1 解析房地產(chǎn)成功開發(fā)的九大理念

房子的價值是價位最關(guān)鍵的熱點,老百姓認為不值,不管怎樣吹噓,怎樣用物去彌補都是徒勞的

變幻莫測的房地產(chǎn)市場,包含有:"環(huán)境、外觀、質(zhì)量、戶型、適用、方便、隨意、工期,價位"等九大理念。 要占領(lǐng)市場,百分之百地贏得市場回報,必須堅持切實惠民的理念。
環(huán)境--在開發(fā)商的共識中稱為包含交通、購物等在內(nèi)的優(yōu)越的地理環(huán)境和宜人的人文景觀等。開發(fā)什么樣的品牌,其內(nèi)涵應(yīng)該是以人為本,創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)優(yōu)勢來適應(yīng)各層次的需要。比如打造住宅品牌,一定要給人以環(huán)境的安居氣氛,絕不能靠監(jiān)控和保安的單一方式去營造安居氣氛,這樣不太符合大眾的正常心理。
外觀--在一些開發(fā)商的眼里是:閉門造車,即從個人的主觀意向出發(fā)對外觀和色彩任意構(gòu)成。其實,應(yīng)該尊重購房者的欣賞品味,用高低結(jié)合的方法來進行認可。比如怎樣運用歐式建筑外觀設(shè)計,怎樣在霧都之地確定永久保持的色調(diào)而讓人共譽等等。絕不能將不倫不類的造型和復(fù)雜繁瑣的含蓄藝術(shù)附加到"大方明快"上,也不能忽視"民族共識同賞"的習慣。
質(zhì)量--部分開發(fā)商認為它是建筑安全所必須強調(diào)的要素,就工程項目開發(fā)而言,質(zhì)和量是兩個概念。從建設(shè)上來講,真正的質(zhì)必然要物有所值;其二,建筑的面積和物看成全量,讓老百姓自我考核。老百姓的了解認可值是更高的,不然誰也不會掏錢的。購買力是質(zhì)和量最認可的檢驗?quot;
戶型--市場上,開發(fā)商由于受流行風的誤導(dǎo),單一化發(fā)展已經(jīng)成了通病。把戶型置入大眾化習慣性認可范圍之內(nèi),讓戶型布局多樣化,使購房者在自已的需要范圍之內(nèi)和藝術(shù)享受上挑選適合的房子。這才是開發(fā)商應(yīng)當做的。
適用--有一部分開發(fā)商自作主張,將 自己的意識強加給消費者,這是不可取的。適用是購房者的鑒定表態(tài),開發(fā)商不能自己說了算。開發(fā)企業(yè)要在適用上下功夫去考慮,去了解百姓需要什么樣的房子,然后在開發(fā)階段提前去為購房者作出正確判斷。
方便--個別開發(fā)商認為是交通。其實是傳統(tǒng)的生活方式及行為習慣等,比如采光、走繞、床設(shè)、廚位等。
隨意--不是任意設(shè)想。有些開發(fā)商留出超大的空間去讓住戶強調(diào)個性。其實可以在套房內(nèi)增加恰如其分的浪漫感,以減少住戶的不現(xiàn)實布置和經(jīng)濟上的過大浪費。
工期--是到時竣工交房。這是對購房者的承諾,也體現(xiàn)了企業(yè)經(jīng)濟運作和管理實力,工期的準時和提前是給購房者的"慰心丸",是企業(yè)的榮譽。
價位--一般開發(fā)商很看重價位。因為對開發(fā)商來說是贏利的關(guān)鍵,對老百姓來說是房的價值。老百姓會用走數(shù)字的方式來衡量房的單位值,不確實不會去買的。貝迪業(yè)主認為,房子的價值是價位最關(guān)鍵的熱點,老百姓認為不值,不管怎樣吹噓,怎樣用物去彌補都是徒勞的。

2 為現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)家定格

決策者必須培養(yǎng)感性、情性及悟性,來佐以理性決策能力的提高。這也是管理哲學中的智慧決策

現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)家除了具有企業(yè)家的一般特征外,還應(yīng)具備一些專門的技能與素質(zhì):

一、具有強烈的經(jīng)營意識與高超的管理技能。新世紀之交的房地產(chǎn)行業(yè),各種合力把房地產(chǎn)企業(yè)家推向一個無可選擇的地步,逐 漸融入全國經(jīng)濟一體化乃至全球經(jīng)濟一體化的范圍。市場對企業(yè)最大的挑戰(zhàn)也在于競爭性。雖然人們不時以"不以成敗論英雄"的理念告誡自己,但市場競爭法則卻把人們信仰"勝者為王,敗者為寇"表現(xiàn)得淋漓盡致。輸,意味著企業(yè)生命的結(jié)束;贏,體現(xiàn)企業(yè)的生存空間。在新一輪房地產(chǎn)戰(zhàn)略中,市場呼喚具有大智慧、大氣魄的房地產(chǎn)企業(yè)家用大手筆勾畫房地產(chǎn)發(fā)展藍圖。從這層意義上說,房地產(chǎn)企業(yè)家不一定是技術(shù)型,但必須是經(jīng)營型,以市場或客戶為中心,商業(yè)天賦是企業(yè)家的本性。世界著名的IBM公司首席執(zhí)行官兼總裁郭士納,在其上任之前,IBM公司虧損50億美元,郭士納上任第二年,IBM公司魔術(shù)般地盈利30億美元,使人們更為吃驚的是,郭士納本人對電腦完全是外行,"我們的責任是把當?shù)氐乃蠭BM的隊伍整合起來,提供整合的解決方案,給外面提供整合的IBM形象"。房地產(chǎn)行業(yè)實踐也證明:像萬科集團董事長王石、北京現(xiàn)代城總經(jīng)理潘石屹都非房地產(chǎn)科班出身,但特有的商業(yè)經(jīng)營意識是他們的共同特點。

二、具有戰(zhàn)略頭腦,對大勢判斷的前瞻性與智慧決策的正確性。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至今,市場透明度、成熟度已較高,僅靠人際關(guān)系、特權(quán)開發(fā)房地產(chǎn)的時代一去不復(fù)返了。土地有基準價格,建筑有定額,各種費稅有標準。換言之,無論你在何處開發(fā)房地產(chǎn),固定成本與變動成本都是相差無幾,大多發(fā)展商深知其中奧秘,都想方設(shè)法在樓盤的附加值上做文章。新開盤的廣告一幅比一幅漂亮,環(huán)境、戶型、智能化等都不斷在升級換代。但從戰(zhàn)略角度看,一個優(yōu)秀企業(yè)家首先應(yīng)對國民經(jīng)濟運行走勢審時度勢,對房地產(chǎn)發(fā)展有獨特悟性與理性判斷。正是這點構(gòu)成行業(yè)發(fā)展伊始,眾?quot;豪杰"與現(xiàn)代企業(yè)家的重要分水嶺。加之房地產(chǎn)投資巨大而且具有不可逆轉(zhuǎn)性,不能像一般產(chǎn)品那樣可以批量試用,所以投資決策正確性顯得尤為重要,一旦決策失誤,后果慘重。值得一提的是:投資決策是一個非常痛苦的過程,決策總是與風險同在。北京現(xiàn)代城總裁潘石屹的成功,不只是豪華樓書的創(chuàng)意,也不是獨特的設(shè)計風格,恰恰是他對大勢判斷的準確

性與及時性,在房產(chǎn)走勢這條經(jīng)濟鏈上,他這一拍踏準了。但做決策的畢竟是人,是情感動物,不可能完全是一個理性決策,在實踐中還是要提高理性決策的效率,決策者必須培養(yǎng)感性、情性及悟性,來佐以理性決策能力的提高。這也是管理哲學中的智慧決策。

三、特有的應(yīng)變能力與不可替代性。房地產(chǎn)成功的一個重要方面在于"變",變規(guī)劃、變環(huán)境、變房型、變結(jié)構(gòu)、變營銷手段等。變的目的固然在于制衡,即在一個充滿變數(shù)的環(huán)境中,實現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營目標,從管理哲學分析,變是一種現(xiàn)象,任何房地產(chǎn)企業(yè)遇到的變數(shù)是各不相同的,但其中有一條不變是相同的,即自我鞏固,永立于不敗之地的要求與努力,萬變則是指環(huán)境、房型結(jié)構(gòu)等種種變化。但在不變的過程中,企業(yè)會借外來變數(shù)來充實、強壯自己,以培養(yǎng)應(yīng)變的能力。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營在我國涉及面甚廣,自始至終的126個圖章本身說明了縱橫交叉的人際關(guān)系、公共關(guān)系、平衡關(guān)系、協(xié)調(diào)關(guān)系、制衡關(guān)系、權(quán)術(shù)策略,非一般人士所能替代。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)家不僅要有對行業(yè)走勢縱向的認識深度,還要有橫向的交際廣度。正如一個坐標中,四個區(qū)位都要發(fā)揮作用。

3 房地產(chǎn)經(jīng)營的決策要素

檢驗房地產(chǎn)經(jīng)濟運行質(zhì)量的標志是綜合效益,即社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益的反映

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌時期,經(jīng)歷了"大喜大悲"的階段以后,比較理智、實際地從經(jīng)營角度,總結(jié)、研究中國式的社會主義房地產(chǎn)市場,主要應(yīng)當把握好以下幾點:

一、投資決策的科學性房地產(chǎn)投資經(jīng)營資金額巨大,投資周期長,是其他經(jīng)營行為不能比的。投資行為的成功與否,首先取決于項目選擇的優(yōu)越性和不同時期市場需求的準確把握。這就為科學的投資決策提供了保證和依據(jù),所以,認真編報、審閱(論證)、批準建設(shè)項目的可行性研究是至關(guān)重要的。凡實施順利和取得較好市場效果的項目,一般都能體現(xiàn)出項目決策思想的正確性和可操作性。

二、開發(fā)結(jié)構(gòu)的合理性房地產(chǎn)投資開發(fā)可以是單一(單元)開發(fā),也可以是綜合(多元)開發(fā),從經(jīng)營角度上可以是一級市場開發(fā),也可以是二、三級市場的開發(fā)。房地產(chǎn)投資開發(fā)的結(jié)構(gòu)思想應(yīng)該是滿足市場的有效供給。結(jié)構(gòu)的合理性往往會最終體現(xiàn)在滿意的投資效果上。所以,不必局限于投資結(jié)構(gòu)的理論討論,而要從市場去把握、從市場中所收集到的消費心理和實際需求能力的最佳結(jié)合點來分析、研究和定位,最終確定房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)模、性質(zhì)、類型、檔次、規(guī)格等的結(jié)構(gòu)和比例。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營結(jié)構(gòu)同樣必須合理,在不同的時期,確定不同的經(jīng)營方式和開發(fā)重心。如勞務(wù)型的前期開發(fā),服務(wù)型中介咨詢,社會型的物業(yè)管理,輔助型的裝潢工程等都可以因地制宜、因時制宜開展。這樣才能取得較好的社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益。

三、項目管理的先進性經(jīng)過科學決策,確定了結(jié)構(gòu)比較合理的項目以后,實施階段還必須靠先進的管理措施來保證,這個環(huán)節(jié)實在是很重要。投資項目管理與其他類型的管理行為有一定的不同,它有其較大范圍和深度。但歸納起來,主要集中在經(jīng)濟和技術(shù)兩大方面。經(jīng)濟方面:首先要緊緊抓住投資成本的有效控制,要以公平、公開、公正的競爭原則確定工程投資預(yù)算成本,然后要以投資包干使用的形式落實雙方的責任制,保證預(yù)算執(zhí)行、監(jiān)督的嚴肅性。其次,要抓緊投資項目結(jié)算的及時性和準確性。結(jié)算是否及時和準確將直接影響成本控制。項目結(jié)算及時能從時效上保證成本的有效控制,結(jié)算的準確性則體現(xiàn)了成本控制的質(zhì)量。這也是投資項目管理中的難點,一定要充分予以重視。除此之外,還要按國家規(guī)定,項目報送審計,自覺服從審計結(jié)論。技術(shù)方面,要執(zhí)行國家對投資項目的各項管理規(guī)定。比如;工程技術(shù)監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)管、預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督、效能監(jiān)察等等。各道環(huán)節(jié)都要各司其責,嚴格執(zhí)行國家的有關(guān)規(guī)范、標準。

四、營銷方式的靈活性檢驗房地產(chǎn)經(jīng)濟運行質(zhì)量的標志是綜合效益,即社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益的反映。而綜合效益的反映只有通過營銷行為或者說市場占有份額(復(fù)蓋率)來體現(xiàn)。其中,廣告媒體的作用是重要的。房地產(chǎn)的銷售能力越來越被看成是衡量一個企業(yè)素質(zhì)的重要方面。分期支付、按揭抵押、以租代售、以舊換新、以小調(diào)大等等,只要不違反國家大 的方針政策規(guī)定,都要從理論和實踐上有所突破。

五、經(jīng)營服務(wù)的完美性房屋銷售既是滿足人們基本生活需求的一種服務(wù),卻又是一樁價值量很高的大宗買賣。因此,完美、周到、一流的銷售服務(wù)是必須的。這樣,才能使售房消費者有一種信任感、安全感和滿足感、隨著住房制度改革的不斷深化,住房分配貨幣化和住房商品化的到來,房地產(chǎn)企業(yè)除了應(yīng)配置、能提供現(xiàn)代化服務(wù)的硬件設(shè)施以外,服務(wù)人員還必須具備熟悉政策,能解答購房者提出的一切問題;熱情服務(wù),能幫助購房者解決在購房過程中的一切困難;精通業(yè)務(wù),盡可能滿足購房者要求的能力和水平。有條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)提供服務(wù)高質(zhì)量,收費合理的售后物業(yè)管理,實行配套服務(wù)。

六、政策超前的敏感性我國房地產(chǎn)業(yè)是在經(jīng)濟熱潮中崛起的,房地產(chǎn)市場還處于發(fā)育和逐漸成熟階段。因此,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為還必須靠國家先后出臺的政策法規(guī)來約束和規(guī)范。政策法規(guī)的制定和完善是以市場行為中必須糾偏為依據(jù),有較強的針對性和現(xiàn)實意義。因而,要善于從政策角度對實踐進行思考、總結(jié)和展望,形成政策出臺的超前意識,才能在時間和掌握尺度上不偏不倚,最大限度運作。所以,要把握好機遇,除了要有敢為天下先的勇氣和膽略外還要有政策超前的敏感性。

4 房地產(chǎn)開發(fā)中的幾個問題分析

工程施工開工后,施工圖紙進行大幅度修改,這是非常

不可取的

隨著房產(chǎn)銷售的日益升溫,房產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模越來越大。但是,樓盤開發(fā)中其中存在著一些影響行業(yè)發(fā)展的問題,很值得關(guān)注。 工程的前期策劃工作 工程前期的方案和初步設(shè)計工作時,方案階段周期明顯過長。主要有以下幾個原因:

首先,由于開發(fā)商的決策水平不高,職業(yè)素質(zhì)不精,把握不準市場運行方向,因此常常表現(xiàn)為猶豫不定。

其二,受開發(fā)條件的限制,諸如存在資金不到位或者市政府配套設(shè)施不完善、開發(fā)條件不成熟等條件限制,因而出現(xiàn)工期拖延情況。

其三,目前國內(nèi)設(shè)計方案階段收費過低,導(dǎo)致市場惡性競爭。一些設(shè)計單位為了搶占市場,搞一些高成本、低回報的項目跟蹤。而開發(fā)單位對方案設(shè)計采取相當隨意性的態(tài)度,沒有時間、效率和責任的概念;有的開發(fā)單位則表現(xiàn)為不切實際和一意孤行。這些現(xiàn)象不僅給設(shè)計單位造成了很大的壓力,而且還造成設(shè)計資源的浪費,給社會和國家釀成了不應(yīng)有的損失。

其四,缺乏合理的制約和收費制度。要想杜絕這種現(xiàn)象,首先要制定合理的收費制度,提高方案階段的收費標準,用經(jīng)濟手段制約開發(fā)單位的不合理行為。 其次,要對惡性競爭行為加大整治力度;設(shè)計行業(yè)應(yīng)加強職業(yè)道德教育,并制定出相應(yīng)的懲罰性措施,從源頭剎住這股歪風。

其五,目前國內(nèi)的設(shè)計水平與境外的設(shè)計水平還有較大的差距,導(dǎo)致了設(shè)計方案比較落后,施工周期過長,資源浪費等情況。 施工圖階段的策劃工作在這一階段里,開發(fā)單位對施工圖設(shè)計明顯重視不夠。施工圖設(shè)計周期過短,這也可能是目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)單位的通病它往往使設(shè)計人員為了趕工期,沒日沒夜的加班加點,或者將設(shè)計轉(zhuǎn)包出去,因而,設(shè)計質(zhì)量得不到保證。特別值得一提的是,工程施工開工后,施工圖紙進行大幅度修改,這是非常不可取的。因為在目前的項目開發(fā)中,開發(fā)單位往往把工期卡死。而為了趕工期,就有可能出現(xiàn)施工和設(shè)計同步進行的現(xiàn)象。雖然目前開發(fā)項目都聘請了監(jiān)理公司,它同設(shè)計單位一樣,承受著開發(fā)單位的壓力。因此,在壓力之下,有些監(jiān)理工作往往流于形式。這也是出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題的一個原因。

目前,有關(guān)部門已經(jīng)出臺了一系列關(guān)于施工圖設(shè)計的管理措施和規(guī)定。但許多開發(fā)單位卻無視相應(yīng)的規(guī)定,我行我素。設(shè)計單位迫于開發(fā)的壓力,也只能睜一只眼閉一只眼。 鑒于此,開發(fā)單位和設(shè)計單位應(yīng)該加強相互之間的協(xié)調(diào)工作,不僅應(yīng)該制定合理的工期,還要注意設(shè)計和施工質(zhì)量的提高。 工程的市政配套協(xié)調(diào)工作這是房產(chǎn)開發(fā)中比較難做的工作,因為牽扯著很多的行業(yè)、部門和行政機關(guān),加之目前社會上存在著一些效率不高、官僚主義以及腐敗現(xiàn)象,從而使這項工作變得比較復(fù)雜。比如,在甲盤項目中,由于同一主管機關(guān)的某監(jiān)查和營業(yè)兩個部門對系統(tǒng)的說法不一,造成圖紙改來改去,最后延誤了工期。還有一些部門利用其行業(yè)的特殊性,對某些產(chǎn)品和機電安裝進行壟斷經(jīng)營,從中抬高價格,謀取不正當?shù)睦妗Ｒ恍┕ぷ魅藛T利用工作之便,迫使開發(fā)單位出資,巧立名目,游山玩水、吃吃喝喝。另外,一些開發(fā)單位為了使自己的不合理的做法得到有關(guān)部門的批準,采取不正當?shù)氖侄螌τ嘘P(guān)工作人員進行賄賂。這些現(xiàn)象嚴重敗壞社會風氣,同時,也助長了一些部門的不正之風。

因此,應(yīng)該不斷地向有關(guān)部門呼吁,必須進一步加強市政配套行業(yè)的綜合治理,改善這些部門的工作作風,杜絕腐敗現(xiàn)象,才能避免失誤或損失。 工程中的施工配合工作 項目施工任務(wù)的劃分應(yīng)該是比較清楚的,但執(zhí)行過程中卻顯得比較僵硬。兩家的銜接以及他們與設(shè)計單位、開發(fā)單位之間的配合往往出現(xiàn)一些不和諧,多多少少也影響了工程進度。這個問題很值得進行細致的研究,以便制定出切實可行的制度和措施來解決出現(xiàn)的類似問題。 另外,在工程建設(shè)過程中,開發(fā)單位的工程技術(shù)人員和設(shè)計單位的設(shè)計人員常常在一些問題上出現(xiàn)分歧。但為了解決分歧,相互之間常常施加額外的壓力,這是很不應(yīng)該的。無論是開發(fā)單位的工程技術(shù)人員還是設(shè)計單位的設(shè)計人員,都應(yīng)該搞清自己的職責范圍,做自己該做的事。這樣會更利于工作。

5 房地產(chǎn)項目開發(fā)應(yīng)注意的幾個問題

這些問題都關(guān)系到產(chǎn)品今后的生死存亡、銷售好壞

房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了前期供不應(yīng)求,眾多發(fā)展商的盲目立項、盲目開發(fā)到市場上商品房大量積壓,不得不盤整消化之后,經(jīng)過痛定思痛,發(fā)展商在項目開發(fā)上通過自身或他人的經(jīng)驗教訓,也開始由盲目樂觀逐步進入理性探索階段。商品社會、市場經(jīng)濟中像住宅作為日常生活中最大的商品,更是逃避不了市場的嚴峻考驗,發(fā)展商也承擔著巨大的市場風險。然而如何去更好地規(guī)避風險、創(chuàng)造最大的利潤呢?

一、項目的用途定位。依靠大量的市場調(diào)研資料,分析所在地塊的周邊環(huán)境,房地產(chǎn)開發(fā)狀況,各種用途的房地產(chǎn)開發(fā)量、市場接受度等,對區(qū)域內(nèi)的各種類型個案進行統(tǒng)一歸納、分析,盡量避開激烈競爭,找出市場盲點。結(jié)合周邊的區(qū)域特性、公建配套、交通情況進行定位,如住宅要求市政配套完善、生活機能齊全、交通較發(fā)達、區(qū)域相對安靜的環(huán)境,而辦公樓則要擁有交通主干道、交通網(wǎng)絡(luò)四通八達,距政府部門較近市政配套完善,商業(yè)氣息濃郁,較為繁華熱鬧的環(huán)境。
二、產(chǎn)品的房型、面積、建筑形態(tài)的定位。以住宅而言,從建筑形態(tài)看,有高層、小高層、多層、低層等。從房型上看,有一房一衛(wèi)、

二房一衛(wèi)、二房二衛(wèi)、三房一、三房二衛(wèi)等。根據(jù)所在地塊如何確定其建筑形態(tài),在房型上,如何確定不同房型的比例分配,各種房型如何進行面積配比。這些問題都關(guān)系到產(chǎn)品今后的生死存亡、銷售好壞。這一切問題的解決還是要從大量的市場調(diào)研入手,進行相關(guān)市場分析,不能僅憑經(jīng)驗判斷,要以數(shù)據(jù)為依據(jù),以市場需求為導(dǎo)向,再加以科學合理的市場預(yù)測。
三、產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計要盡可能超前,但也不能過于超前,要掌握區(qū)域客源的預(yù)期接受度。比如地塊確定要造住宅,要依據(jù)地塊的特點,結(jié)合大量市場調(diào)研的資料,確定住宅類型,如比是多層、高層或別墅等。再依據(jù)產(chǎn)品類型進行小區(qū)規(guī)劃、風格的確立,與周邊樓盤作比較時一定要有自己超前的且較為鮮明的特點,同時,也要讓市場能夠接受。
四、項目的市場接受價格和其所針對的客源。確定了市場的合理接受價格及其針對的客源,才能對項目有清醒的認識,確定項目的檔次進行成本控制,在比較周邊樓盤的價格以參考認定市場接受價時,要注意以下情況:1、周邊樓盤是在何時推出(房地產(chǎn)高峰時推出的價格不能借鑒);
2、周邊樓盤的工程進度(現(xiàn)房與期房的價格是不同的);
3、周邊樓盤的付款方式,價格與付款方式是息息相關(guān)的,一般樓盤的付款方式輕松,其價格可能會偏高。
總之,房地產(chǎn)開發(fā)是一項投資巨大而資金回收期較長的龐大工程,受政策、市場等各方面因素影響較大,這就要求發(fā)展商花大力氣研究形勢、分析市場,做好前期調(diào)研,以更好地規(guī)避風險。

6 開發(fā)企業(yè)需考慮的問題

而現(xiàn)在到了發(fā)展商強化包裝、策劃、銷售概念這個階段。這是開發(fā)商逐漸成熟的標志,也是市場推著發(fā)展商這么走的

開發(fā)企業(yè)的發(fā)展應(yīng)該追求什么? 房地產(chǎn)業(yè)鏈很長,從土地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計、施工,預(yù)銷售、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證到物業(yè)管理,產(chǎn)業(yè)鏈很長,原來發(fā)展商把思想集中在產(chǎn)業(yè)鏈的各個環(huán)節(jié)里面,只要打通了哪個環(huán)節(jié),就可以得到錢,如土地環(huán)節(jié),地價便宜就可賺錢,這是原始積累階段發(fā)展商追求的目標,只要把土地局搞定便可獲利;拆遷規(guī)劃等方面也如此。過去有不少發(fā)展商鉆了管理不完善的空子。現(xiàn)在隨著法律、法規(guī)及政策管理的進一步完善,發(fā)展商開發(fā)逐漸注意到樓盤、地理位置、環(huán)境,由此發(fā)展到注意環(huán)境加設(shè)計。

篇2：房地產(chǎn)開發(fā)新要素研究

　　房產(chǎn)新知識精華(1)

　　1、房企決策者應(yīng)具備的心理素質(zhì)

　　2、細節(jié)是最重要的競爭力

　　3、湖濱花園的社區(qū)文化

　　4、設(shè)計莫冷落了鄰里關(guān)系

　　5、北京首家社區(qū)完成形象設(shè)計

　　6、西安重現(xiàn)盛唐園林風貌

　　7、營銷的“非實體化”傾向

　　8、地產(chǎn)名家論品牌

　　9、開創(chuàng)體驗經(jīng)濟時代

　　1、房企決策者應(yīng)具備的心理素質(zhì)

　　經(jīng)濟學家大衛(wèi)?利連塔爾曾經(jīng)說過:“管理的首要技巧是人文的,而不是技術(shù)的。因而,衡量經(jīng)理人員最主要的標準應(yīng)該是他的人文素質(zhì),是那種構(gòu)成領(lǐng)導(dǎo)能力的無形的個性品質(zhì)”。

　　作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決策者應(yīng)具備以下4個方面的心理素質(zhì)--

　　堅定的信念。領(lǐng)導(dǎo)決策者必須樹立正確的政治方向,能在大是大非面前頭腦清醒胸懷開闊,正確理解和把握工作生活的意義、目的、價值以及人的行為準則、規(guī)范,以及作為的問題。

　　良好的認知。領(lǐng)導(dǎo)決策者要具有敏銳的觀察力(才能捕捉準確、全面、及時的信息),較強的記憶力(才能準確地保存信息,儲以備用)和思維能力(可以把觀察獲得的信息,進行思維加工,以去粗取精,去偽存真,把握信息之間的內(nèi)部聯(lián)系,掌握其內(nèi)在規(guī)律,實施正確決策)。

　　良好的決斷。判斷正確、決策及時而果斷是良好決策心理素質(zhì)的主要標志。

　　良好的組織活動。領(lǐng)導(dǎo)者做出正確決策后,關(guān)鍵的問題還是如何去落實。房地產(chǎn)業(yè)政策性強、聯(lián)系面廣,日趨規(guī)范,因此,就需要領(lǐng)導(dǎo)決策者去認真協(xié)調(diào)各部門、各層面的關(guān)系,組織廣大員工高效率地去為實現(xiàn)目標而行動。在這里,組織領(lǐng)導(dǎo)能力、協(xié)調(diào)能力、人際交往能力強的領(lǐng)導(dǎo)決策者,會在所轄的范圍內(nèi)演出一幕生動的活劇;如果缺乏組織、協(xié)調(diào)、交往能力,生性孤僻,就難以組織起群眾,也難以落實既定的目標。

　　2、細節(jié)是最重要的競爭力

　　有人說“上帝與細節(jié)同在”,讓我們揭開上帝的面紗,看看細節(jié)的微笑......

　　日本人的細節(jié)--

　　在沈陽中山廣場有一座“遼寧飯店”,本來是日偽時期的“大和飯店”,乃日本人留下的建筑物。這座已經(jīng)歷過大半個世紀的建筑物飽嘗了幾十年酷暑嚴冬,至今連外墻磚幾乎都沒有壞損過和更換過,足見當年工藝之精細。

　　我們不得不承認,日本是一個追求精致的民族。大凡日本的工業(yè)品,從電器到汽車,都可以讓你從中感到這個精致民族的精致工藝,日本工業(yè)品的精致程度普遍在歐美產(chǎn)品之上。有人說日本人之所以喜好圍棋和高爾夫,就是因為這兩種運動最能品味和體現(xiàn)精致。昔日的東洋倭人之成為今天的經(jīng)濟巨人,求精圖細之民族精神起到了重要的作用。

　　德國人的細節(jié)--

　　德國也是一個極求精細的國家,德國人對制造品的工藝苛求得近乎刻板。德國造的工藝品壽命長,奧妙就在于精確。如果說日本人崇尚外觀的精美,那德國人就是熱衷內(nèi)在的精致。正是這兩個追求精細的國家,如今的GDP位居世界的第二位和第三位,并且在上個世紀的二戰(zhàn)時期,曾經(jīng)與幾乎全世界的力量形成抗衡。

　　細節(jié)超越標準--

　　所有的標準幾乎都只是一個起碼的,最低的要求。標準往往不能表達細節(jié)的,而細節(jié)可以基于標準而超越標準,在標準約束之外構(gòu)成產(chǎn)品真正的內(nèi)在和外在的素質(zhì),只關(guān)注標準是不能完成細節(jié)的。

　　細節(jié)表達品位--

　　美觀容易,品位難求。品位的訣竅恰恰在于細節(jié)。氣質(zhì)正是源于精致。對每個細節(jié)的精確考慮,往往能使品位有明顯的提升。走進一個優(yōu)秀的住宅區(qū),你能感到一種特殊的氣質(zhì),這種氣質(zhì)能夠傳達發(fā)展商的氣質(zhì)--是練達或是膚淺,是縝密還是粗糙。

　　細節(jié)代表價值觀--

　　以造屋為例,發(fā)展商的價值如果是負責任的,那么住宅的所有細節(jié)就應(yīng)當被充分地注意到--無論是建筑和環(huán)境的硬件,或是管理和服務(wù)的軟件。如今,公眾對發(fā)展商的普遍不信任,根本是對許多發(fā)展商價值觀的否定。

　　細節(jié)描述文化--

　　用感性思維的民族和用理性思維的民族對于細節(jié)的關(guān)注是不同的。中國人習慣了傳統(tǒng)烹調(diào)方法中的“鹽少許,糖若干”以及傳統(tǒng)中醫(yī)藥中的手抓定量方式,俄國人盡管擁有豐富的自然資源卻總是做些“傻大黑粗”的工業(yè)產(chǎn)品,而美國人卻可以為紐約時代廣場大廳設(shè)計組織近百位設(shè)計師干了一整年。

　　細節(jié)產(chǎn)生效益--

　　只有經(jīng)過事前的深思熟慮和事中的精工細活,才會出現(xiàn)最少返工的和節(jié)省成本的效果。追精求細的成本是最值得的成本。在細節(jié)上少花的成本,往往會加倍地在別的地方付出。或許,很少有人想到細節(jié)也是賣點,細節(jié)也是競爭力。而事實上,細節(jié)正是最重要的賣點和最有效的競爭力。

　　3、湖濱花園的社區(qū)文化

　　中國人崇尚和諧,和諧是中國傳統(tǒng)文化的重要范疇,和諧是中國人調(diào)節(jié)人與外部關(guān)系的重要規(guī)范。湖濱花園在調(diào)節(jié)社區(qū)內(nèi)外各種關(guān)系的社區(qū)文化基本原則就是“和諧論”。首先,湖濱人致力于營造和諧適度的人與自然的關(guān)系。在湖濱花園社區(qū)內(nèi)部的園林設(shè)計中,他們摒棄那種看似高貴的公園文化、廣場文化,而是重視人與自然的協(xié)調(diào)和參與性。在修建水景池時,旁邊采用青石以盡量還原于一種自然美的狀況;其次,湖濱更注重建立社區(qū)內(nèi)外和諧融洽的人際關(guān)系。在房屋的設(shè)計中,以聯(lián)排別墅的設(shè)計再現(xiàn)鄰里親情的和諧關(guān)系,在院落的設(shè)計上,以低矮柵欄代替封閉式的高墻,給鄰里間提供了一種開放的空間;再次,湖濱花園也重視協(xié)調(diào)業(yè)主個體與群體之間互利共享關(guān)系。在社區(qū)會所的設(shè)計時,事先聽取業(yè)主的意見,并根據(jù)業(yè)主的意見在會所提供了集體活動的場所。

　　生活理念上,湖濱花園努力營造一種友善、健康的園區(qū)氛圍。富含寓意的雕塑、造型、娛樂設(shè)施、名人名言,充分體現(xiàn)了深刻的生活哲理。

　　湖濱人遵循《公民道德建設(shè)實施綱要》,倡導(dǎo)友善待人,“我為人人,人人為我”,從我做起,把友善之心用于社會,服務(wù)于社區(qū)。

　　4、設(shè)計莫冷落了鄰里關(guān)系

　　現(xiàn)時住宅的設(shè)計都是一家一戶封閉的結(jié)構(gòu)。這個設(shè)計的好處是躲進小套成一統(tǒng),獨門獨戶自逍遙,為居家的個性化創(chuàng)造了充分自由的天地。然而,其不足之處也在于它過于獨特的封閉,而缺失了鄰里溫情。

　　其實,人本主義關(guān)懷并不排斥鄰里親情。人本之人,不單單指個人或一個家庭,而是囊括了人的所有社會性的正義,現(xiàn)代化住宅設(shè)計所奉行的“以人為本”應(yīng)當是這樣一個廣義的概念。它不僅承認人是住宅設(shè)計服務(wù)的主體對象,而且考慮到與人類關(guān)系密切的自然生態(tài)環(huán)境,絕不因為人要住樓就將世界變成鋼筋水泥的森林,而摒棄鳥語花香。同樣的,“以人為本”也要以“社會為本”,既關(guān)懷到人對住宅的物質(zhì)享受,又關(guān)懷到同一住宅或同一住宅區(qū)鄰里間的情感交流與親和。

　　中華傳統(tǒng)的鄰里親情,正是中華文明的一種文化結(jié)晶。其科學性正不斷地為現(xiàn)代醫(yī)學、精神病學、兒童教育學、心理學、社會學等科學驗證。諸如,精神病學家就認定人際間的親密交往是治療孤獨癥、抑郁癥的良方;醫(yī)學界鼓勵非傳染性病人包括癌癥患者多多參與社會娛樂活動,保持健康的心態(tài),作為藥物治療的最佳輔助;健康機構(gòu)經(jīng)過統(tǒng)計,確認長壽老人多是健談、多動、熱衷交往、樂于助人、性格開朗者;教育家提醒家長,對于獨生子女尤其要注意通過小朋友間的交往培養(yǎng)他們的群體意識,防止自我封閉,個人中心等不良心態(tài),有助他們的人格健康成長。社會學家指出,四合院文明和石庫門風情所培育的是一種中國傳統(tǒng)的鄰里集體主義情感的東方文明生活方式,其意義正對立于現(xiàn)代西方十分頭痛的社會玻

　　正因為如此,著名房地產(chǎn)理論專家顧云昌等有識之士呼吁住宅設(shè)計的理念和實踐不應(yīng)遺漏和冷落鄰里關(guān)系這一層重要的人文因素。而應(yīng)當將鄰里親和作為中華傳統(tǒng)文化和社會主義文明融合到房地產(chǎn)建設(shè)中去。我想,這或許也是建筑設(shè)計上中國特色的一個繼承點和出發(fā)點。因為任何建筑或藝術(shù)的創(chuàng)新都離不開優(yōu)秀思想和理念這個依據(jù)。

　　5、北京首家社區(qū)完成形象設(shè)計

　　亞運村安慧里社區(qū)完成CI形象設(shè)計,這是北京市首家。該社區(qū)有自己的“社區(qū)旗”以及“區(qū)徽”,還設(shè)定了從理念至形象上的細則。

　　亞運村安慧里社區(qū)主會場,有一本翻開的書的社 區(qū)旗,由藍紅黑黃綠五種顏色組成。這個圖案同樣形成了社區(qū)的區(qū)徽以及區(qū)標,并發(fā)給社區(qū)居民。同時,社區(qū)居民將收到一份“社區(qū)CI手冊”,該手冊對社區(qū)在安全、體育、文化、應(yīng)急系統(tǒng)、醫(yī)療保健等方面提出了精確指標,在昨天公布之日該社區(qū)已全部做到。如:60歲以上老人每600人一名護士、平均5000人有一個干洗店和制衣店、社區(qū)至少有一家銀行、飯館至少有3家,建社區(qū)學校且社區(qū)教室每萬人一間,小區(qū)閉路電視監(jiān)控,周界防范報警系統(tǒng),樓宇對講防盜系統(tǒng),住戶報警系統(tǒng),保安巡更系統(tǒng)的建立達70%等內(nèi)容。

　　6、西安重現(xiàn)盛唐園林風貌

　　日前西安興慶宮計劃投資將近1億元重現(xiàn)盛唐園林風貌。園內(nèi)所有仿古建筑物及周邊環(huán)境都在進行變革性修繕整治。園內(nèi)部分原來的混凝土道路已經(jīng)被青石板取代。由郭沫若親筆題名的該園標志性建筑物“沉香亭”修繕工作現(xiàn)已接近頂部。原來所有仿古建筑物表面彩繪全部去除后更新,部分建筑物的造型正在向唐代風格靠近。

　　據(jù)劉建設(shè)園長介紹,自去年開始的興慶湖清淤工程已于今年5月1日前結(jié)束,目前園內(nèi)10余個仿古建筑物的維修工作及道路鋪砌工程已拉開帷幕。通過這次大規(guī)模、綜合性修繕,要求興慶宮公園在風格上盡量接近唐代,并且要提高檔次。整個工程要求在今年9月20日前基本完工,爭取在國慶節(jié)前讓湖水蕩碧波,公園展唐采。

　　7、營銷的“非實體化”傾向

　　現(xiàn)今地產(chǎn)營銷最關(guān)鍵的一點,就是要捕捉并放大在樓盤實體中所蘊含的文化意象,并以文化范疇來塑造并表征這種在產(chǎn)品實體中所遮蔽著的意象,使營銷呈現(xiàn)出一定的“非實體化”傾向。陸新畬談起綠地集團開發(fā)的圣約瀚名邸高檔社區(qū)營銷手法:因為此樓盤所在地靠近圣約瀚大學舊址,所以把“生活的藝術(shù)”確立為設(shè)計理念,不僅售樓處用藝術(shù)吊燈、中廳鋼琴、名畫印品來體現(xiàn)其優(yōu)雅、尊貴品味,而且電視廣告片也是別具一格,用電影膠片制作出帶有“符號感”的懷舊畫面,勾起人們對往日情懷的追憶。這種“文化引發(fā)心靈共鳴”的產(chǎn)品定位與營銷方式,令圣約瀚名邸炙手可熱。

　　綠地集團開發(fā)的“綠地名人坊”也是如此,中國傳統(tǒng)的藝術(shù)氛圍、文化思想融入到現(xiàn)代建筑的環(huán)境中,厚重的文化底蘊、人本氣質(zhì)與靈動的思考空間,成就了這一文化名宅。在“大名者的居停”設(shè)計定位下的綠地名人坊以清溪、竹林、木廊等中式符號營造出禪意景觀和儒雅氛圍,準確地傳達出建筑的氣質(zhì)。素淡凝重的裝修風格,獨具中華文化意韻的飾品、背景音樂,使視覺、聽覺渾然一體,文化內(nèi)涵自然滲透于居室的每一方寸間。

　　8、地產(chǎn)名家論品牌

　　張寶全:我個人認為,中國房地產(chǎn)界的品牌正在逐漸形成,許多優(yōu)秀的企業(yè)也正在追求自己的品牌。房地產(chǎn)業(yè)存在企業(yè)品牌,產(chǎn)品品牌不容易形成,因為所有的地產(chǎn)產(chǎn)品都是地域化的產(chǎn)品,而且在同一地區(qū)內(nèi)由于位置不同、自然條件不同,差別很大,地產(chǎn)產(chǎn)品是一種個性化的非標準的產(chǎn)品。它不像家電等是一種標準化的產(chǎn)品,它沒法進行標準化生產(chǎn)。

　　王若雄:我認為一個房地產(chǎn)企業(yè),企業(yè)品牌遠遠比項目品牌重要得多,在目前中國房地產(chǎn)的這種發(fā)展狀況下,對開發(fā)商來說,某一個項目可能會做好,但要真正形成整個企業(yè)的品牌則不太容易。而且品牌一旦形成,便無形之中加大了這個企業(yè)的責任。

　　企業(yè)品牌的形成和這個企業(yè)成本中的人工成本是分不開的。由于目前整個房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)較低,真正形成一個企業(yè)的品牌非常困難。一個品牌的企業(yè),質(zhì)量是第一位的。在房地產(chǎn)建筑過程中,建筑工人是直接負責質(zhì)量的對象。可是在當前,我國大部分建筑工人是那些剛剛放下鋤頭進城的農(nóng)民,而正是他們肩負著質(zhì)量的重任。在這種情況下,要培植一個系列化的、專業(yè)化的、標準化的房地產(chǎn)產(chǎn)品是比較困難的。用一顆平常的心,正直的心,去做正派的事,可能會越做越好。

　　袁三平:品牌應(yīng)該是一個公司的品牌,團隊的品牌。房地產(chǎn)發(fā)展商的主要工作是一個集成,利用廣泛的社會資源,是一個整合的過程。在這種整合的過程中,最大的問題是如何顯現(xiàn)出你的水平,可能會有其他許多因素,但是管理的責任完全在于發(fā)展商,從立項、定位到銷售,甚至到售后服務(wù),這個過程表現(xiàn)的就是你企業(yè)的品牌,公司管理水平的高低直接體現(xiàn)在項目的好壞上。

　　&nb sp; 任志強:用最簡單的話來解釋,品牌就是一種要約,品牌就是一種承諾,就是要給消費者一種確定性的承諾。維護和創(chuàng)造品牌需要極大的成本,需要有內(nèi)部的要約,要克服兌現(xiàn)承諾的困難,最后才有可能最終確立。品牌的價值在于它可以持續(xù)不斷地為后繼產(chǎn)品創(chuàng)造價值。現(xiàn)在房地產(chǎn)更新的速度高于任何一個產(chǎn)品更新的速度。

　　9、開創(chuàng)體驗經(jīng)濟時代

　　中國人的模仿能力可能是世界第一流的,“一窩風”現(xiàn)象也可能是中國獨有的。只要是新東西、好東西,既不怕你大也不怕你小,要不了幾天,神州大地就會到處都是。房地產(chǎn)也不例外,從中國房地產(chǎn)真正走向商品化的那一天起,同質(zhì)化就未能避免。特別是近幾年,一會兒“歐風“一片、一會兒到處是洋房,有人做生態(tài)住宅,不幾天,仿佛全國都成了生態(tài),復(fù)式好賣,不管是高層多層,也不管是經(jīng)濟房還是豪宅,呼啦啦都搞復(fù)式單位。最嚴重的是外立面的同質(zhì)化,造型、顏色、用料都一樣,把一個本來豐富多彩的城市搞的如此呆板、單調(diào),不知那些開發(fā)商想沒想過,歷史和后人會對他們怎樣評價?同質(zhì)化帶來的惡果,除了對城市形象造成極大的破壞外,對發(fā)展商自己也沒任何好處。市場永遠不會接受同質(zhì)化。消費者要的是一個家,一個自己的不同于別人的家,一個能融合自己個性、感情、愛好、習慣的舒適的家,既然你的和他的和他他的都一樣,我干嗎選你的?

　　所以,在硬件上無法避免后,一些開發(fā)商就開始認識到服務(wù)在競爭中的作用了,但是,他們不知道,服務(wù)也是可以模仿的,而且服務(wù)以一種共性的方式提供給每一個獨特的人,其消費者得到的最終服務(wù)效果又怎樣?我們可想而知。

　　馬斯洛提出人的五種需求,其最高層次的需求是自我實現(xiàn)。馬斯洛在這里強調(diào)的是“自我”,也就是說,人的需求發(fā)展到最高層次后,那些共性的、同質(zhì)的、不自我的需求提供物是無法完成實現(xiàn)的。要完成自我實現(xiàn)唯有體驗,因為只有體驗是完全自我的。

　　如果開發(fā)商們從一開始就有意識的以一種體驗心態(tài),去規(guī)劃、去設(shè)計、去建造、去經(jīng)營,一開始就有意識的為消費者營造、提供一個可以體驗的過程、環(huán)境和氛圍,那么可以肯定,你所提供的就不是其他人可以模仿的。

　　麗江花園之所以成功就是因為他們營造的社區(qū)文化,都是消費者能夠參與并喜歡參與的,如每年定期舉行的業(yè)主運動會、麗江藝術(shù)節(jié)等,強調(diào)業(yè)主的親身體驗,并因為美好的體驗而讓人們記憶深刻,從而達到以老帶新的磁場效應(yīng)。這就是麗江花園長銷不衰的秘訣。但是我們不得不承認,麗江花園的文化體驗是不自覺的、無意識的,要想在當今激烈的競爭中突圍而出,必須要非常著意地營造一些體驗主題、體驗環(huán)境、體驗過程、體驗細節(jié),而且這里必須說明的是,體驗不僅僅產(chǎn)生于文化,體驗雖然更多是精神上的,但必須與感官緊密聯(lián)系,包括觸覺、味覺、視覺、嗅覺、聲覺。

篇3：房地產(chǎn)項成功開發(fā)的要素研究

　　1 解析房地產(chǎn)成功開發(fā)的九大理念

　　房子的價值是價位最關(guān)鍵的熱點,老百姓認為不值,不管怎樣吹噓,怎樣用物去彌補都是徒勞的

　　變幻莫測的房地產(chǎn)市場,包含有:"環(huán)境、外觀、質(zhì)量、戶型、適用、方便、隨意、工期,價位"等九大理念。 要占領(lǐng)市場,百分之百地贏得市場回報,必須堅持切實惠民的理念。

　　環(huán)境--在開發(fā)商的共識中稱為包含交通、購物等在內(nèi)的優(yōu)越的地理環(huán)境和宜人的人文景觀等。開發(fā)什么樣的品牌,其內(nèi)涵應(yīng)該是以人為本,創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)優(yōu)勢來適應(yīng)各層次的需要。比如打造住宅品牌,一定要給人以環(huán)境的安居氣氛,絕不能靠監(jiān)控和保安的單一方式去營造安居氣氛,這樣不太符合大眾的正常心理。

　　外觀--在一些開發(fā)商的眼里是:閉門造車,即從個人的主觀意向出發(fā)對外觀和色彩任意構(gòu)成。其實,應(yīng)該尊重購房者的欣賞品味,用高低結(jié)合的方法來進行認可。比如怎樣運用歐式建筑外觀設(shè)計,怎樣在霧都之地確定永久保持的色調(diào)而讓人共譽等等。絕不能將不倫不類的造型和復(fù)雜繁瑣的含蓄藝術(shù)附加到"大方明快"上,也不能忽視"民族共識同賞"的習慣。

　　質(zhì)量--部分開發(fā)商認為它是建筑安全所必須強調(diào)的要素,就工程項目開發(fā)而言,質(zhì)和量是兩個概念。從建設(shè)上來講,真正的質(zhì)必然要物有所值;其二,建筑的面積和物看成全量,讓老百姓自我考核。老百姓的了解認可值是更高的,不然誰也不會掏錢的。購買力是質(zhì)和量最認可的檢驗?quot;

　　戶型--市場上,開發(fā)商由于受流行風的誤導(dǎo),單一化發(fā)展已經(jīng)成了通病。把戶型置入大眾化習慣性認可范圍之內(nèi),讓戶型布局多樣化,使購房者在自已的需要范圍之內(nèi)和藝術(shù)享受上挑選適合的房子。這才是開發(fā)商應(yīng)當做的。

　　適用--有一部分開發(fā)商自作主張,將 自己的意識強加給消費者,這是不可取的。適用是購房者的鑒定表態(tài),開發(fā)商不能自己說了算。開發(fā)企業(yè)要在適用上下功夫去考慮,去了解百姓需要什么樣的房子,然后在開發(fā)階段提前去為購房者作出正確判斷。

　　方便--個別開發(fā)商認為是交通。其實是傳統(tǒng)的生活方式及行為習慣等,比如采光、走繞、床設(shè)、廚位等。

　　隨意--不是任意設(shè)想。有些開發(fā)商留出超大的空間去讓住戶強調(diào)個性。其實可以在套房內(nèi)增加恰如其分的浪漫感,以減少住戶的不現(xiàn)實布置和經(jīng)濟上的過大浪費。

　　工期--是到時竣工交房。這是對購房者的承諾,也體現(xiàn)了企業(yè)經(jīng)濟運作和管理實力,工期的準時和提前是給購房者的"慰心丸",是企業(yè)的榮譽。

　　價位--一般開發(fā)商很看重價位。因為對開發(fā)商來說是贏利的關(guān)鍵,對老百姓來說是房的價值。老百姓會用走數(shù)字的方式來衡量房的單位值,不確實不會去買的。貝迪業(yè)主認為,房子的價值是價位最關(guān)鍵的熱點,老百姓認為不值,不管怎樣吹噓,怎樣用物去彌補都是徒勞的。

　　2 為現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)家定格

　　決策者必須培養(yǎng)感性、情性及悟性,來佐以理性決策能力的提高。這也是管理哲學中的智慧決策

　　現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)家除了具有企業(yè)家的一般特征外,還應(yīng)具備一些專門的技能與素質(zhì):

　　一、具有強烈的經(jīng)營意識與高超的管理技能。 新世紀之交的房地產(chǎn)行業(yè),各種合力把房地產(chǎn)企業(yè)家推向一個無可選擇的地步,逐 漸融入全國經(jīng)濟一體化乃至全球經(jīng)濟一體化的范圍。市場對企業(yè)最大的挑戰(zhàn)也在于競爭性。雖然人們不時以"不以成敗論英雄"的理念告誡自己,但市場競爭法則卻把人們信仰"勝者為王,敗者為寇"表現(xiàn)得淋漓盡致。輸,意味著企業(yè)生命的結(jié)束;贏,體現(xiàn)企業(yè)的生存空間。在新一輪房地產(chǎn)戰(zhàn)略中,市場呼喚具有大智慧、大氣魄的房地產(chǎn)企業(yè)家用大手筆勾畫房地產(chǎn)發(fā)展藍圖。從這層意義上說,房地產(chǎn)企業(yè)家不一定是技術(shù)型,但必須是經(jīng)營型,以市場或客戶為中心,商業(yè)天賦是企業(yè)家的本性。世界著名的IBM公司首席執(zhí)行官兼總裁郭士納,在其上任之前,IBM公司虧損50億美元,郭士納上任第二年,IBM公司魔術(shù)般地盈利30億美元,使人們更為吃驚的是,郭士納本人對電腦完全是外行,"我們的責任是把當?shù)氐乃蠭BM的隊伍整合起來,提供整合的解決方案,給外面提供整合的IBM形象"。房地產(chǎn)行業(yè)實踐也證明:像萬科集團董事長王石、北京現(xiàn)代城總經(jīng)理潘石屹都非房地產(chǎn)科班出身,但特有的商業(yè)經(jīng)營意識是他們的共同特點。

　　二、具有戰(zhàn)略頭腦,對大勢判斷的前瞻性與智慧決策的正確性。 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至今,市場透明度、成熟度已較高,僅靠人際關(guān)系、特權(quán)開發(fā)房地產(chǎn)的時代一去不復(fù)返了。土地有基準價格,建筑有定額,各種費稅有標準。換言之,無論你在何處開發(fā)房地產(chǎn),固定成本與變動成本都是相差無幾,大多發(fā)展商深知其中奧秘,都想方設(shè)法在樓盤的附加值上做文章。新開盤的廣告一幅比一幅漂亮,環(huán)境、戶型、智能化等都不斷在升級換代。但從戰(zhàn)略角度看,一個優(yōu)秀企業(yè)家首先應(yīng)對國民經(jīng)濟運行走勢審時度勢,對房地產(chǎn)發(fā)展有獨特悟性與理性判斷。正是這點構(gòu)成行業(yè)發(fā)展伊始,眾?quot;豪杰"與現(xiàn)代企業(yè)家的重要分水嶺。加之房地產(chǎn)投資巨大而且具有不可逆轉(zhuǎn)性,不能像一般產(chǎn)品那樣可以批量試用,所以投資決策正確性顯得尤為重要,一旦決策失誤,后果慘重。值得一提的是:投資決策是一個非常痛苦的過程,決策總是與風險同在。北京現(xiàn)代城總裁潘石屹的成功,不只是豪華樓書的創(chuàng)意,也不是獨特的設(shè)計風格,恰恰是他對大勢判斷的準確性與及時性,在房產(chǎn)走勢這條經(jīng)濟鏈上,他這一拍踏準了。但做決策的畢竟是人,是情感動物,不可能完全是一個理性決策,在實踐中還是要提高理性決策的效率,決策者必須培養(yǎng)感性、情性及悟性,來佐以理性決策能力的提高。這也是管理哲學中的智慧決策。

　　三、特有的應(yīng)變能力與不可替代性。 房地產(chǎn)成功的一個重要方面在于"變",變規(guī)劃、變環(huán)境、變房型、變結(jié)構(gòu)、變營銷手段等。變的目的固然在于制衡,即在一個充滿變數(shù)的環(huán)境中,實現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營目標,從管理哲學分析,變是一種現(xiàn)象,任何房地產(chǎn)企業(yè)遇到的變數(shù)是各不相同的,但其中有一條不變是相同的,即自我鞏固,永立于不敗之地的要求與努力,萬變則是指環(huán)境、房型結(jié)構(gòu)等種種變化。但在不變的過程中,企業(yè)會借外來變數(shù)來充實、強壯自己,以培養(yǎng)應(yīng)變的能力。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營在我國涉及面甚廣,自始至終的126個圖章本身說明了縱橫交叉的人際關(guān)系、公共關(guān)系、平衡關(guān)系、協(xié)調(diào)關(guān)系、制衡關(guān)系、權(quán)術(shù)策略,非一般人士所能替代。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)家不僅要有對行業(yè)走勢縱向的認識深度,還要有橫向的交際廣度。正如一個坐標中,四個區(qū)位都要發(fā)揮作用。

　　3 房地產(chǎn)經(jīng)營的決策要素

　　檢驗房地產(chǎn)經(jīng)濟運行質(zhì)量的標志是綜合效益,即社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益的反映

　　房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌時期,經(jīng)歷了"大喜大悲"的階段以后,比較理智、實際地從經(jīng)營角度,總結(jié)、研究中國式的社會主義房地產(chǎn)市場,主要應(yīng)當把握好以下幾點:

　　一、投資決策的科學性 房地產(chǎn)投資經(jīng)營資金額巨大,投資周期長,是其他經(jīng)營行為不能比的。投資行為的成功與否,首先取決于項目選擇的優(yōu)越性和不同時期市場需求的準確把握。這就為科學的投資決策提供了保證和依據(jù),所以,認真編報、審閱(論證)、批準建設(shè)項目的可行性研究是至關(guān)重要的。凡實施順利和取得較好市場效果的項目,一般都能體現(xiàn)出項目決策思想的正確性和可操作性。

　　二、開發(fā)結(jié)構(gòu)的合理性 房地產(chǎn)投資開發(fā)可以是單一(單元)開發(fā),也可以是綜合(多元)開發(fā),從經(jīng)營角度上可以是一級市場開發(fā),也可以是二、三級市場的開發(fā)。房地產(chǎn)投資開發(fā)的結(jié)構(gòu)思想應(yīng)該是滿足市場的有效供給。結(jié)構(gòu)的合理性往往會最終體現(xiàn)在滿意的投資效果上。所以,不必局限于投資結(jié)構(gòu)的理論討論,而要從市場去把握、從市場中所收集到的消費心理和實際需求能力的最佳結(jié)合點來分析、研究和定位,最終確定房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)模、性質(zhì)、類型、檔次、規(guī)格等的結(jié)構(gòu)和比例。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營結(jié)構(gòu)同樣必須合理,在不同的時期,確定不同的經(jīng)營方式和開發(fā)重心。如勞務(wù)型的前期開發(fā),服務(wù)型中介咨詢,社會型的物業(yè)管理,輔助型的裝潢工程等都可以因地制宜、因時制宜開展。這樣才能取得較好的社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益。

　　三、項目管理的先進性 經(jīng)過科學決策,確定了結(jié)構(gòu)比較合理的項目以后,實施階段還必須靠先進的管理措施來保證,這個環(huán)節(jié)實在是很重要。投資項目管理與其他類型的管理行為有一定的不同,它有其較大范圍和深度。但歸納起來,主要集中在經(jīng)濟和技術(shù)兩大方面。經(jīng)濟方面:首先要緊緊抓住投資成本的有效控制,要以公平、公開、公正的競爭原則確定工程投資預(yù)算成本,然后要以投資包干使用的形式落實雙方的責任制,保證預(yù)算執(zhí)行、監(jiān)督的嚴肅性。其次,要抓緊投資項目結(jié)算的及時性和準確性。結(jié)算是否及時和準確將直接影響成本控制。項目結(jié)算及時能從時效上保證成本的有效控制,結(jié)算的準確性則體現(xiàn)了成本控制的質(zhì)量。這也是投資項目管理中的難點,一定要充分予以重視。除此之外,還要按國家規(guī)定,項目報送審計,自覺服從審計結(jié)論。技術(shù)方面,要執(zhí)行國家對投資項目的各項管理規(guī)定。比如;工程技術(shù)監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)管、預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督、效能監(jiān)察等等。各道環(huán)節(jié)都要各司其責,嚴格執(zhí)行國家的有關(guān) 規(guī)范、標準。

　　四、營銷方式的靈活性 檢驗房地產(chǎn)經(jīng)濟運行質(zhì)量的標志是綜合效益,即社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益的反映。而綜合效益的反映只有通過營銷行為或者說市場占有份額(復(fù)蓋率)來體現(xiàn)。其中,廣告媒體的作用是重要的。房地產(chǎn)的銷售能力越來越被看成是衡量一個企業(yè)素質(zhì)的重要方面。分期支付、按揭抵押、以租代售、以舊換新、以小調(diào)大等等,只要不違反國家大 的方針政策規(guī)定,都要從理論和實踐上有所突破。

　　五、經(jīng)營服務(wù)的完美性 房屋銷售既是滿足人們基本生活需求的一種服務(wù),卻又是一樁價值量很高的大宗買賣。因此,完美、周到、一流的銷售服務(wù)是必須的。這樣,才能使售房消費者有一種信任感、安全感和滿足感、隨著住房制度改革的不斷深化,住房分配貨幣化和住房商品化的到來,房地產(chǎn)企業(yè)除了應(yīng)配置、能提供現(xiàn)代化服務(wù)的硬件設(shè)施以外,服務(wù)人員還必須具備熟悉政策,能解答購房者提出的一切問題;熱情服務(wù),能幫助購房者解決在購房過程中的一切困難;精通業(yè)務(wù),盡可能滿足購房者要求的能力和水平。有條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)提供服務(wù)高質(zhì)量,收費合理的售后物業(yè)管理,實行配套服務(wù)。

　　六、政策超前的敏感性 我國房地產(chǎn)業(yè)是在經(jīng)濟熱潮中崛起的,房地產(chǎn)市場還處于發(fā)育和逐漸成熟階段。因此,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為還必須靠國家先后出臺的政策法規(guī)來約束和規(guī)范。政策法規(guī)的制定和完善是以市場行為中必須糾偏為依據(jù),有較強的針對性和現(xiàn)實意義。因而,要善于從政策角度對實踐進行思考、總結(jié)和展望,形成政策出臺的超前意識,才能在時間和掌握尺度上不偏不倚,最大限度運作。所以,要把握好機遇,除了要有敢為天下先的勇氣和膽略外還要有政策超前的敏感性。

　　4 房地產(chǎn)開發(fā)中的幾個問題分析

　　工程施工開工后,施工圖紙進行大幅度修改,這是非常不可取的

　　隨著房產(chǎn)銷售的日益升溫,房產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模越來越大。但是,樓盤開發(fā)中其中存在著一些影響行業(yè)發(fā)展的問題,很值得關(guān)注。 工程的前期策劃工作 工程前期的方案和初步設(shè)計工作時,方案階段周期明顯過長。主要有以下幾個原因:

　　首先,由于開發(fā)商的決策水平不高,職業(yè)素質(zhì)不精,把握不準市場運行方向,因此常常表現(xiàn)為猶豫不定。

　　其二,受開發(fā)條件的限制,諸如存在資金不到位或者市政府配套設(shè)施不完善、開發(fā)條件不成熟等條件限制,因而出現(xiàn)工期拖延情況。

　　其三,目前國內(nèi)設(shè)計方案階段收費過低,導(dǎo)致市場惡性競爭。一些設(shè)計單位為了搶占市場,搞一些高成本、低回報的項目跟蹤。而開發(fā)單位對方案設(shè)計采取相當隨意性的態(tài)度,沒有時間、效率和責任的概念;有的開發(fā)單位則表現(xiàn)為不切實際和一意孤行。這些現(xiàn)象不僅給設(shè)計單位造成了很大的壓力,而且還造成設(shè)計資源的浪費,給社會和國家釀成了不應(yīng)有的損失。

　　其四,缺乏合理的制約和收費制度。要想杜絕這種現(xiàn)象,首先要制定合理的收費制度,提高方案階段的收費標準,用經(jīng)濟手段制約開發(fā)單位的不合理行為。 其次,要對惡性競爭行為加大整治力度;設(shè)計行業(yè)應(yīng)加強職業(yè)道德教育,并制定出相應(yīng)的懲罰性措施,從源頭剎住這股歪風。

　　其五,目前國內(nèi)的設(shè)計水平與境外的設(shè)計水平還有較大的差距,導(dǎo)致了設(shè)計方案比較落后,施工周期過長,資源浪費等情況。 施工圖階段的策劃工作 在這一階段里,開發(fā)單位對施工圖設(shè)計明顯重視不夠。施工圖設(shè)計周期過短,這也可能是目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)單位的通病它往往使設(shè)計人員為了趕工期,沒日沒夜的加班加點,或者將設(shè)計轉(zhuǎn)包出去,因而,設(shè)計質(zhì)量得不到保證。特別值得一提的是,工程施工開工后,施工圖紙進行大幅度修改,這是非常不可取的。因為在目前的項目開發(fā)中,開發(fā)單位往往把工期卡死。而為了趕工期,就有可能出現(xiàn)施工和設(shè)計同步進行的現(xiàn)象。 雖然目前開發(fā)項目都聘請了監(jiān)理公司,它同設(shè)計單位一樣,承受著開發(fā)單位的壓力。因此,在壓力之下,有些監(jiān)理工作往往流于形式。這也是出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題的一個原因。

　　目前,有關(guān)部門已經(jīng)出臺了一系列關(guān)于施工圖設(shè)計的管理措施和規(guī)定。但許多開發(fā)單位卻無視相應(yīng)的規(guī)定,我行我素。設(shè)計單位迫于開發(fā)的壓力,也只能睜一只眼閉一只眼。 鑒于此,開發(fā)單位和設(shè)計單位應(yīng)該加強相互之間的協(xié)調(diào)工作,不僅應(yīng)該制定合理的工期,還要注意設(shè)計和施工質(zhì)量的提高。 工程的市政配套協(xié)調(diào)工作 這是房產(chǎn)開發(fā)中比較難做的工作,因為牽扯著很多的行業(yè)、部門和 行政機關(guān),加之目前社會上存在著一些效率不高、官僚主義以及腐敗現(xiàn)象,從而使這項工作變得比較復(fù)雜。比如,在甲盤項目中,由于同一主管機關(guān)的某監(jiān)查和營業(yè)兩個部門對系統(tǒng)的說法不一,造成圖紙改來改去,最后延誤了工期。還有一些部門利用其行業(yè)的特殊性,對某些產(chǎn)品和機電安裝進行壟斷經(jīng)營,從中抬高價格,謀取不正當?shù)睦妗Ｒ恍┕ぷ魅藛T利用工作之便,迫使開發(fā)單位出資,巧立名目,游山玩水、吃吃喝喝。另外,一些開發(fā)單位為了使自己的不合理的做法得到有關(guān)部門的批準,采取不正當?shù)氖侄螌τ嘘P(guān)工作人員進行賄賂。這些現(xiàn)象嚴重敗壞社會風氣,同時,也助長了一些部門的不正之風。

　　因此,應(yīng)該不斷地向有關(guān)部門呼吁,必須進一步加強市政配套行業(yè)的綜合治理,改善這些部門的工作作風,杜絕腐敗現(xiàn)象,才能避免失誤或損失。 工程中的施工配合工作 項目施工任務(wù)的劃分應(yīng)該是比較清楚的,但執(zhí)行過程中卻顯得比較僵硬。兩家的銜接以及他們與設(shè)計單位、開發(fā)單位之間的配合往往出現(xiàn)一些不和諧,多多少少也影響了工程進度。這個問題很值得進行細致的研究,以便制定出切實可行的制度和措施來解決出現(xiàn)的類似問題。 另外,在工程建設(shè)過程中,開發(fā)單位的工程技術(shù)人員和設(shè)計單位的設(shè)計人員常常在一些問題上出現(xiàn)分歧。但為了解決分歧,相互之間常常施加額外的壓力,這是很不應(yīng)該的。無論是開發(fā)單位的工程技術(shù)人員還是設(shè)計單位的設(shè)計人員,都應(yīng)該搞清自己的職責范圍,做自己該做的事。這樣會更利于工作。

　　5 房地產(chǎn)項目開發(fā)應(yīng)注意的幾個問題

　　這些問題都關(guān)系到產(chǎn)品今后的生死存亡、銷售好壞

　　房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了前期供不應(yīng)求,眾多發(fā)展商的盲目立項、盲目開發(fā)到市場上商品房大量積壓,不得不盤整消化之后,經(jīng)過痛定思痛,發(fā)展商在項目開發(fā)上通過自身或他人的經(jīng)驗教訓,也開始由盲目樂觀逐步進入理性探索階段。商品社會、市場經(jīng)濟中像住宅作為日常生活中最大的商品,更是逃避不了市場的嚴峻考驗,發(fā)展商也承擔著巨大的市場風險。然而如何去更好地規(guī)避風險、創(chuàng)造最大的利潤呢?

　　一、項目的用途定位。依靠大量的市場調(diào)研資料,分析所在地塊的周邊環(huán)境,房地產(chǎn)開發(fā)狀況,各種用途的房地產(chǎn)開發(fā)量、市場接受度等,對區(qū)域內(nèi)的各種類型個案進行統(tǒng)一歸納、分析,盡量避開激烈競爭,找出市場盲點。結(jié)合周邊的區(qū)域特性、公建配套、交通情況進行定位,如住宅要求市政配套完善、生活機能齊全、交通較發(fā)達、區(qū)域相對安靜的環(huán)境,而辦公樓則要擁有交通主干道、交通網(wǎng)絡(luò)四通八達,距政府部門較近市政配套完善,商業(yè)氣息濃郁,較為繁華熱鬧的環(huán)境。

　　二、產(chǎn)品的房型、面積、建筑形態(tài)的定位。以住宅而言,從建筑形態(tài)看,有高層、小高層、多層、低層等。從房型上看,有一房一衛(wèi)、二房一衛(wèi)、二房二衛(wèi)、三房一、三房二衛(wèi)等。根據(jù)所在地塊如何確定其建筑形態(tài),在房型上,如何確定不同房型的比例分配,各種房型如何進行面積配比。這些問題都關(guān)系到產(chǎn)品今后的生死存亡、銷售好壞。這一切問題的解決還是要從大量的市場調(diào)研入手,進行相關(guān)市場分析,不能僅憑經(jīng)驗判斷,要以數(shù)據(jù)為依據(jù),以市場需求為導(dǎo)向,再加以科學合理的市場預(yù)測。

　　三、產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計要盡可能超前,但也不能過于超前,要掌握區(qū)域客源的預(yù)期接受度。比如地塊確定要造住宅,要依據(jù)地塊的特點,結(jié)合大量市場調(diào)研的資料,確定住宅類型,如比是多層、高層或別墅等。再依據(jù)產(chǎn)品類型進行小區(qū)規(guī)劃、風格的確立,與周邊樓盤作比較時一定要有自己超前的且較為鮮明的特點,同時,也要讓市場能夠接受。

　　四、項目的市場接受價格和其所針對的客源。確定了市場的合理接受價格及其針對的客源,才能對項目有清醒的認識,確定項目的檔次進行成本控制,在比較周邊樓盤的價格以參考認定市場接受價時,要注意以下情況: 1、周邊樓盤是在何時推出(房地產(chǎn)高峰時推出的價格不能借鑒);

　　2、周邊樓盤的工程進度(現(xiàn)房與期房的價格是不同的);

　　3、周邊樓盤的付款方式,價格與付款方式是息息相關(guān)的,一般樓盤的付款方式輕松,其價格可能會偏高。

　　總之,房地產(chǎn)開發(fā)是一項投資巨大而資金回收期較長的龐大工程,受政策、市場等各方面因素影響較大,這就要求發(fā)展商花大力氣研究形勢、分析市場,做好前期調(diào)研,以更好地規(guī)避風險。

　　6 開發(fā)企業(yè)需考慮的問題

　　而現(xiàn)在到了發(fā)展商強化包裝、策劃、銷售概念這個階段。這是開發(fā)商逐漸成熟的標志,也是市場推著發(fā)展商這么走的

　　開發(fā)企業(yè)的發(fā)展應(yīng)該追求什么? 房地產(chǎn)業(yè)鏈很長,從土地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計、施工,預(yù)銷售、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證到物業(yè)管理,產(chǎn)業(yè)鏈很長,原來發(fā)展商把思想集中在產(chǎn)業(yè)鏈的各個環(huán)節(jié)里面,只要打通了哪個環(huán)節(jié),就可以得到錢,如土地環(huán)節(jié),地價便宜就可賺錢,這是原始積累階段發(fā)展商追求的目標,只要把土地局搞定便可獲利;拆遷規(guī)劃等方面也如此。過去有不少發(fā)展商鉆了管理不完善的空子。現(xiàn)在隨著法律、法規(guī)及政策管理的進一步完善,發(fā)展商開發(fā)逐漸注意到樓盤、地理位置、環(huán)境,由此發(fā)展到注意環(huán)境加設(shè)計。