)驗(yàn)。

二忌慣性思維:一些企業(yè)特別是其他行業(yè)的品牌公司,往往還依賴或不自覺(jué)的滑到老路上去。有的貿(mào)易型企業(yè)和工業(yè)企業(yè)在團(tuán)隊(duì)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)模式上基本不熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn),還沿襲原有的觀念和機(jī)制,結(jié)果造成企業(yè)或項(xiàng)目人才流動(dòng)頻繁管理混亂,幾乎功敗垂成!

三忌虎頭蛇尾:一些投資商由于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)缺乏了解,以為投入啟動(dòng)資金就可以拉動(dòng)消費(fèi),靠墊資和賣(mài)期房就能完成整個(gè)資金鏈的循環(huán)短期就能賺大錢(qián)。過(guò)程中就發(fā)現(xiàn)遠(yuǎn)不是這么簡(jiǎn)單,最后后續(xù)資金跟不上,造成項(xiàng)目中斷或爛尾。不但沒(méi)掏到錢(qián),反而把多年積累的錢(qián)砸進(jìn)去了。

四忌貪大求洋:一些成功的企業(yè)剛剛進(jìn)入房地產(chǎn),就想做什么百年老店做支柱行業(yè),不是頃囊而出也是重兵投入。結(jié)果由于房地產(chǎn)行業(yè)的政策和市場(chǎng)變化快,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的周期性認(rèn)識(shí)模糊,導(dǎo)致五指分開(kāi),泥足深陷,企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略空洞而模糊,最后不得不壯士斷臂,收縮戰(zhàn)線。

篇2：房地產(chǎn)借款抵押合同行業(yè)文本

　　房地產(chǎn)借款抵押合同行業(yè)文本

　　貸款人：________(以下簡(jiǎn)稱(chēng)為"甲方")

　　(抵押權(quán)人)住所：________

　　借款人：________姓名(名稱(chēng))(以下簡(jiǎn)稱(chēng)為"乙方")

　　(抵押人)身份證地址：________

　　有效證件(照)及號(hào)碼：________

　　居住地址：________

　　第一條：總則

　　甲、乙雙方于____年____月____日在簽訂本合同，乙方愿以其合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給甲方，作為借款的擔(dān)保，并支付合同約定的利息和相關(guān)費(fèi)用。為進(jìn)一步明確當(dāng)票以外的事項(xiàng)，經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，特訂立本合同，以資遵照履行。

　　第二條：抵押房地產(chǎn)

　　座落(四至范圍)：________(見(jiàn)附圖)

　　建筑面積：________

　　房屋、土地用途：________

　　房屋結(jié)構(gòu)(類(lèi)型)：________

　　抵押房地產(chǎn)價(jià)值：人民幣_(tái)___萬(wàn)元整

　　權(quán)證編號(hào)：________

　　地號(hào)：____________

　　第三條：抵押房地產(chǎn)擔(dān)保范圍

　　借款本金(當(dāng)金)、利息、綜合費(fèi)、違約金、損害賠償金、訴訟費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)、律師服務(wù)費(fèi)等處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用以及可能產(chǎn)生的甲方代墊費(fèi)用和其他費(fèi)用。本合同有約定具體數(shù)額的按照約定，沒(méi)有約定的依照相關(guān)單位出據(jù)給甲方的收款發(fā)票額為準(zhǔn)。

　　第四條：借款金額(當(dāng)金)及借款期限

　　借款數(shù)額(當(dāng)金)：________人民幣(大寫(xiě)金額)____萬(wàn)元整(協(xié)議)。

　　月利率：____%，月綜合費(fèi)率：____%

　　借款期限：自____年____月____日至____年____月____日，(借款具體期限在雙方簽署的當(dāng)票上予以確認(rèn))。借款期內(nèi)及借款期限屆滿后5日內(nèi)，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商同意可以續(xù)當(dāng)，屆時(shí)雙方另行簽署《續(xù)當(dāng)憑證》，《續(xù)當(dāng)憑證》上確定的借款終止日為本合同的借款終止日，本合同約定的事項(xiàng)在續(xù)當(dāng)期間繼續(xù)有效，如需重新辦理房地產(chǎn)抵押登記的，乙方應(yīng)按照甲方要求辦理相關(guān)登記手續(xù)。

　　第五條：登記

　　本合同簽訂之日起5個(gè)工作日內(nèi)，甲乙雙方按照本市房地產(chǎn)登記管理權(quán)限至市或區(qū)(縣)的房地產(chǎn)登記部門(mén)申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)抵押登記，申領(lǐng)《房地產(chǎn)其他權(quán)利證明》。

　　第六條：保險(xiǎn)

　　抵押期間，乙方應(yīng)為抵押房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)由乙方承擔(dān)，保險(xiǎn)單交由甲方保管，抵押期間，甲方為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕１ｋU(xiǎn)賠償不足支付本合同項(xiàng)下全部債務(wù)的，甲方有權(quán)按本合同規(guī)定行使抵押權(quán)及采取其他方法進(jìn)行追索。

　　第七條：抵押房地產(chǎn)的占管

　　抵押期間，乙方承諾對(duì)占管的抵押房地產(chǎn)妥善保管，負(fù)有維修、保養(yǎng)，保證完好無(wú)損的責(zé)任，有義務(wù)配合甲方的監(jiān)督、檢查。

　　第八條：抵押房地產(chǎn)的處分限制

　　抵押期間，未經(jīng)甲方書(shū)面同意，乙方不得將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、變賣(mài)、抵償債務(wù)或以其他交易方式處置，也不得對(duì)抵押房地產(chǎn)作任何實(shí)質(zhì)性結(jié)構(gòu)改變，若由此造成甲方損失的，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第九條：抵押房地產(chǎn)的租賃

　　抵押期間，乙方確須出租抵押房地產(chǎn)的，應(yīng)事先征得甲方的書(shū)面同意，并將抵押的事實(shí)書(shū)面告知承租人，將租賃合同交甲方備案。同時(shí)，在與承租人簽訂的租賃合同中約定：出租人即本合同規(guī)定的乙方因未履行本合同而被甲方行使抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，承租人應(yīng)在甲方發(fā)出通知之日起10日內(nèi)遷離該房地產(chǎn)，并將租賃合同交甲方備案，提交給甲方備案的內(nèi)容須與房地產(chǎn)交易中心登記備案的內(nèi)容相一致，乙方不得改變合同內(nèi)容，包括延長(zhǎng)租賃期限和其他形式給他人使用，由此產(chǎn)生的一切后果由乙方和承租人及使用人共同承擔(dān)。

　　第十條：乙方保證及承諾

　　乙方保證對(duì)抵押房地產(chǎn)享有合法的所有權(quán)、處分權(quán)、占有權(quán)。甲、乙雙方在簽署本合同和當(dāng)票時(shí)，抵押房地產(chǎn)上不存在任何形式的第三人抵押、借用、托管、查封、扣壓、訴訟等，也不存在任何形式的權(quán)屬爭(zhēng)議或其他權(quán)利瑕疵。

　　乙方及抵押物共有人愿以其抵押物(房產(chǎn)全部權(quán)益)作為償還本合同借貸條款項(xiàng)下的借款本金及其他相關(guān)費(fèi)用的擔(dān)保。

　　抵押物共有人同意將本合同抵押物進(jìn)行抵押，并與借款人共同承擔(dān)償還借款的責(zé)任。當(dāng)需要處置抵押物償還所擔(dān)保的債務(wù)時(shí)，愿意無(wú)條件地自找住房。

　　乙方對(duì)本合同條款已充分理解并保證履行，并承諾對(duì)本合同各條款所規(guī)定的所有權(quán)利和義務(wù)作出的承諾保證不會(huì)以此為由行使抗辯權(quán)及訴訟權(quán)。

　　第十一條：房地產(chǎn)抵押物關(guān)系的終止

　　乙方還清借款本金(當(dāng)金)、利息，并支付相應(yīng)費(fèi)用后，且已全部履行本合同各項(xiàng)條款，抵押合同即告終止。甲、乙雙方共同(也可由乙方委托甲方)在抵押合同終止之日起10日內(nèi)到房地產(chǎn)登記部門(mén)申請(qǐng)辦理抵押登記注銷(xiāo)手續(xù)。

　　第十二條：房地產(chǎn)抵押權(quán)的行使及實(shí)現(xiàn)

　　乙方違反第十條規(guī)定，隱瞞事實(shí)及提供虛假文書(shū)，第二居住地滅失、破產(chǎn)、債務(wù)人死亡、動(dòng)拆遷等可能導(dǎo)致抵押權(quán)毀損或部分毀損的，或乙方行使抗辯權(quán)、抗訴權(quán)，本合同即提前終止，房地產(chǎn)抵押權(quán)提前實(shí)現(xiàn)。

　　借款期限或借款展期屆滿后5日內(nèi)，乙方不履行債務(wù)或不能完全履行債務(wù)的，房地產(chǎn)抵押權(quán)即實(shí)現(xiàn)。甲方有權(quán)行使抵押權(quán)，處分抵押房地產(chǎn)。本合同經(jīng)公證后成為具有強(qiáng)制執(zhí)行的債權(quán)文書(shū)，若債務(wù)人不履行債務(wù)或不完全履行債務(wù)，債權(quán)人有權(quán)向有管轄權(quán)的人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。本合同作為乙方不可撤消授權(quán)甲方將抵押房地產(chǎn)提交有關(guān)拍賣(mài)機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣(mài)的文件依據(jù)，乙方對(duì)此放棄一切抗辯權(quán)。由于拍賣(mài)產(chǎn)生的一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)，甲方有權(quán)在拍賣(mài)收入中直接予以扣除。

　　第十三條：拍賣(mài)

　　甲、乙雙方約定，甲方行使抵押權(quán)委托拍賣(mài)機(jī)構(gòu)將上述房地產(chǎn)公開(kāi)拍賣(mài)，拍賣(mài)收入扣除拍賣(mài)費(fèi)用、借款本息及相關(guān)費(fèi)用后，剩余部分退還乙方，不足部分甲方有權(quán)向乙方追索。有關(guān)拍賣(mài)等手續(xù)乙方均委托甲方代為辦理。

　　第十四條：費(fèi)用

　　與抵押房地產(chǎn)有關(guān)的評(píng)估、保險(xiǎn)、鑒定、登記、公證等費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

　　第十五條：合同生效及份數(shù)

　　本合同經(jīng)雙方簽章，并經(jīng)公證處公證，按第五條約定辦妥抵押登記之日起生效。

　　若抵押房地產(chǎn)為多人共同共有，所有共有人應(yīng)在合同公證時(shí)，簽署有效的相關(guān)文書(shū)。

　　本合同一式肆份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，房地產(chǎn)登記部門(mén)、公證處各存檔一份。

　　第十六條：特別約定

　　乙方違反第四、七、八、九、十條規(guī)定及補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定必須按借款金額的20%承擔(dān)違約賠償。逾期還款5天內(nèi)按每日未還款總額的0.5%計(jì)，超過(guò)5天甲方可通過(guò)變賣(mài)、拍賣(mài)或向有管轄權(quán)的人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，變賣(mài)、拍賣(mài)或訴訟期、執(zhí)行期直至債務(wù)完全清償止的費(fèi)用，按每日未還款總額的0.5%計(jì)。違約金因不同的違約行為依本合同約定可重復(fù)計(jì)算。

　　《續(xù)當(dāng)憑證》及補(bǔ)充協(xié)議為本合同某一條款的補(bǔ)充，是合同不可分割的一部分，與本合同同樣具有法律效力。本合同約定的其他事項(xiàng)在補(bǔ)充協(xié)議中未改修的繼續(xù)有效。

　　第十七條：通知條款

　　所有的通知事項(xiàng)應(yīng)寄往本合同首頁(yè)所列的居住地址。

　　若上述地址在境外的，自通知以掛號(hào)、快遞或電傳方式發(fā)出的30日后，視為對(duì)方已收悉；若上述地址在境內(nèi)的，自通知以上述方式發(fā)出的10日后，視為對(duì)方已收悉。

　　任何一方變更地址的，應(yīng)按上述方式通知對(duì)方，并在收到對(duì)方確認(rèn)函后，地址變更方才生效。

　　第十八條：爭(zhēng)議解決

　　凡因履行本合同或當(dāng)票而產(chǎn)生任何爭(zhēng)議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，協(xié)商不成的，向本合同簽訂地所在地人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，如遇非本合同條款規(guī)定而引發(fā)的爭(zhēng)議，協(xié)商不成的，向本合同簽訂地人民法院提起訴訟。

　　第十九條：法律適用

　　本合同未盡事宜，依《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《上海市房地產(chǎn)抵押辦法》、《典當(dāng)行管理辦法》相關(guān)規(guī)定辦理。

　　若今后新頒布或修改的相關(guān)法律、法規(guī)或司法解釋與本合同的基本條款不一致的，雙方應(yīng)根據(jù)上述法律、法規(guī)或司法解釋的規(guī)定共同對(duì)本合同作出相應(yīng)修改。

　　第二十條：提示條款

　　乙方已閱讀本合同所有條款，因乙方要求，甲方已經(jīng)就合同條款做了相應(yīng)說(shuō)明，乙方對(duì)本合同所有條款的含義及相應(yīng)的法律后果已全部知曉，并予以充分、準(zhǔn)確無(wú)誤的理解。

　　貸款人：________借款人：________

　　法定代表人：________抵押共有人：________

　　委托代理人：________委托代理人：________

　　(簽字/蓋章)(簽字/蓋章)

　　日期：____年____月____日日期：____年____月____日

篇3：房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)解釋--房地產(chǎn)行業(yè)學(xué)會(huì)、協(xié)會(huì)篇

　　【房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)】是指經(jīng)社會(huì)團(tuán)體登記管理機(jī)關(guān)注冊(cè)登記、隸屬于行業(yè)行政主管部門(mén)、主要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和相關(guān)人員自愿參加組成的行業(yè)自律性組織。

　　【房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)】是指經(jīng)社會(huì)團(tuán)體登記管理機(jī)關(guān)注冊(cè)登記、隸屬于行業(yè)行政主管部門(mén)、主要由房地產(chǎn)估價(jià)人員和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)自愿參加組成的行業(yè)自律性組織。

　　【物業(yè)管理協(xié)會(huì)】是指經(jīng)社會(huì)團(tuán)體登記管理機(jī)關(guān)注冊(cè)登記、隸屬于行業(yè)行政主管部門(mén)、主要由物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)人員自愿參加組成的行業(yè)自律性組織。